Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Eesti Panga kehtestatud nõuded eluasemelaenude väljastamisel

611 views

Published on

19.03.2015 Eesti Panga muuseumis toimus avalik loeng, kus keskpanga finantsstabiilsuse osakonna juhataja asetäitja Jana Kask tutvustas uusi nõudeid, mida pangad peavad alates märtsist eluasemelaenude väljastamisel arvestama.

Published in: Economy & Finance
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Eesti Panga kehtestatud nõuded eluasemelaenude väljastamisel

  1. 1. Eesti Panga kehtestatud nõuded eluasemelaenude väljastamisel Jana Kask Finantsstabiilsuse osakond 19.03.2014
  2. 2. Ettekande struktuur • Sissejuhatuseks: laenu- ja kinnisvaraturu areng Eestis • Eluasemelaenu nõuete eesmärk ja mõjukanalid • Eesti Panga uued nõuded eluasemelaenude väljastamisel
  3. 3. Eluaseme hind kerkis väga kiiresti kuni 2014. aasta I kvartalini ning seejärel on toimunud stabiliseerumine Hinna volatiilsust mõjutab tehingute struktuur • Korterite mediaanhind on 2007. aasta tipuga võrreldes 16% madalam Allikas: maa-amet 0 300 600 900 1,200 1,500 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Korteritehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind tehingute arv mediaanhind (EUR/m2; p.s) -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Korterite mediaanhinna ja tehingute arvu aastakasv 3 kuu libisev näitaja tehingute arv mediaanhind
  4. 4. Eluaseme hind on kasvanud kiiremini kui sissetulekud Hinna ja palga suhte halvenemine on pidurdunud Allikad: maa-amet, statistikaamet 0.5 1.0 1.5 2.0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja brutokuupalga suhe Tallinn Eesti -50% -30% -10% 10% 30% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Eesti korterite keskmise hinna ja brutokuupalga aastakasv keskmine brutokuupalk korterite keskmine hind
  5. 5. Eluasemelaenude maht kasvab aeglaselt 5 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mldeurot Eluasemelaenude maht ja aastakasv maht (vasak telg) aastakasv (parem telg)
  6. 6. Pankade roll eluasemetehingute rahastamisel on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mlneurot Eraisikute kinnisvara ostu-müügi tehingute ning uute eluasemelaenude maht kvartalis kinnisvaratehingud (vasak telg) eluasemelaenud (vasak telg) eluasemelaenud / kinnisvaratehingud (parem telg) Allikad: maa-amet, Eesti Pank
  7. 7. Laenuintressimäär on praegu tänu väga madalale baasintressimäärale kõigi aegade madalaim 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Keskmine eluasemelaenu intressimäär ja selle komponendid EURIBOR 6k intressimarginaal
  8. 8. Lühike tagasivaade eelmisele laenu- ja kinnisvarahindade kasvu perioodile (2005-2008) • ELiga liitumisele järgnenud optimismipuhang • suuremate pankade välisomandisse minek • soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond • tihe laenuturu konkurents; laenutingimuste leevenemine – langetati laenuintresside marginaale – pakuti pikemaajalisi laene – leevendati omafinantseeringu nõudeid Laenutsükli pöördudes toimus kiire korrektsioon intressimarginaalides ja omafinantseeringu nõuetes. Tekkisid laenumakseprobleemid ja suurenesid pankade laenukahjumid.
  9. 9. Laenu- ja eluasemeturu seosed Laenuturg mõjutab kinnisvara hinna kasvu • Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele. Nõudlus eluasemete järgi suureneb ning avaldab survet hindadele. Kinnisvara hind mõjutab laenamist • Kinnisvara kõrgemate hindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene • Kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara omavate majapidamiste laenuvõime
  10. 10. Makrofinantsjärelevalve võimalused (eluaseme)laenude kiire kasvuga seotud riskide vähendamiseks • Kapitaliinstrumendid – suunatud laenuandjatele – nt kõrgemad riskikaalud kinnisvaralaenudele, vastutsükliline kapitalipuhver, jne • Laenutingimusi reguleerivad instrumendid – suunatud eelkõige laenusaajatele – nt LTV (loan-to-value) piirmäär, DSTI (debt service-to-income) piirmäär, LTI (loan-to-income) piirmäär, laenu maksimaalne tähtaeg, nõuded laenu amortiseerimisele, jne
  11. 11. Eluasemelaenu nõuete toime ja mõjukanalid 1. Pankade ja laenuvõtjate vastupanuvõime tugevdamine – LTV piirmäär ehk laenu tagatuse piirmäär piirab võimaliku kahju, mis võib pangale tekkida laenuvõtja võimaliku maksejõuetuse korral (LGD – loss given default) – DSTI piirmäär ehk laenumaksete piirmäär piirab laenu kättesaadavust nõrgema maksevõimega laenuvõtjatele; väheneb laenusvõtja maksejõuetuse tekkimise tõenäosus (PD – probability of default) 2. Laenu- ja kinnisvaratsükli kõikumisulatuse vähendamine – Piirmäärad piiravad laenuvõtjale kättesaadava laenuraha hulka, aidates sellega laenu- ja kinnisvaratsükli tõusufaasis vähendada laenurahaga finantseeritud kinnisvara nõudlust ning vähendada kinnisvara hinnatõusu surveid – Majanduslanguse korral nõuete leevendamine või taastamine laenubuumi eelselt kehtinud tasemeni võib aidata laenupakkumist suurendada ning vähendada laenuturu järsu kokkutõmbumise riski 11
  12. 12. Piirmäärade karmistamise mõjukanalid Allikas: ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. 2014 Vastupanuvõime suurenemine Regulatiivne arbitraaž ja lekked Laenamise piiramine Ootuste kanal Konservatiivsem riskijuhtimine PD ja LGD Piirmääradekarmistamine Kinnisvara hinnad Laenunõudlus Laenupakkumine Mõjukrediiditsüklile Laenuturg
  13. 13. Ühtsete laenuandmisreeglite juurutamise võimalused ja vajadus Eestis - mõõdukas laenukasv, kinnisvara hind on stabiliseerunud - pankade laenustandardid pole muutunud 13 • Eesti Pank sai õiguse laenude väljastamise nõuete kehtestamiseks, kui 19. mail 2014 jõustusid krediidiasutuste seaduse muudatused – 2005-2008 kiire laenukasvu perioodil oli Eesti Pangal õigus rakendada kaudse mõjuga meetmeid (nt kohustuslik reservi nõude tõstmine ja pankade kapitaliarvestuses eluasemelaenude riskikaalude tõstmine 50%lt 100%le) • Nõuete kehtestamine aitab ettevaates ära hoida laenustandardite liigse leevenemise, kui konkurentsisurve peaks suurenema
  14. 14. Lühidalt nõuetest • Samaaegselt kehtestati 3 uut nõuet: – eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse suhtarvu piirmäär 85% (Kredexi käendusega 90%) – laenusaaja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär 50% – eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat • Lubatud erandid: kuni 15% kvartalis sõlmitud laenulepingute mahust • Jõustumine 1. märtsist 2015 • Nõuded kehtivad kõikidele pankadele, sh välispankade filiaalidel 14 Piirmäärade seadmisel lähtuti põhimõttest, et mõju pankade (praegustele) laenustandarditele oleks võimalikult väike
  15. 15. Definitsioonid ja piirmäärad 1. Laenu tagatuse piirmäär • Kredexi eluasemelaenu käenduse puhul võib suhtarv olla kuni 90% 2. Laenumaksete piirmäär kus n on laenusaaja kõikide tarbijakrediidilepingute arv koos uue eluasemelaenuga • Fikseerimata intressimääraga eluasemelaenu puhul arvestatakse intressimäärana kas laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti või aastaintressimäära 6% olenevalt sellest, kumb intressimäär on suurem. 3. Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg: 30 aastat 15
  16. 16. Eluasemelaenude tingimused pankades valim: 2014. aasta aprillis väljastatud eluasemelaenud 16 Allikas: Finantsinspektsioon, Eesti Panga arvutused 0% 5% 10% 15% 20% 25% kuni50% 51-55% 56-60% 61-65% 66-70% 71-75% 76-80% 81-85% 86-90% 91-95% 96-100% üle100% EluasemelaenudejaotusLTV suhtarvu vahemike kaupa mahu järgi arvu järgi 0% 5% 10% 15% 20% 25% kuni20% 21-25% 26-30% 31-35% 36-40% 41-45% 46-50% üle50% EluasemelaenudejaotusDSTI suhtarvu vahemike kaupa mahu järgi arvu järgi 0% 10% 20% 30% 40% 50% kuni10a 11-15a 16-20a 21-25a 26-30a 31-35a 36-40a üle40a Eluasemelaenudejaotuslaenu tähtaja vahemike kaupa mahu järgi arvu järgi
  17. 17. Rahvusvaheline praktika • Laenu tagatuse piirmäär – Rootsi, Norra, Leedu 85%; Läti 90%; Taani 80%; Soome 90% (al. juuli 2016) • Laenumaksete piirmäär – Leedu 40%; USA 42%; Hiina, Iisrael 50% • Laenu maksimaalne tähtaeg – Leedu 40 aastat; Slovakkia, Iisrael 30 aastat; Kanada 25 aastat
  18. 18. Aitäh! vaata ka: Finantsstabiilsuse Ülevaade Nõuded eluasemelaenude väljastamisel (November 2014) www.eestipank.ee

×