Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
‫כאשר‬‫יש‬‫פער‬‫גדול‬‫בין‬‫שטח‬‫בית‬‫הבנוי‬‫בפועל‬
‫לשטח‬‫המגרש‬‫עליו‬‫והזכויות‬‫הניתנות‬‫לבנייה‬,
‫רשאי‬‫מס‬‫שבח‬‫לערוך‬"...
‫ועדת‬‫ערר‬‫שוורץ‬‫ואחרים‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬‫חיפה‬(1)‫דנה‬‫בעריכת‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫של‬
‫מגרש‬‫עם‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫...
‫העוררים‬‫מכרו‬‫באוקטובר‬2014‫את‬‫זכויותיהם‬‫בחלקה‬,
‫בשטח‬1,015‫מ‬"‫ר‬,‫שבה‬‫בית‬‫בשטח‬75‫מ‬"‫ר‬‫וחצר‬,‫תמורת‬
1,900,000‫...
‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬‫המשפטית‬:
‫האם‬‫רשאי‬‫היה‬‫המשיב‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫בטרם‬‫הפעיל‬‫את‬
‫סעיף‬49‫ז‬,‫או‬‫שהיה‬...
‫שטח‬‫החלקה‬‫משמש‬‫לבית‬‫המגורים‬‫כגינה‬‫וכחצר‬.‫הפיצול‬‫נוגד‬
‫את‬‫החלטת‬‫בית‬‫המשפט‬‫העליון‬‫בעניין‬‫נאסל‬(2),‫משנת‬1994...
‫ייעוד‬‫החלקה‬‫הוא‬‫לשתי‬‫יחידות‬,‫ולכן‬‫יש‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫לשני‬‫מגרשים‬:
‫להעניק‬‫פטור‬‫ממס‬‫בסך‬1,500,000‫ש‬"‫ח‬...
‫במקרה‬‫נאסל‬,‫רשם‬‫השופט‬‫כי‬‫בהסתמך‬‫על‬‫הפסיקה‬
‫בראשגולד‬‫שם‬‫נקבע‬‫כי‬:"‫המבחנים‬‫באשר‬‫להיקפה‬‫של‬
‫דירת‬‫המגורים‬‫ה...
‫נפסק‬‫כי‬‫העוררים‬‫ישאו‬‫בהוצאות‬‫בסך‬10,000‫ש‬"‫ח‬.
‫הערר‬‫נדחה‬.‫ניתן‬‫ביום‬7.11.2016
‫מבחן‬‫השימוש‬‫הוא‬‫המבחן‬‫לבחינת‬‫הפיצול‬‫הפיזי‬.‫ככל‬
‫שהחצר‬‫שימשה‬‫את‬‫בית‬‫המגורים‬,‫המגרש‬‫כולו‬‫הוא‬
‫דירת‬‫המגורים...
(1)‫ו‬"‫ע‬48871-12-15‫שוורץ‬‫ואח‬'‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬‫חיפה‬
(2)‫ע‬"‫א‬2191/92‫חיפה‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהלך‬ ‫נג...
כאשר יש פער גדול בין שטח בית הבנוי בפועל לשטח המגרש עליו והזכויות הניתנות לבנייה, רשאי מס שבח לערוך "פיצול פיזי" למגרש
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

כאשר יש פער גדול בין שטח בית הבנוי בפועל לשטח המגרש עליו והזכויות הניתנות לבנייה, רשאי מס שבח לערוך "פיצול פיזי" למגרש

95 views

Published on

מצגת מאת דורית גבאי

Published in: Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

כאשר יש פער גדול בין שטח בית הבנוי בפועל לשטח המגרש עליו והזכויות הניתנות לבנייה, רשאי מס שבח לערוך "פיצול פיזי" למגרש

  1. 1. ‫כאשר‬‫יש‬‫פער‬‫גדול‬‫בין‬‫שטח‬‫בית‬‫הבנוי‬‫בפועל‬ ‫לשטח‬‫המגרש‬‫עליו‬‫והזכויות‬‫הניתנות‬‫לבנייה‬, ‫רשאי‬‫מס‬‫שבח‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫למגרש‬ ‫בית‬‫המשפט‬‫קורא‬‫לבחון‬‫מחדש‬‫את‬‫הלכת‬ ‫נאסל‬ ‫מאת‬:‫גבאי‬ ‫דורית‬,‫רו‬"‫ח‬
  2. 2. ‫ועדת‬‫ערר‬‫שוורץ‬‫ואחרים‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬ ‫מקרקעין‬‫חיפה‬(1)‫דנה‬‫בעריכת‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫של‬ ‫מגרש‬‫עם‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬,‫כאשר‬‫ישנו‬‫פער‬ ‫חריג‬‫בין‬‫גודל‬‫הבית‬‫לגודל‬‫המגרש‬.‫העוררים‬‫ביקשו‬ ‫ממס‬‫שבח‬‫למסות‬‫את‬‫הנכס‬‫כיחידה‬‫אחת‬,‫מבלי‬ ‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬",‫אולם‬‫לשם‬‫כך‬,‫היה‬‫עליהם‬ ‫להציג‬‫ראיות‬‫לכך‬‫ששטח‬‫המגרש‬‫משמש‬‫באופן‬ ‫סביר‬‫את‬‫בית‬‫המגורים‬. ‫מבוא‬
  3. 3. ‫העוררים‬‫מכרו‬‫באוקטובר‬2014‫את‬‫זכויותיהם‬‫בחלקה‬, ‫בשטח‬1,015‫מ‬"‫ר‬,‫שבה‬‫בית‬‫בשטח‬75‫מ‬"‫ר‬‫וחצר‬,‫תמורת‬ 1,900,000‫ש‬"‫ח‬. ‫לפי‬‫תכנית‬‫בניין‬‫עיר‬‫החלה‬‫על‬‫האזור‬,‫ניתן‬‫לפצל‬‫את‬ ‫החלקה‬‫לשתי‬‫יחידות‬‫דיור‬,‫עם‬35%‫שטח‬‫בנייה‬‫עיקרי‬. ‫העוררים‬‫ביקשו‬‫לחשב‬‫את‬‫המס‬,‫לפי‬‫סעיף‬49‫ז‬‫לחוק‬ ‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫העוסק‬‫במכירת‬‫דירה‬‫שמחירה‬‫מושפע‬ ‫מזכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬. ‫בהחלטה‬‫בהשגה‬,‫ערך‬‫המשיב‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫לשני‬‫מגרשים‬, ‫והפעיל‬‫את‬‫סעיף‬49‫ז‬‫רק‬‫על‬‫המגרש‬‫שעליו‬‫בנוי‬‫הבית‬. ‫העובדות‬
  4. 4. ‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬‫המשפטית‬: ‫האם‬‫רשאי‬‫היה‬‫המשיב‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫בטרם‬‫הפעיל‬‫את‬ ‫סעיף‬49‫ז‬,‫או‬‫שהיה‬‫עליו‬‫להחיל‬‫את‬‫סעיף‬49‫ז‬‫על‬‫כל‬‫החלקה‬ ‫הנמכרת‬? ‫המחלוקת‬ ‫גדר‬
  5. 5. ‫שטח‬‫החלקה‬‫משמש‬‫לבית‬‫המגורים‬‫כגינה‬‫וכחצר‬.‫הפיצול‬‫נוגד‬ ‫את‬‫החלטת‬‫בית‬‫המשפט‬‫העליון‬‫בעניין‬‫נאסל‬(2),‫משנת‬1994, ‫לפיה‬‫אין‬‫רלוונטיות‬‫לשאלה‬‫כמה‬‫מבנים‬‫אפשר‬‫לבנות‬‫על‬ ‫החלקה‬,‫ויש‬‫להבחין‬‫בין‬‫אזורים‬‫עירוניים‬‫שבהם‬‫ניתן‬‫לייחס‬‫שטח‬ ‫של‬‫דונם‬‫אחד‬‫לבית‬‫מגורים‬,‫ובין‬‫אזורים‬‫כפריים‬‫שבהם‬‫ניתן‬‫לייחס‬ ‫לבית‬‫המגורים‬‫שטח‬‫גדול‬‫יותר‬.‫לכן‬‫יש‬‫להתייחס‬‫לכל‬‫הממכר‬, ‫כאל‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬‫אחת‬‫עם‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬. ‫העוררים‬‫טוענים‬
  6. 6. ‫ייעוד‬‫החלקה‬‫הוא‬‫לשתי‬‫יחידות‬,‫ולכן‬‫יש‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫לשני‬‫מגרשים‬: ‫להעניק‬‫פטור‬‫ממס‬‫בסך‬1,500,000‫ש‬"‫ח‬‫לבית‬‫המגורים‬‫במצבו‬,‫ולאחר‬‫ייחוס‬ ‫שטח‬‫קרקע‬‫מינימלי‬‫ומקובל‬‫לבית‬‫הקיים‬,‫ולמסות‬‫את‬‫יתרת‬‫הכסף‬-‫בסך‬‫של‬ 400,000₪‫כקרקע‬. ‫בעניין‬‫נסל‬,‫נקבע‬‫כי‬:"‫את‬‫הפטור‬‫ממס‬‫יש‬‫להעניק‬‫רק‬‫לנכס‬‫שהוא‬'‫דירת‬‫מגורים‬' ‫בלבד‬...‫הפטור‬‫לדירת‬‫מגורים‬‫אינו‬‫יכול‬‫להתפשט‬‫גם‬‫על‬‫הנכס‬‫האחר‬...". ‫מנגד‬,‫המשיב‬ ‫טענות‬
  7. 7. ‫במקרה‬‫נאסל‬,‫רשם‬‫השופט‬‫כי‬‫בהסתמך‬‫על‬‫הפסיקה‬ ‫בראשגולד‬‫שם‬‫נקבע‬‫כי‬:"‫המבחנים‬‫באשר‬‫להיקפה‬‫של‬ ‫דירת‬‫המגורים‬‫הם‬‫מבחנים‬‫גמישים‬.‫אמת‬‫המידה‬‫היא‬ ‫השטח‬‫אשר‬‫משמש‬‫להנאה‬‫סבירה‬‫מהבית‬.‫הנאה‬‫זו‬ ‫היא‬‫מסקנה‬‫שתוסק‬‫מן‬‫הנתונים‬"‫על‬‫פי‬‫מבחני‬ ‫ההיגיון‬‫והשכר‬‫הישר‬".‫שם‬‫היו‬‫העוררים‬‫בעלי‬‫זכות‬ ‫חכירה‬‫במגרש‬‫בשטח‬762‫מ‬"‫ר‬,‫שעליו‬‫דירת‬‫מגורים‬‫בשטח‬ 116‫מ‬"‫ר‬. ‫העוררים‬‫לא‬‫הוכיחו‬‫כי‬‫המגרש‬‫כולו‬‫משמש‬‫את‬‫דירת‬ ‫המגורים‬,‫ולפיכך‬‫פיצל‬‫המשיב‬‫כדין‬‫את‬‫הזכויות‬"‫פיצול‬‫פיזי‬" ‫כאמור‬. ‫חברי‬‫הוועדה‬‫העירו‬‫גם‬‫כי‬‫בשנים‬‫שחלפו‬‫מאז‬‫מקרה‬‫נאסל‬, ‫חלו‬‫תמורות‬‫בכל‬‫הנוגע‬‫לגודל‬‫קרקע‬‫ליחידת‬‫תכנון‬, ‫ושייתכן‬‫שיש‬‫מקום‬‫לשקול‬‫מחדש‬‫את‬‫הלכת‬‫נאסל‬. ‫ההכרעה‬
  8. 8. ‫נפסק‬‫כי‬‫העוררים‬‫ישאו‬‫בהוצאות‬‫בסך‬10,000‫ש‬"‫ח‬. ‫הערר‬‫נדחה‬.‫ניתן‬‫ביום‬7.11.2016
  9. 9. ‫מבחן‬‫השימוש‬‫הוא‬‫המבחן‬‫לבחינת‬‫הפיצול‬‫הפיזי‬.‫ככל‬ ‫שהחצר‬‫שימשה‬‫את‬‫בית‬‫המגורים‬,‫המגרש‬‫כולו‬‫הוא‬ ‫דירת‬‫המגורים‬,‫ואז‬‫יש‬‫לערוך‬‫את‬‫הפיצול‬–‫בכסף‬,‫לפי‬ ‫סעיף‬49‫ז‬.‫משלא‬‫עמדו‬‫המוכרים‬‫בנטל‬‫להוכיח‬‫כי‬ ‫השימוש‬‫היה‬‫בכל‬‫החצר‬,‫קבע‬‫המנהל‬‫את‬‫אשר‬‫קבע‬, ‫וכך‬‫גם‬‫בית‬‫המשפט‬.‫המוכרים‬‫לא‬‫הגיעו‬‫מוכנים‬‫לדיונים‬. ‫המחברת‬ ‫דעת‬
  10. 10. (1)‫ו‬"‫ע‬48871-12-15‫שוורץ‬‫ואח‬'‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬ ‫מקרקעין‬‫חיפה‬ (2)‫ע‬"‫א‬2191/92‫חיפה‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהלך‬ ‫נגד‬ ‫נסל‬ ‫המאמר‬‫נכתב‬‫ביום‬6.2.2017 ©‫כל‬‫הזכויות‬‫שמורות‬‫לדורית‬‫גבאי‬2017 ‫שוליים‬ ‫הערות‬

×