Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
Woningvoorraad en bevolkingsdynamiek in
      laat-naoorlogse woonwijken

                 Juli 2006




            Burea...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



Inhoudsopgave


1. Aanleiding en werkwijze studie    ...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



  Sterke pre-vergrijzing (toename oudere middencatego...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



1. Aanleiding en werkwijze studie

De tussen 1970 en ...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




De levenscyclus doet zich gelden
Toch roept dit vrag...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



een andersoortige. Wat het tot een andersoortige opga...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




              Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoe...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



2. Laat-naoorlogse woonmilieus op de 'snijtafel'

Dit...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



           O",~~d9l' 0   en   ru"ll n n   CiE      o"...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




                    Aandeel eengezins- en meergezins...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



Bouwperiode Gebied                           Aantal m...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



Een selectie van laat-naoorlogse wijken met woonerfst...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



o     De 25 grootste gemeenten van Nederland en stede...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



De stedelijke laat-naoorlogse woonmilieus, zoals Gaas...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




              Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoe...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



3. De woningvoorraad

De 86 wiJken hebben in de afgel...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



toegevoegd in Lelystad-Jol (337 woningen). Verder wer...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



Zowel de corporaties als de particuliere verhuurders ...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



Verhouding typologie en financieringscategorieen
Wann...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



In 92% van de 4PC is het aandeel 4 en 5-kamerwoningen...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




              Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoe...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




4. Het woonmilieu

Om tot een completer beeld van de...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



3% en was in 2002 ongewijzigd 11 . De wijken kennen i...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



waarneembare daling is aanzienlijk en zeer positief e...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



ruime voorsprong op het Nederlands gemiddelde. In 200...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



een achterblijvende WOl-waarde te constateren. Deze a...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



bouwkosten met slechts 150 euro is nog maar in 63% va...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



5. Bewoners- en huishoudensprofiel woonwijken

Afname...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




            Toe- en afname het aandeel van de leefti...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken




Afname aandeel jonge middencategorie (25-44 jaar)
De...
Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken



wijken gaat het om verschillen van hooguit 1 a 2% met...
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
sss
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

sss

1,215 views

Published on

Published in: Travel, Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

sss

  1. 1. Woningvoorraad en bevolkingsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Juli 2006 Bureau Middelkoop Ruimtelijk Onderzoek en Advies
  2. 2. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Inhoudsopgave 1. Aanleiding en werkwijze studie 5 Eerdere problemen in dit type woonwijk 5 De levenscyclus doet zich gelden 6 Verkenning van de 'state-of-the-art' van laat-naoorlogse woonwijken met woonerfstructuur 6 Inzet en opzet studie woningvoorraad en bewoningstoestand 7 2. Laat-naoorlogse woonmilieus op de 'snijtafel' 9 Nederlandse woningvoorraad en woningvoorraad 1970-1985 9 Passend in de Nederlandse traditie van eengezinswoningen 10 Regionale verschillen in productie en typologie 11 Een beginnende dynamiek in de woningvoorraad? . 12 Een selectie van laat-naoorlogse wijken met woonerfstructuur 13 Gehanteerde criteria voor de selectie 13 3. De woningvoorraad 17 Ingrepen in wijken vinden geconcentreerd plaats . 17 Eigendomsverhouding: sterke stijging aantal koopwoningen 18 Sterke stijging aantal koopwoningen door verkoop huurwoningen 18 Eengezinswoningen domineren sterk, maar dominantie neemt iets af.. 19 Verhouding typologie en financieringscategorieen. . 20 Voornamelijk 4- en 5-kamerwoningen 20 4. Het woonmilieu 23 Nauwelijks woningen van lage kwaliteit 23 Toenemende achterstand ten aanzien van voorzieningen 24 Toename sociale en fysieke overlast 24 Sterke daling verhuisgeneigdheid 24 Verslechtering van sociale en fysieke voorzieningen 25 Constante achterstand waardering woonmilieu 26 Achterblijvende waardeontwikkeling 26 Het investeringspotentieel 27 5. Bewoners- en huishoudensprofiel woonwijken 29 Afname van de bevolking 29 Een relatief jonge bevolking 29 Sterke mate van ontgroening . 30 Afname aandeel jonge middencategorie (25-44 jaar) 31 Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies
  3. 3. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Sterke pre-vergrijzing (toename oudere middencategorie) 31 Gering aandeel 65-plussers, maar een sterke stijging 32 Beperkte groei aantal huishoudens . .. __ . 33 Afname van huishoudens met kinderen 33 Stijgend aandeel allochtonen _ _ 34 .. 6. Sociaal-economische situatie huishoudens en bewoners 37 Inkomensniveau: teruglopende voorsprong 37 Meer middeninkomens._ __ __ __ __ .. .. .. .. _ 37 .. Inkomensontwikkeling en vergrijzing 37 Stijging arbeidsdeelname. 38 Structurele stijging van het aandeellaag opgeleiden 38 Ontwikkelingsrichting rekruteringspatroon .__ . .__ . .__ . .__ . .__ . 38 7. Kenschets van de laat-naoorlogse woonmilieus met woonerven 41 Aigemeen beeld .__ . 41 De waardering en daaruit af te leiden tendens 41 Laat-naoorlogse woonwijken en de kanskaart ._ __ .. 42 Synthese tussen de analyseonderdelen 44 Een typering van slechts een deeI van de vragen 46 Bijlage 1: Totaal aantal woningen naar bouwjaar 47 Bijlage 2: Shortlist 86 4PC (studiewijken) 49 Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 2
  4. 4. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 1. Aanleiding en werkwijze studie De tussen 1970 en 1985 gebouwde woonwijken liJken in hun rUimtelijke structuur op niets wat ervoor ooit was gebouwd en wat er in de periode erna gebouwd zou worden. Woonwijken uit de periode 1970-1985 markeren een keerpunt binnen de Nederlandse stadsontwikkeling van na 1945. Soms lijkt het of de grilligheid van de fysieke opzet een afspiegeling is van de grilligheid van de maatschappelijke en beleidsmatige ontwikkelingen uit die tijd. De bouw van deze wijken was dan ook de uitkomst van een proces waarin beleid, wettelijke kaders en maatschappelijke ontwikkelingen sterk met elkaar verweven raakten. Met als resultaat de woonwijken met woonerven. Later kreeg dit type wiJk vleiende en minder vleiende biJnamen als: 'bloemkoolwijken', 'verdwaalwijken', 'Iongblaaswijken' of 'easytowns'. Kern van de ontwerpfilosofie die ten grondslag lag aan het ontwerp van deze wijken waren: ontmoeting, menging, variatie en kleinschaligheid. Kortom, een filosofie waarin een terugkeer naar de menselijke maat - die volgens critici van dat moment zo uit het oog was verloren tijdens de wederopbouwperiode - centraal stond. In de ruimtelijke geleding van nieuwe woongebieden zouden open ruimten (erven) en groengebieden (groene dooradering wijken) de woonomgeving beter herkenbaar moeten maken en meer identiteit moeten geven. Volgens de 'founding fathers' van dit type woonmilieu, waaronder stedenbouwer Niek de Boer, waren straten voor het verkeer en erven om aan te wonen. Emmerhout in Emmen is de eerste wijk in Nederland waarin de principes van het woonerfmilieu een plaats gekregen hebben. Eerdere problemen in dit type woonwijk Tot op heden ging het slechts enkele keren echt mis in een wijk van dit type, bijvoorbeeld in Lelystad, Delfzijl en Winschoten. Het betrof mogelijk een vingerwijzing voor de (toekomstige) marktpositie van deze wijken. In de betreffende situaties bleek dat in een verslappende woningmarkt niet aileen vroeg-naoorlogse wijken onder druk kwamen te staan, maar ook de, schijnbaar van problemen ontdane laat-naoorlogse woonwijken. Er was sprake van leegstand en fysieke ingrepen. Verspreid over Nederland geven steeds meer parlijen die op enigerlei wijze betrokken zijn bij laat-naoorlogse woonwijken aan dat dit type wijk onder druk komt te staan zodra de woningmarkt ontspant. Lokale parlijen zoals gemeenten en corporaties geven aan steeds grotere inspanningen te moeten leveren om deze woonmilieus 'binnenboord' te houden als gevolg van leegstand, verloedering van woonerven en moeilijk beheersbare situaties in complexen. Zo zien corporaties in Zwolle en Rotterdam zich genoodzaakt betrokken te zijn om een afglijden te voorkomen. En Zoetermeer werd in 2005 bij het maken van haar toekomstvisie geconfronteerd met de noodzaak om na te den ken over de positie en toekomst van deze laat-naoorlogse woonwijken waarvan er veel zijn in Zoetermeer. Soms komt het zelfs al tot concrete ingrepen, zoals bijvoorbeeld in De Reit in 's-Hertogenbosch. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 5
  5. 5. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken De levenscyclus doet zich gelden Toch roept dit vragen op, omdat laat-naoorlogse woonwijken suburbane woonmilieus zijn die, zo blijkt keer op keer uit woningmarktonderzoek, zeer gewild zijn als woonmilieu. Desalniettemin zijn er verschillende aanleidingen om over hun toekomstperspectieven na te den ken. De belangrijkste is evenwel de basale gedachte dat elke woonwijk te maken krijgt met fysieke slijtage en demografische veranderingen in de bevolking die een uitwerking kunnen hebben op een wijk. Het hoort tot de cyclus die een wijk eens in haar bestaan meemaakt. Het 'overkomt' aile woonwijken, getuige ups en downs van de Amsterdamse grachten, de voorbije wens om tot een sanering van de 19de eeuwse wijken te komen en de wederopbouwwijken die momenteel geherstructureerd worden. Elke woonwijk verkeert in het spanningsveld van zich wijzigende woonbehoeften, nieuwe woningbouw en/of (bouw of woon)technische gebreken in de woningvoorraad. De gevolgen die de slijtage en demografische veranderingen hebben voor de laat-naoorlogse woonwijken (met woonervenstructuur) zullen, samenhangend met de woningvoorraad en eigendomsvorm, waarschijnlijk wei een specifiek karakter hebben. Dit zou op z'n minst moeten leiden tot het onder de loep nemen van de dynamiek in de betreffende wiJken. De bouwproductie kruipt namelijk langzaam uit het dal, de eerste tekenen van economisch herstel zijn daar en de vraag naar kwaliteit op de woningmarkt is onverminderd groot. Daar komt bij dat door de herstructurering vroeg- naoorlogse woonmilieus aan kwaliteit winnen en minder kwetsbaar worden. Voorheen waren dat de woonwijken die de eerste klappen opvingen, zodra de spanning op de woningmarkt minder werd. Een vraag die plannend en ontwerpend Nederland zichzelf nog nauwelijks heeft gesteld, is wat de toekomstige positie van laat- naoorlogse woonwijken op de woningmarkt is, wanneer de spanning op de woningmarkt afneemt en de roep om kwaliteit doorzet. Er bestaat nauwelijks inzicht in de ontwikkeling en het functioneren van deze woonmilieus binnen de (stedelijke) woningmarkt. Ook is onduidelijk wat hun toekomstige positie kan zijn binnen het hele scala aan stedelijke woonmilieus. Verkenning van de 'state-of-the-art' van laat-naoorlogse woonwijken met woonerfstructuur Na de stadsvernieuwing en de stedelijke vernieuwing lijkt het logisch dat de wijken uit de periode 1970-1985 zich aandienen in de cyclus van wijkvernieuwing. Dit dat geeft echter nog geen antwoord op de vraag wat de opgave in laat-naoorlogse woonwijken precies inhoud. De vooronderstelling is dat namelijk niet kan worden gesproken van bouwtechnische problem en, zoals bij de stadsvernieuwing het geval was. Evenmin is sprake van woontechnische problemen, zoals bij de stedelijke vernieuwing C.q. herstructurering. Het gaat in het algemeen om ruime woningen die technisch in goede staat zijn. Programmatisch vertonen de wijken zelfs veel overeenkomsten met de VINEX-opgave. Het lijkt erop dat daarom eerder moet worden gedacht aan een gebrek aan ruimtelijke kwaliteit en zodoende identiteit. Daarbij zou het een rol kunnen spelen dat de prijs-kwaliteitverhouding in deze woonmilieus veelal ongunstiger is dan bijvoorbeeld in de vroeg-naoorlogse milieus. Toch zijn dit niet meer dan veronderstellingen vooraf, want of er problemen zijn in deze wijken en wat de aard van de problemen is, is nog niet scherp in beeld gebracht, laat staan inzicht geeft in de mogelijke oplossingen voor de problemen. Het doel van de navolgende studie is nu om meer inzicht te krijgen in het specifieke karakter van de (gaande) dynamiek in laat-naoorlogse woonwijken met woonerfstructuur. De mogelijke vernieuwing van deze laat- naoorlogse woonwijken is niet aileen een stedelijke (vernieuwings)opgave, maar zeer waarschijnlijk ook Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 6
  6. 6. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken een andersoortige. Wat het tot een andersoortige opgave maakt, zijn eigendomsstructuur, grillige stedenbouwkundige en demografische opbouw. Een studie naar laat-naoorlogse woonwijken met woonerfstructuur moet voorzien in een betere agendering van het onderwerp en ideevorming over de toekomst aan deze woonwijken. De totale studie naar de state-of-the-art van deze woonwijken is opgebouwd uit een kwantitatief en kwalitatief dee!. Op basis hiervan kan vervolgens de wenselijkheid worden bepaald om in het algemeen meer aandacht aan laat- naoorlogse woonwijken te gaan besteden en/of specifieke onderwerpen binnen de wijken in het bijzonder. In de navolgende studie staal het inzichlelijk maken van de dynamiek in de woningvoorraad, bewoningsdynamiek cenlraal, alsmede het sociaal-economisch profiel van de wiJken. Inzet en opzet studie woningvoorraad en bewoningstoestand Voor de analyse van de 'state-of-the-art' van laat-naoorlogse woonwijken met woonerfstrucluur en hel op haar eigen merites kunnen beoordelen van de voorliggende ruimlelijk-volkshuisvestelijke en/of sociale opgave zijn de volgende onderdelen essentieel: 1:1 inzichl in de aard en omvang van de veranderingen in de woningvoorraad; 1:1 veranderingen die zich afspelen in de bevolkings- en huishoudensamenslelling; 1:1 hel profiel van de mensen die er wonen en woonden en de veranderingen in de sociaal-economische karakteristieken, zoals opleiding, inkomen en arbeidsdeelname. De verkenning is opgebouwd uil 5 stappen: 1) Een korte typering van de karakteristieken van de woningvoorraad uit de periode 1970-1985 binnen de huidige Nederlandse woningvoorraad. Verder wordt omschreven hoe en waarom voor de sludie lot een uitsnede wordt gekomen van een groep represenlalieve wijken die bestudeerd zal worden. 2) Een analyse van de wijken op woningvoorraad en bevolkingsopbouw en -samenslelling. 3) Een analyse van de wijken op een 8-tal probleemindicatoren en achterstandsscores zoals die zijn opgenomen in het WBO. Verder wordl ingegaan op de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Ais laalsle zal worden gekeken naar de waardeontwikkeling van de woningen en de bouwkosten: het investeringspotentieel. 4) Aandacht voor enkel sociaal-economische kenmerken van de bevolking in de wijken. Ais uitvloeisel van de analyse van hel opleidingsniveau en de inkomensontwikkeling wordl ingegaan op het rekruleringspalroon. 5) Hel definieren van een eersle denkagenda voor laal-naoorlogse woonwijken o.b.v. de punlen 1 Um 4. Hel is een kenschels van de eigenschappen van laat-naoorlogse woonwijken en de dynamiek (daarin). Het gaal om hel omschrijven van de wenselijkheid van meer aandachl voor deze wijken in algemene zin en daarbinnen mogelijke specifieke ruimlelijk-volkshuisvestelijke, sociale en/of ruimtelijk-kwalitatieve opgaven Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 7
  7. 7. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 8
  8. 8. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 2. Laat-naoorlogse woonmilieus op de 'snijtafel' Dit hoofdstuk analyseert in eerste instantie de gehele laat-naoorlogse woningvoorraad, om zodoende inzicht in te verkrijgen in de aard en omvang van de gehele woningbouwproductie in deze periode. Indien gesproken wordt over de naoorlogse woningvoorraad wordt hiermee de woningvoorraad bedoeld die is gerealiseerd tussen 1970 en 1985. Echter, we zijn in dit onderzoek ge"interesseerd in de naoorlogse wijken met een woonervenstructuur. Zodoende is aan het eind van dit hoofdstuk een selectie binnen de laat-naoorlogse woningvoorraad gemaakt. Op deze wijze is een selectie van wijken ontstaan die representatief is voor de laat-naoorlogse woonwijken met een woonervenstructuur. Nederlandse woningvoorraad en woningvoorraad 1970-1985 In 2003 bestond de Nederlandse woningvoorraad uit 6,76 miljoen woningen. Hiervan is 21 % gebouwd voor 1945, 27% tijdens de wederopbouwperiode 1945-1969 en 52% vanaf 1970 (zie figuur 1). De Nederlandse woningvoorraad is na 1945 sterk gegroeid. Aanvankelijk heellangzaam en biJna volledig gesubsidieerd als gevolg van de langdurige huurbevriezing tussen 1940 en 1950 en de gestegen bouwkosten, en die, na 1960 in een steeds hoger tempo, snel groeide door een woningbouwproductie die rond de 100.000 woningen per jaar kwam te liggen. De toename van de woningbouwproductie ging gelijk op met het economisch herstel. De magische grens van 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar werd in 1964 overschreden. Aandeel van de huidige woningvoorraad per bouwperiode 27% Laat-naoorlogse woningbouwproductie (1970-1984) uitgelicht 33 /(l C 21% 28% ~38% Dvoor 1945 01970-1974 _1945-1969 29% 01975-1979 D 1970-1984 24% 1980-1984 D 1985 en later figuur 1. De woningbouwproductie in Nederland uitgesplitst naar de laat-naoorlogse woningbouwproductie Tijdens de wederopbouwperiode steeg de woningbouwproductie al fors als gevolg van grootschalige woningbouw in modernistische wijken, maar de periode 1970-1975 was de periode waarin absolute records werden gevestigd waar het gaat om de jaarlijkse nieuwbouwproductie. Tussen 1970 en 1985 werden gemiddeld 125.000 woningen per jaar gebouwd, terwijl dit aantal tijdens de 25 jaar durende wederopbouw gemiddeld 72.000 woningen bedroeg. De absolute top beleefde de woningbouwproductie in 1973 met ruim 155.000 nieuwbouwwoningen (zie figuur 2). Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 9
  9. 9. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken O",~~d9l' 0 en ru"ll n n CiE o"e 10 ...·ol'llnoe "'llj~~tCJf I p""mIClkooJ'! ) koop,""" ",ng,,"n 150 pter.lI~h.Ju. IdO won,nt,l I } UP W llOi1}RR 130 120 1 0 100 figuur 2. Gereedgekomen woningen in de jaren '70 naar eigendomscalegorie.' Tussen 1970 en 1974 werden ca. 721.000 nieuwe woningen gebouwd. In de period en daarna, de period en 1975- 1979 en 1980-1984, werden respectievelijk 539.000 en 611.000 woningen gebouwd. Vanaf het einde van de jaren '60 kregen deze nieuwe woningen steeds vaker een plek binnen stedenbouwkundige ontwerpen met woonerven; het 'grillige woonerfmodel' werd ingezet als middel om de enorme bouwproductie van meer dan een miljoen woningen tussen 1970 en 1980 een kleinschalig imago te geven 3 . Passend in de Nederlandse traditie van eengezinswoningen De huidige woningvoorraad uit de periode 1970-1985 bestaat voor 73% uit eengezinswoningen en 27% uit meergezinswoningen. Verhoudingen die maar licht afwijken van de totale Nederlandse woningvoorraad die voor 71 % uit eengezinswoningen bestaat en voor 29% uit meergezinswoningen. Wei zijn er verschillen met de vroeg- naoorlogse periode waar te nemen; van de tussen 1945 en 1970 gebouwde woningen was 36% een meergezinswoning en 64% een eengezinswoning (peildatum 1970). De woonwijken uit de periode 1970-1985 bestaan zodoende relatief gezien voor een iets groter deel uit eengezinswoningen dan het gemiddelde in Nederland en passen zodoende feilloos binnen de traditie die Nederland kent op het gebied van eengezinswoningen (en laagbouwmilieus). , EIB (1981), De bouwnijverheid in de jaren lachtig. , De Vleller (2004), De kriliese jaren zevenlig. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 10
  10. 10. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Aandeel eengezins- en meergezinswoningen in woningbouwproductie 100% 90% 80% 70% 60% • % eengezinswoningen 50% 0% meergezinswoningen 40% 30% 20% . 10% 0% +-........--'-r--'----L----r-'---L---r--'-........--,---L-..L-~ 1970-1974 1975-1979 1980-1984 1985-1989 Totaal70- 84 figuur 3. Verdeling aandeel eengezins- en meergezinswoningen in woningbouwproductie van 1970-1984, Binnen de afzonderlijke perioden 1970-1985 is er wei variatie waarneembaar in de aandelen eengezins- en meergezinswoningen in de woningvoorraad, waarbij met name de scherpe stijging van het aandeel meergezinswoningen vanaf 1980, na de scherpe daling gedurende de periode 1970-1980, opvallend is (zie figuur 3)4. Oit heefl o.a. te maken met de optredende economische recessie, waarbij omzetlingen van eengezins- naar meergezinswoningen hebben plaatsgevonden. Aan het eind van de jaren '70 bedroeg het aandeel eengezinswoningen van de totale productie in die periode bijna 80%. Voor een f1ink deel komt dit ook door structurele productie van grote aantallen woningen buiten West-Nederland in de vorm van eengezinswoningen. Buiten West-Nederland werd in de periode 1970-1984 slechts 9% van de nieuwbouwwoningen als meergezinswoningen gerealiseerd, terwijl dit in West-Nederland, met name Noord- en ZUid-Holland, circa 40% bedroeg. Regionale verschillen in productie en typologie Na 1945 werden relatief gezien veel woningen gebouwd in West-Nederland (Noord- en Zuid-Holland en Utrecht) en dat geldt ook voor de periode 1970-1985 (zie tabel 1). 45% van de tussen 1970 en 1985 gebouwde woningen is gerealiseerd in West-Nederland en 55% in de rest van Nederland (peildatum 1986). Oit verschilt niet veeI van de periode 1945-1969. In Zuid-Holland werden de meesle woningen gebouwd: 400.000 woningen (22%). Andere provincies waar in de periode 1970-1985 veel woningen zijn gebouwd, zijn: Noord-Holland (17%), Noord-Brabant (14%) en Gelderland (11 %). Oe woningbouwproductie in Noord-Holland liep destijds terug, maar een sterke toename was daarentegen zichtbaar in Flevoland (Lelyslad en Almere). Oe groeikernen waar in deze periode volop werd gebouwd, lagen echter voornamelijk in West-Nederland, waar ook de meeste woningen zijn gereal iseerd. 4 In de perioden na de laat-naoorlogse woonmilieus, de periode 1985-1989 met het einde van het groeikernenbeleid en pre-VINEX peri ode 1985- 1989, werden respectievelijk 574,000 en 436,000 woningen gebouwd. Hiervan waren respectievelijk 73% en 75% eengezinswoningen. In de jaren '90 daalde de productie per jaar met gemiddeld zo'n 20.000 woningen per jaar. Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 11
  11. 11. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Bouwperiode Gebied Aantal meergezinswoningen Aantal eengezinswoningen Totaal in regio (x1000) (x1000) (x1000) 1945-1969 West-Nederland 440 (51,5%) 415 (48,5%) 855 (100%) Overig Nederland 225 (22,3%) 783 (77,6%) 1008 (100%) 1970-1985 West-Nederland 321 (38,2%) 519 (61,8%) 840 (100%) Overig Nederland 178 (17,3%) 851 (82,7%) 1029 (100%) tabel1. Regionale verschillen in woningproductie naar periode (peildatum respectievelijk 1971 en 1986) Na 1970 hebben verschuivingen plaatsgevonden in de typologie en bouwproductie binnen West-Nederland en overig Nederland. In West-Nederland werden namelijk relatief veel minder eengezinswoningen gebouwd. Van de 1,4 miljoen woningen die tussen 1970 en 1985 buiten West-Nederland werden gebouwd was 83% een eengezinswoning. De groei met 1,2 miljoen eengezinswoningen komt voor 70% dan ook voor een f1ink deel op het conto van de bouw van eengezinswoningen buiten West-Nederland. De noordelijke provincies Friesland en Drenthe hebben het hoogste aandeel eengezinswoningen binnen de totale woningvoorraad, namelijk 87%. Een beginnende dynamiek in de woningvoorraad? De tussen 1970 en 1985 gebouwde woningen, en dan met name eengezinswoningen, zijn grotendeels nog steeds aanwezig in de huidige Nederlandse woningvoorraad. Dit va It op te maken uit de bescheiden jaarlijkse toe- en afname van woningen binnen de laat-naoorlogse woonwijken (zie bijlage 1). Deze bescheiden mutaties in de voorraad worden met name zichtbaar in vergelijking met de ontwikkelingen binnen de vooroorlogse woningvoorraad (stadsvernieuwing) en de woningvoorraad uit de wederopbouwperiode (stedelijke vernieuwing). Tot vlak voor 2000 is de woningvoorraad uit de periode 1970-1985 ongewijzigd gebleven en daarna slechts licht gewijzigd s. Er is dus geen sprake van (grootschalige) sloop-nieuwbouw, wat overigens niet wil zeggen dat er in de loop van de jaren door eigenaar bewoners niet reeds veel vertimmerd is in de wijken. In 1998 is voor het eerst sprake van veranderingen, met name binnen de woningvoorraad 1970-1974. Er worden vanaf 1998 meergezinswoningen onttrokken, waardoor de voorraad meergezinswoningen langzaam krimpt. WaarschiJnlijk hebben deze onttrekkingen te maken met de verbreding van de aandacht binnen de stedelijke vernieuwing en herstructurering van portieketagemilieus naar flatmilieus, zoals de Bijlmermeer in Amsterdam. De veranderingen tussen 1998 en 2003 vinden veelal plaats ten aanzien van meergezinswoningen. De voorraad eengezinswoningen blijft daarentegen vrijwel constant 6 . Vanaf 2002 is niet aileen sprake van veranderingen in de woningvoorraad 1975-1979, maar bovendien neemt het aantal eengezinswoningen at. , Binnen de voorraad uil de peri ode 1980-1984 is sprake van een loename door de jaren heen van ca. 3000 woningen. Naasl hertellingen en administralieve correclies kan binnen de woningvoorraad uil deze periode sprake zijn van verzelfslandiging van bijvoorbeeld HAT-eenheden, of splitsing van meergezinswoningen. Bovenstaande cijfers wijzen op een beginnende dynamiek in de laalnaoorlogse woningvoorraad. , De voorraad groeil als gevolg van administralieve correclies die in de loop van de lijd worden doorgevoerd. Uit de tabel in bijlage 1 Iijkl hel bijvoorbeeld of de voorraad tussen 1996 en 1997 mel 1000 woningen groeil. In werkelijkheid gaat het hoogslwaarschijnlijk om de loevoeging van een beperkt aantal woningen. Uit de afronding op duizenden kan vervolgens het beeld ontstaan of de voorraad met 1000 woningen groeit, terwijl in werkelijkheid sprake kan zijn van een groei van de woningvoorraad van bijvoorbeeld 408.400 naar 408.550. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 12
  12. 12. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Een selectie van laat-naoorlogse wijken met woonerfstructuur Het voorgaande laal zien dat de woningvoorraad door de jaren heen vrij conslant is gebleven. Toch is de laatste jaren een toenemend aantal woningontlrekkingen zichlbaar. De praktijk bevestigt deze onlwikkeling en laat zien dat er sprake is van een nieuwe dynamiek, maar er is niel zomaar vast te slellen welke aard de veranderingen hebben en van welke omvang deze zijn. Daarnaast richt deze studie zich specifiek op de laat-naoorlogse woonmilieus die worden gekenmerkl door een woonervenslructuur. De bovenslaande cijfers hebben echler betrekking op de gehele woningvoorraad in de periode 1970-1985. Om verder inzicht Ie verwerven omtrenl deze wijken, is het noodzakelijk om een representatieve uitsnede te maken. Laal-naoorlogse woonmilieus met een woonervenslructuur ziJn echler niet eenvoudig te categoriseren. Weliswaar was - in Iheoretische zin - sprake van een omslag binnen de sledelijke planning, maar op voorhand is duidelijk dal binnen de laal-naoorlogse woonmilieus een grole diversiteit aan woonwijken is onlstaan 7 . Er zijn grole verschillen in de mate waarin de principes van kleinschaligheid zijn toegepast. Het belrof een onlwerpfilosofie zonder gedetailleerde gebruiksaanwijzing die per plaals verschilde en die zich in de loop van de tijd aanpasle aan de vraag, de financiele condities en aan de veranderende opvattingen. Er zijn stedelijke varianten onlslaan (Rotterdam-Beverwaard), suburbane varianten (Tilburg-De Blaak), maar ook kleinschalige varianten als inbreiding in binnensledelijke gebieden. Maar ook binnen een woonwijk is de variatie in de uitwerking door verschillende architecten goed terug te zien, zoals bijvoorbeeld in De Haagse Beemden in Breda. Het was dan ook niet ongebruiketijk om verschillende architecten aan Ie stellen voor de uitwerking van 1.000 woningen. Hel bereiken van volledigheid is zodoende lastig, maar de crileria moelen wei bijdragen aan het samenstellen van een lijst die een zekere exactheid geeft wat belreft hun ruimlelijke en programmatische overeenkomsten. Voor de seleclie van wijken is gezocht naar overwegingen die de subjectiviteit van de keuze tot een minimum beperken. Gehanteerde criteria voor de selectie Om verder inzichl te verwerven omlrent deze wijken mel een woonervenstructuur, is hel noodzakelijk om een represenlatieve uitsnede te maken. Deze uitsnede is tot sland gekomen door relevanle crileria loe te passen op 4-cijferige poslcodegebieden (4PC), die rechl doen aan de ruimtelijke en programmatische kenmerken van laat- naoorlogse woonmilieus mel een woonervenslructuur. In totaal zijn er in Nederland ruim 400.000 poslcodegebieden wanneer de letters daaraan gekoppeld worden. Onderstaand zijn de gehanteerde crileria nader loegelicht. 1) Locatie van de gebieden De 4PC moelliggen binnen Mn van de onderstaande gebieden: o Groeikernen uit de 2" en 3" nola RO: de realisatie van dillype woonwijken viel samen mel het groeikernen- en groeistedenbeleid ten lijde van de uilvoering van de 2" en 3" Nola Ruimlelijke Ordening. o De 15 gemeenten die in de periode 1970-1985 hel meesl gebouwd hebben (met uitzondering van fusiegemeenlen): naasl de officiele groeikernen is er ook nog een groep gemeenlen aan Ie wijzen die fungeerden als officieuze groeikernen. Deze gemeenten hadden geen officiele groeistatus, maar bouwden desondanks veel woningen. 1 Rijksplanologische Dienst (1987), Stedebouw in de jaren '80, 10 plananalyses Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 13
  13. 13. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken o De 25 grootste gemeenten van Nederland en steden of stedelijke agglomeraties met meer dan 100.000 inwoners: veel van deze wijken zijn gelegen in de (middel)grote steden en verschillende graeikernen, zoals Alkmaar en Zoetermeer, en veel van de groeikernen zijn in de loop van de tijd ook tot de grate steden van Nederland gaan behoren. (De aandacht van dit onderzoek is zodoende gericht op de positie van laat- naoorlogse woonwijken binnen de stedelijke woningmarkt.) o Gemeenten die onderdeel uitmaken van het GSB-beleid (G-30): hier zijn verschillende typen (naoorlogse) woonmilieus aanwezig en is sprake van een zekere vernieuwing van andere delen van de woningvoorraad en nieuwbouw op een Vinex-Iocatie. Dit zijn zodoende gemeenten waarin sprake is van het versterken van kwetsbare gebieden in de herslructurering en vaak hel bijbouwen van nieuwe woonmilieus in VINEX. Deze context is interessanl, omdal binnen deze gemeenlen de laat-naoorlogse woonwijken in een spanningsveld verkeren van vernieuwing van delen van de woningvoorraad en toevoegingen in uilleglocalies. 2) 70% van de woningen gebouwd tussen 1971 en 199(fJ Er moel in ieder geval voor worden gezorgd dal er, ondanks de slatistische registratie, zekerheid bestaat dal een meerderheid van de woningen is gebouwd lussen 1971 en 1990. Waarbij overigens wei dient Ie worden opgemerkl dal er sprake is geweesl van een naijleffecl tot einde jaren '80, zoals bijvoorbeeld in Alkmaar-Noord. Om discussies over gebieden waarin hel gaal om nel iels meer of minder dan 50% en een slerke indicatie Ie hebben dat echt sprake is geweesl van een substanliele productie, wordl het percenlage ruim boven de helfl gelegd op 70%. Verschillende 4PC vallen dan af, omdat het aandeel woningen van voor 1970 groot is door de aanwezigheid van een wederopbouwwijk binnen dezelfde 4PC (Veendaal-Dragonder), of de aanwezigheid van nog oudere bebouwing, zoals bijvoorbeeld een oud polderlint (Hoorn-Grole Waal). 3) Woningvoorraad niet meer dan 20% van na 1990 Naast hel voorgaande criteria is een bovengrens van 20% gesleld aan het aandeel woningen dat na 1990 gerealiseerd is. Er zijn verschillende wijken waaraan in de jaren '80 in rap lempo is begonnen, maar waarvan een flink aandeel van de woningen uiteindelijk is gebouwd na 1990 en waarin ook de eerste correcties in de ruimlelijke en programmalische kenmerken I.o.v. de voorgaande periode zichtbaar zijn. Het aandeel woningen na 1990 kan in sommige gevallen oplopen lot eenderde van de woningvoorraad, zoals bijvoorbeeld in Almere- Muziekwijk. Deze wijken worden door toepassing van dit criterium niet meegenomen in de verdere analyse. 4) Omvang van minimaal1.000 woningen Binnen de poslcodegebieden moeten minimaal 1.000 woningen slaan, om zodoende over een behoorlijke kritische massa Ie beschikken. Minimaal 1.000 woningen zijn nodig voor hel maken van een buurt. 5) Postcodegebieden waar 50% van de woningvoorraad uit eengezinswoningen bestaat Het onderzoek richl zich op de laal-naoorlogse woonwijken mel een woonervenslructuur, die gedomineerd worden door laagbouw. Om die reden is het criterium van minimaal 50% grondgebonden woningen opgenomen. • Hierbij doet zich een statistisch en kwalitatief vraagstuk aan. Op het niveau van 4-cijferige postcodegebieden wordt de ontwikkeling van de woningvoorraad namelijk in 10-jaar categorieen bijgehouden. Hanteren van de periode 1970-1985 voor het maken van de uitsnede is zodoende niet mogelijk. Daarnaast wordt de indeling naar wijken en buurten door de gemeenten vastgesteld. In de landelijke gebieden voigt deze indeling vooral de topografie, in de stedelijke gebieden spelen sociaal-economische verschillen een rol bij de afbakening. De indeling naar postcodegebieden wordt door het postbedrijf vastgesteld en komt vaak niet overeen met wijk- en buurtindeling(en). Bron: CBS Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 14
  14. 14. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken De stedelijke laat-naoorlogse woonmilieus, zoals Gaasperdam in Amsterdam en Utrecht-Lunetten, vallen zodoende af. Maar ook in verschillende groeikernen waren er in een overgangsfase diverse wijken en buurten waar nog veeI meergezinswoningen werden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld Capelle aId IJssel-Schollevaer (postcodegebied 2907). Uit de toepassing van bovenstaande criteria op aile 4 postcodegebieden in Nederland voigt een lijst van 86 wijken (zie figuur 4 en bijlage 2) die zich in 45 gemeenten bevinden. Doel is om met deze lijst een afspiegeling te geven van de laatnaoorlogse woonwijken met een woonervenstructuur. Om hier zeker van te zijn, is in 'het veld' gekeken of dit klopl. In het vervolg van het onderzoek wordt voor deze 86 wijken gekeken hoe ze er voor staan. Indien in het vervolg wordt gesproken over 4PC gebieden, wordt deze selectie van 86 wijken bedoell. ,."~_c. __ lbon'_ .. • • .737 I)..... • M07Auen~lo • 7.,2 IEmrnen Berpr•• 03 Heethulowurd Ah,l.,.,..wijk J t62.S Moom RI. .", Zuld .IG89 Zw. . gllUsdam Noord eon Zwolle AA·Landen 00.' .8014 ZwoU..Zukl 00.' • IS17 Almen w.terwQk UA-..ost_.WIJI< t 1508 za.natacl K.1f 7808 AI.".lo Schetfhor.' • .7'"H H •••• .... • 2133 Hoorddorp Bomhol & Paa 1 273 Hub.... Hub:ef'1Ihaat 127. Hulzen Hulz..~t 7.2.3 ~.nl.r CoImsch8t...HoonI • l. l.. E. 7842 En.ehede Strolflilc.landen • 2401 AlplMn aid Aljn RkkI...".ld .3ftS Hout.... ac"oon.-w. en De G4Mr -Q........_ ...... .7111 .... Veklhub.en . "23 OeHt Tanthot·Oo.. .2804• c.p.1~ aJd ."._1 Ooat. . .rde 2808 cap.1~ aJd ......llcholl.iIf'. .' II • ."23 W••'ervoorl HoogehMI 3'181 Hoot"Uot BOOmpardno.ke tiM' Nljmeg•• L1_'t • 3224 Her"'"'elul.- De Slrv",." 322.15 Helle".laluls De Koolat. . 3S211 _h'StefT.nbu., II an III 4iM)7 Oo.terhout DornnMIbet-. .n 4708 Roo......... K....... 'jIc • • 48U . . . . Haa. . . _ ...... 1 • 5CM3 Tilbw'..W••' • • . .27 IIlnAov.n Acht:ae ....ri.r 5soe Veldhowen It &.of Mall I:lnAoven 0. Murk (eror) S824 Venlo Von..,.r • 5lt2:5 Venlo KU. .erbe,g 1) Almer. Haven; Wierden It353), HaVlin en Wllrven It3.N), ....ken (13581, Orlenden (13571 en .... nten It357) 2) Punnerend: Centrum & De 001'. (1" 1), De Punner Noord (14&5) en lIa.n.tee (1 "IS) 3) Alkmaar·Noord: Hulawaanl len 11(1824), 't Rak Noord en Zuld (182.51, Den Horn Noord en Zuld )1'2e) en D••lme., (.127) 4) Zoeterm.or. 8uytenwegh (2717), S.ghwa.rt (2723), Lolet.owaHen 112724), Leyen. 1272:5), Leyen.. 1272e). Leld.ewanen II (2727) 5) Spltkeni. .e: De Akke... (3205). Vri•• land (32081 en VOllelenzang (3201) e) Nieuwegein: Fokkesteeg (3432). Hoog·ZIIndveld (3434). OoOfsl... (343-5) en B Zuld (304I38t 7) enlll......e~k: BI.on.poor e.o. (36015). De Kam"n (3607) en lIoom- en Illoem.lede 13&Oa) 8) Amhem(.Zuld): I:lden/Elde",.ld (8843), De L ••,.·W•• t (8844) en De ua..·Oo.t (111&451 9) Apeldoom: .atondonk (7328). Matenlitold (7327) en Maten Dreeft (7328) 10ILelye'ad: Ooat '82121, CentNmwlik 18224). Wold 1822.5), Cen.rum-Noord (8.23tl. Centrum-Zuld (8232), .101 en Oo.I'IlIaanler.diep (82ot21 en Zuldw••t 182.013) 111'a.H."ogenbo.ch: De Reit ••0. (5233). " •••poore (5235) en Aoem.'en '''.n'o"burg '52.44) figuur 4. Ruimtelijke spreiding van de 86 geselecteerde wijken op de shortlist. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 15
  15. 15. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 16
  16. 16. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 3. De woningvoorraad De 86 wiJken hebben in de afgelopen 5 Jaar een bescheiden rol gespeeld in de uitbouw en transformatie van de Nederlandse woningvoorraad. Van de 1,87 miljoen woningen uit de periode 1970-1985 staat ca. 15% in de 86 wijken. In 2005 waren dit 274.000 woningen; 1247 woningen meer dan 2000. De toename bedroeg afgerond 0,5%. In Nederland als geheel en binnen de 4PC waarin de VINEX-opgave valt, was de toename met respectievelijk 4% en 5% veel groter. De dynamiek bestaat uit veel kleine veranderingen in een groot aantal wijken en enkele grotere veranderingen in een beperkt aantal wijken. In de overduidelijke meerderheid neemt de woningvoorraad nauwelijks toe of af. Omvangrijke ingrepen in de woningvoorraad vinden slechts in enkele wijken plaats. Getracht is de veranderingen en uitschieters nader aan te duiden en te lokaliseren9 . Ingrepen in wijken vinden geconcentreerd plaats 70% van de wijken heeft tussen 2000 en 2005 te maken met een toe- of afname van de woningvoorraad van 1% of minder. In bijvoorbeeld Zoetermeer-Seghwaert, M-Landen Oost in Zwolle en Batau-Zuid in Nieuwegein veranderde tussen 2000 en 2005 zo goed als niets wat betreft het totaal aantal woningen. In de overige 30% zijn veranderingen Ie zien van 1% of meer, waarbij sprake is van concenlralies van 4PC met een sterke krimp of groei rond Rotterdam, Arnhem, Lelyslad en Almere. In 24% van de wijken neemt de woningvoorraad met 1% of meer toe. Wijken waar de woningvoorraad mel 5% 10110% loeneemt, zijn bijvoorbeeld Lelysiad-Jol en Maastrichl-De Heeg. In 6% van de wijken daalt het aantal woningen met 1% of meer, waarbij sommige dalingen oplopen tot 18%, zoals in Lelystad-Wold en De Reil in's Hertogenbosch. Ontlrekkingen vinden plaats in een beperkl aanlal wijken, terwijl in veel meer wijken nieuwbouw plaalsvindt. Tussen 1998-2002 (waarover tevens gegevens bekend zijn) werden 914 woningen onttrokken (sloop of samenvoeging) aan de voorraad van de laat-naoorlogse woonmilieus. Deze onttrekkingen vonden plaats in 88% van de wijken en in de overige 12% werden geen woningen onttrokken. Vaak ging het hierbij om €len of enkele woningen. Aileen in Lelystad is sprake van omvangrijke en structurele ingrepen in de woningvoorraad. In Lelystad Centrum-Zuid werden bijvoorbeeld 292 woningen ontlrokken. In wijken als Hoogvliet-Boomgaardshoek en Zoelermeer-De Leyens werden bijna 80 woningen ontlrokken en in De Reil in Den Bosch 43 woningen. In deze gebieden gaal het, afgaande op de cijfers, niet om een slructurele vernieuwingsoperalie van de (hele) woningvoorraad. In andere wiJken gaat het vaak om niet meer dan 20 woningen. Opmerkelijk is dat 56% van de 900 onttrekkingen tussen 1998 en 2002 in slechts 5 gebieden plaatsvond. In de periode 1998-2002 werden in tolaal 3380 woningen bijgebouwd in 80% van 86 wijken. Hierbij ging het, nel als bij de onltrekkingen, overwegend om kleine aantallen. Aileen hebben meer 4PC Ie maken mel nieuwbouw. In totaal werden in 20 wijken meer dan 60 woningen gebouwd. Het grootste aantal nieuwbouwwoningen werd • De moeilijkheid hierbij zit hem in het fei! da! er bij vermeerdering sprake kan zijn van nieuwbouw of splitsing en bij vermindering van sloop of samenvoeging. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 17
  17. 17. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken toegevoegd in Lelystad-Jol (337 woningen). Verder werden in Capelle aId IJssel-Oostgaarde en Spijkenisse- Vriesland meer dan 200 woningen gebouwd. Eigendomsverhouding: sterke stijging aantal koopwoningen Tussen 2000 en 2005 heeft een aanzienlijke verschuiving plaatsgevonden van de huur- naar de koopsector (zie liguur 5). Het aandeel koopwoningen steeg in aile wijken, uitgezonderd €len wijk (Zoetermeer-Leidsewallen II). In 87% van de wijken is het aandeel sociaIe huurwoningen algenomen. De afgelopen 5 jaar is het aantal koopwoningen in de 86 wijken met 15.000 toegenomen; een stijging van 12%. Binnen de alzonderlijke wijken varieert het aandeel huur en koop sterk. Zo is bijvoorbeeld het aandeel koopwoningen in De Hoven & De Werven in Almere-Haven 27% en in de wijk Achtse Barrier in Eindhoven 73%. Eigendomsverhouding woningvoorraad in de 86 wijken in 2000 en 2005 1OO%,----r----r-------,-------,---....., 90% 48% 54% 70% 60% 50%-1--- 40%-1----1 30%+----1 20%-1----1 42% 39% Okoop • particuliere huur 10% o sociale huur 0% +-__-'- -----'- -l- ----J.-_ _-----l 2000 2005 figuur 5. Eigendomsverhouding woningvoorraad in de 86 wijken in 2000 en 2005. Sterke stijging aantal koopwoningen door verkoop huurwoningen In 2000 was een meerderheid van de woningvoorraad een huurwoning (52%). In 2005 is dit aandeel gedaald tot 47%. Het totaal aantal huurwoningen nam al met 10%, de sociaIe huur met 7% en de particuliere verhuur met 21 %, zie tabel 2. Dat de explosieve stiming van het aandeel koopwoningen voor rekening komt van de verkoop van huurwoningen. blijkt uit het leit dat er slechts enkele woningen zijn bijgebouwd en de toename van het aantal koopwoningen in veel wijken gelijk is aan de afname van het aantal huurwoningen. In slechts 9 wijken nam het aantal eengezinswoningen in de sociale huur toe, zoals in Zoetermeer-De Leyens en -Leidsewallen II. Deze toename is overigens gelijk aan de afname van eengezinswoningen in de particuliere huursector. sociale huur particuliere huur koop totaal eengezinswoningen -8440 (-10,7%) -3442 (-28,5%) 12.258 (10,1%) 376 (0,2%) meergezinswoningen -36 (-0,1%) -2032 (-14,8%) 2959 (27,2%) 891 (1,5%) totaal -8476 (-7,3%) -5474 (-21,2%) 15.217 (11,5%) tabel 2. Absolute en procentuele verandering van het aantai woningen per eigendomscategorie en woninglype binnen de 86 wijken voor 2005 ten opzichte van 2000 Bureau Mlddelkoop, Rulml.ellJk Onderzoek en Advles
  18. 18. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Zowel de corporaties als de particuliere verhuurders hebben de afgelopen 5 jaar woningen verkocht. Corporaties hebben opvallend veel eengezinswoningen verkocht. De particuliere verhuurders hadden een meer gemengd verkoopbeleid, zie tabel 2. De afname van het aantal sociale huurwoningen bestaat voor 99,5% uit eengezinswoningen. 63% van de afname van particuliere huurwoningen is een eengezinswoning. In totaal zijn 12.258 eengezinswoningen omgezet van huur naar koop. De koopsector was al dominant, maar is door de verkoop van huurwoningen en bouw van (met name meergezins-)koopwoningen nog dominanter geworden. Volgens het ministerie van VROM is in Nederland in 2004 54% koop en 46% huur. Op basis hiervan zou de verdeling tussen huur en koop gelijk liggen aan het landelijk gemiddelde 10 . Daarmee is de koopsector, evenals in Nederland, de groolste eigendomscategorie geworden binnen deze wijken. Eengezinswoningen domineren sterk, maar dominantie neemt iets af De 86 wijken bestonden in 2000 voor 78% uit eengezinswoningen en 22% meergezinswoningen. Het aantal eengezinswoningen in de 86 wijken domineert als gevolg van de gehanteerde selectiecriteria. De verhouding in de 86 wijken ligt aanzienlijk boven het selecliecrilerium van minimaal 50% eengezinswoningen. Tussen 2000 en 2005 is, ondanks de absolute toename van hel aanlal eengezinswoningen, het aandeel eengezinswoningen teruggelopen tot 77% (niel afgerond van 77,S naar 77,3%). Hel aandeel meergezinswoningen bedraagt zodoende 23% (zie tabel 3). Van de 86 wijken in het onderzoek hebben 40 wijken een groter aandeel dan 23% meergezinswoningen en 46 een groter aandeel eengezinswoningen. De afname van het aandeel eengezinswoningen heeft voornamelijk te maken met de toename van het aantal meergezinswoningen tussen 2000 en 2005. Van de tolale groei van de woningvoorraad was namelijk 70% een meergezinswoning en slechts 30% een eengezinswoning. Het aantal meergezinswoningen groeide met 1,5% en door de slerke(re) groei van het aantal meergezinswoningen steeg het aandeel meergezinswoningen in de woningvoorraad van 22% naar 23%. meergezinswoningen eengezinswoningen 2000 22,5% 77,5% 2005 22,7% 77,3% label 3. Verhouding eengezinswoningen en meergezinswoningen in 2000 en 2005 Tussen 2000 en 2005 is in 73% van de wijken de verhouding lussen eengezins- en meergezinswoningen niet of zeer bescheiden gewiJzigd. Wei moet worden opgemerkt dat in absolule zin in 83 van de 86 wijken sprake is van een gewijzigd aantal meergezins- of eengezinswoningen. In 79 van de 86 4PC-gebieden wijzigt hel aanlal eengezinswoningen en in 61 van de 86 4PC-gebieden het aantal meergezinswoningen. Ondanks dat de relalieve verhouding vaak gelijk blijft, is in absolute zin in veel gevallen wei sprake van kleinere en grolere wijzigingen van de aanlallen eengezins- en meergezinswoningen. Over het geheel gezien wordt duidelijk dat de corporaties minder eengezinswoningen hebben door verkoopaclivileilen en dal het aandeel eengezinskoopwoningen als gevolg daarvan stijgt. ,. VROM, Cijfers over wonen 2004 o.b.v. WBO 2002 De NVM hanleert voor 2005 de verdeling van 56% koop en 44% huurwoningen. Op basis hiervan zou het aandeel koop binnen de 86 wijken daar iets onder liggen en hel aandeel huur er iels boven. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 19
  19. 19. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Verhouding typologie en financieringscategorieen Wanneer wordt gekeken naar de verhouding tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen in koop en huur ziJn grote verschillen zichtbaar (zie tabel 4). Van aile meergezinswoningen in 2005 is 78% een huurwoning (in 200082%). De ontwikkeling van de voorraad eengezinswoningen maakt een legengestelde ontwikkeling door; in 2005 is 63% een koopwoning en in 2000 was dil 57%. jaar woningtype sociaIe huur particuliere huur koop totaal 2000 meergezinswoningen 60% 22% 18% 100% eengezinswoningen 37% 6% 57% 100% 2005 meergezinswoningen 59% 19% 22% 100% eengezinswoningen 33% 4% 63% 100% label 4. Verhouding eigendomscategorie per woningtype in 2000 en 2005. Van aile koopwoningen is 91 % een eengezinswoning, van aile sociale huurwoningen 66% en in de particuliere huur ligt hel aandeel op 42% (zie label 5). In de koopseclor is tussen 2000 en 2005 zowel het aantal eengezinswoningen als meergezinswoningen toegenomen. Door de dominantie van de bouw van met name meergezinskoopwoningen is hel aandeel eengezinswoningen in de koopsector licht afgenomen en aandeel meergezinswoningen licht gestegen. jaar eigendomscategorie eengezinswoningen meergezinswoningen totaal 2000 sociale huur 68% 32% 100% particuliere huur 47% 53% 100% koop 92% 8% 100% 2005 sociale huur 66% 34% 100% particuliere huur 42% 58% 100% koop 91% 9% 100% label 5. Verdeling woninglype over de eigendomscalegorieen in 2000 en 2005. Voornamelijk 4- en 5-kamerwoningen De laal-naoorlogse woningvoorraad beslaal hoofdzakelijk uil woningen met meer dan 3 kamers. Van de 5 categorieen ten aanzien van de woninggrootle komen de 4-kamerwoning (31 %) en 5-kamerwoning (28%) hel meest voor (zie figuur 6). De 4-, 5- en 6- kamerwoningen maken gezamenlijk 74% van de l00%r----- woningvoorraad uit. 2-kamerwoningen komen hel 00%t----- minsl voor; 8% van de woningen is een 2- SO% f - - - - - - - 1 f-------1 28% kamerwoning. 70% 6O%t----i--------t----i 50% t------j Deze karakleristiek wijkl nauwelijks af van de 40% f-------1 31% tolale Nederlandse woningvoorraad. Aileen het 30% t------j 2O%f----- aandeel 5-kamerwoningen ligl met 5 procentpunl 10%f----- beduidend hoger. O % - I - - - - -........~-------I-------'l 2005 figuUlr 6. Aandeel van de woningvoorraad in 2-, 3-, 4-, 5- en 6-kamerwoningen n 2005 Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 20
  20. 20. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken In 92% van de 4PC is het aandeel 4 en 5-kamerwoningen groter dan 50% en in 53% is het aandeel 4, 5 en 6- kamerwoningen zelfs groter dan 74%. Bij de 4-kamerwoningen is duidelijk dat deze in aile 4PC een substantieel deeI van de woningvoorraad vormt Bij de kleinste woningen, de 2-kamerwoningen, is in 58% van de 86 wijken sprake van een aandeel dat kleiner is dan 8%. De uitschieters onder de 4PC die een aandeel hoger dan 8% hebben, zijn voornamelijk de groeikernen en -steden in West-Nederland, zoals Capelle aId IJssel, Zoetermeer en Maarssen. Het gaat hier waarschijnlijk om de in West-Nederland in grote aantallen toegevoegde HAT-eenheden. Tussen 2000 en 2005 is het aandeel 6-kamerwoningen sterk toegenomen. Er kwamen 8.600 6-kamerwoningen bij, wat een stijging van 28% betekent. Ook het aantal 5-kamerwoningen nam toe, maar het bijhorende aandeel in de woningvoorraad bleef gelijk. Het aantal 2-kamerwoningen nam het sterkste af. Daarnaast verdween een opvallend groot aantal 4-kamerwoningen uit de voorraad. Tussen de grate afname van het aantal 4- kamerwoningen en toename van 5- en met name 6-kamerwoningen lijkt, gekeken naar de bescheiden toename van het aantal woningen en de gepleegde nieuwbouw, een verband te zitten. Er lijkt sprake te zijn van een herdefiniering en/of hertelling van de 4-kamerwoningen, waardoor er verschuivingen tussen de categorieen hebben plaatsgevonden. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 21
  21. 21. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 22
  22. 22. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 4. Het woonmilieu Om tot een completer beeld van de woon- en leefsituatie in de wijken te komen, kan, naast de woningvoorraad, worden gekeken naar een aantal indicatoren uit het WoningBehoefieOnderzoek (WBO) uit 2002 die betrekking hebben op de woonomgeving en het woonmilieu. Hiermee kan een indicatie worden verkregen hoe mensen hun woonomgeving beleven, beoordelen en of, op basis hiervan, sprake is van specifieke achterstanden oftekorten in het woonmilieu. Mensen en huishoudens stromen allereerst in en uit de woningen - wat we kunnen achterhalen- en niet het woonmilieu. In elke woning wonen mensen met bepaalde kenmerken en van een bepaald type huishouden. En elke woning of groep van woningen kent zodoende een bewoningsstaat die wordt bepaald door de instroommogelijkheden die de woningen bieden. Het in- en uitstromen in de woningen heeft echter consequenties die verder gaan dan de woning zelf. Ten aanzien van fysieke en sociale situatie in de wijken is gekeken naar de volgende achterstanden en probl eem ind icatoren: 1. woningen met lage kwaliteil; 2. gemiddeld niveau basisvoorzieningen (basisschool, huisarts, buurtwinkel en poslkantoor); 3. sociale overlast (onveiligheid, vandalisme en burenoverlast); 4. fysieke overlasl (verkeersdrukle, lawaai, stank, slof en vuil); 5. verhuisgeneigde huishoudens; 5. gemiddelde cijfer woonomgeving; 7. lekort sociale voorzieningen (aanwezigheid winkels, scholen, creches, medische voorzieningen en openbaar vervoer); 8. lekort fysieke voorzieningen (aanwezigheid parkeermogelijkheid, speelruimte en groenvoorzieningen). 1998 2002 Indicatoren Nederland 854PC Nederland 854PC 1. % woningen van lage kwalileit 100 23 100 23 2. Basisvoorzieningen (arbeidsplaatsen/1000inw) 100 87 100 85 3. Socia Ie overlast 100 102 100 107 4. Fysieke overlast 100 95 100 97 5. Verhuisgeneigde huishoudens 100 111 100 102 5. Gem. cijfer woonomgeving 100 98 100 98 7. Tekort sociale voorzieningen 100 90 100 91 8. Tekorl fysieke voorzieningen 100 92 100 98 label 6. Fysieke en sociale indicatoren (NL-100) voorwoonmilieus ge'lndexeerd naar Nederland voor 1998 en 2002. In bovenstaande tabel staan de gerndexeerde waarden weergegeven voor Nederland en de 86 wijken. Aan deze indicatoren is tenslotte ook de ontwikkeling van de WOZ-waarde toegevoegd, omdat ook dit een indicatie geeft van de ontwikkeling van het woonmilieu. Nauwelijks woningen van lage kwaliteit Waar het gaat om achterstanden in de bouw- en woontechnische kwaliteit van woningen is duidelijk dat de wijken nauwelijks problemen kennen. Het aandeel woningen van lage kwaliteit in de voorraad bedroeg in 1998 slechts Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 23
  23. 23. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 3% en was in 2002 ongewijzigd 11 . De wijken kennen in vergelijking met Nederland 75% minder woningen van lage kwaliteit. Ge'lndexeerd t.o.v. het landelijk gemiddelde (=100) ligt hel aandeel woningen met lage kwaliteit op 23. Kijken we naar de individuele 86 wijken dan zien we slechls enkele uitschielers van wijken waar zich een rei alief hoog percentage woningen van lage kwalileil bevindl, zoals Purmerend Cenlrum & De Gors en Zaandam plan Kalf, waar ruim 7% woningen van lage kwaliteit is. Over de gehele linie beschouwd, is de kwaliteit van de woningen in de 86 wijken echler zeer goed te noemen. Toenemende achterstand ten aanzien van voorzieningen Een Iweede indicator die gebruikt worden voor de kwalileil van het woonmilieu zijn de basisvoorzieningen. Het aanlal werkenden in de basisvoorzieningen (basisschool, huisarls, buurlwinkel en postkantoor) kan worden opgevat als is een indicator voor de kwanliteit (bron: ABF Research). Een graler aantal werkenden in de basisvoorzieningen is zodoende een indicatie van een hogere kwaliteit. In de wijken steeg dit gemiddeld met 1 per 1000 inwoners. In Nederland steeg dit aantal met 2 per 1000 inwoners. De wijken hadden in 1998 reeds een achlerstand (21/1000 len opzichte van 24/1000) en zijn zodoende verder achlerap geraakl bij hel Nederlands gemiddelde. De individuele 4PC geven een gemengd beeld te zien. In de meesle gevallen (66%) is daadwerkelijk sprake is van een daling van hel aandeel werkenden in de basisvoorzieningen. Deze daling is in sommige gevallen vrij slerk, zoals bijvoorbeeld in Nieuwegein-Fokkesteeg en Veldhoven-'t Look. Indien sprake is van een toename, is deze slechts van kleine omvang. Toename sociale en fysieke overlast De probleemindicalor sociale overlasl (onveiligheid, vandalisme en burenoverlast) laat zien dal deze sociale overlasl in de 86 wijken in 1998 reeds grater was dan in Nederland (=100) en verder is loegenomen in 2002. Ge'lndexeerd was in 1998 sprake van een score van 102 en dil is toegenomen tot 107. De verslechtering doet zich vrijwel over de gehele linie voor, want in 93% van de wijken is de sociaIe overlast daadwerkelijk loegenomen. Binnen de wijken is ook de fysieke overlasl (verkeersdrukle, lawaai, slank, stof en vUil) loegenomen. Het indexcijfer ten opzichle van Nederland (=100) ging omhoog van 95 naar 97. Er is niet zozeer sprake van een verdere oplopende achtersland, maar wei van een verslechlering van de belere positie die de 86 wijken in 1998 hadden. De wijken verschuiven hier dus langzaam naar het landelijk gemiddelde toe. Alhoewel de fysieke overlast in de 86 wijken gemiddeld gezien loenam, is slechts in de helf! daadwerkelijk sprake van een slijging van de overlast. In de overige wijken is veelal sprake van een verbelering of een gelijkblijvende siluatie. Hel gemiddelde is negalief omdal in de gevallen waar zich een stiming van de overlasl voordoel, deze stiming veeI slerker is dan de afname in de wijken waar een verbetering Ie constateren is . Sterke daling verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid van huishoudens is lussen 1998 en 2002 drastisch afgenomen. Lag in 1998 het aandeel verhuisgeneigde huishoudens ge'lndexeerd nog op 111 (Nederland=100), in 2002 is dil gedaald naar 102. De 11 De referentiewijken en soortgelijke wijken laten eenzelfde ongewijzigd beeld zien. De kwaliteit in de referentiewijken neemt zelfs iets toe. Hoogstwaarschijnlijk als gevolg investeringen in delen van het bezit die stammen uit de wederopbouwperiode. Dat stemt overeen met ontwikkeling van de Nederlandse voorraad als geheel waarin het aandeel woningen van lage kwaliteit, onder andere door verbeteringen van de vroeg- naoorlogse woonmilieus en nieuwbouw op VINEX-Iocaties, aan kwaliteit win!. Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 24
  24. 24. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken waarneembare daling is aanzienlijk en zeer positief en lag in 2002 nog maar net boven het Nederlands gemiddelde. Op individueel niveau is het beeld iets genuanceerder. In bijna 41 % (35 van de 86 wijken) is namelijk sprake van een toename van de verhuisgeneigdheid. Indien echter sprake is van een afname (59% van de wijken) in de verhuisgeneigdheid, is deze afname veelal groter dan de toename in wijken waar de verhuisgeneigdheid toeneemt. Kortom, wanneer de verhuisgeneigdheid afneemt, neemt deze vaak ook vrij sterk af. Nederland Bouwjaarklasse Jaar komen wonen in huidige woning huidige woning 1945-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 vanaf2000 lolaal voor 1944 12 13 16 27 28 21 1945-1969 13 14 17 28 32 22 1970-1979 0 13 15 23 24 19 1980-1989 0 0 16 27 26 22 1990-1999 0 0 0 16 22 17 vanaf2000 0 0 0 0 12 12 lolaal 13 13 16 24 25 20 86 wijken Bouwjaarklasse Jaar komen wonen in huidige woning huidige woning 1945-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 vanaf 2000 totaal voor 1944 0 68 0 40 12 34 1945-1969 13 0 5 19 40 19 1970-1979 0 14 14 26 29 21 1980-1989 0 0 16 25 29 22 1990-1999 0 0 0 21 23 21 vanaf 2000 0 0 0 0 32 32 totaal 11 15 15 25 29 22 label 7. Verhuisgeneigdheid naar bouwjaarklasse van de woning en inslroomjaar van bewoners in Nederland en 86 wijken Verder is sprake van een gratere verhuisgeneigdheid van huishoudens die later in de wijk zijn komen wonen dan van mensen die er langer wonen (zie tabel 7). Zo is de verhuisgeneigdheid onder huishoudens die na 2000 zi]n komen wonen in de wijken bijna twee keer zo groot (29%) als de mensen die er vanaf het begin wonen (15%). Opvallend is verder de vrij hoge verhuisgeneigdheid van bewoners van de woningen in de 86 4PC die na 2000 zijn gerealiseerd (32%). Verslechtering van sociale en fysieke voorzieningen Het aantal sociale voorzieningen laat een lichte verslechtering zien. Onder sociale voorzieningen wordt verstaan: scholen, winkels, creches, et cetera. In 1998 lag de index voor deze tekorten op 90. Op het gebied van de sociale voorzieningen hadden de laat-naoorlogse woonmilieus een ruime voorsprong op het Nederlands gemiddelde. Tussen 1998 en 2002 raakte de wijken iets van hun goede positie kwijt; de index verschoof van 90 naar 91. Het tekor! aan fysieke voorzieningen, zoals parkeermogelijkheid, speelruimte en groenvoorzieningen in de wijken loopt daarentegen snel op. In 1998 lag de index voor deze tekor!en op 92. De wijken hadden op dit gebied een Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 25
  25. 25. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken ruime voorsprong op het Nederlands gemiddelde. In 2002 was de index verschoven naar 98. Hierbij moet opgemerkt worden dat fysieke voorzieningen in een suburbaan woonmilieus normaliter in grote(re) mate aanwezig ziJn. Oit duidt dan ook op een significante versllechtering van de fysieke voorzieningen in de 86 wijken. Constante achterstand waardering woonmilieu Tussen 1998 en 2002 veranderde de waardering van de woonomgeving niel. Het indexcijfer van de waardering van de woonomgeving bedraagt zodoende nog steeds 98 (NL=100). Oaarmee blijft de (vrij geringe) achterstand ten opzichte van het landelijk gemiddelde gehandhaafd. Wanneer nader wordt ingezoomd op de waardering van de woonomgeving (weergegeven als percenlage onlevreden met woonomgeving) in de 86 wijken uilgesplitst naar bouwjaarklasse en inslroomjaar onlslaal een zeer divers beeld (tabel 8). VergeliJken we de 86 wijken met Nederland, zien we dal meer recenlere inslromers in de 86 wijken (vanaf 1990) onlevreden mel de woonomgeving zijn. Het aantal bewoners dat ontevreden is met de woonomgeving en er allanger wonen, ligt daarenlegen boven hel Nederlands gemiddelde. De verschillen zijn echter minimaal. Nederland Bouwjaarklasse Jaar komen wonen in huidige woning huidige woning 1945-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 vanaf2000 totaal voor1944 7 6 8 9 7 8 1945-1969 6 8 8 10 12 9 1970-1979 0 5 6 8 8 7 1980-1989 0 0 7 9 8 8 1990-1999 0 0 0 6 5 6 vanaf 2000 0 0 0 0 5 5 totaal 6 6 7 8 8 8 86 wijken Bouwjaarklasse Jaar komen wonen in huidige woning huidige waning 1945-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 vanaf2000 totaal voar 1944 0 16 0 0 10 5 1945-1969 20 0 0 16 0 8 1970-1979 0 7 10 7 7 8 1980-1989 0 0 9 7 6 8 1990-1999 0 0 0 8 10 8 vanaf 2000 0 0 0 0 1 1 tataal 17 7 9 7 6 8 tabel 8. Percentage ontevreden met woonomgeving naar bouwjaarklasse van de woning en instroomjaar van bewoners in Nederland en 86 wijken Achterblijvende waardeontwikkeling De waardeontwikkeling van de woningen in de wijken kan worden weergegeven aan de hand van de WOl- waarde. Analyseren we de 86 wijken ten opzichte van het Nederlands gemiddelde, zien we een constant achlerblijvende trend. In de periode 1998-2002 steeg de WOl-waarde van de lolale Nederlandse woningvoorraad mel bijna 60% van €124.000 naar €198.000, terwijl de waardeslijging van de 86 wijken 'slechts' 55% bedroeg 12 . De WOl-waarde van de wijken steeg van €116.000 naar €179.000. In 1998 was zodoende reeds " De invloed van locatie en verouderingsproces is hierin niet betrokken. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 26
  26. 26. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken een achterblijvende WOl-waarde te constateren. Deze achterstand is toegenomen van ongeveer €8.000 per woning naar €19.000 per woning in 2002. Kijken we naar de individuele 4PC dan zien we dat deze achterblijvende waardeontwikkeling zich in veruit de meeste gevallen voordoet (73%). In de overige gevallen ligt de waardeontwikkeling enkele procenten boven het Nederlands gemiddelde. Opgemerkt moet worden dat dit in veel gevallen een afspiegeling van de regionale woningmarkt is. Sterke achterblijvers zijn te zien in Venlo in de wijken Vossener (39%) en Klingerberg (37%). Sterke stijgers in deze periode zijn Deventer Colmschate Noord (70%) en Almelo Schelfhorst (68%). In de daaropvolgende periode (2002-2004) zien we op Nederlands niveau een WOZ-waardeslijging van ongeveer 9% (van €198.000 naar €215.000). Toen was de waardeslijging van de wijken gelijk aan het Nederlands gemiddelde. De gemiddelde transactiewaarde sleeg in de wijken van €179.000 naar €195.000. Ook in deze periode zijn er op individueel niveau grote verschillen waar te nemen. Zo stijgen de wijken De Akkers, Vriesland en Vogelenzang in Spijkernisse mel 16%, lerwijl Gouda Bloemendaal en Huizen Huizermaal met slechls 2% slegen. Het investeringspotentieel 13 Waardeontwikkeling van de woningvoorraad zegt - impliciet - iets over de rentabiliteit van investeringen in de woningvoorraad. En als afgeleide daarvan zegt hel iets over de marges om Ie kunnen investeren in de (kwalileil van de) woonomgeving C.q. buiten de woning. De rentabiliteit is een essentiele factor in het bepalen van de marges om uberhaupt iets te kunnen uitrichlen. Dit kan gebeuren door de NVM-Iransaclieprijzen in de 86 wijken en bijbehorende m2-prijzen Ie vergelijken met de som van de bouwkoslen, bijkomende kosten en BTW per m2. In de bouwkosten, bijkomende kosten en BTW per m2 kan een regionale onderverdeling worden aangebracht naar bouw- en grondkosten voor de Noordvleugel van de Randstad, steden en overig Nederland 14 . Feilelijk worden de opbrengslen vergeleken met de reproductiekoslen van een woning. Wanneer de reproducliekoslen de opbrengslen overstijgen is het invesleringspotenlieel negalief en zijn investeringen niel rendabel. De spanning op de regionale woningmarkt is daarbij van wezenlijke invloed, omdat in een meer ontspannen markt de opbrengsten veelal dalen. In 83% van de wijken zijn investeringen rendabel te doen. Opgemerkt moet worden dat veel daarbij afhangt van de kosten die gemaakt zullen worden en de mate waarin. Het beeld laat dan ook een redelijk kwetsbare kant zien, aangezien er niel heel veel rek in de financiele ruimle zit. Binnen het aangegeven investeringspotentieel zijn de opbrengslen nu aileen bezien in relalie 101 de bouw- en bijkomende koslen en zijn evenluele grondkoslen op 0 gesleld 15 . Gaan we uil van het doel om met hel investeringspolentieel een indicatie te krijgen van de 'zelfredzaamheid' van een woonmilieu, dan blijken de wijken kwelsbaarder. In dil verband zijn de kwaliteitstekorten van met name woonmilieuaspecten en de woningen zelf van belang. Wordt op die manier nog eens naar de koslen en opbrengsten gekeken dan komI de kwetsbaarheid naar voren. Na ophoging van de "Bureau Middelkoop, ABF Research en West 8 (1999), Transformatiemogelijkheden van woonmilieus vanuit een economische benadering en Ministerie van VROM (2000), Nota Mensen, Wensen, Wonen " De drie bedragen zijn respectievelijk 1470, 1385 en 1312 eurolm2 (Bron: ABF-Research) " Op dil moment bestaat geen inzicht in wal mogelijke ingrepen kunnen zijn en ligt het, gelet op wat bekend is over de ruimtelijke structuur van deze wijken, niet voor de hand generieke uitspraken te doen zijn over wat de veranderingen in de ruimtelijke structuur (ondergrondse infrastructuur, verkaveling) zouden gaan kosten. Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 27
  27. 27. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken bouwkosten met slechts 150 euro is nog maar in 63% van de wijken sprake van een positieve residuele grondwaarde. Wanneer een (kleine) toerekening plaatsvindt van grondkosten, plankosten of voorzieningen aan een woning komt het investeringspotentieel sterk onder druk te staan. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 28
  28. 28. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken 5. Bewoners- en huishoudensprofiel woonwijken Afname van de bevolking In 2004 woonden er 679.000 mensen in de 86 wijken (4,2% van de Nederlandse bevolking). Het aantal inwoners nam tussen 1998 en 2004 met 3% af, wat een afname van 21.000 mensen beteken!. Dit wijkt af van de bevolkingsontwikkeling in Nederland, want in Nederland nam de bevolking toe met 3,9%. Een afname van de bevolking vond plaats in 80% van de wijken. 16 wijken kenden een bevolkingsgroei en in een wijk (Lelystad- Centrumwijk) bleef deze gelijk. In de omvang van de toe- en afnamen zijn grate verschillen te constateren. Uitschieters ziJn een bevolkingstoename van 23% in Lelystad-Centrum Zuid en een daling van de bevolking van 6,7% in Capelle aId IJssel-Oostgaarde. Een relatief jonge bevolking De bevolking in de 86 wijken is jonger dan de bevolking in Nederland, zie figuur 7. In 2004 is eenderde van de bevolking jonger dan 25 jaar, terwiJI dit in Nederland biJna 3 pracentpunt lager lig!. Het aandeel 65+ in de 86 wijken ligt een stuk lager dan in Nederland. In de 86 wijken is slechts 9% van de bevolking 65+, terwijl dit in Nederland 14% is. Juist de leeftijdscategorie 45-64 jaar ligt een stuk hoger dan in Nederland. De omvang van de graep 25-45 jaar verschilt nauwelijks van die in Nederland. Leeftijdsopbouw 86 wijken en Nederland in 2004 35% 33% 30% 25% 20% 15% 10% 5% [] 86 wijken • Nederland 0% 0-24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65+ figuur 7. Leeflijdsopbouw in de 86 wijken en Nederland in 2004. De toe- en afname van de verschillende leeflijdsgroepen in de 86 wijken zijn, in vergelijking met het Nederlands gemiddelde, veel grater. De jonge bevolking neemt af en het aandeel ouderen neemt toe, zie figuur 8. Deze verschuiving beweegt zich, met uitzondering van de groep 45-64 jaar, in de richting van het Nederlands gemiddelde. Bureau Middelkoop. Ruimtelijk Onderzoek en Advies 29
  29. 29. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Toe- en afname het aandeel van de leeftijdscategorie in de 86 wijken en Nederland (1998-2004) 6,0% ,.--------------~,~%---------.., 4,0% -1--------------1 2,0% -1--------------1 0,0% -I--.-- -r--.-- 45-64 jaar 65+ -2,0% . -4,0% - 1 - - - - - - - - 1 -4,3% [] 86 wijken • Nederland -6,0% - ' - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ' figuur 8. Toe- en afname van de verschillende leeftijdscalegorieen in de 86 wijken en in Nederland voor de periode van 1998 tot 2004, Sterke mate van ontgroening De bevolking in de 86 wijken ontgroent; het aandeel kinderen en jongeren neemt tussen 1998 en 2004 af met 2,4 procentpunt (zie figuur 9). In aantallen betekent dit een afname van 10%. Jongeren worden ouder en het aantal geboorten (en toename van de groep 0-24 Jaar) bliJft achter. In de 86 wijken blijft de groep 0-24 jaar overigens nog wei steeds de grootste groep. Het beeld van ontgroening wordt in bijna aile wijken bevestigd, want in 85 van de 86 wijken neemt het aandeel 0-24 jarigen at. Deze trend is gelijk aan die in Nederland, maar in de 86 wijken vindt de ontgroening op een veel grotere schaal plaats. In Nederland daalt het aandeel namelijk in veel mindere mate, namelijk met 0,1% (figuur 9). In absolute aantallen betekent dit een daling van 3%. Slechts 3 wijken kenden een toename binnen de leeftijdsgroep 0 tot 24 jaar: Nieuwegein-Fokkesteeg (3,7%), Almere-De Hoven (1 %) en Tilburg-West (0,1 %). Het aandeel 0-24 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004 40,0% 35,0% 35,0% 30.6% 30,5% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% [] 1998 .2004 0,0% 86 wijken Nederland figuur 9. Hel aandeel 0-24 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004, Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 30
  30. 30. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken Afname aandeel jonge middencategorie (25-44 jaar) De bevolkingsafname stopt niet biJ de groep 0-24 jaar, want ook de omvang van de groep 25-44 jaar neemt at. Dit gebeurt eveneens op een grotere schaal dan in Nederland. Tussen 1998 en 2004 is het aandeel25-44 jaar in de bevolking van de 86 wijken ruim 4 procentpunt lager komen te liggen, zie figuur 10. In absolute aantallen betekent dit een afname van 15%. Ter vergelijking: in Nederland kwam het aandeel 2 procentpunt lager te liggen en nam het aantal met 3% af. De afname van de leeftijdscategorie 25-44 jaar vindt plaats binnen nagenoeg aile 86 wijken. In slechts 3 gevallen is sprake van een stijgend aandeel van de groep 25-44 jaar binnen de bevolking. Dit zijn Capelle aId IJssel-Oostgaarde (7,3%), Lelystad-Jol (3,9%) en Lelystad-Centrumwijk (0,3%). Grote dalers zijn Huizermaat in Huizen, Leidsewallen in Zoetermeer en Lelystad-Centrum Zuid. In de !wee eerste gebieden is sprake van een daling van de groep 25-44 jarigen met meer dan 20% en in Lelystad-Centrum Zuid zelfs meer dan 30%. He! aandeel 25-44 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004 40,0% , . . - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - , 35,0% 1---;:=~~:;_--------J:z;2"Cr- --1 30,0% +---1 25,0% 1---1 20,0% +---1 15,0% 1---1 10,0% +---1 5,0% +---1 01998 .2004 0,0% -1-_---1. _ 86 wijken Nederland figuur 10. He! aandeel 25-44 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004. Sterke pre-vergrijzing (toename oudere middencategorie) Meest in het oog springende verandering in de bevolkingsopbouw van de 86 wijken is echter de groei van de groep 45-64 jaar, waarbiJ zowel de relatieve als absolute toename boven het landelijk gemiddelde liggen. In 2004 ligt het aandeel 45-64 jaar van de bevolking bijna 6 procentpunt hoger dan in 1998, terwijl de toename in Nederland slechts 2% hoger ligt, zie figuur 11. In de 86 wijken neemt het aantal bewoners tussen de 45 en 65 jaar tussen 1998 en 2004 toe met ruim 19% en in Nederland maar met 4%. Er komen in de 86 wijken 32.000 mensen bij in de oudere middencategorie. In Nederland ging het om 154.000 aankomende senioren tussen 1998 en 2004. Een vijfde van de totale toename van deze groep in Nederland (21 %) vond plaats in deze 86 wijken. Deze opvallende toename van de oudere middencategorie was zichtbaar in nagenoeg aile wijken (95%). Kortom, een omvangrijke pre-vergrijzing dient zich aan. In slechts 4 gebieden neemt het aantal bewoners in deze leeftijdsgroep at. Dit zijn Lelystad-Centrum Zuid en -Noord, Veldhoven-'t Look en Eindhoven-De Hurk. In deze Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 31
  31. 31. Woningvoorraad en bewoningsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken wijken gaat het om verschillen van hooguit 1 a 2% met een uitschieter in Lelystad-Wold van 6%. Zeer grote toenamen zijn te vinden in Huizen-Huizermaat (60%), Westervoort (55%) en outen-Schoonenburg (55%). Het aandeel 45-64 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004 35,0% , - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - , 30,0% + - - - - - - - - - = ' - = - ' - = - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - t 25,7% 25,0% I-----;~::::::~ 20,0% +-----t 15,0%+---1 10,0% +---1 5,0% +-----t C 1998 .2004 0,0% + - - - - 1 . - - - 86 wijken Nederland figuur 11, He! aandeel 45-64 jaar in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004. Gering aandeel 65-plussers, maar een sterke stijging In de 86 wijken is naast ontgroening van de bevolking tevens sprake van vergrijzing (toename aandeel 65+ binnen de bevolking), zie figuur 12. De wijken hebben in 2004 een aandeel 65+ dat 1,2 procentpunt hoger ligt dan in 1998, terwijl dit in Nederland slechts 0,3 procentpunt is. De absolute toename in de 86 4PC bedroeg tussen 1998 en 2004 ruim 11 %. De vergrijzing vindt ook plaats op landelijk niveau, maar de absolute stijging van het aantal 65-plussers was daar 7%. In 81 % van de wijken neemt het aantal 65-plussers toe. Verder is een grote spreiding waar te nemen tussen de individuele wijken in de male van vergrijzing. Zo neemt in Delft-Tanthof Oosl en Veldhoven-'t Look het aantal 65+ toe met meer dan 40%, terwijl in Capelle aId IJssel-Scholievaer het aantal 65-plussers mel 37% afneemt. Het aandeel 65+ in de 86 'Nijken en in Nederland in 1998 en 2004 16,0% , - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - . . . , 14,0% ·I---------------;:=~== 12,0% + - - - - - - - - - - - - - - - - j 10,0% ·--------(l-flOA.---------1 7,8% 8,0% .t----.==== 6,0% .1---1 4,0% .1---1 2,0% .1----1 01998 .2004 0,0% .I---.....L--- 86 'Nijken Nederland figuur 12. He! aandeel 65+ in de 86 wijken en Nederland in 1998 en 2004. Bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies 32

×