Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

תמ"א 38 תיקון 2 האם מדובר בבשורה?

3,169 views

Published on

מאמר בנושא תמ"א 38 תיקון 2 המפורסם במסגרת כנס איגוד הקבלנים 2013

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

תמ"א 38 תיקון 2 האם מדובר בבשורה?

  1. 1. ‫פרוייקט הריסה ובניה מחדש על פי הוראות תמ"א 38 תיקון 2‬ ‫האם מדובר בבשורה?‬ ‫מאת אילן גלזר, עו"ד - גלזר ושות משרד עורכי דין‬ ‫חידוש מרכזי הערים ותוספת משמעותית של יחידות דיור ניתנים להשגה באמצעות התיקון השני לתמ"א 38.‬ ‫כיצד ניתן לקדם פרויקטים אלו על כך בקצה המזלג במאמר זה.‬ ‫תיקון השני לתוכנית המתאר הארצית מס 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), אשר נתקבל‬ ‫ביום 4.4....0 הינו השינוי החדשני ביותר בנוסח המקורי של תמ"א 38. תכליתו של התיקון לעודד הריסתו של בניין‬ ‫שאינו עומד בתקן 8.0 לעמידה בפני רעידות אדמה ובנייה של בניין חדש ועמיד תחתיו.‬ ‫ה‬ ‫התיקון השני מחדש בכך שהוא מאפשר את בניית הבניין החדש תוך ניצול מלוא זכויות הבניה מכוח תכניות בניין עיר‬ ‫קיימות (תב"ע), וכן את מלוא זכויות הבניה מכוח תמ"א 38, לרבות זכויות הבניה הנוספות שניתנו במסגרת התיקון השלישי‬ ‫לתמ"א 38 (קרי, ניצול "גם וגם").‬ ‫אפשר לכנות כל פרויקט המבוצע מכוח התיקון השני לתמ"א 38 כ- "פרויקט פינוי בינוי קצר", שכן להבדיל מפרויקט פינוי‬ ‫בינוי קלאסי, הוא אינו מותנה בקידום הליכים בירוקרטיים סבוכים של אישור תב"ע במוסדות התכנון והכרזתו של‬ ‫הפרוייקט כ"מתחם פינוי בינוי" במשרד השיכון והבינוי והוא ניתן למימוש על ידי הגשת בקשה להיתר בניה בלבד.‬ ‫למרות חדשנותו, או שמא נאמר בשל חדשנותו, של התיקון השני, החלו עד כה ביצועם בפועל של פרויקטים בודדים בלבד‬ ‫הניתנים לספירה על כף יד אחת, וזאת למרות שחלפו כ- 8 שנים מאז כניסתו לתוקף. עם זאת, בימים אלו מקודמים עשרות‬ ‫רבות של פרויקטים, מרביתם באזור המרכז, אשר בוודאי יצאו לדרך במהלך השנתיים הבאות.‬ ‫אחד המכשולים המשמעותיים ליישומו של התיקון השני בראשיתו נבע מהעובדה שלא נלוו לו תיקוני החקיקה המתחייבים‬ ‫בכל הקשור לאכיפת ביצוע הפרוייקט בהעדר הסכמה של כל (%44.) בעלי הדירות ובכל הקשור לסוגיות המיסוי שנלוות‬ ‫לפרוייקט מסוג זה. מכשול זה הוסר רק בשלב מאוחר יותר, כפי שיפורט בהמשך1.‬ ‫מכשול אחר אשר מלווה את התיקון השני, אם כי בעוצמה פחותה, עד עצם ימים אלו, הינו העדר כדאיות כלכלית לפרוייקט.‬ ‫"מחסור" בזכויות בניה והגבלה בצפיפות (כמות דירות מקסימלית מותרת), מדירים את רגלי היזמים מביצוע הפרויקטים‬ ‫אלו, המאופיינים כמורכבים ועתירי עלויות. יש להניח שכיום, לאחר תוספת הזכויות המשמעותית שנתן התיקון השלישי‬ ‫לתמ"א 38, נראה פרויקטים רבים יותר של הריסה ובניה מחדש, מכוח התיקון השני לתמ"א 38 יוצאים לדרך. על מגמה זו‬ ‫מעידה גם כניסתם של קבלנים ויזמים גדולים דוגמת אפריקה ישראל, דניה סיבוס, שיכון ובינוי, אשדר, גינדי ועוד לתחום‬ ‫זה, אשר אופיין עד כה בפעילות של יזמים בסדרי גודל קטנים ובינוניים.‬ ‫אין כל ספק כי בנייתו של בניין חדש ומודרני עדיפה מבחינה תכנונית הנדסית על פני ביצוע עבודות שיפוץ והרחבה של בניין‬ ‫קיים. אין גם כל ספק שמבחינה ביצועית, בניית בניין חדש לאחר פינוי הדירות והריסת הבניין הישן, עדיפה על עבודות‬ ‫שיפוץ והרחבה של בניין קיים בו ממשיכים להתגורר דיירים משך כל תקופת הביצוע (הן בהיבטי ניהול הפרויקט, לו"ז,‬ ‫בטיחות אתר וכו). על כן תמ"א 38 נותנת עדיפות לביצוע פרויקטים של הריסה ובניה מחדש על פני פרויקטים של חיזוק,‬ ‫שיפוץ והרחבה.‬ ‫במאמר זה אעמוד על מספר סוגיות מפתח אשר ההיכרות עימן והטיפול הנכון בהן, הינם המפתח להצלחתו של פרויקט‬ ‫הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38. בנוסף אנסה לתרום מניסיוני ומהניסיון שנצבר במשרדי בשנים האחרונות בקידום‬ ‫פרויקטים אלו, לשם יצירת מספר כללי אצבע לקבלן אשר מבקש לקדם פרויקט הריסה ובניה מחדש באופן יעיל‬ ‫ומוצלח.‬ ‫יתרונות וחסרונות הגלומים בפרויקט הריסה ובניה מחדש‬ ‫חסרונות‬ ‫יתרונות‬ ‫ניצול פטור בגין דירת מגורים מזכה‬ ‫דירה חדשה ומודרנית בשטח גדול מהדירה הישנה‬ ‫פסיכולוגיה - הצורך לפנות את הדירה וחשש מאובדן‬ ‫בניין חדש ומודרני הבנוי על פי התקנים והסטנדרט העדכני‬ ‫הדירה‬ ‫אי נוחות הנובעת מפינוי דירה ומעבר לדירה שכורה‬ ‫חניה תת קרקעית ולעיתים מחסן משותף/דירתי‬ ‫הגדלת כמות השכנים/רעש /תנועה‬ ‫לעיתים מחסן דירתי‬ ‫בעלי דירות‬ ‫ממ"ד ( במציאות הביטחונית בארץ חשיבות עליונה)‬ ‫בתקופת הבניה קבלת שכ"ד בגובה דמי השכירות המשולמים בעבור הדירה הישנה או‬ ‫דומה לה‬ ‫שקט נפשי - פרויקטים המבוצעים ע"י קבלנים בעלי גודל ויכולת המלווים פיננסית‬ ‫בנק מלווה ובטחונות‬ ‫פרויקט בהיקף משמעותי בעל סף כניסה גבוה - משאיר‬ ‫פרויקט בהיקף משמעותי בעל סף כניסה גבוה - פתיחת השוק לקבלנים/יזמים בהיקף‬ ‫מחוץ לחוק קבלנים/יזמים בהיקף קטן‬ ‫בינוני גדול‬ ‫פטורים ממס חלקיים (כפי שיתואר בהמשך)‬ ‫הקמת בניין חדש וניצול כל זכויות הבניה בקרקע - כמות דירות משמעותית למכירה‬ ‫קבלן/יזם‬ ‫ליווי פיננסי מובנה - חוסך פתרונות יצירתיים למימון (כמו במימון של פרויקטיי‬ ‫תמ"א 38 "רגילים"‬ ‫1 בכל הקשור לאכיפת ביצוע הפרוייקט בהתקיים רוב נדרש - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס 2), התשע"ב – 2222 -‬ ‫ובכל הקשור לסוגיות המיסוי – תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1962‬‫גלזר ושות – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, זבוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  2. 2. ‫.‬ ‫הסף הכלכלי למימוש פרוייקט הריסה ובניה מחדש‬ ‫מקובל שסף הכניסה לפרוייקט פינוי בינוי קלאסי באזור גוש דן רבתי עומד על יחס של 8:. כלומר שהריסת כל דירה‬ ‫קיימת ישנה מאפשרת בניית 8 דירות חדשות. סף כניסה זה לא מתקיים במרבית הפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש על‬ ‫פי התיקון השני לתמ"א 38. למעשה על פי התוכניות הקיימות ועל בסיס המפתח האמור, קיימת התכנות לפרויקטים של‬ ‫הריסה ובניה מחדש בכמות משמעותית רק במספר מצומצם של ערים וביניהן רמת-גן, גבעתיים והרצליה, בהן קיימות‬ ‫תוכניות ייעודיות המאפשרות הגדלת הצפיפות – קרי, הגדלת כמות יחידות הדיור, במקרה של הריסת הבניין הקיים או‬ ‫תוכניות אשר אינן מגדירות צפיפות אלא קובעות סף מינימלי לגודל דירה/ממוצע גודל דירה וקיימות תוכניות המקנות‬ ‫זכויות בניה נוספות שלא נוצלו בבניינים הישנים.‬ ‫במקרה בו אנו מבקשים ליישם את הוראות התיקון השני לתמ"א 38, עלינו לבחון תחילה איזה בניין ניתן לבנות במגרש‬ ‫שמתקבל לאחר הריסת הבניין הישן, בהתאם לתוכניות בניין עיר המפורטות החלות עליו ורק לאחר מכן נוסיף את זכויות‬ ‫הבניה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38.‬ ‫בכל הנוגע לזכויות מכוח תמ"א 38 בפרוייקט הריסה ובניה מחדש, כיום מקובלת פרשנות רחבה לפיה ניתן לעשות שימוש‬ ‫בכל זכויות הבנייה מכוח התמ"א, לרבות כאלו שמסיבות הקשורות בבנין הישן לא היו ניתנות ליישום במסגרתו2.‬ ‫המשמעות האופרטיבית של פרשנות זו כיום, לאחר כניסתו לתוקף של התיקון השלישי לתמ"א 38, הינה, כי במסגרת‬ ‫פרויקט של הריסה ובנייה מחדש הועדה המקומית רשאית לאשר בנוסף לזכויות הקיימות מכוח תוכניות חלות, את זכויות‬ ‫הבניה הנובעות מסגירה ומילוי של הקומה המפולשת במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת בניית קומה מפולשת,‬ ‫תוספת שתי קומות וחצי במלוא שטח קומות הבניין החדש שיבנה במגרש על פי התוכניות החלות, וכן תוספת של 2. מ"ר‬ ‫לכל יחידת דיור אותה ניתן לבנות בבנין החדש.‬ ‫יצוין, כי התוספת של 2. מ"ר לכל יח"ד כוללת ממ"ד. לפיכך, למעשה התוספת הינה של 8. מ"ר בלבד כיוון שבבניה חדשה‬ ‫ניתן לבנות ממ"ד בשטח של עד .. מ"ר לכל יח"ד חדשה שלא במסגרת זכויות הבניה הקיימות.‬ ‫ניתן לראות, כי הוראות התמ"א נותנות עדיפות ברורה ליישום של הריסה ובניה על פני תוספת בניה, שכן במקרה השני‬ ‫הוראות התמ"א קובעות כי זכויות הבניה על פי התוכניות החלות שלא מומשו במסגרת הבנייה הקיימת תקוזזנה מול‬ ‫זכויות הבניה מכוח תמ"א 38.‬ ‫יצוין, כי בכל מקרה הועדה המקו מית אינה חייבת לאשר את מלוא הזכויות אותן הותר לה לאשר והיא רשאית לאשר רק‬ ‫חלק מזכויות אלו למשל במקרה בו אישור מלוא זכויות הבנייה עתיד ליצור בניין חריג לסביבה. לפיכך יש להקפיד להכניס‬ ‫לכל חוזה עם בעלי דירות להקמת פרויקט הריסה ובנייה מחדש, תנאי מתלה בדבר קבלת היתר בניה בהיקף זכויות מינימלי‬ ‫(לא יפחת מ- ‪ X‬מ"ר ומ- ‪ Y‬דירות חדשות), אשר מהווה את סף הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרוייקט.‬ ‫עד לכניסתו לתוקף של תיקון 8 לתמ"א 38, במקרה של פרויקט הריסה ובניה מחדש נקבע כי על הבניין החדש להבנות‬ ‫במסגרת קווי הבניין המותרים על פי התוכניות הקיימות. המשמעות האופרטיבית לכך הייתה כי גם אם הבניין הישן נבנה‬ ‫בחריגה מקווי הבניין המותרים במסגרת התוכניות הקיימות (סיטואציה רווחת בבניינים ישנים במרכזי הערים), הבניין‬ ‫החדש "יחזור" לקווי הבניין המותרים, גם אם המשמעות הינה צמצום בשטח הקומה הטיפוסית המותרת. במסגרת תיקון 8‬ ‫נקבע כי ההוראות הנותנות לוועדה המקומית שיקול דעת להתיר חריגות מקווי בנין בפרוייקט של תוספות בניה מכוח‬ ‫תמ"א 38, תחולנה גם במקרה של פרויקט הריסה ובניה מחדש.‬ ‫המשמעות בפועל הינה, כי הועדה המקומית רשאית לאשר שהבניין החדש יוקם עד למרחק . מ מגבול המגרש הצדדי‬ ‫3‬ ‫והקדמי ועד למרחק של 8 מ מגבול המגרש האחורי ולאשר את הקמת הממד"ים עד קו בניין 4 מ בכפוף לאישור הקלה.‬ ‫תיקון זה הינו משמעותי ביותר, שכן במקרים רבים הוא מאפשר את ניצול מלוא זכויות הבניה המותרות במסגרת הבניין‬ ‫החדש זכויות אשר היו "נותרות מיותמות וללא שימוש" עד אליו.‬ ‫בהתאם להוראות התיקון השני לתמ"א 38, בניית חניון תת-קרקעי תתאפשר עד לגבול המגרש, תוך חריגה מקווי הבניין‬ ‫המתחייבים לפי התוכניות החלות, וזאת במקרים בהם הדבר מתחייב כדי לעמוד בתקן החניה המחייב.‬ ‫הסכמות בעלי הדירות לביצוע הפרוייקט‬ ‫תיקון מס . לחוק החיזוק4, קובע רוב דרוש של %43 (2/0) מבעלי הדירות והרכוש המשותף לשם פניה למפקח על הבתים‬ ‫המשותפים בלשכת רישום המקרקעין על מנת שהוא יאפשר את הריסת הבניין המשותף והקמת בניין חדש תחתיו.‬ ‫נקודת המוצא - נדרשת הסכמה של כל (%44.) בעלי הדירות בבנין ואילו ברירת המחדל הינה רוב דרוש לשם פניה למפקח‬ ‫לאישור ביצוע הפרוייקט.‬ ‫למפקח, לאחר ששמע את הסיבות להתנגדות המיעוט לפרוייקט, שיקול הדעת האם לאשר את הפרוייקט או להתנותו‬ ‫בתנאים.‬ ‫2 בהקשר זה ראה פסק דינה של ועדת הערר בענין עו"ד אורי גולן (ערר גב/22/ 5928 אורי גולן, עו"ד נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים), אשר קבע‬ ‫מפורשות: "לפיכך מאפשרת התמ" א למי שהורס את הבניין הקיים ובונה אותו מחדש, לקבל את מירב זכויות הבניה המותרות על פי התמ"א, גם אם לא היה‬ ‫ניתן לנצל זכויות אלה בבנין הקיים".‬ ‫3 לשם המחשה קווי הבניין המקובלים בבניה חדשה הינם 7 מ קו בניין צדי, 8 מ קו בניין קדמי ו- 9 מ קו בניין אחורי.‬ ‫4 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), תשס"ח – 5222, אשר נכנס לתוקפו ביום 2222.9.22‬‫גלזר ושות – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, זבוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  3. 3. ‫8‬ ‫במסגרת הדיון המתקיים בפניו, המפקח בודק את הנימוקים והסיבות העומדים מאחורי התנגדות המיעוט להריסת הבניין‬ ‫לשם הקמת הבניין מחדש לפי סעיף 0.א לתמ"א 38.‬ ‫המפקח יכול גם לשקול את הנסיבות האישיות של בעלי הדירות המתנגדים כגון מצבם הבריאותי, גילם וכיו"ב, נסיבות‬ ‫המונעות את הריסת דירתם הישנה ופינויי ם לדירה חלופית במהלך תקופת הבניה. ברור כי מקום שמדובר בבעל דירה‬ ‫5‬ ‫המשכיר דירתו לאחר נסיבות אישיות אילו אינן קיימות.‬ ‫יצוין , כי הפניה למפקח יכולה לבוא רק לאחר שניתנה החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה על אישור הבקשה להיתר‬ ‫לביצוע עבודות ההריסה והבניה, בתנאים הבאים: אישור התאמת הפרוייקט לתוכנית החיזוק ולתוכניות החלות; השתלבות‬ ‫הבניה המתוכננת במערכת התשתיות הקיימות והמתוכננות בסביבה; הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר והועדה החליטה‬ ‫בהן ואם הוגש על ההחלטה ערר לועדת הערר שועדת הערר נתנה החלטתה.‬ ‫עיתוי הפניה מחייב את היזם/הקבלן להשקיע כסף וזמן בקידום הפרוייקט וזאת בתנאים של חוסר ודאות לכאורה לגבי‬ ‫יכולת מימוש הפרוייקט.‬ ‫על בסיס הניסיון שנצבר אנו יודעים, כי המפקחים נעתרים להתנגדות המעוט המסרב לביצוע הפרוייקט אך ורק במקרים‬ ‫נדירים בהם הפרוייקט פוגע בזכויותיהם באופן מהותי ובסיטואציות בהן הרוב נוהג כלפי המעוט בחוסר שוויון ובחוסר תום‬ ‫לב. לא זו בלבד, גם אם הייתה פגיעה חמורה בזכויות המעוט יעדיפו המפקחים לתקן את הפגיעה על ידי פיצוי כספי וזאת‬ ‫6‬ ‫על מנת לאפשר את ביצוע הפרוייקט.‬ ‫מיסוי פרויקט מסוג הריסה ובניה‬ ‫גם בהיבטי המס דומה פרויקט הריסה ובנייה מחדש על בסיס תיקון . לתמ"א 38 לעסקת פינוי בינוי, שכן בשתי העסקאות‬ ‫מוכרים בעלי הדירות לקבלן את זכויותיהם בדירות הקיימות ובזכויות הבניה הצמודות אליהן ובתמורה בונה הקבלן עבור‬ ‫בעלי הדירות את הדירות החדשות ומוכר את החלק האחר בשוק החופשי.‬ ‫למרות העובדה שביצוע פרויקט הריסה ובניה מחדש בהתאם לתיקון . לתמ"א 38 שונה בעיקרו מביצוע פרויקט רגיל של‬ ‫עבודות חיזוק, שיפוץ והרחבה בהתאם לתמ"א, פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 863. העוסק‬ ‫במיסוי פרויקטים רגילים של תמ"א לא תוקן במקביל לתיקון . לתמ"א.‬ ‫עמדתן של רשויות המס הייתה כי במקרה של הריסה ובניה מחדש על פי תיקון ., לא ניתן ליישם את הוראות פרק חמישי‬ ‫7‬ ‫לחוק מיסוי מקרקעין אפילו באופן חלקי אלא יש לראות בעסקה כעסקת קומבינציה לכל דבר וענין.‬ ‫לימים, במסגרת תיקון 04 לחוק מיסוי מקרקעין אשר נחקק ביום ..4..3.4 ונכנס לתוקפו בחודש ינואר 8.4., נקבע כי‬ ‫הפטור שניתן בגין פרויקט תמ"א 38 יהיה תקף גם לגבי פרוייקט מכוח התיקון השני לתמ"א 38 "תוכנית חיזוק בדרך של‬ ‫הריסה", אולם קביעה זו אינה נותנת פטור לכל זכויות הבניה נשוא הפרוייקט אלא רק לזכויות הבניה על פי הוראות תמ"א‬ ‫38 . התוצאה הינה שיש למסות את מכירת זכויות הבניה מכוח התוכניות החלות על המגרש, תוך יצירת חשיפה למס אשר‬ ‫על פי רוב גורמת לחוסר וודאות לגבי הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרוייקט.‬ ‫למרות כניסתו לתוקף של תיקון 04 מרבית הקבלנים המבצעים פרויקטים של הריסה ובניה מחדש דורשים שבעלי הדירות‬ ‫ינצלו את הפטור הרגיל העומד לרשותם במכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין תוך ניצול כפל‬ ‫הפטור במקרה של מכירת דירה עם זכויות בניה נוספות (סעיף 30ז. לחוק מיסוי מקרקעין). שילוב זה יוצר פטור בגין דירות‬ ‫חדשות לבעלי הדירות ששווין עד 448,283,.₪ . סכום זה על פי רוב "מכסה" את הפרויקטים המבוצעים בערים רמת-גן,‬ ‫גבעתיים והרצליה.‬ ‫מס ערך מוסף‬ ‫מס ערך מוסף על פי סעיף .8ב לחוק מס ערך מוסף, אשר הוכנס לחוק בשל תיקון .6 לחוק מיסוי מקרקעין (התיקון‬ ‫שהעניק פטור ממס שבח בגין עסקאות רגילות של תמ"א 38), ניתן לקונה- קרי, היזם, פטור ממס ערך מוסף על שירותי‬ ‫הבניה שניתנים במסגרת תוכנית החיזוק אולם מנגד הוא אינו רשאי לקזז את מע"מ התשומות בגין אותם שירותי בניה.‬ ‫תיקון 04 לחוק מיסוי מקרקעין החיל פטור זה גם לגבי עסקאות התיקון השני לתמ"א 38 תוך שמירה על העיקרון לפיו‬ ‫הפטור ניתן רק על שירותי הבניה שניתנו במסגרת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 בלבד. לכן על כל זכויות הבניה הנוספות‬ ‫שיש לבניין מכוח התוכניות החלות לא יחול פטור ועל היזם לשקלל זאת במסגרת חישובי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.‬ ‫5 ראה: תמ"א 51 (כולל שינוי מס 1) מאת מ. גדרון וא. נמדר, חושן למשפט תשע"ב 2222 בעמ 817‬ ‫6 בהקשר זה ראוי לצטט מתוך דברי השופט ח. כהן בענין ע"א (חי) 62-12-665 שרה קלצוק נ. צבי אורון ואח:‬ ‫"על כן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בניה וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום לב ובמסגרת הנוסחאות‬ ‫המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבניה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה...ולמפקח לא תהיה עילה‬ ‫לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו‬ ‫הקניינית של המיעוט".‬ ‫7 (ראה החלטת מיסוי 22/4558).‬‫גלזר ושות – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, זבוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  4. 4. ‫0‬ ‫היטל השבחה‬ ‫לעניין החיוב בהיטל השבחה, גם כאן קיים פטור מהיטל השבחה אשר חל לגבי הזכויות על פי תמ"א 38 ואינו חל על הזכויות‬ ‫מכוח התוכניות החלות, למעט אם קיים לגביהן פטור אחר כגון לדוגמא הפטור הניתן על בנייתה של דירת מגורים בשטח של‬ ‫עד 40. מ"ר בהתאם לסעיף 3.ג. לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה או שולם בגינן היטל השבחה בעבר.‬ ‫בשל מורכבות סוגיות המיסוי בפרויקטים של הריסה ובניה מכוח תמ"א 38, מוצע להיעזר בשירותיהם של יועצים דוגמת‬ ‫עורכי דין ושמאים בעלי ניסיון והתמחות קודמים בפרויקטים מסוג זה.‬ ‫ליווי בנקאי – "ליווי פיננסי"‬ ‫פרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש על פי התיקון השני לתמ"א 38 הינו פרויקט שחייב להיות מלווה על ידי מוסד בנקאי‬ ‫וזאת בעיקר בשל הצורך החוזי (מכוח החוזה בין בעלי הדירות לבין הקבלן/יזם לביצוע הפרוייקט) בהעמדת בטחונות לבעלי‬ ‫הדירות הישנות שעתידים לקבל דירות חדשות במסגרת הפרוייקט והצורך החוקי [מכוח חוק המכר (דירות)(הבטחת‬ ‫השקעות רוכשי דירות)] להעמיד בטחונות לרוכשי הדירות החדשות שעתידות להבנות במסגרת הפרוייקט.‬ ‫הבנקים מתייחסים לפרויקטים של הריסה ובניה מכוח תמ"א 38 בדומה לעסקאות קומבינציה, כאשר בעלי הדירות‬ ‫משעבדים לטובת הבנק המלווה את מלוא זכויותיהם הנקיות (להבדיל מדירות "ממושכנות") בדירות ומנגד הבנק מעמיד‬ ‫לטובת בעלי הדירות ערבות בנקאית מסוג חוק מכר, בשווי הדירה החדשה שהם עתידים לקבל במסגרת הפרוייקט.‬ ‫במקרה בו יממשו בעלי הדירות את הערבויות שבידיהם הם יאלצו להיפרד מזכויותיהם בקרקע.‬ ‫על אף קיום האפשרות לאכוף את ביצועו של פרויקט הריסה ובנייה מחדש על מיעוט מתנגד, מרבית הבנקים המלווים‬ ‫הפעילים בתחום דורשים את הסכמתם של כל (%44.) בעלי הדירות לפרוייקט כתנאי סף לליווי הפרוייקט. לגישת הבנקים‬ ‫מדובר בפרוייקט מורכב וסבוך הדורש שיתוף פעולה מצד כל בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרוייקט ולפיכך גם אם קיים‬ ‫מעוט אשר אינו מצטרף בהסכמה לפרוייקט לא די בכך שהמפקח אוכף עליו את ביצוע הפרוייקט על מנת להשיג את שיתוף‬ ‫הפעולה הנדרש בעיני הבנק המלווה.‬ ‫ערבויות ובטוחות‬ ‫אחד הנושאים המרכזיים במסגרת הסכם לביצוע פרויקט הריסה ובניה על פי התיקון השני לתמ"א 38, הינו נושא הערבויות‬ ‫והבטוחות.‬ ‫נושא זה הוא שיקבע אם תתקיים עסקה או לא. כידוע את בעלי הדירות בבניין המתקשרים בהסכם מעניינים בעיקר שלושה‬ ‫דברים: הראשון, איזה דירה חדשה הם מקבלים – גודל, מפרט, קומה וכיו"ב; השני, תוך כמה זמן הם מקבלים את הדירה‬ ‫החדשה; השלישי, אילו בטחונות וערובות יש בידיהם לקיום התחייבויות היזם.‬ ‫כיום, לנוכח הרפורמה החקיקתית בזכויות רוכשי דירות חדשות מקבלנים (במיוחד לאחר פרשת "חפציבה") , ברור, כי בעלי‬ ‫דירות לא יסכימו לפנות את דירותיהן ולשעבדן לטובת הבנק המלווה, מבלי לקבל בטוחה משמעותית למשך התקופה בה‬ ‫הם "נפרדים" מדירתם ועד לקבלת הדירה החדשה.‬ ‫הבטוחות המקובלות בהסכמי הריסה ובניה על פי התמ"א 38, הינן:‬ ‫1. ערבות להבטחת קבלת הדירה החדשה - ערבות מסוג ערבות חוק מכר מורחבת הניתנת לבעלי קרקע בעסקאות‬ ‫קומבינציה, בשווי הדירה החדשה שעתיד לקבל בעל הדירה בפרוייקט. ערבות חוק מכר רגילה נועדה להגן על הרוכש‬ ‫במצבי קיצון של חדלות פירעון של הקבלן/יזם. ערבות חוק המכר המורחבת כאמור מגינה על בעל הדירה גם בפני מצבי‬ ‫כשל קיצוני בפרוייקט, כגון הפסקת ביצוע הפרוייקט או איחור משמעותי בהשלמתו. מקום שהקבלן/יזם אינו יכול‬ ‫לספק ערבות מכר מורחבת עליו לספק ערבות ביצוע אשר תבטיח את בעלי הדירות מפני אותם כשלים בביצוע‬ ‫הפרוייקט שאינם מכוסים במסגרת ערבות חוק המכר. מימושה של ערבות חוק המכר נעשית על ידי פניה לבית המשפט‬ ‫בהליך ממושך שיכול להמשך חודשים ארוכים. בסוף התהליך בעל הדירה עתיד למצוא את עצמו עם סכום כסף אשר‬ ‫באמצעותו הוא יכול לרכוש דירה חדשה, תוך ויתור על זכויותיו בדירה הישנה.‬ ‫במקרה בו רשומה על זכויותיו של בעל הדירה משכנתא לטובת בנק עליו "לנקות" אותה ולהסיר את המשכנתא. הואיל‬ ‫ובד"כ אין ברשות בעל הדירה סכום כסף לסילוק המשכנתא אזי הבנק המלווה את הפרויקט מעמיד לטובת הבנק‬ ‫הממשכן ערבות בנקאית על מלוא סך היתרה לפירעון של ההלוואה (ולעיתים אף מעבר לכך לשם כיסוי מצבים בהם‬ ‫נצברת ריבית לא משולמת על ההלוואה) וזאת כנגד מחיקת המשכנתא. הערבות הבנקאית תשמש לבנק הממשכן‬ ‫בטוחה חלופית למשכנתא בתקופה שעד לקבלת הדירה החדשה ורישומה של המשכנתא מחדש. במקרה זה, בעל הדירה‬ ‫יקבל ערבות חוק מכר בסך היתרה – שווי הדירה החדשה בניכוי סך הערבות הבנקאית. מקרה זה דורש יצירת מנגנון‬ ‫ספציפי מול אותו בעל דירה למקרה בו בשל כשל מצד בעל הדירה, הבנק הממשכן מחלט את הערבות.‬ ‫2. ערבות להבטחת שכירות- ערב הריסת הבניין מתפנים בעלי הדירות מדירותיהם ועוברים לדירות חלופיות, ערבות זו‬ ‫אשר הינה מסוג ערבות בנקאית אוטונומית מבטיחה את בעל הדירה במקרה בו הקבלן/יזם יפסיק לשלם את דמי‬ ‫השכירות שהוא התחייב לגביהם ועל פי רוב היא נועדה לממן את דמי השכירות בתקופת הביניים עד למימוש ערבות‬ ‫חוק המכר.‬ ‫היקפה המקובל של ערבות זו הינה .. חודשי שכירות ועד מלוא תקופת הבניה הנמשכת על פי רוב עד 48 חודש.‬ ‫ערבות זו ניתנת גם לבעלי הדירות אשר משכירים את דירותיהם בבנין הישן שייהרס במסגרת הפרוייקט ובמקרה זה‬ ‫הינה מיועדת להבטיח כי במהלך תקופת הפרוייקט הקבלן/יזם ישלם להם את דמי השכירות אותם הם מפסידים‬ ‫בתקופה שעד לקבלת הדירה החדשה.‬‫גלזר ושות – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, זבוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  5. 5. ‫2‬ ‫8. ערבות מיסים- ערבות זו מסוג ערבות בנקאית אוטונומית, הינה בטוחה למקרה בו היזם אינו מקיים את התחייבויותיו‬ ‫לתשלום המיסים אשר יחולו, ככל ועד כמה שיחולו, בגין העסקה נשוא הפרוייקט. סכום הערבות הינו בגובה החשיפה‬ ‫הקיימת למס כפי שתקבע על פי רוב על ידי מומחה המיסוי המלווה את הפרוייקט.‬ ‫4. ערבות בדק – ערבות בנקאית מסוג ערבות ביצוע שנועדה להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם/קבלן לביצוע‬ ‫עבודות הבדק הקשורות בדירות החדשות ובשטחים המשותפים בפרוייקט. גובה הערבות נקבע במו"מ ועל פי רוב עומד‬ ‫סביב 44. אלף ₪ לפרוייקט מסדר גודל בינוני גדול.‬ ‫כללי אצבע לביצוע פרוייקט הריסה ובניה מוצלח‬ ‫בפרוייקט הריסה ובניה מחדש מתעצמים הקשיים והמכשולים המלווים את ביצועו של פרויקט תמ"א 38 "רגיל", שכן‬ ‫מדובר בפרוייקט מורכב ומסובך בעל היקף כספי משמעותי פי כמה, החושף את הצדדים לו – היזם/קבלן מצד אחד ואת‬ ‫בעלי הדירות מצד שני, לסיכונים כלכליים גדולים.‬ ‫כיוון שעד ליצירת הוודאות העסקית, המשפטית והתכנונית הדרושה ליציאתו של הפרוייקט לדרך, על הקבלן/יזם להשקיע‬ ‫סכומי כסף נכבדים, מוצע שהקבלן העוסק או המבקש לעסוק בתחום יתווה לעצמו מספר כללי אצבע מקדמיים אשר ילוו‬ ‫אותו בשלבי "התגבשות" הפרוייקט ויציאתו לדרך.‬ ‫מהניסיון שצברתי בתחום אני מציע את כללי האצבע הבאים:‬ ‫נציגות דיירים חזקה – חשוב לוודא קיומה של נציגות בעלי דירות חזקה ונחושה שנבחרה ונתמכת על ידי כל בעלי‬ ‫1.‬ ‫הדירות או לפחות רוב משמעותי מאוד שלהם (רוב משמעותי .-. דיירים אשר מתנדנדים לכל היותר).‬ ‫קביעת תנאי סף לביצוע הפרוייקט – טרם ההתקשרות החוזית יש לקבוע תנאי סף ברורים לביצוע פרויקטים שהקבלן‬ ‫2.‬ ‫מוכן להתקדם לגביהם - למשל אזור גיאוגרפי מסוים; גודל מגרש מינימלי (מקובל גודל מגרש מינימלי של 442 מ"ר),‬ ‫כמות דירות מינימלית (מקובל יחס של 8 דירות חדשות לכל דירה ישנה או לפחות יחס דומה בשטחים), אחוזי הסכמה‬ ‫מינימליים מקרב הדיירים וכיו"ב;‬ ‫בעלי מקצוע מובילים לדיירים – יש לדאוג שבעלי הדירות מלווים על ידי בעלי מקצוע מהשורה הראשונה – עורך דין‬ ‫8.‬ ‫ומפקח כבר מהשלבים הראשוניים של הפרוייקט. לא לחסוך בעניין זה ולשלם את הסכומים שהחתך העליון של בעלי‬ ‫המקצוע דורש ולרתום אותם לפרוייקט על בסיס הצלחה;‬ ‫בדיקה משפטית מקדימה – יש לוודא העדר מכשולים משפטיים נראים לעין – הצמדת גגות, חצרות ושטחים משותפים‬ ‫4.‬ ‫לדירות מסוימות; זכויות "מלוכלכות" – עיקולים, כינוסים, פשיטות רגל וכיו"ב;‬ ‫שקיפות ושוויון מול כל בעלי הדירות - אין בעלי דירות שמקבלים תמורה מיוחדת ("מתחת לשולחן") גם לא כאלה שליוו‬ ‫5.‬ ‫וקידמו את הפרוייקט מיומו הראשון. כל קבוצה של בעלי דירות שיש להם אותו סוג דירה מקבלים תמורה זהה. למשל‬ ‫דיירי 8 חדרים יקבלו 0 חדרים וכיו"ב. מקובל אף "לחשק" את השוויון במסגרת סעיף מתאים בחוזה.‬ ‫עדכון דיירים שוטף בהתקדמות הפרוייקט - אספקת אינפורמציה עדכנית לבעלי הדירות כבר בשלבים מוקדמים של‬ ‫6.‬ ‫המו"מ. עריכת תוכנית של קומה טיפוסית בבנין החדש המשקפת את הדירות החדשות שיקבלו בעלי הדירות, הנשענת על‬ ‫המידע התכנוני הידוע. עבודה מול מפקח מטעם בעלי הדירות לשם גיבוש מפרט.‬ ‫חלוקת הדירות החדשות בין בעלי הדירות - אמנם לכאורה חלוקת הדירות בין בעלי הדירות "אינה מענינו של היזם",‬ ‫7.‬ ‫אולם היא חיונית לפרוייקט מוצלח בו אין חילוקי דעות בין הדיירים שיכולים "לתקוע מקלות" בגלגלי הפרוייקט.‬ ‫קביעת עקרונות ידועים לחלוקת הדירות החדשות תוך שאיפה להגיע לכך שכבר במסגרת ההסכם שיחתם תהיה חלוקה‬ ‫מוסכמת בין בעלי הדירות של הדירות החדשות. מעורבות של שמאי מטעם הדיירים הממומן על ידי היזם המדרג ומנקד‬ ‫את הדירות הקיימות במטרה ליצור סדר קדימות לחלוקת הדירות החדשות בין בעלי הדירות, "שיטת הניקוד".‬ ‫לסיכום‬ ‫פרויקטים של הריסה ובניה במסגרת תיקון שני לתמ"א 38 הינם בשורה חדשנית לשוק הנדל"ן וזריקת מרץ לתחיית מרכזי‬ ‫הערים הוותיקות במרכז הארץ. לנוכח מורכבותם של הפרוייקטים מכל הבחינות נדרשת עבודה יסודית וירידה לפרטים‬ ‫לאורך כל שלבי הפרויקט. הצלחתו של הפרויקט מחייבת מקצועיות רבה של היזם, של בעלי המקצוע מטעמו ושל בעלי‬ ‫המקצוע המלווים את בעלי הדירות.‬ ‫אמנם המחוקק מנסה, על ידי שורה של הקלות, פטורים והנחות, להגדיל את הכדאיות של יזמים בביצוע פרויקטים מסוג‬ ‫תיקון שני לתמ"א 38, אולם הוא טרם השווה את התנאים בין התיקונים השונים מכוח תמ"א 38 והוא עדיין מפלה לרעה‬ ‫את הפרוייקטים של הריסה ובניה מחדש על פי התיקון השני לתמ"א 38. למרות הפלייה זו, יזם שמאגד סביבו את בעלי‬ ‫המקצוע הנכונים בתחומי המיסוי המשפט והתכנון יכול בהחלט למצוא מספר רב של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש‬ ‫בעלי כדאיות כלכלית נאותה.‬ ‫כותב המאמר, עו"ד אילן גלזר, הינו בעל משרד עורכי דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי וכיוצ"ב), המעניק‬ ‫ליווי משפטי צמוד ליזמים/קבלנים ובעלי דירות.‬‫גלזר ושות – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, זבוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬

×