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Il caso Palazzo SgarigliaHOUSING SOCIALEO GIOIA DELLE BANCHE D’AFFARI?13 maggio 2013
Partecipante:Fondazione CarisapPresidente CdA: V. MariniPartecipante:Comune diAscoli PicenoPartecipante:Comune di TeramoPa...
PALAZZO SGARIGLIAdestinazione e modello di business ipotizzatoInvestire Immobiliare S.G.R., società controllata da Banca F...
Palazzo Sgariglia, Gestione del fondoInvestire ImmobiliareS.G.R.(Banca Finnat)GESTOREDEL FONDOa) Realizzazione n. 24 appar...
L’atto di apportofonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
Classi di quotefonte:proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
Condizioni economichefonte:proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139...
Segue Condizioni economicheIL “DIRITTO”DI PRIMA OFFERTA DEL COMUNEfonte: proposta investimento di Investire Immobiliare al...
Liquidazione del fondofonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
Classi differenziatefonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
(Segue) classi differenziatefonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
PALAZZO SGARIGLIAcriticità rilevate• Criticità politico-istituzionali• Criticità economico-finanziarie• Criticità giuridic...
PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità politico-istituzionaliÈ una vera operazione di “housing sociale”?• Canone m...
PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità economico-finanziarieIl Comune ha sottoscritto quote di classe “C”RISCHIO: ...
(segue) Criticità economico-finanziarieE’ previsto il conferimento in denaro da parte dellaFondazione Carisap per € 5.500....
Le quotefonte proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
(Segue) Criticità economico-finanziariesperequazione tra i diversi investitorile quote di classe “C” ed “A”sono assimilabi...
PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità giuridico-amministrative– Delibera adottata senza istruttoria ed acquisizio...
Palazzo Sgariglia(segue) criticità giuridico-amministrativecome si è formata la volontà del Comune– È sufficiente solo un ...
PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità affidamento progettazione e lavoriPerché coinvolgere gli Ordini Professiona...
PALAZZO SGARIGLIAUNA IPOTESI ALTERNATIVA• L’esborso di € 5.500.000 (in denaro) previsto da parte della FondazioneCARISAP n...
EDILIZIA SOCIALEDecr. Ministero Infrastrutture 22/04/2008 n. 32438art 1“………. E’ definito alloggio sociale l’unità immobili...
conclusioni• Una merchant bank gestisce con lautiprofitti un immobile di pregio che unavolta era del Comune … prima che se...
Possibili iniziativeIn base al piano economico-finanziario allegato alla delibera di Giunta,il Comune si è esposto al RISC...
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Slides presentate al convegno promosso dal movimento difesa del cittadino.

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  • Iniziativa del Movimento Difesa del Cittadino di Ascoli Piceno, promossa da Miki Girardi nel maggio 2013
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Il caso Palazzo Sgariglia housing sociale o gioia delle banche d'affari?

  1. 1. Il caso Palazzo SgarigliaHOUSING SOCIALEO GIOIA DELLE BANCHE D’AFFARI?13 maggio 2013
  2. 2. Partecipante:Fondazione CarisapPresidente CdA: V. MariniPartecipante:Comune diAscoli PicenoPartecipante:Comune di TeramoPartecipante:Fondo FIAFondo FIA(Cassa Depositi e Prestiti InvestimentiS.G.R.)Presidente Coll. Sindacale: V. Marinin. 64 quotedel fondoClasse “C”nonprivilegiatePalazzoSgariglia( valutatoMln 3,2)Conferimento immobile(valore Mln 1,3)n. 26 quote di classe “C”(non privilegiate)DenaroMln 14,4,2FONDO H.S. ITALIA CENTRALE schema sinottico dell’operazioneImmobileC.soDi SottoAscoli P.(valore Mln 6,2)oltre denaro:€ 5.500.000H.S. ITALIA CENTRALEfondo immobiliare chiusoDurata: anni 27 dal 2011 Partecipante:Fondazione TercasEnti promotori:- Fondazione Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno- Fondazione Cassa di Risparmio di Teramon.134 quotedi classe“A”nonprivilegiaten.288 quotedi classe“B”PRIVILEGIATEDenaro € 5.5 miln. 134 quote di classe “A”(non privilegiate)
  3. 3. PALAZZO SGARIGLIAdestinazione e modello di business ipotizzatoInvestire Immobiliare S.G.R., società controllata da Banca Finnat S.p.A.di proprietà della famiglia Nattino di Romaha proposto al Comune di Ascoli Piceno l’adesione al fondo “HS (Housing Sociale) Italia Centrale”.Il Comune ha accettato mediante delibera di Giunta n. 139 del 31/07/2012Comune diAscoli PicenoConferisce– cioè cede la proprietà –del Palazzo Sgarigliaal fondoHS Italia Centrale ericeve quoteProventigestioneFondoHS Italia CentralePROPRIETARIOdegli immobiliRemunerazionequote del fondosottoscritte dal Comune:solo eventualeChe Affida la gestionedel Palazzo Sgarigliaalla societàInvestire immobiliare SGRdi Banca FinnatSocietà InvestireImmobiliare SGR(Banca Finnat)GESTOREdegli immobilicommissioniper il gestore:Certe eprestabilite
  4. 4. Palazzo Sgariglia, Gestione del fondoInvestire ImmobiliareS.G.R.(Banca Finnat)GESTOREDEL FONDOa) Realizzazione n. 24 appartamenti da 90 mq. dadestinarsi all’housing sociale1) Locazione € 516,00/mese2) Durata locazione 12 anni3) Vendita (riscatto) al termine dellalocazione ad € 2.400,00/mq.b) Realizzazione n. 6 appartamenti di pregio davendersi sul libero mercato € 2.800,00/mq.c) Realizzazione di locali commerciali sul pianostrada Locazione € 60,00/mq mensili Durata locazione 12 anni Vendita sul libero mercato a € 2000,00/mq.COMPENSOCerto e prestabilitoper il gestore€ 200.000,00/annoe1,5% dei costidei costiristrutturazioneristrutturazioneN.B.: LA Camera di Commercio di Ascoli Piceno haaggiornato il “Listino dei prezzi dell’immobili” il 06maggio 2013: DAL 2007I PREZZI SONO SCESI DEL 30%.
  5. 5. L’atto di apportofonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
  6. 6. Classi di quotefonte:proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
  7. 7. Condizioni economichefonte:proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
  8. 8. Segue Condizioni economicheIL “DIRITTO”DI PRIMA OFFERTA DEL COMUNEfonte: proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
  9. 9. Liquidazione del fondofonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
  10. 10. Classi differenziatefonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
  11. 11. (Segue) classi differenziatefonte: Executive Summary del Regolamento del Fondoallegato 4 alla delibera Giunta 139/2012
  12. 12. PALAZZO SGARIGLIAcriticità rilevate• Criticità politico-istituzionali• Criticità economico-finanziarie• Criticità giuridico-amministrative
  13. 13. PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità politico-istituzionaliÈ una vera operazione di “housing sociale”?• Canone mensile elevato.• Solo 12 anni di locazione.• Prezzo di vendita/riscatto non calmierato (di mercato).• Gli alloggi saranno assegnati e gestiti da un fondo di unamerchant/investment Bank. Gli assegnatari saranno soggettisvantaggiati?– Perché non utilizzare i canali ordinari (leggi regionali su ERP econvenzionata)?– Vantaggi dalla dismissione di un palazzo storico, cioè unimmobile di pregio?
  14. 14. PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità economico-finanziarieIl Comune ha sottoscritto quote di classe “C”RISCHIO: proventi solo eventuali, possibile perdita valore assetconferito, possibile incremento costi ristrutturazione rispetto alpreventivo, remunerazione quote non garantita.- Privilegio su rendimenti e rimborsi accordato a CDPI S.G.R. e alle FOB(Fondazioni di Origine Bancaria).A CDPI S.G.R. è riconosciuto un rendimento privilegiato e garantito al 3%oltre al tasso di inflazione (quindi il 5% circa ad oggi) e cioè corrispostoprima dei sottoscrittori delle diverse classi.– Le FOB sono privilegiate rispetto ai Comuni nel rimborso.– Eventuale riacquisto da parte del Comune soltanto a prezzi dimercato.– Liquidazione fondo: penalizzazione Comune nel riparto dell’attivo:privilegi solo per CDPI SGR e FOB.
  15. 15. (segue) Criticità economico-finanziarieE’ previsto il conferimento in denaro da parte dellaFondazione Carisap per € 5.500.000,00 (pag. 2della proposta di Investire Immobilaire SGR); ma,dall’ultimo bilancio di esercizio della Fondazionestessa risulta un conferimento di soli € 500.000,00(pag. 109, bilancio di esercizio 2012).Perché?
  16. 16. Le quotefonte proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvatadalla delibera di Giunta 139/2012
  17. 17. (Segue) Criticità economico-finanziariesperequazione tra i diversi investitorile quote di classe “C” ed “A”sono assimilabili ad OBBLIGAZIONI SUBORDINATEComune di AscoliPicenoFondazioneCarisapFondo FIACassa DD.PP. SGRS.p.A.Quote di classe “C”:• Non privilegiate nella distribuzione dei proventi del fondo;• Non garantite nel rendimento atteso;• Posposizione nella liquidazione del fondo;•RISCHIO di mancato recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);Quote di classe “A”:•privilegiata solo rispetto al Comune nella distribuzione dei proventi del fondo;• Non garantito il rendimento (stimato dell’1%);• Posposizione nella liquidazione del fondo;• RISCHIO di mancato recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);Quote di classe “B”:• Privilegiate nella distribuzione dei proventi del fondo;• Garantite nel rendimento atteso: 3% annuo oltre inflazione;• Privilegiate nella liquidazione del fondo;•Garantite nel recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);
  18. 18. PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità giuridico-amministrative– Delibera adottata senza istruttoria ed acquisizione agli atti delregolamento integrale del fondo: è solo un “executive summary”.– Divieto, per enti pubblici, di sottoscrizione di prodotti finanziariderivati di cui al D.L. 25-6-2008 n. 112, art. 62, comma 6: ELEVATARISCHIOSITA’: il documento informativo di Investire ImmobiliareSGR, allegato alla delibera di Giunta, afferma che il patrimonio deifondi da essa gestiti può essere investito in strumentifinanziari derivati.– Il Sindaco ha sottoscritto una dichiarazione di operatore professionale equalificato: perché? Si tratta di un’operazione rischiosa?– In caso affermativo, perché non è stato investito il Consigliocomunale della decisione?
  19. 19. Palazzo Sgariglia(segue) criticità giuridico-amministrativecome si è formata la volontà del Comune– È sufficiente solo un estratto del Regolamento delFondo (“executive summary”) per impegnare l’Amministrazione Comunale in una operazionerichiosa?– L’art. 11 del Regolamento che dovrebbe individuare laremunerazione del Fondo FIA è solo citato ma nonriportato– L’art. 22 sui costi di gestione è solo citato ma nonriportato
  20. 20. PALAZZO SGARIGLIA(criticità rilevate)Criticità affidamento progettazione e lavoriPerché coinvolgere gli Ordini Professionali degliIngegneri e degli Architetti di Ascoli Piceno edesporli pubblicamente a svolgere un ruolo attivo intale procedura di carattere meramenteprivatistico?
  21. 21. PALAZZO SGARIGLIAUNA IPOTESI ALTERNATIVA• L’esborso di € 5.500.000 (in denaro) previsto da parte della FondazioneCARISAP nel fondo HS Italia Centrale, poteva essere un investimentodiretto su Palazzo Sgariglia, d’intesa con il Comune di Ascoli Piceno?• I benefici sarebbero stati:1) permanenza della proprietà del Palazzo Sgariglia al Comune, cheinvece non sarà verosimilmente possibile recuperare;2) effettiva destinazione sociale permanente degli alloggi;3) risparmio sul rendimento garantito a CDP Investimenti sgr;4) risparmio sulle commissioni del gestore del Fondo HS ItaliaCentrale, società del gruppo Banca Finnat;5) rispetto della destinazione assistenziale prevista nel lascitoSgariglia;6) Assegnazione e gestione degli alloggi per soggetti bisognosi da partedell’ente pubblico: maggiori garanzie di imparzialità eperseguimento fine sociale.
  22. 22. EDILIZIA SOCIALEDecr. Ministero Infrastrutture 22/04/2008 n. 32438art 1“………. E’ definito alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad usoresidenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interessegenerale nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagioabitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono ingrado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di ediliziaresidenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati alsoddisfacimento delle esigenze primarie.…rientrano nelle definizione gli alloggi destinati alla locazione temporanea peralmeno otto anni ed anche alla proprietà.Il servizio viene erogato …perseguendo l’integrazione di diverse fasce sociali…”
  23. 23. conclusioni• Una merchant bank gestisce con lautiprofitti un immobile di pregio che unavolta era del Comune … prima che se nedisfacesse• Housing si, ma sociale?
  24. 24. Possibili iniziativeIn base al piano economico-finanziario allegato alla delibera di Giunta,il Comune si è esposto al RISCHIO di due sole possibili opzioni• riacquistare l’immobile a condizioni particolarmentesvantaggiose (valore di apporto + costo ristrutturazione +inflazione)Oppure• detenere quote del fondo senza alcuna garanzia diremunerazione e nemmeno di recupero in sede diliquidazioneIpotesi di DANNO ERARIALE?Ipotesi di DANNO ERARIALE?

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