Supreme Court's Judgments on Bombay Rent Act


Published on

This compilation will be helpful to those who want to understand the intricacies of the Bombay rent Act. This compilation is prepared on the basis of judgments delivered by Hon'ble Supreme Court.

Published in: Education
  • Be the first to comment

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Supreme Court's Judgments on Bombay Rent Act

  1. 1. 1 Judgments of Hon'ble Supreme Court on Bombay  Rents, Hotel and Lodging  House Rates Control Act, 1947.  Compiled by H. S. Mulia.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  2. 2. 2  1. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.1 ­  Cantonments (Extension of Rent Control Laws) Amendment Act (22 of 1972),  S.3 and Civil P.C. (5 of 1908), S.11 ­ Matter heard and finally decided ­ Question  of law relating to jurisdiction of Court (in this case, relating to applicability of  Bombay Rent Law to Kirkee Cantonment) ­ Erroneous decision ­ Decision does  not operate as res judicate.  1.1. Where the executing Court had refused to exercise jurisdiction and to  execute the decree on the ground that the decree was a nullity as the Bombay  Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947, had no application  to buildings in Cantonment areas, that defect having been removed and all  decrees obtained on the basis that the Bombay rent law applied to the Kirkee  Cantonment area having been validated by Act 22 of 1972, it cannot be said  that the earlier decision holding that the decree was a nullity operated as res  judicata.   ­     Jai   Singh   Jairam   Tyagi   v/s   Maman   Chand   Ratilal   Agarwal,  reported in AIR 1980 SC 1201.  2. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.4 and  S.28 ­  Transfer of Property Act (4 of 1882) , S.105 , S.108 ­ Houses and Rents ­  Premises belonging to Government or a local authority­ Act does not apply even  as between lessee of such premises and his sub­tenant ­"Belonging to" ­Meaning  of.  2.1. The  first  part  of  S.4(1)   Provides   that  the   Act  shall  not  apply to   any  premises belonging to Government or a Local authority. The Legislature did  not by the first part intend to exempt the relationship of landlord and tenant  but intended to confer on the premises itself an immunity from the operation  of the Act.  2.2. It is not correct to say that the immunity given by the first part should be  held to be available only to the Government or a local authority to which the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  3. 3. 3 premises belong. If that were the intention, then the Legislature would have  used phraseology similar to what it did in the second part, namely, it would  have expressly made the Act inapplicable "as against the Government or a  local authority". This it did not do and the only inference that can be drawn  from this circumstance is that this departure was made deliberately with a  view to exempt the premises itself. Therefore, the first part of the section  should be so construed as to exempt the premises from the operation of the  Act, not only as between the Government or a local authority on the one hand  and its lessee on the other, but also as between that lessee and his sub­tenant.  2.3. A plot of land belonging to the Board of Trustees for the improvement of  City of Bombay was put to auction on certain terms and conditions for the  purpose of granting a building lease. One S who was the highest bidder  signed the memorandum of agreement incorporating the conditions upon  which the auction was held. By cl. 7 of these conditions, S agreed, within the  time specified therein to build and complete at his own cost of not less than  Rs. 50,000 a building of particular specification. Clause 18 of the conditions  provided that immediately after the completion of the building within the  time specified the Trustees shall grant to S or his nominee a lease of the said  plot with buildings thereon for the term of 999 years from the date of the  auction at an yearly rent calculated in accordance with the accepted bidding  for   the   plot.   The   Trustees,   pursuant   to   the   said   agreement   and   in  consideration of the monies which had been expended in the erection of the  buildings   and   of   the   rent   and   the   covenants   thereinafter   reserved   and  contained, (see para 3 of the judgment) demised unto the lessee all that piece  of land together with the buildings erected thereon to hold the same for 999  years. In 1948 the successor­in­interest of S brought a suit in the City Civil  Court for ejectment against the defendant who was a sub­tenant of one of the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  4. 4. 4 blocks in the demised premises, alter giving a notice to quit. The sub­tenant  claimed protection under Bombay Act 57 of 1947 and that under S. 28 of that  Act the Court had no jurisdiction to entertain the suit:  2.4. Held in the facts and circumstances, the demised premises including the  building belonged to the Board which was a local authority and therefore  were outside the operation at the Act in view of S. 4 (1). The fact that the  lessee   incurred   expenses   in   putting   up   the   building   was   precisely   the  consideration for the lessor granting him a lease for 999 years not only of the  building but of the land as well at what may be a cheap rent which the lessor  may not have otherwise agreed to do. By the agreement the building became  part of the land and the property of the lessor and the lessee took a lease on  that footing. The lessee or a person claiming title through him could not now  be heard to say that the building did not belong to the lessor. Forfeiture does  not, for the first time, give title to the lessor. On forfeiture he has all along  been his own property. The interest of the lessor in the demised premises  could not possibly be described as a contingent interest which would become  vested on the expiry or sooner determination of the lease. The City Civil Court  had, therefore, jurisdiction to entertain the suit.­ Messrs. Bhatia. Co­operative  Housing­ Society Limited v/s D. C. Patel, reported in AIR 1953 SC 16 (Four  Judges).  3. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.4(1)  and S.(4)(a) ­ lease ­   tenancy ­ Exemption from operation of Act ­ Premises­ belonging to Govt. or Local Authority ­ Premises belonging to Port Trust taken on  lease ­ Lessee letting out premises to sub­tenants ­ Case does not fall under  S.4(4)(a) ­ Protection under Act is not available to sub­lessees.  3.1. S.4(1) makes it clear that the provisions of the Bombay Rent Act are not  applicable to premises belonging to the Govt. or a local authority. Sub­sec. (4)                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  5. 5. 5 (a) of S.4 which was added in 1953 only takes out from the scope of the  exemption conferred by S.4(1) "a building erected on any land held by any  person from the Government or a local authority under an agreement, lease,  licence or other grant, although having regard to the provisions of such  agreement, lease, licence or grant the building so erected may belong or  continue to belong to the Government or the local authority, as the case may  be". In fact, a plain reading of the provisions of sub­sec.(4)(a) in the context  clearly shows that there is no intention therein to take out a building put up  by the Government or a local authority from the scope of the exemption  conferred by sub­sec.(1) of S.4. In fact, the language of sub­sec.(4)(a) and  sub­sec.(1) of S.4 of the Bombay Rent Act read together suggests that it was  only in respect of a building put up by the lessee on the Government land or  land belonging to a local authority under a building agreement that the sub­ lessees were taken out of the exemption contained in sub­sec.(1) of S.4 and  allowed the benefit of the provisions of the Bombay Rent Act. It is significant  that the exemption granted under the earlier part of sub­sec. (1) of S.4 is in  respect of the premises and not in respect of the relationship. In order to  confer the protection of the provisions of the Bombay Rent Act to the sub­ lessees occupying the premises in any building erected on Government land  or on land belonging to a local authority irrespective of the question who has  put up the building as against the lessees of the land but without affecting the  immunity conferred to the Government or local authorities as contemplated  by   sub­sec.(1)   of   S.4   of   the   Bombay   Rent   Act,   the   Court   would   have  practically rewritten the provisions of S.4 and it is not open to the Court to do  that. It is for the legislature to do that. ­  Nagji Vallabhji and Com. v/s Meghji  Vijpar Meghji Vijpar, reported in AIR 1988 SC 1313, para Nos. 9 & 13.  4. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), (as                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  6. 6. 6 amended by Bombay Act 4 of 1953) S.4(1) and S.4(4)(a) ­ houses and rents ­  amendment ­   lease ­ Houses and Rents ­ Scope and applicability ­ Effect of  amendment ­ Suit for vacant possession of site granted by Port Trust Authorities  with buildings on it ­ Suit is governed by S. 4 sub­sec. (1) and not sub­sec. (4)  (a) ­ Suit filed in City Civil Court is competent ­ Lessee unable to evict sub­  tenants and deliver vacant possession in view of prohibitions contained in the Act  ­ Not Sufficient to defeat right of Port Trust Authorities.   4.1. The amendment of S. 4 by the addition of sub­sec. (4) (a) by Bombay Act  4 of 1953, was enacted to cut down by a definition the operation of the words  "any premises belonging to the Government or a local authority by excluding  only buildings which were occupied by sub tenants even though the buildings  belonged to the Government or continued to belong to it. Clause (b) of sub­ sec. (4) excluded also S. 15, which prohibited sub­letting by a tenant. That,  however, was limited to the case of buildings only, and did not apply to the  case of land. In this situation, any action by the Government or the local  authority in respect of land falls to be governed by sub­sec. (1) and not sub  sec. (4) (a), and sub­sec. (1) puts the case in relation to land entirely out of  the Rent Control Act. The net result, therefore, is that if Government or a  local authority wants to evict a person from the land, the provisions of the  Rent Control Act do not come in the way. For the same reason, the suit for  ejectment does not have to be filed in the court of Small Causes, as required  by the Rent Control Act but in the City Civil Court.  4.2. Where under a lease of land with buildings on it, granted by the Bombay  Port Trust Authorities, the lessee is entitled to remove the buildings on the site  within one month after eviction, the circumstance that the lease cannot evict  his sub­tenants on account of the protection granted to them under the Rent  Control Act, so as to remove the building in exercise of the right conferred on                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  7. 7. 7 him, is unfortunate but does not service to entitle him to defeat the rights of  the Port Trust Authorities. They are only claiming vacant possession of the  site, and under the agreement, if the lessee does not remove the buildings  within one month, then they would be entitled to take possession of the land  with the buildings, whatever might be the rights of the sub­ tenants. ­  Kanji  Manji v/s The Trustees of the Port of Bombay, reported in AIR 1963 SC 486  (FB).  5. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5,  S.6, S.11 ­ words and phrases ­  houses and rents ­ Houses and Rents ­ Premises ­  Meaning of ­ Material date for ascertaining whether plot is premises is date of  letting and not date of application for fixation of standard rent.  5.1. Before the tenant could maintain an application for fixation of standard  rent under S. 11 she had to establish that the plot of land leased was premises  within the meaning of S. 5 (8) and that it was let for residence, education,  business, trade or storage. Reading S. 5 (8) with S. 6 (1), it is manifest that  Part II of the Act can apply in areas specified in Sch II to lands (not being used  for   agricultural   purpose)   let   for   residence,   education,   business,   trade   or  storage. The material date for ascertaining whether the plot is 'premises' for  purposes   of   S.   6   is   the   date   of   letting   and   not   the   date   on   which   the  application for fixation of standard rent is made by the tenant or the landlord.  Where the plot was assessed for agricultural purposes on the date of the lease  it could not be regarded as premises inviting the application of Part II. ­  Mst.  Subhadra v/s Narsaji Chenaji Marwadi, reported in AIR 1966 SC 806 (Four  Judges).  6. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5,  S.7, S.11 ­ Standard rent ­ Provisions pegging it down to rent paid on 1­9­1940  or first rent paid for premises let out after 1­9­1940, is said to be reasonable? ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  8. 8. 8 Held. No.  6.1. In so far as social legislation, like the Rent Control Act is concerned, the  law must strike a balance between rival interests and it should try to be just to  all. The law ought not to be unjust to one and give a disproportionate benefit  or protection to another section of the society. When there is shortage of  accommodation it is desirable, may necessary that some protection should be  given to the tenants in order to ensure that they are not exploited. At the  same time such a law has to be revised periodically so as to ensure that a  disproportionately larger benefit than the one which was intended is not  given to the tenants. ­  Malpe Vishwanath Acharya v/s State of Maharashtra,  reported in AIR 1998 SC 602 (FB), para 28.  7. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5(3),  S.13(1),­ Eviction ­ Expression 'Landlord' ­ Includes usufructuary mortgagee of  tenanted premises  and, therefore, he can evict tenant on ground of nuisance.­  Narpatchand A. Bhandari v/s Shantilal Moolshankar Jani, reported in AIR 1993  SC 1712.  7.1. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(c) ­ Eviction ­ Ground ­ Nuisance or annoyance by tenant ­ Tenant of  a unit (flat) in multi­tenanted premises and putting up textile printing mill on  common  terrace  and running it at night and using  water from common  overhead tank. Also Removed aerials, antenna of other tenants. Whether such  act   of   tenant   constitute   acts   of   nuisance   or   annoyance.   ­Held.   Yes.­  Narpatchand A. Bhandari v/s Shantilal Moolshankar Jani, reported in AIR  1993 SC 1712.  8. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) ­  Sections 5(4a) and 15­A ­ Under an agreement of lease and licence D allowed W  to occupy the shop premises in question. The agreement provided that "it shall                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  9. 9. 9 remain in force for 11 months and will automatically come to an end on 31­3­ 1966 on which day W shall remove himself from the premises of his own  accord." By efflux of time the licence stood revoked on 1­4­66 but W did not  vacate and remove himself from the premises as per the term of the agreement.  In spite of being asked by D to do so W did not pay any heed. Hence D took  recourse to Section 41. Defence of W that he was a tenant under the Bombay  Rent Act (1947) was rejected. During pendency of the proceedings Sections 5  (4a) and 15­A were introduced in the Bombay Rent Act by an amendment in  1973. W claimed the protection conferred on the licensee under Section 15­A. ­  Held that W was not entitled to the protection conferred on a licensee by Section  15­A of the Bombay Rent Act. D was entitled to an order for possession under  Section 43.  8.1. In order to get the advantage of Section 15­A of the Bombay Rent Act, the  occupant must be in occupation of the premises as a licensee as defined in  Section 5(4A) on the 1st of February, 1973. If he be such a licensee, the non  obstante clause of Section 15­A (1) gives him the status and protection of a  tenant in spite of there being anything to the contrary in any other law or in  any   contract.   In   other   words,   even   as   against   the   express   terms   of   the  subsisting contract of licence the licensee would enjoy the benefits of Section  15­A. But if he is not a licensee under a subsisting agreement on the 1st of  February 1973, then he does not get the advantage of the amended provision  of the Bombay Rent Act. A person continuing in possession of the premises  after termination, withdrawal or revocation of the licence continues to occupy  it as a trespasser or as a person who has no semblance of any right to  continue in  occupation of the premises. Such a person  by no stretch of  imagination can be called a licensee. If, therefore, W was not a licensee under  a subsisting agreement in occupation of the premises on the 1st of February                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  10. 10. 10 1973 he could not take shelter under Section 15­A.   8.2. It is wholly wrong to say that if a licensor filed an application under  Section   41   of   the   S.C.C.   Act  instead  of   filing   a  regular   civil   suit  he  by  implication treated the occupant of the premises against whom the S.C.C.  application was filed as a subsisting licensee.  8.3. There was nothing to show in the records of this case that D had ever  accepted any money either in or outside court from W after 31st of March,  1966 by way of any rent of the licenced premises. A person continuing in  occupation of such premises after revocation of the licence is still liable to pay  compensation or damages for their use and occupation. If at any time such  compensation had been paid or accepted it could not undo the effect of the  revocation of the licence. ­  D. H. Maniar v/s Waman Laxman Kudav, reported  in AIR 1976 SC 2340 (FB).  9. Bombay   Rents,   Hotel   and   Lodging   House   Rates   Control   Act   (57   of   1947),  S.5(4A) , S.5(6A) ­ Paying guest or licensee ­ Licensee becomes paying guest if  licensor resides in same premises and for that licensor need not reside in same  room in which licensee resides. Moreover residence of licensor in remaining part  of   premises   need   not   be   physical   residence.   Dejure   control   over   remaining  premises would be sufficient.  9.1. All that is required to make a licensee answer the description of a paying  guest is that the licensor also resides in the premises of which a part is in the  possession of the paying guest and it is not required that the licensor should  physically reside in the same room as the paying guest. The words in which  the licensor resides qualify the words 'premises' which immediately precede  the said words and are not intended to qualify 'part of the premises'. It is also  not necessary that the licensor must be using the remaining part of the  premises for actual residence. The position of a 'paying guest' is similar to the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  11. 11. 11 position of a 'lodger' in England. If the part is in the use of the 'lodger' and the  owner retains the control of the whole house, that is sufficient.   Surendra  Kumar Jain v/s Royce Pereira, reported in AIR 1998 SC 394, para Nos.14 to  16.  10. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(7), S.7, S.10AA.   10.1. Amount of educational cess is recoverable by the landlord from the tenant  under S. 10AA of the Rent Act.. Section 7 of the Rent Act does not prohibit  the recovery of the increase to which landlord may be entitled under the  provisions of the Act in addition to the standard rent. Sections 5(7), 9, 10 and  10AA of the Rent Act indicate that permitted increase becomes part of the  rent. The building can well be said to be reasonably expected to be let at the  figure arrived at by adding the permitted increase to the standard rent. The  valuation has therefore, to be arrived at after taking into account the amount  of educational cess levied by the Corporation. Even if it leads to some kind of  inconvenience of variation in valuation at frequent intervals that can be no  consideration for not giving full effect and meaning to the provisions of the  Act of 1888 and the Rent Act.  ­  Bombay Municipal Corporation , Appellant v.  The Life Insurance Corporation of India, Bombay, reported in AIR 1970 SC  1584 (FB).  11. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(8)   ­  'Premises'   ­  Lease   of  land  having   no   building   thereon,   for  making  construction   for   installing   machines.   Building   constructed   on   that   land   and  machinery also installed. Whether same can be termed as 'premises' under Rent  Act?­ Held. Yes.  11.1. So far the facts of the present case are concerned, the lease had been  granted to the Binny Company for installing ginning and processing machines                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  12. 12. 12 and admittedly a building was constructed in which ginning and processing  machines were installed and godown was also constructed. Once a piece of  land which was agricultural in nature is put to non­agricultural use, it shall be  covered by the definition of 'premises' under Section 5(8) of the Bombay Rent  Act. ­ Nalanikant Ramadas, Gujjar v/s Tulasibai, reported in AIR 1997 SC 404  (Five Judges).  12. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(10) , S.12 and S.12(3)(a) ­ houses and rents ­ Fixation of standard rent ­  Application for fixation of rent dismissed for non­prosecution – Effect of.  12.1. Where a tenant does not prosecute an application for fixation of standard  rent and deliberately permits it to be dismissed for non­prosecution it could  be reasonably inferred that it was not a bona fide application at all. Where in  a case. it was admitted that the agreed rent was Rs. 30/­ p. m.,. that would be  the "standard rent" as defined by Section 5 (10) of the Act. That was the rate  at which rent was payable. Non­prosecution of the application for standard  rent indicated that there was no real dispute regarding the standard rent or  permitted increases. In such a case, if the provisions of Section 12 (3) (a) are  not shown to be complied with, the Court is bound to pass a decree for  eviction.    12.2. The statutory protection can only be given in accordance with the terms on  which it is permissible. The Act certainly does not confer a power upon the  Court to excuse a violation of the provisions of the Act by making wrong  assumptions or on compassionate grounds. The Court could not, therefore,  exercise what would be, in effect, a power to condone infringement of the  provisions of the Act.  12.3. A fixation of standard rent can only take place by means of the specified  procedure provided for it. In the case in question the High Court seems to                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  13. 13. 13 have accepted the erroneous view that standard rent was actually fixed by the  appellate Court for the first time whereas what had happened was that the  application   for   fixation   of   standard   rent   had   been   dismissed   for   non­ prosecution. This was not "fixation" of standard rent. Hence, no question of  giving time to pay up arrears after a "fixation" of standard rent arose in the  case C.R. Appl.  No. 67  of  1973,  D/­ 19­9­1975  (Guj),  Reversed.­  Mistry  Premjibhai Vithaldas v/s Ganeshbhai Keshavji, reported in AIR 1977 SC 1707  (FB). Para Nos.10, 11 &13.   13. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(10), S.7 ­ Whether standard rent can be altered and re­fixed if there is any  structural alteration or change in the amenities? Held­ No.  13.1. Section 11(a) is intended to enable the Court, upon an application in any  suit or proceeding, to modify the standard rent as a result of structural  alteration or change in the amenities involving further capital investment of  the owner. However, demolition of a building is not one such contingency  contemplated by S. 11(a) of the Act. ­ Municipal Corporation of Greater  Mumbai v/s Kamla Mills Ltd. Reported in AIR 2003 SC 2998, para No.36.  14. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(b) ­ lease ­ Lease of certain watan land by father of A to R for storing  timber ­ Death of father of A ­ R continued to be tenants within S. 5 (11) ­  Determination of lease consequent on death of father of A, not material.  14.1. Section   5   (11)   (b)   is   clear   that   any   person   remaining,   after   the  determination of the lease, in possession, with or without the assent of the  landlord is also a tenant for the purposes of the Act. The learned counsel  argued that the determination of the lease contemplated by Section 5 (11) (b)  was determination by an act of the landlord and not determination by the  operation of the law. We do not see any justification for so confining the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  14. 14. 14 meaning to be given to the expression 'the determination of the lease' in  Section 5 (11) of the Act. ­   Tavangowda Tamangowda Patil v/s Yellappa  Krishna Muchandni, reported in AIR 1980 SC 590.   15. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c) ­ Whether the status of a member in the case of tenant co­partnership  housing society is that of a tenant within the meaning of S. 5(11) of the Rent Act  1947? Held­ No.  15.1. As there is no relationship of landlord and tenant between the Society and  the member. ­ M/s. Anita Enterprises v/s Belfer Co­op. Housing Society Ltd,  reported AIR 2008 SC 746, para Nos.27 & 28.   16. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c) & 28­ Tenant of co­partnership housing society inducting third person  in his allotted accommodation. Whether  such transfer establishes relationship of  landlord and tenant, between member and third person?­ Held­ No.  16.1. Further  held  that The  question  regarding   legality or  otherwise  of  the  creation of tenancy right by the member of tenant co­partnership society  which amounts to transfer of interest of a member in the property of the  Society, can be decided by raising a dispute before the Co­operative Court.­  M/s. Anita Enterprises v/s Belfer Co­op. Housing Society Ltd, reported AIR  2008 SC 746, para Nos.33, 35 & 36.  17. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c)(ii)   and   S.15   ­   Tenant   of   non­residential   premises   continuing   in  occupation after contractual period is over ­ He cannot bequeath his right of  occupation by will in favour of person who was not member of his family  carrying on business at time of his death.  17.1. A   person   occupying   a   non­residential   premises   as   a   tenant   after   the  contractual period is over cannot bequeath his right to occupy the property as                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  15. 15. 15 a tenant under a Will in favour of a legatee who is not a member of his family  carrying on business, trade or storage with him in the said premises at the  time of his death under S. 5(11)(c)(ii) of the Act. There is no justification to  saddle the landlord with the liability to treat a stranger who is not referred to  in sub­clause (ii) of S. 5(11)(c) of the Act as a tenant on the basis of a  bequest made under a Will by the tenant.   17.2. It is significant that both sub­clauses (i) and(ii) of Cl.(c) of sub­sec.(11) of  S. 5 of the Act which deal with the devolution of the right to tenancy on the  death of a tenant in respect of residential premises and premises let for  business, trade or storage respectively do not provide that the said right of  tenancy can devolve by means of testamentary disposition on a legatee who is  not   referred   to   in   the   respective   sub­clauses.   It   has,   therefore,   to   be  understood that even the extended meaning given to the expression 'tenant'  by sub­sec. (11) of S. 5 of the Act does not authorise the disposition of the  right to the tenancy of the premises governed by the Act under a Will.  Ordinarily it is only an interest that can be inherited that can be bequeathed.  But the heritability of a tenancy after the determination of the lease, which is  protected by the Act is restricted in the case of residential premises only to the  members of the tenant's family mentioned in sub­clause(i) of Cl.(c) of S.  5(11) of the Act and in the case of premises let for business, trade or usage to  members belonging to the family of the tenant carrying on business, trade or  storage with the tenant in the premises at the time of the death of the tenant  as may continue after his death to carry on the business, trade or storage as  the case may be in the said premises and as may be decided in default of the  agreement by the Court as provided in sub­cl.(ii) thereof. When the statute  has imposed such a restriction, it is not possible to say that the tenant can  bequeath the right to such tenancy in the case of premises let for business,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  16. 16. 16 trade or storage in favour of a person not possessing the qualification referred  to in S. 5(11)(c)(ii) of the Act. It can also be seen that the words 'to assign or  transfer in any other manner his interest therein ' in S. 15(1) of the Act had  the effect of prohibiting the disposition of the tenancy right by a will in the  absence of a contract to the contrary.  17.3. Further, when the Legislature has restricted the right to the tenancy of the  premises let out for business, trade or storage to any member of a tenant's  family carrying on business, trade or storage with the tenant at the time of his  death it is not open to the Court by judicial construction to extend the said  right to persons who are not members of the tenant's family who claim under  testamentary succession.  17.4. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) ­ Statutory tenancy ­ Whether statutory tenancy which is personal to  the tenant cannot be bequeathed at all under a Will in favour of anybody. ­  Question   left   open.   ­   Bhavarlal   Labhchand   Shah   v/s   Kanaiyalal   Nathalal  Intawala, reported in AIR 1986 SC 600.  18. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c) ­ "Tenant" ­ Provision applies only to residential premises and not to  business premises ­ Tenant of business premises ­ Member of his family cannot  get  protection   under  section.   ­  Ganpat  Ladha   v/s   Sashikant  Vishnu   Shinde,  reported in AIR 1978 Sc 955 (FB) 18.1.  This ratio is overruled by   Smt. Gian Devi Anand , Appellant v. Jeevan  Kumar, reported in  Smt. Gian Devi Anand v/s Jeevan Kumar, reported in AIR  1985 SC 796 (Five Judges), wherein it is held that Statutory tenancy in  respect of commercial premises is heritable and heirs of statutory tenant are  entitled to same protection against eviction as afforded to tenant under Act.  19. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  17. 17. 17 S.5(11) (c), S.15(2) ­ tenancy ­ Validation of sub­tenancies by S.15(2) ­ Scope ­  Sub­tenancy created by sub­tenant ­ Benefit of S. 15(2) if available.  19.1. Section 15(2) which raises the ban from all sub­letting effected before 21­ 5­1959 provided the provisions of that sub­section are fulfilled relates to sub­ tenancies not permitted by contract between the landlord and tenant and  which would, but for the said sub­s. (2), fall within the prohibition enacted in  the amended sub­section (1) of S. 15.  19.2. Upon the amendment of sub­s. (1) of S. 15 by the Ordinance and by its  related Act, the prohibition against sub­letting did not operate in those cases  where the sub­letting was permitted by contract between the landlord and  tenant. In all such cases, if the landlord had permitted the tenant under a  contract between them to sublet the premises, no question would arise of a  need to validate those sub­tenancies. It is in this light that the scope of sub­s.  (2) of S. 15 has to be determined. The removal by sub­s. (2) of S. 15 of the  prohibition is limited only to those sub­tenancies which were created before  May 21, 1959. Such a limitation would be inappropriate to sub­tenancies  permitted by contract which could be created regardless of whether they were  brought into existence before May 21, 1959 or after that date. Also, the sub­ tenancies covered by sub­s(2) of S. 15 would be regarded as valid only if the  sub­tenant   had   entered   into   possession   before   May   21,   1959   and   was  continued in possession on that date. Such a requirement would be wholly  inconsistent in the case of sub­tenancies permitted by contract. Inasmuch as  sub­s. (2) of S. 15 specifically attaches the condition that the sub­tenant  should have been in possession before the commencement of the Ordinance  and should have continued in possession on that date, it is apparent that such  a provision could be related only to illegal sub­tenants, that is to say sub­ tenants who were let in and given possession without any contractual right                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  18. 18. 18 conferred by the landlord on the tenant to do so.  19.3. When the partnership firm G, the tenant of the entire building, had sublet  a portion of a shop on the ground floor to M, who sub­let it further to one T  in the year 1952 and it was admitted by the firm 'G' that 'M' was a lawful sub­ tenant then in view of S. 5(15)(a), in respect of the further sub­tenancy M  could be described as tenant and 'T' as his sub­tenant. And if that is so, there  could be no reason why T's sub­tenancy should not be regarded as a valid  sub­tenancy inasmuch as it was created before May 21, 1959 and he had  entered into possession of the premises before that date and was continuing  in possession on that date. ­ Tota Singh v/s M/s. Gold Field Leather Works,  Bombay, reported in AIR 1985 SC 507 (FB).  20. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c), S.13(1)(1) ­ Sons of tenant building a house, whether tenant can be  evicted on ground that she had acquired alternative accommodation? ­ Held.  No.­   20.1. On sons of tenant, who is their mother, building a house the landlord  cannot   seek   eviction   of   tenant   on   grounds   having   acquired   alternate  accommodation. From the scheme of the provision it is discernible that it is  only when the tenant gets a right to reside in a house other than the demised  premises on the happening of any one of the three alternatives mentioned  therein, namely, either by building or by acquiring vacant possession of or by  allotment of a house, that the landlord can seek recovery of possession of the  demised   premises   from   the   tenant.   That   apart,   even   if   the   tenant   first  respondent and her sons, respondents 2 and 3, were let into possession of the  suit premises about 30 years before the institution of the suit but the first  respondent alone was the tenant and respondents 2 and 3 were there as  members of her family, they were, therefore, not tenants of the suit premises.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  19. 19. 19 The definition of 'tenant' is too exhaustive to include any member of the  family residing with him. Such members of his family who were residing with  the tenant at the time of his death, or in their absence any heir of the  deceased tenant, as may be decided in default of agreement by the Court,  would become tenant only on his death. The concurrent findings of the Courts  below are that son, respondents 2 and 3 built the house for which the first  respondent   tenant   did   not   contribute   any   money;   she   did   not   shift   her  residence to the said house though she was visiting that house off and on.  Inasmuch   as   the   first   respondent   tenant   did   not   built   any   house   and  respondents 2 and 3 are not the tenants, the first of the three alternatives,  referred to in S. 13(1) is not available to the landlord to seek eviction of the  first respondent tenant. ­  Anandi D. Jadhav v/s Nirmala Ramchandra Kore,  AIR 2000 SC 1386, para Nos.5 & 8.   21. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c) ­ Original tenant having two sons. On death of original tenant rent  bills were issued in name of his elder son and on death of elder son rent bills  were issued in name of his widow. No division of premises and rent was not  being paid separately by younger son. Members of family of original tenant  succeeded   to   tenancy   together.   Suit   filed   for   eviction.   Widow   of   elder   son  impleaded as tenant represented all tenants. Whether the decree passed in suit  for eviction is binding on all members of family covered by tenancy?­ Held. Yes. 21.1. Younger son claiming to be member of family residing with original tenant  at time of his death cannot resist execution of decree. Moreso, when younger  son was not residing in premises with family of elder son. Therefore, there  was no necessity to implead appellant younger son as necessary party to suit  for   eviction.   ­   Ashok   Chintaman   Juker   v/s   Kishore   Pandurang   Mantri,  reported in AIR 2001 SC2251.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  20. 20. 20  22. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(18)(b), S.11(1)(c) ­ houses and rents ­ Fixation of standard rent ­ Principle  of apportionment ­ Applicability ­ Apportionment ­ What is ­ How it has to be  applied.   22.1. The principle of apportionment is not alien to the spirit and scheme of the  Act. It is applicable to the fixation of standard rent.  22.2. Apportionment ­ or equal distribution of the burden of rent on every  portion ­ is a rule of justice and good sense. If the standard rent of a whole  was a specific amount, it stands to reason that the standard rent of a part or  sub­division   of   that   whole   should   not   ordinarily   exceed   that   amount.  Therefore, if the court feels that for securing the ends of justice and giving  effect to the provisions and policy of the Act, it is reasonably necessary and  feasible to work out the standard rent by apportionment, it can legitimately  do so. This principle, however, is applicable where on the basic date, that  portion of which the standard rent is to be determined, had not been let  separately as one unit, but the whole, of which it is a part, had been let on  that date. Apportionment postulates that on account of its having been let on  the basic date, the whole had acquired a standard rent which has to be  allocated to smaller units subsequently carved out of it.  22.3. True, that unlike the English Rent Control Act of 1920 or the later English  Acts, the (Bombay) Act does not expressly speak of apportionment. But the  language of its relevant provisions is elastic enough to permit the fixation of  standard rent on apportionment basis. Section 11(1) gives a discretion to the  Court to fix such amount as standard rent as it "deems just", though in  exercising this discretion the Court has to pay due regard to (i) the provisions  of the Act and (ii) the circumstances of the case, and it is not to be rigidly and  indiscriminately applied.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  21. 21. 21  22.4. Thus, if after the material date, the landlord had made investments and  improvements in the premises, it will be just and reasonable to take that  factor also into account and to give him a fair return on such investments.  Further, the Court must consider other relevant circumstances, such as "size,  accessibility, aspect, and other physical advantages" enjoyed by the tenant of  the premises. Where after the basic date, the premises completely change  their identity, apportionment as a method of determining just standard rent,  loses its efficacy and may be abandoned altogether. ­  Raja Bahadur Motilal  Bombay Mills Ltd. v/s M/s. Govind Ram Brothers (P) Ltd., reported in AIR  1974 SC 1708.  23. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Premises let for residence or business  ­ Open land let for constructing building on it intended to be used for residence  or business is letting for residence or for business.  23.1. Open land as it is, can be used for residence and can be 'premises let for  residence' within the meaning of S. 6.  23.2. When open land is being leased not to be used for residence or business in  its condition of open land but to be used for the purpose of residence or  business after constructing buildings thereon, the letting of the open land can  still be called to be letting for residence or business. ­  Mrs. Dossibai N. B.  Jeejeebhoy v/s Khemchand Gorumal, reported in AIR 1966 SC 1939 (FB). 24.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Suit for possession of land used for  agricultural purposes ­ Court exercising power under Act has no jurisdiction to  entertain suit ­ Crucial date for determining whether land is used for agricultural  purposes is date on which right conferred by Act is sought to be exercised.  24.1. The expression ''premises" in S. 5(8) of the Bombay Rents, Hotel and                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  22. 22. 22 Lodging House Rates (Control) Act 57 of 1947 does not include premises used  for agricultural purposes. By S. 6 of that Act the provisions of Part II which  relate to conditions in which orders in ejectment may be made against tenants  and other related matters apply to premises let for education, business, trade  or storage. It is plain that the Court exercising power under Bombay Rents,  Hotel and Lodging House Rates (Control) Act, 1947, has no jurisdiction to  entertain a suit for possession of land used for agricultural purposes. Again in  ascertaining whether the land demised is used for agricultural purposes, the  crucial date is the date on which the right conferred by the Act is sought to be  exercised. Ratio laid down in the case of  Mst. Subhandra v. Narsaji Chenaji  Marwadi, reported in AIR 1966 SC 806 is followed. ­   Vasudev Dhanjibhai  Modi v/s Rajabhai Abdul Rehman, reported in AIR 1970 SC 1475 (FB).  25. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6(1) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Construction ­ Lease of open land  in suburban area of Bombay for constructing "buildings of every description  howsoever" ­ Lease is not for any of the purposes set out in S. 6 (1).  25.1. Where a lease of open land situated in the Bombay Suburban District was  made for constructing "buildings of every description howsoever" from time to  time, the purpose for which the land was demised clearly was for constructing  buildings of any description and not for constructing buildings for residence,  education,   business,   trade   or   storage.   The   land   thus   demised,   though  'premises' within the meaning of S. 5 (8), was not 'premises' within the  meaning of S. 6 (1), and therefore, S. 18 (1) did not apply, ratio laid down in  case of Mrs. Dossibai N. B Jeejeebhoy v/s Khemchand Gorumal, reported in  AIR 1966 SC 1939, Disting.  25.2. Properly construed, S. 6(1) must mean that in order that Part II may apply  the premises in question must be let out for the purposes of residence etc. The                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  23. 23. 23 application of that part cannot have been intended to depend upon what a  lessee may do or may not do.   25.3. The fact that the lease permitted the lessees to take construction loans  from prospective tenants of the buildings to be constructed by the lessees does  not   affect   the   purpose   for   which   the   land   was   leased.   ­   Osman   Fakir  Mohammed Divecha , Appellant v. Ali Akbar Javed Sadakya, reported in AIR  1970 SC 1893 (FB).  26. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6   ­   Premises,   let   for   education   ­   Protection   from   eviction   by   educational  institutions ­ Premises let out on rent to club ­ Club activities not showing the  premises were let for education ­ Benefit of Act cannot be claimed by club.  26.1. Where the premises were let out on rent to a club and the activities of the  Club were more in the nature of cultural activities or recreational activities,  inasmuch as they related fraternising among the members by playing indoor  or outdoor games or otherwise, such activities cannot lead the conclusion that  the premises were let for purposes of education and consequently the club  was not entitled to the protection of the Act. ­ Haji Ismail Valid Mohmad  v/s  Sports Club in the name of Union Sports Club, reported in AIR 1992 SC 1855  (FB).  27. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11 ­ Default in payment of rent ­ Composite tenancy ­ Under contract, property  tax along with monthly rent is required to be paid by tenant. Whether default in  payment of rent at end of every succeeding month does not convert monthly  tenancy into yearly one. ­ Held. No. ­  Ansuyaben Kantilal Bhatt v/s Rashiklal  Manilal Shah, reported in AIR 1997 SC 2510.  28. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(1)(e) ­ Standard rent ­ Application for fixation of ­ Subsistence of pre­                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  24. 24. 24 existing dispute is sine qua non for making application.­ Held. No.  28.1. There is no need for a pre­existing dispute to subsist before invoking the  jurisdiction   of   the   Court   under   Section   11(1)(e)   of   the   Act.   Filing   an  application for determination of the standard rent itself is a dispute entitling  the tenant to take the benefit of Section 12(3)(a). The dispute may arise in  diverse forms.­ Devkaran Nenshi Tanna v/s Manharlal Nenshi, reported in AIR  1994 SC 2747, para No.6. 28.2. Further held in para No.8 that :­ Where the order fixing standard rent was  passed on basis of compromise reached between the parties and it was clear  from the order that the Court did not apply its mind to the factum whether  the terms agreed by the parties are just and reasonable and whether it would  be the standard rent consistent with the provision of the Act, the tenant  would not be precluded from making an application for fixation of standard  rent again when the notice was issued by the landlord demanding payment of  the arrears of the standard rent. The Act is a welfare legislation and parties  cannot contract out of the statute and the seal of approval of the Court does  not  super  add  its   sanctity,  nor  receive   its   legality  or   validity  or   sanctity  without due adjudication. The order should disclose the application of Court's  mind to the facts and then to the determination of the standard rent on the  basis of the terms, other evidence or records and the consent of the parties is  consistent with the Act and should record its satisfaction.  29. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(4) ­ Sick Industrial Companies (Special Provisions) Act (1 of 1986), S.22 ­  Eviction petition for non­payment of rent. Whether same is maintainable against  sick company? Held. Yes.   29.1. ­ Order under S. 11(4) of Rent Act can also be passed and S. 22 of 1985  Act   does   not   prevent   such   proceedings.­     Gujarat   Steel   Tube   Co.   Ltd.   ,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  25. 25. 25 Petitioner v. Virchandbhai B. Shah, reported in AIR 1999 SC 3839, para Nos. 9  to 11.  30. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(4) ­ houses and rents ­ Order to deposit arrears of rent ­ Order directing  that in default of deposit defences were to be struck off – Validity.  30.1. On an application under S. 11 (4) by the landlord­plaintiff, a notice was  issued to the defendants and an order was made requiring the defendants to  deposit arrears of rent within a stipulated period and to continue to deposit  monthly   rent.   It   was   further   ordered   that   in   default   of   the   deposit   the  defences of the defendants were to be struck off and the suit should be placed  for ex parte orders on the date fixed.  30.2. Held, the learned Judge of the High Court was wholly in error in holding  that   because   of   the   form   of   the   order   (inasmuch   as   it   used   the   words  "defences to be struck off"). it was illegal and without jurisdiction. Moreover,  the order itself did not order the defences to be struck off, it only fixed the  date for striking out the defences. So, till the expiry of the period given by  that order for the deposit of money, the question of striking out the defence  did not arise nor was it in fact struck out. Further, it is Sec. 11(4) and not  Section 12(3) (b) that would apply.  30.3. The phrase "defence struck off" or "defence struck out" is not unknown in  the sphere of law. Indeed it finds a place in Order 11 , Rule 21, C. P. C. The  phrase is more advantageous to the defendant, Even when a defence is struck  off the defendant is entitled to appear, cross­ examine the plaintiff's witnesses  and submit that even on the basis of the evidence on behalf of the plaintiff a  decree cannot be passed against him, whereas if it is ordered in accordance  with Section 11 (4) trial he shall not be entitled to appear in or defend the  suit except with the leave of the Court he is placed at a greater disadvantage.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  26. 26. 26 The use of the phrase does not in any way affect the substance of the order.  What the law contemplates is not adoption or use of a formula; it looks at the  substance. ­  M/s. Paradise Industrial Corpn. , Appellants v. M/s. Kiln Plastics  Products, reported in AIR 1976 SC 309 (FB).  31. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) ­ Houses and Rents ­ Termination of tenancy ­ Suit for possession by  landlord ­ Extension of part II of Act containing S. 12 to area pending suit ­  Applicability of S. 12(1) to suit ­ Date from which it applies ­ Right of landlord to  get possession ­ "Landlord shall not be entitled to recovery of possession" ­ Court  cannot give decree for possession.  31.1. Section 12(1) contained in Part II of Bombay Rents, Hotel and Lodging  House Rates Control Act, 1947 enacts a rule of decision, and it says that a  landlord is not entitled to possession if the tenant pays or shows his readiness  and willingness to pay standard rent and to observe the other conditions of  the tenancy. The word tenant is defined in the Act to include not only a  tenant,  whose  tenancy subsists  but  also  any person  remaining,  after  the  determination of the lease, in possession with or without the assent of the  landlord. Thus, a statutory tenant is within the rule enacted by S. 12(1) and  entitled to its protection.  31.2. Sub­section (1) of section 12 contained in Part II of the Act applies from  the date on which Part II of the Act is extended to the particular area by a  notification issued under S. 6. The sub­section says that a landlord shall not  be entitled to the recovery of possession of any premises so long as the tenant  pays or is ready and willing to pay the standard rent, etc. and observes and  performs the other conditions of the tenancy. In other words, no decree can  be   passed   granting   possession   to   the   landlord,   if   the   tenant   fulfills   the  conditions above mentioned. The point of time when the sub­section will                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  27. 27. 27 operate is when the decree for recovery of possession will have to be passed.  Thus, the language of the sub­section applies equally to suits pending when  Part II comes into force and those to be filed subsequently. The contention  that the operation of S. 12(1) is limited to suits filed after the Act comes into  force in a particular area cannot be accepted.  31.3. On the termination of tenancy by efflux of time the landlord filed a suit on  25­4­1957 for possession of the premises. By a notification issued on 16­8­ 1958, Part II of the Bombay Rents, Hotel and Lodging, House Rates Control  Act, 1947 was applied to the area wherein the premises were situated. The  tenant, having lost in the trial Court and in the High Court on the ground that  S. 12 of the Act was prospective and did not apply to pending cases, appealed  to the S. C. ­ Shah Bhojraj Kuverji Oil Mills and Ginning Factory v/s Subhash  Chandra Yograj Sinha, reported in AIR 1961 SC 1596 (Five judges).  32. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1),   S.13,   S.14,   S.15   ­   houses   and   rents   ­   Houses   and   Rents   ­   Person  remaining  in   possession   after  determination   of   tenancy  ­  Becomes   statutory  tenant  ­  He can  remain  in  possession  but cannot  enforce  terms  of original  tenancy ­ Sub­lessee from a statutory tenant under the Act acquires no right of  tenant.   32.1. A person remaining in occupation of the premises let to him after the  determination of or expiry of the period of the tenancy is commonly, though  in law not accurately, called a statutory tenant. Such a person is not a tenant  at all, he has no estate or interest in the premises occupied by him. He has  merely the protection ofthe statute in that he cannot be turned out so long as  he pays, the standard rent and permitted increases, if any, and performs the  other conditions of the tenancy. His right to remain in possession after the  determination of the contractual tenancy is personal.. it is not capable of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  28. 28. 28 being transferred or assigned, and devolves on his death only in the manner  provided by the statute. The right of a lessee from a landlord on the other  hand is an estate or interest in the premises and in the absence of a contract  to the contrary is transferable and the premises may be sublet by him. But  with the determination of the lease, unless the tenant acquires the right of a  tenant holding over, by acceptance of rent or by assent to his continuing in  possession   by   the   landlord,   the   terms   and   conditions   of   the   lease   are  extinguished, and the rights of such a person remaining in possession are  governed by the statute alone. Section 12(1) of the Act 57 of 1947 merely  recognises his right to remain in possession so long as he pays or is ready and  willing to pay the standard rent and permitted increases and performs the  other conditions of the tenancy, but not the right to enforce the terms and  conditions of the original tenancy after it is determined. Assuming that the  tenant was entitled to sublet the premises under the terms of the lease he  could not, relying upon S. 12(1), exercise the right to sublet granted under  the lease after he became a statutory tenant. ­ Anand Nivas Private Ltd. v/s  Anandji Kalyanji's Pedhi, reported in AIR 1965 SC 414 (FB).  32.2. Above referred ratio is distinguish in  Damadilal and others, Appellants v.  Parashram, reported in AIR 1976 SC 2229 (FB) and overruled in Om Wati  Gaur v/s Jitendra Kumar, reported in AIR 2003 SC 229.  33. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12, S.13 ­ Civil P.C. (5 of 1908) , O.37 , R.2 (Bombay) ­ houses and rents ­  Houses and Rents ­ R. 8 of the Rules made under the Act is not ultra vires ­  Exercise of discretion under O. 37 R. 2 ­ Extent of.  33.1. Rule 8 of the Rules made under the Bombay Rents, Hotel and Lodging  House Rates (Control) Act, which provides that its under the Act may be  instituted in accordance with the procedure laid down in O. 37 is not ultra                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  29. 29. 29 vires and void. It is fallacious to contend that under provisions of the Act the  landlord is not entitled to a decree as a matter of right; the Court has to  consider the position of the tenant and has a discretion to pass or not to pass  a decree and therefore to a suit governed by the Act the provisions of O. 37 R.  2 C. P. C. (Bombay), which makes it incumbent on the Court to pass a decree  in   circumstances   coming   within   that   sub­rule,   are   inapplicable.   ­  Ramkarandas   Radhavallabh  v/s  Bhagwandas   Dwarkadas,   reported  in  AIR  1965 SC 1144.  34. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12, S.13, S.14 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Scope ­ Expression "is  determined for any reason", meaning of ­ Interest of tenant when comes to an  end.  34.1. It is not correct to say that as soon as a notice determining a contractual  tenancy is given, the sub­tenant of the contractual tenant who was there from  before has to be deemed A tenant under S. 14 from the date the notice  expires.   34.2. The words "is determined for any reason" in the context of the Act mean  that where the interest of a tenant comes to an end completely, the pre­ existing sub­tenant may, if the conditions of S. 14 are satisfied, be deemed to  be a tenant of the landlord. 34.3.The interest of a tenant who for purposes of S. 14 is a contractual tenant  comes to an end completely only when he is not only no longer a contractual  tenant but also when he has lost the right to remain in possession which S. 12  has given to him and is no longer even a statutory tenant. In other words S.  14 would come into play in favour of the sub­tenant only after the tenancy of  the contractual tenants has been determined by notice and the contractual  tenant has been ordered to be ejected under S. 28 on any of the grounds in S.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  30. 30. 30 12 or S. 13. Till that event happens or till he gives up the tenancy himself the  interest of a tenant who may be a contractual tenant, for purposes of S. 14,  cannot be said to have determined i.e. come to an end completely in order to  give rise to a tenancy between the pre­existing sub­tenant and the landlord.­  Hiralal Vallabbram v/s Sheth Knsturbhai Lalbhai, reported in AIR 1967 SC  1853 (FB).  35. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12­  Whether the plea that arrears prior to transfer of disputed property could  not be recovered as arrears of rent, the same being a 'debt due', is sustainable?­  Held. No.  35.1. As per the proviso to Section 109 of the Transfer of Property Act the  transferee is not entitled to arrears of rent due before the transfer unless there  is a contract to the contrary and, therefore, the correct position of law is that  a transferee is not entitled to recover the arrears as rent for the property on  transfer unless the right to recover the arrears is also transferred. If right to  recover the arrears is assigned, then the transferee/landlord can recover those  arrears as rent and if not paid maintain a petition for eviction under the rent  laws for those arrears as well. ­ Sheikh Noor v/s Sheikh G. S. Ibrahim,  reported in AIR 2003 SC 4163, para Nos.10 & 18.  36. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) ­ eviction ­ Suit for eviction on ground of breach of term of lease ­  Whether under relevant clause duty to carry out repairs was that of tenant or  landlord – Interpretation.  36.1. Where the lessee covenants with lessor under the terms of lease that he  will   keep   the   premises   in   as   good   condition   as   the   same   were   then   in  (reasonable   wear   and   tear,   and   destruction   or   damage   by   fire,   riots,  insurrection, at of God or tempest excepted) and (except as aforesaid) deliver                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  31. 31. 31 them up at the determination of the tenancy to the lessor, it cannot be said  that the term merely amounts to a covenant for careful and reasonable use of  the property on the part of the tenant and nothing more. The clause, imposes  upon the tenant two obligations namely (a) to keep the property in repair  from time to time during the term and (b) to restore it in repair, i. e. in the  same good condition as he received it, at the end of the term.  36.2. A covenant of this type contained in a lease has always been construed by  judicial decisions as casting a duty on the tenant to prevent permissive waste  by carrying out such  repairs as are  necessary to  keep  and maintain the  property in good condition and tenantable repair during the whole term and  restore it to the lessor in the same condition at the end of the term.  36.3. Section 23 (1) of the Bombay Rent Act, 1947 would not be attracted for  under that provision the duty to keep the premises in good and tenantable  repair is cast on the landlord in the absence of an agreement to the contrary  by the tenant. Moreover, such a term in the lease would clearly be consistent  with the provisions of the said Act. In these circumstances, if a finding of fact  has been recorded by the lower Courts on evidence that the deterioration and  damage   caused   to   the   suit   property   was   not   on   account   of   natural   or  reasonable wear and tear but was due to the negligence in the up­keep and  maintenance of the property on the part of the tenant the tenant must be held  to have committed a breach of the term of the lease and the landlord would  be entitled to recover possession of the property from the tenant under the  latter part of S. 12 (1) of the Bombay Rent Act, 1947. ­ Merwanji Nanabhoy  Merchant v/s Union of India, reported in AIR 1979 SC 1309 (FB). Para Nos. 7  & 8.  37. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Scope and object ­ Section ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  32. 32. 32 operates   against   landlord   only   after   contractual   tenancy   is   determined   in  accordance with S. 111 T. P. Act ­ Suit for recovery of possession under S. 12 ­  Nat maintainable unless tenancy is determined and notice under S. 12 (2) is  served. ­  Bhaiya Punjalal Bhagwanddin v/s Dave Bhagwatprasad Prabhuprasad,  reported in AIR 1963 SC 120 (FB).  37.1. Above referred ratio is impliedly overruled in the case of V. Dhanapal  Chettiar v/s Yesodai Ammal, reported in AIR 1979 SC 1745 (Seven Judges).  38. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) and S.12(3)(b) ­ houses and rents ­  eviction ­  tenancy ­ Houses and  Rents ­ Suit by landlord against eviction of tenant ­ Tenant in arrears of rent ­  During pendency of suit, tenant not paying standard rent, nor was he ready or  willing to pay ­ Instead, he claimed that he was not liable to pay any amount ­  Tenant, held could not claim protection from eviction. ­  Maganlal Chhotabhai  Desai v/s Chandrakant Motilal, reported in AIR 1969 SC 37 (FB). Para Nos. 10 &  11.  39. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1), S.12(3)(b) and S.11(3) ­ houses and rents ­  eviction ­ Houses and Rents  ­ Suit for eviction of tenant on ground of arrears for a period of more than six  months   ­   Tenant   though   raising   dispute   as   to   standard   rent,   making   no  application under S. 11 (3) ­ Cannot claim protection under S. 12 (1) by merely  offering to pay or even paying all arrears due when court is about to pass decree  ­ Tenant failing to pay or deposit in court regularly amount of standard rent due  after first hearing, cannot get protection of S 12 (3) (b).  39.1. Where a suit for eviction is filed on the ground that the tenant was in  arrears for a period of more than 6 months and the tenant although raising a  dispute as to the standard rent or permitted increases recoverable under the  Act, makes no application in terms of S. 11 (3) he cannot claim the protection                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  33. 33. 33 of S. 12 (1) by merely offering to pay or even paying all arrears due from him  when the court is about to pass a decree against him. To be within the  protection of sub­s. (1) where he raises a dispute about the standard rent  payable, he must make an application to the court under sub­s. (3) of S. 11  and thereafter pay or tender the amount rent and permitted increases, if any,  specified in the order made by the Court. If he does not approach the court  under S. 11 (3), it is not open to him thereafter to claim the protection of S.  12 (1).  39.2. Further, to be within the protection of S. 12 (3) (b) the tenant must not  only pay all the arrears due from him on the first day of hearing of the suit,  but he must thereafter continue to pay or tender in court regularly the rent  and the permitted increases till the suit is finally decided. Therefore where  after the first hearing of the suit the tenant failed to pay or deposit in court  regularly the amount of standard rent which became due after that date and  the rent remained unpaid when the suit was disposed of, there was default on  the part of the tenant and he could not get the protection of S. 12 (3) (b). ­  Shah Dhansukhlal Chhaganlal v/s Dalichand Virchand Shroff, reported in AIR  1968 SC 1109 (FB).  40. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1), S.50 ­ houses and rents ­  appeal ­ Ejectment suit under T.P. Act ­ Appeal  therefrom   pending   when   Act   applied   ­   Tenant   cannot   get   benefit   of   S.12  irrespective of S.50 ­ Section 50 is special provision dealing with pending matters  and it overrides general provisions of S.12.  40.1. The proviso to S. 50 read with the separate paragraph added thereto is an  independent   provision   enacting   a   substantive   law   of   its   own   by  way   of  providing for special savings. It has not been added merely with a view to  qualify or to create an exception to what is contained in the main provision of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  34. 34. 34 S.50. That being the true nature and scope of the proviso to S. 50, an appeal  which arose out of a decree passed in a ejectment suit filed under the Transfer  of Property Act and which was pending when Part II of the Act was made  applicable to area in which the suit property was situate would be directly  covered by the proviso read with the separate paragraph added thereto and  would be liable to be decided and disposed of as if the Act had not been  passed, that is to say, had to be disposed of in accordance with the law that  was then applicable to it.   40.2. Either under the proviso as it originally stood or under the new separate  paragraph enacted by way of an amendment the legislative intent was and is  quite clear that only suits and original proceedings between a landlord and a  tenant which were pending on the relevant date are required to be decided  and disposed of by applying the provisions of the 1947 Act while execution  proceedings and appeals arising out of decrees or orders passed before the  coming   into   operation   of   the   1947   Act   are   denied   the   benefits   of   the  provisions of the Act and have been directed to be decided and disposed of as  if this Act had not been passed, that is to say, such execution proceedings and  appeals would be continued to be governed by and shall be disposed of in  accordance with the law that was then applicable to them. In other words, it  is clear that the proviso was and has been enacted to provide for special  savings which suggests that it has not been introduced merely with a view to  qualify or create exceptions to what is contained in the substantive part of  S.50. Secondly, the Legislature while framing the 1947 Act was enacting  certain provisions for the benefit of tenants which conferred larger benefits on  them  than were in fact conferred by  the earlier enactments which were  repealed and therefore, the legislature thought it advisable that in regard to  pending suits and original proceedings also in which the decrees and orders                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  35. 35. 35 were not passed the provisions of the 1947 Act should be made applicable. It  is with this intention that the proviso to S.50 has been enacted in the manner  it has been done. ­ Motiram Ghelabhai v/s Jagan Nagar, reported in AIR 1985  SC 709.  41. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Demand notice is not invalid  merely because it does not give breakup of the sum which was claimed as due  per month.  41.1. Thus where the tenant is in doubt or requires clarification in respect of the  sum which is claimed per month in the notice as due it was held that he  should   have   called   for   information   on   those   points   from   the   landlord  especially when he was sending replies through a lawyer to the notices issued  by the landlord. The mere statement by the tenant in his reply to the notice  that the claim was excessive was not enough. It was clear from his conduct  that he was fully aware that the amount represented the standard rent with  the permitted increases under the Act. Under such circumstances it cannot be  held that there vas dispute between the landlord and tenant regarding the  amount of standard rent or permitted increases so as to attract Section 12 (3)  (b).  41.2. There is nothing in the Act necessitating landlord to give first a notice  under Section 10 or Section 10­C for permitted increases and then a further  notice under Section 12. It is enough that the landlord charges the tenant a  higher rate and makes a demand at that rate. The date from which the  demand would be effective would not be the date of intimation". Thus it  could not be said that the question of tenant's being in default should have  been considered only for the period subsequent to that date. ­  Gauri Shankar  Chittarmal Gupta v/s Smt. Gangabai Tokersey, reported in AIR 1971 SC 659.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  36. 36. 36 42.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ Termination of tenancy ­ Notice to tenant ­ Service of ­ Presumption as  to ­ Notice to be sent as per provisions of S. 106 of T.P. Act ­ Tenant, a Company ­  Notice sent by registered post in the name of Company ­ Partner admitting that  notice was sent on correct address ­ Service of notice is fully in accordance with  S. 106. ­ Kulkarni Patterns Pvt. Ltd. v/s Vasant Baburao Ashtekar, reported in AIR  1992 SC 1097.  43. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ Termination of tenancy ­ Notice to tenant ­ Service of ­ Presumption as  to ­ Notice to be sent as per provisions of S. 106 of T.P. Act ­ Tenant, a Company ­  Notice sent by registered post in the name of Company ­ Partner admitting that  notice was sent on correct address ­ Service of notice is fully in accordance with  S. 106. ­ Kulkarni Patterns Pvt. Ltd. v/s Vasant Baburao Ashtekar, reported in AIR  1992 SC 1097.  44. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) , S.11 , S.10 ­ Whether it is open for tenant to raise dispute regarding the  permitted increases during pendency of eviction petition – Held. No.  44.1. Under S. 10 the tenant is bound to pay to the landlord the increase in rate,  cess charges, tax, land assessment, ground rent or any other levy. The amount  of increase, the tenant is bound to pay, has to be in the same proportion as the  rent payable by him bears to the total amount of such rate, cess, charges, tax,  land assessment, ground rent or any other levy. Section 11 gives the Court the  power to fix the standard rent and/or the amount of the permitted increases.  It has to be noted that under S. 11(1) the Court may fix the standard rent  either upon an application made to it for that purpose or in any suit or  proceeding. Thus the dispute regarding standard rent need not necessarily be  by way of an application. However, under sub­sections (2) and (3) of S. 11 if                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  37. 37. 37 there is  any dispute  between the  landlord  and the  tenant regarding the  amount of permitted increases, it can be decided by the Court only on an  application made by the tenant who has received a notice from his landlord.  Thus in a suit for ejectment it would not be open for the tenant to raise a  dispute regarding the permitted increases. If on receipt of a notice the tenant  has either not paid the amount of the permitted increase and not raised a  dispute by filing an application then, by virtue of Sections 12(2) and (3), the  landlord   would   be   entitled   to   a   decree   for   eviction.   ­   Laxman   Jiwaba  Baherwade v/s Bapurao Dodappa Tandale  AIR 2002 SC 3266, para No.6.  45. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3) , Cl.(a) and Cl.(b) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Dispute about  amount of standard rent ­ Final order of standard rent by Small Cause Court  Tenant   and   landlord   both   questioning   amount  of   standard   rent   by   revision  petitions ­ Dispute cannot be said to have come to end ­ Case will be governed  not by Cl.(a) but by Cl. (b).  45.1. Eviction under Cl. (a) is made to depend upon several conditions. One  such condition is that there should be no dispute regarding the amount of  standard rent. Clause (b) comprehends all cases other than those falling  within Cl. (a) and a case in which there is a dispute about the standard rent  must obviously fall not in Cl. (a) but in Cl. (b).  45.2. Where, though the final order of standard rent is passed by the Court of  Small Causes, neither the landlord nor the tenant accepts the determination,  but each side questions the amount by filing revision petitions, particularly  the landlord files one revision after another to get the amount increased, it  would be strange for him to claim that there was no dispute subsisting. The  case will be governed not by Cl. (a) but by Cl. (b). ­ Jashwantrai Malukchand  v/s Anandilal Bapalal, reported in AIR 1965 SC 1419 (FB).                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  38. 38. 38  46. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­ eviction ­ Houses and Rents ­ "May'' in expression "Court may pass a  decree for eviction'' has a mandatory content ­ Court is bound to pass decree in  ejectment if conditions of the clause are fulfilled.  46.1. The clause deals with cases not falling within cl. (3) (a) i.e. cases (i) in  which rent is not payable by the month, (ii) in which there is a dispute  regarding the standard rent and permitted increases, (iii) in which rent is not  due for six months or more. In these cases the tenant may claim protection by  paying of or tendering in Court on the first day of the hearing of the suit or  such   other   date   as   the   Court   may   fix   the   standard   rent   and   permitted  increases and continuing to pay or tender in Court regularly such rent and  permitted increases till the suit is finally decided and also by paying costs of  the suit as directed by the Court. What the tenant has to pay or tender in  Court to comply with the conditions of cl. (b) of sub­s. (3) is standard rent  and permitted increases, and the Court has under cl. (b) of sub­s. (1) merely  the power to fix the date of payment or tender, and not the rate at which the  standard rent is to be paid. Power to fix the standard rent of premises is  exercisable under S. 11 (1) alone. To bring his claim within S. 12 (3) (b) the  tenant must pay or tender the standard rent and permitted increases on or  before the first day of hearing, or on or before such other date as the Court  fixes, and also costs of the suit as may be directed by the Court. It may be  noticed that the statute imposes upon the tenant obligation to pay or deposit  the  amount  of  costs if  the Court so directs,  and not otherwise.  ­   Vora  Abbasbhai Alimahomed v/s Jaji Gulamnabi Haji Safibhai, reported in AIR  1964 SC 1341 (FB).  47. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) as  amended by Act 61 of 1953, S.12(3)(a) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947