1. AVVOCATO
GENNARO MARASCIUOLO
del Foro di Trani
Rent to buy
e il fallimento

2. D.L. 133/2014
Decreto Sblocca Italia
(mod. con L. di conversione n. 164/14)
Art. 23: contratto che prevede l'immediata
concessione del godimento di un immobile,
con diritto per il conduttore di acquistarlo
entro un termine determinato, imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte di
canone indicata nel contratto
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3. Cosa succede al contratto di
Rent to buy, in caso di
fallimento?
Art. 23 distingue 2 ipotesi:
1) Fallimento del proprietario – concedente;
2) Fallimento del conduttore – acquirente.

4. Cosa è il fallimento?
procedura concorsuale che colpisce
l'imprenditore commerciale (sia individuale
che società), in stato di insolvenza.
Ha lo scopo di liquidare l'eventuale attivo in
favore dei creditori, secondo il criterio della
c.d. par condicio creditorum e tenendo
anche conto delle cause di prelazione.

5. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Cosa succede dopo che un
imprenditore viene dichiarato
fallito?
Tutti i rapporti in essere fino a quel
momento, sia con i clienti, che con i fornitori,
vengono congelati (sospesi)!!!

6. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Il Curatore fallimentare può:
1) subentrare nel contratto;
2) sciogliersi dal contratto.

7. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Azione revocatoria fallimentare
E’ una particolare azione giudiziale che
consente al curatore di rendere inefficaci
tutti gli atti che sono stati compiuti dal
fallito in pregiudizio dei creditori.

8. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Conseguenze dell’azione
revocatoria fallimentare:
1) il contratto diventa inefficace;
2) il terzo contraente dovrà restituire quanto
eventualmente incassato e chiedere il
pagamento del proprio credito, alla curatela
(domanda di ammissione al passivo).

9. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Fallimento del proprietario –
concedente
Art. 23: il contratto di rent to buy
prosegue normalmente!
Di conseguenza: il conduttore continuerà a
pagare il canone non più al proprietario
fallito, bensì direttamente alla curatela e,
quest'ultima, alla prevista scadenza, dovrà
trasferire l'immobile al primo.

10. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Fallimento del proprietario –
concedente
Non trova applicazione art. 72 Legge
Fallimentare : il curatore non può sciogliersi
dal contratto
…. ma questo se utilizziamo lo schema
contrattuale dell’art. 23!

11. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Rtb: locazione + preliminare vendita
Contratto preliminare di compravendita sottoscritto con
un’impresa fallita:
a)il curatore è libero di scegliere fra lo scioglimento o
meno del contratto preliminare;
b) se il contratto preliminare si scioglie il promissario
acquirente, potrà avvantaggiarsi di un particolare
privilegio, se il contratto è stato trascritto;

12. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Rtb: locazione + preliminare vendita
c) con la prosecuzione del contratto preliminare, il curatore
non deve previamente interpellare il comitato dei
creditori, a condizione, però, che:
1) il contratto sia stato trascritto ex art. 2645 bis c.c.
2) contratto abbia ad oggetto un immobile ad uso
abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale
dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo
grado, o un immobile ad uso non abitativo destinato a
costituire la sede principale dell'attività di impresa
dell'acquirente (art. 72, commi 7 e 8).

13. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Fallimento del proprietario e
azione revocatoria
Il Rtb è soggetto a revocatoria se:
a) non è stato trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.p.c. o gli
effetti della trascrizione non siano cessati (l'efficacia, per il
rtb, è decennale);
b) il contratto non è stato concluso a giusto prezzo;
c) l'immobile oggetto del rtb se ad uso abitativo, non sia
destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o
di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, o se ad uso non
abitativo non sia destinato a costituire la sede principale
dell'attività di impresa dell'acquirente.

14. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Il fallimento del conduttore - acquirente
Art. 23: troverà applicazione art. 72 della Legge
Fallimentare.
Curatore sarà libero di scegliere se:
1) Subentrare nel contratto;
2) Sciogliersi dal contratto.

15. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Il fallimento del conduttore - acquirente
In caso di scioglimento del contratto, il proprietario
– concedente avrà diritto:
a) alla restituzione dell'immobile;
b) a trattenere le somme incassate a titolo di
anticipo sul prezzo.

16. Avv. Gennaro Marasciuolo ww.marasciuolo.it
Il fallimento del conduttore - acquirente
Contratto di rtb potrà essere soggetto a
revocatoria?
Si, tanto è vero che le tutele previste in caso
di fallimento del proprietario – concedente
non potranno trovare applicazione!

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