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Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti immobiliari e strategie di diversificazione

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Intervento alla presentazione NOMISMA Secondo Rapporto 2011 – Roma, martedì 19 luglio

Published in: Business, Economy & Finance
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Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti immobiliari e strategie di diversificazione

  1. 1. Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti immobiliari e strategie di diversificazione Giacomo Morri NOMISMA Secondo Rapporto 2011 – Roma, martedì 19 luglioCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri
  2. 2. Definizione di Rischio “possibilità di subire un danno, una perdita, come eventualità generica o per il fatto di esporsi a un pericolo; per estensione, il pericolo stesso al quale ci si espone o in cui ci si può imbattere” Pericolo Opportunità A. DamodaranCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 2
  3. 3. “The Role of Commercial Real Estate in a Multi-Asset Portfolio” “The traditional arguments for including real estate in a multi-asset portfolio include: 1. Real estate has a low correlation with stocks and bonds. 2. Real estate has historically had a high risk-adjusted rate of return relative to stocks and bonds. 3. Real estate has a positive correlation with both anticipated and unanticipated inflation and therefore provides an inflation hedge.” […] “By including the more recent performance of real estate in a portfolio optimization model, recent studies show that about 10% to 20% of the portfolio should be allocated to real estate.” Jeffrey D. Fisher and C. F. SirmansCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 3
  4. 4. Multi-asset portfolio & Real EstateStocks & bonds 1972-2004Stocks—Standard & Poor’s 500; Bonds 20-year U.S. Government Bond; Treasury Bills 30-day U.S. Treasury Bill; REITsNAREIT Equity REIT Index. Fonte: Ibbotson Associates, Inc. (2005)Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 4
  5. 5. Diversificazione del rischio Rischio σ Rischio Specifico Rischio Sistematico Numero Asset Rischio di 1 Asset  Varianza del rendimento Rischio di N Asset Covarianza media del rendimentoCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri
  6. 6. Diversificazione del rischio immobiliare Rischio Specifico Rischio Sistematico • Localizzazione • Macroeconomici • Settore immobiliare • Accessibilità • Geografico • Fungibilità dell’edificio • Tipologico • Qualità dell’edificio • Conduttore • etc. etc. etc. etc. • Vincoli legali & contrattuali • Efficienza energetica • etc. etc. etc. etc. + Rischio finanziarioCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 6
  7. 7. Rischio Specifico: strumenti di analisi • Analisi immobiliare – Individuazione dei fattori critici (...alcuni esempi…)  Canoni  Vacancy  Exit Cap rate atteso  Condizioni del credito – Determinazione del livello quantitativo (analisi immobiliare) – Costruzione di modelli di analisi del rischioCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 7
  8. 8. Rischio Specifico: strumenti di analisi • Modelli di analisi del rischio – Scenario & sensitivity analysis – Simulazione Monte Carlo – Modelli Value @ RiskCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 8
  9. 9. Rischio Sistematico • Elementi generali – Tassi di interesse – Aspettative economia – Risk premium Paese (normativa, PIL, tax volatility, etc.) – Tassi di cambio – etc. etc. etc. • Elementi specifici del settore immobiliare – Processo di investimento e gestione attiva – Liquidità – LTV/spread su finanziamenti all’investimento immobiliare – Risk premium RE  Risk Appetite – etc. etc. etc. Rendimento atteso = Risk free rate + Risk PremiumCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 9
  10. 10. Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 10
  11. 11. Spread BTP Italia – Bund Germania (10 anni) 400 350 300 250 Basis Point 200 150 100 50 0 gen-04 gen-05 gen-06 gen-07 gen-08 gen-09 gen-10 gen-11 Fonte: SDA Bocconi su dati BloombergCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 11
  12. 12. Risk Appetite immobiliare Fonte: Property & Portfolio ResearchCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 12
  13. 13. Risk Appetite: Rendimenti Uffici Milano Fonte: BNP Paribas Real Estate Research - Aprile 2011Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 13
  14. 14. Strategie di diversificazione • Tradizionali – Tipologica – Geografica • Altre – Dimensione – Multi-tenant vs mono-tenant – Tenant & tenant sector – Green vs Tradizionale – Lease structure & Durata – Growth vs Income – etc. etc. etc. etc.Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 14
  15. 15. Strumenti di investimento immobiliare Direct Property Securitised Vehicle Unitised Vehicle Derivative Long & Short Instrument Term Lease Single asset company Internally managed fund Mono & Multi Property index Tenant Private Property certificate Company Externally managed fund Space & Property returns Business Lease Listed Property swap Company Listed fund Upward & Property index Inflation reviews futures REITs Fund of funds Guaranteed property noteCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 15
  16. 16. Property Derivatives: volumi Source: IPD / IPF Trade Volume ReportCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 16
  17. 17. Caratteristiche dei Beni e dei Mercati Immobiliari 1. Immobilità & Localizzazione 2. Elevato valore unitario 3. Illiquidità 4. Eterogeneità 5. Investimenti a lungo termine 6. Assenza mercato centralizzato e ridotta trasparenza 7. Elevati costi di transazione 8. Frequenti squilibri di mercato (ciclicità) 9. Presenza dello Stato (es. regolamentazione, fiscalità, proprietà ecc.) 10.Numero limitato di transazioni (bassa liquidità, scarsità dati ecc.) Fonte: Investimento Immobiliare, www.hoesli-morri.itCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 17
  18. 18. Vantaggi dell’investimento indiretto • Gestione • professionale  CRITICITÀ Scelta del Gestore • specializzata • Compliance • Diversificazione del rischio • Track record • intero patrimonio • Struttura interna • portafoglio immobiliare • Allineamento interessi • Accesso a mercati • Remunerazione • specializzati • internazionaliCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 18
  19. 19. Stichting Pensioenfonds ABP: Top 15 largest investments 2010 • Pension fund for employers and employees (2.8 million) • Dutch government and the educational sector • Invested capital of € 239 billion (31 March 2011) Fonte: Stichting Pensioenfonds ABP, 31 Marzo 2011Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 19
  20. 20. Giacomo Morri, PhD SDA Professor & Director Master in Real Estate Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milano – Italy giacomo.morri@sdabocconi.it www.propertyfinance.it www.sdabocconi.it/mreCopyright SDA Bocconi, Giacomo Morri 20

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