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ANALISI COSTI-BENEFICI PER QUATTRO DIVERSI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’EX EDIFICIO EDISON A MARGHERA

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ANALISI COSTI-BENEFICI PER QUATTRO DIVERSI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’EX EDIFICIO EDISON A MARGHERA

  1. 1. SCUOLA DI MUSICASCUOLA DI MUSICA CONTRIBUTI SPAZICONTRIBUTI SPAZI ENERGIA ELETTRICA ENERGIA ELETTRICA RISCALDAMENTORISCALDAMENTO MANUTENZIONEMANUTENZIONE PULIZIAPULIZIA CONTRIBUTI ASSOCIAZIONI CONTRIBUTI ASSOCIAZIONI AGO E FILO’AGO E FILO’ PARKOURPARKOUR VALORE IMMOBILIAREVALORE IMMOBILIARE FONDAZIONE GIANNI PELLICANI ANALISI COSTI - BENEFICI PER QUATTRO DIVERSI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’EX EDIFICIO EDISON A MARGHERA A cura di: A. Vendramini, T. Sarria, G. Saccà, G. Pirrioni, N. Pavan, C. Pavan
  2. 2. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Analisi costi-benefici di 4 differenti scenari per l'ex Edison Lo studio, realizzato dalla Fondazione Pellicani nell'ambito della collaborazione con il progetto G124, si propone di analizzare, dal punto di vista dell'opportunità dell'investimento, il progetto di inserimento delle associazioni della rete ORMA - Officina Riuso MArghera nell'edificio Ex Edison a Marghera; sono stati quindi valutati quattro differenti scenari di trasformazione: − Scenario 1/Protrarsi della condizione attuale. Attualmente alcuni locali dell'edificio ospitano i dormitori della Caritas, la Protezione Civile, l'ufficio immigrazione della Prefettura e i corsi dell’associazione sportiva Giants A.S.D, ma di fatto si tratta di un edificio sottoutilizzato: un’ala è in stato di completo abbandono, un'altra parte è sempre non utilizzata ma accessibile e in condizioni migliori. La copertura dell’intero stabile è in amianto ed è quindi necessaria la bonifica. − Scenario 2/Assegnazione alla rete ORMA. L’edificio continua ad ospitare le realtà già presenti, ma i locali non utilizzati che non necessitano di grandi lavori di manutenzione vengono assegnati dal Comune alla rete di associazione ORMA, che si prende l’onere di riattivare gli spazi, ad eccezione della bonifica della copertura in amianto. Rimangono in stato di abbandono gli spazi più degradati. − Scenario 3/Progetto del gruppo G124. Si prevede il recupero completo dell'intero edificio. Le realtà già presenti vengono ricollocate all’interno dell’edificio, spesso in locali più ampi. I nuovi spazi ospitano ulteriori attività dell'associazione sportiva Giants, il coro dell'istituto Sinopoli e le attività della rete di associazioni ORMA. È previsto l'inserimento di un punto di ristorazione e la riqualificazione dello spazio antistante, aperto a tutta la cittadinanza. − Scenario 4/Archivi dell’Economato. L'edificio continua ad ospitare le realtà già presenti e l'ala in degrado rimane inutilizzata, ma il Comune effettua i lavori necessari per inserire negli spazi già accessibili l'archivio dell’economato. Lo strumento adottato per la valutazione è l'analisi costi-benefici, che è stata condotta per ogni scenario attraverso una stima di massima dei costi e dei benefici diretti e indiretti. Da un lato abbiamo quindi i costi: manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria, gestione dell'immobile (utenze, pulizia, ecc.), ottenuti parametrizzando i costi sulla base di fonti documentali, esperienze e casi simili nel comune di Venezia (vedi appendice per la descrizione completa). Dall’altro invece valutiamo il valore economico delle attività che si svolgono all’interno, anticipando il valore aggiunto sociale dato dall’operato delle associazioni e usando ad esempio: i posti di lavoro equivalenti, l’utenza raggiunta, l'aumento di valore degli immobili del quartiere. Per ottenere questo risultato utilizzeremo come punto di partenza la metodologia e i relativi strumenti messi a punto con MapIn1 per calcolare il valore economico prodotto dal lavoro volontaristico delle associazioni e 1 Mapin è un progetto della Fondazione Gianni Pellicani nato nel 2009 con il sostegno della Fondazione di Venezia su base comunale, che, grazie alla collaborazione avviata con il CoGe (Comitato di Gestione del Fondo Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 1 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà
  3. 3. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera stimare il suo ritorno per la comunità e altre fonti dati specificate in seguito e nell'appendice allo studio. L'analisi costi benefici si sostanzia sulla valutazione dei flussi di cassa (entrate ed uscite) derivanti sia da costi e ricavi reali, sia da benefici sociali e ambientali a cui non corrisponderà un effettiva transazione di denaro. Per fare questo, ai benefici per la collettività vengono assegnati dei valori economici equivalenti attraverso - ad esempio - la valutazione della disponibilità a pagare un determinato servizio o la valutazione del costo evitato alla collettività per eventi conseguenti alla non attuazione del progetto. I flussi di cassa così ottenuti vengono distribuiti per ogni anno incluso nella valutazione, suddivisi per appunto costi (uscite), ricavi (entrate) e benefici (entrate fittizie corrispondenti a benefici o impatti negativi per la collettività dovuti all'attuazione del progetto). Questi flussi economici, se cumulati, danno vita ad una linea che ci mostra quando l'investimento iniziale sarà ripagato. Gli scenari verranno valutati, in modo semplificato, inoltre attraverso due ulteriori indicatori: − il VAN (Valore Attuale Netto) Ci restituisce i valori dei flussi di cassa attualizzati al momento dell'investimento iniziale. In poche parole è un indicatore che ci fa capire se lo scenario è conveniente nei confronti di altri investimenti che presenterebbero - nella nostra analisi - un tasso di interesse del 2% annuo. Questo tasso di interesse è relativamente basso, come da consuetudine per la valutazione degli investimenti pubblici che normalmente non richiedono un tempo di ritorno particolarmente basso, ma nei quali entrano in gioco diverse variabili non necessariamente valutabili dal punto di vista strettamente economico. In breve l'investimento sarà tanto più conveniente quanto più alto sarà questo valore − il TIR (Tasso Interno di Rendimento dell'investimento) Rappresenta il tasso di redditività dell'investimento. Viene definito anche come il tasso di sconto che rende nullo il VAN, e così viene calcolato. In breve l'investimento sarà tanto più conveniente quanto più alto sarà anche questo valore. speciale regionale per il volontariato), si è allargato a tutto l'ambito provinciale. Il progetto parte dall’idea di osservare le dinamiche associative della Provincia di Venezia e di offrire uno strumento agile per conoscere e censire la ricca realtà dell’universo associazionistico presente nel territorio. Dalla ricerca, curata da Davide Conte, emerge il ruolo strategico che l'associazionismo riveste nel territorio: un settore capace di coinvolgere più di 10.000 volontari e di produrre un valore quantificabile economicamente in quasi 40 milioni di Euro. Il progetto è consultabile al sito http://www.mapin.eu/ Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 2 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà
  4. 4. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 3 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Scenario 1 - Protrarsi della condizione attuale Descrizione sintetica L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione civile, l'ufficio immigrazione della Prefettura e la palestra dell’associazione Giants. Si tratta, eccetto le attività sportive dei Giants, di funzioni che hanno uno scarso ritorno sociale ed economico per la comunità: non sono sufficienti a garantire un vero presidio della zona - a causa degli orari d’ufficio o per il bacino d’utenza che richiama - e non offrono servizi che possano contribuire a migliorare le relazioni sociali o il livello socio-culturale. Non ci sono sostanziali modifiche alla configurazione attuale dell'edificio. La copertura in amianto non viene sostituita, ma sottoposta a revisione annuale. Punti di forza e opportunità Lo stato attuale di abbandono dell'immobile ha consentito il catalizzarsi dell'attenzione del vicinato e il costituirsi di una rete di interesse verso il suo recupero. Ciò ha visto il suo utilizzo temporaneo in varie manifestazioni e la pulizia di alcuni degli spazi interni ed esterni. Punti di debolezza e minacce Al contrario, il protrarsi dello stato di abbandono di gran parte dell’edificio contribuisce al degrado della zona e aumenta il costo che la comunità dovrà affrontare per il ripristino delle strutture, indipendentemente dalle funzioni che ospiterà in futuro. Analisi costi-benefici È evidente la scarsissima convenienza di mantenere un immobile in tale posizione abbandonato con costi di vigilanza e perdita costante di valore dell'area e del quartiere. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -500 migliaia di euro anni -300 -100 100 300 500 700 900Legenda Totale ricavi Totale stima impatto sociale Totale ricavi Flusso di cassa cumulato Figura 1: Analisi dei flussi di cassa generati dal modello di studio. Tempo di ritorno nd VAN -€ 379 824.40 TIR n.d. Tabella 1: Dati economici dello scenario .
  5. 5. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 4 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Scenario 2 - Assegnazione alla rete Orma Descrizione sintetica L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione Civile, l'Ufficio immigrazione della Prefettura, la palestra dell’associazione Giants e le attività della rete di associazioni ORMA (corsi di Parkour, attività di doposcuola, studio di registrazione, Ago&Filò, corsi di musica dell’associazione Nino Bocolo, ecc.). L’edificio continua a ospitare i servizi attuali, mentre gli spazi dell’edificio abbandonati ma ancora in buono stato di conservazione vengono assegnati in comodato d’uso gratuito o a canone calmierato alla rete di associazioni ORMA, lasciando invece nello stato attuale l’ala più degradata. È previsto un investimento iniziale di 50 mila euro per i materiali necessari per la sistemazione degli spazi e l'avvio delle attività e la rimozione della copertura in amianto. Punti di forza e opportunità L’inserimento delle attività e degli eventi organizzata dalla rete di associazioni avvia il processo di riqualificazione della zona, creando uno spazio virtuoso in cui le associazioni - ma pure i singoli cittadini - possono contribuire al benessere della comunità. La partecipazione diretta della comunità porta a una nuova coscienza degli spazi, contribuendo a diminuire il degrado. I benefici per la comunità si ottengono a fronte di un costo minimo: i lavori di manutenzione sono realizzati in autocostruzione con un contributo del comune di 40€/mq. Punti di debolezza e minacce Parte delle attività in previsione delle associazioni non può essere avviata per mancanza di spazio. Inoltre il permanere di parte dell'edificio abbandonato crea alcune problematicità di percezione di sicurezza per i residenti e gli utenti delle associazioni. I pur bassi costi di gestione non sono coperti dalle quote associative e il basso appeal dell'immobile dovuto al parziale abbandono scoraggia potenziali conduttori degli spazi, quali enti di formazione e cooperative. Analisi costi-benefici Lo scenario è sicuramente positivo. A fronte di un risibile investimento iniziale l'immobile comincia a produrre subito benefici sociali grazie all'operato delle associazioni. L'investimento si ripaga intorno al quinto anno, un tempo indubbiamente breve. Nota negativa dello scenario resta a nostro avviso la difficoltà stimata delle sole associazioni a coprire sia i costi di autocostruzione che i contributi per i costi di gestione dell'immobile (utenze). A fronte di quasi 30 000 euro annui necessari a coprire le spese di riscaldamento ed energia elettrica, abbiamo stimato circa 15 000 euro di ricavi ottenuti dai contributi per l’uso degli spazi. Ricordiamo che a fronte di un eventuale aumento dei canoni di contributo, non aumenterebbero i servizi resi (pulizie, vigilanza ecc.), che sarebbero comunque sostenuti in forma autonoma dalle associazioni e dai loro associati.
  6. 6. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 5 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -500 migliaia di euro anni -300 -100 100 300 500 700 900Legenda Totale ricavi Totale stima impatto sociale Totale ricavi Flusso di cassa cumulato Figura 2: Analisi dei flussi di cassa generati dal modello di studio. Tempo di ritorno investimento 5 anni VAN € 255 665.41 TIR 28% Tabella 2: Dati economici dello scenario .
  7. 7. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 6 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Scenario 3 | Progetto del gruppo G124 Descrizione sintetica L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione Civile, l'Ufficio immigrazione della Prefettura, la palestra dell’associazione Giants e altri spazi a loro disposizione per nuovi corsi, il coro dell’Istituto Sinopoli, le attività della rete di associazioni ORMA (corsi di Parkour, attività di doposcuola, studio di registrazione, Ago&Filò, corsi di musica dell’associazione Nino Bocolo, ecc.), un punto di ristorazione. L’edificio continua a ospitare i servizi attuali, ma si arricchisce di funzioni che possono avere un ruolo di primo piano nella riattivazione sociale ed economica della zona, sia per tipologia sia per orario di fruizione. È previsto un investimento iniziale per la riqualificazione dell’ edificio e degli spazi esterni e la sostituzione della copertura in amianto, ma la sistemazione degli interni viene comunque portata a termine con interventi di autocostruzione per contenere i costi. Punti di forza e opportunità Il cortile aperto al pubblico e il punto di ristorazione garantiscono il presidio della zona per la maggior parte del giorno e le attività rivolte principalmente alla fascia giovane della popolazione e a quella più debole contribuiscono a eliminare il degrado e ad accrescere lo sviluppo socio-culturale. La varietà di servizi offerti rende la zona più appetibile per il mercato immobiliare, con un aumento del valore delle proprietà. Il progetto inoltre potrebbe contribuire alla creazione di circa dieci posti di lavoro conteggiando le associazioni, la gestione del bar da parte di una cooperativa e le attività di coordinamento e promozione degli spazi. Punti di debolezza e minacce Le criticità sono legate alla gestione della struttura. Il saldo tra i costi e ricavi lascia un piccolo margine che potrebbe costituire un rimborso spese per l'attività di gestione, cruciale per garantire il funzionamento del progetto. Analisi costi-benefici L'analisi costi benefici è stata svolta computando solo parte dei benefici che questo scenario potrebbe prevedibilmente generare. Più evidente tra tutti i benefici legati alle agevolazioni che le associazioni avranno potendo sfruttare una sede comune e adatta ad ampliare loro attività. I benefici risiedono ovviamente nelle economie di scala e nelle maggiori interazioni che si possono instaurare tra di loro. Queste potrebbero portare a progetti innovativi o semplicemente espandere le attività in un’ottica di cooperazione e collaborazione. Inoltre il vivere un ambiente stimolante grazie ad eccellenze nel panorama associativo locale potrebbe attirare altre realtà interessate a condividere il progetto espandendone quindi le potenzialità. Nonostante le limitazioni date dalla difficoltà oggettiva di stimare questi benefici, l'analisi ha mostrato un ottimo grado di sostenibilità economica dell'intervento, che si ripagherebbe dopo appena 6 anni e con un tasso di redditività interna molto alto.
  8. 8. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 7 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -500 migliaia di euro anni -300 -100 100 300 500 700 900Legenda Totale ricavi Totale stima impatto sociale Totale ricavi Flusso di cassa cumulato Figura 3: Analisi dei flussi di cassa generati dal modello di studio. Tempo di ritorno investimento 6 anni VAN € 616 664.94 TIR 21% Tabella 3: Dati economici dello scenario .
  9. 9. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 8 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Scenario 4 | Archivi dell’Economato Descrizione sintetica L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione Civile, l'Ufficio immigrazione della Prefettura, la palestra dell’associazione Giants e l'archivio dell’Economato Rimangono quindi i servizi attuali, ma l'ala in migliore stato di conservazione viene restaurata, e la copertura in amianto bonificata, per accogliere gli archivi dell’Economato del Comune di Venezia. Punti di forza e opportunità Viene stimato un beneficio per l'evitato affitto di altro spazio da destinare agli archivi dell'economato dato che l'immobile è utilizzabile con poche lavorazioni di manutenzione straordinaria ed è già nelle disponibilità del Comune di Venezia. Punti di debolezza e minacce Dal punto di vista della comunità locale questo scenario non offre funzioni di grande impatto sociale ed economico. Va segnalata anche la scarsa appetibilità di occupare un immobile in posizione strategica per le periferie con una funzione di deposito che grazie alle tecnologie più all'avanguardia, in un'ottica di dematerializzazione, potrebbe tranquillamente essere collocato in una zona molto più periferica. Permangono inoltre le condizioni non ottimali già descritte nello scenario 1 per quanto riguarda il presidio e la riqualificazione urbana, permanendo una parte dell'edificio in stato di abbandono. Analisi costi-benefici L'analisi costi benefici evidenzia un tempo di ritorno dell'investimento abbastanza lungo, nonostante il costo relativamente elevato dell'evitato affitto di un locale di deposito alternativo. L'investimento si ripagherebbe in circa 16 anni, mostrandone la scarsa convenienza anche dal punto di vista economico.
  10. 10. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 9 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -500 migliaia di euro anni -300 -100 100 300 500 700 900Legenda Totale ricavi Totale stima impatto sociale Totale ricavi Flusso di cassa cumulato Figura 4: Analisi dei flussi di cassa generati dal modello di studio. Tempo di ritorno investimento 16 anni VAN -€ 389 957.36 TIR n.d. Tabella 4: Dati economici dello scenario .
  11. 11. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 10 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Considerazioni finali Gli scenari analizzati hanno evidenziato risultati molto diversi in relazione alle condizioni di sostenibilità economica dell'intervento. Gli scenari 2 e 3 risultano rappresentare i progetti di trasformazione più efficaci grazie ai benefici sociali portati dall'operato delle associazioni culturali, mentre gli scenari 1 e 4 evidenziano come non ci sia nessuna/scarsa convenienza nel non mettere in atto strategie di riqualificazione dell'area o a non inserire funzioni con una valenza sociale in un immobile che si presta assolutamente a supportarle data la sua localizzazione e le sue caratteristiche morfologiche e costruttive. Nonostante lo scenario 2 mostri un tempo di ritorno minore dell'investimento, lo scenario 3 presenta - a nostro avviso - un netto miglioramento delle condizioni ambientali, architettoniche e sociali dell'area ex Edison e sia da considerarsi perciò un investimento più sicuro per il maggiore appeal nei confronti delle associazioni ad ora disposte ad insediarsi, ma soprattutto nel lungo periodo grazie alle maggiori possiibilità di attrarre nuove realtà ad alto potenziale sociale.
  12. 12. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 11 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Nota sui dati utilizzati Di seguito una breve nota sui dati utilizzati all'interno dell'analisi. È a disposizione in allegato una tabella esaustiva che elenca gli stessi con la loro declinazione per scenario ed i parametri economici associati. I Costi di costruzione/ristrutturazione sono valutati sulla base delle porzioni di edificio interessate dall'intervento, valutando le diverse configurazioni e tipologie di finitura previste; la bonifica della copertura in amianto è considerata necessaria per tutti gli scenari di trasformazione eccetto il primo: essa è stata valutata sulla base delle indicazioni del Comune di Venezia, considerando che parte dell'intervento di bonifica possa essere finanziata dal Ministero per l'Ambiente (vedi appendice). Ultimo ma non meno importante componente di valutazione degli scenari è stato il contributo che potrebbe dare la rete di associazioni a diminuire i costi di costruzione con processi di autocostruzione soprattutto nelle fasi di opere di finitura e lavorazioni semplici. I costi di gestione valutati comprendono riscaldamento ed energia elettrica per le utenze, pulizie, sorveglianza e costi di manutenzione ordinaria. Anche per quanto riguarda i costi di gestione è stata valutata la responsabilizzazione delle associazioni insediate che potrebbero portare a termine piccoli compiti di manutenzione ordinaria dell'immobile diminuendo conseguentemente i costi di manutenzione o evitare costi di pulizie e di vigilanza sull'immobile. Per quanto riguarda i ricavi, essi costituiscono i flussi di cassa positivi che si potrebbero effettivamente conseguire con l'investimento; in particolare sono stati stimati come 1 contributi versati dalle singole associazioni per l'uso degli spazi e per contribuire ai costi di gestione e 2 affitti degli spazi per altre attività di soggetti non appartenenti alla rete Orma con i canoni previsti per l'affitto di spazi comunali opportunamente corretti; questi potranno essere enti di formazione, laboratori di produzione e riparazione oggetti, associazioni, cooperative o altri soggetti interessati all'utilizzo degli spazi. Oltre agli effettivi flussi di cassa stimati nei paragrafi precedenti, l'analisi costi benefici cerca di attribuire un valore economico ai servizi di cui la comunità beneficia e agli impatti generati dal progetto e che non hanno un effettivo corrispettivo monetario, ma sono determinanti nel valutare l'opportunità dell'investimento. I più evidenti sono i benefici sociali prodotti dal lavoro delle associazioni: sono legati in primo luogo ai servizi resi dalle associazioni, valutati direttamente attraversola quota di iscrizione per quei servizi (come la scuola di musica) che si possono monetizzare, o indirettamente attraverso i costi evitati alla società per le attività svolte con cittadini che potrebbero generare costi legati all'intervento dei servizi socio-sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per la salute, sicurezza o illegali. Le stime sono legate all'aumento degli iscritti e alla maggiore propensione di alcune attività ad essere svolte nel contesto di progetto, come dichiarato dalle associazioni stesse. Abbiamo inoltre valutato i possibili Benefici sull'immediato intorno urbano dovuti alla riqualificazione dell'area che versa in questo momento abbandonata e oggetto di scorribande ed incursioni di soggetti ai margini della legalità. Tali benefici sono valutati ipotizzando la disponibilità a pagare un incremento dell'affitto medio, per un aumento del valore dell'alloggio conseguente alla riqualificazione dell'Ex Edison. Il valore indicato (tra i -5 e i 10 € al mese) è chiaramente sottostimato per cui il beneficio attualmente calcolato risulta nettamente inferiore a quello potenziale raggiungibile.
  13. 13. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 12 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Altri impatti sono quelli derivati dalla perdita di valore dell'immobile conseguente al decadimento per mancanza di manutenzione. Sono stimati come incidenza sulla vita utile Non sono stati valutati nell'analisi, che risulta per diversi fattori cautelativa nei confronti della stima delle esternalità positive, i benefici derivati dalla generazione di un'economia e di nuovi posti di lavoro legati alle attività delle associazioni o di cooperative che potrebbero gestire gli spazi. derivati dalla generazione di un'economia e di nuovi posti di lavoro legati alle attività delle associazioni o di cooperative che potrebbero gestire gli spazi. Infine lo scenario 4, che corrisponde alla riqualificazione dell'edificio e all'insediamento degli archivi dell'economato, si differenzia dagli altri per l'introduzione di una ulteriore variabile che caratterizza solo questo scenario: l'economato appunto. Per meglio valutare i costi e i benefici che l'insediamento di questa funzione comporta, è stato computato, solo in questo scenario, come costo evitato, l'affitto di equivalenti spazi in edificio industriale.
  14. 14. FONDAZIONE GIANNI PELLICANI Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni 20 nov 2016 Pagina 13 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà Appendice
  15. 15. Descrizione breve Dati generali Superficie totale Ex‐Edison compresi uffici già in  funzione5272mq5272mq5272mq5272mq Superficie di trasformazione di progetto0mq1723mq3655mq1723mq Parte dell'edificio che rimarrebbe abbandonata3655mq1932mq0mq1932mq Investimento iniziale Costi di ristrutturazione Parametri utilizzati Valori indicativi0euro30€/mq140€/mq  circa 150€/mq Distribuzione dell'investimento0anni2anni3anni1anno Bonifica della copertura in amianto Permane la condizione attuale:  l'edificio è in stato di abbandono. L'amministrazione affida la parte di  edificio in migliore stato di  conservazione alla rete di  Associazioni Orma che effettua  piccoli interventi di manutenzione  straordinaria. Progetto G124: l'amministrazione  investe nella creazine di un Hub  sociale. I lavori di ristrutturazione  dell'edificio consentono  l'insediamento di Orma e di generare  nuove attività ad impatto sociale. Parte dell'edificio viene ristrutturato  per collocare l'archivio  dell'economato del Comune di  Venezia. La restante parte rimane  abbandonata Costo di ristrutturazione fornito da  G124 valutato sulla base del progetto  di trasformazione. Investimento  pubblico + autocostruzione Costo di ristrutturazione  parametrizzato sui metri quadrati  del nuovo economato (1723) Nessun costo di ristrutturazione:  l'edificio viene lasciato abbandonato Minimi costi di ristrutturazione: con  la sola assegnazione saranno le  associazioni a farsi carico delle  minime trasformazioni Flussi di cassa negativi Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4  la variabile costituita dalla copertura in amianto si pù declinare in due  possibili alternative: 1 ‐ La copertura viene revisionata con sopralluogo annuale per verificare l'integrità e lo stato di conservazione e mantenuta fino al presentarsi di  fenomeni di degrado. Costo ipotizzato 1500 €/anno (scenario 1) 2 ‐ La copertura viene bonificata con un costo stimato fornito dal Comune di Venezia di 200 000,00 euro dei quali tra il 50% e il 100%  potrebbero essere  coperto da contributi del Ministero dell'Ambiente. Stimando una copertura del 65%, ipotizziamo un investimento iniziale di 70 000,00 euro (scenari 2, 3  e 4).
  16. 16. Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4 Costi di gestione Utenze Riscaldamento parametro utlizzato0 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi riscaldati 40 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi riscaldati 35 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi riscaldati 35 Elettricità parametro utlizzato kWh/ anno  per illuminazione  spazi esterni 1000 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi illuminati 40 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi illuminati 40 kWh/mq  anno  per tutti gli  spazi illuminati 40 Altre spese Pulizie descrizione parametro utilizzatoore a settimana0ore a settimana0ore a settimana30ore a settimana25 €/ora15€/ora15€/ora15€/ora15 Per tutti i dati sulle utenze, fonte: ENEA REPORT RSE/2009/119‐ Ricerca Sistema Elettrico ‐ F.Bianchi, M. Altomonte, M. E. Cannata, G. Fasano ‐ Definizione degli indici e livelli di fabbisogno dei vari centri di consumo energetico degli edifici adibiti a scuole ‐ consumi energetici delle scuole primarie e  secondarie ‐ Zone climatiche D e E) Nessuna spesaNessuna spesa in quanto coperte  dalle associazioni 18 ore per un passaggio di pulizia  completo a settimana + 2 ore al giorno  per pulizie dei bagni Nessuna spesa Spesa minima data dal solo impinato  di illuminazione delle aree esterne A fronte di un consumo medio da  dati ENEA di 20 kW/mq anno, per  scuole secondarie superiori,  consideriamo un consumo doppio  per la frequenza di utilizzo A fronte di un consumo medio da dati  ENEA di 20 kW/mq anno, per scuole  secondarie superiori, consideriamo un  consumo doppio per la frequenza di  utilizzo A fronte di un consumo medio da  dati ENEA di 20 kW/mq anno, per  scuole secondarie superiori,  consideriamo un consumo di una  volta e mezza per la frequenza di  utilizzo degli uffici A fronte di un consumo medio da  dati ENEA di 20 kW/mq anno, per  scuole secondarie superiori,  consideriamo un consumo doppio  per la frequenza di utilizzo A fronte di un consumo medio da dati  ENEA di 20 kW/mq anno, per scuole  secondarie superiori, consideriamo un  consumo doppio per la frequenza di  utilizzo A fronte di un consumo medio da  dati ENEA di 20 kW/mq anno, per  scuole secondarie superiori,  consideriamo un consumo di una  volta e mezza per la frequenza di  utilizzo degli uffici le altre spese e utenze sono tralasciate ipotizzando la loro scarsa incidenza sull'analisi 10 ore per un passaggio di pulizia  completo due volte a settimana + 1  ore al giorno per pulizie dei bagni
  17. 17. Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4 Sorveglianza €/mese500€/mese500€/mese500€/mese750 Manutenzione ordinaria Descrizione €/mq anno0€/mq anno0€/mq anno2€/mq anno3 fonte La mancanza di manutenzione porterà al  deteriorarsi dell'edificio? Fonte: Valutato sul costo medio della sorveglianza per immobili simili del Comune di Venezia In parte: Stimato come scenario 1  sulla porzione su cui il progetto non  interviene. NoIn parte: Stimato come scenario 1  sulla porzione su cui il progetto non  interviene. Allo stato attuale non risulta che  sull'immobile venga effettuata  manutenzione ordinaria, si ipotizza il  protrarsi della situazione Le associazioni si faranno carico della  manutenzione ordinaria Stimando a ribasso un costo di  costruzione di 500 euro/mq, e una  durata media utile dell'edificio  scolastico pari a 100 anni, stimiamo  il deterioramento annuale in  assenza di manutenzione pari a  1/100 del costo di costruzione  iniziale 6 000 € il primo anno, poi si assume  che la sorveglianza non sia più  necessaria grazie al presidio  dell'edificio 6000 €/anno ipotizzando un costo della  sorveglianza di 500 €/mese La manutenzione ordinaria è a carico  del comune con un parametro di 2  euro/mq annui sui TOT mq dell'edificio  restaurato, considerato la  manodopera delle manutenzioni a  carico delle associazioni La manutenzione ordinaria è a  carico del comune con un  parametro di 3 euro/mq annui sui  TOT mq dell'edificio restaurato  considerando la frequenza di uso e  le possibili manutenzioni 9000 €/anno ipotizzando un costo della  sorveglianza di 750 €/mese, e  assistenza immediata per allarme  antincendio 6 000 € il primo anno, poi si assume  che la sorveglianza non sia più  necessaria grazie al presidio  dell'edificio Fonte: Provincia di Torino, 2014, La gestione manutentiva degli edifici provinciali)
  18. 18. Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4 Entrate effettive Contributi per l'uso degli spazi Spazio < 55 mq / turno (2h)n° di spazi3n° di spazi6 €/turno20€/turno30 n° turni mensili (a regime dal  4° anno)12 n° turni mensili (a regime dal  4° anno)16 Spazio > 55 mq / turno (2h)n° di spazi2n° di spazi4 €/turno30€/turno50 n° turni mensili (a regime dal  4° anno)10 n° turni mensili (a regime dal  4° anno)14 Auditorium / turno (2h)n.d.€/turno80 n° turni settimanali a regime  (dal 4° anno)3 Note Contributi spazi singole associazioni Note Scuola di Musica€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0 Bar/Ristorante€/mese0€/mese500€/mese1000€/mese0 Giants€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0 Parkour€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0 Laboratori€/mese0€/mese125€/mese250€/mese0 Nessun contributoLe associazioni si prendono in carico  la ristrutturazione degli spazi e per  questo i loro contributi saranno  limitati fino al 10° anno Le associazioni di orma versano un  contributo per l'uso degli spazi. Nessun contributo Flussi di cassa positivi Nessun contributofonte: Tariffe 2016 Affitto occasionale di  spazi di proprietà del Comune di Venezia.  Diminuiti arbitrariamente per tenere  conto delle finalità sociali dello scenario fonte: Tariffe 2016 Affitto occasionale di  spazi di proprietà del Comune di Venezia.  Diminuiti arbitrariamente a vantaggio della  sicurezza della stima Nessun contributo
  19. 19. Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4 Stima impatto sociale Benefici social associazioni culturali insediate Disponibilità a pagare per i servizi della Scuola di  Musica n°iscritti80n°iscritti150 €/lezione15€/lezione20 Bar/Ristorante/Caffetteria Giants ‐ Ampliamento delle attività attuali (nuove  quote di iscrizione) nuovi iscritti10nuovi iscritti60 Quota mensile €50Quota mensile €60 Parkour ‐ L'associazione svolge già le proprie  attività in altra palestra; si tratta di attività di  promozione della salute dei giovani attraverso il  coinvolgimento in attività sportive, attività che, a  giudizio degli associati, avrebbe una portata  maggiore rispetto alla attuale sede. nuovi iscritti15nuovi iscritti20 Laboratori Ago e Filò ‐ L'associazione svolge  attività laboratoriali con donne italiane e straniere nuovi iscritti15nuovi iscritti20 Altre attività laboratoriali Impatto sociale Stimato in base ai costi evitati dalla collettività per intervento dei servizi socio‐ sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per  la salute, sicurezza o illegali (50% dei nuovi iscritti). Vedi tabella allegata Nessun beneficioNessun beneficioconsiderando 100 iscritti potenziali,  per 8 mesi all'anno, per 4 ore al mese considerando 150 iscritti potenziali,  per 8 mesi all'anno, per 4 ore al mese Nessun beneficioNessun beneficioNon valutato nell'analisi. I benefici potrebbero essere legati alla creazione di  posti di lavoro e alla possibilità di mettere in atto un progetto di gestione con  valenza sociale. Nessun beneficio Nessun beneficioNessun beneficio Nessun beneficioStimato in base ai costi evitati dalla collettività per intervento dei servizi socio‐ sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per  la salute, sicurezza o illegali (50% dei nuovi iscritti). Vedi tabella allegata Nessun beneficio Nessun beneficioNessun beneficioL'edificio consentirà l'inserimento di altre attività laboratoriali che non siamo  in questo momento in grado di valutare, ma che cosituiranno un valore  aggiunto alla nostra stima. Nessun beneficioStimato sull'aumento di iscritti  dovuto ai nuovi spazi per  l'associazione Stimato sull'aumento di iscritti dovuto  ai nuovi spazi per l'associazione
  20. 20. Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4 Benefici derivanti dalla condivisione di attività e  servizi Impatto sul valore degli immobili nell'immediato  intorno urbano Ipotesi della disponibilità a pagare per un  aumento del valore dell'alloggio conseguente alla  riqualificazione dell'Ex Edison.  Variazione ipotizzata  sull'affitto medio €/mese ‐5 Variazione ipotizzata  sull'affitto medio €/mese 5 Variazione ipotizzata  sull'affitto medio €/mese 10 Variazione ipotizzata  sull'affitto medio €/mese 5 Perdita di valore dell'immobile per  deterioramento dovuto alla mancata  manutenzione €/mq per le parti  abbandonate‐5 €/mq per le parti  abbandonate‐5 €/mq per le parti  abbandonate‐5 €/mq per le parti  abbandonate‐5 Costi evitati per l'affitto di altra sede per  l'archivio dell'economato €/mq di affitto annuo50 Dato un valore di costruzione dell'immobile stimato in 500€/mq e una vita utile di un edificio pubblico di 100 anni, possiamo valutare una diminuzione  annua di valore dell'immobile pari a 5€/mq nel caso non vengano effettuate le manutenzioni necessarie. Tale valore, come è evidente porterebbe a  perdere completamente il valore del bene alla fine del periodo di vita utile. Dato un costo medio di edifici a magazzino a Marghera di 35€/mq annuo, si è ipotizzato il costo evitato per affitto di altra sede non di proprietà  dell'amministrazione comunale Le attività provocano una  rivalutazione della zona, ma parte  dell'edificio rimane in condizine di  abbandono Le attività e la completa  riqualificazione portano ad una  notevole rivalutazione della zona Il valore indicato è chiaramente sottostimato per cui il beneficio attualmente calcolato risulta nettamente inferiore a quello potenziale raggiungibile. Valutazione su circa 80 alloggi immediatamente confinanti. Nessun beneficio, anzi il protrarsi  della situazione di abbandono  provoca un deprezzamento  dell'area. L'economato provoca una  rivalutazione della zona, ma parte  dell'edificio rimane in condizine di  abbandono
  21. 21. SCENARIO1 Anno1Anno2Anno3Anno4Anno5Anno6Anno7Anno8Anno9Anno10Anno11Anno12Anno13Anno14Anno15Anno16Anno17Anno18Anno19Anno20 COSTI BonificaCoperturainamianto15001500150015001500150015001500150015001500150015001500150015001500150015001500 Costidicostruzione00000000000000000000 Costidigestione*62006200620062006200620062006200620062006200620062006200620062006200620062006200 Riscaldamento00000000000000000000 EnergiaElettrica200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200 Pulizie00000000000000000000 Sorveglianza60006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000 Manutenzioneordinaria00000000000000000000 TOTALECOSTI-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700 RICAVI Contributiperl'usodeglispazi*00000000000000000000 ContributiSingoleassociazioni*00000000000000000000 TOTALERICAVI00000000000000000000 IMPATTOSOCIALE** Stimaproduzioneassociazioniinsediate*00000000000000000000 Beneficiderivantidallacondivisionediattivitàe servizi00000000000000000000 Stimadell'impattosull'intornourbanoconseguenteal nonintervento-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800 Perditadivaloredell'immobileperdeterioramento dovutoallamancatamanutenzione-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275 TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075 -23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075 SaldoAnnodiriferimento-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775 Flussodicassacumulato-30775-61550-92325-123100-153875-184650-215425-246200-276975-307750-338525-369300-400075-430850-461625-492400-523175-553950-584725-615500 Tassodisconto2.00% VAN-€379824.40 TIR#DIV/0! Permanelacondizioneattuale:l'edificioèinstatodiabbandono. *ivalorisonodistribuitineiprimiannipertenerecontodell'entrataaregimedelprogetto,**Lastimadell'impattosocialedelprogettononcostituisceunflussodicassareale,maunasimulazionedeibeneficichelacomunitàtrarrebbedallamessainregimedelprogetto
  22. 22. SCENARIO2 Anno1Anno2Anno3Anno4Anno5Anno6Anno7Anno8Anno9Anno10Anno11Anno12Anno13Anno14Anno15Anno16Anno17Anno18Anno19Anno20 COSTI BonificaCoperturainamianto700000000000000000000000 Costidicostruzione516900000000000000000000 Costidigestione*600027568275682756827568275682756827568275682756827568275682756827568275682756827568275682756827568 Riscaldamento013784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784 EnergiaElettrica013784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784 Pulizie00000000000000000000 Sorveglianza60000000000000000000000 Manutenzioneordinaria00000000000000000000 TOTALECOSTI-127690-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568 RICAVI Contributiperl'usodeglispazi*0440088001320013200132001320013200132001320013200132001320013200132001320013200132001320013200 Spazi<55mq02400480072007200720072007200720072007200720072007200720072007200720072007200 Spazi>55mq02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000 Auditorium00000000000000000000 ContributiSingoleassociazioni*045891713751375137513751375137527502750275027502750275027502750275027502750 ScuoladiMusica083167250250250250250250500500500500500500500500500500500 Bar/Ristorante016733350050050050050050010001000100010001000100010001000100010001000 Giants083167250250250250250250500500500500500500500500500500500 Parkour083167250250250250250250500500500500500500500500500500500 Laboratori04283125125125125125125250250250250250250250250250250250 TOTALERICAVI0485897171457514575145751457514575145751595015950159501595015950159501595015950159501595015950 IMPATTOSOCIALE** Stimaproduzioneassociazioniinsediate*020926418526277862778627786277862778627786277862778627786277862778627786277862778627786277862778 Scuoladimusica012800256003840038400384003840038400384003840038400384003840038400384003840038400384003840038400 Giants-ampliamentodelleattività01333266740004000400040004000400040004000400040004000400040004000400040004000 Parkour06793135862037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378 Laboratoriagoefilò06793135862037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378 Beneficiderivantidallacondivisionediattività eservizi Stimadell'aumentodivaloredell'intorno urbanoconseguenteall'intervento01600320048004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800 deterioramentodovutoallamancata manutenzione-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660 TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE022526450526757867578675786757867578675786757867578675786757867578675786757867578675786757867578 027384547698215382153821538215382153821538352883528835288352883528835288352883528835288352883528 SaldoAnnodiriferimento-127690-184272015458554585545855458554585545855596055960559605596055960559605596055960559605596055960 Flussodicassacumulato-127690-127874-100673-46088849863083117668172254226839282799338759394720450680506640562600618561674521730481786441842402 Tassodisconto2.00% VAN€255665.41 TIR28% L'amministrazioneaffidalapartediedificioinmigliorestatodiconservazioneallaretediAssociazioniOrmacheeffettuapiccoliinterventidimanutenzionestraordinaria. *ivalorisonodistribuitineiprimiannipertenerecontodell'entrataaregimedelprogetto,**Lastimadell'impattosocialedelprogettononcostituisceunflussodicassareale,maunasimulazionedeibeneficichelacomunitàtrarrebbedallamessainregimedelprogetto
  23. 23. SCENARIO3 Anno1Anno2Anno3Anno4Anno5Anno6Anno7Anno8Anno9Anno10Anno11Anno12Anno13Anno14Anno15Anno16Anno17Anno18Anno19Anno20 COSTI BonificaCoperturainamianto700000000000000000000000 Costidicostruzione3540904672010070000000000000000000 Costidigestione*1331072935837358373583735837358373583735837358373583735837358373583735837358373583735837358373583735 Riscaldamento025585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585 EnergiaElettrica029240292402924029240292402924029240292402924029240292402924029240292402924029240292402924029240 Pulizie010800216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600 Sorveglianza60000000000000000000000 Manutenzioneordinaria73107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310 TOTALECOSTI-437400-119655-184435-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735 RICAVI Contributiperl'usodeglispazi*019733394675920059200592005920059200592005920059200592005920059200592005920059200592005920059200 Spazi<55mq09600192002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800 Spazi>55mq09333186672800028000280002800028000280002800028000280002800028000280002800028000280002800028000 Auditorium0800160024002400240024002400240024002400240024002400240024002400240024002400 ContributiSingoleassociazioni*011000220003300033000330003300033000330003300033000330003300033000330003300033000330003300033000 ScuoladiMusica02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000 Bar/Ristorante0400080001200012000120001200012000120001200012000120001200012000120001200012000120001200012000 Giants02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000 Parkour02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000 Laboratori01000200030003000300030003000300030003000300030003000300030003000300030003000 TOTALERICAVI030733614679220092200922009220092200922009220092200922009220092200922009220092200922009220092200 IMPATTOSOCIALE** Stimaproduzioneassociazioniinsediate*050657101314151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971151971 Scuoladimusica032000640009600096000960009600096000960009600096000960009600096000960009600096000960009600096000 Giants-ampliamentodelleattività09600192002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800 Parkour09057181142717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171 Laboratoriagoefilò09057181142717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171 Beneficiderivantidallacondivisionediattività eservizi Stimadell'aumentodivaloredell'intorno urbanoconseguenteall'intervento03200640096009600960096009600960096009600960096009600960096009600960096009600 TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE053857107714161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571 084590169181253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771 SaldoAnnodiriferimento-437400-35065-15254170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036 Flussodicassacumulato-437400-472465-487719-317683-14764722389192425362461532497702533872569104260512126411382677155271317227491892785206282122328572402893 Tassodisconto2.00% VAN€616664.94 TIR21% ProgettoG124:l'amministrazioneinvestenellacreazinediunHubsociale.Ilavoridiristrutturazionedell'edificioconsentonol'insediamentodiOrmaedigenerarenuoveattivitàadimpattosociale. *ivalorisonodistribuitineiprimiannipertenerecontodell'entrataaregimedelprogetto,**Lastimadell'impattosocialedelprogettononcostituisceunflussodicassareale,maunasimulazionedeibeneficichelacomunitàtrarrebbedallamessainregimedelprogetto
  24. 24. SCENARIO4 Anno1Anno2Anno3Anno4Anno5Anno6Anno7Anno8Anno9Anno10Anno11Anno12Anno13Anno14Anno15Anno16Anno17Anno18Anno19Anno20 COSTI BonificaCoperturainamianto700000000000000000000000 Costidicostruzione2584500000000000000000000 Costidigestione*1416958014580145801458014580145801458014580145801458014580145801458014580145801458014580145801458014 Riscaldamento012061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061 EnergiaElettrica013784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784 Pulizie018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000 Sorveglianza90009000900090009000900090009000900090009000900090009000900090009000900090009000 Manutenzioneordinaria51695169516951695169516951695169516951695169516951695169516951695169516951695169 TOTALECOSTI-342619-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014 RICAVI Contributiperl'usodeglispazi*00000000000000000000 ContributiSingoleassociazioni*00000000000000000000 TOTALERICAVI00000000000000000000 IMPATTOSOCIALE** Stimaproduzioneassociazioniinsediate*00000000000000000000 Beneficiderivantidallacondivisionediattivitàe servizi00000000000000000000 Stimadell'impattosull'intornourbanoconseguenteal nonintervento48004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800 Perditadivaloredell'immobileperdeterioramento dovutoallamancatamanutenzione-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660 Costoevitatoperaffittodialtroedificiodadestinare all'economato086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150 TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE-486081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290 -486081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290 SaldoAnnodiriferimento-34747923276232762327623276232762327623276232762327623276232762327623276232762327623276232762327623276 Flussodicassacumulato-347479-324203-300927-277651-254375-231099-207823-184547-161271-137995-114719-91443-68167-44891-21615166124937482137148994765 Tassodisconto2.00% VAN-€389957.36 TIR#DIV/0! Partedell'edificiovieneristrutturatopercollocarel'archiviodell'economatodelComunediVenezia.Larestanteparterimaneabbandonata *ivalorisonodistribuitineiprimiannipertenerecontodell'entrataaregimedelprogetto,**Lastimadell'impattosocialedelprogettononcostituisceunflussodicassareale,maunasimulazionedeibeneficichelacomunitàtrarrebbedallamessainregimedelprogetto

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