Transferencia de inmuebles

5,919 views

Published on

0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
5,919
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
21
Actions
Shares
0
Downloads
54
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Transferencia de inmuebles

  1. 1. UNIVERSIDAD MAYOR DE SAN ANDRÉSFACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS CARRERA DE DERECHO DERECHO CIVIL III - CONTRATOS TEMA: TRANSFERENCIA DE INMUEBLE Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDATEMA: TRANSFERENCIA DE EXTRANJERA, CONCONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN GARANTÍA HIPOTECARIA.MONEDA EXTRHIPOTECARIA
  2. 2. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. Universidad Mayor de San Andrés Facultad de Derecho y Ciencias Políticas CARRERA DE DERECHO TEMA: TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. MATERIA: DERECHO CIVIL III - CONTRATOS DOCENTE: Jaime Mamani M. TEMA: TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA N° NOMBRE C.I. E-mail 1.- Univ. Aguilar Mayta Nemesio C.I .L.P. @hotmail.com 2.- Univ. Asistiri Ramos Pamela C.I. L.P. @hotmail.com 3.- Univ. Choque Mamani Franz Javier C.I. L.P. @hotmail.com 4.- Univ. Edwin Carlos Gutiérrez Huanca C.I. 4953537 L.P. dancrisjhon_27@hotmail.com 5.- Univ. Osco Osco Freddy C.I. L.P. @hotmail.com 6.- Univ. Suarez Quisbert Mabel C.I. L.P. @hotmail.com 7.- Univ. Uria Karina Fatima C.I. L.P. @hotmail.com La Paz - Bolivia Gestión, 2012Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 2Dr. Jaime Mamani M.
  3. 3. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. DEDICATORIA: Este trabajo lo dedicamos a nuestras madres que son la bendición más grande que Dios nos dio en la vida, a nuestra amada patria Bolivia digna, soberana, libre y gloriosa, a nuestros amigos y compañeros de estudio, a nuestro docente Dr. Jaime Mamani M. por la calidad de enseñanzas que nos imparte en esta prestigiosa y alta casa de estudios.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 3Dr. Jaime Mamani M.
  4. 4. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. “ESTUDIA. El Derecho se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día un poco menos abogado” Eduardo Couture (Mandamientos del abogado). “SIMPLIFICA. Saber es simplificar sin quitar esencia” Gabriela Mistral (Decálogo del maestro)Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 4Dr. Jaime Mamani M.
  5. 5. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. ÍNDICEI. INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 7II. OBJETIVOS...................................................................................................................................... 13 II.I. OBJETIVOS GENERALES ............................................................................................................... 13 II.II. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................................ 13III. MARCO HISTÓRICO ...................................................................................................................... 15 III.I. ROMA ANTIGUA ....................................................................................................................... 15 III.II. DERECHO HISPÁNICO............................................................................................................. 17 III.III. EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE HIPOTECA ..................................................................... 19IV. MARCO CONCEPTUAL ................................................................................................................. 21 IV.I. LOS BIENES INMUEBLES ............................................................................................................ 21 IV.II. LOS BIENES INMUEBLES EN MATERIA DE TRANSFERENCIA ............................................... 23 IV.III. SOBRE LOS PRESTAMOS EN DINERO .................................................................................... 23 IV.IV. SOBRE LA HIPOTECA ................................................................................................................ 24 IV.V. ACEPCIONES DE LA PALABRA HIPOTECA .......................................................................... 25V. MARCO TEÓRICO ......................................................................................................................... 27 V.I. LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES ...................................................................................... 27 V.II. CONCESIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA ......................................... 31 V.III. IMPORTANCIA DE LA HIPOTECA ........................................................................................... 32 V.IV. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA .................................................................................... 32 V.V. CLASES DE HIPOTECAS ............................................................................................................ 36 V.VI. EL CONTRATO HIPOTECARIO ................................................................................................. 37 V.VII. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO HIPOTECARIO ............................................................ 37 V.VIII. ELEMENTOS DE LA HIPOTECA ............................................................................................ 38 V.IX. EFECTOS DE LA HIPOTECA ...................................................................................................... 39VI. MARCO JURÍDICO ........................................................................................................................ 41 VI.I. DEL REGISTRO EN DERECHOS REALES EN BOLIVIA............................................................ 41 VI.II. REGISTRO DE HIPOTECAS EN DERECHOS REALES BOLIVIA ............................................. 42 VI.III. HIPOTECA JUDICIAL ................................................................................................................ 45 VI.IV. PROCEDIMIENTO DE REGISTRO EN DERECHOS REALES .................................................. 46 VI.V. DE LAS HIPOTECAS ................................................................................................................... 50 VI.VI. EJEMPLO DE UN CASO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA......... 52 VI.VII. CONTRATO DE PRÉSTAMO DE DINERO EN MONEDA EXTRANJERA CON GARANTÍA HIPOTECARIA ...................................................................................................................... 61 VI.VIII. CONTRATO DE PRÉSTAMO DE DINERO EN MONEDA EXTRANJERA CON GARANTÍA HIPOTECARIA ...................................................................................................................... 75VII. LEGISLACIÓN COMPARADA. ................................................................................................. 82Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 5Dr. Jaime Mamani M.
  6. 6. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. VII.I. REGULACIÓN POR PAÍSES. ..................................................................................................... 82 SISTEMA PERUANO .................................................................................................................................. 82 CÓDIGO CIVIL BOLIVIANO ................................................................................................................... 92VIII. CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 118IX. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................. 119X. ANEXOS ........................................................................................................................................ 120Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 6Dr. Jaime Mamani M.
  7. 7. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. I. INTRODUCCIÓNEl objetivo de este trabajo básicamente es explicar la esencia y naturalezajurídica - todo a la luz de las disposiciones normativas del Derecho Civil - ylas características de lo que es el proceso de la “Transferencia de Inmuebley Concesión de Préstamo en Moneda Extranjera, con GarantíaHipotecaria”El interés por este trabajo nace en la conformación del grupo en el cursoanual con el Docente de la Materia de Derecho Civil III - Contratos. Para sureflexión epistemológica y su posterior exposición y discusión en el aula.Seguramente muchos elementos resultarán insuficientes para pretenderconstruir una institución jurídica tan compleja, por lo tanto, no negamosque puedan existir criterios divergentes de quienes tengan un mejoradiestramiento en este tipo de análisis, a ellos pedimos que profundicen,critiquen y aporten. Con respecto a la “Transferencia de Inmueble yConcesión de Préstamo en Moneda Extranjera, con Garantía Hipotecaria”,en ese sentido, el propósito es reflexionar e introducir en el debate estetema para que se pueda comprender mejor.Por la fecha determinada para la presentación de este trabajo, sunaturaleza es explicativa y está dirigida a estudiantes del curso de DerechoCivil III - Contratos, que cursamos, de ahí que la redacción no esté ajustadaen la rigurosidad del lenguaje analítico sino se caracteriza por su sencillez yfácil comprensión.Aristóteles dice, que “el hombre es un ser eminentemente social y el quevive fuera de la sociedad por organización y no por efecto del azar, es deseguro un ser degradado o un ser superior a la especie humana”;Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 7Dr. Jaime Mamani M.
  8. 8. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.consecuentemente por su naturaleza social el hombre tiene toda clase derelaciones entre si hasta el infinito, tales como relaciones de amistad, deamor, de trabajo, de sociedad, de trato social, jurídicas, etc., de estarelación nace el derecho.Ahora el derecho se lo puede definir de distintas maneras, según la escuelafilosófica o corriente científica a la que represente. Según Kant: “es uncomplejo de condiciones en virtud de las cuales puede coexistir el arbitriopersonal, con el arbitrio de los demás en virtud de una ley universal deequidad”; según el profesor Hans Kelsen, autor de la Teoría Pura delDerecho: “es un orden coactivo exterior” y según el ilustre maestro de lasuniversidades bolivianas Prof. Dr. Raúl Romero Linares, es “un productocultural contenido en normas generales y coercibles que tiene por objetoregular la vida de los hombres en sociedad”.De todo esto, podríamos decir que el Derecho se ha hecho para regular lavida del hombre en sociedad porque somos seres eminentemente socialesque desarrollamos diversos tipos de conducta.Pero las normas jurídicas aisladas o solas no tiene efectividad en la realidadsocial por esa razón se precisa sistematizarlas, organizarlas eraninstituciones y órganos, en una palabra una organización del conjuntosocial que desde la proclamación del derecho hasta la reparación de susviolaciones, proceda de acuerdo a un cierto orden, por eso las normasjurídicas, las leyes se agrupan en materias: civil, familiar, constitucional,penal, administrativo, etc.Estas normas al agruparse y fusionarse forman instituciones como porejemplo: la policía, la universidad, etc., y a su vez, este conjunto deUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 8Dr. Jaime Mamani M.
  9. 9. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.instituciones forman los pilares del ordenamiento jurídico y al conjuntocohesionado de estos se lo denomina Ordenamiento Jurídico que ensíntesis resulta ser el conjunto de normas, leyes, reglamentos e institucionescon que se impone y se garantiza la disciplina y convivencia de unconglomerado social.De este ordenamiento jurídico, la Institución importante para el presentetrabajo es el Derecho Civil, que según el Alemán – Enecerus, es: “una ramadel Derecho Privado, que regula las relaciones jurídicas de los particularesen cuanto a tales, sobre la base de la coordinación”, definición estrictosensu – sentido técnico.Las instituciones que regula el Derecho Civil, son dos: a) las instituciones yderecho patrimonial (avaluables en dinero), y b) derechos e institucionesde carácter extra patrimonial (no avaluables en dinero). La institución quenos interesa es la de carácter patrimonial o la avaluable en dinero, quehace referencia al conjunto de derechos que tiene la persona, que puedeser susceptible de avalúo pecuniario, que tiene valor económico, es decir,que puede avaluarse en dinero.Dentro de esto, estudiaremos los Derechos Reales que según Bonnecase, es“la relación de derecho, en virtud de la cual una persona tiene la facultadde obtener una cosa en forma exclusiva y oponible a todos, toda la utilidadque produce o parte de ella (propiedad, uso, posesión, servidumbre, etc.)”,para conocer las facultades que tiene el propietario para realizar “latransferencia de Inmueble”, como garantía hipotecaria.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 9Dr. Jaime Mamani M.
  10. 10. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.También veremos el Derecho de Crédito Personales u Obligacionales, quesegún el mismo Bonnecase, se refieren a “una relación en virtud de la cualuna persona llamada acreedor, tiene la facultad de exigir de otra personallamada deudor, el cumplimiento de una determinada prestación ya seapositivo (entregar, hacer), o negativo (no hacer)”. Esto debido a queestudiaremos las obligaciones que tiene una persona al acceder a la“concesión de préstamo en moneda extranjera, con garantíahipotecaria”.Los artículos 3 y 5 del Código Civil, hace la moderna clasificación de lacapacidad y las clasifica en: a) la capacidad jurídica o legal, que esaquella aptitud, idoneidad que tiene toda persona para adquirir derechossubjetivos y obligaciones, que se lo adquiere con el solo hecho denacimiento, de tal manera que si se es persona se tiene personalidad ycapacidad, siendo estos últimos cualidades jurídicas que nos otorga la ley;b) la capacidad de obrar, que es aquella aptitud o idoneidad que tienetoda persona para contraer obligaciones por voluntad propia y ejercitar losderechos subjetivos también por voluntad propia, adquiriéndose estacapacidad a los 18 años, ose cuando se es mayor de edad.Por regla general los negocios y los actos jurídicos nacen a la vida delderecho en forma pura y simple, porque nacen sin ningún tipo demodalidades sin injerencias tanto al nacimiento como a los efectos queproduzcan estos negocios o actos jurídicos. Sin embargo ya sea por lavoluntad de las partes o la voluntad de la ley los actos jurídicos, puedenestar sujetos a sus efectos naturales a una retardación de los mismos en eltiempo, a los que se denomina modalidades generales de los actosjurídicos.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 10Dr. Jaime Mamani M.
  11. 11. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Estas modalidades generales de los actos jurídicos se tendrán que hablarde: la condición, el plazo y la carga o modo.La definición que se da de bienes inmuebles es, aquellos bienes que por sunaturaleza o por su uso destino y disposición de la ley no puedentrasladarse de un lugar a otro porque responden a un concepto de fijos einamovilidad.Cuando se transfiere un derecho de propiedad en materia de bienesinmuebles, para ser oponibles a terceros, tiene que estar registrado enDerechos Reales - DD. RR.; en materia de hipoteca y anticresis (garantías),se clasifican por el objeto al que se refieren y son todos aquellos que gozande materialidad. Para el estudio del tema, es necesario conocerpreviamente, que son los Derechos Personales, también llamados decrédito u obligación, según se trate de un acreedor o de una deudarespectivamente. Ahora solo analizaremos el derecho personal respecto alcrédito cuya definición es la siguiente: “el derecho personal de crédito es larelación jurídica en virtud de la cual una persona llamada acreedor, tienela facultad de exigir de otra llamada deudor, el cumplimiento de unaprestación positiva o negativa”.La transferencia de un bien inmueble a la venta, permuta, cambio, daciónen pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto laexpropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, inclusocuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo deconcursos civiles.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 11Dr. Jaime Mamani M.
  12. 12. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.La cesión de crédito es un contrato por medio del cual el acreedor seobliga a transmitir a un tercero los derechos que le atañe contra su deudor.Decimos entonces que habrá Cesión de Créditos, cuando una de laspartes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le competecontra su deudor, entregándole el título de crédito si existiere.Nuestro Código al respecto dispone en su Art. 524 "El acreedor puedetransferir a título oneroso o gratuito su crédito, aún sin consentimiento deldeudor, siempre que el crédito no tenga carácter estrictamente personal, oque su transferencia no esté prohibida por la ley.Las partes pueden excluir la cesibilidad del crédito, pero el pacto no esoponible al cesionario, si no se prueba que él lo conocía al tiempo de lacesión". Por su parte, el Art. 526 dispone "La transferencia de un créditocomprende sus accesorios y privilegios, como también la fuerza ejecutivadel título, si la tuviere"11 Apuntes de Derecho Civil I “Personas y Derechos Reales”. Mamani M. Jaime. Curso de Verano. Año 2010.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 12Dr. Jaime Mamani M.
  13. 13. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. II. OBJETIVOSII.I. OBJETIVOS GENERALESDar a conocer la importancia de la transferencia de bienes y aprender laimportancia de la “Transferencia de Inmuebles y la Concesión de Préstamoen Moneda Extranjera, con Garantía Hipotecaria” en nuestro país, lanormativa que la regula y analizar la importancia que significa en losnegocios jurídicos para explicar la esencia de la naturaleza jurídica, a la luzde las disposiciones normativas del Derecho Civil y las características delproceso de la Transferencia de bienes inmueblesSi bien estas son relaciones de índole patrimonial y privado, es importantetener presente la historia de las modalidades generales de como se realizala transferencia de un inmueble, la concesión de préstamo y la garantíahipotecaria, tanto en el derecho romano, en el derecho civil moderno ycontemporáneo y la legislación comparada.II.II. OBJETIVOS ESPECÍFICOSEl entorno regulatorio es un factor determinante para la realización de lasactividades privadas y personales de la sociedad civil en general; como yahabíamos mencionado con anterioridad, el presente trabajo trata sobre laTransferencia de Inmuebles y Concesión de Préstamo en MonedaExtranjera, con Garantía Hipotecaria.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 13Dr. Jaime Mamani M.
  14. 14. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Analizar las instituciones – Transferencia de inmuebles en materia deDerechos Reales y la Concesión de Préstamo en Moneda Extranjera enmateria de Obligaciones y la Garantía Hipotecaria como medio paragarantizar el cumplimiento de una obligación. a) En primer lugar hablaremos de la transferencia de bienes inmuebles y los requisitos exigidos en nuestro país en Derechos Reales. b) Seguidamente hablaremos sobre la Concesión de Préstamo en Moneda Extranjera, en el caso boliviano, la moneda extranjera por excelencia es el Dólar Americano. c) Y por último las modalidades a seguir en la dación de un bien inmueble como Garantía Hipotecaria para la accesión al crédito de dinero.Por lo tanto a la luz del Derecho, como ciencia social, que estudia laregulación de las normas jurídicas para vivir en sociedad, buscando la pazy la justicia como primicia, analizaremos la eficiencia y eficacia de losentes reguladores de fiscalización y control social en el sector detelecomunicaciones, desde los ámbitos sociales y jurídicos.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 14Dr. Jaime Mamani M.
  15. 15. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. III. MARCO HISTÓRICOIII.I. ROMA ANTIGUAEl antiguo Derecho romano sintió la necesidad de procurar una garantíareal a los acreedores y la satisficieron mediante una transmisión fiduciariade la propiedad de una cosa, es decir de igual manera que reflejan lasPandectas francesas.Con el tiempo la transmisión de la propiedad de una cosa del deudor alacreedor, se transformo en el pignus, que comenzó siendo un contratoreal. Por el pignus, el deudor no transmita al acreedor la propiedad de lacosa, sino su posesión y se constituía con la entrega de la misma; de talmanera que si el deudor no pagaba, el acreedor podía retener la cosapasando posteriormente a el ius vended o ius distrahendi, mediante elcual, si el deudor no pagaba su deuda, el acreedor en lugar de retener laposesión de la cosa, promovía su enajenación y se cobraba su crédito concargo al precio obtenido por la venta.Bajo ésta u otras denominaciones, se conoce al Crédito Refaccionario, ydentro de este se encuentra la Hipoteca; este tipo de crédito se hallareconocido por la mayoría de los Códigos, tanto civiles como comerciales,y aun por leyes especiales en algunos países. El tema se halla íntimamenteligado a la materia de los privilegios que, como se sabe, es asuntoadmitido de antigua data, y dada su ligazón con los privilegios, mantienecercano parentesco con la materia de las hipotecas.Las llamadas garantías reales (prenda o hipoteca) acuerdan al acreedor,como es conocido, un doble derecho: derecho de persecución, o sea elpoder de hacer efectivo su crédito sobre el producido del bien afectadoUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 15Dr. Jaime Mamani M.
  16. 16. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.aun cuando hubiera salido del patrimonio del deudor, y derecho depreferencia, es decir, la prerrogativa de satisfacerse con dicho producido,antes que los acreedores quirografario son menos preferidos.La doctrina no es pacifica acerca de la verdadera naturaleza de estesegundo atributo del acreedor, si es de orden procesal únicamente, o sicomparte el carácter de civil también, siendo los argumentos de unos yotros sostenedores, igualmente sólidos. La controversia se acentúa al tratarde la preferencia o de los privilegios de la prenda y de la hipoteca, conrelación a los demás que las leyes instituyen; pero un análisis a fondo de lacuestión evidencia que unos y otros son iguales, pese a sus característicasespeciales: en todos los casos sólo se trata del derecho del acreedor acobrar su crédito, con el producido de los bienes afectados, en el gradode preferencia quela ley le acuerda.En Grecia y Roma. Los autores y los historiadores de la antigüedad clásica,afirman que desde los griegos se conoce la moderna forma de la hipotecay del orden de prelación de los créditos, sobre el valor de expropiación dela cosa afectada, siendo una de sus características esenciales, la de que elacreedor adquiere la posesión simbólica de la cosa, que continúa enpoder del deudor, asegurándose su derecho por medio de la publicidad,consistente en inscripciones que se colocan en planchas de piedra opequeños obeliscos, pero no está claro si el crédito del constructor,reparador o conservador del bien, gozaba del derecho de preferenciaque conoció en el Derecho romano.En éste último régimen, amén de las garantías de origen convencional,existieron las de carácter legal (privilegium exigendi), que reconocían doscategorías distintas:Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 16Dr. Jaime Mamani M.
  17. 17. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. 1. Los fundados en la calidad de la persona del acreedor (privilegia personae) (del príncipe, del fisco, de las ciudades; de los pupilos sobre los bienes del tutor o curador; de la mujer casada sobre los del marido por la restitución de la dote aportada. 2. Los basados en la naturaleza del crédito (privilegia causae) (gastos funerarios, gastos de conservación o de construcción de la casa, depósitos bancarios, precio de los navíos, gastos de reparación y armamento de los barcos).Se atribuye a Justiniano la creación de las hipotecas legales oprivilegiadas, ya que acordó a la mujer casada, hipoteca tácita sobre losbienes del marido por la restitución de la dote, primero y por todos loscréditos contra el marido, después y por otra ley, le otorgó prelación frentea los acreedores del marido con hipoteca anterior al matrimonio.A esta altura de la evolución de los privilegios, el orden de prelación era elsiguiente: 1- hipotecas legales o privilegiadas; 2- hipotecas convencionales o no privilegiadas; 3- privilegios sin hipoteca.Distintos privilegios que podían constituirse sobre todo el patrimonio deldeudor, o sólo sobre bienes determinados, con su denominación deprivilegios generales o privilegios especiales.III.II. DERECHO HISPÁNICOEl Derecho español histórico conoció la hipoteca y la prenda, designadasambas en las Partidas con el nombre genérico de peño, que involucraba aUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 17Dr. Jaime Mamani M.
  18. 18. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.los muebles y a los inmuebles, cuya institución admitía las tres formas de lahipoteca romana: legal, judicial o convencional.Entre las de la primera especie, estaban comprendidas, la hipoteca delmarido sobre los bienes de la mujer que le prometió dote; la de la mujersobre los bienes del marido; de los menores sobre los bienes de sus tutores ocuradores; del fisco sobre los bienes de los recaudadores, etc.Ingresaban en esta misma especie, algunas otras hipotecas legales, por"causa del beneficio notable que el acreedor hizo al deudor", "tieneconstituida, hipoteca legal a su favor: 1. El que prestó dinero para construir de nuevo o bien para reparar una casa u otro edificio construido o reparado, para el recobro de su préstamo, debiendo hacerse constar la inversión del dinero en dicho objeto; 2. El que prestó dinero para guarnecer (esto es, proveer y equipar) o para reparar o componer alguna nave reparada o equipada y provista, hasta reintegrarse de sus desembolsos; 3. El "que no tiene hipoteca legal sino sobre ciertas cosas determinadas (verbigracia, el acreedor refaccionario), es claro que sólo en ellas puede ejercer su derecho hipotecario, y no en las demás, que poseyere el deudor, aunque las hipotecadas se pierdan o la hipoteca se desvanezca o extinga de otro modo. Así es que el que prestó alguna cantidad para reparar una casa o embarcación, no puede perseguir como acreedor hipotecario, sino la casa o embarcación reparada con su dinero; y si la casa se destruye o laUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 18Dr. Jaime Mamani M.
  19. 19. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. nave se pierde en un naufragio, sólo tendrá contra su deudor acción personal, para el reintegro del préstamo que la hizo.2III.III. EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE HIPOTECACuando pretendemos ahondar en su origen, Gustavo Herrera nos dice,que es solo a partir de la apropiación individual de los inmuebles, cuandopodemos ir a buscar en la historia de los pueblos algún vestigio de laaparición de las seguridades reales. Para las Pandectas francesas -citadaspor este autor- "La ejecución fiduciaria, con el formalismo de lasenajenaciones ordinarias, aparece como el origen más remoto de lahipoteca". De la misma manera cita a Beauchet, quien refiere, que en elantiguo derecho griego, la hipoteca solo era un medio de ejecución deciertas acreencias especialmente privilegiadas, aun en ausencia de todacondena y de toda cláusula convencional.En los tiempos primitivos no se conoció la verdadera hipoteca; en elDerecho francés, al punto que, los acreedores no podían ejercer accionessobre los bienes del deudor, que sólo podían enajenarlos, mediando elconsentimiento de éste.Para otorgar una garantía sobre bienes raíces, se recurría a la ficciónrománica de la venta con retroventa.Posteriormente apareció la hipoteca convencional, con análogoscaracteres a la romana y en un grado ulterior de evolución, hicieron suaparición los otros dos tipos: legal y judicial. Consiguientemente el antiguoDerecho francés admitió los privilegios legales de carácter meramentepersonal, pero éstos, en virtud de una confusión sobre su verdadera2 Escriche, J., Diccionario de legislación y jurisprudencia, pág. 808.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 19Dr. Jaime Mamani M.
  20. 20. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.naturaleza y efectos fueron poco a poco siendo considerados comoauténticos derechos reales (4).Por mandato de la convención de la Revolución francesa, se suprimieronlas hipotecas legales, subsistiendo las otras dos especies y se adoptaronotras medidas tendientes a asegurar el derecho de preferencia de losacreedores, entre" ellas, la publicidad de las hipotecas. Los siguientesprincipios: a) Se mantuvieron las hipotecas legales y judiciales; b) Ambas afectan a todo el patrimonio del deudor; c) La hipoteca convencional es especial, tanto en lo que respecta al bien gravado como a la deuda afianzada; d) La publicidad se restringe solamente para la hipoteca convencional y algunas legales.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 20Dr. Jaime Mamani M.
  21. 21. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. IV. MARCO CONCEPTUALIV.I. LOS BIENES INMUEBLESDesde los tiempos del Derecho romano, el Derecho de los bienes ha sidoobjeto de una intensa sistematización, que tiene como uno de sus puntosde partida su agrupación en distintas clases, en base a diferentes criterios.Con el transcurso del tiempo algunas de esas clasificaciones pierdenimportancia en tanto que aparecen otras, debido a la influencia dedistintos factores.CONCEPTO.- Se entiende por bienes inmuebles, aquellos bienes que nopueden ser trasladados de un lugar a otra razón de que se encuentranenraizados en la tierra. Según el código Civil en su Art. 75, señala:“Articulo 75.- BIENES INMUEBLES. I. Son bienes inmuebles la tierra y todo lo que esta adherido a ella natural o artificialmente. II. Son también inmuebles las minas, los yacimientos de hidrocarburos, los lagos, los manantiales, y las corrientes de agua”.3La división de los bienes muebles e inmuebles constituye la máxima divisiónde los bienes que se conoce hasta estos tiempos, lograda desde elderecho romano y que se mantiene hasta nuestros días.El Art. 744 párrafo II del Código Civil Boliviano dice: “todos los bienes soninmuebles y muebles”, hasta el punto de que se considera a los bienes3 Código Civil Boliviano. Editorial e Imprenta C.J. Ibáñez. Primera Edición 2009. La Paz - Bolivia.4 Código Civil Boliviano. Editorial e Imprenta C.J. Ibáñez. Primera Edición 2009. La Paz - Bolivia.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 21Dr. Jaime Mamani M.
  22. 22. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.muebles como de poca importancia y a los bienes inmuebles de mayorimportancia. Este fundamento jurídico no es absoluto en indicar laimportancia de los bienes (valías).En el derecho romano, se consideraba inmueble a la tierra por que no sepodía mover y todos aquellos que natural o artificialmente se encuentranpegado a la tierra; y muebles todo aquello que podían trasladarse de unlugar a otro.5En materia de Hipoteca y Anticresis (Garantías), tenemos que hablar dederechos inmobiliarios porque la anticresis y la hipoteca solamente puedenrecaer fundamentalmente como regla sobre bienes inmuebles en cambiocuando hablamos de prenda hablamos de bienes muebles. Es decirestamos frente a las garantías de los créditos.Los bienes inmuebles se clasifican en: corporales e incorpóreos.Los bienes inmuebles corporales son aquellos que ocupan un lugar en elespacio y que pueden ser materialmente percibidos por nuestros sentidos,se clasifican en: III. Inmuebles por su naturaleza. IV. Inmuebles por su uso. V. Inmuebles por su destino.Los bienes inmuebles incorpóreos, son aquellos que no ocupan un lugar enel espacio físico, sin embargo pueden ser percibidos por nuestrainteligencia o por medios técnico-científicos. Obedecen a unaclasificación por el objeto al que se refieren, son aquellos que gozan dematerialidad (sobre aquellos sobre los cuales recae el derecho), se5 Apuntes de Derecho Civil I “Personas y Derechos Reales”. Mamani M. Jaime. Pág. 144. Año 2010.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 22Dr. Jaime Mamani M.
  23. 23. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.clasifican por el objeto al que se refieren y son todos aquellos que gozande materialidad.6IV.II. LOS BIENES INMUEBLES EN MATERIA DE TRANSFERENCIACuando se transfiere un derecho de propiedad en materia de bienesinmuebles, para ser oponible a terceros, tiene que estar registrado enderechos reales.Es así que la Transferencia de Inmuebles, consiste en:La venta, la permuta, el cambio, la dación en pago, el aporte a sociedades y todo acto dedisposición, excepto la expropiación por el que se transmite el dominio a titulo oneroso;incluso cuando tales transferencias se realizan por orden judicial o con motivo deconcursos civiles.7IV.III. SOBRE LOS PRESTAMOS EN DINEROEn la práctica, las operaciones de crédito consisten en obligacionesmonetarias (que pueden ser en moneda nacional o moneda extranjera,en Bolivia generalmente se utiliza el Dólar americano) y, especialmente, enla cesión de capitales a título de préstamo.El crédito, coincide, por consiguiente, en resultado práctico con elpréstamo y las acciones de dar sumas de dinero; así reconoce la doctrinay la jurisprudencia cuando señala que los preceptos legales sobrepréstamo tienen aplicación a las operaciones de crédito.Por este motivo dice Koch: se entiende por crédito, la disposición, desde elpunto de vista del acreditado y la posibilidad, desde el punto de vista delacreditante, de efectuar un contrato de crédito, esto es, un contrato cuya6 Ibíd. 3.7 AFIP. El ABC sobre impuestos a la transferencia de inmuebles. Página de Internet www.ele-ve.com.ar. 2012.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 23Dr. Jaime Mamani M.
  24. 24. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.finalidad es la producción de una operación de crédito; mientras que poroperación de crédito debe entenderse, por parte del acreditante, lacesión en propiedad, igualmente retribuida, de capital (concesión decrédito), y por parte del deudor, la aceptación de aquel capital con laobligación de pagar intereses y devolverlo en la forma pactada.La cesión de crédito es un contrato por medio del cual el acreedor seobliga a transmitir a un tercero los derechos que le atañe contra su deudor.Decimos entonces que habrá Cesión de Créditos, cuando una de laspartes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le competecontra su deudor, entregándole el título de crédito si existiere.IV.IV. SOBRE LA HIPOTECASomarriva la define como “el derecho real que recae sobre un inmuebleque permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedorpara perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarsepreferentemente del producto de la subasta”.8Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque sibien por lo general tiene ambas características, no siempre acontece así,ya que puede existir como derecho sin que haya contrato, como ocurreen el caso de la hipoteca legal que contempla el Código deProcedimiento Civil, el caso contemplado en el Código de Aguas y el quese consagra en el Código de Comercio, a los que aludiremos másadelante.8 Somarriva Undurraga, Manuel, “Tratado de las Cauciones”, Santiago de Chile, Editorial Jurídica Ediar - ConoSur Ltda.,sin año, p. 309.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 24Dr. Jaime Mamani M.
  25. 25. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Además, más correcto es señalar que el inmueble permanece en poderdel “constituyente” antes que en poder del “deudor”, pues bien puedeocurrir que la garantía emane de un tercero.La palabra “hipoteca”, se forma por las expresiones “hipo”, que significa“debajo de” y “teca”, que significa “lugar en que se guarda algo”. Aludea un inmueble que queda sometido al ejercicio de ciertas facultades delacreedor, a consecuencia del préstamo que éste le hizo al deudor.IV.V. ACEPCIONES DE LA PALABRA HIPOTECAEn una forma somera y siguiendo lo expuesto por Cabanellas, sabemosque la palabra hipoteca tiene las siguientes acepciones:PRIMERA: COMO DERECHO REAL ACCESORIO: Que grava los bienesinmuebles, o ciertos bienes muebles (buques, aeronaves), para garantíadel cumplimiento de una obligación, del pago de una deuda.SEGUNDA: COMO CONTRATO: En virtud del cual una persona, el deudorhipotecario, grava una finca o ciertos bienes a favor de otro, el acreedorhipotecario, para que este, en caso de no poder o no querer aquel cumplirla obligación asegurada, una vez que sea exigible, proceda para hacersepago del principal y demás gastos, a la publica enajenación de la cosaque constituida la garantía.TERCERA: COMO FINCA: 0 bien mueble especial, que garantiza laobligación hipotecaria convenida entre las partes o exigida por ellegislador.CUARTA: COMO OBLIGACIÓN LEGAL: Cuando la Ley impone la forzosaconstitución expresa o tacita, con el objeto de responder de determinadasUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 25Dr. Jaime Mamani M.
  26. 26. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.gestiones o prestaciones. Para Miguel Fenech, "La Hipoteca es un derechoreal que garantiza un crédito con el valor en cambio de bienes inmueblesajenos que permanecen en posesión del propietario". De este concepto seinfiere que la Hipoteca constituye un derecho real de garantía y al mismotiempo, un derecho real de la realización de valor.En el primer caso lo es porque asegura un crédito del titular, o sea, elcumplimiento de una obligación del deudor al titular, con una cosadeterminada. En el segundo caso, constituye un derecho real derealización de un valor, porque faculta para promover la enajenación deuna cosa, con el fin de obtener una suma de dinero.Henry Capitant nos da una definición amplia de la Hipoteca, pero muyadecuada a su naturaleza jurídica, en los siguientes términos: "La Hipotecaes el derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sindesposeer al propietario del bien gravado. Permite al acreedor, si no se lepaga el crédito, requerir la venta del bien al vencimiento de la deuda, sinque importe en poder de quien se encuentre (derecho de persecución), ycobrarse con el precio de la venta antes que los demás acreedores(derecho preferente).La Hipoteca recae en principio sobre inmuebles, pero la ley permite, sinembargo hipotecar ciertos bienes muebles que tienen un asiento fijo,como los buques y aeronaves".99 De la Ejecución de las Hipotecas. Einstein Alejandro Morales Galito. einsteinalejandro@msn.com. 2012.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 26Dr. Jaime Mamani M.
  27. 27. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. V. MARCO TEÓRICOV.I. LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLESComo ya dijimos la transferencia de bienes inmuebles consiste en: Laventa, la permuta, el cambio, la dación en pago, el aporte a sociedades ytodo acto de disposición, excepto la expropiación por el que se transmiteel dominio a titulo oneroso; incluso cuando tales transferencias se realizanpor orden judicial o con motivo de concursos civiles.Para esta transferencia revisaremos el sistema espiritualista del derechofrancés para la transmisión de la propiedad de bienes inmueblesdeterminados.Para el Sistema espiritualista o consensual de transmitir la propiedadinmueble, la sola obligación de enajenar produce el efecto traslativo de lapropiedad, esta transferencia espiritual se produce por efecto directo delacto jurídico (título), por el cual se asume que la obligación de enajenar unbien inmueble determinado, no requiere de la traditio material ni delregistro como el Derecho Germano (que es convalidante y a la vezconstitutivo).En la transferencia espiritual, se distingue entre el derecho de propiedad yel bien sobre el cual recae, entre la trasmisión del derecho de propiedad yla transmisión y entrega del bien; en la compraventa, por ejemplo, comodicen Los hermanos Mazeaud, “el derecho de propiedad se transmite conindependencia de la cosa.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 27Dr. Jaime Mamani M.
  28. 28. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.La transmisión de la propiedad se produce solo transmisión de lapropiedad se produce solo consensu; mientras que la entrega de la cosaes una obligación que pesa sobre el vendedor”10La transmisión de la propiedad inmobiliaria, inscrita o no, ocurre por el soloconsenso. Para bienes muebles, inscritos o no, por tradición.Un derecho será real no porque un código le haya puesto ese membrete,o porque esté regulado en el Libro de Derechos Reales: será tal siempreque sea exclusivo y oponible frente a todos, es decir, que el titular puedadesplazar a todos en el ejercicio del derecho, y fundar válidamente unapretensión contra quien le transfirió el derecho y contra cualquier otrapersona basándose en el derecho adquirido.El sistema Francés de la Transmisión de la Propiedad es descrito por Planioly Ripert11, de la siguiente manera: “El derecho francés ha abandonado elantiguo principio que imponía como necesaria la tradición para realizar latransmisión.En nuestras leyes, el contrato es, no solamente la fuente de obligacionescomo en derecho romano, sino también traslativo de la propiedad.Vender, es enajenar; ambas nociones eran distintas en la antigüedad; hoyse confunden.La transmisión de la propiedad se ha convertido en un efecto directo einmediato del contrato como la misma creación de las obligaciones. Elcomprador, el permutante, el donatario devienen propietarios de la cosaal mismo tiempo que acreedores del enajenante; la obligación de10 MAZEAUD, Henry, León y Jean; Lecciones de Derecho Civil, Tomo IV, Ediciones Jurídicas Europa-América; Buenos Aires-Argentina, 1960, pág. 330.11 PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge; Tratado Práctico de Derecho Civil francés, Cultural S.A., Habana 1946, Tomo II, pág534, citado por Manuel de la Puente y Lavalle, en IUS ET VERITAS VIII, pág. 10.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 28Dr. Jaime Mamani M.
  29. 29. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.transmitir la propiedad convenida entre las partes, es ejecutada al mismotiempo que se forma. Este resultado se expresa diciendo que la propiedadse transmite por el mero consentimiento”El principio del sistema francés de transmisión de la propiedad seencuentra plasmado en el art. 1138° del Código de Napoleón, que repitedos veces la misma idea bajo redacciones distintas. Su texto es elsiguiente: “la obligación de entregar la cosa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes contratante. Ella hace al acreedor propietario y coloca la cosa a su riesgo desde el instante en que haya debido ser entregada, aunque no se haya hecho la tradición, a menos que el deudor esté en mora de entregarla; en cuyo caso el riesgo de la cosa sigue a cargo de este último.”En el Derecho Italiano el enfoque es similar, ya que la adquisición delderecho de propiedad (también de los derechos reales menores) estánfusionados y unificados el título de adquisición, que era el fundamento dela adquisición y el modo de adquisición, que era el medio con el cual serealizaba efectivamente la adquisición, ello se ve reflejado en el artículo1376° del Código Civil italiano que a la letra dice: “En los contratos que tengan por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la constitución o transferencia de un derecho real o la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado”.Manuel Albadalejo, indica que el sistema de adquisición de los derechosreales, es por el solo contrato y que es seguido por el Derecho francés (arts.1138° y 1583°), italiano (art. 1376° código civil), seguir el que para latransmisión de los derechos reales, basta el solo contrato, sin necesidad detradición, por tanto celebrado aquel, el adquirente recibe el derecho real.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 29Dr. Jaime Mamani M.
  30. 30. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Como quiera que, en principio, los contratos se perfeccionen con el soloconsentimiento (son consensuales), normalmente basta el solo acuerdo(consentimiento) de los interesados para que se adquiera un derecho real.Por eso se califica a este sistema de transmisión o adquisición consensual(nudo consensu).12El mensaje del Código Civil, señala al respecto: “La transferencia ytransmisión de dominio la constitución de todo derecho real, exceptuadas,como he dicho, las servidumbres, exige una tradición; y la única forma detradición que para esos actos corresponde es la inscripción en DerechosReales.Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puedeproducir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere eldominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de tercerosexistencia alguna. La inscripción es la que da la posesión real efectiva; ymientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee:es un mero tenedor.”13Como señala Peñailillo, con la dictación del Código Civil (Chile) seestableció un sistema de transferencia para los derechos sobre inmuebles,en base a un Registro, el cual en el caso del derecho de dominio sedenomina Registro de Propiedad (allí se inscriben las transferencias,transmisiones y adquisiciones por prescripción). En el Registro de Hipotecasy Gravámenes se inscriben las hipotecas, los censos, usufructo, uso yhabitación, fideicomisos y otros semejantes. En cada registro además, se12 ALBADALEJO, Manuel; DERECHO CIVIL, Tomo III, Vol. I, Derecho de Bienes, José María Bosh Editor, 1994; pág. 141.13 Manual de Derecho Civil, Derecho de los Bienes. René D. Navarro Albiña. Pág. 156. Chile. 2006.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 30Dr. Jaime Mamani M.
  31. 31. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.inscribirán las respectivas cancelaciones, subinscripciones y demásconcernientes a las inscripciones hechas en ellos.FUNCIONES DE LA INSCRIPCIÓN EN DERECHOS REALESSon funciones de la inscripción conservatoria, las siguientes: i. Es la forma de efectuar la tradición del dominio y de otros derechos reales sobre inmuebles; ii. Deja constancia de la historia jurídica de los inmuebles; iii. Constituye un medio de publicidad, para dar a conocer a los terceros la situación jurídica en que se encuentran los bienes raíces (posibilidad de realizar estudios de títulos de dominio); iv. Para la mayoría de la doctrina es requisito, prueba y garantía de la posesión.ENTREGA DE LA COSA CORPORAL MISMALa entrega de la cosa corporal misma (la casa, el predio, etc.), cuandoresulta necesaria para que el adquirente ejercite los derechos que se letransfieren, es consecuencia de la tradición de éstos; y debe tambiénllevarse a cabo. Para el cumplimiento de la obligación de entregar, quepesa sobre el vendedor respecto del comprador, debe llegarse, no sólo ala inscripción, sino hasta la entrega material de lo vendido.V.II. CONCESIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA¿Qué es la Garantía Hipotecaria?Lo más probable es que tengamos muchas preguntas acerca de qué es lagarantía hipotecaria. Por lo tanto ahora veremos algunas definicionescomunes sobre la garantía hipotecariaUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 31Dr. Jaime Mamani M.
  32. 32. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.V.III. IMPORTANCIA DE LA HIPOTECADe todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrecemayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuentede crédito. Ello, porque los bienes raíces tienen un valor estable, más omenos elevado, resultando posible obtener créditos más cuantiosos.También la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque noobstante la constitución del gravamen, no se ve desposeído del inmueble,pudiendo valerse de él para obtener utilidades.Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidadgeneral, lo que se consigue mediante la inscripción en el Registro deHipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.V.IV. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECALa hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; constituye unalimitación al dominio; es un derecho accesorio; da origen a unapreferencia; es indivisible; y constituye un principio de enajenación.a) Es un derecho real: En los demás derechos reales, es posible visualizaruna relación directa entre el titular del derecho y la cosa sobre la querecae tal derecho; dichos derechos reales se ejercitan mediante el goce otenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de ejercitar elderecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir laventa de la cosa hipotecada en caso que el deudor no cumpla laobligación.Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sinrespecto a determinada persona. De este carácter se deduce que elUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 32Dr. Jaime Mamani M.
  33. 33. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.acreedor goza del derecho de persecución, que le permite perseguir lafinca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier título quela haya adquirido.b) Es un derecho inmueble: Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bienraíz, careciendo de importancia a este respecto la naturaleza de laobligación principal garantizada.De esta característica se siguen consecuencias importantes: su tradición seefectúa por la inscripción del título en Derechos Reales; su posesión puedeser amparada mediante las acciones posesorias.c) Es un derecho accesorio.1) Noción general. Característica general a todas las cauciones. Supone lahipoteca la existencia de una obligación principal, sea de dar, hacer o nohacer; pura y simple o sujeta a modalidades; determinada oindeterminada; actual o futura; emanada de cualquiera de las fuentes delas obligaciones.2) Hipoteca de obligaciones naturales. Son susceptibles de garantizarsecon hipoteca no sólo las obligaciones civiles, sino también las naturales.Con respecto a la garantía hipotecaria de estas obligaciones, debemosdistinguir: a) Si la hipoteca se constituye por el deudor o un tercero para garantizar una obligación civil que después pasa a ser natural, subsiste la hipoteca con este mismo carácter (lo accesorio sigue la suerte de lo principal); b) Pero si la garantía la otorga un tercero cuando la obligación ya es natural, dicha obligación accesoria es civil.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 33Dr. Jaime Mamani M.
  34. 34. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.3) Casos en los cuales la hipoteca es autónoma de la obligación principal.No obstante su carácter accesorio, la hipoteca puede adquirir una relativaindependencia frente a la obligación principal: 1. Cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras. En este caso, no existe obligación principal al momento de constituirse la hipoteca. 2. Cuando la hipoteca se constituye por un tercero, en garantía de una deuda ajena. En este caso, el garante no se obliga personalmente (en otros términos, sólo contrae una obligación real), a menos que así se pacte (en cuyo caso, estaremos ante un fiador hipotecario). En esta hipótesis, la obligación principal se separa de la hipoteca: las acciones -la personal y la real- deben dirigirse contra personas diferentes. Lo mismo ocurre cuando la finca hipotecada es adquirida por un tercero. 3. Incluso, la hipoteca puede subsistir no obstante haberse extinguido la obligación principal: cuando ésta se extingue por novación, las partes pueden pactar reserva de la hipoteca, es decir, que la misma hipoteca pase a caucionar una nueva obligación.4) Efectos del carácter accesorio de la hipoteca. Del carácter accesoriode la hipoteca se derivan consecuencias de gran importancia, que setraducen en el principio general de que lo accesorio sigue la suerte de loprincipal: 1. Extinguida la obligación, también se extingue la hipoteca; 2. A la nulidad de la obligación se sigue la nulidad de la hipoteca; 3. Toda modalidad que afecta a la obligación principal se refleja en la hipoteca; 4. En conformidad al artículo 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la acción que emana de la obligación principal; y 5. Donde quiera que vaya el crédito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con la cesión o subrogación del crédito hipotecario, con la transmisión que de éste se haga al heredero o legatario, etc.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 34Dr. Jaime Mamani M.
  35. 35. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.d) Constituye una limitación del dominio. La hipoteca tiene carácter delimitante del dominio. En efecto, por su constitución el propietario delinmueble no puede ejercer su derecho de dominio en forma absoluta, nopuede destruir las construcciones, plantaciones, etc., existentes en elinmueble, ni gozar de él en términos que lesionen los derechos delacreedor hipotecario.e) Constituye un principio de enajenación. Desde el momento que elpropietario, al gravar su inmueble con hipoteca se desprende de parte deldominio, es evidente que ella encierra un principio de enajenación, ocomo decía Andrés Bello, una enajenación condicionada. Por ello, parahipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse enhipoteca los bienes embargados, porque su enajenación trae consigoobjeto ilícito y por ende nulidad absoluta.f) Da origen a una preferencia. Como garantía no será eficaz si el acreedorno gozara de preferencia para el pago.g) Es indivisible. En virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca,puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado garantiza latotalidad del crédito, y que a su vez cada parte del crédito estácaucionado con la totalidad del bien hipotecado. La indivisibilidadentonces, puede mirarse a través del inmueble dado en garantía o desdeel punto de vista del crédito garantizado.1) Con relación al inmueble: el principio de la indivisibilidad recibe diversasmanifestaciones: Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a su arbitrio podrá perseguirlos a todos ellos o al que elija.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 35Dr. Jaime Mamani M.
  36. 36. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.V.V. CLASES DE HIPOTECASEn la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite diversasclasificaciones:1) Considerando su origen: Convencional; Legal; y Judicial2) En cuanto a los bienes que ella afecta: Especial: si grava uno o más predios determinados; General: si se extiende a todos los inmuebles del deudor.3) En cuanto a su constitución, según esté o no sometida a publicidad:4) En cuanto a los créditos caucionados, la hipoteca puede ser: garantiza la obligación documentada en tal pagaré, por tal monto, con vencimiento en tal fecha, etc.); eneral: cuando cauciona todas las obligaciones del deudor, presentes o futuras, de cualquier índole. Estas, a su vez, pueden ser limitadas (cuando a pesar de ser generales, se limitan a caucionar obligaciones hasta por cierto monto) e ilimitadas.Hoy en día, las hipotecas ocultas y las generales en cuanto a los bienes, seencuentran en descrédito en la doctrina y legislación comparada. Elrégimen hipotecario moderno descansa en los principios de la publicidad yde la especialidad (en cuanto al bien, no en cuanto a las obligaciones), losque representan una reacción contra las hipotecas ocultas y generales delDerecho Romano, que sobreviven en muy pocas legislaciones. De estamanera, las hipotecas en nuestra legislación son especiales en cuanto a losUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 36Dr. Jaime Mamani M.
  37. 37. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.bienes que ellas afectan, públicas y específicas o generales, según sevinculen o no a obligaciones determinadas.14V.VI. EL CONTRATO HIPOTECARIOEl derecho real de hipoteca necesita para nacer, como todo derechoreal, que opere un modo de adquirir el dominio. Originariamente, en laconstitución de la hipoteca existe tradición de la misma.Con posterioridad, también pueden actuar otros modos: la prescripción encaso que el gravamen se haya constituido sobre cosa ajena, puesentonces la tradición no sirve al acreedor para adquirir el derecho, sinocomo título para llegar a adquirirlo por prescripción, o la sucesión porcausa de muerte, mediante la cual el heredero o legatario adquiere elderecho de hipoteca conjuntamente con el crédito.Ahora bien, si en la generación del derecho de hipoteca siempre existetradición, tendrá también que existir un título que la anteceda, es decir, uncontrato que coloque a una persona en la obligación de transferir elderecho de hipoteca. Este título, no es otro que el contrato hipotecario,que podemos definir como aquél en que el deudor o un tercero, se obligacon respecto al acreedor a darle o transferirle el derecho de hipotecasobre un inmueble de su propiedad y a conservar éste en condicionesidóneas para asegurar el pago de los créditos garantizados.V.VII. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO HIPOTECARIOa) Puede celebrarlo el acreedor no sólo con el deudor personal sinotambién con un tercero (llamado garante hipotecario).14 La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña. Sin año.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 37Dr. Jaime Mamani M.
  38. 38. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.b) Es un contrato unilateral, en opinión de la mayoría, o bilateral, segúnalgunos: la mayoría estima que el contrato de hipoteca es unilateral,porque en él solo resulta obligado el constituyente, a transferir al acreedorel derecho real de hipoteca15; y también a conservar el inmueble encondiciones aptas para asegurar el pago del crédito garantizado.Sin embargo, no es de la esencia el carácter unilateral de la hipoteca, laque bien puede ser bilateral, lo que sucederá cuando el acreedor a su vezcontraiga obligaciones: por ejemplo, si se estipula que pagará al tercerouna remuneración a cambio de que este acceda a constituir el gravamen,o si concede al deudor rebaja de intereses o prórroga del plazo.V.VIII. ELEMENTOS DE LA HIPOTECAEn primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato.En el análisis particular de la hipoteca nos detendremos en los siguienteselementos: a) Capacidad; b) Formalidades; c) Cosas susceptibles de hipotecarse; y d) Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca.a) Capacidad. Se exige al constituyente, capacidad para enajenar; ello,porque la hipoteca es un principio de enajenación. La capacidad deenajenar se exige en el deudor o tercero que constituye la hipoteca, pero15 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 340; Barcia Lehmann, Rodrigo, “Lecciones de Derecho Civil Chileno. De lasFuentes de las Obligaciones”, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, año 2007, p. 195; Lecaros Sánchez,José Miguel, “Las cauciones reales”, Santiago de Chile, Metropolitana Ediciones, año 2000, p. 242; Navarro Albiña, RenéDavid, “Teoría General del Contrato & Contratos en particular”, Santiago de Chile, Ediciones Jurídicas de Santiago, año2005, p. 294. Navarro Albiña postula que por regla general, en el contrato de hipoteca sólo resulta obligado elconstituyente, agregando: “Ahora bien, una vez constituido el derecho real de hipoteca, el único obligado será elacreedor hipotecario (obligado a efectuar el alzamiento de la hipoteca) en el evento que se pague totalmente la deuda”.Esta frase amerita en nuestra opinión dos comentarios: i) Es efectivo que el acreedor hipotecario tiene tal obligación dealzamiento una vez extinguida la hipoteca, pero insistimos que su fuente será la ley y no el contrato de hipoteca, porestar éste extinguido; y ii) No es efectivo que el único obligado será el acreedor hipotecario una vez constituido elderecho real de hipoteca, pues el constituyente tiene la obligación de conservación de la finca hipotecada.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 38Dr. Jaime Mamani M.
  39. 39. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.no en el acreedor, a quien para aceptarla le es suficiente la capacidad deobligarse, o sea, la capacidad de ejercicio.b) Formalidades del contrato de hipoteca. La hipoteca debeperfeccionarse por escritura pública.Los autores se han planteado qué rol jurídico juega en la hipoteca lainscripción en el Registro Conservatorio: ¿es una solemnidad del actohipotecario o la forma de efectuar la tradición del derecho real dehipoteca?Para algunos (Fernando Alessandri16 entre ellos), la inscripción es unasolemnidad del acto al igual que la escritura pública.c) Cosas susceptibles de hipotecarse. Se admiten las siguientes hipotecas: i. Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad. ii. Hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo. iii. Hipoteca de naves y aeronaves. iv. Hipoteca de mina. v. Hipoteca sobre bienes futuros. vi. Hipoteca de cuota. vii. Hipoteca sobre bienes respecto de los cuales se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible.viii. Hipoteca de una cosa ajena.d) Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca. Puedecaucionarse con esta garantía cualesquiera clase de obligaciones, tantociviles como naturales, presentes o futuras, directas o indirectas, propias oajenas, en moneda nacional o extranjera, etc.V.IX. EFECTOS DE LA HIPOTECA16 Alessandri Rodríguez, Fernando, “La hipoteca en la legislación chilena”, número 107.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 39Dr. Jaime Mamani M.
  40. 40. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Debemos analizarlos desde tres puntos de vista: a) Extensión de la garantía, es decir, cosas que comprende la hipoteca, efectos con relación al inmueble hipotecado. b) Situación en que queda el constituyente de la hipoteca. c) Derechos del acreedor hipotecario.De lo expresado, podemos visualizar que los efectos son “objetivos” (queinciden en la finca hipotecada) y “subjetivos” (que se refieren a las partescontratantes).Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 40Dr. Jaime Mamani M.
  41. 41. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. VI. MARCO JURÍDICOVI.I. DEL REGISTRO EN DERECHOS REALES EN BOLIVIALa Ley, su reglamento y el Código Civil establecen que solo podráninscribirse los: a) Títulos que constan de documentos públicos por acto entre vivos o por causa de muerte. b) Resoluciones judiciales que consten en certificaciones o ejecutorias expedidas en forma autentica. c) Títulos que consten en documentos privados legalmente reconocidos.Todos los actos y contratos que se refieren anteriormente debenpresentarse en originales, salvo orden judicial de registro de una copia edocumento privado legalmente reconocido cuando el original se hubieraextraviado, deteriorado o invalidado por rotura, o causas extraordinarias.Los documentos otorgados en el extranjero serán aceptados si sonlegalizados por el servicio diplomático y protocolizados u homologados pororden judicial.Todo titulo o documento privado relativo a bienes raíces que se presentepara su registro en las oficinas de Derechos Reales debe cumplir con lossiguientes requisitos:Ser solicitada por el que:  Tramite el derecho,  Lo adquiera,  Por quien tenga la representación legitima de cualquiera de ellos, y/o tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 41Dr. Jaime Mamani M.
  42. 42. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.O como dice el Código Civil:“Puede ser solicitada por quien tenga interés legitimo en asegurar elderecho que se debe inscribir o el notario que hubiese autorizado el acto,o el juez que hubiesen expedido la ejecutoria”.17VI.II. REGISTRO DE HIPOTECAS EN DERECHOS REALES BOLIVIAEl Código Civil en su Art. 491 dice: que el contrato de donación, lahipoteca voluntaria, la anticresis, la subrogación consentida por el deudory otros actos señalados por Ley deben celebrarse por documento público,o también denominada escritura pública.Artículo 491.- (CONTRATOS Y ACTOS QUE DEBEN HACERSE POR DOCUMENTOPUBLICO).Deben celebrarse por documento público. 1) El contrato de donación, excepto la donación manual. 2) La hipoteca voluntaria. 3) La anticresis. 4) La subrogación consentida por el deudor. 5) Los demás actos señalados por la Ley.El Art. 493 dice en su inc. I que si la ley exige que el contrato revista unaforma determinada, no asume validez sino mediante dicha forma, salvootra disposición de la ley, aunque se admite aquello de que el contrato ysu forma son ley entre partes.Artículo 493.- (FORMAS DETERMINADAS).I. Si la Ley exige que el contrato revista una forma determinada, no asume validez sinomediante dicha forma, salva otra disposición de la Ley.II. Fuera del caso previsto en el parágrafo anterior si las partes han convenido en adoptaruna forma determinada para la conclusión de un contrato, esa forma es la exigible parala validez. (Arts. 356, 452, 454, 491, 492 y 841 del Código Civil).17 Del Registro de los Derechos Reales. Reyes Bellot, Eduardo. Págs. 12 – 13. Editorial Serrano. Cochabamba – Bolivia.2003.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 42Dr. Jaime Mamani M.
  43. 43. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.El Art. 1430 al referirse a la anticresis dice: el contrato de anticresis no seconstituye sino por documento público y surte efectos respecto a tercerossolo desde el día de su inscripción.Artículo 1430.- (CONSTITUCION POR DOCUMENTO PUBLICO).El contrato de anticresis no se constituye sino por documento público, y surte efectorespecto a terceros sólo desde el día de su inscripción en el registro.Estos son ejemplos de Hipoteca voluntaria que dependen del acuerdo dedos o más voluntades y se constituyen sobre bienes inmuebles o mueblessujetos a registro sean estos de propiedad del deudor o de un tercero yque se otorga como garantía para el cumplimiento de una obligación, amás del inmueble, se otorga la hipoteca del derecho de superficie y elderecho de construir, también el usufructo.La hipoteca debe ser inscrita sobre bienes especial e individualmenteindicados y por una suma determinada en dinero (inc. I Art. 1363 CódigoCivil) esto quiere decir que si una deuda se pacta con la garantía de variascasas o lotes, debe indicarse claramente la foja, partida, libro y año deregistro del sistema de registro personal y el número de matrícula y asientode la titularidad del Folio Real.Artículo 1363.- (ESPECIALIDAD INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA)I. La hipoteca debe ser inscrita sobre bienes especial e individualmente indicados y poruna suma determinada en dinero.II. La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados,sobre cada uno de ellos y sobre cada una de sus partes, y garantiza toda la deuda y cadauna de sus partes o saldos.III. Toda hipoteca subsiste en el inmueble aún cuando él pase a otras manos, y losadquirentes gozan de los términos y plazos concedidos al primer deudor.También la Ley de Inscripción de Derechos Reales, en su Art. 7, referido alos títulos sujetos a inscripción, señala que se inscribirán en el registro: lashipotecas legales, voluntarias y judiciales claramente especificadas; losUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 43Dr. Jaime Mamani M.
  44. 44. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.contratos de venta, sea esta pura y simple, sea dependiente de unapromesa de futuro o sea con subrogación o con pacto de retroventa; etc.La hipoteca constituida conforme a la ley es registrable, es decir no seráobjeto de denegación al ser presentada para su registro en DerechosReales.Se debe toma nota de que una hipoteca, un contrato de anticresis noserán objeto de registro si no están constituidos en escritura pública. Debeser denegado el registro de un documento privado protocolizado porOrden Judicial.El prejuicio causado por esta denegación proviene del abogado queaconseja por los niveles de confianza existente entre partes el soloreconocimiento de firmas y rubricas, luego del notario que da lugar a estereconocimiento, y por ultimo del juez que dispone su protocolización yposteriormente incluso la anotación preventiva de ese documento quesolo tiene valor entre partes y por lo tanto no oponible a terceros.La hipoteca en la propiedad horizontal si afecta al terreno antes de laedificación recae sobre todo el inmueble, es decir a todas las unidadeshabitacionales y no proporcionalmente.La transferencia de una unidad habitacional para que esta sea alodialdebe merecer un documento de cancelación parcial del gravamen; si losgravámenes son posteriores a la venta de un departamento por ejemplo,el gravamen solo afecta a ese departamento.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 44Dr. Jaime Mamani M.
  45. 45. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.La hipoteca legal es una hipoteca forzosa constituida para elcumplimiento de las obligaciones mencionadas en los numerales 1 al 7 delArt. 1368 del Código Civil y sobre los privilegios del Art. 1346, 1347 ysiguientes (Ver Titulo II, Capítulos I al VII del Código Civil).18Artículo 1368.- (ENUMERACION) Independientemente de las hipotecas legales previstas por otros códigos o por Leyesespeciales, los créditos a los cuales la Ley otorga hipoteca son:1) Los de Estado, municipios y otras entidades públicas sobre los bienes de administradores, recaudadores y demás personas a cuyo cargo está el manejar o cuidar los intereses de esas entidades, así como sobre los bienes pertenecientes a todo deudor de ellas.2) Los previstos en el artículo 1346 en relación a la hipoteca suplementaria a que se refiere el artículo 1347.3) Los de quien vende un inmueble, por el precio no pagado.4) Los del prestador de dinero para la adquisición de un inmueble, siempre y cuando conste por el documento de préstamo que la suma estaba destinada a ese fin y aparezca por el recibo del vendedor que el pago se hizo con el dinero de ese préstamo.5) Los del coheredero, copropietario y socio, sobre los inmuebles asignados en la división a los otros copartícipes en cuanto al pago de las compensaciones que les corresponden.6) Los del arquitecto y contratista para pagar el precio de su trabajo y sus salarios.7) Los de prestador de dinero para pagar a los arquitectos y contratistas, así como los del albañil y otros obreros empleados para edificar, siempre que su empleo conste en la forma prevista por el caso 4) del artículo presente.VI.III. HIPOTECA JUDICIALEl Código dice, que se origina en las sentencias que condenan a pagaruna suma de dinero, o los daños y perjuicios resultantes por no cumplir unaobligación de hacer…, se entiende entonces que los jueces deben señalarconforme al Art. 1363 inc. I del Código Civil una suma determinada endinero, dicho de otra manera deben indicar una cuantía para cubrir elpago de la suma de dinero perseguida o el pago del daño y perjuiciocausado.18 Ibid. 17.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 45Dr. Jaime Mamani M.
  46. 46. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Lamentablemente los jueces omiten el señalamiento de la cuantía, nodeterminan la suma en dinero, hecho que contradice el espíritu de la ley.19VI.IV. PROCEDIMIENTO DE REGISTRO EN DERECHOS REALESEl procedimiento de Registro en Derechos Reales se inicia con la solicitudque se presenta en la ventanilla mesa de recepción, de la oficina deDerechos Reales en la jurisdicción en la cual se encuentra el inmueble.¿Qué requisitos debe cumplir la solicitud de registro en Derechos Reales?Esta solicitud debe ser presentada en el formulario habilitado por elConsejo de la Judicatura, llenado por el Notario de Fe Publica actuante ydebe contener la siguiente información, (aunque no esté vigente elformulario se debe evidenciar que estén claramente expresados): Nombres y Apellidos de los requirientes. Estado civil, nacionalidad, número de documento de identidad. La descripción precisa del inmueble. El antecedente dominial y las restricciones que tuviera el derecho propietario del inmueble. El documento o título de propiedad en un original y dos fotocopias. El comprobante de pago de impuestos de la última gestión. Plano aprobado, original y fotocopia legalizada. Fotocopia del documento de identidad todo en tres ejemplares (1 original y 2 fotocopias legalizadas), la copia legalizada se toma como original y 2 fotocopias no legalizadas.¿Cumplidos los requisitos señalados, es suficiente para el registro de losdocumentos presentados?Luego de la presentación y aceptación de los documentos que seingresan, debe procederse al pago de aranceles en la Caja de DerechosReales.19 Ibíd. 17. Págs. 23 – 25.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 46Dr. Jaime Mamani M.
  47. 47. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.¿Cuánto se paga en Derechos Reales?Los aranceles en Derechos reales, varían de acuerdo al trámite yanualmente estos montos son aprobados por las instancias legislativas.Se paga actualmente: 5 x 1000 sobre el mayor valor de la transacción en caso de transmisión del derecho propietario. 4 x 1000 por gravámenes, restricciones o anotaciones preventivas. Bs. 20.- por certificaciones, actualizaciones del Folio. Bs. 10.- por servicios y valores judiciales (formularios, timbres), variable de acuerdo al tipo y extensión del trámite.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 47Dr. Jaime Mamani M.
  48. 48. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Sin embargo, existen disposiciones legales que establecen la exención dearanceles.¿Cuál la razón para exigir los comprobantes de pago de impuestos?Por ley de 5 de noviembre de 1924 la oficina de Derechos Reales tiene laobligación de recabar los comprobantes del pago de impuestos fiscales ymunicipales.¿Cuáles son estos impuestos?Los impuestos fiscales son: Impuestos a las transacciones o transferencia en: Primera venta en loteamientos, urbanizaciones, propiedad horizontal, transmisión gratuita de bienes (3% sobre el valor de la venta o sobre el valor impositivo anual). La transmisión gratuita de bienes que se refiere a donaciones, testamentos y declaratoria de herederos tributa un impuesto conocido como “Transmisión gratuita de bienes” cuya escala es: o 1% entre ascendientes y descendientes. o 10% entre colaterales. o 20% entre ajenos.Los impuestos municipales son:Referente a los bienes inmuebles, tenemos: Impuesto anual sobre valores impositivos obtenidos en tablas de cálculo que tienen las alcaldías y que anualmente son aprobadas por instancias legislativas. Impuesto a la transferencia o transacciones (3%) cuyo formulario debe estar transcrito en el Testimonio de Transferencia otorgado por los notarios. También debe aplicarse este impuesto en los casos de: devolución, desistimiento o rescisión, si se perfeccionan con instrumento público después del quinto día a partir de la fecha de perfeccionamientoUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 48Dr. Jaime Mamani M.
  49. 49. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. del primer acto. La figura de declaración de derechos es en si una devolución y por tanto debería ser sujeto al pago de impuesto. Las permutas están consideradas como doble transferencia y, por tanto, ambas partes, por separado deben pagar el impuesto.¿En el pago del Impuesto a la transferencia de inmuebles sea fiscal omunicipal quien es el obligado?Aunque no corresponde a Derechos Reales observar quien paga elimpuesto, es necesario aclarar que quien realiza la venta o recibe el montocorrespondiente a la compra de la venta es el obligado al pago delimpuesto pertinente. En la práctica se llega a un “acuerdo entre partes”.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 49Dr. Jaime Mamani M.
  50. 50. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.¿Por qué se requiere otorgar toda la información que solicita la oficina deDerechos Reales?La información solicitada por Derechos Reales debe ser completa, precisay clara, en primer lugar para identificar al inmueble, en segundo lugar parahacer conocer correctamente a los propietarios o detentores de lapropiedad del inmueble y por ultimo para conocer la situación jurídica,hipotecaria o alodial del mismo, que posteriormente al momento delregistro propiamente tal, será verificada y posteriormente consolidada porla Fe Registral que se otorga con la entrega del Folio Real y la Certificacióndel Registro a través del sello de nota marginal firmada por el registradorde la oficina que atiende la solicitud.20VI.V. DE LAS HIPOTECAS¿Qué se entiende por hipotecas?De manera general y sin mayor análisis, la hipoteca es la forma degarantizar obligaciones contraídas entre dos o más personas,dependiendo de la cuantificación de la obligación se otorgan garantíaspersonales, luego prendarias e hipotecarias por lo que se constituye en underecho real por su relación principalmente con los bienes inmueble. ElCódigo Civil dice que constituida sobre bienes propios del deudor de untercero, como garantía de una deuda, confiere al acreedor hipotecario losderechos de persecución y preferencia. Por el primero, puede embarga lacosa o derecho en poder de cualquiera; por el segundo, es preferido elpago a otros acreedores.Artículo 1360.- (CONSTITUCION)I. La hipoteca constituida sobre bienes propios del deudor o de un tercero, como garantíade una deuda, confiere al acreedor hipotecario los derechos de persecución y preferencia.20 Ibíd. 17. Págs. 47 – 51.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 50Dr. Jaime Mamani M.
  51. 51. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.Por el primero, puede embargar la cosa o derecho en poder de cualquiera; por el segundo,es preferido en el pago a otros acreedores.II. Los bienes muebles sujetos a registro, sobre los cuales se constituye una hipoteca, seequiparan a los inmuebles para los efectos correspondientes.III. La hipoteca sólo tiene lugar en los casos y según las formas autorizadas por la Ley.¿Qué clase de hipotecas reconoce la ley?El Código Civil, en el Art. 1361 dice: La hipoteca legal, que se constituye por ley. La hipoteca judicial, que resulta de sentencias pronunciadas por los jueces. La hipoteca voluntaria o convencional, que depende de dos o mas voluntades y reconoce que también puede darse por una sola voluntad.Artículo 1361.- (CLASES DE HIPOTECA)I. La hipoteca es legal, judicial y voluntaria.II. La hipoteca legal se constituye por la Ley; la judicial resulta de sentencia pronunciadaspor los Jueces; y la voluntaria depende del acuerdo de dos o más voluntades o de una solavoluntad, como en los contratos o los testamentos respectivamente. (Artículo 1368 delCódigo Civil).¿Qué requisitos debe cumplirse al establecer una hipoteca?Al comprometer un inmueble en hipoteca debe satisfacerse los siguientesrequisitos: 1. La hipoteca voluntaria debe celebrarse por documento público, Art. 491 Código Civil. 2. Identificar claramente a los actores del acto jurídico, señalando los nombres y apellidos coincidentes con el documento de identidad, cuya fotocopia debe acompañarse y demás generales de ley. 3. Debe indicarse el monto de la obligación en moneda nacional, dólares americanos u otra moneda y el plazo acordado para su pago. El Código Civil a este respecto dice: “Si el Crédito resultante de la obligación es condicional en su existencia o esta indeterminado en su valor, el acreedor no podrá pedir su inscripción sino hasta la concurrencia de un valor estimativo que él declarara expresamente y que el deudor tendrá derecho a hacer reducir, si hubiera lugar”, Art.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 51Dr. Jaime Mamani M.
  52. 52. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA. 1379 Código Civil. 4. Al registrar el asiento se incluirá el número de testimonio, el nombre del notario que otorga, su jurisdicción, el número correlativo de presentación, la fecha y hora.21Artículo 491.- (CONTRATOS Y ACTOS QUE DEBEN HACERSE POR DOCUMENTOPUBLICO)Deben celebrarse por documento público. 1) El contrato de donación, excepto la donación manual. 2) La hipoteca voluntaria. 3) La anticresis. 4) La subrogación consentida por el deudor. 5) Los demás actos señalados por la Ley.Artículo 1379.- (ESPECIALIDAD EN LA SUMA GARANTIZADA CON LAHIPOTECA)La hipoteca voluntaria sólo es válida en tanto la suma por la cual se ha constituido seacierta y determinada. Si el crédito resultante de la obligación es condicional en suexistencia o está indeterminado en su valor, el acreedor no podrá pedir su inscripciónsino hasta la concurrencia de un valor estimativo que él declarará expresamente, y que eldeudor tendrá derecho a hacer reducir, si hubiere lugar. (Artículo 1386 del Código Civil).VI.VI. EJEMPLO DE UN CASO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DECOMPRA-VENTAPor escritura pública de 2 de enero de 1993 otorgada ante un Notario deFe Pública y registrada en Derechos Reales en 4 de enero del mismo año,Juan Crisóstomo Aldunate vende su casa de la Avenida Heroínas de estaciudad en favor del comprador Tiburcio Ameller Zapata, en la suma dedoscientos ochenta y cinco mil dólares americanos ($us 285.000.-), de losque sólo recibe la suma de cinco mil dólares americanos ($us 5.000.-)como parte del precio. El vendedor se compromete entregar la tradicióndecenal del inmueble vendido, los impuestos pagados al día y finalmentese obliga presentar el certificado alodial del bien inmueble motivo delcontrato de compra-venta. Para todo ello el nombrado vendedor pide el21 Ibíd. 17. Págs. 76 – 78.Universidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 52Dr. Jaime Mamani M.
  53. 53. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Y CONCESIÓN DE PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA, CON GARANTÍA HIPOTECARIA.plazo de noventa días improrrogables, constituyéndose en mora al solovencimiento del plazo indicado. Por su parte el nombrado comprador seobliga a pagar el saldo de los doscientos ochenta mil dólares americanos($us 280.000.-) en el mismo plazo de noventa días a contar de la fecha dela escritura, para lo que también se constituye en mora al solo vencimientodel plazo estipulado. Transcurridos los noventa días, el vendedor nopresenta la documentación que se comprometió entregar. Frente a estasituación el comprador Tiburcio Ameller Zapata, lo busca al vendedor y lemanifiesta su extrañeza por su incumplimiento, este le dice en tono pocoamigable que cumplirá ese compromiso en unos días más. El compradormientras tanto viéndose frustrado en sus deseos de recibir la casa,interpone una demanda ordinaria de resolución del contrato decompraventa ya indicado, amparándose en las previsiones que contieneel artículo 568 del Código Civil, anunciando a la autoridad judicial que desu parte ha cumplido con su obligación, depositando los doscientosochenta mil dólares americanos ($us 280.000.-) tal como acredita elcertificado de depósito judicial por la suma indicada y a la orden del Juez.Artículo 568.- (RESOLUCION POR INCUMPLIMIENTO)I. En los contratos con prestaciones recíprocas cuando una de las partes incumple por suvoluntad la obligación, la parte que ha cumplido puede pedir judicialmente elcumplimiento o la resolución del contrato, más el resarcimiento del daño; o también puedepedir sólo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que fijará el Juez, y nohaciéndose efectiva la prestación dentro de ese plazo quedará resuelto el contrato, sinperjuicio, en todo caso, de resarcir el daño. (Arts. 344, 520, 596 del Código Civil)II. Si se hubiera demandado solamente la resolución, no podrá ya pedirse el cumplimientodel contrato; y el demandado, a su vez, ya no podrá cumplir su obligación desde el día desu notificación con la demanda.El comprador hace constar que el depósito judicial es solo para demostrarque de su parte ha cumplido con su obligación, frente al incumplimientodel demandado vendedor. En la misma demanda pide también ladevolución de cinco mil dólares americanos, con más los intereses, los queUniversidad Mayor de San Andrés | DERECHO CIVIL III – Contratos 53Dr. Jaime Mamani M.

×