Contratos en particular

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Contratos en particular

  1. 1. CONTRATOS EN PARTICULAR1. DE LA PROMESA DE CONTRATOSirve para prometer cualquier contrato. El objeto es asegurar la celebración de un contrato futuro,constituye una prestación de hacer.Nota: no se asegura el cumplimiento de un contrato sino la celebración de un contratoEs un contrato formal y no consensual porque requiere unas formalidades como ser elevado porescrito.La promesa de contrato es un contrato bilateral y tiene los siguientes requisitos:REQUISITOS:1. ESCRITO: Si no está por escrito no hay contrato2. DESCRIPCIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato prometido tiene que estar escritode tal manera que solo le haga falta su celebración, es decir, tiene que contener los elementosesenciales y accidentales porque las partes se obligan a celebrar el contrato de la forma como seencuentra escrito, por ejemplo: si en el contrato de promesa de contrato no se estipulo un plazono habrá lugar a plazo.Igualmente si es una promesa de contrato en donde el objeto es un inmueble, se tiene quedescribir éste por sus linderos, de lo contrario no hay contrato.3. PERMITIDOS POR LA LEY: Debe tratarse el contrato prometido de aquellos no prohibidos porla ley Porque si el contrato prometido es nulo, extiende la nulidad a la promesa de contrato, sinimportar que el objeto y la causa en éste sea lícita, en la medida que si hay ilicitud en el contratoprometido pasa a ser nulo la promesa de contrato4. TIEMPO, MODO Y LUGAR: deben especificarse las circunstancias de tiempo, modo y lugar,condición y plazo en el que el contrato futuro tendrá que celebrarse. En el contrato de promesa decontrato se puede dar la condición, pero, si la condición no se da, deja de existir la promesa y enconsecuencia el contrato futuroLa condición implica nulidad cuando es meramente potestativa del deudor, es decir, solo esvoluntad del deudor.EFECTO: Cuando se celebra el contrato futuro el contrato de promesa queda extinguido y ya nose puede ejecutarRECILIACIÓN: Es un acuerdo recíproco para modificar o extinguir el contrato de promesa.Cuando se da la reciliación en el contrato de promesa de contrato se extingue.2. CONTRATO DE COMPRAVENTACONCEPTOEs el contrato en virtud del cual una parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y la otra seobliga a pagarla en dinero. El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como ―elcontrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero‖ELEMENTOS ESENCIALESLos elementos esenciales son la cosa cuya tradición es obligada y el precio en dinero que sepaga por ella.Por lo que surge que el contrato de compraventa es el título y no el modo; en el contrato decompraventa emana la obligación de tradir y la obligación de pagar el precio, y el modo loconstituye la tradición.Con el simple acuerdo entre la cosa que se va a tradir y el precio que se va a pagar se entiendeperfeccionado el contrato; a menos, que se trate de aquellos bienes que exigen escritura pública;es decir, si no se paga el precio, sigue existiendo compraventa, si no hay tradición sigueexistiendo compraventa, aunque es una compraventa inconclusa, porque no es elemento esencialel pago ni la tradición sino el consentimiento de las partes entre lo que se entrega y lo que sepaga.Nota: Cuando no hay pago en dinero sino que se paga con otro bien hay permuta
  2. 2. Cuando se paga en dinero y en bienes hay un contrato mixto de compraventa y de permuta, perosi es mayor el valor en dinero se aplican las normas de la compraventa, y si es mayor el valor delbien se aplican las normas de la permuta.Tradir y pagar el precio, no son las únicas obligaciones que nacen de la compraventa tambiénestán, pagar los gastos de escrituración, la entrega…CARACTERÍSTICASEs bilateral: existen dos partes y prestaciones recíprocas para las partes contratantes; elvendedor se obliga a entregar la cosa, y el comprador a pagar por esa cosa una suma en dinero.Es consensual: Por el simple consentimiento de las partes se perfecciona a compraventa. Lacompraventa se perfecciona y se reputa perfecta desde el momento en que las partes hanconvenido en la cosa y en el precio. (Art. 1857 CC.). Excepciones, es decir, casos en que essolemne, como la venta de bienes inmuebles y servidumbres, de derechos de herencia, etc.Es onerosa: ambas partes pretenden una utilidad gravándose recíprocamente.Es principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación y subsistencia.Es nominado: El Código Civil define y regula esta clase de contrato.Es de ejecución instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y elprecio, el contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse. El hecho de que la cosa no seaentregada en el mismo momento del perfeccionamiento del contrato, o el precio sea cubierto porcuotas o con posterioridad, no quiere significar que se convierte en un contrato de tracto sucesivo,por cuanto el contrato se cumple en un solo acto, aun cuando las prestaciones estén sometidas auna regulación periódica.Es de libre discusión: Reviste de oportunidades para discutir los alcances, formas,condiciones del acto. El vendedor señala la cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puedeconvenir de otra manera, mediante el principio de libre discusión.REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA DE LA COMPRAVENTA1. CAPACIDADEn el contrato de compraventa la capacidad se determina por la aptitud del derecho para comprary vender. El Art. 1504 del CC. Preceptúa ―además de las incapacidades mencionadas hay otrasparticulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas paraejecutar ciertos actos‖, a esto se le denomina incapacidades especiales. Las incapacidadesespeciales se clasifican en:- En razón del parentesco y del vínculo matrimonial: en la actualidad no existe incapacidadalguna, por motivo de nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles comoinmuebles. La venta entre padre e hijo de familia, o sea el que todavía se encuentra bajo la patriapotestad y, por ende, no se ha emancipado, produce nulidad absoluta. Esto significa que los hijosemancipados,o sea, los que no están sometidos a la patria potestad pueden celebrar válida y librementecontrato de compraventa con sus padres. Excepción: el hijo menor adulto, todavía no emancipadocompletamente, puede realizar compraventa con su padre, cuando se desprende del goce de supeculio profesional o industrial.- En razón del vínculo legal o convencional.El Art. 1854 del CC. se les prohíbe a los funcionarios públicos comprar los bienes públicos oparticulares que se vendan pos su ministerio. Esta incapacidad acarrea nulidad absoluta.A los guardadores –tutores y curadores- no les lícito comprar parte alguna de los bienes de suspupilos. Para adquirir bienes muebles pueden obtener la autorización de otros tutores que no estéimplicados en el contrato, o por el juez. En tratándose de Bienes inmuebles la prohibición es total.
  3. 3. - En razón de las convenciones internas y externas del Estado colombiano. Ley 39 de 1918 ―losgobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la República, pueden adquirir enpropiedad o construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva legación,siempre que declaren que la República gozará en la misma materia del derecho de reciprocidad‖.Es una prohibición a nivel de gobierno no de las personas.La segunda está en el artículo 5º del Decreto Extraordinario 1415 de 1940 que dice ―Los terrenosbaldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas,solo podrán ser adjudicados a colombianos de nacimiento. Los terrenos baldíos adquiridos deconformidad de este artículo, no podrán ser traspasados a extranjeros‖2. CONSENTIMIENTOEs la expresión de la voluntad de las partes acorde con el objeto y precio. No debe adolecer deninguno de los vicios enunciados en el Art. 1508 del CC., o sea: Error, fuerza y dolo.3. OBJETOSon la cosa y el precio; Es decir sobre lo que recae el contrato de compraventa; si falta la cosa elcontrato es inexistente. Se requiere:-Que la cosa esté en el comercio y que sea susceptible de comprada y vendida, es decir, todaslas cosas comerciales se pueden vender. Las que están fuera del comercio no son susceptiblesde venta válida. Por ejemplo cuando se trata del derecho de alimentos o de las cesantías existeuna teoría que predica que están en el comercio, pero mueren con el primer destinatario, es decirestán en el comercio pero no son susceptibles de ser comprado y vendido- Que la cosa exista o se espere que exista, admite la posibilidad de que la cosa, al momento decelebrarse el contrato, no exista pero que llegue a existir.- Que la cosa sea determinada y singularizada, No basta que la cosa exista o se espere queexista; se necesita su determinación. Si la cosa no es conocida por las partes, pero puede queexista realmente, no hay objeto en la compraventa. Por que la existencia no es supuesto único, serequiere expreso señalamiento. El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o géneroy cantidad. Si se vende un animal, sin señalar que clase de animal, no hay contrato, porque elobjeto no está determinado.4. PRECIOEl precio tiene que ser en dinero, se hace la especificación por que el precio y dinero sondistintos, en la medida que el precio puede darse tanto en dinero como en especie; sin embargoel legislador permite que sea en dinero o en especie siempre que lo que se paga en especie seainferior o igual de lo que se paga en dinero, de lo contrario se hablaría del contrato de permuta.El precio tiene que ser determinado y determinable. Es requisito de la cosa que este en elcomercio lo que significa que la cosa sea avaluable de tal forma que es posible determinar elprecio cuando no se encuentra determinado; es decir, cuando existe el simple compromiso depagar el precio en dinero por la cosa que se va hatradir ya hay precio a pesar que no estádeterminado Si falta el precio, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurídico.El precio debe ser real y serio, significa que no sea simulado ni irrisorio. Que sea real significa queel convenido en el contrato es el que paga el comprador al vendedor. Que sea serio, se refiere, aque sea equivalente a la cosa vendida5. CAUSAPuede ser la que determinen las partes o una causa presunta; esta causa presunta consiste envender o adquirir una cosa útil.6. FORMALIDADESEl contrato de compraventa es un negocio consensual pero por excepción es formal cuando setrata de bienes sujetos a escritura pública, es decir, de bienes inmuebles.REQUISITOS ADICIONALES - GASTOS DE LA COMPRAVENTAEs un requisito para que exista y sea válida la compraventa y se da en aquellos contratos quenecesitan de formalidades.
  4. 4. (Art. 1862 CC) Todos los gastos en la compraventa se presumen que serán divididos entre elvendedor y el comprador, a menos, que las partes pacten algo distinto. Cualquier gasto adicionalcorre por cuenta de quién se beneficia, salvo que las partes estipulen algo diferente; por ejemplo,los gastos de registro los asume el vendedor en la medida que su obligación es la de tradir, y alpagar los gastos de registro se está liberando de la obligación.Nota: El 4*1000 no es un gasto de la compraventa.COMPRAVENTA DE COSA EMBARGADAEl bien embargado no puede ser objeto del contrato de compraventa, ya que existe objeto ilícito,pues el bien embargado se caracteriza por estar fuera del comercio.Solo es posible por medio de una autorización del juez con cargo de que el comprador deposite elprecio a nombre del juzgado, el embargo se levanta con ese fin y el juzgado actúa como diputadopara recibir; es decir, legitimación para recibir a nombre del acreedor.COMPRAVENTA DE COSA AJENAEl artículo 1871 del CC. Consagra que la venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de losderechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo. La ley sindesamparar los derechos del verdadero dueño, permite que la cosa sea vendida por un tercero,porque la compraventa en nuestro sistema no transfiere la propiedad.El contrato en sí, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueño, no habrátransferencia del dominio. Para que ésta se realice requiere del modo, es decir, la tradición.Si el vendedor no es dueño de la cosa vendida no se pude hacer la tradición por cuanto no tienela facultad suficiente y necesaria para transferir el dominio, aun cuando tenga la intención.El vendedor, al disponer de una cosa de un tercero a título de compraventa, no hace más queobligarse para con el comprador a entregarle el objeto vendidoEn la compraventa de cosa ajena, el vendedor lo único que hace es la entrega y no latransferencia de dominio, y el verdadero propietario puede perseguir el bien instaurando unaACCION REIVINDICATORIA que tiene un término de cuatro años para que el comprador ledevuelva el bien.El comprador en el traslado de la demanda debe vincular al proceso al vendedor ejerciendo laacción de defensa. El vendedor entra al proceso defendiendo la cosa que vendió, por ejemplopuede decir que lo adquirió por prescripción o puede comprarle el bien al verdadero propietarioconvirtiendo la entrega en una tradición.
  5. 5. Cuando pasan los cuatro años, sin que se haya interpuesto la acción reivindicatoria, el vendedorqueda liberado, y aquí el cumplió con la obligación en la compraventa, no la de tradir sino la deentregar, lo mismo sucede cuando el vendedor no es llamado al pleito. De donde se deducen quelas obligaciones principales de la compraventa son la tradición o la entrega.Si el verdadero propietario recupera el bien el comprador puede ejercer la acción deRESTITUCIÓN DE PRECIO más la indemnización de perjuiciosOBLIGACIONES DE LAS PARTESA. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:1. LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR O TRADIR LA COSALa obligación de entregar se entiende como la obligación de dar- Cuando se trata de bienes muebles se tiene que hacer la entrega- Cuando se trata de bienes inmuebles se tiene que hacer la inscripción del título en la oficina deregistro y la entregaLa obligación de entregar se cumple colocando al comprador en la posibilidad física de laexplotación útil de la cosa, es decir, poner la cosa en manos y en poder de su nuevo propietariopara que este pueda ejercer sobre ella la posesión material.La tradición es el elemento fundamental para cumplir la obligación de dar, ya que es mediante latradición que se realiza la transferencia del dominio. Esta se debe hacer de acuerdo a las normaspropias de, consagradas en el Titulo VI del libro segundo del Código Civil. Tratándose de bienesinmuebles, la tradición se efectúa mediante la inscripción del titulo en la oficina de registros deinstrumento públicos (Art. 756 CC.). Cumplido esto, queda pendiente la entrega material de lacosa. En Sentencia de casación civil de 20 IX, 1970, dijo la Corte Suprema de Justicia ―el pago delas obligaciones de dar se cumple por el modo de la tradición. Si la cosa es inmueble, la tradiciónse hará por la inscripción del título en la Oficina de Registro. Tratándose de muebles, la tradiciónse efectúa al mismo tiempo que la entrega‖.En caso de bienes muebles deberá hacerse la tradición de acuerdo con las normas de los Art.740 y 754 del CC. Donde es preciso que haya por una parte la facultad y la intención de transferirel dominio y por la otra la capacidad y la intención de adquirirlo. Y que quien hace la tradiciónemplee uno de estos medios:- Mostrar la cosa al adquirente.- Permitir la aprehensión material.- Entregarle las llaves de donde esta guardada. Etc.CONSERVACIÓN DE LA COSA:Una vez perfeccionado el contrato con el acuerdo de voluntades sobre precio y objeto o con lassolemnidades exigidas esa sobre el vendedor la obligación de conservación, que se satisfacescon la realización de aquellos actos de cuidados necesarios para mantener la cosa, por lo menos,
  6. 6. en el estado en que se encontraba al momento de perfeccionarse elcontrato, cuando se trata decuerpo cierto.El art. 1605 C.C. establece que la obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta esuna especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so pena depagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir. Y el Art. 1606estipula que la obligación de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el debidocuidado. En consecuencia debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en la conservación;responde, en consecuencia, de la culpa leve y del dolo ( Art. 63 y1604 CC).El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y solo seráresponsable del dolo o la culpa grave si el comprador se constituye en mora de recibir, como lodispone el Art. 1883 del CCLUGAR DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA:Como regla general se maneja el principio de autonomía por el cual las partes acuerdan y puedenseñalar el lugar donde debe hacerse la entrega sin importar el lugar donde se haya celebrado elcontrato.Pero si las partes no acuerdan expresamente el lugar donde debe cumplirse la entrega, elArt. 1646 del CC. la entre debe hacerse en el lugar donde existía la cosa al momento de lacelebración del contrato, cuando se trata de cuerpo cierto.Tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto, la entrega se hace en el domicilio delcomprador, en materia mercantil; y en el domicilio del vendedor en materia civil.¿QUE SE DEBERÁ ENTREGAR?Se entrega estrictamente lo que fue objeto del negocio. El Art. 1884 establece que el vendedoresta obligado a entregar lo que reza en el contrato, la entrega debe ser de acuerdo a lo previstoen el acto jurídico y en el estado en que se encontraba la cosa al momento de superfeccionamiento.MOMENTO DE LA ENTREGA:El Art. 1882 del CC. Prescribe que la entrega deberá hacerse inmediatamente después delcontrato o en la época prefijada en él, señalando así el momento de la entrega.Así, si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo estipulado o inmediatamente despuésde celebrado INCUMPLE el contrato.RIESGOS DE LA COSA VENDIDAQUE SUCEDE LUEGO DE CELEBRADA LA COMPRAVENTA SIN QUE EL VENDEDOR NOHAYA HECHO LA TRADICIÓN.El vendedor realizó el contrato y se queda con la cosa, puede suceder:COMPRAVENTA CIVIL:Si se pierde la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, la pérdida la sufre el comprador, en lamedida que existe una norma compensatoria que señala que como principio general:“cuando el comprador se encuentra en mora de recibir, los riesgos sobre el bien los asume elcomprador, si es el vendedor se encuentra en mora de entregar los riesgo sobre la cosa losasume el vendedor”.Excepciones:1. Cuando la cosa es de género no se aplica el principio debido a que la cosa no perece2. Cuando se trata de un negocio condicionado, mientras se mantenga la condición el riesgo de lacosa es para el vendedor3. El riesgo del cuerpo cierto cuyo cuerpo se deba los asume el comprador, salvo que el deudorse constituya en mora4. El riesgo del cuerpo cierto los asume el comprador salvo que el deudor se haya comprometidoa entregar la misma cosa a dos personas por obligaciones diferentes y siempre y cuando la cosasea de especieSi el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligación del deudorsubsistepero varía de objeto, es decir, es obligado al precio de la cosa y a la indemnización de perjuicios;
  7. 7. sin embargo, si el deudor (vendedor) está en mora y el cuerpocierto perece por caso fortuito quehabría sobrevenido en dicho cuerpo en cabeza del comprador solo estará a cargo del vendedor laindemnización de perjuicios por moraEn materia mercantil. Si el vendedor tiene la cosa y no la ha entregado el caso fortuito y lafuerza mayor lo sufre el vendedor, salvo que el comprador esté en mora de recibir.2. GARANTÍASignifica que la cosa sea útil, y que la posesión del comprador sea pacífica. Además detransferirle el dominio, el vendedor está obligado a proporcionarle al comprador una posesiónpacífica y útil de la cosa vendida y comprometerse a indemnizarle de los daños y perjuicios, en elcaso en que esta promesa no tuviere realización.Pacifica en cuanto, debe el mismo abstenerse de perturbar la posesión del comprador yampararlo contra perturbaciones procedentes de terceros que pretendan tener derecho a la cosa.Útil, en cuanto a que la cosa debe servir materialmente para el fin a que esta destinada según sunaturaleza.Se puede presentar dos situaciones:A. Vicios de hecho de la cosa: Vicios redhibitoriosB. Vicios de derecho de la cosa: Eviccióna. VICIOS REDHIBITORIOSArt. 1914: “concepto de la acción redhibitoria: se llama acción redhibitoria la que tiene elcomprador para que se le rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los viciosocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”. Ejemplo: Comprarunapartamento que tiene grietasREQUISITOS1. El vicio tiene que ser oculto: Significa que el comprador no lo haya visto o que no se hayapodido ver. Esta posibilidad de verse depende de las calidades del comprador y de la calidad delvicio.EL VICIO ES OCULTO en la medida que no lo haya podido ver el comprador porque estabaoculto, y que no se haya podido ver no obstante las calidades del comprador2. Que el vicio tenga causa anterior al contrato: Que el vicio sea anterior al negocio porejemplo: cuando se compró un apartamento, posteriormente aparece una grieta, que no existía almomento de la compra; pero al momento de la compra existía una falla en la estructura que es laque ocasiona posteriormente la grieta.3. Que el comprador no haya comprado a sabiendas o que haya renunciado a la AcciónComprar a sabiendas: Asumir los vicios en el estado en que se encuentran al momento de lacompraRenunciar a la acción: Que a través de un pacto el comprador haya renunciado a la acciónredhibitoria.EFECTOS:Si los anteriores presupuestos se dan el comprador tiene dos derechos que no se pueden ejercersimultáneamente pero el tiempo para ejércelos corres simultáneamente para ambos.1. DERECHO A PEDIR LA RESCISIÓN DEL CONTRATO2. ACCIÓN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIO1. DERECHO A PEDIR LA RESCISIÓN DEL CONTRATORESCISIÓN: Significa extinción del contrato por vicios en su estructura; se diferencia del laresolución y la resiliación ya que la resolución es la extinción del contrato por incumplimiento y laresiliación es la resolución del contrato por acuerdo.En la rescisión no hay interés en continuar el contrato y se pide al juez que extinga el contratoLA ACCIÓN DE RESCISIÓN ES IGUAL A LA ACCIÓN REDHIBITORIALa acción de rescisión tiene un término de prescripción para bienes muebles de 6 meses y parabienes inmuebles de 1 año, estos términos corren después de haber celebrado el contrato yrealizado la entrega.
  8. 8. El requisito fundamental para exista la redhibición es que se trate de un vicio que inhiba la utilidadde la cosa al punto que de haberlo conocido el comprador no hubiese contratado olo habría hechopor un valor inferior.2. LA ACCIÓN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIOCon ésta acción se pretende una rebaja en el precioTiene un término de prescripción para bienes muebles de 1 año y para bienes inmuebles de 18meses; éste término comienza a correr desde el momento de celebración del contrato y que sehace la entregaEn materia COMERCIALLa redhibición se conoce como la garantíaGARANTÍA: Término establecido por el comerciante o por la ley para que cuando hagapresenciael vicio, se tenga la posibilidad de reclamarseCualquiera que sea el término de la garantía ella solo se puede ejercer 30 días siguientes a lapresencia del vicioPor ejemplo cuando se compra un electrodoméstico y se daña el último día de la garantía, elcomprador tiene 30 días para reclamar frente a ese vicio; si éste tiene dos vicios y se prueba queel primero ocurrió hace 10 meses, éste se tendrá que pagar por el comprador, porque ya paso eltiempo para hacer el reclamo y la garantía sólo cubrirá el segundo vicio.Si no se otorga garantía se entenderá que es por 2 años, porque no otorgar garantía es guardarsilencio ante la garantía.Cuando se trata de una compraventa de repuestos, estos no tienen garantía por su naturalezapero si uno compra un televisor en un san Andresito y no se da la garantía, la ley suple el vacío ydice que es de dos años.b. EVICCIÓNConsiste en la persecución de la cosa por un tercero que alega un mejor derechoSe trata cuando un tercero demanda al comprador, éste comprador tiene los derechos que leconcede la evicción siempre y cuando la persecución del tercero acaezca dentro de los 4 añossiguientes de celebrado el contrato (término de prescripción) éste tercero persigue el bien a travésde la acción reivindicatoriaEl comprador tiene dos derechos en donde si no se ejerce uno, no se podrá ejercer el otro1. derecho de defensa: Posibilidad que le asiste al comprador de llamar al vendedor para suresarcimiento, este derecho prescribe en el término del traslado de la demanda; el compradorpuede llamar al pleito y no procede el llamamiento en garantía.El vendedor tiene la obligación de intentar defender la cosa por ejemplo cuando sucede lacompraventa de cosa ajena el vendedor podrá comprar la cosa o alegar la prescripción, si elvendedor cumplió con el deber.Si la cosa resulta evicta es decir cuando el juez acoge la pretensiones del la demanda, esarrebatada al comprador, nace para el comprador la segunda acción o derecho.2. acción de restitución de precio más la indemnización de perjuicios: Esta acción se dasiempre y cuando el comprador haya ejercido la defensa llamando al vendedor al pleito, estaacción tiene un término de prescripción de 10 años a partir de la evicción.Con ésta acción se pretende devolver el precio más la indemnización de perjuicios, en el preciose incluye lo que se pagó por la cosa y el mayor valor de la cosa en el tiempo en que fueentregada y el tiempo en que fue evicta.Por ejemplo cuando se compro un apartamento por $100.000.000, durante el tiempo en que fuearrebatada el precio se incrementa a $150.000.000; Dentro del precio que se pretende restituirestará los $50.000.000 de incremento.Igualmente; las costas legales del contrato de compraventa que hubieren sido satisfechas por elcomprador: ejemplo. Los gastos realizados por el comprador tales como estudio detítulos,elaboración de minutas, derechos de notariado y registro, etc. Los cuales deberán
  9. 9. serreembolsados íntegramente por el vendedor. Es una sanción por que no se puedeperjudicar elcomprador con los actos donde el único responsable es el vendedor.La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda: escon relación a los gastos para la comparecencia del proceso que se puedan ampliar si elcomprador continua interviniendo en el juicio.El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir:La acción por evicción se extingue1. Cuando no se ejerce la acción de defensa2. Cuando el vendedor y el comprador concilian o se somete a transacción o arbitramento con eldemandante3. Cuando se ha renunciado a ella4. Cuando la venta se hace por ministerio judicial (remate)5. Cuando se compra a sabiendas por ejemplo como quien compra a sabiendas de que es ventade cosa ajena.CARACTERÍSTICAS DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO:Es indivisible: en cuanto a que la defensa no se puede dividir cuando son varios los herederoso varios los vendedores, por tratarse de una obligación de hacer no se puede dividir. El amparo esuno solo.Además de la defensa, se requiere el pago de precio y de la indemnización, en este caso se hacedivisible la acción y cada heredero compromete su responsabilidad de acuerdo con su cuotahereditaria.Es de orden privado: las partes, al declarar la voluntad de comprar y de vender, pueden pactar,expresamente, la exoneración al vendedor de la obligación de sanear la evicción de la cosa, perono se le exime de la obligación de restituir el precio recibido. Es decir que siendo renunciable sepuede concluir que es de orden privado, solo el interés patrimonial de los otorgantes estácomprometido.Es exigible de todos los vendedores: El hecho de poder exigir de un tercer vendedor, esconferir una especie de garantía Per-Saltum, para lograr el saneamiento de la cosa Evicta.SANEAMIENTO PARCIAL:Cuando la evicción solo recae en una parte de la cosa vendida y no en su totalidad.- Si la parte afectada no es de la magnitud necesaria para afectar el aprovechamiento útil ynormal de la cosa. El comprador podrá exigir el saneamiento de la evicción parcial.- Cuando la parte Evicta es tal que ha de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella. Elcomprador podrá exigir la rescisión de la venta y el comprador está obligado a restituir alvendedor la parte no Evicta y el vendedor, además de restituir el precio, abonara el valor de losfrutos que el comprador hubiere sido obligado a entregar con la parte Evictay cualquier otroperjuicio que de la evicción resultare al comprador.PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN:La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años contados desde la entrega de lacosa. Si durante este término el comprador es demandado por persecución de un tercero, deberádenunciarle el pleito al vendedor dentro del mismo término que tiene para contestar la demanda,lo que cualifica el término de prescripción inicialmente anotado.Denunciado el pleito, independientemente de que el vendedor ejerza una defensa efectiva, si lacosa resulta Evicta goza de diez años para demandar por vía ejecutiva o veinte años para acudira la acción ordinaria.B. OBLIGACIONES DEL COMPRADORPrincipal- pagar el precioAccesorias:
  10. 10. - pagar los gastos de la compraventa- recibir- llamar al pleitoLa obligación de pagar el precio consiste:- Pagar lo acordado- Si no quedó establecido se acude a un perito para pagar el justo precio- Se tendrá que pagar en el lugar acordado o donde se entregó la cosaDEPOSITO DEL PRECIOEs la posibilidad que le asiste al comprador para depositar el precio cuando es perturbado en laposesión de la cosa por una causa anterior a la celebración del contratoEjemplo: Ya se realizó la compraventa pero la tradición se encuentra condicionada y sucede elembargo y secuestro del bien, en éste momento el comprador todavía no ha realizado la totalidaddel pago, entonces el comprador puede acudir al banco agrario, banco oficial, pagando lo que sedebe con la condición de que éste dinero no se entregara al vendedor hasta que cese laperturbación. No requiere la intervención judicial, es un pago condicionado, no requiere lanegativa del acreedor, por esto no se puede decir que es un pago por consignación aunque en suforma si lo seaLa razón del depósito del precio es que se le dé la oportunidad al comprador de cumplir con suobligación y poderle exigir la obligación al vendedor.CLÁUSULAS ESPECIALES DENTRO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA1. COMPRAVENTA A PRUEBACuando se vende a prueba se entiende que no hay contrato, porque su perfeccionamientodepende de la declaración posterior del comprador de que le agrada la cosa de que se trata;producida esa manifestación posterior de aceptación se logra el perfeccionamiento.La entrega de la cosa será condicionada y la tradición será una condición suspensiva negativa.El desgaste natural de la cosa lo sufre el vendedor siempre y cuando no se haya pactado otracosa. Si el bien se ha utilizado para obtener un beneficio propio y no para probarlo habrá unenriquecimiento sin causa.Mientras que se produce esa manifestación de aceptación los riesgos los asume el vendedor, porcuanto el comprador ni es dueño ni es acreedor de la cosa; pertenece al vendedor y por esoperece para este, (Art. 1879 CC).2. PACTO DE RETROVENTAArt.: 1939 ―Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosavendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto deésta estipulación lo que le haya costado la compra‖Cuando existe éste pacto el contrato queda condicionado porque consiste en darle la opción alvendedor de acogerse a las condiciones pactadas y en el tiempo estipulado extinguir el contratopor la acción resolutoria.CONDICIÓN RESOLUTORIA: Esta condición se refiere a un hecho futuro e incierto que extingueel contrato hacia el futuro; consiste en que si se dan las circunstancias pactadas y el vendedor seacoge a ellas el contrato queda extinguidoDentro de las condiciones está la de devolver el dinero en las condiciones estipuladas por eldeudor implicando que el contrato deja de existir; y se tiene que devolver la cosa vendida. Lo quese devuelve es el dinero sin intereses.El término de prescripción del pacto de retroventa son 4 años si no se estipula tiempo alguno porlas partes, sin embargo no podrá sobrepasar de éste término; en los bienes de vivienda de interéssocial son 5 añosNota. El pacto de retroventa no es susceptible del deudor3. PACTO AL MEJOR POSTOR
  11. 11. Es el pacto a mejor comprador. Se pacta que si dentro del término estipulado que no puedesuperar al año, aparece un mejor comprador; es decir una oferta seria de pagar a un mejor precio,se tendrá resuelta la compraventa a menos que el comprador supere o iguale laoferta.Se trata de una oferta condicionada a que aparezca un mejor comprador serioEs útil frete a las cosas de difícil venta, en las que por facilitar su realización el vendedor rebaja elprecio a espera que en el término que no puede superar de un año, aparezca un mejor oferente.No cabe la lesión enorme porque las condiciones del contrato así lo exigen4. PACTO COMISORIOEl pacto comisorio es en virtud del cual se establece que si no se paga el precio en el tiempoconvenido se entenderá resuelta la compraventa. Art. 1935El pacto comisorio puede ser:- Simple: Cuando no opera de ipso facto- Cualificado: Cuando opera de ipso facto.Con el pacto comisorio calificado en la doctrina francesa se evita ir al proceso ordinario; sinembargo en el código civil a pesar de ser un pacto comisorio cualificado el comprador tiene laopción de que si dentro del término de 24 horas a la notificación de la demanda paga el precio setendrá por cancelada la obligación.5. PACTO DE RESERVA DE DOMINIONo se condiciona la compraventa, se establece que el vendedor se reserva el dominio hasta quese cancele la totalidad del precio.El vendedor puede ejercer la acción reivindicatoria en la medida que el todavía conserva eldominio cuando el comprador no paga el precioCuando es un bien inmueble y queda registrado, quien vaya a comprar el bien, compra con lacondiciónCuando es un bien mueble como no requiere la inscripción el original adquirente lo podría vender,por tanto si se pierde la cosa ya no procede la acción reivindicatoria de dominio sino la acciónreivindicatoria del precio.COMPRAVENTA POR CABIDASignifica comprar cuerpo cierto, es decir cuando se especifica cuantos objetos hay, cuantosmetros, cuando se compra por espacios, todo lo que se pueda cuantificar.En ésta venta cabe el error y el límite es del 10% ya sea por menos o por más; en ninguno de losdos casos se podrá pedir la invalidez del contrato, solo se podrá pedir la rebaja o el aumento delprecio.Cuando hay bienes que no pueden completarse, por ejemplo se venden 20 hectáreas pero seentregan 18 hectáreas; no se puede pedir que se le entreguen las faltantes porque se compró enespecie, lo único que se puede pedir es que se devuelva el dinero por éstas, de lo contrario secorrería el riesgo de modificar propiedades ajenasNota. No hay reclamo a cabida porque esta se convierte en una mera descripción del bien y no enun compromiso frente a sus medidas.Con relación a la venta por cabida pueden darse dos situaciones principales:1. Que la cabida real no sea igual a la declarada en el contrato. En este caso puede presentarse:a. Que la diferencia por más o por menos no sea mayor del 10% de la cabida declarada en elcontrato. En este caso las partes deben ya sea aumentar el precio cuando la cabida es mayor(pero dentro de la proporción aludida), o devolver el exceso si la cabida real es inferior.b. Que la cabida supere el 10% de la cabida real. Aquí, puede el comprador a su arbitrio, solicitarla entrega del faltante o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato, en cuyoevento podrá exigir la indemnización de perjuicios.Es importante mencionar que esto opera en los casos en que la cosa no sea de género.El Art. 1890 dispone que las acciones que se originan en las ventas por cabida prescriban al cabode un año contado a partir de la entrega. Entendiendo a la entrega con el acto material y no con elacto jurídico de las inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.
  12. 12. 3. CONTRATO DE PERMUTAEl contrato de permuta se rige por las normas de la compraventa, es decir tiene las mismascaracterísticas de ésta; salvo lo que se oponga a ella específicamente lo relacionado alpecio yaque la permuta en su esencia es el ―contrato en que las partes se obliganmutuamente a dar unaespecie o cuerpo cierto por otro (Art. 1955)”; salvo que se trate de un negocio mixto donde hayabien y precio siempre y cuando aquel sea superior.ConceptoEl artículo 1955 del C.C. define la permutación como ―el contrato en que las partes se Obliganmutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro‖.Esta definición no abarca la noción general del contrato por cuanto trata de limitar los alcances delnegocio a la obligación de cambiar un cuerpo cierto o especie por otro, excluyendo otros derechosy otras cosas; ya que por lo general lo que se cambia es el derecho de propiedad que cadapermutante tiene sobre la cosa; pero bien podría ser lapropiedad de una cosa la que se cambiepor un derecho real diferente, ya que puede permutarse la propiedad de una cosa universal osingular, por derechos hereditarios; los de la clientela o goodwill, por un crédito hipotecario, etc.Es por ello que se debe definir el contrato de permuta por el cual las partes se obligan a entregarrecíprocamente una cosa o derecho.Características:a. Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre las cosas a cambiarse ysolemne por excepción; ya que el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento, exceptoque una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesiónhereditaria, en cuyo caso será necesaria escritura pública. Art. 1956 C.C.b. Es Bilateral: Hace nacer obligaciones o prestaciones reciprocas para las partes, entregar unacosa o un derecho por otro.c. Es Oneroso: Ambas partes persiguen una utilidad, gravándose cada una de las partes enbeneficio de la otrad. Es Conmutativo: Por cuanto a las obligaciones que apareja se miran como equivalentesconociéndose los alcances de las prestaciones.e. Es Principal: subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención.f. Es de ejecución instantánea: perfeccionado el contrato se debe ejecutar en las condicionesconvenidas, sin que se vayan surtiendo obligaciones sucesivas.g. Es Nominado: tiene dentro de nuestro estatuto civil una calificación y un desarrollo propios auncuando se rija, en general, por las reglas de la compraventa.h. Es De Libre Discusión: las partes convienen, con plena libertad, en el cambio, sin mediar actosde adhesión.i. Es Aleatorio Por Excepción: como en el evento de un cambio de una cosa por una cosecha, queconstituye una prestación incierta de ganancia o perdida.Aplicación De Las Reglas De La Compraventa A La Permuta O Cambio.El principio general de la aplicación es que ―se aplicaran todas las reglas que no le seancontrarias a su naturalezaLa capacidad exigida para la compraventa es la misma que se necesita para la permuta, de ellose infiere que las incapacidades especiales para vender o comprar subsisten para permutar; y dela misma manera que se subsanan dichas incapacidades, especialmente las que requierenautorización especial se subsanan en el caso de la permuta. Estas normas se deducen delartículo 1957 del C.C.La figura de lesión enorme tiene cabida en la permuta cuando una de las cosas que se cambian oambas son inmuebles, ya que el precio, que es el patrón para señalar el desequilibrio de lasprestaciones, se precisa con el valor de los derechos que se truecan. Alhaber un inmueble en elnegocio es pertinente la aplicación de la lesión enorme de la compraventa.
  13. 13. La acción resolutoria también tiene vigencia en la permuta, considerando que el incumplimientoen la entrega de una de las cosas o derechos permutados, produce o permite el rompimiento delvínculo jurídico mediante la resolución del contrato e igual que la figura del desistimientoTambién se aplican a la permuta las reglas expuestas sobre el cumplimiento de la obligación deentrega de las cosas permutadas; sobre garantía de los vicios ocultos de las cosas cambiadas:sobre garantías de los vicios de derecho.La figura de la venta por cabida no se podrá aplicar cuando se cambie un inmueble rústico porotro o por otra cosa o derecho y se hace en consideración al cuerpo cierto. La Corte en Sentenciade Casación de 14 de abril de 1942 dijo, ― Los contratantes comprometiéndose a dar un cuerpocierto por otro no se sabría y sería imposible apreciar como se aumenta el precioproporcionalmente cuando la cabida real fuere mayor que la declarada, por que ya se ha visto queen el contrato de permuta no hay precio en el sentido de que esta palabra se comporta en elcontrato de compraventa, es decir una cantidad de dinero susceptible de aumentarse odisminuirse. Tampoco se ve la manera de rebajar o aminorar la extensión superficiaria, en quécantidad, de uno de los cuerpos ciertos que se permuta cuando el otro cuerpo no ha podido serentregado por linderos especificados en el respectivo contrato de permuta‖.Permuta con saldo en dinero:Una de las partes permutantes puede recibir o dar un saldo en dinero, cuando las cosas noson de igual valor. sobre el particular establece el art. 1850 del C.C. ―cuando el precioconsiste parte en dinero y parte en otra cosa , se entenderá permuta si la cosa vale masque el dinero; y e venta en el caso contrario‖.Si el dinero y la cosa son de igual valor, caso no regulado por este artículo debeentenderse que se trata de una venta.48Permutación comercial:En el Código de Comercio la permuta es tratada en los artículos 1905 cuando señala―cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si lacosa vale mas que el dinero y venta en caso contrario‖. Y en el articulo 910 que preceptúaque ―Las disposiciones relativas al compraventa se aplicarán a la permutación en todo loque no se oponga a la naturaleza de ese contrato‖.Permutación en la contratación estatal:El decreto 222 de 1983, articulo 143, las entidades de derecho publico pueden adquirir atitulo de permuta los bienes inmuebles que requieran para su funcionamiento. Tambiénpueden darse bienes inmuebles en pago de los que se adquieren.La ley 80 de 1993 establece que la permuta se celebrara en todos los casos en que lasentidades cambien cosas muebles e inmuebles.4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTODefiniciónEn el derecho romano se conoció bajo el concepto de la locatioconductio, la cesión para elgoce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra, mediante unaremuneración o renta.En la actualidad se ha ido separando la presentación de la locatioconductio, hasta elextremo de que la prestación de servicios forma parte de la legislación social del trabajo, condesarrollo y conceptos propios. La ejecución de una obra material se aparta en su aplicacióndel contrato de arrendamiento, para imponerle casi una propia calificación como contrato deobra; también el contrato de transporte, ha perdido vigencia en virtud de la regulación hechapor el código de comercio como contrato de trasporteEl contrato de arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes seobliga a conceder el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, a cambio de unprecio o canon de arrendamiento.La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la persona que paga el canon
  14. 14. de arrendamiento se llama arrendatario.El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien objeto delarrendamiento, ya se trate de arrendamiento de vivienda urbana, de establecimiento decomercio, de bienes muebles…ELEMENTOS ESENCIALES1. Concesión de uso y goce2. Pagar un precio por el uso y goceCARACTERÍSTICAS49TRACTO SUCESIVO: El contrato se realiza periódicamente y por ello lasobligaciones se cumplen de manera sucesiva y durante todo el transcurso delarrendamiento. Es por ello que no se habla de resolución de contrato sino determinación del contrato.BILATERAL: hay dos partes arrendador y arrendatario lo cuales se obliganrecíprocamente, la primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda apagar un precio por ellaCONSENSUAL: Con el simple acuerdo de voluntades de las partes se perfeccionael contrato, el documento que contiene el contrato no constituye formalidad sino unaprueba del contrato, aunque no significa que sea la única prueba, por ejemplo el pagode servicios públicos constituye una prueba coadyuvante (requiere de otras paraconstituir el hecho que se esta tratando de probar)PRINCIPAL: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio para adquirir formacontractualNOMINADO: El código civil y código de comercio se encargan de calificarlo ydesarrollarloREQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO1. CAPACIDAD: La aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento2. CONSENTIMIENTO: El contrato de arrendamiento se perfecciona con el simpleacuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio y se requiere que esas voluntades noadolezcan de vicios3. OBJETO: es la cosa arrendada- Requisitos de la cosa arrendada:a. Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a lanaturaleza del contrato.b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere que llegue aexistir. Si se espera que exista el contrato queda sujeto al cumplimiento de esacondición es decir de la existencia de la cosa si la cosa no llegare a existir no habríacontrato. En el evento de que el la cosa no exista y el arrendador obre sabiendas deesa circunstancia, deberá la indemnización al arrendatario de conformidad con losartículos 1616 y 1870 del CC.c. Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada:d. Que la cosa sea determinada o determinablee. Ser susceptible de ser arrendadoNo se puede arrendar:Los derechos alimentariosLos derechos estrictamente personalesLas cosas comunes, es decir los bienes de uso públicoARRENDAMIENTO DE COSA AJENAEl legislador hace una diferencia entre el arrendador y el propietario de donde se deduceque para ser arrendador no se necesita ser propietario por tanto se puede arrendar sin elconocimiento del dueño
  15. 15. 50El inciso final del Art. 1974 del CC hace válido el arrendamiento de cosa ajena, perofacultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en casode evicción. Es decir, que son aplicables las normas referentes al saneamiento y venta decosa ajena.Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podrá interponer laacción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el saneamiento logrevigencia requiere que se declare evicta la cosa.El verdadero dueño podrá demandar la restitución y es allí donde surge el verdaderosaneamiento por evicciónCuando el dueño de un local comercial subarrienda el bien antes de entregarlo al verdaderodueño, se tiene que respetar los derechos de los arrendatarios.En cuanto al arrendamiento de cosa embargada, dado que el embargo solo saca la nudapropiedad del comercio, si es susceptible de ser arrendada, pero luego de realizado elsecuestro, los cánones de arrendamiento quedarán igualmente cautelados, y el secuestresustituirá provisionalmente al arrendador.ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIAEs tomar algo que me pertenece en arriendoEsto es posible cuando la posesión material esta en cabeza de otra persona que se haconvertido en nudo propietario.Si el dueño es poseedor de la cosa, no es valido el arrendamiento, por cuanto se confundedos derechos y el arrendador tendría que pagarse a si mismo y habría confusión.PRECIOEs un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto si no existe precio seconvertiría en un contrato de comodatoNo es necesario que se cuantifique el precio basta que el arrendatario tenga la plenaintención de pagar el canon de arrendamientoCuando no se establece precio, éste se puede establecer por medio de un proceso verbal ymediante peritosIgualmente se puede establecer conforme a la realidad existenteLimite del canonLesión enorme: Esta determinad por el mismo legislador o por el valor comercial, lalesión enorme en el contrato de arrendamiento civil es del 1% del avalúo comercial y elarrendamiento en materia comercial será el 1% del la utilidad que deel bien.Requisitos del precio o canon de arrendamientoQue sea determinado o determinableQue sea real: La intención de pagar el precioQue sea serio: que sea equivalente con la cosa arrendada51OBLIGACIONES DE LAS PARTESEl contrato de arrendamiento por tener el carácter de bilateral encierra obligaciones tantopara el arrendatario como para el arrendador; unas y otras se encaminan a que lasrelaciones contractuales sean equitativas para las partesA. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR1. Entregar la cosa para procurar su uso y goce (ésta se deriva de la naturaleza mismade la prestación)2. obligación de garantía1. ENTREGA LA COSA PARA PROCURAR SU USO Y GOCEEs la principal obligación del arrendador pues con ella se atiende el interés contractual. Seda permitiendo la aprehensión de la cosa, ésta entrega es desprovista de la intensión detradir, toda vez, que lo que se confiere es el uso y goce y no la disposición de la cosa, adiferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa. El contrato de arrendamiento
  16. 16. jamás podrá generar la posesión a menos que opere la conversión del título que consisteen que no obstante la tenencia del bien, por determinadas circunstancias la personaarrendataria pasa a ser poseedora desconociendo la verdadero propietario.Nota. En éste caso el arrendador puede alegar buena feEjemplo. Cuando existe un abandono del bien y después que el arrendatario ha buscado asu arrendador y sin tener con quien cumplir su obligación en el contrato, pagar el precio, éstepuede ejercer la acción de dueño, es decir, ejercer la posesión del bien.Nota. Los pasivos y activos no se extinguen por muerte del arrendador, los herederos alminuto siguiente adquieren la posesión efectiva de la herencia, con los mismos derechosdel causante, éstos derechos no se adquieren para su sino para la masa hereditariaEntrega de la cosaSi una de las obligaciones es, también, la de garantizar el uso y goce, la entrega debehacerse de manera que consulte el objeto para cual fue arrendado, es decir, el arrendadortiene que hacer las observaciones necesarias de manera que se cumpla con el objeto parael cual el bien fue arrendadoEjemplo: El arrendamiento para vivienda urbana, el arrendador tiene que entregar el bienadecuado para ello a menos que las partes pacten hacer una entrega simple.¿Cuando se entrega?En el momento en que se acordó, si no se acordó se hace inmediatamente después decelebrado el contrato.Si no se entrega aun por error del arrendador, el arrendatario tiene derecho a serindemnizado y a desistir del contrato de arrendamiento, es decir, extinguir el contrato;igualmente, cuando existe fuerza mayor o caso fortuito.52Cuando se extingue el bien antes de la entrega, no hay contrato.Si el contrato se celebró bajo la existencia del objeto se tiene que indemnizar, si fue bajo unacondición no hay indemnización.LUGAR DE LA ENTREGAEl lugar de la entrega es el que acuerden las partes, y a falta de estipulación donde seencuentre la cosa al momento de celebrarse el contrato, o el lugar donde debe hacerse elpago. (art. 1646 del CC).Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada:- Incumplimiento por imposibilidad de entregar la cosa: si el arrendador por un hecho oculpa suya se coloca en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario estafacultado para desistir del contrato y exigir, a un cuando el arrendador haya obrado debuena fe la indemnización de perjuicios. (Art. 1983).El arrendador se podrá exonerar del pago, cuando el arrendatario haya conocido de lacircunstancia que hacia imposible el cumplimiento de la entrega o que haya mediadofuerza mayor o caso fortuito.Este desistimiento no requiere de la interposición de una acción resolutoria, ya que laimposibilidad de entregar es absoluta y esto es una manifestación presunta de que elarrendador también quiere dejar sin efectos el contrato.- Mora en entregar la cosa arrendada: cuando el arrendador se constituye en mora sedebe tener en cuenta si esta afecta o no el interés contractual del arrendatario, si lamora NO afecta este interés, el arrendatario tendrá derecho a exigir la indemnización deperjuicios respectiva, pero manteniendo en firme el contrato. Si el interés contractual seve afectado el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios,siempre que el retardo no provenga de una fuerza mayor o caso fortuito. (Art. 1984).Inexistencia de la cosa: cuando la cosa no exista al momento de perfeccionarse elcontrato de arrendamiento, el contrato es inexistente por falta de objeto.3. MANTENER EL BIEN EN ESTADO DE SERVIR (OBLIGACIÓN DE GARANTÍA)La obligación de garantía equivale a hablar de las mejoras
  17. 17. Nota. Estas mejoras son solo para el contrato de arrendamientoObligación de garantía: 1. mejoras necesarias2. prohibido perturbar la tenencia.Ej. Quitar los servicios públicos3. Liberar al arrendatario de los actos perturbatoriosde terceros1. mejorasHay tres tipos de mejoras:- Necesarias53- Voluptuarias- LocativasMEJORAS NECESARIASSon aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa anterior alcontrato o es ajena al conocimiento del arrendatario.Son indispensables para que el bien sea útil para el objeto del contrato.-Si se arrendó un bien para vivienda y se cae el techo, se está afectando la utilidad delobjeto del contrato y no la esencia misma del bien.El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrato, por ejemplo, cuandohay escaleras que por el uso se caen; o ser ajena al conocimiento del arrendatario, porejemplo, cuando tiembla y al temblar se forma una fisuraEstas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera automática, esnecesario que el arrendatario notifique al arrendador dándole la oportunidad de resarciresos perjuicios, el arrendador tienen un término prudencial para realizar la mejoradependiendo del daño, si el arrendador no lo realiza el arrendatario puede realizarlo concargo a su arrendador.Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de arrendamiento hastael 30% del valor (siempre y cuando el contrato se haya suscrito con posterioridad de julio del2004, despues de la ley 820/2004), en los demás casos se genera el derecho delarrendatario de retener la cosa arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas.Cuando se trata de mejoras que tienen el carácter de urgentes, toda vez, que se trate dedaños que no dan espera para notificar al arrendador; el arrendatario está facultado pararealizar la mejora. Pero, si el arrendatario no llama al arrendador, pudiéndolo hacer, elarrendatario puede exigir que se le pague por la mejora y queda al arbitrio del arrendadorpagar o no.Cuando el arrendador no realiza la mejora siendo notificado, el arrendatario puede tenermotivo para dar por terminado el contrato más la indemnización de perjuicios.Compensación:Antes de la ley 820 del 2004 no se podía dar la compensación ya que la mejora eraconsiderada incierta y para hacerla cierta se tenía que iniciar proceso ordinario, aquí sepodía retener el bien o iniciar proceso ordinario. Con la ley 820 de 2004 el arrendatariopuede compensar la mejora hasta el 30% del canon de arrendamiento.Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatarioCuando las mejoras no son hechas por el arrendador sino por el arrendatario, éste puedeexigir el reembolso de las reparaciones cuando:a- Que las mejoras no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatariob- Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador para que procediera arepararlas lo más pronto posible o que no haya sido posible darle noticia54c- Que a pesar de haberle dado la noticia no fueron realizadas por ésted- Que se haya probado por el arrendatario la necesidad de las reparacionesMEJORAS VOLUPTUARIAS
  18. 18. Las que realiza el arrendatario para mejorar el bien sin el querer del arrendador.Nota. Por mandato de la ley 820/04 no se pueden realizar mejoras voluptuarias, si serealizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al arrendador para que realice las mejorasnecesarias y no se le da el tiempo prudencial para que las realice y en consecuencia lo haceel arrendatario, éste puede perder las mejoras.Esto opera en todos los contratosNota: el arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó descontando eluso naturalNota: Cuando hay inmuebles por destinación, si se pueden retirar las mejoras siempre queno haya un detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las mejorasMEJORAS LOCATIVASSon aquellas indispensables para el funcionamiento del bien, indispensables para la utilidaddel bien, pero que tienen origen por culpa del arrendatarioSi el arrendador se percata de la existencia de que arrendatario ha provocado los vicios enla cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2004 (ley 820)para vivienda urbana; en éstecaso el arrendador está facultado para solicitar la terminación del contrato, alegando elincumplimiento por parte del arrendatario.Si es un contrato anterior a le ley 820 de 2004 o diferente a los de vivienda urbana, elarrendatario solo está obligado a realizar la mejora hasta la entrega del bien; es decir,cuando se termine el contrato el puede hacer la mejora del daño que causó. (Ley 56/1985).Si el arrendatario rompe una pared, en este caso antes y después de la ley 280 se puede darpor terminado el contrato.Incomodidad a la que se puede ver sometido el arrendatarioCuando se presentan mejoras necesarias se perturba el uso y el goce, entonces elarrendatario tienen derecho a una rebaja provisional a la perturbación, independientementea la obligación del arrendador, es decir; si en daño es suficiente se tienen que rebajar elcanon de arrendamiento. Si el daño es grande y perturbación es enorme el arrendatariopuede pedir la terminación del contrato más la indemnización de perjuicios.Ejemplo: Hay un apartamento que tiene 2 baños viven 5 personas y se daña uno de losbaños y para realizar las mejoras además de ocupar el baño para realizar las mejoras seocupa la sala. La rebaja del precio se realiza por acuerdo, de lo contrario lo fijara el juez.2. prohibido perturbar la tenenciaConsiste en que el arrendador está vedado de perturbar el uso y goce.55Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en la posibilidadde inhibirse del cumplimiento de las obligaciones, y como consecuencia pedir la terminacióndel contrato y el derecho de pedir la indemnización de perjuicios; o de acudir a los mediospolicivos que hacen relación con la perturbación de la tenencia.3. Liberar al arrendatario de actos perturbatorios de tercerosEjemplo. Cuando en contra del arrendador se inicia proceso ejecutivo y embargan el bienque se encuentra arrendado, provocando una perturbación al arrendatario, en éste caso elarrendador tienen que concurrir al proceso para sanear la perturbación.Perturbaciones por vías de hecho: en este caso es el mismo arrendatario quien debepromover la defensa, por cuanto esos actos son totalmente contrarios y ajenos alcontrato. El arrendatario podrá perseguir contra el tercero la reparación de los perjuiciospor el daño que le cause. Si esta perturbación llega al extremo en que el arrendatariopierde la tenencia de la cosa podrá, interponer una acción restitutoria por despojo (art.984 C.C.) dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo.- perturbaciones por pretensiones de derecho: es un caso de saneamiento por evicción, yse presenta cuando el tercero ataca el derecho de la cosa arrendada ya sea parcial ototalmente. En uno u otro caso se deberá poner en conocimiento al arrendador la accióndel tercero (art. 1989), para ello se deberá notificar al arrendador de la perturbación a través
  19. 19. de la denuncia del pleito, cuando la acción se promueva en contra del arrendatario, así elarrendador tendrá la obligación de entrar a defender en derecho la cosa, de no hacerloresponde de los perjuicios que se le causen al arrendador.La perturbación en derecho puede ser:a) Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o goce, por untercero que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato. Elarrendatario podrá exigir proporcionalmente una disminución en el precio por el tiemporestante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta elcontrato no es de consideración, ni quebranta el interés contractual del arrendatario. Elarrendatario podrá demandar al arrendador el pago de perjuicios si la causa de derecho,justificada por el tercero, fue o debió ser conocida por esté al tiempo del contrato.b) Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por perdidatoral del goce de la cosa, y exigir el resarcimiento de los perjuicios al arrendador,cuando este debió o conoció la causa de derecho justificada por el tercero.Si la perturbación no tiene causa u origen anterior al contrato, le corresponde al arrendatariosubsanar la perturbación, igualmente; cuando la perturbación por un tercero no tiene causa uorigen anterior al contrato.Ejemplo. Cuando al arrendatario se le entra un intruso al apartamento, el arrendatariopuede adelantar las acciones de tenencia. Si el arrendatario no ejerce ninguna acción parasanear la perturbación, estaría violando el contrato y estaría ocasionándole un perjuicio alarrendador, en la medida que se encuentra incumpliendo su obligación en el contrato; y éstepuede dar por terminado el contrato.56Si el arrendador no sale al saneamiento, el arrendatario puede obligar al arrendador quecumpla con el saneamiento con indemnización de perjuicios o terminar el contrato tambiéncon indemnización de perjuicios.Existe otro mecanismo de presión: Si existe la real certeza de que el arrendador tiene quesalir al saneamiento, que la perturbación tuvo origen anterior, el arrendatario puedesustraerse de sus obligaciones; éste incumplimiento es legítimo, ya que existe un principioque consiste que: “nadie está en mora de cumplir mientras la otra parte en el contrato estéen mora de cumplir”.Nota. Cuando existe un proceso dentro del cual se llevó a cabo la medida cautelar desecuestro, el arrendatario a órdenes del juzgado tiene que cancelar los cánones dearrendamiento, toda vez, que en el evento no ha existido perturbación.Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada: Para que los vicios se considerenredhibitorios se requiere:a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente, larazón de esto, es que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivopor tanto se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad alperfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés delarrendatario de usar y gozar de la cosa.b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de presumir queel arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio.c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podidoignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de suprofesión.VICIOS OCULTOS- Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y corresponden al juezconsiderar si se pueden dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcionalen el canon- Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al arrendatariopromover una acción judicial para pedir la terminación del contrato y exigir que se indemnice
  20. 20. el daño emergente si el vicio tiene una causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocidopor el arrendador o debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en laindemnización el lucro cesante.B. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO1. Gozar la cosa según el espíritu del contrato2. velar por la conservación de la cosa3. Pagar el precio convenido1. GOZAR LA COSA SEGÚN EL ESPÍRITU DEL CONTRATO57Esta obligación implica sub obligacionesa. Si el arrendatario tomo en arrendamiento para sí, él no podría subarrendar, esto como norma general, toda ves, que para el contrato de arrendamiento delocal comercia no se aplica la norma.El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden.Ejemplo: Cuando una persona toma en arriendo un bien y anuncia que va a vivir él, yvive allí su hijo, no hay problema, ya que se entiende pertenecer a la familia. Perocuando se dice que va a vivir una persona y en realidad vive otra se está violando elcontrato, si se hizo la advertencia que el bien va a ser habitado por otra persona, no haylugar a incumplimiento.b. Le es prohibido ceder su posición contractualc. Le es prohibido cambiarle la destinación al bien, a pesar de quela cosa en si misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato dearrendamiento para vivienda no se podrá colocar cabinas telefónicas, amenos que laspartes lo acuerden.2. VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSAImplica que el arrendatario del cuidado al objeto como si fuera propio, sise aparta de esaconducta está incumpliendo el contrato.Esta obligación solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el inmueble,implica que el arrendatario debe realizar la reparación de los daños que el mismo hubierecausado al bienEl arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el uso natural. Elart. 2005 establece una presunción en el evento en que no conste el estado en que seentrego la cosa, se entenderá haberlo recibido en regular estado ha menos de prueba encontrarioNota. Los daños estructurales pueden ser motivo para que el arrendador dé por terminadoel contrato.Nota. Esta obligación varía con la ley 820/023. PAGAR EL PRECIO CONVENIDOEl precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de tracto sucesivode donde si no se ha pactado el tiempo el pago tendrá que hacerse por mensualidadesvencidas, si se trata de un inmueble urbano o por anualidades vencidas si es rural, si sonmuebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que se haya pactado, o por le tiempo quese va ha hacer el uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se estipulare forma depago, se entenderá que el arriendo deberá cubrir el precio convenido a la terminación delarriendo.58En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el hecho de no pagar un canon dearrendamiento sé esta en mora, siempre y cuando el contrato se haya celebrado conposterioridad a la ley 820.Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 días de cada mes y estando envigencia la ley 820, el hecho de no pagar durante estos 5 días hay mora, excepto, si se tratade un contrato diferente o celebrado con anterioridad a la ley 820, ya que en estos primero
  21. 21. tiene que haber prestación y luego la contraprestación, y solo hay mora cuando hatranscurrido el tiempo completo.Si se pactaron los 5 días y en el primer día el arrendador no recibió la renta, el arrendatariono esta en mora, solo lo estará una vez hayan transcurrido los 5 días.El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el arrendatario de pagar elcanon.El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona que este designepara tal efecto, según lo establecido en el art. 1634 del CC. En caso que el arrendador seniegue ha recibir los cañones de arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pagopor consignación.PAGO POR CONSIGNACIÓNCuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de arrendamiento porparte del arrendador y este no lo hace, y vencido el término pactado para pagar, elarrendatario puede consignar el dinero en el banco agrario, banco oficial, dentro de los cincodías siguientes al vencimiento del término pactado.Esta facultad no necesita autorización es sui generis, pero es un pago formal..Es requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del arrendador, el valor,el periodo que sé esta pagando.Se tiene cinco días después de vencido el plazo convenido para pagar y una vez realzado elpago cinco días para remitir el recibo al arrendador.El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el cobro, toda vezque el banco es solo un diputado legal para recibir; y el segundo, es la copia para elarrendatario.Después de haber realizado la consignaron, el arrendatario tiene cinco días para remitir porcorreo certificado la copia del recibo hábil para el cobro para el arrendador, si no se envíadentro de los cinco días siguientes al pago no es valido el pago; igualmente si la notificaciónno se hace por correo certificado, o si se consigna antes del plazo convenido.El correo certificado se envía a la dirección que figura en el contrato. Antes de la ley 820 ladirección era donde recibía el pago, si no se tenia era el lugar donde habitaba, es decir, laresidencia; a partir de la ley 820, se ordena a las partes decir las direcciones de notificación.59Cuando se acordó expresamente otro plazo después de haber realizado el contrato es validoal igual cuando el cambio es tácito siempre y cuando el arrendador no haya hecho ningunaobjeciónPURGAR LA MORAPurgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el arrendador recibe elpago por fuera del término, y no expresa su repudio a este.El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica el perdón o purgade la mora.Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos acciones ha saber:1. personal: con el fin de pedir la terminación del contrato y obtener por esa vía larestitución de la cosa.2. Dominio o de reivindicación: se da en el caso de que el arrendatario desconociendoel contrato pretenda alegar dominio o posesión de la cosaExpiración del contrato de arrendamientoEl arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados en el Art. 1625 del CC:Por la convención de las partesPor novaciónPor transacciónPor remisiónPor confusiónPor declaración de nulidad, etc.
  22. 22. Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está añadiendo oquitando el componente de género del contrato. Se puede hablar de novación delcontrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existeuna mutación del contrato.El Art. 2008 establece las causales de terminación del contrato:a. Por la destrucción total de la cosa arrendada: Se supone que para que el contratosubsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario perseguía al celebrar elcontrato. Por ellos al destruirse totalmente la cosa, el objeto del contrato desaparece,por lo cual terminan las relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario.La destrucción debe ser total para que ponga fin al contrato; la destrucción parcialpara que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez.Se considera destrucción total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que elarrendatario se propuso. Nos e exige que la cosa desaparezca, basta que no puedahacer el uso de la cosa arrendada.b. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato:Contratos de duración determinada: cuando las partes han señalado tiempo deduración del arriendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo60convenido. Se estima que esta causal en materia de Arrendamiento de inmueble, sóloopera en los contratos mercantiles, ya que al segundo año se tiene derecho a larenovación, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario, sicumple con sus deberes puede acogerse también a la renovación.Contratos de duración indeterminada: cuando las partes no han estipuladoexpresamente el tiempo de duración del contrato. Se configura la figura deldesahucio, que consiste en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a laotra anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los pagos, estoes, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es mensual, etc., de lacesación del contrato.―si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración esdeterminada por servicio especial a que se destinó la cosa arrendada o por lacostumbre del lugar, no será necesario, desahucio‖ (Art. 2012 del CC.) En elarrendamiento de inmuebles el desahucio opera conforme a las normas especiales.c. Por la extinción del derecho del arrendador: Sólo opera cuando el arrendador arriendapor ministerio de la justicia, como en el caso del secuestre.d. Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto.CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOA. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANAExisten dos regimenes:- Ley 56 de 1985- Ley 820 de 2003El contrato de arrendamiento puede ser en forma verbal o escritaLa ley 56 de 1985 exige al igual que la ley 820 de 03 formalidades del contrato dearrendamiento, lo que significa que el contrato de arrendamiento no es consensual sinoformal.El Art. 2 de la ley 56 de 1985 como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, launa a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra apagar por este goce un precio determinado.Las partes se tendrán que poner de acuerdo en:La identificación de las partesLa identificación del inmueble – linderos-.Identificación de la parte que se arrienda
  23. 23. Precio y forma de pago (cuando se guarda silencio frente al pago éste se hace pormensualidades vencidas)Término de duración de las partes, si no se acuerda es de un añoCanon de arrendamiento, éste no puede ser superior al 1% del avalúo comercial ni eldoble del avalúo catastral61Servicios y usos adicionalesUsos necesarios o conexos: Aquellos que son necesarios para que el bien funcione demanera normal Ej.: luz, agua, teléfono, administraciónUsos adicionales: Son aquellos que califican la vivienda Permiten cobrar al arrendatariohasta el 50% del avalúo comercial. Es decir, que el canon de arrendamiento no podráexceder del 1% del avalúo comercial, pero si tiene usos adicionales, se podrá cobrar hastaun 50% más, que equivale a un 1.5% del avalúo comercial.La ley distingue entre los servicios, cosas y usos conexos de los adicionales.Los servicios: son aquellos inherentes al goce del inmueble, tales como los servicios públicosdomiciliarios y todos aquellos sin los cuales se dificultaría el uso del bien para el finarrendado.Los adicionales, no ostentan el carácter de indispensables; no es necesario que estécomprendidos en el contrato y, si eventualmente se arrendaren, junto con el inmueble, elcanon podrá incrementarse hasta en un cincuenta por ciento del valor autorizado por el bienprincipal individualmente considerado (L. 56/85, Art. 2º, pars. 1º y 2º).DIVISIÓN DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INDIVIDUAL: Cuando se realiza con una solapersona2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANCOMUNADO: cuando se realiza con variosarrendatarios sobre un inmueble jurídicamente individualizado (una misma unidad)Con la ley 820 de 2003, éste contrato se entiende solidarioCon la ley 56 de 1985, hay una relación conjunta, cada uno responde por su cuota parte,ocasionando difícilmente hacer la notificación.3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMPARTIDO: Es una misma unidad jurídicafraccionada y arrendada a varios arrendatarios, ejemplo, vivienda escolar4. CONTRATO DE PENSIÓN: Cuando es necesario compartir los servicios públicos oalgunos necesarios y debe ser inferior a un año, y tiene que reunir estas doscaracterísticas.Nota. Los contratos que no reúnen éstas características será un contrato de arrendamientopara vivienda urbana compartido.El contrato de pensión tiene una causal de terminación, cualquier persona puede acabarlopor un desahucio de 10 días, éste puede ser para cualquiera de las partes.OBLIGACIONES DE LAS PARTESI. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR1. entregar la cosa2. garantizar el uso y goce62OBLIGACIONES ESPECIALESSi consta por escrito dentro de los 10 días siguientes debe entregar una copia confirmas originales, de lo contrario por la vía administrativa el arrendador puede sersancionado con multas equivalentes de tres cánones de arrendamiento.Firmas originales: dos copias del contrato para firmarEntregar copia del reglamento de propiedad horizontal: El arrendatario se ve obligadoa cumplir con estas reglas so pena de incumplir el contrato de arrendamiento.II. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
  24. 24. 1. Gozar la cosa según el espíritu del contrato2. Velar por la conservación de la cosa3. Pagar el precio convenidoOBLIGACIONES ESPECIALESPagar los servicios ej. El de la administraciónCumplir con el reglamento de propiedad horizontalCuidar las zonas comunesPAGO POR CONSIGNACIÓNEl pago por consignación es un pago extraordinario, ya que, se puede recurrir solamentecuando el arrendador es renuente a recibir, con la ley 820 el arrendador expedir el recibo depago, es decir, un documento donde se mencione que se ha cancelado el mescorrespondienteEn La ley 820, cuando se realiza el pago por consignación ya no es necesario realizar lasofertas al arrendador para que reciba, si no puede seguir realizando el pago mediante éstafigura; mientras que con la ley 56, realizado el pago por consignación y pasado un nuevoperiodo se tenía que volver a realizar la oferta, volviendo más engorroso el pago.Con la ley 56 de 1985, si no se pagaba en el tiempo pactado no se constituía en mora, todavez que se encontraba en mora pasado el periodo completo, salvo que se hagan dosreconvenciones (cartas solicitando el pago) con cuatro días de diferencia como mínimo. Conla ley 820, pasado los 5 días, es decir al sexto día, sé esta constituido en mora, salvo que sehaya recurrido al pago por consignación.Nota: En los demás aspectos es igual al pago por consignación anteriormente mencionado.EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONESLas obligaciones derivadas del contrato que estén a cargo de cualquiera de las partes seránexigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento.63Con la ley 56 se permitía iniciar el proceso ejecutivo con un contrato de arrendamientoautenticado, luego se reformó, en donde se adicionaba que tenía que ser el contratoautenticado y con dos testigos, finalmente con una nueva reforma se puede inicial procesoejecutivo con el solo contrato.Para el pago de servicios públicos cuando el arrendatario no pagaba, el arrendador teníaque cancelar los recibos y le solicitaba a la empresa prestadora de servicios una certificaciónen la cual se mencionaba que fue el arrendador el que canceló el servicio, esto era muyengorroso ya que muchas veces el arrendador comisionaba a otra persona para quecancelara los servicios, trayendo como consecuencia que la certificación se hiciera a nombrede otra persona o que no se realizara, lo anterior se regía por la ley 56 de 1985.Las deudas a cargo del arrendatario por conceptos de servicios públicos domiciliariosdejados de pagar, el arrendador podía repetir lo pagado contra el arrendatario por la víaejecutiva mediante la presentación de las facturas debidamente canceladas y la certificaciónde que fueron pagadas por el arrendador. Con la ley 820 de 2003 basta solamente el recibocon el sello o la constancia de haber sido pagado más copia del contrato de arrendamiento yla afirmación de que el pago lo hizo el arrendador ante la negativa del arrendatario a hacerloestando obligado a ello.DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOCon la ley 56 de 1985, si el arrendatario consumía servicios y no cancelaba le correspondíaal propietario del inmueble pagarlos y a que el inmueble quedaba afectado al pago.Con la ley 820 de 2003, se estableció la denuncia del contrato de arrendamiento, se estipula,que el arrendador tiene la posibilidad de exigir del arrendatario la constitución de unagarantía por cada servicio público que cubra por dos meses el pago de servicio más lareconexión. El arrendatario está obligado ante la petición de su arrendador a prestar lagarantía dentro de los diez días siguientes a la celebración del contrato. Si el arrendatario no
  25. 25. presta la garantía en la oportunidad debida, el arrendador queda eximido de susobligaciones, incluso la de entregar el inmueble.Una vez estén constituidas las garantías, el arrendador se tiene que dirigir a cada empresaprestadora de los servicios públicos para denunciar el contrato con el fin de que sea elarrendatario el único deudor de los servicios públicos. A partir de ese momento el inmueblequeda desafectado al pago de los servicios.Si el arrendatario no cancela los servicios, la empresa de servicios públicos debe hacerefectiva la garantía y cortar el servicio, el que solo será reconectado a petición delpropietario, quien, para que no quede nuevamente afectado el inmueble, deberá presentargarantía de pago otorgada por el arrendatario.Internacionalmente a ésta figura se le llama Domiciliación de servicios públicosAUMENTO DEL CANONCon la ley 56 se podía aumentar el canon de arrendamiento hasta un 90% del IPC (Índice deprecios al consumidor).64Con la ley 820 de 2003, se puede aumentar hasta el 100% del IPC, sin pasar del canonpermitido, es decir, el 1% del avalúo comercial o del 1.5% si el bien tiene usos conexos.Este aumento no es automático, en la medida que la ley 820, dice que el arrendador podráhacerlo al momento de la renovación del contrato. Si no notifica del aumento a suarrendatario, éste no está obligado a hacerlo. Por ejemplo: Si el gobierno dice que el IPC esdel 6%, el arrendador podrá aumentar el 6%, pero teniendo en cuenta que no supere lopermitido para el canon de arrendamiento.Si el bien se valoriza, para reajustar el canon de arrendamiento es necesario la aceptacióndel arrendatario, al momento de la renovación, o la sentencia del juez que así lo disponga porvía del trámite verbal.DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA URBANADe acuerdo con el artículo 7º de la Ley 56 de 1985, el término de duración de los contratosde arrendamiento de vivienda urbana es el que convenga las partes, si ellas no lo definen,éste será igual a un año. Una vez se cumpla el plazo estipulado en el contrato, o en sudefecto, transcurrido un año, el contrato de arrendamiento se considera prorrogado por untérmino igual al inicialmente pactado, siempre y cuando el arrendatario se avenga a losreajustes del canon que sean permitidos por ley.No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres excepciones afavor del arrendador:a. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia vivienda o habitaciónpor un término no inferior a un año.b. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva construcción o cuandosea necesario desocuparla para ejecutar obras para su reparación.c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en uncontrato de compraventa.TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDAURBANATerminación por mutuo acuerdo:Puede ser en cualquier tiempo.Terminación del contrato por parte del arrendadorEl artículo 22 de la ley 820 establece como causales para dar por terminado el contrato dearrendamiento de vivienda urbana las siguientes:a. La falta del pago: La falta de cancelación por parte del arrendatario de lasrentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.b. La falta de cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexióno perdida del servicio, o el pago de las expensas cuando su pago estuviere acargo del arrendatario.
  26. 26. 65c. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o delgoce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte delarrendatario, sin expresa autorización del arrendador.d. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten latranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble paraactos delictivos o que impliquen, contravención, debidamente comprobadosante la autoridad policiva.e. La realización de mejoras, cambios o aplicaciones del inmueble, sinexpresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial delinmueble o área arrendada por parte del arrendatario.f. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamentointerno o de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas aese régimen.Todas éstas causales de la terminación giran alrededor del incumplimiento del arrendatariode las obligaciones contractuales y legales; y como consecuencia de su desatención estála de legitimar al arrendador para demandar, por los trámites de un proceso de restitución, laentrega del bien.-Terminación unilateralLa terminación del contrato unilateralmente lo puede hacer tanto el arrendador como elarrendatario.La prorroga es la extensión del contrato por periodos sucesivos sin realizar un nuevocontrato.El numeral 7 del Art. 22 establece que: Durante las prorrogas se podrá terminarunilateralmente el contrato de arrendamiento cuando, se realiza el desahucio con tresmeses de anterioridad y se indemniza al arrendatario con tres cánones de arrendamiento, loscuales se consignan ante la alcaldía de la localidad de donde se encuentra el inmueble, y lospodrá recibir el arrendatario presentando una certificación emitida por el arrendador en la queconste que ya se entregó el bien.Causales para que se dé por terminado el contrato de arrendamiento unilateralmentepor parte del arrendador:1. Cuando Lo necesite para habitar en un término no inferior a un año2. Cuando se vaya a demoler o se necesite para realizar mejoras3. Cuando haya que entregarse el inmueble por cumplimiento de un contrato decompraventa4. Cuando el arrendatario no ha permanecido en el bien por más de 4 años;siempre y cuando, el arrendador lo indemnice con un canon y medio.El arrendador deberá garantizar que la causal por la cual termino unilateralmente el contratoes verdadera con 6 meses del canon de arrendamiento, en la medida que, si no es cierta eldinero del canon de los 6 meses ira para el arrendatario.Esta garantía se tiene que constituir en el momento que se realiza el desahucio, es decir,con tres meses de anterioridad.66Nota. El tiempo inicialmente pactado no se puede modificar solo se puede unilateralmente enlas prorrogas.Nota. El arrendador solamente puede hacer uso de esta facultad cuando el contrato hayasido prorrogado, significa esto que el arrendador debe respetar siempre el término inicial delcontrato. En cambio, el arrendatario está autorizado por la ley para recurrir a esta novedosaforma de terminación del arrendamiento inclusive cuando se está ejecutando el contrato ensu período inicial.Terminación del contrato por parte del arrendatarioTambién el arrendatario puede poner fin al contrato, como lo dispone el Art. 24 de la ley 820
  27. 27. de 2003:causalesa. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acciónpremeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a sucargo. En éstos casos podrán optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio ydescontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.b. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrutecabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada anteautoridad policivac. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario porla ley y contractualmented. Mal estado de la cosa arrendadaIgualmente prevé la terminación unilateral con indemnización, por el arrendatario, quienpuede hacerlo en cualquier momento, o sea, antes del vencimiento del contrato o de susprorrogas, con el pago de una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento,con previo aviso escrito al arrendador, no menos de tres meses.Claro esta que el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento a lafecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, sin autorización y sin necesidad de invocarcausal alguna diferente a la de su plena voluntad de no continuar con el uso y goce, esto es,de no prorrogar el contrato, dando aviso previo al arrendador a través del servicio postalautorizado, con una antelación no menor de tres meses a la referida fecha de terminación.Deberá mediar el aviso escrito so pena de quede renovado automáticamente por un términoigual al inicialmente pactado, pero con los reajustes si fueren legalmente aplicables.Derecho de retención del arrendatarioEl arrendatario podrá ejercer este derecho cuando el arrendador deba indemnizarlo por losdaños que le ha ocasionado o por las mejoras que así lo ameriten.67B. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIALNo se habla de establecimiento de comercio sino de local comercial. Toda vez que, alestablecimiento de comercio no se aplican estas normasRENOVACIÓN:El arrendatario que haya tenido el inmueble por dos años consecutivos sin qua hayaincumplido sus obligaciones, tiene derecho a la renovación del contrato, es decir, derecho aque se prolongue el contrato por un periodo igual. El vencimiento del contrato no termina elcontrato sino que se tiene derecho a un periodo igual; pero las circunstancias imperantes sonlas que pacten las partes, aunque, no es permitido el cambio del objeto del contrato nininguna modificación a los elementos esenciales del contrato, sino a los elementosaccidentales del contrato. Por ejemplo: Aumentar el canon de arrendamiento, incluirservicios, etc. Si las partes no acuerdan sobre las nuevas condiciones del contrato, elcontrato continúa, y le corresponde al juez decidir sobre los nuevos términos mediante unaprueba pericial. La decisión del juez se hará retroactivamente.Por ejemplo:A – arrendatarioB- arrendadorB- decide aumentar el 20% del canon de arrendamiento, por no ponerse de a cuerdo sobreésta circunstancia, el juez resuelve. Al cabo de que éste resuelva sobre las circunstanciasdel contrato se determina que éste no tenía que pagar el 20% sino el 10%; por consiguiente,se tiene que devolver el 10% restante retroactivamente por parte del arrendador por losmeses que se hayan pagado. Igualmente, puede suceder que se establezca que el canon esmayor al 20%, entonces, el arrendatario tiene que dar lo faltante.Es decir, Si al momento de la renovación del contrato surgen diferencias entre las partes,
  28. 28. esta se decidirá mediante proceso verbal, con intervención del juez. El arrendatario, mientrassale la decisión del juez, estará obligado a cubrir la renta o precio que regía las relacionescontractuales, de suerte que solamente reste precisar la cuantía del canon. De ser superior,deberá abonar el mayor valor desde cuando entró a regir la renovación, o sea, al vencimientodel contrato.La renovación se realiza de manera automática excepto cuando:1. cuando el arrendatario haya incumplido el contrato,2. cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para unestablecimiento suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta de la quetuviere el arrendatario, y3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que nopuedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina opara la construcción de una obra nueva.68Nota. De común a cuerdo las partes pueden disolver el contratoCuando las partes no se ponen de acuerdo con la renovación, no es causal para dar porterminado el contratoPRORROGAEs una sanción para el arrendador, es una extensión del contrato en las mismas condicionesinicialmente pactadas, sin derecho a pactar nuevas circunstancias y opera cuando elarrendado a incumplido con sus obligaciones. Ejemplo: Cuando no ha cumplido con losrequisitos para terminar el contrato, este se tiene que prorrogarCesión y subarriendoEl Art. 523 del C.Co. Establece que: el arrendatario no podrá, sin la autorización expresa otácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma quelesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.Para que él pueda subarrendar requiere de una autorización, que puede ser expresa o tácita.Es expresa cuando directamente conviene el arrendador en el subarriendo y en tal sentido selo manifiesta al arrendatario. Será tácita cuando convenga el uso y goce de un tercero de lacosa arrendada sin expresar su voluntad en sentido contrario.Según el inciso segundo del Art. 523 el arrendatario puede permitir el uso hasta la mitad delinmueble arrendado sin necesidad de obtener autorización expresa o tácita del arrendador,por mandato de la ley, y no se afecte al arrendador.La Cesión para que sea válida requiere de la autorización del arrendador y siempre ycuando no se lesione los derechos de ésteCANON DE ARRENDAMIENTONo hay límite para fijar el canon de arrendamiento en materia comercial, solo se tendrá encuanta para su fijación lo que produce el bien, sin embargo el límite máximo es lo queusualmente la gente pagaríanRequerimientos para constituir en moraLa mora se encuentra regulada en el artículo 1608 del Código Civil. Esta norma debeanalizarse con detenimiento, pues la regla general en que se debe requerir en mora aldeudor para poder cobrar la obligación adeudada, salvo en los casos del numeral 1º y 2º deeste mismo artículo. El contrato de arrendamiento es uno de los eventos en que se deberequerir para constituir en mora al deudor una vez se ha dejado de pagar un canon dearrendamiento. Es decir que se debe avisar a la parte deudora que está en mora por nohaber cancelado un período completo del pago de arrendamiento.69No se puede confundir el retardo con la mora, pues son dos eventos muy distintos, el retardose da cuando sin haberse cumplido un período completo de la renta se ha dejado de pagar loestablecido pero sólo por unos días, por ejemplo cuando no se paga dentro de los 5 primerosdías sino el día 7, 10, o 15 del período o mes de arrendamiento si se pactaron pagos

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