Section 37 Update:  What the Cases Say and What the Practice IsFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented b...
What Section 37 Says:• “The council of a local municipality may, in a by‐law passed   under Section 34, authorize increase...
Two Views  Connection between the requested S.37 benefit and the                    development (law)                     ...
The Law          4
Toronto (City) v. Minto BYG Inc.,[2000] O.M.B.D. No. 1102 (OMB)• a.k.a. The Beginnings of the Nexus/Connection Test• Minto...
Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• City’s position:  test of “good planning” as established by the   Official Plan...
Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• Ruling:  appeals were granted• Reasons:   • Whether contributions should be aut...
Toronto (City) Official Plan Residential Building Amendment (Re), [2003] O.M.B.D. No. 926 (OMB)• a.k.a. The Board Plays “L...
Toronto (City) Official Plan Residential Amendment (Re) (cont’d)• Ruling: appeal dismissed• Reasons:   – Re Section 37 pro...
Toronto (City) Official Plan Redesignate Lands Amendment (Re), [2005] O.M.B.D. No. 1 (OMB)• a.k.a. The Nexus/Connection Te...
Sterling Silver Development Corp. v. Toronto (City), [2005] O.M.B.D. No. 1313 (OMB)• The Board evaluates the existing deci...
English Lane Residential Developments Ltd., Re, 2011 CarswellOnt 14127 (OMB)• a.k.a. The Nexus Test is Entrenched• City’s ...
What the Practice Is                       13
What the Practice Is                       14
Evidence Before OMB of City’s Practice• ADMNS Kelvingrove Investment Corp v. City of Toronto• Board cites the City’s Imple...
City’s Practice (continued)• Then City uses the estimated “capital gain” as the basis for   negotiations• Evidence of City...
City’s Practice (continued)• What OMB criticized in the Kelvingrove is precisely how it is   done• City planner’s role:  n...
The Winners under the System• Toronto Sun article• The big winners: ‐ Councillor Adam Vaughan, Ward 20 ‐ $51.5 million ‐ C...
Toronto Sun Article                      19
An Example of City of Toronto Project‐ 45 Charles Street East• December, 2008 ‐ Approval of rezoning by‐law for a 33‐store...
City of Ottawa – New Guidelines andProtocol for Implementation of Section 37• Adopted by Ottawa City Council on March 28, ...
City approves rules for sharing  wealth from rezonings   BY DAVID REEVELY, THE OTTAWA CITIZEN     MARCH 28, 2012© Copyrigh...
Conclusion• As I have noted in many presentations on this topic: “. . . . it must always be remembered that Section 37 is ...
Section 37 Update:What the Cases Say and What the Practice Is      FMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012
The preceding presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with real estate could face.If you a...
Upcoming SlideShare
Loading in …5

Section 37 Update: What the Cases Say and What the Practice Is


Published on

This presentation was presented at FMC's Fall Real Estate Seminar by Patrick Devine and Mark Piel. The presentation looks at updates to Section 37 of the Planning Act as well as related cases and the surrounding laws.

Published in: Business, Technology
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Section 37 Update: What the Cases Say and What the Practice Is

  1. 1. Section 37 Update:  What the Cases Say and What the Practice IsFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Patrick Devinepatrick.devine@fmc‐law.comand Mark PielMark.piel@fmc‐ 1
  2. 2. What Section 37 Says:• “The council of a local municipality may, in a by‐law passed  under Section 34, authorize increases in the height and density  of development otherwise permitted by the by‐law that will be  permitted in return for the provision of such facilities, services  or matters as are set out in the by‐law”.  (emphasis added)• No mention of “community benefits” or “public benefits” 2
  3. 3. Two Views Connection between the requested S.37 benefit and the  development (law) Vs. Let’s Make a Deal! (politics/economics) 3
  4. 4. The Law 4
  5. 5. Toronto (City) v. Minto BYG Inc.,[2000] O.M.B.D. No. 1102 (OMB)• a.k.a. The Beginnings of the Nexus/Connection Test• Minto appealed its Official Plan Amendment, Zoning By‐law  Amendment and site plan applications to the OMB• At issue was whether S.37 provisions should form a part of the  amendments and, if so, in what amount 5
  6. 6. Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• City’s position:  test of “good planning” as established by the  Official Plan required Minto to provide S.37 benefits in  exchange for increases in height and density• Minto’s position:  the application of S.37 benefits should not  result in further amenities other than those which have been  proposed or which are valid conditions of approval 6
  7. 7. Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• Ruling:  appeals were granted• Reasons: • Whether contributions should be authorized must be judged on the beneficial effects of such contributions to the proposal • It lies with the City to demonstrate the connection between the  proposal and the benefits • Absent this demonstration, a developer is obligated to meet only the  requirements of the Official Plan policies regarding S.37 benefits • S.37 benefits must be guided by established policy; a proponent is  entitled to some degree of certainty in ascertaining what public benefits it will be required to provide pursuant to Section 37 7
  8. 8. Toronto (City) Official Plan Residential Building Amendment (Re), [2003] O.M.B.D. No. 926 (OMB)• a.k.a. The Board Plays “Let’s Make a Deal!”• City’s position:  S.37 contributions do not have to be “related or justified by  the project, but need simply to be a benefit to the public offered in  exchange for the permission to develop” increased heights and densities  beyond existing policies and by‐laws• Appellant’s position:  requested contributions unrelated to the  development are not justifiable 8
  9. 9. Toronto (City) Official Plan Residential Amendment (Re) (cont’d)• Ruling: appeal dismissed• Reasons: – Re Section 37 provisions:  “It is the legal extension of an…age‐old  practice of securing some public benefit in return for a permission that creates betterment or increases land value…. What is relevant is that  in return for additional development rights granted to the developer,  the exercise of which may have social costs to the public in the area,  the public receives some tangible benefit or amenity to offset the  cost.” – S.37 benefits provided in return for permitted increases in height or  density are not required to be: • Located on the development site; nor • Related to the particular development 9
  10. 10. Toronto (City) Official Plan Redesignate Lands Amendment (Re), [2005] O.M.B.D. No. 1 (OMB)• a.k.a. The Nexus/Connection Test Returns “There must be a real and demonstrable connection between  the Section 37 benefit being requested and the positive  features of the development proposal, as stated in the Official  Plan policy.” 10
  11. 11. Sterling Silver Development Corp. v. Toronto (City), [2005] O.M.B.D. No. 1313 (OMB)• The Board evaluates the existing decisions (Minto, 1430 Yonge,  Irber)“The Planning Act is not a revenue statute” and “there must be a  nexus between the development and the Section 37 benefits,  demonstrating that the benefits pertain to the development  (whether on site or off), not to unrelated municipal projects  (no matter how meritorious).”• Additional Section 37 benefits may be imposed beyond those  offered by the developer if there is a “real and demonstrable  connection” to the development proposal 11
  12. 12. English Lane Residential Developments Ltd., Re, 2011 CarswellOnt 14127 (OMB)• a.k.a. The Nexus Test is Entrenched• City’s issue:  increases in height and density (from an approved  8 storeys to a proposed 9 storeys) would create traffic  problems in the area• Requested benefit:  contribution to a neighbourhood splash  pad (think of the children!)• The Board found: no reasonable planning relationship  between the proposed development, the alleged impact on  the community (increases in traffic) and a contribution to a  splash pad. 12
  13. 13. What the Practice Is 13
  14. 14. What the Practice Is 14
  15. 15. Evidence Before OMB of City’s Practice• ADMNS Kelvingrove Investment Corp v. City of Toronto• Board cites the City’s Implementation Guidelines for Section  37 re: not being a vehicle to generate general revenue and  that no City‐wide formula exists since that might not survive a  court challenge on the basis that it constitutes an illegal tax• Board particularly concerned with evidence from City planner  that the City’s “internal practice” is to have the City’s  Supervisor of Appraisal Services estimate the capital gain [emphasis added] expected from a rezoning 15
  16. 16. City’s Practice (continued)• Then City uses the estimated “capital gain” as the basis for  negotiations• Evidence of City planner that used 20% of the capital gain as  the “starting point”• Board expressly cautioned that nothing in the decision should  be construed as endorsing such an approach, although no  need to decide matter as rezoning application refused 16
  17. 17. City’s Practice (continued)• What OMB criticized in the Kelvingrove is precisely how it is  done• City planner’s role:  not “land use planning” Rather, role is to get from City Real Estate Services the amount of the “uplift” in value from the existing zoning to the  proposed new zoning• Then, the Councillor figures out what to spend the money on 17
  18. 18. The Winners under the System• Toronto Sun article• The big winners: ‐ Councillor Adam Vaughan, Ward 20 ‐ $51.5 million ‐ Councillor John Filion, Ward 23 ‐ $49.4 million ‐ Councillor Kristyn Wong‐Tam, Ward 27 ‐ $48.5 million 18
  19. 19. Toronto Sun Article 19
  20. 20. An Example of City of Toronto Project‐ 45 Charles Street East• December, 2008 ‐ Approval of rezoning by‐law for a 33‐storey  building requiring $1.5 million in Section 37 benefits• July, 2010 ‐ Committee of Adjustment approval of variance for an additional 6 floors with Section 45(9) contribution  of $500,000.00• 2011/2012 ‐ rezoning for an additional 8 floors,  the Councillor’s request:  $5.6 million• Final agreement:  $1.6 million 20
  21. 21. City of Ottawa – New Guidelines andProtocol for Implementation of Section 37• Adopted by Ottawa City Council on March 28, 2012• Excerpts from staff report: ‐ “Section 37 of the Planning Act provides municipalities the authority to  share in the increased value that may result from an increased height  and/or density of a development project” (emphasis added) ‐ Further, under the heading of Background:  “Section 37 of the Planning  Act provides municipalities with the authority to share in the increased  economic uplift that may result from increased height and/or density of a  development project” (emphasis added) 21
  22. 22. City approves rules for sharing  wealth from rezonings BY DAVID REEVELY, THE OTTAWA CITIZEN     MARCH 28, 2012© Copyright (c)  The Ottawa Citizen 22
  23. 23. Conclusion• As I have noted in many presentations on this topic: “. . . . it must always be remembered that Section 37 is a  section of the Planning Act [emphasis added] and not part of  some mythical “Municipal Generation of Revenue Act”• Given the OMB cases and the City of Toronto’s current practice  and the City of Ottawa’s proposed practice, what is needed is  another OMB ruling to reiterate the rules and the true purpose  of Section 37 23
  24. 24. Section 37 Update:What the Cases Say and What the Practice Is FMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012
  25. 25. The preceding presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with real estate could face.If you are faced with one of these issues, please retain  professional assistance as each situation is unique.