La metodologia per sviluppare una corretta analisi di fattibilita economico finanziaria volta alla valutazione dell'investimento nell'impresa alberghiera | Convegno Rimini Invest World Le fasi: - L’analisi socio-economica della destinazione turistica - L'analisi del sistema dei trasporti e del grado di accessibilità - Lo studio dell’evoluzione della domanda turistica - L’analisi della struttura e dell’evoluzione dell’offerta alberghiera - La definizione e interpretazione della matrice SWOT - L’analisi delle caratteristiche “ottime” del progetto alberghiero - La valutazione delle diverse possibili forme di gestione alberghiera - La proiezione economico-finanziaria dei risultati della gestione alberghiera - Il calcolo del rendimento dell’investimento immobiliare

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LA METODOLOGIA PER SVILUPPARE UNA CORRETTA
ANALISI DI FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA VOLTA
ALLA VALUTAZIONE DELL’INVESTIMENTO NELL’IMPRESA
ALBERGHIERA
Federico Belloni
Consulente internazionale esperto nel settore alberghiero | Professore Universitario
Direttore di TSM Consulting
www.tsmconsulting.it

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FEDERICO BELLONI
➔ Consulente internazionale specializzato nel settore alberghiero
➔ Esperto nella realizzazione di progetti di fattibilità economico-
finanziaria per investimenti nel settore alberghiero
➔ Docente in corsi di formazione diretti agli operatori del turismo e dell’
ospitalità
➔ Redattore di manuali operativi diretti agli operatori del turismo e dell’
ospitalità
➔ Giornalista specializzato nella redazione di articoli tecnici per il settore
alberghiero
➔ Direttore della società di consulenza TSM Consulting – Trend Strategy &
Marketing in Tourism | www.tsmconsulting.it
➔ Professore della Escuela Universitaria de Turismo CETT – Universitat de
Barcelona | www.cett.es
➔ Professore invitato alle Universidad de Buenos Aires, Universidad Autónoma
Metropolitana de México, Universidad de Granada, Universidad de Sevilla,
Universidad de Almería, Universitá Bocconi di Milano, Universitá di Bologna

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FEDERICO BELLONI
I MIEI CONTATTI
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L’ANALISI DI FATTIBILITÀ
ECONOMICO-FINANZIARIA
L’analisi di fattibilità economico-finanziaria è un approccio metodologico che
studia e interpreta molteplici dimensioni qualitative e quantitative che fanno
riferimento al contesto geografico, alla condizione economico-sociale, al
posizionamento turistico e alla struttura del settore alberghiero di una
determinata destinazione nel presente e nel futuro per valutare con il minor
margine di rischio la reale redditività di nuovi investimenti alberghieri

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LE DIMENSIONI DELL’ANALISI DI
FATTIBILITÀ
1. L’analisi della destinazione turistica
2. Analisi del sistema dei trasporti e del grado di accessibilità
3. Lo studio dell’evoluzione della domanda turistica
4. L’analisi della struttura e dell’evoluzione dell’offerta ricettiva
5. La definizione e interpretazione della matrice SWOT
6. L’analisi delle caratteristiche “ottime” del progetto alberghiero
7. La valutazione delle diverse possibili forme di gestione
8. La proiezione economico-finanziaria dei risultati della gestione
9. Il calcolo del rendimento dell’investimento immobiliare

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QUALITY LOW COST HOTEL DI 60 CAMERE
JEREZ DE LA FRONTERA, PROVINCIA DI CÁDIZ, SPAGNA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● Analisi multi-dimensionale:
dal “macro” al “micro”...
● Fino ad arrivare alla specifica area di
influenza della New.Co

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● È importante porre attenzione al
contesto economico-sociale nelle
sue diverse declinazioni...
● ...e alle specifiche performance
degli attori che generano
business

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● Valutare
attentamente in
grado di
accessibilità ai
bacini di domanda
potenziale

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● Analizzare gli elementi di
attrazione turistica e il
loro posizionamento di
mercato

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● Valutare
attentamente
il calendario e
il grado di
attrazione
degli eventi

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA

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1. L’ANALISI DELLA
DESTINAZIONE TURISTICA
● Conoscere e tenere in grande considerazione
le strategie e le azioni di promozione e
commercializzazione delle destinazioni
turistiche

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2. ANALISI DEL SISTEMA DEI
TRASPORTI E ACCESSIBILITÀ
● La valutazione del
sistema dei trasporti,
il grado e il tempo di
accessibilità alla New.
Co. è un aspetto
chiave

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2. ANALISI DEL SISTEMA DEI
TRASPORTI E ACCESSIBILITÀ
● Evoluzione del traffico aereo verso la
destinazione
● Presenza di compagnie Low-Cost
● Strategie e azioni future delle
compagnie aeree
● Costo di trasporto rispetto ai principali
bacini di domanda nazionali e
internazionali
● Tempi e costi di acesso alla New.Co.

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2. ANALISI DEL SISTEMA DEI
TRASPORTI E ACCESSIBILITÀ

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2. ANALISI DEL SISTEMA DEI
TRASPORTI E ACCESSIBILITÀ

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2. ANALISI DEL SISTEMA DEI
TRASPORTI E ACCESSIBILITÀ

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3. LO STUDIO DELL’EVOLUZIONE
DELLA DOMANDA TURISTICA
Tenendo in considerazione per lo meno gli ultimi 5 anni si analizzano
(soprattutto):
● Andamento di arrivi e presenze per le diverse dimensioni territoriali
● Andamento di arrivi e presenze nazionali e internazionali
● Evoluzione della presenza media di turisti nazionali e internazionali
● Stagionalità (mese per mese) dei flussi turistici nazionali e internazionali
● L’individuazione e valutazione di importanza dei diversi tipi di clienti
● Livello di occupazione alberghiera ed extra-alberghiera per le diverse
dimensioni territoriali mensile e annuale, con particolare attenzione alle
destinazioni limitrofi

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4. STRUTTURA ED EVOLUZIONE
DELL’OFFERTA RICETTIVA
Tenendo in considerazione per lo meno gli ultimi 10 anni si analizzano (soprattutto):
● Evoluzione del numero di esercizi alberghieri ed extra-alberghieri “ufficiali” nelle
diverse dimensioni territoriali
● Stima del numero di esercizi extra-alberghieri “non ufficiali” nelle diverse
dimensioni territoriali
● Evoluzione del numero degli alberghi, stanze e posti letto per categoria
● Dimensione media (in numero di stanze) delle strutture alberghiere ed extra-
alberghiere per categoria
● Concentrazione di alberghi, camere alberghiere e posti letto appartenenti a
gruppi e catene nazionali e internazionali
● Le caratteristiche qualitative generali del tessuto alberghiero ed extra-
alberghiero
● Le tariffe medie proposte per ogni categoria alberghiera ed extra-alberghiera
● Progetti alberghieri futuri già approvati ma non realizzati
● Probabili investimenti futuri da parte di gruppi o catene nazionali e
internazionali

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4. STRUTTURA ED EVOLUZIONE
DELL’OFFERTA RICETTIVA
● Identificazione dei competitor diretti,
valutazione qualitativa e analisi delle tariffe
per periodo e attraverso i diversi canali
commerciali

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4. STRUTTURA ED EVOLUZIONE
DELL’OFFERTA RICETTIVA

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4. STRUTTURA ED EVOLUZIONE
DELL’OFFERTA RICETTIVA

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5. LA DEFINIZIONE DELLA
MATRICE SWOT

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6. LE CARATTERISTICHE “OTTIME”
DEL PROGETTO ALBERGHIERO
Sulle base dell’analisi fin qui svolta, si definisce lo specifico posizionamento di
mercato che assumerà la New.Co. e le diverse caratteristiche dell’offerta
rispetto ai segmenti potenziali:
● Il dettaglio delle caratteristiche strutturali e dimensionali
● La tipologia e la qualità dei servizi da implementare
● L’eventuale specializzazione di servizio verso uno/più target
● La scelta delle caratteristiche degli impianti, degli arredi ecc...
● L’organigramma necessario per la gestione
● Le tariffe da applicare nei diversi periodi dell’anno
● Le strategie di marketing e di comunicazione da implementare

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7. LA VALUTAZIONE DELLE
POSSIBILI FORME DI GESTIONE
● Gestione diretta (investitore si occupa di organizzare e dirigere la New.
Co. - Proprietà e gestione coincidono)
● Affitto d’immobile (investitore cede l’immobile in cambio di un canone d’
affitto)
● Management alberghiero (investitore cede la gestione dell’attività
alberghiera della New.Co. ad un gestore che gli corrisponde royalties)
● Franchising alberghiero (investitore organizza e gestisce l’attività
alberghiera direttamente utilizzando le specifiche di qualità del franchisor, il
suo brand e sfruttando il suo know-how e la sua rete di promozione e
commercializzazione)

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8. IL CALCOLO DEL RENDIMENTO
DELL’INVESTIMENTO
Sulle base dell’analisi fatta finora, si stima l’andamento per almeno 5 anni dall’
ipotetico anno di entrata in funzione di:
● Ricavi della gestione caratteristica, nelle diverse voci
● Costi della gestione caratteristica, nelle diverse voci
● Risultato della gestione caratteristica (EBITDA - Earning Before Interest, Tax,
Depreciation and Amortization)
● Costi totali
● Risultato operativo (al lordo di costi e ricavi atipici)
● Risultato al lordo delle imposte
● Utile/perdita d’esercizio
La stima dei risultati prodotti al terzo anno di esercizio è il parametro più
significativo per capire le potenzialità della New.Co. di produrre reddito futuro,
perchè è da questo anno che generalmente la gestione “entra a regime”
È importante valutare la struttura % delle voci di costo e dei risultati intermedi e
confrontare questi valori con i “parametri” tipici del settore e alberghi simili