Artigo Modelos De ExploraçãO Alternativos

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Descrição de alguns modelos de operação hoteleira.

Por vezes as soluções encontram-se bem próximas...

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Artigo Modelos De ExploraçãO Alternativos

  1. 1. Novas formas de “Turismo Residencial” como resposta ao ciclo económico. É indiscutível a apetência natural que Portugal possui para o desenvolvimento do Turismo em sentido lato. O País reúne uma diversidade de recursos naturais, clima, e localização geográfica que permite construir um destino turístico bastante apetecível para os principais mercados emissores mundiais. Está perfeitamente assimilado que o turismo é um dos motores de desenvolvimento económico nacional. Não só por ser uma actividade transversal a vários sectores económicos, como também pela “razoável facilidade” em se constituir um produto turístico com atractividade internacional em praticamente qualquer região do país. Neste sentido o PENT – Plano Estratégico Nacional para o Turismo – foi e está a ser determinante para o desenvolvimento concertado e orientado do produto turístico “Portugal”. Até aqui não acrescentamos nada de novo. Falar da crise económica e da forma como esta condiciona a procura turística do destino Portugal, e claro está, todos os seus sub-produtos turísticos, também não apresenta qualquer novidade. Este tem sido de resto um tema abordado frequentemente para explicar as quebras e diminuição de procura em vários sectores de actividade. O que nos propomos neste artigo, é demonstrar que mesmo em tempos de crise é possível repensar, adaptar e conceber produtos de turismo residencial sólidos, capazes de resistir ao “negativismo” instalado. Não querendo assumir que existe apenas uma forma de superar o actual ciclo económico, é importante salientar que um começo possível poderá passar pela alteração de consciências. A génese da solução encontra-se, como normalmente acontece, na abordagem mais simplista da questão, ou seja, pela criação de um produto turístico (combinação entre recursos naturais, recursos humanos, e experiência proporcionada) adaptado à “vontade” do mercado. Contudo, quando se fala de novos projectos temos que levar em linha de consideração a “vontade” futura do mercado, de modo a precaver o desfasamento temporal entre concepção de produto e materialização do mesmo, evitando deste modo colocar no mercado um produto turístico desactualizado que não responde às expectativas dos clientes.
  2. 2. A visão do turismo como elemento dinamizador da economia nacional para a supressão da “crise” em que nos encontramos, não passa pelo recurso a uma “bola de cristal”, nem pela investigação mesopotâmica na tentativa de inventar a roda, a solução poderá resumir-se ao entendimento profundo dos modelos de negócio já existentes, bem como a sua optimização e adaptação aos produtos turísticos nacionais. Fazer melhor não passa necessariamente por fazer diferente. Melhor passa por tomar consciência do que existe actualmente, entendendo por conseguinte as ramificações e potencial dos modelos actuais. Os projectos de imobiliário turístico em território nacional têm, na sua grande maioria, sido desenvolvidos sob um conceito em tríade de “Hotel - Golfe – Turismo Residencial”. Este conceito tem vindo a ser aplicado em vários destinos nacionais – Algarve, Região Oeste, Litoral Alentejano – tendo havido receptividade por parte dos mercados emissores. Contudo, e sobretudo após o rebentar da bolha imobiliária dos créditos hipotecários de alto risco – subprime – nos Estados Unidos, os projectos constituídos na base referida têm vindo a perder o fulgor de outros tempos. Em certa medida, o perfil, necessidades e exigência dos clientes finais tem vindo igualmente a alterar-se, sendo actualmente muito mais selectivos e cautelosos nas suas decisões, quer de destinos de férias quer de localizações para segunda habitação. Como é que se pode então, constituir um produto turístico apelativo para os clientes finais dentro da rentabilidade expectável por parte dos promotores dos projectos? Uma vez mais, a solução passa pela constituição de um produto turístico dentro das exigências requeridas pelos consumidores, proporcionando-lhes as respostas às suas necessidades. Por outro lado, à que combinar o conceito do produto com o modelo de negócio a instalar, ou seja, as bases e forma como se fará chegar o produto ao cliente final. Nesta questão surgem modelos alternativos de exploração hoteleira e propriedade, tais como os Fractionals, Vacation Clubs, Private Residences Clubs, Buy to Use and Let entre outros, bem como novas tendências de apresentação do produto hoteleiro, como é exemplo a desagregação do alojamento em diversas unidades independentes e fisicamente separadas umas das outras. Assumindo a triologia “Hotel – Golfe – Turismo Residencial”, verifica-se que existe uma oferta muito variada de produtos. Genericamente as combinações dos diversos produtos de alojamento (quartos de hotéis tradicionais, apartamentos, moradias geminadas e vilas isoladas) integradas num espaço harmonioso entre si têm sido designadas por Resorts. Na realidade, tem existido procura para este tipo de produtos, contudo, e tal como se provou no Sec. XIX com a teoria da evolução das espécies, as necessidades dos clientes evoluem,
  3. 3. originando por conseguinte a adaptação dos produtos actuais no sentido de prevalecerem competitivos no mercado. Portugal tem assistido ao desenvolvimento de resorts com uma componente de Turismo Residencial bastante significativa. Esta situação não é pioneira a nível mundial, sendo muito comum sobretudo em destinos exóticos. O surgimento de vilas associadas a serviços de hotelaria deu o mote para o aparecimento de um produto diferenciado, designado actualmente por Hotel Villas. É importante salientar a diferença entre um produto turístico constituído à base de vilas e um conjunto de vilas em ambiente de resort. Enquanto o primeiro, prima pela prestação de um serviço em tudo idêntico aos serviços de um hotel (concierge, chefe de cozinha particular, programa de actividades, mordomo, etc…), o segundo apresenta-se apenas como uma forma de proporcionar alojamento. Começa de facto a surgir um pouco em todo o mundo, especialmente a um nível de serviço considerado de luxo, a oferta de hotéis villas, conceito assente em exclusivo no alojamento proporcionado em villas isoladas contudo gerido de forma centralizada. Como exemplo desta tendência apresenta-se o caso do futuro hotel Four Seasons nas Seychelles. Prevê-se que este empreendimento venha a deixar de parte o hotel propriamente dito. O bloco central deste empreendimento, composto por quartos e suites, será absorvido quando a componente imobiliária do empreendimento abrir no próximo ano, contudo não se perde a filosofia do serviço e orientação para o cliente. Assumindo a constituição de um produto turístico apelativo ao cliente final, é necessário então dar-lhe a forma mais eficaz de o fazer chegar ao seu destinatário final, sem que se perca a componente turística do projecto bem como a sua rentabilidade expectável. É deste modo que surgem modelos alternativos de propriedade e exploração, que apesar de implementados com sucesso noutras partes do globo, ainda não se assumiram como alternativas aos projectos desenvolvidos em território nacional. A tabela seguinte sintetiza as principais características de alguns modelos alternativos de gestão hoteleira.
  4. 4. Timeshare Fractional Ownership Private Residence Club Destination Club Estilo de vida; Férias Motivação Férias Anuais; 2ª Habitação; Investimento; 2ª Habitação; Investimento; Luxuosas em locais restritos; Apartamentos e Villas T3 & Apartamentos e Villas Produto Apartamentos T1 & T2; Apartamentos T1, T2 & T3; T4; Luxuosas; Direito de Propriedade Direito de Propriedade Propriedade Direito de Utilização; Direito de Utilização; compartilhada; compartilhada; Intervalo de USD 10-20k; USD 100-500K; USD 200-350K; USD 350K; Preço MKT Directo; Vendas MKT Directo; Vendas On- MKT Directo; Vendas On- MKT Directo; Vendas On- Venda & MKT remotas e on-site; site; site; site; Custos de MKT inferiores; Propriedades de luxo com Segmentação e Vantagens Volume de Vendas; Margens idênticas ao investimentos mais posicionamento do produto Timeshare; reduzidos; mais definida; Sem valorização do Risco e sistemas de Vendas e Desvantagens Menor volume de vendas; Menor volume de vendas; imobiliário; Marca MKT complexos; determinante; Fonte: Seminário Desafios do Novo Paradigma - 21 de Novembro 2008. Do ponto de vista do consumidor final e numa perspectiva de longo prazo, estes modelos apresentam-se mais flexíveis que tradicional alojamento hoteleiro. De acordo com a RCI – maior companhia de timeshare do mundo – verifica-se que em média o gasto total por pessoa em férias e lazer durante uma vida é inferior num modelo de timeshare em comparação com um modelo tradicional de alojamento. Uma análise efectuada no Reino Unido, mostrou que um britânico com um hábito de férias de duas semanas no estrangeiro, despende em média 39.900 libras durante a sua vida. De acordo com o mesmo estudo, verifica-se que a flexibilidade de um modelo de timeshare, proporcionando as mesmas duas semanas no estrangeiro por um período vitalício, representará uma média de cerca de 15.175 libras. Resumindo, o cliente final obtém as suas semanas de férias no estrangeiro por 1/3 do modelo tradicional. Com esta abordagem pretendemos reforçar a ideia que é possível inovar dentro do sector turístico sem que para isso se constitua um produto totalmente diferente daquilo que conhecemos. É sim necessário responder às tendências e necessidades do mercado, conjugando esta situação com modelos de distribuição mais flexíveis. É neste sentido que as novas formas de propriedade e modelos de exploração, assumem um papel relevante na evolução da oferta turística nacional, criando as condições ao “re-think”, dos modelos actuais combatendo deste modo o estado de espírito – wait and see - globalmente instalado.
  5. 5. Lisboa, 2 de Fevereiro 2009 Gonçalo Garcia Analyst ILM-THR ggarcia@ilm-portugal.com

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