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El inmobiliario, un sector de ida y vuelta

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Razones comunes en las crisis, situación del sector inmobiliario y opciones de salida...

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El inmobiliario, un sector de ida y vuelta

  1. 1. UN MERCADO INMOBILIARIO DE IDA Y VUELTA David Uclés Aguilera Servicio de Estudios de la Fundación Cajamar domingo 29 de noviembre de 2009
  2. 2. domingo 29 de noviembre de 2009
  3. 3. SUMARIO Burbujas, pero no de champán Los factores que la hicieron crecer El estallido Adiós crédito, adiós Futuro imperfecto domingo 29 de noviembre de 2009
  4. 4. BURBUJAS, PERO NO DE CHAMPÁN “El genio financiero precede a la caída” Breve historia de la euforia financiera, 1990 domingo 29 de noviembre de 2009
  5. 5. FACTORES COMUNES Escasa memoria financiera y desconocimiento de la historia. Aparición de un descubrimiento “innovador” en el ámbito financiero o económico. Asociación entre dinero e inteligencia. Esquema sistema autoalimentado. domingo 29 de noviembre de 2009
  6. 6. DESCONOCER LA HISTORIA Tulipamanía, década de 1630, Holanda. John Law y la Banque Royale, 1716-1720, Francia. La South Sea Company, 1711-1720, Inglaterra. El Crack de 1929, Estados Unidos. La crisis de “las .com”, 2000, casi global. domingo 29 de noviembre de 2009
  7. 7. INNOVACIÓN QUE NO LO ES Billetes emitidos contra activos de menor valor Sociedades por acciones Posiciones cortas en el mercado bursátil Bonos basura Titulizaciones domingo 29 de noviembre de 2009
  8. 8. DINERO=INTELIGENCIA John Law Baldomera Larra Charles Ponzi Charles Mitchell (National City Bank) Dennis Levine e Ivan Boesky (Bonos Basura, 1989) domingo 29 de noviembre de 2009
  9. 9. ESQUEMA AUTOALIMENTADO Se hacen grandes ganancias que llaman a nuevos inversores, que corren para no quedarse atrás y alimentan los precios y los beneficios de los primeros... domingo 29 de noviembre de 2009
  10. 10. Y ENTONCES... ESTALLA domingo 29 de noviembre de 2009
  11. 11. Y ENTONCES... ESTALLA El pánico sustituye a la euforia: la caída siempre es abrupta. Siempre hay culpables, y casi siempre el mercado termina saliendo indemne. domingo 29 de noviembre de 2009
  12. 12. LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON Demográficos La llegada del baby boom de los 60 al mercado inmobiliario. Inmigración desde los 90. Multiplicación del número de hogares merced al divorcio y auge del fenómeno “single”. domingo 29 de noviembre de 2009
  13. 13. -.#+(#3#452#/012# -.#+!#/#+'#/012# -.#*(#/#*,#/012# -.#*!#/#*'#/012# -.#)(#/#),#/012# -.#)!#/#)'#/012# -.#((#/#(,#/012# -.#(!#/#('#/012# -.#'(#/#',#/012# 6.721#%!!$# -.#'!#/#''#/012# 6.721#$,,$# -.#&(#/#&,#/012# -.#&!#/#&'#/012# -.#%(#/#%,#/012# -.#%!#/#%'#/012# -.#$(#/#$,#/012# Fuente: INE -.#$!#/#$'#/012# -.#(#/#,#/012# -.#!#/#'#/012# !"!!# $"!!# %"!!# &"!!# '"!!# ("!!# )"!!# *"!!# +"!!# ,"!!# domingo 29 de noviembre de 2009
  14. 14. % Extranjeros 12 9 6 3 Fuente: INE 1998 1999 2000 2001 2002 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 domingo 29 de noviembre de 2009
  15. 15. LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON Económicos: Mejora de la renta Reducción de los tipos de interés Llegada del euro Pinchazo de la Bolsa Facilidades bancarias domingo 29 de noviembre de 2009
  16. 16. LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON Económicos: “Turismo residencial” Propensión a la compra frente al alquiler. Oferta muy flexible al alza. Sistema institucional. domingo 29 de noviembre de 2009
  17. 17. Rta. real pc 12.000 20% 10.250 8.500 6.750 Fuente: INE 5.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2002 2003 domingo 29 de noviembre de 2009
  18. 18. Fuente: Banco de España #$!!!" %!$!!!" %#$!!!" &!$!!!" &#$!!!" !" '(')*+" ,-.)*+" '(')*/" ,-.)*/" '(')*#" ,-.)*#" domingo 29 de noviembre de 2009 '(')*0" ,-.)*0" '(')*1" ,-.)*1" '(')**" ,-.)**" '(')*2" ,-.)*2" '(')2!" ,-.)2!" '(')2%" ,-.)2%" '(')2&" ,-.)2&" '(')2+" ,-.)2+" '(')2/" ,-.)2/" '(')2#" ,-.)2#" '(')20" ,-.)20" '(')21" ,-.)21" '(')2*" ,-.)2*" € '(')22" ,-.)22" '(')!!" ,-.)!!" '(')!%" Tipo interbancario a 1 año ,-.)!%" '(')!&" ,-.)!&" '(')!+" ,-.)!+" '(')!/" ,-.)!/" '(')!#" ,-.)!#" '(')!0" ,-.)!0" '(')!1" ,-.)!1" '(')!*" ,-.)!*" '(')!2" ,-.)!2"
  19. 19. EL ESTALLIDO: PRELUDIO Septiembre de 2007-Crisis de las Subprime Desconfianza generalizada Septiembre 2008: Cae Lehman Brothers Colapso financiero internacional domingo 29 de noviembre de 2009
  20. 20. domingo 29 de noviembre de 2009
  21. 21. EL ESTALLIDO Las restricciones financieras provocan una fuerte contracción de la oferta Cunde el pánico en el mercado: descienden los precios y las transacciones El mercado no se mueve: no hay demanda solvente y el crédito no acude domingo 29 de noviembre de 2009
  22. 22. Índice de Actividad de la Construcción en España. Serie suavizada 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 -2,0 -4,0 Fuente: Fundación Cajamar -6,0 -8,0 -10,0 1T 2003 3T 2003 1T 2004 3T 2004 1T 2005 3T 2005 1T 2006 3T 2006 1T 2007 3T 2007 1T 2008 3T 2008 1T 2009 domingo 29 de noviembre de 2009
  23. 23. Evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas en España 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 Fuente: Ministerio de la Vivienda 60.000 40.000 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 Viviendas iniciadas Viviendas terminadas domingo 29 de noviembre de 2009
  24. 24. Transacciones vivienda nueva (tasa interanual) 50 37,5 25 12,5 0 -12,5 Fuente: Ministerio de la Vivienda -25 -37,5 -50 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 domingo 29 de noviembre de 2009
  25. 25. Evolución del Índice de Precios de Vivienda. 110 105 100 95 90 85 80 1T-07 2T-07 3T-07 4T-07 1T-08 2T-08 3T-08 4T-08 1T-09 2T-09 Fuente: INE General Vivienda nueva Vivienda segunda mano domingo 29 de noviembre de 2009
  26. 26. Correlación entre tasa de morosidad y tasa de paro 3,50 20 18 3,00 16 2,50 14 12 2,00 10 1,50 8 1,00 6 4 0,50 2 0,00 0 1T-01 3T-01 1T-02 3T-02 1T-03 3T-03 1T-04 3T-04 1T-05 3T-05 1T-06 3T-06 1T-07 3T-07 1T-08 3T-08 1T-09 2T-01 4T-01 2T-02 4T-02 2T-03 4T-03 2T-04 4T-04 2T-05 4T-05 2T-06 4T-06 2T-07 4T-07 2T-08 4T-08 2T-09 Tasa paro Tasa morosidad hipotecaria Fuente: INE y Banco de España domingo 29 de noviembre de 2009
  27. 27. Evolución del número de hipotecas en España y Almería (1T2005=100) 175 150 125 100 75 50 25 0 1T-05 2T-05 3T-05 4T-05 1T-06 2T-06 3T-06 4T-06 1T-07 2T-07 3T-07 4T-07 1T-08 2T-08 3T-08 4T-08 1T-09 2T-09 3T-09 España Almería Fuente: Banco de España domingo 29 de noviembre de 2009
  28. 28. Fuente: Banco de España !"!# $"!# %!"!# %$"!# &!"!# &$"!# '!"!# ()*+,-# ./0+,-# 123+,-# domingo 29 de noviembre de 2009 ()*+,4# ./0+,4# 123+,4# ()*+,,# ./0+,,# 123+,,# ()*+!!# ./0+!!# 123+!!# ()*+!%# ./0+!%# 123+!%# ()*+!&# ./0+!&# 123+!&# ()*+!'# ./0+!'# 123+!'# ()*+!5# ./0+!5# 123+!5# ()*+!$# ./0+!$# 123+!$# ()*+!6# ./0+!6# 123+!6# ()*+!-# ./0+!-# 123+!-# ()*+!4# ./0+!4# 123+!4# ()*+!,# ADIÓS CRÉDITO, ADIÓS Créditos concedidos a otros sectores residentes: Tasa interanual
  29. 29. FUTURO IMPERFECTO Elevado desempleo Baja confianza Dificultades de financiación en empresas y familias Gran stock de vivienda pendiente de ejecutar Bancos-inmobiliarias domingo 29 de noviembre de 2009
  30. 30. domingo 29 de noviembre de 2009
  31. 31. FUTURO IMPERFECTO ¿Esperar a la próxima burbuja? domingo 29 de noviembre de 2009
  32. 32. GRACIAS www.fundacioncajamar.com http://capeandoeltemporal.blogspot.com domingo 29 de noviembre de 2009

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