Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Vasakronans hållbarhetsredovisning-2012

784 views

Published on

Kanske sveriges bästa hyresvärd?

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Vasakronans hållbarhetsredovisning-2012

  1. 1. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012EnvärdIBALANSVåra drömmars stadDen bär våra visioner. Gestaltar värderingar drömmar och mål.Den är vårt hem och samtidigt en stor utmaning. Läs och inspireras avhur vi tillsammans med våra hyresgäster, medarbetareoch andra arbetar för den goda staden.97har Vasakronan sänktsitt koldioxidutsläpp medsedan 2006.PROCENTHållbaradetaljer2 500 kvadratmeter omtankei värdens nya huvudkontorSpringerför livetIdeellt projekt gerunga en framtidBlondinskämtvid fikatDiskussioner om etik ladegrunden till uppförandekod
  2. 2. Vasakronan är Sverigesstörsta fastighetsbolag med 193fastigheter, 2,6 miljoner kvmoch fastigheter värderade till84 mdkr som utgörs av centraltbelägna kontors- och butiksfas-tigheter på tillväxtorter i Sverige.Vasakronan driver också bygg-och utvecklingsprojekt samt del-tar i planering och utveckling avnya kontorsområden och stads-delar. Ambitionen är att skapaattraktiva och hållbara lokaler istadsmiljöer där människor trivsoch företag utvecklas. Förvalt-ningen sker i egen regi och vidutgången av 2011 hade företaget336 medarbetare.Vasakronan ägs till lika delarav Första, Andra, Tredje ochFjärde AP-fonden. Ägarnassyfte med innehavet är att få enlångsiktigt hög och riskavvägdavkastning från svenska fastig-hetstillgångar. Verksamhetenska bedrivas med hänsyn till etikoch miljö utan att göra avkall pådet övergripande målet om högavkastning.Vasakronans organisation ochverksamhet beskrivs närmare iårs­redovisningen för 2012.Om VasakronanSom Sveriges största fastighetsägare har vi ett stort ansvar. Vi bådekan och måste bidra till en hållbar samhällsutveckling – ekonomiskt, miljö-mässigt och socialt. Tillsammans med våra medarbetare och hyresgästerarbetar vi målmedvetet, varje dag, för att de städer vi verkar i ska varagoda samhällen ur ett långsiktigt perspektiv.Den goda stadenmed hus där människor trivs ochverksamheter utvecklasVisioninnehåll33 resultatetGRI-redovisning av Vasakronansekonomiska, miljömässiga ochsociala ansvar.34 –35 Styrning38 –40 ekonomiskt ansvar41– 48 miljöansvar49 – 53 Socialt ansvar20 Är det ok medblondinskämt? Därför behövs enuppförandekod.22 att byggaen stad... Telefonplan har hittat sinnya identitet och blivit enegen liten stad25 ... därmänniskortrivs Med Löparakademinmot framtiden.28 Värdens konst Från våg till älg.ekonomiskt ansvar30 värdsmästare Vardagens hjältar.32 allt ljus påhållbarhet Anna Denell ser fram emotett intensivt 2013.VD ordet3 fika medfredrik Fredrik Wirdenius summerarett spännande 2012 och tarnästa steg.6 saker vi ärextra stoltaöver Vasakronan är bästaarbetsgivaren.9 värdens lyft Vårt aktivitetsbaserade kon-tor där vi tänkt hållbarhet ivarje detalj.miljöansvar12 iskalltuppdrag En miljösmartare vardagblev resultatet för HemköpNordstan.15 inspirationsmix Energifond för smarta ideer.socialt ansvar18 ingen quick fix Vaskronan har det somkrävs för att vara attraktivi branschen.omslagsFoto: Gustav Kaiser
  3. 3. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 3Han har utsetts till fastighetsbranschensmäktigaste person, sett de gröna hyresavtalenbli branschstandard och öppnat dörren tillKlara Zenit. Vasakronans vd Fredrik Wirdeniussummerar ett spännande 2012.Nu tar vinästa stegfika med fredrikFredrik Wirdenius tar emot iKlara Zenit, Vasakronans nya kontorpå Mäster Samuelsgatan 56 i Stock-holm. De 2 500 kvadratmetrarna ärformade som en stad i miniformatoch här arbetar alla aktivitetsbaserat. Härfinns både noll och 220 arbetsplatser – ingafasta skrivbord men olika zoner och rum förvad som passar bäst för stunden.– Det här är ett kontor för ett modigtledarskap. När lokalerna inte signalerar ensposition måste ledarskapet bygga på kompe-tens och förmåga att inspirera medarbetarna.Denna miljö styr bort ifrån ett ledarskap byggtpå kontroll till ett ledarskap där medarbe-tarna får större frihet att självständigt nå sinaFoto:TinaAxelsson
  4. 4. 4  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012mål. Den skapar också en större transparens och flerblir synliggjorda. Bara några veckor efter flytten harjag en känsla av att energinivån i företaget har höjts.En nytändning som påverkar oss på många plan, sägerFredrik Wirdenius.Klara Zenit ska både sätta individen i centrum ochskapa samverkan. Målet är en verksamhet med högrepuls och en attraktiv, modern arbetsplats där ledordenär hållbarhet i varje detalj. Å ena sidan handlar det ommänniskorna i lokalerna. Å den andra om det geogra-fiska läget och möjligheterna att resa kollektivt. Å dentredje om IT-lösningarna som möjliggör ett virtuellt ochpapperslöst kontor. Å den fjärde om inredningen –  sombyggts upp av återbrukade, miljömärkta och energisnålaföremål och material.– Tack vare hållbarhetsperspektivet i detaljerna ärKlara Zenit ett av de första kontoren i Sverige däranpassningsarbetet och inredningen miljöcertifierasenligt LEED, Leadership in Energy and EnvironmentalDesign. Erfarenheterna vi skaffat oss under utformning-en av kontoret kommer vi självklart att dela med oss avtill våra kunder.Kontorets stadssymbolik går också hand i handmed Vasakronans vision: Den goda staden – med hus därmänniskor trivs och verksamheter utvecklas. Som Sveri-ges största fastighetsbolag har Vasakronan per automa-tik en stor påverkan på samhällsutvecklingen. Hur görsprioriteringarna?– Vi ska vara ekonomiskt lönsamma, men aldrig påbekostnad av att vi påverkar miljön, människorna ochsamhällsutvecklingen negativt. Och vi ska lägga såmycket krut det går på det som vi faktiskt kan påverkapositivt som mest. Som jag ser det har vi en utmaningi dagens marknadssystem som inte prissätter externaeffekter som exempelvis klimatförändringar, men jag ärövertygad om att det enda rätta för en långsiktigt lön-sam affärsverksamhet är att man tar ett ansvar för denpåverkan man har.Ekonomiskt och miljömässigt är det ganska lätt attsätta upp mål och strategier, menar Fredrik Wirdenius.– På miljösidan har vi blivit framgångsrika på grundav att vi har satt tydliga mål som är enkla att kommuni-cera. När vi sa att Vasakronans energianvändning skullesänkas till att ligga 50 procent under branschsnittet saalla ”det kommer aldrig att gå”, men målet fick organi-sationen att börja tänka till. Ur ett ekonomiskt perspek-tiv handlar det mycket om att göra affärer med hjärtat.Det känns aldrig lika bra att tjäna hundra kronor omdet går åt en massa olja, som det gör om du tjänarhundra kronor på förnyelsebar energi.Idag är Vasakronans verksamhet klimatneutral.Driften av fastigheterna sker nästan helt utan använd-ning av fossila bränslen och ett ständigt arbete pågårför att minska nettoutsläppet av växthusgaser. Vidnybyggnation är målet att energianvändningen ska ligga50 procent under myndighetskraven, medan målet vidombyggnation är att energianvändningen ska sänkas50 procent. Här ser Fredrik Wirdenius potential, menockså hinder.– Sveriges mål till år 2050 är att minska den totalaenergianvändningen med 50 procent. Det kommer aldrigatt ske utan en förändring. Energianvändningen i dettotala fastighetsbeståndet i Sverige måste minska och jaganser att myndighetskraven är för låga. Att vi kan bygganytt med 50 procents lägre energianvändning än vadkraven anger visar att det är möjligt. Jag skulle vilja seen hårdare styrning.– För att minska energianvändningen i det befintligabeståndet investerar Vasakronan 50 till 100 miljonerkronor om året, vilket bidragit till att företaget lyckatssänka energianvändningen med nära 20 procent desenaste fyra åren. Här ser Fredrik Wirdenius ett hinder ienergibolagens prissättning:Den fasta delen i energibolagens tariffer är för hög.En större rörlig del skulle öka det ekonomiska incita-mentet för både privatpersoner och företag att minskaenergianvändningen och påskynda utvecklingen mot etthållbarare och energismartare Sverige.”Energianvändningen idet totala fastighetsbeståndeti Sverige måste minska och jaganser att myndighetskravenär för låga.”fika med fredrik
  5. 5. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 5 Vasakronans ansvar för sina medarbetare är sedanlänge väl definierat med tydliga mål, medan målen förVasakronans vidare sociala ansvar är en större utma-ning att formulera.– Människor i och kring våra fastigheter påverkas avdet vi gör och vi strävar efter att ta socialt ansvar påflera sätt. Bland annat i vår roll som stadsutvecklare ochgenom att förse våra kunder med sunda och attraktivaarbetsmiljöer. Samarbetet med Löparaka­demin och våramedarbetares engagemang för Stockholms hemlösa ärandra exempel. Att bygga stolthet kring de sociala frå-gorna hos medarbetarna är viktigt för vår lönsamhet,men resultatet kanske inte alltid kan mätas.Utgångspunkten för Vasakronans hållbarhetsar-bete är Global Compact, ett FN-initiativ för att få före-tag att arbeta med frågor kring mänskliga rättigheter,arbetsvillkor, miljö och korruption.Avgörande för ett framgångsrikt hållbarhetsarbete äratt ledningen håller i rodret för hållbarhetsfrågorna –och aldrig placerar dem i ett separat kapitel.– Jag är väldigt stolt över att vi har lyckats få in frå-gorna så tydligt i vår affärsmodell. För några år sedanfanns en osäkerhet bland våra medarbetare kring håll-barhetsfrågorna, men den har vuxit bort och idag finnsen tydligare stolthet över vad vi gör.Under 2012 har Vasakronan fått en hållbarhetschef,en titel som bärs av den tidigare miljöchefen AnnaDenell. Hennes uppdrag är bland annat att skapa ensystematik för hur Vasakronan ska jobba med socialtansvar. Varför en hållbarhetschef först nu?– Nu är vi varma i kläderna i miljöfrågorna och detär dags att gå vidare med de sociala frågorna. Engage-manget för hållbarhetsfrågorna poppar upp överallt iverksamheten och vi ville samla ihop det under en kraft.Det är ett naturligt steg.2012 blev en bekräftelse på att Vasakronans hållbar-hetsarbete går i rätt riktning. De gröna hyresavtalengjorde fortsatt succé och har mynnat ut i en bransch-standard. Konceptet gröna butiken har lanserats ochrullar i pilotbutiker. Gröna flytten är populär blandhyresgästerna och tjänster inom grön IT är på gång.2013 ska bli ett hållbarhetsår där Vasakronan ökartakten.– Målet för 2012 var att 30 procent av våra fastig-heter ska vara miljöcertifierade. Mycket av arbetet ärgjort, men vi nådde inte riktigt ända fram med allacertifikaten. Vi ska också bli bättre på att kommuniceraalla goda exempel kring det gröna kontoret och på vil-ket sätt de gröna tjänsterna kan göra nytta för handeln.Dessutom ska vi ut och berätta för andra vad vi självauppnår genom vårt nya kontor.Använder man sina lokaler rätt blir de en resurs ochinte bara en kostnad, är Vasakronans budskap.– Den fysiska miljön, IT-lösningarna och varumärket– allt hänger ihop. Många av våra hyresgäster funderarpå de här frågorna idag och mobiliteten är viktigare ännågonsin. Hur ska de tackla detta när det kommer nyagenerationer medarbetare som ställer nya krav? GenomKlara Zenit vill vi visa hur lokalen kan vara ett stra-tegiskt verktyg och stödja den utveckling man vill se,säger Fredrik Wirdenius – som tror på inspiration fram-för pekpinnar.– Många snackar om vad andra ska göra och integöra men jag tror mer på att inspirera. Det är därför videltar i branschorganisationer som exempelvis SwedenGreen Building Council och Hagainitiativet.Som inspiratör spelar väl utnämningen till fastighets-branschens mäktigaste person en hel del roll?– Det har varit ett år med många fastighetstransaktio-ner, vilket bidragit till den positionen. Men utmärkelsenär också en bekräftelse på varumärket Vasakronan. Ettkvitto på att vi gör något bra...fika med fredrik”Nu är vi varma i klädernai miljöfrågorna och detär dags att gå vidare medde sociala frågorna.”
  6. 6. 6  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012vi är extra stolta övervasakronan bästaarbetsgivarenVasakronan är den mest attraktiva arbetsgivaren bland Sverigesbygg- och fastighetsbolag. Det tycker studenterna inom de fastighets-ekonomiska utbildningarna enligt fastighetsbranschens rekryterings-barometer 2012. Studenterna ger Vasakronan värdet 63 vilket är enuppgång med 6 enheter från fjolårets 57.fler elbilarpå vägSedan 2006 har Vasakronan sänktsina koldioxidutsläpp med 97 procent.Förklaringen ligger i en kontinuerligtminskad energianvändning, inköp avklimatneutral fjärrvärme och fjärrkylasamt inköp av miljömärkt el.Att se över företagets resor är detsom ger störst möjlighet att minskautsläppen ytterligare.Därför har Vasa-kronan bytt ut fem av sina driftbilarnmot elbilar. Varje bil körs i genomsnitt500 mil per år. Bilarna är av märketRenault Kangoo och på sikt är tankenatt alla Vasakronans driftbilar ska ersät-tas med nya miljövänliga.Led-belysning gavstor besparingGenom att byta ut all gammal lysrörsarma-tur till led-belysning i TV4:s parkeringsga-rage i fastigheten Bremen 1 på Tegeludds-vägen i Stockholm lyckades Vasakronangöra en energibesparing på hela 77 procentjämfört med tidigare. Förutom att belys-ningen är mer energisnål finns nu ocksåen modernare teknik som kan styra ochbehovsanpassa belysningen utifrån trafikoch närvaro i det 21 300 kadratmeter storagaraget.Hyresgästinfoi mobilenMed hjälp av appen Hyresgästinfo kanvåra hyresgäster enkelt komma i kontaktmed kundtjänst och sina kontaktpersonerpå Vasakronan, felanmäla direkt i mobilensamt ta del av nyheter och praktisk infor-mation om sin fastighet.
  7. 7. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 7ektorget fick prisI området Ingenting, i Solna norr om Stockholm byggsen ny stadsdel. Med fastigheten Polisen 2, Arken, och 20 000kvadratmeter bostadsbyggrätter är Vasakronan en av de störrefastighetsägarna. Tillsammans med Skanska och Andersson Jöns-son Landskapsarkitekter har Vasakronan skapat ett hjärta i områ-det – Ektorget. Torget skapar ett samband mellan områdets vackraekar, byggnaderna inom Statens Bakteriologiska Laboratorium ochde nya hus som ska byggas. I september fick parterna Solna stads-miljöpris för gestaltningen.874har Vasakronan tecknatsedan starten 2010.grönahyresavtalFoto:börjehellströmFastigheter somcertifierades under 2012Kista Entré i Stockholm och Lilla BommenSom ett led i Vasakronans arbete att miljöcertifieravårt befintliga bestånd LEED-certifierades de bådafastigheterna på guldnivå. Några avgörande faktorersom gjorde certifieringarna möjliga var byggnader-nas låga energianvändning, vår ISO 14001-certifie-ring, användning av förnyelsebar energi och klimat-neutrala drift.Koggen i MalmöMed både BREEAM- och Green Building-certifie-ringar blir detta en av Malmös modernaste kontors-fastigheter på 8 000 kvadratmeter. Fastighetenbyggs av NCC och är klar för inflyttning under våren2013Bassängkajen i MalmöFastigheten som förvärvades sommaren 2012,har belönats med en pre-certifiering på högsta nivåenligt LEED Platina för sin höga miljöstandard inomen rad områden.Läs mer om miljöcertifieringen av våra fastigheter på sidan 43.Den digitala ekonomiavdelningenVasakronans ekonomi- och finansfunktion har under flera års tid arbetat för atteffektivisera sin verksamhet, bland annat genom digitalisering. Först blev hante-ringen av fakturor digital, sedan hanteringen av hyreskontrakt. På tur stod arbetetinom redovisning och finans.– Flytten till Klara Zenit blev en katalysator, vi kunde ta ett sista viktigt steg ochbli digitaliserade fullt ut. Parallellt med en uppgradering av vårt redovisningssystemsåg vi till att digitalisera alla redovisningsunderlag. Inför flytten digitaliserades ocksåarbetet inom finansavdelningen. Så långt vi själva styr är vi idag helt papperslösa,säger Christer Nerlich, chef för Vasakronans ekonomi- och finansfunktioner.MiljösmarthotellSvenska Turistföreningen hartecknat avtal med Vasakronan omlokaler i kvarteret Perukmakaren icentrala Göteborg. Här byggs nu etthotell som ska vara klart sommaren2013. Ambitionen är att erbjuda denprismedvetna gästen ett bra boendesom dessutom är miljösmart. Som ettav de första i Sverige blir hotellet mil-jöklassat enligt LEED.”Så långt vi själva styr är vi idag helt papperslösa.”Christer Nerlich, chef för Vasakronansekonomi- och finansfunktioner
  8. 8. 8  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012vi är extra stolta överarken har fått solcellerPå Postens huvudkontor i Solna, kallat ”Arken” i folkmun, sit-ter numera 350 kvadratmeter solceller på taket. Projektet är ettsamarbete mellan Vasakronan och hyresgästen PostNord med stödfrån Energi Försäljning Sverige och Naturskyddsföreningen. Ensolcell omvandlar solljus till elektrisk energi. På en informations-tavla i lokalerna kan man följa hur mycket solcellerna bidrar med.Solcells­anläggningen är Vasakronans största samarbete med enenskild hyresgäst inom ramen för det gröna hyresavtalet.Hur ser man till att allt går rätt till på ett företag? Vad gör man om manmisstänker att en kollega inte har agerat korrekt? På Vasakronan finns enCompliance Officer med uppdrag att se till att lagar och regler följs.– Hög etik och moral är viktigt i allt Vasakronan gör. Vi måste ha stort fokuspå detta. Inte minst eftersom våra ägare AP-fonderna förvaltar statliga pen-sionspengar. Sedan finns det en kommersiell aspekt. Vi är övertygade om attvi blir mer konkurrenskraftiga om vi är seriösa och långsiktiga, säger SheilaToresson Florell, chefsjurist och Compliance Officer, CO, på Vasakronan.Hennes uppgift är att utreda när det finns misstankar om oegentligheter.Hon är också den person som medarbetare kan gå till om något inte står rätttill.– Meddelarfrihet gäller. Det innebär att jag har tystnadsplikt och får intetala om vem som ger mig information, säger Sheila Toresson Florell.Normalt kommer det in två, tre ärenden per år. Vanligast är att det handlarom en upphandling där det ifrågasätts om reglerna har följts. Till exempel atten medarbetare haft en personlig relation eller annan koppling till en leve-rantör. Misstankar om överträdelser av policyn kring gåvor och representationförekommer också.– Men 2012 kom det inte in ett enda ärende. Och då funderar man förståsöver varför. Beror det på att det faktiskt inte förekommit några oegentlighetereller på att man inte vågar anmäla?, säger Sheila Toresson Florell och svararsjälv på frågan:– Jag tror faktiskt inte att det beror på att man inte vågar. Snarare på att vimycket medvetet jobbat med frågor om etik och moral. Under 2012 deltogexempelvis alla medarbetare i värderingsworkshops som lade grunden till våruppförandekod.Det faktum att det finns en Compliance Officer visar också att vi på Vasa-kronan inte är rädda att agera när det finns misstanke om oegentligheter,menar Sheila Toresson Florell.– Väldigt viktigt är även det förebyggande arbetet och att informera omvad som gäller. Det mottas väldigt positivt. Jag är absolut övertygad om attde allra flesta människor vill göra rätt – men det gäller att ge tydliga och braförutsättningar.Vi håller koll på etiken”Jag är absolut övertygad om att deallra flesta människor vill göra rätt.”Foto:åkee:sonlindmanSheila Toresson Florell, chefsjurist och Compliance Officer.Erbjuder grön ITUnder 2012 har Vasakronans alla dataservrar virtualiserats ochflyttats till externa, ”gröna” datacenter. Dessa datacenter kyls medsval utomhusluft, drivs av grön el och nyttjas av flera användaresamtidigt. I Vasakronans nya kontor finns också en virtuell klient-miljö – alla användare använder strömsnåla, tunna klienter för attjobba mot en central värddator. Som en del i det gröna kontoreterbjuder nu Vasakronan sina hyresgäster så kallad ”grön IT”-tjäns-ter som ska hjälpa hyresgästerna att minska sin miljöpåverkan.
  9. 9. vi är extra, extra stolta överI taket finns returglas, i mattorna återvunnatandborstar. Vi sitter på uppfräschadedesignklassiker och fikar ur retrokoppar.Den 3 december 2012 gick flytten tillKlara Zenit, vårt nya aktivitetsbaseradekontor där vi tänkt hållbarhet i varje detalj.Foto:maurorongioneMålet är en högre puls som smittar av sig påvåra medarbetare och kunder. Ett arbetssättsom sätter individen i centrum, samtidigt somdet skapar samverkan. En plats som samlar allvår kunskap under ett modernt ledarskap. Enattraktiv arbetsplats och ett Vasakronan som sjuder av liv!Så gick tankarna när vi formade vårt nya kontor KlaraZenit, på Mäster Samuelsgatan 56 i Stockholm. Inspiratio-nen hittade vi långt ifrån oss själva, i staden Palmanova inordöstra Italien. Palmanova uppfördes i slutet av 1500-taletoch är känd för sina arkitektoniska kvaliteteter. Öppenhetenvisar vägen. Gator strålar ut från en central samlingspunktoch bildar olika zoner för olika aktiviteter, där invånarnabåde kan mötas och hitta plats för arbetsro.Värdens lyft»
  10. 10. 10  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012Innovativa IT-lösningar är en förutsätt-ning för det aktivitetsbaserade kontor somKlara Zenit är. Här har vi skapat en virtuellarbetsplats där alla bär sitt gränssnitt med sig.Oavsett var vi väljer att arbeta så finns en tunnklient som jobbar mot ett datacenter. På platsloggar vi bara in och får upp samma gränssnittsom sist.För att minska antalet fysiska resor har vibyggt flera konferensrum där det är möjligtatt ha videomöten för upp till arton personer.För att minska papperskonsumtionen har allaarbetsplatser två energieffektiva skärmar.En konsekvens av IT-lösningarna är att viinte behöver några lokala, energikrävandedatorservrar som måste kylas. En annan ärett nästan helt papperslöst kontor. Vi är nerepå totalt 20 arkivhurtsar och målet är att göraslut med minst en hurts varje år.Genom Klara Zenit vill vi inspirera andratill smartare, energieffektivare IT-lösningar.Som en del i det gröna kontoret har vi börjatpaketera tjänster kring grön IT – tjänster somska hjälpa Vasakronans hyresgäster att uppnåminst 25 procents minskad miljöpåverkan,med hjälp av virtuella IT-lösningar.Grön IT kan exempelvis handla om att delaservrar med andra i stället för ha egna energi-slukande serverhallar i lokalen eller att ersättafysiska resor med telefon- och videomöten.Det kan också handla om tunna klienter, däralla medarbetare jobbar mot en central värd-dator, eller skrivarlösningar där utskrifternaskrivs ut först efter att en personlig kod knap-pats in. Lansering under 2013!Så ville vi också göra. Stadsmetaforen pas-sar ju så bra med vad vi dagligen arbetar med:god stadsutveckling med hus där människoroch verksamheter trivs och utvecklas. I stadensdynamik har vi hittat idéerna och arkitekturen.Med ett stort öra mot vår egen organisation harvi översatt de 400 år gamla stadsplaneringstan-karna till ett arbetssätt à la 2000-talet. Och medmänniskan i centrum har vi skapat en arbets-miljö där alla väljer vilken plats som passar bästför stunden.Vi har valt bort fasta arbetsplatser och istället format zoner och rum för olika aktivite-ter. Platser där vi kan tänka, kreera, interagera,pausa, planera, arkivera och allt annat somkrävs för ett balanserat yrkesliv. Vi kallar detatt jobba aktivitetsbaserat. Enkäter och djupin-tervjuer med våra medarbetare visade nämligenatt det här är vad de vill. De har olika önskemålkring sin arbetsmiljö, men delar behovet avspontana möten där det är lätt att dela informa-tion, och alla måste ibland kunna jobba utanstörningar från ringsignaler, samtal och besök.Eftersom vi har byggt kontoret från grundenhar vi kunnat tänka hållbarhet i varje detalj.Klara Zenit har formats för att bidra till balansi medarbetarnas liv – med catering, barnrum,omklädningsrum och cykelrum. Den öppna,rörliga arbetsmiljön ger också ergonomiskafördelar utan en chans att arbeta statiskt. Medläget mitt i Stockholm är vi nära tåg och tun-nelbana, dessutom lånar vi ut cyklar och har fåbilparkeringsplatser. Under byggnationen åter-använde vi all rivningsmassa, för att så lite sommöjligt skulle gå till deponi. Ytskiktet bestårtill stor del av återbrukat material, vattenburnafärger och miljömärkta träråvaror. Mattorna vigår på innehåller materialet nylon 6, ett mate-rial som går att återvinna hur många gångersom helst och är gjort av exempelvis återvunnagitarrsträngar.Vi har dammsugit nätauktioner, loppisar, käl-lare och vindsförråd efter designmöbler av högkvalitet som renoverats och piffats upp – vårtkontor är både helt nytt och vintage. Vi spararockså vatten och energi, exempelvis genom snål-spolande toaletter och närvarostyrd belysningsom tack vare sensorer på fasaden styrs utifråntillgången på dagsljus. Merparten av ljuskällornahar energieffektiv LED-belysning och all elektriskutrustning har miljömärkningen Energy Star.Det här är bara några exempel på vad somgör Klara Zenit till 2 500 kvadratmeter omtanke.Tack vare hållbarhetsperspektivet i detaljerna ärdet ett av de första kontoren i Sverige att miljö-certifieras enligt LEED Leadership in Energy andEnvironmental Design.Den 3 december 2012 flyttade vi in. På platsexperimenterar vi oss nu fram till nästa nivå avledarskap och medarbetarskap. Vi hoppas inspi-rera andra att gå samma väg som vi.”Med människan i centrum har vi skapat enarbetsmiljö där alla väljer vilken plats sompassar bäst för stunden.”Ett virtuellt kontor för alla
  11. 11. Miljöansvar”Vi tänker långsiktigt ialla led och i alla delarav verksamheten.”Mer fakta om vårt miljöansvarhittar du på sidan 41 – 48.mål 2012• Byggnader motsvarande 30 procent av total area skavara miljöcertifierade. Utfall: Byggnader motsva-rande 14 procent av total areavar miljöcertifierade, varförmålet inte uppnåddes.• Totalt 250 nya gröna hyres-avtal ska vara tecknade vidutgången av 2012, utöver de558 som hittills tecknats. Utfall: Under 2012 teckna-des 316 nya gröna hyresavtalvarför målet uppnåddes.• En förbättring av fastighetsbe-ståndets energiprestanda med6 procent jämfört med 2011. Utfall: Fastighetsbeståndetsenergiprestanda förbättradesmed 7 procent, varför måletuppnåddes.mål 2013• Byggnader motsvarande50 procent av total area skavara miljöcertifierade.• Förvalta och fördjupa sam-arbeten med gröna hyres-avtalskunder för att genomförbättringar och effektivise-ringar skapa värden.• En förbättring av fastighets-beståndets energiprestandamed 6 procent jämfört med2012.”Vara bransch-ledare när detgäller håll-barhetsarbeteoch vår energi­användning skavara 50 procentlägre än bransch­snittet.”långsiktigt målHär följer fler miljöexempelatt inspireras avFoto:maurorongione»
  12. 12. Foto:johannesbernerMed hjälp av de åtgärder somgjorts kommer vi närmare våracentralt formulerade energimål,säger Urban Håkans, projektledarepå Axfood.
  13. 13. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 13Iskallt uppdragEtt rejält ansiktslyft och en miljösmartare vardag. Det blev resultatet när Hemköp Nordstan ochVasakronan slog sina kloka huvuden ihop. På köpet hittades energivinster för hela fastigheten.Hemköp Nordstan i Göteborg är enpopulär dagligvarubutik. Öppettidernaär 8 till 22 och närmare 7 000 kunderhinner passera kassalinjen, varje dag.Toppen för affärerna, men slitsamt förlokalernas 2 463 kvadratmeter.– Butiken var väldigt sliten och vi hade problemmed golven. Vi behövde en uppfräschning menockså se över energiförbrukningen. Hur skulle vijobba med vår värme och effektiviteten på kylan ochfå en så ekonomisk drift som möjligt?, säger UrbanHåkans, projektledare på Axfood.Sommaren 2012 var det dags för en helrenovering.Startskottet för Hemköps ombyggnation gick eftermidsommar – med deadline bara cirka två månadersenare. Under tiden flyttade butiken till tillfälligalokaler i samma fastighet, lånade av koncernsysternÅhléns.– Hemköp i Nordstan är Vasakronans hyresgästsedan många år. För att tillsammans få ut bästaeffekt av ombyggnationen startade vi upp ett paral-lellt projekt och Hemköps ombyggnation blev en deli en större energiåtgärd i hela fastigheten, där Vasa-kronan har investerat över nio miljoner kronor ienergiåtgärder de senaste åren, förklarar Olof Peter-son, teknikenhetschef Vasakronan i Göteborg.Hemköps kylar, frysar och armaturer visade sigvara stora energislukare. In flyttade i stället nyakylmöbler och effektivare kylmaskiner som minskarläckaget av kyla i lokalen. Armaturerna byttes ut tillenergisnålare varianter.– Alla kylar och frysar har också fått lock, enenkel åtgärd som ger stora effekter, säger UrbanHåkans.I de delar av lokalen som hade kyl- och frys-möbler fanns ett underskott av värme, medan andradelar hade värmeöverskott – det påverkade bådeenergiförbrukningen och arbetsmiljön för butikenspersonal. Här blev lösningen att installera ett cirku-lationssystem som flyttar överskottsvärme till delarav lokalen som behöver mer värme.Hemköp och Vasakronan tog gemensamt ansvarför investeringen för cirkulationssystemet, eftersomdet har ett värde för hela fastigheten. Systemet gerGröna butiken2012 var året då Vasakronan tog förstasteget för att utveckla Gröna butiken. Ettkoncept för miljösmartare butiker. Det samlarett antal tjänster framtagna speciellt för demsom driver butik med syftet att hjälpa till attminska butikens miljöpåverkan – exempelvisgenom grönt hyresavtal, grönaservicetjänster, energifrågor ochavfallshantering
  14. 14. 14  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012en smartare värmeanvändning där Hemköpsvärmebehov minskar och överskottsvärmen kanåtervinnas.– Nu tittar vi på en lösning för hur över-skottsvärmen kan komma till nytta för fastighetensövriga hyresgäster. Dessutom gjorde cirkulations-systemet det möjligt att driftoptimera ett av husetsgemensamma ventilationssystem. Både inblåsnings-temperatur och luftflöde har reducerats väsentligt,säger Olof Peterson.En tajt deadline och många tekniska detal-jer – ett projekt som detta påverkar alla hyresgästeri fastigheten. I fastigheten finns butiker, kontor, enbank och tre restauranger.– Mycket arbete skulle göras på kort tid ochdet var lite hela havet stormar. Vår roll är att helatiden förse hyresgästen med information om fastig-hetens tekniska status så att allt löper på som detska. Och det är viktigt att vi jobbar i team, sägerTorbjörn Pettersson, Vasakronans tekniska förval-tare av fastigheten.Livio Paladin är en i teamet. Som driftteknikermed ansvar för Vasakronans båda fastigheter iNordstan – om totalt 70 000 kvadratmeter – fickhan det hett om öronen under sommaren 2012.Parallellt med Hemköpsprojektet genomfördedessutom en annan hyresgäst i samma fastighet enstörre utbyggnad.– Trots ombyggnationer ska hyresgästernasvardag rulla på som vanligt. Det elektriska, ven-tilationen, fläktanläggningen, avloppet, entréerna,brandlarmen – allt måste fungera. Tar det stoppnågonstans gäller det att snabbt komma på lös-ningar. Det uppstår alltid störningar, men vi infor-merade så gott vi kunde under tiden och hade entät dialog med Vasakronans entreprenörer så attde anpassade sig efter hyresgästerna, säger LivioPaladin.För att göra Hemköp så ”grönt” som möjligtsågs även butikens avfallshantering över. Hemköpanvänder nu Vasakronans miljörum för att käll-sortera allt avfall utom wellpapp, sträckfilm ochorganiskt avfall, det har butiken andra återvin-ningslösningar för. Hemköp har också skrivit ettavtal med Vasakronans avfallsleverantör, som inne-bär att butiken debiteras efter hur stora mängdertorrt, brännbart avfall som kasseras.Idag är Hemköp i Nordstan en betydligt miljö-smartare butik. Energiförbrukningen har minskatbetydligt och butikens kostnader för el och kylninghar minskat med drygt 60 procent. De olika ener-giåtgärderna och ombyggnationen av Hemköp görockså att energiförbrukningen för hela fastighetenkommer att minska från 161 kWh per kvadratme-ter till 80 kWh per kvadratmeter, exklusive verk-samhetsel. Ett grönare Hemköp är alltså något allavinner på.– När det kommer till energifrågorna handlardet om att ge och ta. Det är bättre för alla att tavara på vår överskottsvärme än att låta den för-svinna ut genom taket. Och åtgärderna vi har gjorthjälper oss att komma närmare Axfoods centraltformulerade energimål, avslutar Urban Håkans.”Trots ombyggnationer ska hyresgästernas vardag rulla på som vanligt.˝
  15. 15. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 15inspirationsmixMinskad energianvändningger nöjda kunderNär energianvändningen minskar blir kunderna nöjdare – kandet verkligen stämma? Våra egna mätningar bland hyresgästerna visarfaktiskt att en minskad energianvändning går hand i hand med just enökad kundnöjdhet. Den viktigaste förklaringen till detta är attenergieffektivisering av lokaler ofta leder till en bättre anpassning avtemperatur och ventilation. Något som i sin tur skapar arbetsplatsermed behagligare inomhusklimat.74722009200kWh/kvmNKI kontor/inomhusklimat76180160140 702010 2011 2012FörstavindkraftverketPå taket till fastigheten Bassängkajen iVästra hamnen i Malmö har Vasakronan sittförsta vindkraftverk. Vi räknar med att denkan ge upp till 4 000 kwh per år undergynnsamma vindförhållanden.Energifond stödersmarta idéerGenom att trimma och justera befintligaanläggningar går det att komma långt medenergieffektiviseringar. Men förr eller senarekrävs det nya investeringar och då kommerVasakronans energifond väl till pass. I fondenfinns runt 85 miljoner kronor och Vasakronansfastighetsteam kan ansöka om pengar genomatt komma in med förslag på åtgärder somleder till energieffektivisering. Under 2012satsades runt 85 miljoner kronor i både småoch stora energibesparande projekt.85miljoner kronortill smarta idéer förmiljönStäng av datorn och görnåt roligt för pengarnaUngefär 2,1 miljoner människor jobbar på kontor i Sverige.De arbetar i snitt 225 dagar per år vilket blir cirka 1 800 timmar.Om alla stängde av sina datorer när de lämnade kontoret såskulle man spara 47 miljoner kronor i el. Det motsvarar tillexempel 397 000 biobiljetter eller 9 500 träningskortá 5  000 kronor styck.Uträkning: Lennart Lifvenhjelm, energiexpert på Vasakronan.Solel räckertill 50 elbilarMed totalt närmare 2 000 kvad­ratmeter solceller producerar Vasa-kronan idag så mycket solel att detskulle räcka till driften av 42 elbilarräknat på att var och en körs 500mil per år.Den senaste av våra fastighetersom utrustats med en solcellsan-läggning är Priorn i köpcentrumTriangeln i Malmö. I samband medatt yttertaket lades om passadeVasakronan på att installera 500kvm solceller som nu genererarrunt 40 000 kWh per år.Vår första och hittills största sol-cellsanläggning finns på Konstfackstak vid Telefonplan i Stockholm.Anläggningen, som består av 700kvadratmeter solceller, har variti drift sedan 2009 och genererarrunt 86 000 kWh per år. Det mot-svarar ungefär ett års elförbrukningför 20 hushåll.
  16. 16. 16  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012inspirationsmixMinimeraTill exempel genom attanvända smarta emballageoch inte skriva ut på papperi onödan.ÅteranvändaAtt sälja, skänka bort elleråteranvända exempelvismaterial, möbler och övriginredning är bra både förmiljön och ekonomin.Material­återvinnaTidningar, förpackningaroch glasflaskor är baranågra exempel på materialsom kan återvinnas ochomvandlas till nyaprodukter.EnergiutvinnaBrännbart avfall är en resurssom kan användas för energi­utvinning i fjärrvärmeverkoch elproducerande kraftvär-meverk där det blir el. Orga-niskt avfall kan omvandlastill biogas genom rötning.DeponeraDet avfall som inte kan åter-används eller återvinnas tasom hand på ett miljöriktigtsätt och deponeras.Ett klokt kretsloppVaskronans ambition är att i första hand minska mängden avfall i våra fastigheter.Extra viktigt är att minimera mängden farligt avfall. Vi vill också bidra till ett klokt krets-lopp och ta tillvara det som går. Det som är avfall för oss kan bli en resurs för andra. I vårtarbete använder vi Avfallstrappan. Den bygger på ett EU-direktiv om hanteringen av avfall.Materialen, inredningen, möblerna. I Klara Zenit, Vasakronans nya kontor påMäster Samuelsgatan 56 i Stockholm, har vi tänkt hållbarhet i varje detalj. Ytskiktetbestår till stor del av återbrukat material och många av våra möbler är begagnade– uppfräschade designklassiker som får ett nytt liv hos oss. Tack vare hållbarhetsper-spektivet i detaljerna är vi ett av de första kontoren i Sverige där inredningen är miljö-certifierad enligt Leadership in Energy and Environmental Design, LEED.Vasakronan vintageFoto:TinaAxelssonFoto:gustavkaiserMiljövänligbassängkaj2012 köpte Vasakronan fastigheten Bassängkajen avSkanska för 652 miljoner kronor. Fastigheten liggerpå Universitetsholmen, ett expansivt område mellanVästra Hamnen och centrala Malmö. Bland hyresgäs-terna märks bland andra Malmö Högskola och Visma.Bassängkajen håller högsta standard. Det är enmodern, effektiv och klimatsmart fastighet som bleven av de första i Norden att pre-certifieras på högstanivå enligt LEED, Platina.Vasakronans mål att ha ett miljöcertifierat beståndär viktigt ur flera perspektiv. Dels för att det finns ettstarkt samband mellan kvalitet och miljöklassning,dels för att klimataspekter väger allt tyngre närkunder väljer lokal.
  17. 17. ”Vi vill vara en långsiktig och pålitligarbetsgivare, samarbetspartneroch aktör i samhället.”socialt ansvar• Genom ett aktivt ochengagerat arbete bibehållaett NMI på minst 97.• 85 procent av Vasa­kronans arbetsteam skanå ett betyg på minst 80inom område kontakt ikundundersökningenTyck om Vasakronan.• Genom ett aktivt ochengagerat arbete bibe­hålla ett nöjd medarbetar­index (NMI) på minst 97. Utfall: NMI uppgick iden senaste medarbetar­undersökningen till 97,varför målet är uppnått.• 65 procent av Vasa­kronans arbetsteam skanå ett betyg på minst 80inom område kontakt ikundundersökningenTyck om Vasakronan. Utfall: 58 procent avarbetsteamen nådde ettbetyg på minst 80 varförmålet inte uppnåddes. mål 2012”Vara den mestattraktivaarbetsgivareni branschen.Kunderna skauppleva vårterbjudande somsom det mestattraktiva ibranschen.”långsiktigt målmål 2013Här följer ännu fler goda exempel att inspireras av.om du vill borra ner dig i mer siffror hittar du dem på sidan 49 – 53.Foto:maurorongione
  18. 18. 18  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012Det är sannerligen ingenquick fix som ligger bakomVasakronans goda rykte somarbetsgivare. Det handlar om ettlångsiktigt strategiskt arbete medatt identifiera medarbetarnas unika kompetensoch låta dem komma till sin fulla rätt. Därtillett rekryteringsarbete som präglas av både efter-tanke kring kompetensbehov och en proaktivnärvaro på högskolorna för att knyta kontaktermed nästa generations fastighetstekniker, -uthy-rare och -förvaltare. För detta belönas Vasa-kronan bland annat med ett Nöjd MedarbetareIndex på 97 (av 100) och en utnämning till2012 års mest populära framtida arbetsgivarei branschen när studenterna får säga sitt, enligtfastighetsbranschens Rekryteringsbarometer.– Vi är en resultatorienterad organisation, intetu tal om annat, men tror stenhårt på att det gårutmärkt att kombinera med hög etik, ödmjuk-het och en humanistisk grundsyn. I föreningmed tydliga mål om vart vi ska och stor frihetunder ansvar är det här någonstans som vårframgångsmix finns, säger Cecilia Söderström,HR-chef vid Vasakronan.Ett fastighetsbestånd utöver detvanliga, skicklighet med att hitta rättmedarbetare, frihet under ansvar ochen vardag där ingen dag är den andralik. Vasakronan har det som krävsför att bli den mest attraktivaarbetsgivaren i branschen.Ingenquick fix”Vi har roligt tillsammansoch gillar det vi gör.”Magnus Johanssonrekrytering
  19. 19. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 19Vad gör du som uthyrare?– Min uppgift är kort och gott att fåvakanta lokaler i Malmö och Lunduthyrda. Det handlar om att marknads-föra och visa lokalerna för intresserade,skriva offerter och förhandla avtal. Där-till samlar jag teamet för det fortsattaarbetet med att anpassa lokalen.Varför blev det Vasakronan?– I samband med mitt examensarbetekom jag i kontakt med ett antal kom-mersiella fastighetsbolag och kändedirekt i mötet med Vasakronans med-arbetare att det fanns en ödmjuk ochpositiv stämning som stack ut. En känslasom var så stark att jag sa upp mig frånen fast anställning när jag blev erbjudenett vikariat som uthyrare hos Vasakro-nan. Det gick vägen och numera är jagfast anställd.En stor del av ansvaret för kompetens-utvecklingen ligger hos den enskildemedarbetaren – hur gör du för attutveckla och bygga din kompetens?– Jag har otroligt duktiga och kompeten-ta kollegor som jag ständigt lär mig av ivardagen. Utbytet av kompetens kan skemed så enkla grepp som att vi följer medpå varandras möten för att se och lära.Något som starkt bidrar till att öka kun-skapen om varandras arbetsuppgifter,utmaningar och hur vi bäst kan arbetatillsammans.– Jag har också fått coachning för attutveckla min kommunikation i kunddia-logen. Träningen har gjort mig betydligtbättre på att identifiera och fokusera påbeslutsfattaren på kundsidan och fångaupp dennes specifika behov. Med kom-munikationsträningen i ryggen har jagfått nya verktyg för att tydliggöra ochförklara min roll och funktion på Vasa-kronan.Vad lockade dig till Vasakronan?– Vasakronan var välkänt redan när jagvar student. Självklart är positionen somSveriges största fastighetsägare en sak,men lika lockande är fastighetsbestån-det – idel cityfastigheter i bra lägen.– För min del ledde en sommarprak-tikplats under 2010 till en projekt-anställning som projektassistent förombyggnaden av Triangelns köpcentrumi Malmö. En tjänst som nu övergått tillfast som biträdande fastighetschef förett antal fastigheter i Malmö, där blandannat Triangeln ingår.Hur ser dina dagar utsom biträdande fastighetschef?– Det handlar till största delen om kund-relationer. Allt från dagliga kontaktermed våra hyresgäster för att lösa olikaproblem till administrativa göromål somavtalsskrivande och förhandlingar medbåde befintliga och nya hyresgäster. Denbästa beskrivningen är nog att ingen dagär den andra lik.Vad betyder medarbetarskap för dig?– Frihet under ansvar 2.0. Eller medandra ord; du har ett eget ansvar för dinutveckling liksom för att ta det ansvarsom krävs för att på bästa sätt bidra tillverksamheten. För egen del är jag trans-parent med mina ambitioner och får dåockså chanser att prova på och utmanasav nya arbetsuppgifter och ansvarsområ-den. Något som ytterligare stärker mittengagemang och känslan av delaktighet.Varför trivs du som medarbetareinom Vasakronan?– Vi har roligt tillsammans och vi gillardet vi gör. Det är nog precis så enkelt.Stämningen och arbetsmiljön är god,samarbetsklimatet präglas av positivenergi och lyhördhet för varandraskompetenser. Vi är också oerhört stoltaöver de fastigheter som vi utvecklar ochförvaltar –  ett unikt och fantastiskt fast-ighetsbestånd.”Det fannsen ödmjuk ochpositiv stämningsom stack ut.”Elin ForsmanMagnus Johansson, biträdande fastighetschef. Utbildning: fastighetsföretagandevid Malmö högskola. Vasakronan sedan: årsskiftet 2010/2011.Elin Forsman, uthyrare. Utbildning: fastighetsföretagande vid Malmö högskolaVasakronan sedan: april 2010.Foto:peterwestrup
  20. 20. 20  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012Etik och moral handlar mycket omnyanser. Detta blev Vasakronans medar-betare varse när de under året deltog i ettantal värderingsworkshops för att läggagrunden till Vasakronans uppförandekod.– Själva processen med att arbeta fram vår upp-förandekod har varit precis lika viktig som detfärdiga resultatet. Arbetet har varit en del av denÄr det okej att dra blondinskämt vid fikat? Har man rätt att konfrontera en kollega meduppenbara alkoholproblem? Dilemman som dessa har varit viktiga frågeställningar i arbetetmed Vasakronans uppförandekod.interna förankringen och bjudit på en spännande,under­sökande resa kring hur vår egen moraliska ochetiska kompass förhåller sig till företagets grundläg-gande värderingar, säger Cecilia Söderström, HR-chefvid Vasakronan.Metoden bygger på situationsorienterat lärande.Ledningen och grupper av medarbetare ställs införuppförandekodBland blondinskämtoch smygdrickare? illustation:anne-likarlsson/wooagentur
  21. 21. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 21Konsten attkommuniceraJonas Bjuggren, regionchef i Uppsala, är en av Vasakro-nans ledare som under året tränats i kommunikativt ledar-skap. Konsten är att förmedla budskap som är begripliga,intressanta och inspirerande.Hur ska en kommunikativ ledare inom Vasakronan vara?– Kommunikation är vårt grundläggande verktyg för att fåalla att dra åt samma håll. Det handlar om förmågan attgöra den stora bilden begriplig, måla upp vår vision mensamtidigt kunna ta ner detta på marken igen och konkretförklara vad det innebär i vår vardag. Ett kommunika-tivt ledarskap handlar också om förmågan att förmedlabudskap oavsett om det sker vid större dragningar införkunder eller i ett enskilt samtal med en medarbetare omett svårt ämne.Vad har du tagit med dig från träningeni kommunikativt ledarskap?– Träningen har gett mig nya verktyg att jobba vidare med,insikter om vikten av att fundera över vilka mina budskapegentligen är, och hur jag kan bli bättre på att levande-göra dessa med hjälp av metaforer och bildspråk. Fram-förallt tror jag att träningen gett mig modet att släppasargen och lämna gamla invanda koncept. Vi har fått modatt prova nya vägar och tänja gränserna med målet attgöra den dagliga kommunikationen bättre.VasakronansvärderingarHelhetssyn: Vi tar medalla perspektiv i vårt arbete,förstår helheten och hur våregen roll utgör en del av denhelheten. Vi söker synergiermellan specialistfunktioneroch har en öppen hållning tillandras idéer och agerande.Humanistisk grundsyn:Vi respekterar varandra ochär ett mänskligt företag medhögt i tak. Vi visar omtankeom andra och inser och res-pekterar allas lika värde.Hög etik: Vi följer lagar ochregler och har en hög affärs-etik. Vi är seriösa och tydligaoch är ett företag som manvill göra affärer med, nu ochi framtiden.Det kommunikativaledarskapetI samarbete med en extern aktör har Vasakro-nans ledare tränats i kommunikativt ledarskapunder 2012. Startskottet gick under vårenschefsdag och fortsatte sedan med tre heldagar.Under handledning och i grupper om cirka 15personer har ledarna tränats i olika kommunika-tiva verktyg vad gäller exempelvis kroppsspråk,röstlägen och budskapsformulering. Målet är attdeltagarna ska bli bättre på att tala inför publikoch formulera levande, intressanta budskap.”Själva processenmed att arbeta framvår uppförandekodhar varit precislika viktig som detfärdiga resultatet.”Cecilia Söderström, hr-chef vasakronanett antal fiktiva men relevanta vardagligadilemman tillsammans med frågan: hur agerardu? Inget svar ses som rätt eller fel, men svars-alternativen stämmer bättre eller sämre över-ens med företagets värderingar – och graderasdärefter. Hur svaren faller blir vägledandeför att se hur väl Vasakronans värderingarefterlevs i det dagliga arbetet och inte minsthur diskrepansen mellan ledningens och med-arbetarnas svar ser ut. Utfallet ligger sedan tillgrund för innehållet i uppförandekoden.– Uppförandekoden blir ett internt ramverksom ringar in hur vi förhåller oss till varandra,våra kunder och leverantörer men även andraintressenter, i det dagliga arbetet. Ett verktygsom hjälper oss att löpande stämma av att viverkligen lever som vi lär. Den understrykerockså att man kan känna sig trygg med attvåra tjänster och produkter är tillverkadeunder goda arbetsförhållanden och att vårverksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbartsätt, avslutar Cecilia Söderström.En uppförandekod beskriver på ett tyd-ligt sätt ett företags ansvar och förhåll-ningssätt som affärspartner, arbetsgiv­are och samhällsaktör. Vasakronansuppförandekod innehåller riktlinjer somföretagets medarbetare själva varitmed och utarbetat, och som styr vårtdagliga arbete.Vad är enuppförandekod?Foto:tinaaxelsson
  22. 22. 22  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012Det var en gång...Från traditionell industri till kreativt centrum. Telefonplan har hittat sinnya identitet och blivit en egen liten stad.elefonplan söder omStockholm var en gång syno-nymt med LM Ericsson. Områ-det, som ritades av arkitektenTure Wennerholm, kom så små-ningom att kallas för LM-staden.Idag har LM-staden förvandlats. Indu-strilokalerna har blivit navet i en kreativsmältdegel med företag och utbildninginom design, mode, konst och kommunika-tion. Här rör sig dagligen över 3 000 män-niskor.– När Vasakronan köpte Ericssonfastig-heten i början av 2000-talet var det enutmaning att göra något bra med de gamlabyggnaderna från 40-talet. Vi ville pånågot sätt profilera området och ge deten egen identitet, säger fastighetschef DagLevander.I takt med att Ericsson flyttade ut flyt-tade nya företag och verksamheter in. 2004bestämde sig Konstfack för att flytta tillTelefonplan.– Då kläcktes det självklara konceptet.att bygga en stad...
  23. 23. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 23Här ska vi skapa ett kreativt centrumför konst, arkitektur och design, sägerDag Levander.Knappt tio år senare har det blivitprecis så. Förutom Konstfack hittarman här idag designföretag som FoxDesign, Citron Design och FrontDesign samt utbildningsföretag somHyper Island med inriktning mot digi-tala medier och ledarskap.Dag Levander, liksom kollegan LarsPerjons som jobbar med teknisk för-valtning, har varit med om resan frånförsta början. Deras engagemang ochentusiasm är stor.– Det finns en särskild vibb här ochdet är jättehäftigt. Jag tycker att detkänns redan när man kliver av tunnel-banan och ser siluetten av de klassiskabyggnaderna. Idag är Telefonplan enstad i staden med arbetsplatser, sko-lor, bostäder och service, säger LarsPerjons.Närheten mellan de olika delarnainnebär att det går utmärkt att börjadagen med att träna på SATS och varapå jobbet en kvart senare. Det finnsgott om restauranger och caféer närdet börjar närma sig lunchtid. Ochkanske avslutas dagen med att hämtabarn på Vittraskolan eller på Palet-ten – en förskola som väckt stor upp-konstnärligt centrumNär Konstfack flyttade in 2004 hade de gamla industri-lokalerna i funkisstil förvandlats till 20 300 kvadratmeterkonstnärlig högskola. I entrén möts besökaren av Vitahavet som ständigt ändrar utseende efter utställningaroch projekt. I lokalerna finns verkstäder för hantverk imånga olika material, exempelvis trä- och metall, textil,glas och keramik. Här finns också en foto- och tv-studiooch ateljéer för skulptur och måleri. Varje år går cirka900 studenter på skolan.Varsam renovering2014 flyttar Försäkringskassan in på 24 000 nyrenove-rade kvadratmeter. Interiören kommer att fräschas uppoch fönster bytas ut. Renoveringen sker med varsam handså att känslan i de gamla lokalerna behålls. Byggnaden,som blir miljöcertifierad, var den sista som stod tom efterEricssons utflyttning från Telefonplan. Vasakronans totalainvestering i fastigheten uppgår till 320 miljoner kronor.Foto:brunoehrsFoto:gustavkaiser
  24. 24. 24  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012märksamhet med sina färgstarkaoch fantasieggande lokaler.Telefonplan kan nog tryggt sägasvara ett gott exempel på det som ärVasakronana vision – att skapa dengoda staden. En stad där människorvill bo och leva och företag verkaoch växa.– Det är precis så det ska vara. Vivill fortsätta att utveckla Telefon-plan så att våra hyresgäster i sin turtrivs och kan utveckla sina verk-samheter. Och samtidigt skapa enplats som är attraktiv att vara på,säger Dag Levandet och tillägger:– För oss är det självklart att taett helhetsansvar för det här områ-det. Vid sidan av våra lokaler ochbyggnader är även den yttre miljönmycket viktig för helhetsintrycket.Vi ser till att det är rent och snyggt,klotter tar vi bort direkt, vi harordning på gator, parkeringar ochgrönytor. Jag vågar nog påstå att vihar järnkoll.Samverkan är viktigt i ska-pandet av den goda staden ochVasakronan har täta kontakter medexempelvis Konstfack, Stockholmsstad och olika delar av näringslivet,bland annat med olika event ochutställningar. Vasakronan stöderäven den nybildade företagarfören-ingen TID, som står för Telefonplan,Innovation, Design. Här jobbarhyresgästerna tillsammans för atthitta sätt att skapa ett ännu bättreområde.Ett annat exempel på engage-mang är det stipendium som Vasa-kronan för sjunde året delade ut tillen Konstfackstudent. Vinnare 2012blev Caroline Wetterling med sittexamensarbete ”En tre minuterskärlekshistoria” som är en modellför en danspaviljong för tango.Juryns motivering var att ”verketstarkt bidrar till att öka vår med-vetenhet om det fysiska rummetsbetydelse för människors förmågatill samspel och närvaro.”Att locka nya spännande verk-samheter till Telefonplan är enutmaning. En annan är att fångaupp och behålla kreativa talanger,exempelvis från Konstfack. Vasa-kronan stöder Konstfacks egeninkubatorsverksamhet Transit.Det finns även speciella avtalmed de två kontorshotellen iområdet, Telefonplan Studios ochKolonien, som hyr ut platser till fri-lansare och småföretag.–Telefonplan Studios inryms i endel av den gamla Ericssonbyggna-den som fortfarande består av småkontor, vilket är precis vad mångasmå kreativa företag eftersöker.Verksamheten drivs i form av enekonomisk förening , säger DagLevander.Samma villkor gäller för Kolo-nien där frilansare och mindreföretag kan hyra ett rum eller enskrivbordsplats.Telefonplan präglas av ständigförändring. 1 000 nya bostäderkommer att byggas på mark somVasakronan säljer till olika bostads-exploatörer. Under 2012 blev detockså klart att Försäkringskassanflyttar in i lokaler på cirka 24 000kvadratmeter. Ombyggnationenpågår för fullt och ska varafärdig 2014.– När Försäkringskassan flyttarin kommer cirka 4 800 personeratt jobba, studera och bo på Tele-fonplan. När de nya bostäderna ärhelt färdiga, runt 2017, bedömer videt totala antalet personer till cirka7 500, säger Dag Levander.Det innebär att ”staden” Tele-fonplan faktiskt blir större än ortersom exempelvis Landvetter, Båstad,Leksand och Strömstad.”Det finns en särskild vibb här och det är jätte-häftigt. Idag är Telefonplan en stad i staden medarbetsplatser, skolor, bostäder och service.”Digital SpetsPå Hyper Island finns inga traditionella lärare, prov ellerböcker. Studenterna får under den två år långa utbild-ningen i digitala medier jobba i så realistiska arbets-situationer som möjligt. Lärandet ses som en processoch studenterna får ta eget ansvar. Skolan har även iföretags- och ledarskapsutbildningar där målet är attlära chefer och medarbetare att bli mer kreativa och ini-tiativrika. Det finns också tredagars intensivutbildningar,Hyper Island Master Classes, som riktar sig till medie-och reklambranschen.Otraditionell skolaVittraskolan invigdes 2011. Lokalen rymmer fritidshem,förskola och skola upp till årskurs sex. Designen har väcktstor uppmärksamhet. Den utgår från hur vi faktiskt lär osssaker och inte från hur ett traditionellt skolhus ska se ut.Barnens lärande och nyfikenhet stimuleras av den kreativaoch fantasifulla miljön. Här finns inga fasta bänkar, menmånga platser att mötas på. Det finns också utrymme föravskildhet och koncentration. För arkitekturen står dendanska byrån Rosan Bosch.Foto:kimwendtFoto:gustavKaiser
  25. 25. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 25Ett steg i tagetKista, 13 december 2012. Mahad, Mahamed och Souhaib har just slutat skolan, meninnan dagen är över står träning på schemat. Genom Löparakademin har de lärt sigatt sätta mål för sina liv. Varje träningspass är ett steg närmare framtiden.... där människor trivsBakre raden från vänster:Mahad Abdulle,Löparakademins JohnLaselle och Daniel PerezPeric, samt MahamedHassan.Sittande:Souhaib Ouadi.Foto:gustavkaiser»
  26. 26. 26  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012IStockholmsförorten Kista är ungdomsar-betslösheten hög och få pluggar vidare. Det villLöparakademin ändra på  – ett ideellt projektsom Vasakronan sponsrar. I projektet användslångdistanslöpning och träning som verktyg förpersonlig utveckling.– Löparakademin riktar sig till högstadieelever iStockholms miljonprogramförorter. Vårt program lärdem att sätta upp och nå personliga mål och syftartill att hitta ungdomarnas potential och få in fler påhögskolan. Löparakademin är en vidareutveckling avdet ideella projektet Husby Marathon Programme,förklarar John Laselle, verksamhetsledare – och tidigareSM-vinnare i medeldistanslöpning.Han har själv växt upp i förorten. Detsamma gällerför Daniel Perez Peric, som utöver arbetet som idrotts-och fritidsledare jobbar ideellt inom Löpar­akademinsom tränare och workshopledare.– De här ungdomarna är i en känslig ålder, medstora krav på och stora frågor kring vad de ska göraav sitt liv. Sport är ett bra sätt att fånga upp de frå-gorna. Man hittar förebilder, får många nya kontakter,lär sig formulera delmål och att inte ge upp på vägen,men också sätta ord på vem man är och vad man vill,säger Daniel Perez Peric.Löparakademin erbjuder ett tioveckorsprogram därcirka 25 ungdomar åt gången får lära sig att bygga instudier och träning i livet. Tillsammans med en ledaresätter de upp personliga mål för framtiden och vilkadelmål som krävs för att ta sig dit. Fysisk träning var-vas med workshops kring allt från vilka olika yrkensom finns till vad det innebär att plugga på högskolaoch vad som krävs för att komma dit. Det kan ocksåhandla om hur man bör äta, sova och leva för att orkamed skolan och träningen.– Varje program har åtta ledare. Deras uppgift är attagera mentorer och tränare, att sätta upp träningspro-gram och komma med råd. Vi försöker hitta lokalaförebilder som Daniel, förklarar John Laselle.Att ungdomarna tar eget ansvar är viktigt. Deträcker inte med att hämta ut ett par sponsorskoroch komma och gå som man vill. Varje deltagare fåranmäla sig och beskriva sin motivation, krav ställs pånärvaro.– Det är klart att det händer att några inte dykerupp. Då får man ge sig ut i skolan eller på stan ochleta efter dem, säger Daniel Perez Peric.Rekryteringen sker genom ungdomsgårdarnaoch skolorna. Ryktet börjar också sprida sig attLöparakademin är något riktigt bra, berättar detre ungdomar som har kommit till intervjun för attberätta. De går alla i klass 9A på Herrängenskolan,idrottar sedan tidigare – fotboll och brottning – men varlite vilsna inför framtiden. Vad ska man plugga ochvarför? Och vad kan man egentligen jobba med?Utöver skolans läxor har de ägnat sig åt minst tvåfysiska pass varje vecka, och workshops varannanvecka. Men ett träningspass en tidig söndagsförmiddagär inget som skrämmer de här killarna.– I början trodde jag att det skulle vara jobbigt, menför varje gång växte motivationen. Det var kul att nådelmålen, säger Souhaib Ouadi.Men många av Löparakademins deltagare har aldrigidrottat alls. För dem är det extra viktigt att lära sigvad ett smart mål är och hur man delar upp det i del-mål, menar John Laselle.– Att lära sig att sätta mål tidigt i livet är något dehar nytta av både i skolan och arbetslivet. Och det ären otrolig seger när de till slut springer en mil, sägerhan.Utöver ungdomsverksamheten arrangerar Löpar­akademin föreläsningar och Kistaloppet (tio kilome-ter), lilla Kistaloppet för barn (1,7 kilometer) samtSkärholmsloppet (fem kilometer). Loppen samlartusentals människor och har viktiga symbolvärden.Exempelvis går Kistaloppet som en röd tråd genomKista galleria, längs miljonprogrammets höghus, Jär-vafältets grönområden och runt Kistas IT-kluster.Cirka 75 ungdomar hade gått Löparakademin vidårsskiftet 2012/2013. Under 2013 ska siffran dubble-ras. Med Vasakronan som en av två huvudsponsorerska projektet växa med totalt sex program i Stock-holm och två i Malmö. Och Mahad, Mahamed ochSouhaib kan intyga att metoden fungerar. Efter tioveckor med Löparakademin nådde de sina mål. Allatre har höjt sina betyg. Vasakronan säger bra job-bat – och stort grattis!”Löparakademin erbjuder ett tioveckorsprogramdär cirka 25 ungdomar åt gången får lära sig attbygga in studier och träning i livet.”
  27. 27. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 27Mahad Abdulle:Om man verkligen villnågot så kan man komma dit– Mina personliga mål var att springa Hässelbyloppet och att klara skolanmed en viss summa poäng, särskilt inom NO-ämnena. Och det klaradejag. Löparakademin har väckt mitt intresse för vilka utbildningar som finnsoch vad man kan jobba med, och jag har lärt mig att om man verkligen villnågot så kan man komma dit om man kämpar. Jag vet inte riktigt vad jagvill bli än, därför tänker jag gå naturvetenskaplig linje på gymnasiet. Dåkan jag läsa vidare till vad som helst.Mahamed Hassan:Jag tänker gå på KTH ochbli systemutvecklare– Jag lockades mest av Löparakademins workshopar där man får lärasig att sätta upp mål, smarta mål kring hur man vill ha det i framtiden.Vi lärde oss till exempel hur man skriver ett cv, vad högskoleprovetär och vad det innebär att plugga på högskola. Mina mål blev att jagskulle springa Hässelbyloppet på under 50 minuter och höja betygeni spanska och matte. Löparakademin är kul, jag har lärt mig mycketoch orkar mer. Eftersom jag gillar datorer och IT-system tänker jag gåpå KTH för att bli systemutvecklare.Souhaib Ouadi:Efter Löparakademinvet jag vad jag vill– Jag blev tipsad av en kompis om att det fanns en akademi där manpluggade och tränade. Först fick jag komma till ett informationsmöte omhur det gick till och sedan fick jag sätta personliga mål för träningen ochskolan. Ett mål var att springa Hässelbyloppet på prick 45 minuter, jagklarade det nästan – på 46 minuter. Efter Löparakademin vet jag vad jagvill bli. Först vill jag gå på KTH och fördjupa mina kunskaper inom IT,sedan ska jag jobba som IT-tekniker.”Löparakademin är kul,jag har lärt mig mycketoch orkar mer.””jag fick sätta personligamål för träningen ochskolan.”– Vasakronan har sponsrat Löpara-kademien sedan 2009 och bidrogdå med lokaler. Sedan 2012 harvi utökat samarbetet som nu ävenomfattar stödfinansiering, strate-gisk rådgivning, workshopledare,föreläsare och funktionärer. Vivalde att samarbeta med Löpar­akademin för att programmetsatsar på ungdomarna, som ären viktig målgrupp för en godstadsutveckling. Löparakademinskultur och synsätt stämmer ocksåbra överens med vårt eget sätt atttänka och passar väl in i den typ avsamhällsengagemang Vasakronanska stå för. Programmet byggerockså på ett väl beprövat arbets-sätt och har nått goda resultat.Samarbetet är treårigt och syftartill att stötta Löparakademinsexpansion till andra regioner, sägerAnna Denell, hållbarhetschef,Vasakronan.samarbete för god stadsutveckling”löparakademin har väckt mittintresse för vilka utbidlningar somfinns och vad man kan jobba med.”
  28. 28. 28  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012värdens konstShining shadow avenueLjust, välkomnande, tidlöst. En symbol för rörelsen av vatten och hav. Konstverket ientrén på Jakobsgatan 6 i Stockholm skapar en illusion av en trädallé och ett lövverk somreflekterar solljuset. Pelaren har klätts med ett mörkt, blankt kakel och bär likt en träd-stam upp både lövverket och husets fasad. Konstnär: Anna Lerinder.Älg i post-formulerat tillståndEn hybrid mellan en älg och en kamel. En symbol för mötet mellan kulturer. En kreativtolkning av en rondellhund. Världens första ”kamälg”, helt enkelt. Verket finns i en rondellvid Telefonplan i Stockholm och vann första pris i Konstfacks elevtävling, där utmaningenvar att skapa en symbol för nytänkande och design. Konstnär: Linda Shamma Östrand.VågenNär Göteborgs tingsrätt flyttade till fastigheten mellande båda Ulleviarenorna ersattes den tidigare slutna fasa-den av ett ljust landskap. Rallarrosor, bäckar, höstlöv, ste-nar och strömfåror – allt kan anas i målningen som utförtsi keramisk färg på glas, härdat i ugn. En våg står symbolför domstolens avvägningar av lagens tillämpningar.Konstnär: Kåre Henriksson.Svävande pusselbitar, stämningsfullastämningsfulla naturelement, djuphavsdykoch djursafaris. Det är exempel på vad mankan se i Vasakronans fastigheter. Konstnärliggestaltning har nämligen en viktig plats i vårafastigheter. När vi bygger nytt eller byggerom strävar vi efter att erbjuda miljöer somvåra kunder trivs i och som har ett beståendevärde över tid. Konsten skapar trivsel och gerfastigheterna en egen identitet. Ibland kan denäven öka det ekonomiska värdet på fastigheten.Foto:maurorongioneFoto:johannesbernerFoto:Gustavkaiser
  29. 29. Ekonomiskt ansvarlångsiktigt mål• Öka driftnettot i ettjämförbart beståndmed 2,5 procent. Utfall: Under 2012 ökadehyresintäkterna samtidigtsom fastighetskostnadernaminskade. Det medfördeatt driftnettot i jämförbartbestånd ökade med 3,8procent. Målet har därmeduppnåtts.• De totala administrations-kostnaderna ska vara högst130 kr/kvm. Utfall: Under 2012 fick deeffektiviseringar som genom-förts tidigare år effekt. Dentotala administrationskost-naden sjönk till 125 kr/kvm.Målet har därmed uppnåtts• En högt ställd ambition attnå en uthyrningsgrad på 94procent. Utfall: Hyresmarknadenpåverkades negativt av enförsämrad utveckling i svenskekonomi. Uthyrningsgradenlåg på 93 procent vid utgån-gen av 2012. Målet uppnåd-des därmed inte.Mål 2012Mål 2013”En totalavkast-ning på minst 7,5procent per åroch minst 0,5procentenheterhögre än genom-snittet i bran-schen i övrigt”(enligt IPD SvensktFastighetsindex).”Att vi tar ett ekonomisktansvar för vår verksamhetger affärsmässiga fördelar somkommer Vasakronans olikaintressenter till nyttapå flera sätt.”Foto:maurorongione• Öka driftnettot i ett jämför-bart bestånd med 1 procent.• Öka uthyrningsgraden till 94procent.Möt en värdsmästare och verklighetenbakom siffrorna på nästa uppslag.Mer fakta finns också på sidan 38 – 40.
  30. 30. 30  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012Vardagens hjältarJörgen Heed, drifttekniker i Uppsala, äransvarig för fastigheten på Dragarbrunnsga-tan där bland annat Försäkringskassan sitter.Fastigheten byggdes 2005 och de fem vånings-planen har installationsgolv med plats för rör,ledningar och ventilation. Genom golvapparater sominnehåller två fläktar vardera förs luft in i lokalerna.Totalt finns hundratals sådana golvapparater i loka-lerna.– Efter ett tag började fläktarna rassla och debehövdes ganska snart bytas ut. Jag kollade med leve-rantören som ville ha 25 000 kronor för en ny fläkt,alltså 50 000 kronor per golvapparat. Det blir ganskamycket pengar, säger Jörgen Heed.Han började fundera över vad som kunde vara enbättre lösning.– Jag lämnade fläktarna till ett företag i Uppsalasom håller på med elmotorer. De kunde laga fläktarnagenom att byta ut lagren. För sju fläktar tog de totalt9 000 kronor. Och det var ju en viss skillnad.Jörgen Heed har fortsatt att lämna in de fläktar somgått sönder till lagning. Totalt räknar Vasakronan medatt spara cirka 220 000 kronor per år på hans idé. Ochhyresgästerna är nöjda över att få snabb service närfläktar ger upp. Dessutom finns hållbarhetsaspekter.Att renovera istället för att slänga och köpa nytt ärbra för miljön.För sin smarta lösning blev Jörgen Heed utnämndtill värdsmästare i kategorin ”årets kostnadsbespa-ring”. Det är hans insats, tillsammans med kollegor-nas, som lett till att Vasakronan i år minskat sinakostnader med 50 miljoner kronor. Besparingarna hargjorts främst på tre sätt: genom energieffektiviseringar,smarta reparationer och genom att förhandla fram braserviceavtal med leverantörer.– Det här visar att sammantaget gör små insatserstor skillnad. Vi har jobbat mycket med att underlättateknikernas dagliga arbete så mycket som möjligt.Nu finns det ett driv som är superhäftigt att se, sägerNicklas Walldan, chef för teknik, service & utveckling.Ett förbättrat it-stöd har varit ett sätt att underlättaarbetet.– När det gäller tillsyn och skötsel jobbar vi sedanlänge i ett gemensamt it-system. Det gör det lätt attplanera arbetet på ett strukturerat sätt och hålla kollpå när det är dags att se över exempelvis hissar ochventilation. Det leder till mindre driftsstöningar ochfärre reparationer. I detta system hanterar vi nu ävenfelanmälningar som tidigare låg i ett eget system. Detger ännu bättre möjligheter att hålla koll. Ett systemslopades när två system blev ett.Även systemet för energiuppföljning har bytts ut.– Exempelvis sker nu många mätaravläsningar auto-matiskt. Det frigör tid och våra tekniker kan fokuserapå åtgärder istället för att manuellt samla in data.Dessutom är möjligheterna till ekonomisk uppföljningmycket bättre. Enkla diagram och kurvor visar direktförändringar när det gäller alla våra driftkostnader.För att diskutera arbetet och utbyta erfarenheter harNicklas Walldan en gång om året samlat alla medarbe-tarna till ett teknikermöte.– Mötena är ett sätt att uppmuntra våra tekniker attknyta personliga kontakter. Det ska kännas naturligtatt lyfta luren och kolla om kollegan kanske ställtsinför samma problem som man själv. Det är ju onödigtatt uppfinna hjulet två gånger.Nicklas Walldan poängterar också vikten av attmedarbetarna känner att de har mandat att självafatta beslut.– Man behöver inte ta allt via sin chef. Om man hit-tar en lösning som är smart är det bara att köra!50 miljoner kronor. Så mycket lägre var Vasakronans kostnader för drift och reparationer av fastigheter2012 jämfört med 2011. Detta tack vare medarbetarnas smarta lösningar när det gäller exempelvisenergibesparing och reparationer.ekonomiskt ansvar
  31. 31. Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 31För sin smarta lösning blev JörgenHeed utnämnd till värdsmästare ikategorin ”årets kostnadsbesparing”.Värdens mästareVarje år korar Vasakronan åretsvärdsmästare. Det görs inom kategoriernabästa kundteam för kontor respektivehandel, årets affär, förbättring, prestation,energiåtgärd och kostnadsbesparing.Det är ett sätt att uppmärksammadet goda arbete våramedarbarbetare gör.”Jag lämnadefläktarna till ettföretag i Uppsalasom håller påmed elmotorer.”Foto:tinaaxelsson
  32. 32. Utan tydliga och utmanandemål är det svårt att få resultat.Det är Anna Denell, tidigareVasakronans miljöchef, överty-gad om.– När det gäller miljön satte vi redan 2009tuffa mål. Ganska snabbt nådde vi väldigtlångt, till exempel när det gäller energieffek-tivisering och klimatpåverkan. Tydliga målmotiverar, det händer något i organisationen,säger hon.Erfarenheterna från miljöområdet tar honnu med sig i arbetet med övriga hållbarhets-frågor.– Under 2013 vill jag att Vasakronan bör-jar arbeta på samma strategiska och systema-tiska sätt när det gäller vårt sociala ansvar.Att jobba vidare med etik och värderingarär en annan viktig fråga. Under 2012 genom-fördes ett antal med workshops med allamedarbetare på just temat etik. Det ledde tillen uppförandekod.Att skapa en kultur där alla medarbetarekänner att de kan och ska signalera omnågot inte står rätt till är viktigt för Vasakro-nan. Därför finns en Compliance officer, enperson som tar emot och agerar på informa-tion om eventuella oegentligheter. Tystnads-plikt gentemot uppgiftslämnaren gäller.– Funktionen är central, inte minst i arbetetmed att förebygga risken för korruption.Anna Denell vill även utveckla Vasakro-nans mångfalds- och jämställdhetsarbete.Hon vill ha fler medarbetare med utländskbakgrund och en jämnare könsfördelning.Exempelvis dominerar fortfarande männeninom drift och förvaltning och kvinnornainom administration.– Vi har självklart redan en mångfalds ochjämställdhetspolicy, men jag skulle vilja attVasakronans nya hållbarhetschefAnna Denell ser fram emot ettintensivt 2013.– Vi kommer självklart attfortsätta ha fokus på miljö. Men2013 kommer även att handlamycket om vårt sociala ansvar,säger hon.Allt ljus påhållbarhetvi sätter tydliga mål också. Annars finnsrisken att policyn blir en papperskonstruk-tion.– Att fortsätta jobba med tillgänglighetenbåde inuti och omkring våra byggnader ären annan viktig fråga för mig.Under 2012 valde Vasakronan att utökasitt samhällsansvar. Det ledde till ett sam-arbete med Löparakademin, en ideell orga-nisation som arbetar med barn och ungdo-mar i utsatta områden i Stockholm.– Innan vi valde Löparakademien somsamarbetspartner tog vi reda på vilka sam-hällsfrågor som engagerar våra medarbeta-re extra mycket. Och det här var ett sådantområde. Med små medel bidrar Löparaka-demin till att förebygga utanförskap, seg-regation och arbetslöshet bland ungdomar.2013 utökas verksamheten till Malmö.På miljösidan är Anna Denell extra stoltöver att två stora fastigheter, Kista Entré iStockholm och Lilla Bommen i Göteborg,LEED-certifierades på guldnivå 2012.– Det är ett led i arbetet att miljöcerti-fiera även vårt befintliga fastighetsbestånd.Under 2013 vill Anna Denell jobba ännuhårdare för att minimera avfall som går tilldeponi eller förbränning och istället åter-vinna och återanvända mer.– Vi vill skapa bra förutsättningar försortering och hjälpa hyresgästerna att fåkoll. Min vision är ”zero waste.”Foto:gustavkaiser”Tuffa målger resultat.”Anna Denell,hållbarhetschefpå VasakronanVill du veta mer om hur du kan jobbamed hållbarhetsfrågor kontakta gärnaAnna Denell.anna.denell@vasakronan.se08-566 20 58132  Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012
  33. 33. ResultatetGRI-redovisning av Vasakronans ekonomiska,miljömässiga och sociala ansvar 2012.
  34. 34. StyrningGlobal CompactGlobal Compact är ett FN-initiativ för att samordna företags arbete med håll-barhetsfrågor kring mänskliga rättigheter, ­arbetsvillkor, miljö och korruption.Global Compact omfattar 10 principer som i korthet går ut på:  1. Stöd och respekt för skydd för mänskliga rättigheter inom ­den sfär vi kan påverka.  2. Försäkran att vi inte är delaktiga i brott mot mänskliga ­rättigheter.  3. Föreningsfrihet, rätt till kollektiva förhandlingar.  4. Avskaffande av tvångsarbete.  5. Avskaffande av barnarbete.  6. Avskaffande av diskriminering.  7. Stöd av försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker.  8. Främjande av större miljömässigt ansvarstagande.  9. Uppmuntran till utveckling och spridning av miljövänlig teknik.10. Motverkan av alla former av korruption.Så styr vi vårt hållbarhetsarbeteHållbarhetsfrågorna är en naturlig och integrerad del av vår verksamhet.Såväl i styrelsen, ledningen, som i vår operativa vardag.Vasakronans uppdrag från ägarna är att ge enlångsiktigt hög och riskavvägd avkastning frånsvenska fastighetstillgångar samtidigt som verk-samheten ska ta hänsyn till etik och miljö. Vårthållbarhetsarbete är av strategisk betydelse föratt nå avkastningsmålet och återspeglas i visio-nen om ”den goda staden med hus där människortrivs och verksamheter utvecklas”.Vår ambition är att vara Sveriges ledandefastig­hetsbolag och ett föredöme i svensktnäringsliv. Detta ska vi uppnå genom:• En avkastning som är högre än branschen ­i övrigt.• Att vara ett förstahandsval för dem som sökerlokaler.• Att uppfattas som den mest attraktiva arbets-givaren i branschen.• Att ta ansvar för vår verksamhet och strävaefter en långsiktigt hållbar utveckling.I samband med den årliga affärsplaneringensätts mål som beaktar hållbarhetsperspektiveti verksamheten, både centralt och lokalt. Målenföljs upp löpande. Vasakronans hållbarhetsmålbeskrivs närmare under respektive avsnitt ihållbarhetsredovisningen.löpande hållbarhetsarbeteI Vasakronans Årsredovisning 2012 beskrivsden övergripande styrningsstrukturen, där håll-barhetsfrågorna är en integrerad och naturligdel. Det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbe-tet ligger hos styrelsen och den verkställandedirektören. En utförlig beskrivning av Vasakro-nans styrningsstruktur finns på sidorna 40–43i Årsredovisning 2012.Ny hållbarhetschefUnder 2012 inrättades en ny funktion somhållbarhetschef. Syftet är att ytterligare stärkasamordningen och uppföljningen av initiativ ochmål, både inom miljö och de frågor som liggerinom vårt sociala ansvar. Den nya funktionen ärockså en effekt av det arbete som gjorts under2012 för att definiera och strukturera ram­verket för hållbarhetsarbetet.Regelverk som styr VasakronanshållbarhetsarbeteExternaLagar, bland annat– Miljöbalken– Arbetsmiljölagen– AktiebolagslagenMiljöcertifieringar– BREEAM– Green Building– ISO 14001– LEED– MiljöbyggnadÖvriga tillämpliga lagaroch reglerInternaUppförandekodPolicyer, bland annat– Miljö– Inköp– Mångfald och jämställdhet– Gåvor och representation– ArbetsmiljöMiljöledningssystemProcessbeskrivningarÖvriga tillämpliga instruktioner34 Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012
  35. 35. UppförandekodenUnder 2012 arbetade vi fram en uppförandekod.Den utgör ett företagsövergripande ramverk ochger riktlinjer för hur Vasakronan ska agera etisktoch affärsmässigt. Uppförandekoden omfattarsamtliga Vasakronans anställda samt styrelse-medlemmar. Uppförandekoden är baserad påVasakronans grundläggande värderingar, hög etik,helhetssyn och humanistisk grundsyn samt de tioprinciperna för FN:s Global Compact.Våra policyerInternt styrs den löpande verksamheten avpolicyer och riktlinjer för bland annat inköp, kom-munikation, mångfald- och jämställdhet samtmiljö. Uppförandekoden, våra policyer, rutineroch utbildningar samverkar för att motverka allaformer av korruption, och samtliga Vasakronansanställda och leverantörer förväntas följa gällandelagar. Överträdelser godtas inte och kan resulterai disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. Samtligapolicyer finns tillgängliga på vårt intranät och enlöpande uppföljning sker för att säkerställa att deefterlevs i hela organisationen.Dessutom finns en Compliance Officer-funk-tion i bolaget. TIll denne kan medarbetare ellerutomstående vända sig om misstanke finns attlagar, regler eller policyer inte följs.Utifrån de övergripande riktlinjerna finnsäven processer och rutiner framtagna för attsäkerställa att det löpande arbetet bedrivspå ett ändamålsenligt sätt. Det dagliga ochpraktiska hållbarhetsarbetet runt om i helaorganisationen sker med stöd av resurser frånbland annat teknikstöd, inköp, HR samt kom-munikation.RiskanalysFör att få en samlad bild av de risker somVasakronans verksamhet är exponerad för iden-tifieras varje år väsentliga risker som graderasutifrån sannolikhet och påverkan. De utgörsav affärsmässiga risker i termer av exempelvisfastigheternas marknadsvärde, projekt ochtransaktioner tillsammans med olika finansiellaoch administrativa risker. Andra är nära kopp-lade till hållbarhetsfaktorer som kan påverkaverksamheten och varumärket Vasakronan. Häråterfinns till exempel risken för att Vasakronansanseende påverkas negativt av enskilda händel-ser. Framför allt är personalens agerande avgö-rande och riskbegränsning görs bland annatgenom ett omfattande arbete med företag­s­kulturen och våra värderingar.Utifrån riskanalysen tas handlingsplaner fram.De fastställer aktiviteter och vilka som ansvarar förgenomförandet och den löpande uppföljningenunder året. Mer information om Vasakronans risk­exponering, styrning, hantering och rapporteringav risker finns på sidorna 38–39 i Årsredovisning2012.Compliance officerEn Compliance Officer (eller regelansvarig som det kallas på svenska) är en person som har tilluppgift att tillse att ett företag efterlever de lagar och regler som gäller för verksamheten. Upp-giften är viktig, eftersom brott mot lagar och regelverk kan medföra stora skador för före­taget,till exempel åtal, ökade kostnader, minskat förtroende eller dåligt rykte på marknaden. EnCompliance officer är ofta direkt underställd företagets styrelse eller vd.På Vasakronan är det chefsjuristen, Sheila Toresson Florell, som har funktionen. Till henne kanmedarbetare vända sig när det finns misstankar om oegentligheter. I sådana fall gäller medde-larfrihet. Det innebär att Sheila har tystnadsplikt och inte får tala om vem som givit henne in-formationen.Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 35
  36. 36. intressenterVår intressentdialogVasakronans verksamhet påverkar en rad intressenter ekonomiskt, miljömässigt och socialt.En löpande dialog med dem är en förutsättning för att vi ska kunna arbeta hållbart.Att kartlägga och analysera våra intressentersförväntningar på vår verksamhet är en förutsätt-ning för att vi ska nå målet om långsiktigt högavkastning. Det är också grundläggande för attvi ska uppfylla vår ambition att ta ett socialt ochmiljömässigt ansvar och sträva efter en långsik-tigt hållbar utveckling. Dialogen med intressen-terna sker löpande och på olika sätt.Baserat på vår verksamhet har vi identifieratföljande huvudintressenter:•  Våra hyresgäster och deras medarbetare•  Våra ägare•  Våra medarbetare•  Våra långivare•  Våra leverantörer•  SamhällsaktörerOmvärldsanalysI dialog med våra intressenter har vi identifieratde väsentligaste hållbarhetsfrågorna för vårverksamhet. Som ett komplement till intres-sentdialogen bevakas den allmänna utveck-lingen inom hållbarhetsområdet. Därtill görs enmedieanalys och jämförelser med övriga fas­tig­­hetsföretag och andra branscher. Allt i syfteatt identifiera eventuella frågor som kan varaav väsentlig betydelse för hållbarhetsarbetet.Den insamlade informationen, i kombinationmed resultatet från vår årliga riskutvärdering,bekräftar de hållbarhetsfrågor som vi har iden-tifierat som de mest väsentliga att fokusera på.De viktigaste frågornaUtifrån dialogen med våra intressenter och denbredare omvärldsanalysen har vi identifierat deväsentligaste hållbarhetsfrågorna för vår verk-samhet. Utöver Vasakronans förväntade högaavkastning och stabila finansiella ställning skavårt hållbarhetsarbete huvudsakligen fokuserapå miljöområdet, vilket är naturligt med tankepå den miljöpåverkan som fastigheter har. Våramedarbetare, ansvaret för de människor somrör sig i och kring våra fastigheter, liksom vårtutökade samhällsansvar är andra viktiga områ-den för vårt hållbarhetsarbete.Vårt ekonomiska ansvar• Stabil och hög avkastning: Vi ska leverera enstabil och hög avkastning till våra ägare somkommer dagens och morgondagens pensio­närer tillgodo.Vårt miljöansvar• Energianvändning: Vi ska förbättra fastig-hetsbeståndets energiprestanda och användaförnyelsebara energikällor.• Material: Material som används vid nyproduk-tion, ombyggnad, hyresgästanpassningar ochunderhåll får inte innehålla farliga ämnen ochska användas så resurseffektivt som möjligt.• Avfall: Vi ska minska mängden avfall. Detavfall som återstår ska återvinnas eller åter-brukas.• Transporter och resor: Vi ska minska trans-portbehovet och övergå till transportslag medlägre miljöpåverkan.Vårt sociala ansvar• Medarbetare: Vi ska ha nöjda medarbetareoch vara den mest attraktiva arbetsgivareni branschen.• Människor i och kring fastigheterna: Vi skaskapa hälsosamma och trivsamma inomhus-och närmiljöer. Vi ska också öka tillgänglig­heten till våra fastigheter.• Vår roll i samhället: Vi ska ta ansvar för detsamhälle där vi verkar genom att vara delak-tiga i stadsutveckling, engagera oss i hållbarasamarbeten och bedriva en verksamhet base-rad på lagar, regler och starka värderingar.36 Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012
  37. 37. Intressent Dialogtillfällen Intressentens förväntningar på ossHyresgäster Fokusmöten med hyresgäster.Årlig kundnöjdhetsundersökning.Kundtjänst och löpande dialog med drifttekniker gällande underhållsfrågoroch service.En långsiktig fastighetsförvaltning som erbjuder ändamålsenligaoch prisvärda lokaler med god service och arbetsmiljö.Drivande kraft bakom initiativ och samarbeten som syftar till attminimera en negativ miljöpåverkan.Ägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte.Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning.Långsiktigt stabil avkastning med hållbart ansvarstagande.Medarbetare Medarbetarsamtal.Årlig medarbetarundersökning.Stabil och långsiktig arbetsgivare med goda anställningsvillkor.En bra arbetsmiljö med goda utvecklingsmöjligheter.Ett utökat samhällsansvar.Långivare Enskilda möten med respektive bank.Finansiella rapporter och kapitalmarknadspresentationer.God ekonomisk förvaltning, tydlig och öppen rapportering.Leverantörer Vid upphandling av ramavtal, beställningar och leverantörsmöten.Regelbundna revisioner.Trygg och tydlig beställare med hög kompetens och etik.Samhället Närvaro och engagemang vid möten med intresse- och bransch­organisationer samt vid andra forum.En drivande kraft för en hållbar utveckling inom fastighets­branschen och stadsutveckling.Verka för en positiv samhällsutveckling.Bidra till att minimera negativ miljöpåverkan.Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 37
  38. 38. Ekonomiskt ansvarVårt ekonomiska ansvarAtt vi tar ett ekonomiskt ansvar för vår verksamhet är en grundförutsättningför att vi ska lyckas med vårt uppdrag.Uppdraget från våra ägare är att leverera enlångsiktigt hög och stabil avkastning som kankomma nuvarande och blivande pensionärertillgodo. Samtidigt ska vår verksamhet bedrivasmed hänsyn till etik och miljö.Att vi tar ett ekonomiskt ansvar samt har sta-bila och sunda finanser är också viktigt för attvi ska kunna möta förväntningarna från övrigaintressenter och för att kunna agera långsiktigt.Prioriterade områdenVi fokuserar vårt arbete på de områden där vihar störst möjlighet att påverka och där åtgär-derna har störst effekt. Inom ramen för vårtekonomiska ansvar är det avkastningen till våraägare som är det prioriterade området.I verksamheten skapas värden främstgenom hyresintäkter, men över tid ska ävenvärdeförändringar på fastigheter bidra positivt.För överskottet från verksamheten, efter fördel-ning till övriga intressenter, bestämmer ägarnaför varje år nivån på det som ska delas ut ochdet som ska behållas i verksamheten. Det skermed hänsyn till bedömd framtida intjäning ochinvesteringsverksamhet, i syfte att säkerställaen långsiktigt stabil finansiell ställning.För mer detaljerad information om hur Vasa-kronan arbetar för att säkerställa en fortsatthög avkastning hänvisas till sidorna 6–7 i vårårsredovisning 2012.Men för att nå det övergripande finansiellamålet om hög och långsiktigt stabil avkastningbehöver vi även beakta ett antal övriga frågor;lönesättningen i verksamheten, systematikeni inköpsarbetet och arbetet mot korruption.Ersättning till våra­medarbetareSom arbetsgivare har vi ett ansvar för attbedriva verksamheten på ett långsiktigt stabiltsätt så att våra cirka 340 medarbetare kankänna ekonomisk trygghet under sin anställ-Mål 2012 Mål 2013 Långsiktigt målEkonomisktmålDriftnettoÖka driftnettot i ett jämförbart bestånd med 2,5 procent.Utfall: Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 3,8 procent.Målet har därmed uppnåtts.Öka driftnettot i ett jämförbart beståndmed 1 procent.Vi ska ha en totalavkastning på minst7,5 procent per år och minst 0,5 pro-centenheter högre än genomsnittet ibranschen i övrigt enligt IPD SvensktFastighetsindex.Utfall: För den senaste tioårsperio-den har den genomsnittliga totalav-kastningen uppgått till 8,2 procentper år. Branschsnittet uppgick församma period till 7,3 procent enligtIPD Svenskt Fastighetsindex. Målethar därmed uppnåttsUthyrningsgradFör 2012 fanns en högt ställd ambition att nå en uthyrningsgrad ­på 94 procent.Utfall: Hyresmarknaden påverkades negativt av en försämrad­utveckling i svensk ekonomi. Uthyrningsgraden låg på 93 procentvid utgången av 2012. Målet uppnåddes därmed inte.Öka uthyrningsgraden till 94 procent.AdministrationskostnadDe totala administrationskostnaderna ska vara högst 130 kr/kvmUtfall: Under 2012 fick de effektiviseringar som genomförts ­tidigare år effekt. Den totala administrationskostnaden sjönk till125 kr/kvm. Målet har därmed uppnåtts.Målet för administrationskostnadenuppnåddes 2012 varför målet utgår.För 2013 är målet att korta lokalernas­vakanstid.38 Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012
  39. 39. ning. Men vi måste också försäkra oss om attersättningsnivåerna till medarbetarna ligger påen rimlig nivå. Det gör vi bland annat genom attfölja den statliga policyn för lönesättning förledande befattningshavare, tillsammans medregelbundna lönekartläggningar för övriga kate-gorier av medarbetare. Ambitionen är inte attvara löneledande, men att ha goda anställnings-villkor är viktigt för att behålla våra medarbetareoch attrahera nya. Det sammanlagda värdet avlöner och ersättningar till anställda under 2012uppgick till 181 mkr, exklusive sociala avgifteroch pensionsavsättningar.Systematiskt inköpsarbeteValet av leverantörer påverkar Vasakronanslönsamhet och anseende. Genom ett systema-tiskt inköpsarbete där vi väljer leverantörer medomsorg säkerställer vi både lägre priser och bättrekvalitet i utförandet. Det är också ett verktyg föratt minimera risken för korruption. Vi har en godstruktur och systematik för vilka krav som skaställas i avtal, samtidigt har vi noterat brister iuppföljningen av utförda arbeten. Här finns enmöjlighet till förbättring kommande år.FÖRHINDRA KORRUPTIONFörekomsten av eventuell korruption påverkarbåde företaget och samhället vi verkar i på ettnegativt sätt. Korruption kan både få direktaoch indirekta ekonomiska konsekvenser ochdet är därför mycket viktig att förhindra deni alla dess former. I avsnittet om styrning påsidan 35 finns mer information om hur Vasa­kronan arbetar för att förhindra korruption.För att ge möjlighet att anonymt rapporteramisstankar om otillbörlighet eller brott finns enCompliance officer-funktion i vår organisation,läs mer på sidan 8 samt sidan 35.donationer ochfrivilliga insatserUnder 2012 beslutade vi oss för att utöka vårtstöd till Löparakademin, en ideell organisationsom genom att använda löpning som verktygtränar ungdomar att sätta, och nå, sina målinom studier, träning och livet i stort.Läs mer om vårt stöd till Löparakademin påsidorna 25–27.För mer detaljerad finansiell information omVasakronan hänvisas till årsredovisningen 2012.På sidorna 38–44 i årsredovisningen 2012 gesen samlad bild av verksamhetens riskexpone-ring, styrning, hantering och rapportering avrisker.Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012 39
  40. 40. TotalavkastningIPD Svenskt FastighetsindexTotalavkastningen utgörs av både direkt­avkastning från fastigheterna och värde­förändring. För den senaste tioårsperiodenuppgick vår totalavkastning till 8,2 procent.■ Vasakronan■ IPD Svenskt Fastighetsindexexklusive Vasakronan024681010 år5 år3 år%Källa: IPD Svenskt Fastighetsindex10012014016018020122011201020092008Kr/kvmDriftnettoDriftnettot under 2012 ökade meddrygt 1 procent. Överskottsgraden var72 procent.AdministrationskostnadUnder 2012 fick de effektiviseringarsom genomförts tidigare år ytterligareeffekt och den totala administrations­kostnaden sjönk till 125 kr/kvm.01 0002 0003 0004 0005 00002040608010020122011201020092008Proforma%MkrDriftnetto ÖverskottsgradSkapat och fördelat ekonomiskt värde, mkrDirekt tillskapat värde 2012 2011 2010 KommentarIntäkter 5 969 6 048 5 508 HyresintäkterVärdeförändringar 646 3 008 4 407 Fastigheter, derivat och goodwillÖvriga intäkter 0 0 502 Resultat från avvecklad verksamhetSumma direkt tillskapat värde 6 615 9 056 10 417Fördelat ekonomiskt värdeMedarbetare –305 –333 –348 Löner, sociala avgifter och andra ersättningarLångivare –1 577 –1 649 –1 274 RäntenettoSamhället –585 –592 –545 Fastighetsskatt och tomträttsavgäldLeverantörer –899 –1 047 –1 016Ägarna –1 247 –1 060 –3 965 Utdelning och koncernbidragBehålls i verksamheten –2 673 –2 991 –1 934Bokförda skatter 671 –1 384 –1 335Summa fördelat värde –6 615 –9 056 –10 41740 Vasakronans hållbarhetsredovisning 2012

×