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Dívida Imobiliária e Hoteleira

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Apresentação realizada para a ACISO sobre dívida imobiliária e hoteleira em Portugal, e formas de negociar com a Banca

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Dívida Imobiliária e Hoteleira

  1. 1. Dívida Imobiliária e Hoteleira 29 de Maio de 2014 Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
  2. 2. Quem sou eu? Gonçalo Nascimento Rodrigues • Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA! • Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa; • Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE Business School; • Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst & Young, Colliers P&I e RDPE; • Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350; • Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.; • Gestor e dinamizador do blogs “Out of the Box”.
  3. 3. Think Out of the Box | BLOG Artigos de Opinião Notícias Research • Newsletters • Apresentações • Working Papers • Índices Imobiliários Links úteis Legislação
  4. 4. Consultor?... O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão: • No investimento; • No desinvestimento; • No financiamento; • Na estruturação do negócio.
  5. 5. Estrutura e Serviços Think. research Act. consulting Real Estate & Finance Newsletter Blog http://out-of- the- boxthinking.blogs pot.com/ Equity Services Debt Services Procurements Imobiliários
  6. 6. Estrutura e Serviços Equity Services Debt Services Análise e avaliação de projectos e investimentos imobiliários; Análise e avaliação de carteiras de Fundos de Investimento Imobiliário; Dossiers de Investimento; Rentabilização de activos imobiliários; Angariação e negociação de parcerias; Asset Sale & Leaseback; Constituição de veículos de investimento; Procurements Imobiliários. Análise de instrumentos de dívida; Non-performing loans reviews; Refinanciamento de operações imobiliárias; Dossiers de Financiamento e Planos de Financiamento; Angariação e negociação de financiamentos.
  7. 7. Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal
  8. 8. Crédito Habitação CH concedido na ordem dos € 105,5 mil milhões Subida de 60% entre 2005 e 2011 Ligeira desalavancagem desde 2011 Fonte: Banco de Portugal 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 110.000 120.000 Nov-03 Abr-04 Set-04 Fev-05 Jul-05 Dez-05 Mai-06 Out-06 Mar-07 Ago-07 Jan-08 Jun-08 Nov-08 Abr-09 Set-09 Fev-10 Jul-10 Dez-10 Mai-11 Out-11 Mar-12 Ago-12 Jan-13 Jun-13 Nov-13 Crédito Habitação em dívida (€ milhões)
  9. 9. Crédito Habitação Descida na ordem dos 80% no crédito mensal concedido Duplicação do custo em apenas 2 anos (2010-2012) Fonte: Banco de Portugal 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Jan-10 Mar-10 Mai-10 Jul-10 Set-10 Nov-10 Jan-11 Mar-11 Mai-11 Jul-11 Set-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 Mai-12 Jul-12 Set-12 Nov-12 Jan-13 Mar-13 Mai-13 Jul-13 Set-13 Nov-13 Jan-14 Mar-14 Montante e Tx Juro de novos CH CH Concedido a Particulares Tx Juro Novos Contratos
  10. 10. Crédito Actividades Imobiliárias Crédito concedido a actividades imobiliárias chegou a atingir € 35 mil milhões Queda de mais de 30% desde pico de 2009 Fonte: Banco de Portugal 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Dez-97 Jul-98 Fev-99 Set-99 Abr-00 Nov-00 Jun-01 Jan-02 Ago-02 Mar-03 Out-03 Mai-04 Dez-04 Jul-05 Fev-06 Set-06 Abr-07 Nov-07 Jun-08 Jan-09 Ago-09 Mar-10 Out-10 Mai-11 Dez-11 Jul-12 Fev-13 Set-13 Crédito Concedido (€ Milhões) Construção Actividades Imobiliárias
  11. 11. Crédito Mal-Parado Fonte: Banco de Portugal Mal-parado ultrapassa já € 9 mil milhões Estável até 2007, crescimento exponencial desde 2008 Mais elevado na construção (25%) 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 Nov-03 Abr-04 Set-04 Fev-05 Jul-05 Dez-05 Mai-06 Out-06 Mar-07 Ago-07 Jan-08 Jun-08 Nov-08 Abr-09 Set-09 Fev-10 Jul-10 Dez-10 Mai-11 Out-11 Mar-12 Ago-12 Jan-13 Jun-13 Nov-13 Crédito Vencido (€ Milhões) Construção - vencido Actividades Imobiliárias- vencido Crédito Habitação - vencido
  12. 12. Crédito Actividades Alojamento Fonte: Banco de Portugal Tendência similar às actividades imobiliárias Duplicação do crédito vencido nos últimos 3 anos 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Dez-97 Ago-98 Abr-99 Dez-99 Ago-00 Abr-01 Dez-01 Ago-02 Abr-03 Dez-03 Ago-04 Abr-05 Dez-05 Ago-06 Abr-07 Dez-07 Ago-08 Abr-09 Dez-09 Ago-10 Abr-11 Dez-11 Ago-12 Abr-13 Dez-13 Crédito Actividades Alojamento e Restauração (€ Milhões) Crédito Concedido Crédito Vencido Crédito vencido (% total)
  13. 13. Crédito Total Concedido Fonte: Banco de Portugal 65% do crédito concedido no sistema é para actividades imobiliárias Grande parte do restante crédito tem imobiliário como colateral 65,0% 9,4% 25,5% Crédito concedido sistema não-financeiro % Imobiliário % Particulares % Empresas
  14. 14. O Mercado Dados Históricos e Actualidade
  15. 15. Mercado de Habitação Valores de venda duplicaram em Lisboa entre 2001 e 2007 Quedas em todo o País Valores actuais próximos dos registados em 2003/2004 Fonte: INE * Prédios urbanos em propriedade horizontal 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2 2,2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Valor Médio Prédios Transaccionados Portugal Porto Lisboa Algarve
  16. 16. Mercado de Habitação Transacções caíram para 1/3 de há 10 anos Pouco mais de 5.000 imóveis transaccionados em Lisboa e Algarve Fonte: INE * Prédios urbanos em propriedade horizontal 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nº Prédios Transaccionados Porto Lisboa Algarve Portugal
  17. 17. Mercado de Escritórios Absorção de escritórios em mínimos históricos Procura privilegia rendas mais baixas Fonte: LPI 148.662 161.675 201.432 232.623 115.628 105.674 87.649 101.974 77.802 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Absorção de Escritórios (m2)
  18. 18. Mercado de Escritórios Descida das rendas e subida das yields origina desvalorização acumulada de carteiras em -44% Fonte: LPI -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1,7% 3,8% 6,7% -2,7% -3,0% -1,5% -7,5% -6,7% 4,9% 0,2% -10,8% -2,7% 0,7% -10,9% -9,3% -0,6% Valorização do mercado por componente de valor Renda Capital
  19. 19. Mercado de Investimento Imobiliário Actividade de investimento a recuperar, após mínimos históricos Cerca de € 300 Milhões transaccionados em 2013 Fonte: B. Prime 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investimento Imobiliário em Portugal (€ Milhões) Investment Voume in Portugal(M€)
  20. 20. Na actualidade Ligeiro aumento no nº de imóveis residenciais transaccionados, quer em 2013, como no 1º trimestre de 2014 Aumento de 54% no preço dos imóveis residenciais de luxo – Golden Visa Aumento na absorção de escritórios em Lisboa, na ordem dos 40%, até Abril de 2014 (face a período equivalente de 2013) Aumento da actividade de investimento imobiliário
  21. 21. Em suma… Cerca de € 146 mil milhões de crédito imobiliário concedido pela Banca Portuguesa Mais de € 9 mil milhões de crédito vencido em imobiliário Mais de € 5 mil milhões em activos imobiliários para venda, no balanço dos Bancos Portugueses 6 anos de desvalorização de activos imobiliários Alguns sinais de recuperação…
  22. 22. Como resolver a dívida imobiliária?
  23. 23. Formas de resolver dívida Negociação de condições • Prazos • Taxas / Spreads • Carências
  24. 24. Formas de resolver dívida Reestruturação do crédito: • Tipo de crédito; • Garantias prestadas / colaterais • Valores iniciais, residuais, condições de pagamento Reposicionamento de produto
  25. 25. Formas de resolver dívida Estratégia “Off-Balance Sheet”: • Cessão de créditos a um veículo exterior, gerido por 3ª entidade; • Colocação de activos em veículo de investimento, gerido por 3ª entidade
  26. 26. Preocupações da Banca Garantias / colaterais / loan-to-value Capacidade de gerar cash-flow Avaliação do activo / geração de imparidades Gestão do activo
  27. 27. Passos a percorrer 1 Abordagem informal 2 Dossier de Financiamento 3 Processo negocial • Contacto informal entre Cliente e Gestor de Conta ou Director de Balcão • Explícito, conciso quanto ao objectivo • Deve apresentar claramente o produto • Deve propor condições • Deve demonstrar capacidade de pagamento • Processo iterativo, moroso, longo e burocrático • Abertura negocial • Elasticidade e alternativas
  28. 28. Casos de Estudo
  29. 29. Terreno para construção de resort Caso: terreno loteado, infraestruturado para construção de um resort com Hotel, mais de 600 fracções residenciais, campo de golfe, escritórios Dívida vencida: € 20 Milhões Negociação: • Carência total de capital e juros por 36 meses; • Descida do spread para 2 p.p. • Aumento das garantias – novas garantias hipotecárias, penhor de quotas da sociedade.
  30. 30. Prédios para habitação em Lisboa Caso: 2 prédios muito bem localizados, no centro de Lisboa, com construção iniciada e financiada para habitação Dívida aprovada: € 2,5 Milhões Negociação: • Transformação do produto para alojamento local; • Renegociação dos valores financiados para finalização da construção; • Contratação de um financiamento adicional junto do Fundo Jessica; • Transformação do mútuo num crédito de médio e longo prazo, a 15 anos, com carência de capital durante 24 meses, spread de 6,5 p.p. revisto após período de carência.
  31. 31. Resort em pré-abertura Caso: resort em fase final de construção, a necessitar de funding adicional para apetrechamento e abertura. Imobiliário totalmente por vender Dívida a vencer: € 80 Milhões Negociação: • Negociação do funding adicional; • Constituição de um veículo de investimento, detentor de € 40 Milhões em imóvel, com transformação de 50% da dívida em UP’s; • Colocação de € 18 Milhões de dívida no imóvel “Hotel”, com amortização a 20 anos, carência de 2 anos, spread de 4 p.p. • Manutenção de € 22 Milhões na estrutura actual com pagamentos indexados às vendas imobiliárias.
  32. 32. think@outofthebox.com.pt www.outofthebox.com.pt Financial Capabilities. Real Estate Expertise Obrigado.

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