Downtown Hotel Development


Published on

This presentation will explore why there is renewed interest in downtown lodging concepts and present techniques to attract developers and investors to your central business district.

Published in: Education
1 Like
  • Be the first to comment

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Downtown Hotel Development

  1. 1. 5/4/2010 Downtown Hotel Development  Emerging Opportunities for Small & Medium Size Cities 2010 Main Streets Conference, May  2010, Oklahoma City Presented by: Bill Ryan and Bill Way 1 Discussion Points 1. Trends in the Hotel Industry 2. Why Downtown Lodging Makes Sense 3. Downtown Hotel Development Examples 4. Challenges to Downtown Hotel Development  5. Analyzing Market Potential in Your Downtown 2 1.  Trends in the Hotel Industry How the Lodging Product has Changed Current Travel Trends by Market Segment Lodging Industry Current Performance and Outlook   3 1
  2. 2. 5/4/2010 The Past: Highway/Suburban Lodging Orientation  Rapid growth beginning in the 1950’s – Interstate  system, increase auto use Suburbanization – housing was followed by retail,  office and lodging development Cookie‐cutter concepts introduced with standard  amenities, designs, operations, management,  reservations and advertising Franchising fueled the growth of these chains Howard Johnson 4 Future Trends: More “Select Service” and  Profitable Lodging Concepts Select Service examples  include Courtyard by  Marriott and Hilton Garden  Inn  Limited Service examples  include Hampton Inn and  Fairfield Inn. 5 Future Trends: Urban “Trendy” Brands Alternative to the plain vanilla hotel: Guest Rooms‐ urban‐inspired,  loft‐like rooms.   Hotel Lobby‐ lounge areas for  working and socializing, desks and  comfortable seating Hotel Features‐ Smaller than full  service hotels (typically 100 to  200 Rooms) Marriott Courtyard:‐8 6 NYLO Plano: 2
  3. 3. 5/4/2010 Future Trends: Lobby as a “Third Place” A new connection with the  surrounding downtown Upscale and innovative Visitor information center Gateway to community Gathering place for guests  to socialize and relax Marriott Courtyard’s new lobby:‐8 7 Future Trends: Home Away From Home Feel Downtowns are fitting places for  some of the newest lifestyle  hotel concepts that provide  guests with a “residential feel”  and a unique lodging  experience in each  destination.   Hilton  Home2 Suites: 8 Future Trends: Branding Independent Hotels Hotel companies are finding new  ways to bring more existing hotels  under franchise agreements.  Rebranding is usually cheaper than  new construction. These companies offer marketing  programs and loyal customer base.  The Grand Bohemian Hotel in Asheville,  N.C., is among the independent hotels in  Major hotel chains are involved: Marriott's Autograph group. Marriott (Autograph Collection) Hilton (Waldorf‐Astoria Collection) Choice (Ascend Collection) IHG – Hotel Indigo 9 3
  4. 4. 5/4/2010 Future Trends: Small Boutique Hotels and Inns  (Adaptive Reuse) Many existing downtown  buildings offer: original character and  architecture Spaces to create unique rooms  . and suites Can command higher room  28‐unit Retro Suites in downtown Chatham,  rates as they are destinations Ontario combines historic elements of the  downtown district with modern amenities.  10 Current Travel Trends by Market Segment Business Travel J.W. Marriott, Jr., chairman and chief executive officer of Marriott  International, said, corporate room nights in North America rose 16  percent in the first quarter as business demand strengthened  dramatically. Trends in 2010 point to slow recovery in business travel.  Same‐day  business trips, coach‐class air, upscale lodging at mid‐scale prices,  free breakfast, and free high speed Internet access are important. Source: Ypartnership/U.S. Travel Association, October 2009 travelhorizons(TM) 11 Current Travel Trends by Market Segment Meetings Travel Meeting planners face tight budgets and low attendance during the  economic slump. Some of the changes they are making include  shorter conventions and going to less‐expensive cities. Companies, associations and non‐profit groups' spending on  meetings, conferences and trade shows constitutes about 12% of  total travel spending. And last year, spending fell by 15% compared  with 2008, according to the U.S. Travel Association.  Source: Meetings Cut Back to Bare Minimum, April 13, 2010, USA  Today 12 4
  5. 5. 5/4/2010 Current Travel Trends by Market Segment Leisure Travel Examples include:  Visiting Friends & Relatives Tourists (visiting local attractions) Wedding, reunions, social and sporting events Pass through on highway  Trends in 2010:  A recent survey revealed that many leisure  travelers are now more inclined to stay in less expensive hotels,  drive rather than fly, and look for deals on the Internet. Perceived  "value" is key. Source: Ypartnership/U.S. Travel Association, October 2009 travelhorizons(TM) 13 Lodging Industry Current Performance and Outlook   U.S. Pipeline Top 10 Markets by Number of Rooms in Construction: Lodging Industry Current Performance and Outlook   US Hotel Occupancy Trends Sources: Smith Travel Research Global (“STR”) (2004 to 2009); PricewaterhouseCoopers (2010). 2010 data is as of January 25, 2010. 15 5
  6. 6. 5/4/2010 Lodging Industry Current Performance and Outlook   US Hotel Average Room Rate Trends Sources: Smith Travel Research Global (“STR”) (2004 to 2009); PricewaterhouseCoopers (2010). 2010 data is as of January 25, 2010. 16 Lodging Industry Current Performance and Outlook   US Hotel Revenue Per Available Room Trends $70.00 $65.67 $64.47 $62.03 $60.00 $57.51 $52.95 $53.71 $52.90 $50.00 $40.00 $30.00 $20.00 $10.00 $0.00 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E Sources: Smith Travel Research Global (“STR”) (2004 to 2009); PricewaterhouseCoopers (2010). 2010 data is as of January 25, 2010. RevPAR, which is calculated by multiplying average room rate by the average occupancy rate. 2.  Why Downtown Lodging Makes Sense We can help developers and  community leaders (planners,  tourism officials, others) understand  the benefits of concentrating  hospitality establishments downtown 18 6
  7. 7. 5/4/2010 Why Downtowns Lodging Makes Sense Proximity to Demand Generators In many communities, the downtown area is  geographically closer to sources of lodging and dining  demand than suburban locations.   19 Why Downtowns Lodging Makes Sense Sense of Place Downtowns often have a  character and sense of place  that cannot be replicated by  suburban, highway‐oriented  locations where many hotels  and restaurants have  traditionally located.   20 Why Downtowns Lodging Makes Sense Sustainable and Green Development With growing concerns over the  economy, energy and the  environment, downtowns are  becoming more attractive  locations for hospitality  development. Downtown  locations are often logical  places for infill development. 21 7
  8. 8. 5/4/2010 Why Downtowns Lodging Makes Sense Adaptive Reuse of Buildings Downtowns are positioned to  reuse historic and unique  buildings that can become  “one‐of‐a‐kind” lodging, dining  and visitors experiences.    22 Why Downtowns Lodging Makes Sense Mixed‐Use Environment  Downtown tourism services  create synergy with other  downtown uses.  They  provide a steady stream of  visitors that patronize  other nearby retail,  services and entertainment  establishments day and  night.  23 Why Downtowns Lodging Makes Sense Critical Mass Clusters of hospitality  businesses create a critical  mass of lodging and dining  choices.  These businesses  often help each other by  creating locations with  numerous alternatives for  the consumer.    24 8
  9. 9. 5/4/2010 Why Downtowns Lodging Makes Sense Alternative Dining Places Downtowns offer spaces and  places for dining and  entertainment simply not  available at the regional  mall.  Establishments  ranging from coffee shops  to bistros can line streets  and sidewalks, courtyards,  riverfronts and other  uniquely urban settings.  25 Why Downtowns Lodging Makes Sense Experiential Retail  Unlike the national brands  found in major shopping  centers, downtown retail is  unique and has the potential  to become a destination by  offering stores that entertain,  celebrate local artists and  educate.  26 3. Downtown Hotel Development Examples Types: Renovations, Adaptive Reuse and New Construction Chains and Independents Limited Service to luxury Local Ownership to Outside Investment 27 9
  10. 10. 5/4/2010 Downtown Hotel Examples Sheboygan, WI ‐ GrandStay Completion Date: 2009 Residential Suites with fully‐ equipped kitchens  71‐unit hotel  located downtown just blocks  from Lake Michigan GrandStay is an extended stay hotel  chain with locations throughout the  Midwest and beyond 28 Downtown Hotel Examples Ithaca, NY  ‐ Hilton Garden Inn 104 rooms on upper floors Part of mixed‐use project with office  and retail space below Benefits from the Ithaca Commons, a  successful pedestrian mall with  shops, galleries, restaurants. Additional 700 car garage build  nearby Cornell University served as catalyst  Very strong business and group  with an interest in invigorating the  market on weekdays and leisure  downtown core travel on weekends  29 Downtown Hotel Examples Appleton, WI  ‐ Copperleaf Hotel CopperLeaf  Hotel,  opened in  January of 2004 with 73 rooms  32 suites feature hot tubs, electric  fireplace, 32 inch HD television  and  I‐Pod docks  The Black & Tan Grille offers  upscale dining and features  contemporary American cuisine The CopperLeaf  is located in  The hotel spa offers a full range of  downtown Appleton near the Fox  Cities Performing Arts Center and  relaxation services and beauty  close to Lawrence University regimens 30 10
  11. 11. 5/4/2010 Downtown Hotel Examples De Pere, WI ‐ Kress Inn 46 rooms Located near St. Norbert  College First floor conference room  for 20 with videoconferencing  and audio/visual equipment Adjacent to the F.K. Bemis  International Conference  Kress Inn is a member of Choice  Center Hotel’s  Ascend Collection. Downtown Hotel Examples Holland, MI‐ City Flats 56 uniquely designed rooms Environmentally friendly custom  décor and furniture.  Provides  cork flooring and hypoallergenic  bamboo linens iPod® Docking Clock/Radio, IP  Color Touch Screen Phones CityVu; Bistro, a unique rooftop  dining   Hotel developed by Charter House  Holdings and opened in 2008 32 Downtown Hotel Examples Beloit, WI  ‐ Beloit Inn 54 keys/38 suites Boutique hotel Restaurant and meeting space Condo ownership Owned by local investors and  community leaders City Participated with TIF, land,  Developed and managed by  Inn  streetscaping, parking, and  Development and Management (IDM  cleaned up of riverbank Group, LLC) 33 11
  12. 12. 5/4/2010 Downtown Hotel Examples Wausau, WI  ‐ Jefferson Street Inn 100 units (26 suites) Designed to fit needs of  community Significant meeting space Condo ownership City worked with management  and consulting firm to develop  property Hotel has notably changed and  enhanced downtown retail Development consulting  and  management by  Inn Development and  34 Management (IDM Group, LLC) Downtown Hotel Examples Dubuque, IA ‐ Hotel Julien Dubuque  $33M renovation/restoration  133 rooms Restaurant and 15,000 SF of  meeting space Current building built in 1914.   Hotel on this site since 1859 High level of service City participate with TIF.  State and  Federal Tax Credits, New Market  Development consulting  and  Tax Credits, and Energy Credits management by  Inn Development and  35 Management (IDM Group, LLC) 4. Downtown Hotel Development Challenges Downtown vs. Edge‐of‐Town Development Adaptive Reuse Issues Demonstrating Downtown’s Return on Investment 36 12
  13. 13. 5/4/2010 Downtown vs. Edge‐of‐Town Development 1. Land costs are typically higher in downtown areas. Also, more than one  property may need to be assembled for a downtown project. 2. Because they have a history of use, downtown properties often present  complex title issues. 3. Downtown projects often require a complexity of permits and may pose  conflicts with requirements and historic preservation guidelines. 4. Redeveloping a downtown building often involves a change of use, which  triggers additional review under local zoning (setbacks or parking).  5. Downtown construction often involves demolition of existing structures.   With a higher chance of environmental hazards or other complications. 6. Downtown building projects often bring complex construction  challenges. It will cost 25‐50% more to build downtown. 7. Suburban buildings can be bigger and more easily meet the standardized  requirements of a chain. Parking is more restricted downtown.  Source:  Vermont Forum on Sprawl 37 Adaptive Reuse Issues 1. Narrow rectangular floor slabs with column  spacing able to accommodate rooms 12 to 15  feet wide are needed. 2. Office buildings built in the 1960’s and 70’s  have large square floor plates that do not allow  light in the middle of the building.  3. Fitting the guest room module into existing  window modules may prove challenging. 4. Floor to ceiling heights will impact guest room  ambiance and HVAC requirements. 5. The building must be able to incorporate public  space such as lobbies, meeting rooms, and  public dinning. Other space requirements  include spa, pool, fitness and storage and  mechanical. Demonstrating Return on Investment Downtown Hotel Suburban Hotel Rooms 120 120 Occupancy (stabilized) 64% 60% Average Room Rate (stabilized) $ 100.00 $ 80.00 RevPar (Stabilized) $ 64.00 $ 48.00 Room Revenue $ 2,803,200 $ 2,102,400 Total Revenue (1.2 times Room Rev) $ 3,363,840 $ 2,522,880 House Profit (from Operations @ 38%) $ 1,278,259 $ 958,694 Income After Fixed Charges (@30%) $ 1,009,152 $ 756,864 Land and Improvements (per room) $ 15,000 $ 7,000 Construction (per room) $ 70,000 $ 64,000 Furn, Fixture and Equip (per room) $ 13,000 $ 13,000 Soft costs (per room) $ 20,000 $ 16,000 Total Investment (per room) $ 118,000 $ 100,000 Total Investment Hotel $ 14,160,000 $ 12,000,000 Loan to Value 70% 70% Equity % 30% 30% Equity $ $ 4,248,000 $ 3,600,000 Return on Investment (IAFC/Equity) 24% 21% Payback Period years 4.2 4.8 13
  14. 14. 5/4/2010 5. Analyzing Market Potential in Your Downtown “Show Me the Numbers” Help lodging industry developers and potential investors  recognize untapped market opportunities related to a  downtown location. Demonstrate market potential through projections of  occupancy and average room rate Demonstrate financial feasibility through financial projections Sample Financing Methods Understand Return‐on‐Investment Considerations  40 Downtown Market Analysis Toolbox – Univ. of Wisc.‐ Extension Tools to Assess Market Demand and Supply 41 Downtown Market Analysis Toolbox – Univ. of Wisc.‐ Extension 42 14
  15. 15. 5/4/2010 Lodging Market Analysis Assess Market Area Business and Tourism Activity Examine the following market area characteristics and include  all information relevant to a new property in your community.   Use several years' data to identify trends. Business and Economic Characteristics Tourism and Recreation Characteristics Transportation Factors  43 Lodging Market Analysis Assess Lodging Demand Based on local business and tourism activity, you should identify  what market segments of overnight guests visit your  community.  These market segments typically fall into four  categories:  Business Leisure Group, and  Other 44 Lodging Market Analysis Assess Lodging Competition (Supply) The operating performance of existing local competition is a key  indicator of market potential.  Conduct interviews with area  hotel operators to determine: Occupancy* Average Daily Room Rate*   Strengths, weaknesses and competitive position related to  location, facility and service *Smith Travel Research lodging reports can be customized for your geographic area.   They can provides key performance measures, in aggregate, on your market area. 45 15
  16. 16. 5/4/2010 Lodging Market Analysis Assess Your Proposed Location Analyze your location using the factors listed below.  Be sure to  consider other location criteria that may be applicable. Description of Immediate Area Proximity to Demand Generators Traffic Volume Accessibility Other Issues ‐ Site size and social, political and environmental  concerns related to downtown  46 Lodging Market Analysis Refining Your Hotel Concept Affiliation ‐ independent or chain  Product Category ‐ limited or full service  Room Type and Number ‐ standard rooms and suites Amenities and Facilities ‐ restaurant and lounge, function  facilities, recreation (pool and fitness center).  Market Segments to be Served ‐ business, leisure, group and  other categories.  Expected Price Range ‐ peak and slow periods  47 Tourism Business Development Toolbox – Univ. of Wisc.‐ Extension Tools to Assess Financial Feasibility 48 16
  17. 17. 5/4/2010 Tourism Business Development Toolbox – Univ. of Wisc.‐ Extension 49 49 Return on Investment Analysis Typical Development Costs per Room: Cost Per Room Mid‐Market Economy Land 25,500 13,800 Building 68,700 48,800 Soft Costs 11,400 4,500 FF&E 10,000 8,500 Pre‐Opening 4,100 3,000 Total 96,100 63,900 Source:  HVS 2009 Historic Rule‐of‐Thumb Used in Industry ‐ For each $1,000 of  construction cost per room, there should be $1 in average  room rate. This works under some conditions – typically larger  hotels achieving satisfactory occupancy levels. Sample Financing Methods City Grants‐ A downtown Des Moines hotel project receives $2.4  million in City.  The City will provide annual aid of $240,000 for 10  years as part of the renovation of a downtown landmark building  for use as 95‐room Hyatt Place hotel. Municipal Loans‐ A long‐stalled hotel development plan in  Menomonee Falls, WI resumes construction work thanks to  $17.7 million in bond financing from the Village. That amount,  will be repaid to the village by an investment group that plans to  build a 135‐room Radisson Hotel. Many financing  methods need to  be considered  Recovery Zone Bonds‐ The Williamsport, PA Industrial  ranging from TIF to  Development Authority approves a tax‐exempt recovery zone  state and federal  facility bond to bring a new Marriott Hotel downtown. The bonds  tax credits. come out of the American Recovery and Reinvestment Act.  17
  18. 18. 5/4/2010 Summary Take‐Away Points 1. Trends in the Hotel Industry ‐ More select service, trendy,  residential and boutique concepts are possible in our downtowns.  Travel has begun to pickup again. Development will follow. 2. Why Downtown Lodging Makes Sense – Developers and  community leaders need to recognize the reasons why downtowns  have potential as a place for hospitality and tourism.  3. Downtown Hotel Development Examples – Downtown hotel  development can take many forms:  adaptive reuse, new construction,  chains, independents, limited service, boutiques. 4. Challenges to Downtown Hotel Development – There are  added challenges building downtown rather then on the edge of town.   5. Analyzing Market Potential in Your Downtown – Be able to  “show me the numbers.”  Assemble information to support realistic  projections of occupancy, average rate and cash flow. 52 For More Information: Bill Ryan  (608) 334‐7735 E‐mail: Bill Way (612) 961‐8276 Email: Website: 53 18