Residential construction in violated territories - Ilagyeve Esther

1,460 views

Published on

Published in: Education
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
1,460
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
98
Actions
Shares
0
Downloads
23
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Residential construction in violated territories - Ilagyeve Esther

  1. 1. ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬ ‫אסתי אילגייב , 461463713‬ ‫סמסטר א' תש"ע 0102-9002‬ ‫|‬ ‫תגית כלימור‬ ‫|‬ ‫ארץ, עיר, חי, צומח – קיימות בראיה כוללת‬ ‫1‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  2. 2. ‫מבוא‬ ‫לעיתים קרובות, בניה חדשה "מדלגת" מעל אזורים ושטחים שפותחו בעבר, ומותירה חללים ריקים‬ ‫בערים, ישובים ופרוורים. בנוסף, כיום שכיחה התופעה של שטחים מופרים ובניינים נטושים בעיר.‬ ‫האזורים האלה הם בעלי פוטנציאל לפיתוח מחדש, והשימוש בהם יכול לתת מענה לבעיית הצמיחה‬ ‫והגידול הטבעי, ובאותה העת לשמר את עתודות הקרקע הפנויות והשטחים החקלאים.‬ ‫בנוסף, במערך שימושי קרקע בעיר, קיים מאבק תמידי בין הצורך הגובר בשטחי מגורים לבין הרצון‬ ‫לשמר את השטחים הפתוחים. על כן, הקמת פרוייקטי מגורים על שטחים מופרים תואמת למדיניות בת‬ ‫קיימא של משאב הקרקע. למדינה והציבור יש תפקיד חשוב בהצלחת הפרוייקטים על ידי מתן תמריצים‬ ‫והקלות שיעודדו את בנייתם וימשכו אוכלוסיה חדשה אליהם.‬ ‫מטרת העבודה היא לבחון את משמעות הפיתוח והבנייה של פרוייקטים מסוג זה. תחילה, נבדוק את‬ ‫תהליך השיקום והפיתוח של השטחים המופרים לצורך מגורים על ידי הצגת פרוייקטים מארה"ב וקנדה.‬ ‫התהליך הוא ארוך, מורכב ומלווה בקשיים רבים במישור הסביבתי – כלכלי - חברתי. בנוסף, נלמד על‬ ‫המדיניות והשיטה שעומדים מאחורי התהליך בכל מדינה ונבין את התרומה של הפרוייקטים להתחדשות‬ ‫העירונית. בהמשך, נעסוק בהיבטים שונים של שיקום קרקעות מזוהמות בישראל.‬ ‫2‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  3. 3. ‫כיום, הסכנותה לאוזילת משאב הקרקע והנוף הפתוח‬ ‫1( רקע‬ ‫– הן הסוגיות המנחות את התכנון והפיתוח. במציאות‬ ‫שיקום השטחים המופרים כחלק מפיתוח בר קיימא‬ ‫זו השטח הפתוח הוא נכס יקר ביותר, חסר תחליף,‬ ‫ההתקדמות הטכנולוגית והשינויים הכלכליים גרמו‬ ‫והאתגר התכנוני הוא ניצול יעיל של משאב הקרקע,‬ ‫לשינוי אופי התשתית התעשייתית בהרבה ערים‬ ‫ריכוז עיקר הפיתוח בערים ושמירה על רצפים של‬ ‫והותירו אזורים נטושים ולא פעילים במרכזן. "למעשה‬ ‫שטחים פתוחים שאינם מופרים. למשל בארץ‬ ‫בגבולותיה של כל קהילה בארה"ב יש אתר תעשייתי‬ ‫עקרונות אלו באים לידי ביטוי בתוכנית האב לישראל‬ ‫נטוש או מתדרדר" 1 . אזורים אלה נקראים‬ ‫לשנות אלפיים )"ישראל 0202"( ובתכניות המתאר‬ ‫'‪ 'Brownfields‬או שטחים מופרים, כלומר, אזורים‬ ‫הארציות המשולבות )תמ"א 13 ותמ"א 53(: "‬ ‫שהשימוש החוזר בהם כרוך בנוכחות מזוהה או‬ ‫התכנסות אל השטח הבנוי היא תנאי ראשון במעלה‬ ‫משוערת של זיהום סביבתי 2 .‬ ‫3‬ ‫בשמירה על עתודות הקרקע בארץ".‬ ‫בדרך כלל, השטחים המופרים מרוכזים מסביב‬ ‫ניתן להתייחס לבעיית השטחים המופרים כהזדמנות‬ ‫למרכזים עירוניים של הערים הידועות בזכות פעילותן‬ ‫ליצור התחדשות עירונית ולמנוע ניצול של 'קרקע‬ ‫הכלכלית בתחום התעשייה הכבדה, כגון: דטרויד,‬ ‫בתולית'. לרוב, שטחים אלה נמצאים במיקום נוח, ליד‬ ‫פיטסבורג )איור 1(, בופלו וכו'. כמו כן, הם משתנים‬ ‫מרכזי ערים, לאורך ערוצי מים, בסמוך לשכונות‬ ‫בגודלם, מאתר פסולת שכונתי עד לאתרי מחצבות‬ ‫מגורים ונתמכים על ידי תשתיות קיימות. על כן,‬ ‫ברזל. אתרים אלה גורמים לירידת ערכם של הנכסים‬ ‫פיתוחם יכול להביא תועלת סביבתית התואמת את‬ ‫השכנים ולפגיעה באיכות חייהם של תושבי האזור.‬ ‫המגמה של תכנון בר קיימא ולעקרונות תאוריית‬ ‫לעיתים קרובות, נסיונות השיקום שלהם מעוכבים על‬ ‫ה'גידול החכם'. למשל, שיטת הניקוד של ה – ‪LEED‬‬ ‫ידי מספר גורמים כגון: עלויות גבוהות של הניקוי,‬ ‫מעניקה נקודות לבניינים שנבנו על קרקעות מזוהמות‬ ‫חששות בנוגע לאחריות על הזיהום וחוסר וודאות.‬ ‫עם זאת, לעיתים קרובות פיתוח‬ ‫שנוקו.‬ ‫מכשולים אלה יכולים למנוע מהמגזר הפרטי לקחת‬ ‫‪ Brownfields‬נשאר בגבולות האתר בלבד, לכן חשוב‬ ‫פרויקטי ‪ Brownfields‬ללא תמיכה משמעותית‬ ‫ליצור שיתוף פעולה בין יזמים פרטיים, משרדים‬ ‫מהמגזר הציבורי, ובמקום זה לנצל עתודות קרקע‬ ‫ממשלתים, רשויות מקומיות ונציגי הציבור, על מנת‬ ‫פנויות.‬ ‫לא לפספס את הפוטנציאל של הפרויקט ליצור‬ ‫התחדשות עירונית כוללת.‬ ‫מטרת העבודה היא לבחון את התרומה של השטחים‬ ‫המופרים לבניית מגורים חדשה בעיר. ראשית, ננסה‬ ‫להבחין בין סוגי השטחים המופרים ונציג גישות‬ ‫שונות לטיפול בהם. לאחר מכן, נציג ארבע דוגמאות‬ ‫שונות לפרויקטי מגורים שפותחו על שטחים מופרים.‬ ‫הפרוייקטים נבחרו משתי מדינות, ארה"ב וקנדה,‬ ‫בעלות נסיון בהתמודדות עם אתרים מזוהמים. על כן,‬ ‫נבחן את המנגנון העומד מאחורי מדיניות זו בכל‬ ‫מדינה. בהמשך, נציג את הפרוייקטים לפי סט‬ ‫קרטריונים: התנאים של האתר, עלות הפרויקט ואופן‬ ‫המימון, הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו,‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט, שלביות ומשך‬ ‫הפרויקט, הקשיים שעלו והתרומה של הפרויקט‬ ‫להתחדשות העירונית. בחלק האחרון של העבודה‬ ‫איור 1: פיטסבורג התעשייתית, 6091‬ ‫נתייחס למצב בישראל בהיבט של קרקעות מזוהמות.‬ ‫3‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  4. 4. ‫לתושבים וליצור סביבה בריאה ואיכותית. לעומתו,‬ ‫2( הקדמה‬ ‫המודל השני מציג את תהליך השיקום כפיתוח כלכלי.‬ ‫משיקום סביבתי לתכנון כולל:‬ ‫המודל מתייחס לתמריצים כלכליים, אפשרויות‬ ‫כיום, המיחזור משמש יעד חשוב ביצירת בניינים‬ ‫תעסוקה ושירותים תומכים. התפתחות המודל‬ ‫ירוקים ומיחזור קרקע בפרט. משמעותו, שימוש חוזר‬ ‫השלישי משלב בתוכו שיקום של קרקעות מזוהמות‬ ‫בקרקע שנפגעה מפעילות האדם במקום השימוש‬ ‫יחד עם יוזמות תכנון בקנה המידה העירוני או‬ ‫ב'שטחים הירוקים' )‪ .(greenfields‬אלה הם אזורים‬ ‫האזורי. במקרה זה, התהליך הוא חלק ממערכת‬ ‫פתוחים ושטחים חקלאים שנפגעו מעט או כלל לא‬ ‫גדולה וכוללת שמטרתה העיקרית היא ליצור‬ ‫נפגעו מפעילות האדם. ניתן לחלק את הקרקע‬ ‫התחדשות עירונית. עם השנים, ניתן לראות, מעבר‬ ‫שניתנת למיחזור לשלוש קטגוריות 4 :‬ ‫הדרגתי מהמודל המדעי ונסיונות השיקום הסביבתי‬ ‫למודלים מקיפים יותר של תכנון כולל.‬ ‫בניה באתר עזוב או אתר מזוהם שיש צורך לשקמו‬ ‫מכניסה חיים חדשים לאזורים חלשים בעיר. דווקא‬ ‫הבחירה באזור נכשל מבחינה אורבאנית או אזור‬ ‫הדורש שיקום והשקעת משאבים לניקיונו כאתר‬ ‫איור 2 : סוגי השטחים הניתנים לשימוש חוזר‬ ‫לפרויקט "ירוק" יכול להביא להתחדשות עירונית של‬ ‫‪ :Grayfields‬בניינים הרוסים או מיושנים שעבר‬ ‫כל הסביבה הקרובה.‬ ‫זמנם, הממוקמים על קרקע שלא בהכרח מזוהמת.‬ ‫יש המגדירים שטחים אלה כאזורים הרוסים מבחינה‬ ‫יחד עם זאת, התהליך מלווה במגוון סיכונים‬ ‫כלכלית וזקוקים להשקעה כספית, על מנת לשקם‬ ‫משפטיים וכלכליים שיכולים להרתיע יזמים רבים‬ ‫אותם.‬ ‫ממעורבות בפרויקטים החשודים כמזוהמים. חוסר‬ ‫‪ :Brownfields‬אזורים ששימשו בעבר למתקנים‬ ‫הודאות לגבי היקף הזיהום, עלות השיקום והאחריות‬ ‫תעשייתים או מסחריים ונותרו נטושים בגלל זיהום‬ ‫5‬ ‫המשפטית הנובעת מהפרויקט יכולה להרחיק גם את‬ ‫סביבתי מזוהה או משוער.‬ ‫הגורמים המממנים. "הרבה אתרים מזוהמים מחכים‬ ‫‪ :Blackfields‬מכרות פחם נטושות. לרוב, באזורים‬ ‫עשרות שנים או יותר, עד שמחליטים לשקם אותם 7 ."‬ ‫אלה כל מקורות המים מזוהמים ונדרש מימון רב על‬ ‫זאת ועוד, כאשר מדובר בפרויקט מגורים התהליך‬ ‫מנת לשקם ולנקות אותם.‬ ‫נהיה מורכב יותר ופחות אטרקטיבי ליזמים: קיים לחץ‬ ‫להבטיח שפעולות השיקום שננקטו גרמו להסרה של‬ ‫כפי שקיימת אבחנה בין סוגי השטחים המופרים‬ ‫כל המפגעים הסביבתיים, מאחר ומדובר בבריאות‬ ‫הנובעת בעיקר מרמת הזיהום, קיימים גם מספר‬ ‫הדיירים העתידיים של הפרויקט.‬ ‫מודלים 6 המציגים שיטות שונות לשיקום שטחים‬ ‫אלה. גישות אלה מהוות חלק ממערכת גדולה,‬ ‫לרוב מקובל לשקם את השטחים המופרים ולהפוך‬ ‫המתייחסת להיבט הסביבתי – כלכלי - חברתי‬ ‫אותם לאזורים ציבוריים או לפרוייקטים מעורבים.‬ ‫ומטרתה העיקרית היא ליצור התחדשות עירונית:‬ ‫לדוגמא, בשיקגו הצליחו לנקות ולשקם 21 מאתריה‬ ‫פרקטיקה‬ ‫מודל‬ ‫שלב‬ ‫המרכזיים ששימשו לתעשייה בעבר. הייחודיות של‬ ‫שיקום סביבתי‬ ‫מדעי‬ ‫1‬ ‫מתבטאת בהחזרת השימושים‬ ‫הגישה בשיקגו‬ ‫פיתוח תשתית כלכלית‬ ‫פיתוח כלכלי‬ ‫2‬ ‫התעשייתים לאזורים ששוקמו, במטרה להוסיף‬ ‫התחדשות בקנה מידה גדול‬ ‫תכנון כולל‬ ‫3‬ ‫מקומות תעסוקה חדשים. כמו כן, קיימות הרבה‬ ‫שלושה מודלים שונים לשיקום שטחים מופרים‬ ‫דוגמאות של פרוייקטים שמפתחים ‪Brownfields‬‬ ‫לפאקים ציבוריים, שטחים מסחרים, חינוך, תעסוקה‬ ‫המודל הראשון נובע מהשאיפה להשיב את האתר‬ ‫וקהילות מגורים מעורבות. למשל, בפרויקט ה –‬ ‫המזוהם למצבו הקודם. המטרה העיקרית של המודל‬ ‫‪ River Edge‬במישיגן פעל מפעל לפלדה בעבר‬ ‫המדעי זה לשקם את האתר כדי להחזיר את הביטחון‬ ‫4‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  5. 5. ‫בעבודה נתמקד בפרויקטי מגורים בהיקפים שונים‬ ‫שבחלקם קיים ערוב שימושים. הדוגמאות נבחרו‬ ‫משתי מדינות שונות: ארה"ב וקנדה, בעלות נסיון של‬ ‫עשרות שנים בהתמודדות עם בעיית השטחים‬ ‫מופרים.‬ ‫קנדה היא מדינה המאוכלסת ברוב חלקיה ורוב‬ ‫האזורים התעשייתים שלה ממוקמים בערים‬ ‫המרכזיות, קרוב לגבול עם ארה"ב. ב – 1781, רק‬ ‫%02 מהקנדים גרו באזורים העירוניים. היום, יותר מ‬ ‫– %08 של אוכלוסיית קנדה מתגוררת במרכזים‬ ‫העירוניים 8 . תופעת התנועה לכיוון המרכזים‬ ‫העירוניים נובעת מזמינות של אפשרויות תעסוקה,‬ ‫חינוך ושירותים שונים. בשנת 9891 העריכה מועצת‬ ‫שרי איכות הסביבה )‪ (CCME‬בקנדה כי קיימים‬ ‫ברחבי המדינה כ – 000,1 אתרים מזוהמים‬ ‫הדורשים שיקום. הערכה עדכנית של המועצה כי‬ ‫מספר ה ‪ Brownfields‬שמקורם בתעשייה הוא‬ ‫009,2 9 . בפרק המחקר נציג את תהליך גיבוש‬ ‫המדיניות בקנדה לשימוש ופיתוח אתרים מזוהמים‬ ‫וננתח שני פרויקטים שונים: פרויקט ה – ‪Quai Des‬‬ ‫‪Oliver Village‬‬ ‫‪ Eclusiers‬במונטריאול ו –‬ ‫באדמונטון.‬ ‫בארה"ב, העיר פיטסבורג נבחרה כמקרה בוחן‬ ‫לשיקום ופיתוח ‪ .Brownfields‬ההצטמצמות הניכרת‬ ‫של תעשיית הפלדה בארה"ב בשנות ה – 07 וה –‬ ‫08, אפשרה לפיטסבורג לחולל מהפך באזורי‬ ‫התעשייה הישנים ולפתח מחדש הרבה שטחים‬ ‫לאורך גדות הנהר. המהפך התרחש בזכות רשות‬ ‫הפיתוח העירונית של פיטסבורג, ‪Urban ) URAP‬‬ ‫‪,(Redevelopment Authority of Pittsburgh‬‬ ‫שיצרה שיתוף פעולה עם יזמים פרטיים, רשויות‬ ‫מקומיות, משרדים ממשלתיים, ארגונים וקרנות‬ ‫שונות כדי להתמודד עם השטחים המזוהמים ולהפוך‬ ‫אותם לפרוייקטים עירוניים חדשניים בעיר. בעבודה זו‬ ‫נציג שתי דוגמאות מרכזיות לפרוייקטים כאלה:‬ ‫‪ Washington's Landing‬ו – ‪.Nine Mile Run‬‬ ‫5‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  6. 6. ‫וטריטוריות אימצו את ההנחיות, בעוד שכל השאר‬ ‫3( המחקר‬ ‫השתמשו בהן כבסיס לפיתוח קרטריונים העונים על‬ ‫מדיניות הפיתוח של השטחים המופרים:‬ ‫הצרכים הספציפיים שלהם. לדוגמא, בפרובינציית‬ ‫בחלק זה נבחן את האופן שבו מתנהלים פרויקטי‬ ‫‪ British Columbia‬ו – ‪Yukon Territory‬‬ ‫‪ Brownfields‬בשתי מדינות שונות, ארה"ב וקנדה.‬ ‫הקרטריונים לשיקום מנוסחים בפורמט של חוקים‬ ‫כמו כן, ננסה לענות על שאלות בסיסיות שרלוונטיות‬ ‫ותקנות, כך שניתן יהיה לאכוף אותם, ואילו‬ ‫לסוגייה זו: האם קיימת חקיקה והנחיות הנוגעות‬ ‫בפרובינציות אחרות ניסחו סט קרטריונים חדשים‬ ‫לשיקום שטחים מופרים ובאיזה אופן היא נאכפת על‬ ‫שהתבסס על המודל הנהוג בארה"ב.‬ ‫ידי המדינה? על מי מוטלת האחריות וההתחייבות‬ ‫לשיקום ומי מגדיר את ערכי הסף לניקוי הזיהום?‬ ‫ההמלצות של ‪ CCME‬היו נתונות לפרשנות ושינוי‬ ‫איזה מנגנונים ושיטות קיימות כדי לעודד פיתוח‬ ‫בהתאם לצרכים ואינטרסיים מקומיים של כל‬ ‫אתרים מזוהמים ומי הגורם הממן? בהמשך, נרחיב‬ ‫פרובינציה. הבדלים אלה באים לידי ביטוי גם במידת‬ ‫את הנושא על ידי הצגת הדוגמאות.‬ ‫המעורבות של הממשלות הפרובינציאליות בתהליך‬ ‫השיקום. כלומר, בחלק מהמקומות למשרד להגנת‬ ‫קנדה‬ ‫הסביבה יש תפקיד חשוב בשטח, הוא עובד בצמוד‬ ‫מדיניות וחקיקה:‬ ‫ליזם, מספק לו ייעוץ טכני ומשגיח על תהליך‬ ‫השיקום. בנוסף, הוא מכין דוח מקיף שמתעד את‬ ‫ניהול תחום איכות הסביבה בקנדה הוא אחריות‬ ‫התהליך ומבטיח שהזיהום הסביבתי הוסר במלואו.‬ ‫שמתחלקת בין רמות שונות במדינה. קנדה מורכבת‬ ‫לעומת זאת, באזורים אחרים עיקר העבודה של‬ ‫מעשר פרובינציות ושלוש טריטוריות, כאשר ההבדל‬ ‫המשרד מתמקדת בהכנת סקירה כללית של‬ ‫ביניהן הוא בסמכויות השלטון. לפרובינציות יש‬ ‫הפרוייקט אחרי שהוא הסתיים. לעיתים, במקרים‬ ‫סמכויות רבות ביחס לממשל הפדרלי ובין היתר הן‬ ‫אלה המשרד פונה למומחים שיכינו עבודת מחקר על‬ ‫אחריות על גיבוש מדיניות סביבתית. הממשלות‬ ‫תהליך השיקום ויציגו הוכחות שהאתר נקי.‬ ‫הפרובינציאניות עובדות בשיתוף עם הממשל הפדרלי‬ ‫באמצעות גוף מתאם, 'מועצת שרי איכות הסביבה‬ ‫ב – 3991, ה – ‪ CCME‬הוציאה הנחיות חדשות‬ ‫של קנדה', ‪Canadian Council of ) CCME‬‬ ‫בנוגע לסוגיית האחריות והתחייבות לניקוי, במטרה‬ ‫‪.(Ministers of the Environment‬‬ ‫ליצור מנגנון אחיד לטיפול בסוגיית ה – ‪Brownfields‬‬ ‫במדינה. אחת ההנחיות התבססה על העקרון‬ ‫ב – 9891 קנדה נקטה צעד חשוב להתמודדות עם‬ ‫'המזהם משלם', כלומר, האחריות מוטלת על האדם‬ ‫בעיית הקרקעות המזוהמות והשטחים הנטושים.‬ ‫שאחראי לזיהום. לעיקרון זה הייתה השפעה רבה על‬ ‫תוכנית זו נקראה ‪National ) NCSRP‬‬ ‫מדיניות השיקום והוא אומץ על ידי כולם. עיקרון נוסף,‬ ‫‪,(Contaminated Sites Remediation Program‬‬ ‫היה שהפרובינציות יאכפו את ההתחייבות והאחריות‬ ‫ומטרתה הייתה לספק משאבים כלכליים וכוח-אדם‬ ‫לניקוי האתר. עקרון זה אומץ רק על ידי חצי‬ ‫כדי לייסד מערכת שיפוטית במדינה לזיהוי והערכה‬ ‫מהפרובינציות, מאחר ולא היה נהוג להכריח לשקם‬ ‫של אתרים מזוהמים שכונו 'שטחים יתומים'. בהמשך‬ ‫אתרים מזוהמים, אלא אם כן הם היוו סכנה לבריאות‬ ‫לתוכנית, הממשלה הובילה ועודדה מחקרים‬ ‫הציבור או לסביבה.‬ ‫בנושאים שונים: טכנולוגיות ניקוי, התחייבות‬ ‫סביבתית והגדרת ערכי סף לניקוי. כמו כן, ה –‬ ‫מימון ציבורי:‬ ‫‪ CCME‬ניסחו קווים מנחים שכוללים מפתחות כללים‬ ‫והצעות לפיתוח קרטריונים בהתייחס לאתר הספציפי.‬ ‫בהיבט הכלכלי, הרבה שנים לא הייתה בקנדה‬ ‫תוכנית מוסדרת של הממשל למימון פרוייקטי‬ ‫למרות זאת, לפרובינציות הייתה את האפשרות‬ ‫‪ .Brownfields‬ב - 0002 נוסדה קרן מיוחדת למטרה‬ ‫'לאמץ', 'לאמץ ולהתאים' או 'לא לאמץ' את ההמלצות‬ ‫זו, ‪ ,Green Municipal Fund‬שסיפקה יותר מ –‬ ‫שניתנו. כתוצאה מכך, מספר קטן של פרובינציות‬ ‫6‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  7. 7. ‫תהליך העבודה של ‪:CLC‬‬ ‫שלב הניתוח: אגף ממשלתי מחליט שנכס מסויים אינו‬ ‫הכרחי ומתאים למטרותיו ופונה לחברת ‪.CLC‬‬ ‫החברה יוזמת ניתוח של תנאי השוק, מיקום‬ ‫ומשתנים נוספים שיכולים לעזור בקבלת החלטה על‬ ‫עתיד הנכס.‬ ‫חלק מהפרובינציות יזמו הקמת קרנות זמניות לניקוי‬ ‫שלב הרכישה: ניהול משא ומתן מול אגפים‬ ‫אתרים מזוהמים, אך הכסף נוצל רק במקרים של‬ ‫ממשלתיים רלוונטים, על מנת להשיג מחיר שוק הוגן‬ ‫איום חמור לבריאות הציבור או סכנה ממשית‬ ‫עבור הנכס. לאחר מכן, ‪ CLC‬קונה את הנכס,‬ ‫לסביבה. בנוסף, בהרבה מקומות בקנדה קיימות‬ ‫ומתחיל תהליך העברת הנכס לרשות החברה.‬ ‫תוכניות מימון כלליות לפיתוח תשתיות, סביבה, דיור‬ ‫שלב ההתייעצות: מנהלי פרויקט של ‪ CLC‬נפגשים‬ ‫בר-השגה ועוד, שיכולות לשמש גם עבור ניהול‬ ‫עם המשרדים הממשלתיים כדי להציג את לדון באופן‬ ‫פרויקטי ‪ .Brownfield‬פרובינציית ‪ Quebec‬היא‬ ‫שבו יתקיים תהליך שיתוף הציבור. בחלק מהמקרים‬ ‫היחידה שיזמה הקמת קרן זמנית, ‪ ,Revi-Sols‬לשם‬ ‫נערכות פגישות עם ארגונים ציבוריים, ימים פתוחים‬ ‫מימון פרוייקטי ‪ .Brownfields‬לדוגמא, פרויקט‬ ‫ופגישות התייעצות עם הקהילה המקומית לגבי עתיד‬ ‫המגורים במונטריאול, ‪ ,Quai Des Eclusiers‬היה‬ ‫הנכס.‬ ‫חלק מתוכנית פיתוח של עיריית מונטריאל לאזור סנט‬ ‫שלב ההדמיה: ‪ CLC‬אחראית ליצור תוכנית אב‬ ‫– אנטוניו, המאופיין בהרבה בניינים תעשייתים‬ ‫שתתייחס להיבטים חברתיים, תכלול עקרונות פיתוח‬ ‫נטושים, קיבל מענקים של 000,028 דולר תוכנית‬ ‫בר קיימא ותתאים לצרכים של הציבור. לאחר מכן,‬ ‫‪) Revi - Sols‬ראה בהמשך(.‬ ‫התוכנית מוגשת לעירייה לדיון ואישור.‬ ‫שלב ההכנה: ברגע שהאישור מתקבל החברה‬ ‫שותפות ויזמות פרטית:‬ ‫מתחילה בהכנת השטח: סילוק הריסות, טיפול‬ ‫בקרקע מזוהמת או מפגעים סביבתיים אחרים.‬ ‫מנגנון נוסף לעידוד וקידום השיקום של השטחים‬ ‫שלב הפיתוח/ מכירה/ החזקה: בשלב זה יש שלוש‬ ‫המופרים בקנדה, זה העברת הנכס לגופים פרטיים‬ ‫אפשרויות להמשך התהליך. בחלק קטן מהמקרים‬ ‫שמטרתם העיקרית היא להשיב את השטח למצבו‬ ‫החברה בעצמה מתחילה בבניה. לרוב, הנכס נמכר‬ ‫הקודם. דוגמא לגוף כזה היא חברת מקרקעי קנדה,‬ ‫ליזמים אחרים שמפתחים את השטח על-פי תוכנית‬ ‫‪ ,(Canada Lands Company) 10CLC‬שנוסדה ב‬ ‫האב של החברה. חלק מהנכסים נשארים בבעלות‬ ‫– 5991 והיא תאגיד שממן את עצמו. החברה‬ ‫החברה ומנוהלים על ידה.‬ ‫מפתחת מחדש ומוכרת נכסים ממשלתיים ברחבי‬ ‫קנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכנית של‬ ‫אמנם בקנדה יש גוף ממשלתי, ‪ ,CCME‬שתפקידו‬ ‫הממשל. תחומי העיסוק העיקריים של החברה הם:‬ ‫לתאם בין הגורמים השונים ולקבוע מדיניות סביבתית‬ ‫מכירה ופיתוח של נכסים, שיקום סביבתי וניהול‬ ‫אחידה, קיימים פערים בין אזוריה השונים של‬ ‫הרכוש והיא עובדת בשיתוף עם הקהילה המקומית‬ ‫המדינה. הפערים באים לידי ביטוי בהנחיות שניתנות,‬ ‫ונציגי העירייה. פרוייקט ה – ‪Oliver Village‬‬ ‫אופן האכיפה, לקיחת יוזמה ומידת המעורבות של‬ ‫באדמונטון פותח בשיטה זו )ראה בהמשך(.‬ ‫הרשויות המקומיות. כמו כן, קיימים מספר מנגנונים‬ ‫ופתרונות כלכליים לאופן מימון של פרוייקטים מסוג‬ ‫זה, אך הם אינם זמינים תמיד. על כן, ההצלחה של‬ ‫תהליך כזה תלויה בשיתוף פעולה בין גופים שונים,‬ ‫הן מהמגזר הציבורי והן מהמגזר הפרטי, שיכול‬ ‫להוביל להשקעה מניבה בסוף.‬ ‫7‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  8. 8. ‫נבנו בנייני מגורים ובית-ספר, וכעבור שנים‬ ‫ארה"ב‬ ‫הכימיקלים החלו לחדור אל מרתפי הבתים, לכן אלף‬ ‫מדיניות וחקיקה:‬ ‫משפחות פונו מהמקום והבתים נהרסו. בעקבות זה,‬ ‫הבינו שהכלים המשפטיים הקיימים אינם מתאימים‬ ‫בארה"ב קיימת חקיקה פדרלית ‪Comprehensive‬‬ ‫למניעת אסונות מסוג זה.‬ ‫‪Environmental Response, Compensation‬‬ ‫)‪ and Liability Act (CERCLA‬שקובע את המסגרת‬ ‫עיקר כוחו של ה ‪ CERCLA‬הוא במתן סמכות לנקות‬ ‫המשפטית העיקרית לעניין ניקוי קרקעות מזוהמות.‬ ‫אתרים מזוהמים ללא התדיינות מוקדמת בבתי‬ ‫האחריות המשפטית מוטלת כך שכל צד האחראי‬ ‫המשפט, ולאחר מכן החזרת עלויות הניקוי ממגוון‬ ‫לניקוי נושא באחריות למלוא העלויות, ללא קשר‬ ‫רחב של צדדים. כמו כן, החוק מטיל את האחריות‬ ‫לשאלה מי מבצע את הניקוי בפועל. כלומר, אם צד‬ ‫בצורה רחבה ובתי המשפט מפרשים אותו באופן זה.‬ ‫אחד משלם את כל הניקוי הוא רשאי לתבוע את‬ ‫למשל, בעל אתר נושא באחריות גם אם הזיהום‬ ‫הצדדים האחרים הנושאים גם באחריות לגרימת‬ ‫התחיל לפני שהוא רכש את הקרקע. הוא יכול‬ ‫הזיהום. כמו כן, הממשלה יכולה לנקות באמצעות‬ ‫להימלט מהאחריות רק אם יוכיח שהוא 'בעלים‬ ‫כספים מקרן מיוחדת ‪ ,Superfund‬ולאחר מכן לתבוע‬ ‫תמים', ואינו ידע על הזיהום. בנוסף החוק מציב‬ ‫את מלוא העלויות מכל הצדדים.‬ ‫סטנדרטים כללים לניקוי ומגדיר הליכים שלפיהם‬ ‫צריכים לפעול רשוית ציבוריות על מנת ליישם את‬ ‫מטרת תוכנית ‪ Superfund‬היא, תחילה, לאפשר‬ ‫שיטת הניקוי.‬ ‫לסוכנות ההגנה על הסביבה האמריקאית )‪(EPA‬‬ ‫לזהות אתרים מזוהמים, שיש סמכות והצדקה‬ ‫במקביל לחקיקה הפדרלית בארה"ב קיימת גם‬ ‫לנקותם. לאחר מכן, על ה – ‪ EPA‬לבחור אם ליזום‬ ‫חקיקה מדינתית המטפלת גם היא בשיקום קרקעות.‬ ‫ניקוי באתר ולתבוע את הוצאות הניקוי מהצדדים‬ ‫הסמכות להפעלת דברי חקיקה אלו מצויה בידי‬ ‫האחראים לגרימת הזיהום, באמצעות תהליך של‬ ‫הרשות המדינתית להגנת הסביבה |)‪.(EPA state‬‬ ‫התחייבות סביבתית, או לאלץ את הצדדים האחראים‬ ‫בנוסף, קיימות רשויות פדרליות נוספות המטפלות‬ ‫לבצע את הניקוי בעצמם.‬ ‫בזיהומי קרקע, כגון: משרד ההגנה האמריקאי‬ ‫)‪ ,(DoD‬הסוכנות לרישום חומרים רעילים ומחלות‬ ‫ב – 6791, לפני חקיקת ה- ‪ CERCLA‬ותוכנית‬ ‫)‪ ,(ATSDR‬משרד החקלאות האמריקאי )‪(USDA‬‬ ‫‪ Superfund‬נחקק חוק ‪ .RCRA‬חוק זה העניק ל‬ ‫ומשרד האנרגיה )‪ .(DOE‬יש אתרים מזוהמים שהן‬ ‫‪ EPA‬סמכות לתבוע על מנת להפסיק השלכת פסולת‬ ‫החוק הפדרלי והן החוק המדינתי חלים עליהם.‬ ‫מסוכנת היוצרת סיכון מיידי ומהותי לבריאות‬ ‫ולסביבה, ולדרוש ניקוי אתרים אלה. עם זאת, הרשות‬ ‫מימון ציבורי:‬ ‫הציבורית הייתה חייבת להוכיח שאכן קיים סיכון מיידי‬ ‫ומהותי לפני הדרישה לניקוי ושיקום. כמו כן, היה‬ ‫קרן ה- ‪ Superfund‬לשיקום קרקעות אושרה על ידי‬ ‫צורך להוכיח שהמזהם אכן נושא באחריות ושהזיהום‬ ‫הקונגרס האמריקאי ב - 0891. מטרת הקרן היא‬ ‫ממשיך להתפשט בתקופת התביעה. העלות הכרוכה‬ ‫לשמש מקור למימון ניקויים דחופים, המאפשרים‬ ‫בהגשת תביעה מסוג זה, וחובת ההוכחה הפכו את‬ ‫ביצוע של הניקוי טרם מיצוי ההליכים המשפטיים‬ ‫הפתרון לא נגיש.‬ ‫כנגד הגורמים האחראים. במקרים בהם קיים סיכון‬ ‫ממשי לבריאות הציבור והסביבה והגורם המזהם לא‬ ‫השינוי התחיקתי התרחש על רקע אסון סביבתי‬ ‫נמצא או שיש התדיינות משפטית ארוכה שעלולה‬ ‫מפורסם, אסון ה – ‪ .Love Canal‬מדובר באזור‬ ‫לעכב את הניקוי, הממשלה מבצעת את הניקוי באופן‬ ‫ששימש להטמנת פסולת כימית רעילה בעיר מפלי‬ ‫מיידי מתקציב המדינה.‬ ‫ניאגרה בניו יורק. ב – 3591 חברת ‪ Hooker‬מכרה‬ ‫את השטח תמורת דולר אחד לרשות המקומית, תוך‬ ‫הסרת האחריות לנזקים שעלולים להיווצר. באתר‬ ‫8‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  9. 9. ‫מדובר בשיקום אתר להטמנת פסולת עצום בניו-‬ ‫קיימים שני מקורות מימון לתוכנית ה – ‪.Superfund‬‬ ‫ג'רסי. החברה התחילה בשיקום השטח ב-4002,‬ ‫מקור ראשון הוא התשלומים המתקבלים בתהליך‬ ‫והפכה את האתר לקהילה מעורבת הכוללת פארקים,‬ ‫ההתחייבות על ידי הצדדים האחראים על הזיהום.‬ ‫מגרשי גולף, בית מלון, מרכז כנסים, שטחים מסחרים‬ ‫כאשר הצדדים האחראים אינם בנמצא, עלות הניקוי‬ ‫ו – 086,2 יחידות דיור. התופעה של גידול אוכלוסיה‬ ‫מכוסה מהונה של הקרן, שמקורותיה היו מס מיוחד‬ ‫וצמצום השטחים הפתוחים בניו-ג'רסי גרמה לצורך‬ ‫על שני מגזרי תעשייה ומס סביבתי על הכנסה של‬ ‫בחידוש הסביבה העירונית. אחרי שנים של מפגעים‬ ‫חברות בכלל. החלק של הוצאות תוכנית ‪Superfund‬‬ ‫סביבתיים שהמדינה והאחראים על הזיהום התעלמו‬ ‫מגיע בשיאו עד %5 מתוך ההוצאה השנתית שך‬ ‫מהם, חברה פרטית התערבה כדי לספק את‬ ‫ארה"ב.‬ ‫התשתית ההנדסית לסגירת אתרי הפסולת ושיקום‬ ‫האזור כולו.‬ ‫דו"ח ‪Footing the Bill: Who Pays and ) FTB‬‬ ‫?‪ (How‬שנחשב לדו"ח מוסמך של עלויות התוכנית‬ ‫והוא מחלק את העלויות לשלושה סוגים: עלויות ניקוי,‬ ‫לסיכום, לכל מדינה יש גישה שונה לשיקום וניקוי של‬ ‫עלויות אדמיניסטרטיביות ועלויות עסקה. על פי‬ ‫שטחים המופרים המושפעת ממספר גורמים: כמות‬ ‫מסקנות הדו"ח, למרות שעלות תוכנית ‪Superfund‬‬ ‫האזורים המזוהמים, זמינות הקרקע, צפיפות‬ ‫גבוה עבור מספר קטן של קבוצות מהצדדים‬ ‫האוכלוסייה ועוד. קיים דמיון בין המדיניות בארה"ב‬ ‫האחראים, התוכנית מתאימה למסגרת האפשרויות‬ ‫וקנדה מאחר ושתי המדינות נוקטות בעמדה של‬ ‫הכספיות של המשק האמריקאי.‬ ‫חלוקת האחריות בהיבט של עלויות וסיכונים עם‬ ‫המגזר הפרטי.‬ ‫שותפות ויזמות פרטית:‬ ‫בקנדה קיימת תוכנית פדרלית הנותנת המלצות וערכי‬ ‫החמרת הענישה והגברת האכיפה בארה"ב הביאו‬ ‫סף לשיקום וניקוי קרקעות מזוהמות, אך היא אינה‬ ‫לנטישת קרקעות משום שעזיבתן היתה זולה יותר‬ ‫נאכפת בכל הפרובינציות והטריטוריות. אמנם‬ ‫מאשר עלויות הטיהור בהן נדרשו הבעלים לשאת. על‬ ‫המדינה אימצה את העקרון של משטר התחייבות‬ ‫כן, בינואר 3002 חתם הנשיא האמריקני ג'ורג' בוש‬ ‫סביבתית: 'המזהם משלם', אך היא לא מצליחה‬ ‫על חקיקה המגינה על מי שרכש נכסי נדל"ן מזוהמים,‬ ‫ליישם את זה בפועל. זאת ועוד, הקרן הממשלתית‬ ‫הובטח מימון תקציבי לקידום ניקוי מתחמים, נקבעו‬ ‫אינה ייעודית לשיקום וניקוי ומתעסקת במגוון סוגיות‬ ‫הקלות למגזר הפרטי וניתן פטור מאחריות לרוכשי‬ ‫נוספות ולממשלות האזוריות אין מספיק משאבים‬ ‫קרקע מזוהמת בתנאי שיוכיחו, כי לא הם ייצרו את‬ ‫לממן פרוייקי ‪ Brownfields‬בגבולותיהן. במצב זה‬ ‫הזיהום. בעקבות זאת, היה שיפור בהיקף מיחזור‬ ‫פרוייקטים מצליחים רק על ידי מעורבות של המגזר‬ ‫קרקעות מזוהמות.‬ ‫הפרטי.‬ ‫כמו כן, שיקום שטחים מופרים יצר הזדמנות‬ ‫לעומת זאת, בארה"ב קיימת מסגרת חוקית יציבה‬ ‫סביבתית-עסקית לחברות גדולות כגון חברת ‪CLC‬‬ ‫יותר, המתמרצת את כל הצדדים המעורבים לשים לב‬ ‫בקנדה. גם בארה"ב פועלות חברות פרטיות שייעודן‬ ‫לאפשרות שהם נושאים באחריות על הזיהום ולנסות‬ ‫לרכוש ולפתח קרקעות מזוהמות, למשל חברת‬ ‫למנוע אותה. על רקע זה מומחים לנדל"ן חיפשו‬ ‫‪ .Cherokee Investments Partners‬החברה‬ ‫דרכים לנקות קרקעות בעלויות מופחתות, וכך נוצרה‬ ‫נוסדה ב - 0991, בצפון קרולינה, וכיום היא בין‬ ‫שותפות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי. כלומר,‬ ‫החברות הגדולות בעולם לשיקום וניקוי קרקעות‬ ‫נושאים אלה לא היו עולים ללא קיום של תמריץ לטפל‬ ‫מזוהמות. אחד הפרוייקטים הגדולים של החברה‬ ‫באתרים מזוהמים כגון ה - ‪.Superfund‬‬ ‫ממוקם בצל מנהטן על אדמות מרעה של ניו-ג'רסי,‬ ‫‪.Ney-Jersey Meadowlands‬‬ ‫9‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  10. 10. ‫כדי ליישם את תוכנית הפיתוח עיריית מונטריאול‬ ‫‪Quai Des Eclusiers‬‬ ‫שינתה את שימושי הקרקע בחוק מתעשייה למגורים.‬ ‫מונטריאול, קנדה, 3002 - 6002‬ ‫הסמיכות לתעלת לצ'ין ואזור מגורים מצליח הקלו על‬ ‫תהליך וקידום הפרויקט. כמו כן, שיתוף הציבור‬ ‫נעשה לגבי הריסת מבנה המפעל הישן.‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬ ‫במסגרת הפרויקט נבנו 004 יחידות דיור בבנייני דיור‬ ‫משותפים בני 6-4 קומות )איור 4(. הפרויקט אושר‬ ‫על ידי עיריית מונטריאול בתנאי שהתכנון וכל פיתוח‬ ‫עתידי באזור ישתלב עם האופי התעשייתי של‬ ‫האדריכלות המקומית. כתוצאה מהדרישה הנ"ל‬ ‫הוגדרו מספר מאפיינים עיצוביים:‬ ‫איור 3: מיקום הפרויקט‬ ‫• גובה התקרות של 3 מ' – גרם לכל המבנים‬ ‫להיראות יחסית גבוההים לבניינים של 6‬ ‫התנאים של האתר:‬ ‫קומות.‬ ‫הפרויקט ממוקם על תעלת לצ'ין באזור סנט-אנטוניו‬ ‫• גריד חלונות של 4.2 ‪ 2.4 X‬מ' - הקנה‬ ‫בשטח של 81 דונם ששימש בעבר למפעל ייצור‬ ‫לבניינים מראה תעשייתי.‬ ‫צינורות פלדה ומסמרים. האזור מאופיין בהרבה‬ ‫• חיפוי אבן אדומה – בדומה לבניין המפעל‬ ‫בניינים תעשייתים נטושים, וגם באתר נותר מבנה‬ ‫הישן.‬ ‫המפעל הישן. הוחלט לפנות את השטח ולהרוס את‬ ‫• מרפסות שנתמכו על ידי עמודי בטון מחופים‬ ‫המבנה, מאחר והחזית הראשית שלו לא התאימה‬ ‫באלומיניום, שנותנים למרפסות מראה‬ ‫באופיה לפרויקט מגורים.‬ ‫תעשייתי.‬ ‫ההערכות הסביבתיות שנעשו במקום הראו כי בקרקע‬ ‫קיימת שכבה בעובי מטר וחצי של חומרי מילוי,‬ ‫הריסות ופסולת . חומרי המילוי היו מזוהמים על ידי‬ ‫מתכות כבדות ופחמימנים ארומטיים רב-טבעתיים‬ ‫)‪ . 11 (PAHs‬טיהור השטח נעשה על ידי הוצאת‬ ‫הקרקע באמצעות חפירה והעברתה לטיפול במקום‬ ‫אחר. היה הכרחי להסיר את כל השכבה המזוהמת,‬ ‫על מנת לאפשר בניית חניה תת-קרקעית בפרויקט.‬ ‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬ ‫אתר הפרויקט ממוקם סמוך לאזור מגורים משגשג‬ ‫איור 4: מבט על הפרויקט מכיוון תעלת לצ'ין‬ ‫שפותח מחדש, לאורך תעלת לצ'ין. באזור זה,‬ ‫הפרויקט פונה לאוכלוסיה עמידה ומציע מגוון טיפוסי‬ ‫מזרחית לרח' אטווטר נבנו כ – 005,1 יחידות דיור‬ ‫דירות )65 מ"ר – 502 מ"ר( ו – 004 מקומות חניה.‬ ‫חדשות במשך 41 השנים האחרונות. לעומת זאת,‬ ‫בנוסף יש שילוב של פונקציות ציבוריות: חדרי כושר‬ ‫האזור בו ממוקם הפרויקט, מערבית לרח' אטווטר,‬ ‫ובריכות שחיה.‬ ‫עבר תהליך הדרדרות ולא פותח מחדש בגלל ריבוי‬ ‫• דירות חדר אחד – 041 יח' דיור.‬ ‫בניינים תעשייתים נטושים. על כן, פיתוח שטח‬ ‫• דירות שני חדרים – 002 יח' דיור.‬ ‫הפרויקט היווה פוטנציאל אדיר ליצירת התחדשות‬ ‫• דירות שלושה חדרים – 06 יח' דיור.‬ ‫עירונית והתחלה של החייאה ושיקום של אזור עירוני‬ ‫נכשל.‬ ‫01‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  11. 11. ‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫שלביות ומשך הפרויקט:‬ ‫הפרויקט הוביל לפריחה כלכלית באזור כולו: העלות‬ ‫הפרויקט נבנה במשך 3 שנים בארבעה שלבים. שני‬ ‫הכוללת ממכירת הדירות הייתה כ – 59 מיליון דולר‬ ‫השלבים הראשונים, 012 יחידות, הוקמו בין פברואר‬ ‫בנוסף לרווחים שהתקבלו מהמסים. כמו כן, הפרויקט‬ ‫לאפריל 3002, השלב השלישי בין נובמבר לדצמבר‬ ‫הוסיף כ – 004 מקומות עבודה והמסים גדלו באזור‬ ‫4002 והשלב הרביעי והאחרון הסתיים ב – 6002.‬ ‫מ – 000,52$ ל – 000,009,1$ בשנה. מעבר לכך,‬ ‫הפרויקט גרם לשיפור תדמית האזור, הגביר את‬ ‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬ ‫תחושת הבטחון של התושבים והפחית את הרעש‬ ‫העלות הכוללת של השיקום והניקוי הייתה כ – 5.6‬ ‫מהתעשייה המקומית.‬ ‫מליון דולר. העלות של בניית הפרויקט הייתה כ – 66‬ ‫מליון דולר. כל הדירות הוצעו למכירה במחירי השוק‬ ‫לסיכום, הפרויקט ענה הן על צרכי העירייה והן על‬ ‫ונעו בתווך שבין 000,021$ - 000,094$. הפרויקט‬ ‫צרכי היזמים. התמיכה הכלכלית מתוכניות וקרנות‬ ‫דוגמא לשיתוף פעולה בין המגזר הפרטי למגזר‬ ‫ציבוריות הקלו על היזמים בשלבי השיקום והניקוי של‬ ‫הציבורי. תוכנית ‪ Revi – Sols‬שנוסדה על ידי‬ ‫האתר, ובתמורה הפרויקט גרם לחידוש הקשרים‬ ‫פרובינציית ‪ Quebec‬לצורך מימון פרויקטי‬ ‫העירוניים בין תעלת לצ'ין והאזורים הסמוכים והוסיף‬ ‫‪ ,Brownfields‬העניקה 000,028$ לצורך שיקום‬ ‫004 יחידות דיור סמוך למרכז העירוני של מונטריאול.‬ ‫וניקוי השטח. כמו כן, עיריית מונטריאול תרמה סכום‬ ‫של 000,008$. שאר התקציב הוזרם על ידי יזמים‬ ‫פרטיים, ‪.Developpements Des Eclusiers inc‬‬ ‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬ ‫מספר ארגונים חברתיים חששו שתהיה עלייה‬ ‫משמעותית במחירי הדירות בעקבות בניית הפרויקט,‬ ‫על כן זה יגרום לעזיבת האוכלוסייה החלשה מחוץ‬ ‫לאזור. על כן, הם התנגדו לבניית מגורי יוקרה ודרשו‬ ‫לשלב דיור חברתי בר-השגה בפרויקט. סוגיה זו‬ ‫נידונה בשלושה דיונים בועדה המחוזית ובסוף הוחלט‬ ‫כי הרעיון של דיור חברתי אינו ישים בגלל העלויות‬ ‫הגבוהות של הקרקע ותהליך השיקום. אזור מגורים‬ ‫חדש הסמוך לאתר הפרויקט הקל על תהליך האישור‬ ‫בעירייה. השותפות בין המגזר הפרטי לציבורי ושיתוף‬ ‫הציבור היו מפתח להצלחת פרויקט רב שלבי בגודל‬ ‫כזה.‬ ‫איור 5: שטחי חוץ בין מבני המגורים‬ ‫11‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  12. 12. ‫חניה(. בניגוד לפרויקט הקודם, ה - ‪Quai Des‬‬ ‫‪Oliver Village‬‬ ‫‪ ,Eclusiers‬שמציע מגורי יוקרה למכירה, פרויקט ה‬ ‫אדמונטון, קנדה, 7991 - 3002‬ ‫– ‪ Oliver Village‬מציע מגורים קהילתיים ודיור בר‬ ‫השגה להשכרה )איור 8( עם ערוב שימושים ושטחים‬ ‫ציבוריים.‬ ‫שלביות ומשך הפרויקט:‬ ‫פרויקט ה – ‪ Oliver Village‬התחיל ב - 7991‬ ‫ונמשך כ- 6 שנים, אך תהליך ההתחדשות באזור‬ ‫החל קודם לכן. ניתן לראות כי מאז שהשטח פונה על‬ ‫ידי הרכבת ב – 5891 ועד 7991, שנה שבה התחיל‬ ‫השיקום בפועל על ידי חברת ‪ CLC‬נעשו שני צעדים‬ ‫איור 6: מיקום הפרויקט‬ ‫משמעותיים שהכינו את התשתית להמשך הפרויקט:‬ ‫הוכנה תוכנית מתאר מקיפה לאזור כולו ומכללת‬ ‫‪ GMCC‬עברה לאזור. בתקופה זו נעצר הפיתוח‬ ‫התנאים של האתר:‬ ‫והשיקום בגלל כלכלה לא יציבה, על כן העירייה‬ ‫הפרויקט ממוקם קרוב למרכז אדמונטון בשטח של‬ ‫העדיפה לדחות את השיקום וחתמה על ההסכם עם‬ ‫93 דונם ששימש בעבר כמוסך רכבת של חברת ה –‬ ‫חברת ‪ CLC‬שהעניק ביטחון שעבודת השיקום‬ ‫‪ .CN Rail‬בקרקע נמצא זיהום כבד של מתכות‬ ‫והניקוי תושלם.‬ ‫וזיהום קל של פחמימנים אליפטיים רווים הידועים‬ ‫היטב כתורמים משמעותיים לזיהום סביבתי, בתור‬ ‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬ ‫מרכיבים של דליפות נפט ודלקים 21 . לצורך שיקום‬ ‫ניתן לראות בפרויקט שיתוף פעולה מוצלח בין המגזר‬ ‫השטח השתמשו בשתי שיטות טיפול: הזיהום הקל‬ ‫הציבורי למגזר הפרטי שתרם לקידומו והצלחתו. ב –‬ ‫הוסר על ידי חמצון ואילו זיהום המתכות הוסר על ידי‬ ‫5891 החליטה הנהלת הרכבת להעביר את מוסכיה‬ ‫סילוק הקרקע לאתר פסולת מורשה 31 .‬ ‫ממרכז העיר של אדמונטון. בעקבות זאת, העירייה‬ ‫פנתה לחברת מקרקעי קנדה בע"מ- ‪Canada ) CLC‬‬ ‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬ ‫‪ (Lands Company‬שעובדת בשיתוף עם נציגי‬ ‫לפני השיקום והפיתוח, באזור היו בעיקר שימושי‬ ‫העירייה והקהילה המקומית. מטרת החברה היא‬ ‫תעשייה ומסחר ללא מגורים. על כן, מרכיב המגורים‬ ‫לרכוש ,לפתח מחדש ולמכור נכסים ממשלתיים‬ ‫היווה אתגר עבור המתכננים בפרויקט. בגבול הדרומי‬ ‫ברחבי קנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכניות‬ ‫של השטח )‪ (104th Avenue‬היה מסחר מקומי,‬ ‫בגבול הצפוני )‪ (105th Avenue‬היו מחסנים ותעשייה‬ ‫ובגבול המזרחי )‪ (109th Avenue‬נבנתה מכללת‬ ‫‪ .GMCC‬המתכננים ראו כי יש מעבר איטי משימושי‬ ‫מגורים ומסחר בסביבה הקרובה, על כן התאימו‬ ‫מערכת משולבת של שימושי קרקע שתכלול מגורים,‬ ‫מסחר , חינוך ותאפשר קישור עם הקהילות מצפון.‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬ ‫במסגרת הפרויקט נבנו 803 יחידות דיור בשני מבני‬ ‫דיור משותפים בני 5 קומות ו- 54 דונם של שטח‬ ‫מסחרי בקומת הקרקע )איור 7(. הפרויקט מציע מגוון‬ ‫טיפוסי דירות )16 מ"ר – 521 מ"ר(, שטחים ציבוריים‬ ‫איור 7: ‪Oliver Village‬‬ ‫פתוחים )כ – 4 דונם( וחניה ציבורית )616 מקומות‬ ‫21‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  13. 13. ‫קיבלו מענקים והטבות על בניית מגורים קרוב למרכז‬ ‫העיר.‬ ‫העירייה למדה שחשוב לקחת חלק פעיל בתהליך על‬ ‫מנת לקדם את הפרויקט ולקחה יוזמה על ידי חתימת‬ ‫"הסכם שיקום" עם חברת ‪.CLC‬‬ ‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫שטח הפרויקט נתפס זמן רב כמזוהם ומסוכן לציבור,‬ ‫החברה פיתחה תוכנית מתאר חדשה לכל האזור‬ ‫ועם זאת הוא ייצג בעיני מתכנני ערים מקומיים‬ ‫שעיקרה היה מעבר משימושי תעשייה כבדים‬ ‫הזדמנות מפוספסת ופוטנציאל אדיר ליצירת‬ ‫לתעשייה קלה, מוסדות ציבור, מסחר ומגורים. ביטוי‬ ‫התחדשות עירונית באזור. כלומר, מיקום הפרויקט‬ ‫ראשון לתוכנית היה ב – 2991 כאשר העבירו את‬ ‫במקום אסטרטגי תרם להצלחתו. כלומר, האתר‬ ‫מכללת ‪Grant MacEwan Community ) GMCC‬‬ ‫היווה מחסום וניתק את הקשרים בין מרכז העיר‬ ‫‪ (College‬סמוך לשטח הפרויקט.‬ ‫לקהילות קטנות בצפון עיר. באמצעות שיתוף פעולה‬ ‫בין העירייה, חברת ‪ CLC‬ויזמים פרטיים הפרויקט‬ ‫היווה זרז לחידוש הקשר בין חלקי העיר השונים‬ ‫משתרם לגידול העיר ופיתוחה.‬ ‫איור 8: מגורים קהילתיים בפרויקט ‪Oliver Village‬‬ ‫בסוף, חברת ‪ CLC‬שיקמה את כל האתר ומכרה‬ ‫אותו ליזמים פרטיים ).‪ (Westcorp inc‬שפיתחו את‬ ‫פרוייקט משולב של מגורים ומסחר מקומי. עלות‬ ‫שיקום השטח והייעוץ הסביבתי הייתה כ –‬ ‫000,252$. בשלבי הניקוי והפיתוח לא ניתנו‬ ‫מענקים. עם זאת, העירייה הסכימה לכסות מספר‬ ‫הוצאות על פיתוח תשתיות באתר: בניית כבישים,‬ ‫הסרה של מנהרה ושני גשרים שהיו במקום. עלות‬ ‫הסופית של הפרויקט הכוללת את פיתוח השטח,‬ ‫בניית החלק המסחרי ובניית שני מבני מגורים הייתה‬ ‫כ – 03 מליון דולר. מחירי השכירות בפרויקט נעים‬ ‫בתווך שבין 007$ - 005,1$.‬ ‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬ ‫מנקודת ראות של חברת ‪ CLC‬הקושי העיקרי היה‬ ‫לשכנע את היזמים לבנות מגורים. הסיבה העיקרית‬ ‫לכך היא שהשטח היה מחוץ לגבולות בו היזמים‬ ‫31‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  14. 14. ‫מבית חרושת לבשר היו חזקים דיים כדי לגרום‬ ‫‪Washington's Landing‬‬ ‫לבחור לקלל רק מלנשום אוויר." )6891 ‪. 14 (O'Neill‬‬ ‫פיטסבורג, ארה"ב, 9891 - 7991‬ ‫כמו כן, מי התהום היו ברמה ירודה ולא יכלו לשמש‬ ‫כמי שתייה מאחר והכילו אפר, חול וחומרים נוספים.‬ ‫בנוסף, במרכז האי נמצא מיכל אחסון תת- קרקעי‬ ‫שרוקן והועבר לאתר פסולת מורשה. האדמה‬ ‫המזוהמת במקום כוסתה באבנים גרוסות כדי לשמש‬ ‫בעתיד מגרש חניה.‬ ‫בחלק הדרומי של האי נמצאה פסולת רעילה וזיהום‬ ‫מתכות כבד של פחמימנים ארומטיים רב-טבעתיים‬ ‫)‪ (PAHs‬וביפנילים עתירי כלור )‪ . 15 (PCBs‬העלות‬ ‫של העברת הקרקע המזוהמת שהכילה תרכובות‬ ‫איור 9: מיקום הפרויקט‬ ‫אלה לאתר פסולת מורשה הייתה יקרה מאוד, על כן‬ ‫שיטת הטיפול שנבחרה היא קיבוע מתכות 61 . כלומר,‬ ‫התנאים של האתר:‬ ‫הקרקע אוחסנה במיכלים מיוחדים ונקברה בחלק‬ ‫האתר ממוקם על אי של כ- 071 דונם על נהר ה -‬ ‫הצפוני של האי מתחת למגרשי טניס העתידיים של‬ ‫‪ Allegheny‬בפיטסבורג. ב – 7891 שמו של האי‬ ‫הפרויקט.‬ ‫שונה מ - ‪ Herrs Island‬ל - ‪Washington's‬‬ ‫‪ Landing‬על שם ג'ורג' וושינגטון ששהה בו ב –‬ ‫השיקום של האתר כלל פינוי של כ – 000,01 טון של‬ ‫3571, בתחילת המלחמה בין הצרפתים לאינדיאנים.‬ ‫פסולת אורגנית מחוץ לאתר, הריסה של מכלאות‬ ‫לאורך השנים האתר היה בית לשימושי תעשייה,‬ ‫בקר ומבנה בית חרושת לבשר. בנוסף, פותחו‬ ‫כגון: תחנת עצירה לבקר שהועבר משיקגו לניו-יורק,‬ ‫כבישים חדשים, שוקם הגשר הישן שהיה קיים באתר‬ ‫זיקוק ואחסון שמן, ייצור סבון, מחזור גרוטאות מתכת‬ ‫ונבנה גשר נוסף במטרה לחבר את האי לכבישים‬ ‫ואכסניית פועלים )איור 01(. בנוסף, האי שימש‬ ‫מסביב.‬ ‫תקופה ארוכה כבית חרושת לאריזת בשר, מכלאה‬ ‫לבקר ואתר פסולת.‬ ‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבה:‬ ‫הפרויקט ממוקם על אי, על כן הוא מנותק פיזית‬ ‫מהסביבה הקרובה. עם זאת, האתר קרוב למרכז‬ ‫העיר ומאפשר מבטים מצויינים לקו הרקיע של‬ ‫פיטסבורג )איור 3(. כמו כן, השטח היה יחסית שטוח‬ ‫ונוח לבנייה. הוחלט לפתח את השטח למגורים מאחר‬ ‫וניתוח תחבורתי הוכיח שרשת הכבישים הקיימת לא‬ ‫מסוגלת לתמוך בפיתוח של שימושים ציבוריים.‬ ‫מטרת התוכנית הייתה לנצל את האיכויות הטבעיות‬ ‫של האי: יצירת שטחים פתוחים לאורך הנהר, שמירה‬ ‫על מבטים פתוחים לכיוון העיר ויצירת רשת שבילים‬ ‫איור 01: תמונה היסטורית של האתר‬ ‫פנימית שמחברת בין השטחים הציבוריים והפארק.‬ ‫ב – 6691 נסגר בית חרושת לאריזת בשר ובחלק‬ ‫הצפוני של האי נותרו שאריות פסולת שגרמו להפצת‬ ‫ריחות רעילים באזור כולו: "הריחות שנדפו על האי‬ ‫41‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  15. 15. ‫הפרויקט. עלוית השיקום והניקוי היו כ – 5.2 מליון‬ ‫דולר. העלות הכוללת של הפרויקט הייתה כ – 07‬ ‫מליון דולר. חלק מהתקציב, כ – 000,505,62 מליון‬ ‫דולר, היה מימון ציבורי )11 מקורות שונים( והחלק‬ ‫הנותר היה מימון פרטי, כ – 000,871,44 מליון‬ ‫דולר: "שיתוף הפעולה היה קריטי להצלחת התהליך,‬ ‫וההשקעות הפרטיות היו חיוניות לשמירה על היציבות‬ ‫הכלכלית. שותפות ציבורית-פרטית יכולה לתרום‬ ‫ליצירת מנגנון יעיל לצורך פיתוח אסטרטגיות מועילות‬ ‫שנותנות ביטוי הן לצרכי הציבור והן לצרכי המגזר‬ ‫איור 11: מגורים ב – ‪Washington's Landing‬‬ ‫העסקי". )2002 ,‪. 17 (Edward M.Gramlich‬‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬ ‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת ההלקחים:‬ ‫בפרוייקט יש ערוב שימושים: שכונת מגורים, מסחר‬ ‫תהליך השיקום של האתר היה חדשני ומלמד עבור‬ ‫מקומי, בנייני משרדים, תעשיית תאורה קלה‬ ‫המדינה, הרשויות המקומיות ו – ‪ .URA‬במהלך‬ ‫ומסעדה. כמו כן, תוכנן פארק ציבורי, מסלול ירוק‬ ‫העבודה, נרכש ידע רב ונסיון בהתמודדות עם זיהום‬ ‫לריצה ואופניים בהיקף האי, מתקני ספורט, מגרשי‬ ‫סביבתי כבד. אחד הלקחים שנלמדו בפרויקט זה‬ ‫טניס, מועדון שיט ומרינה. שכונת המגורים מורכבת מ‬ ‫העלויות הלא צפויות שעלולות להופיע במהלך עבודת‬ ‫– 39 יחידות צמודות קרקע בשטח של כ- 82 דונם.‬ ‫השיקום. על כן, יש לבחון היטב את המשמעות‬ ‫הכלכלית של שיטות הטיפול הקיימות ולהתאים את‬ ‫שלביות ומשך הפרויקט:‬ ‫השיטה הנכונה עבור כל סוג זיהום.‬ ‫ב – 6691 בית חרושת לבשר נסגר והאי היווה מפגע‬ ‫סביבתי כבד בעיר. תהליך רכישת הקרקע על ידי –‬ ‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫‪Urban Redevelopment Authority of ) URA‬‬ ‫התרומה העיקרית של הפרויקט היא הסרה של‬ ‫‪ ( Pittsburgh‬והמדינה היה ארוך, התנהל בשלבים‬ ‫השימושים הרעילים, שהיו השרידים מדימוי‬ ‫ונמשך כ – 11 שנים. לבסוף, לאחר רכישת כל‬ ‫פיטסבורג כעיר תעשייתית ומזהמת, והחלפתם‬ ‫הקרקע ב - 9891 האתר שוקם והוכשר לבניה, וב –‬ ‫בקהילה עירונית עם ערוב שימושים. הפרויקט הוסיף‬ ‫0991 התחילה בניית שכונת המגורים והמרינה. שבע‬ ‫כ – 0012 מקומות עבודה חדשים והעירייה מקבלת‬ ‫שנים לאחר מכן, ב - 7991 כל הפרויקט הושלם.‬ ‫החזר מיסים בגובה של כ – 000,008 דולר כל שנה.‬ ‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬ ‫שיתוף פעולה בין המדינה, רשויות מקומיות, משרדים‬ ‫ממשלתיים והמגזר הפרטי היה מפתח להצלחת‬ ‫איור 21: תוכנית האתר‬ ‫51‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  16. 16. ‫להכשיר את השטח לבנייה ולכסות את פני השטח‬ ‫בשכבה אורגנית, כדי לאפשר לצמחיה לגדול. מעבר‬ ‫‪Summerset at Frick Park‬‬ ‫לכך, היה צריך להשקיע הרבה משאבים כדי להשיב‬ ‫פיטסבורג, ארה"ב, 2891 - 7002‬ ‫את נהר ה – ‪ Nine Mile‬המזוהם למצבו הקודם.‬ ‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬ ‫בתחילת הפרויקט בעירייה נבחנו ארבע חלופות‬ ‫שונות לפיתוח האתר. הראשונה הייתה ש – 782‬ ‫דונם יפותחו למגורים וכל השאר לשימושים ציבוריים‬ ‫כגון משרדים ותעשייה. בחלופה השניה הציעו שכל‬ ‫האתר ישמש למגורים. בחלופה השלישית רצו להפוך‬ ‫את כל האתר לציבורי, משהיה פחות סביר כי‬ ‫בסביבה הקרובה היו שכונות מגורים בלבד, ובחלופה‬ ‫האחרונה רצו ליצור ערוב שימושים בדומה להצעה‬ ‫איור 31: מיקום הפרויקט‬ ‫הראשונה אך עם יותר דגש על החלקים הציבוריים.‬ ‫התנאים של האתר:‬ ‫בשלב מאוחר יותר העירייה יזמה בניית מחלף וכביש‬ ‫האתר נמצא באזור שהיה בעבר עמק ירוק, מיוער‬ ‫מהיר לאזור שיקל על העומסים למרכז העיר.‬ ‫ובמרכזו זרם נהר ה – ‪ .Nine Mile‬העמק ממוקם בין‬ ‫בעקבות ההצעה, יזמים פרטיים הראו עניין רב‬ ‫אזור ה – ‪ Squirrel Hill‬ו – ‪Swisshelm Park‬‬ ‫בבניית קניון גדול ומשרדים באתר. ההצעה נדחתה‬ ‫בקצה המזרחי של פיטסבורג. בשנות ה – 09 היה‬ ‫בגלל התנגדות התושבים השכנים לבניית כביש מהיר‬ ‫חזון להפוך את האתר לשטח ירוק בעיר, אך התוכנית‬ ‫שהיה חיוני לצורך בניית קניון באתר. ולבסוף, ב –‬ ‫לא יצאה לפועל. הקרבה של האתר לנהר הפכה אותו‬ ‫4991 העירייה הציעה תוכנית לפתח את האתר‬ ‫לאטרקטיבי עבור התעשייה.‬ ‫לשכונת מגורים. ההצלחה של שכונות מגורים חדשות‬ ‫שנבנו בסמיכות לאתר הוכיחו כי קיים ביקוש למגורים‬ ‫ב – 2291 כל השטח נרכש על ידי החברה -‬ ‫חדשים בעיר וכמו כן ראש העיר האמין שצריך‬ ‫‪ ,Duquesne Slag‬ובמשך 05 שנים הבאות הוא‬ ‫להחזיר את האוכלוסייה מהפרוורים לעיר.‬ ‫שימש כאתר פסולת לסיגי מתכת הנותרים אחרי‬ ‫תהליך זיקוק מתכות 81 . לפי תצלומי אוויר מ – 7391‬ ‫ניתן לראות באתר ערמות פסולת בגובה של 7 מ'.‬ ‫הערמות גדלו במהירות וב – 0791, בשטח נמצאו‬ ‫שתי גבעות פסולת תעשייתית בגובה של 06 מ',‬ ‫וביניהן ומתחתיהן זרם הנהר המזוהם )איור 41(.‬ ‫התוכניות הראשונות לקבור את כל הנהר מתחת‬ ‫לערמות סיגי מתכת ולבנות מעל שכונת מגורים לא‬ ‫יצאו לפועל בגלל התנגדות התושבים השכנים. לאחר‬ ‫התייעצות ציבורית אינטנסיבית, הוסכם שצריך לשקם‬ ‫את הנהר ולפתח שכונת מגורים חדשה מעל הגבעות‬ ‫הקיימות. ניתוח ראשוני שנעשה לאתר הראה כי‬ ‫ערמות סיגי המתכת יציבות על פני הקרקע ללא חשש‬ ‫לקיום פסולת רעילה בתוכן. עם זאת, בחומר סיג‬ ‫עצמו נמצאו רמות גבוהות של כרום ומגנזיה. על כן,‬ ‫היה צריך וליישר את המדרונות התלולים, על מנת‬ ‫איור 41: תנאי השטח‬ ‫61‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  17. 17. ‫התקבלו מתוכנית ‪Redevelopment ) RACP‬‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬ ‫‪ (Assistance Capital Program‬ו – 2.8 מליון דולר‬ ‫המטרה של התוכנית הייתה ליצור שכונת מגורים,‬ ‫תרמה רשות המים והביוב של פיטסבורג. על מנת‬ ‫קומפקטית שתכלול שטחים ציבוריים, שירותים‬ ‫לשקם את נהר ה – ‪ Nine Mile‬הושקעו כ – 7.7‬ ‫מקומיים, תחבורה ומגוון טיפוסי דירות. בשכונת‬ ‫מליון דולר.‬ ‫מגורים, ‪ ,Summerset at Frick Park‬יהיו רחובות‬ ‫רחבים, מדרכות מוצללות, גני כיס ופארקים ציבוריים.‬ ‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬ ‫האזור החדש לאורך הנהר, יהפוך למסלול הליכה‬ ‫עד שנת 2002 נערכו כ – 004 פגישות בשיתוף‬ ‫ואופניים ויקשר בין ה- ‪ Frick Park‬ונהר ה – ‪Nine‬‬ ‫הציבור והקהילות המקומיות. החשש העיקרי היה‬ ‫‪ .Mile‬כמו כן, אזורי ספורט ומגרשי משחקים ימוקמו‬ ‫מפיזור חומרים רעילים ואבק באוויר כתוצאה מיישור‬ ‫סמוך לפארק.‬ ‫פני השטח ועבודות פיתוח. היזמים התקינו מסנני‬ ‫אוויר מיוחדים כדי לענות על הדרישת התושבים.‬ ‫קושי נוסף שהיה בפרויקט, זה מחסור בתשתיות. על‬ ‫כן, היזמים בנו כביש ראשי חדש, על מנת לאפשר‬ ‫גישה של תחבורה ציבורית לאזור. מעבר לזה, פיתוח‬ ‫פרויקט בהיקף הזה יצר מעורבות של הרבה גורמים‬ ‫ציבוריים ופרטיים, על כן תהליך הפשיקום היה איטי‬ ‫והתעכב בשלבים מסויימים.‬ ‫איור 51: ‪ – Summerset at Frick Park‬שלב ראשון‬ ‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫שיקום האתר אפשר ליצור קהילה עירונית חדשה‬ ‫שבסופו של דבר תוסיף כ – 0001 בתים חדשים‬ ‫שלביות ומשק הפרויקט:‬ ‫לעיר פיטסבורג. כמו כן, הפרויקט גרם לצמיחה‬ ‫בניית המגורים תוכננה בארבעה שלבים במשך -01‬ ‫כלכלית וצפוי להחזיר כ – 9.2 מליון דולר כל שנה‬ ‫51 שנים . השלב הראשון הוא פיתוח הפינה הצפון‬ ‫לעירייה באמצעות המיסים כשיושלם במלואו. מעבר‬ ‫מזרחית של האתר, והשלב השני יכלול בניית מגורים‬ ‫לכך, הפרויקט אפשר לציבור הרחב לקחת חלק‬ ‫מערבית לשלב הקודם. לאחר מכן, השלב השלישי‬ ‫בצורה פעילה בתהליך קבלת ההחלטות בנוגע‬ ‫יכלול פיתוח מגורים לאורך הנהר ובניית גשר כקישור‬ ‫לשיקום האתר.‬ ‫בין הבינוי בשלב הראשון לשלב השלישי. לבסוף,‬ ‫השלב האחרון יהיה פיתוח הפינה הדרום מערבית‬ ‫של האתר ובניית אזור מסחרי. עד היום בוצע השלב‬ ‫הראשון שכלל פיתוח של 122 בתים על שטח של‬ ‫011 דונם. המכירות של השלב הראשון היו מוצלחות.‬ ‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬ ‫ב – 5991, ‪ URA‬קנו את השטח שנחשב אז כנכס‬ ‫הגדול ביותר והכי פחות מפותח בפיטסבורג. לצורך‬ ‫הכנת תוכנית פיתוח נבחר צוות על ידי העירייה,‬ ‫שבראשו עמדה החברה - ‪.Rubinoff Company‬‬ ‫בדומה לשאר הפרוייקטים שהוצגו בעבודה, גם כאן‬ ‫הייתה שותפות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי.‬ ‫מימון ציבורי כולל הגיע ל 93 מליון דולר: יותר מ-‬ ‫5.11 מליון דולר העניקה העירייה, 5.21 מליון דולר‬ ‫71‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  18. 18. ‫5. חוק שמירת הניקיון, התשמ"ד, 4891.‬ ‫יישום המחקר‬ ‫6. פקודת בריאות העם, 0491‬ ‫ישראל – לקראת מדיניות סביבתית :‬ ‫7. תקנות המים - מניעת זיהום מים, מתכות‬ ‫בישראל יש שיעור גדול של קרקעות מזוהמות בשל‬ ‫ומזהמים אחרים, התשס"א, 0002.‬ ‫פעילות תעשייתית וביטחונית רבת שנים, שנעשתה‬ ‫8. תקנות המים - מניעת זיהום מים, תחנות‬ ‫ללא איסור חקיקה מפורש על זיהום קרקע: "איפה‬ ‫דלק, התשנ"ז, 7991.‬ ‫שלא תניח את ידך על המפה אמצא לך אזור מזוהם.‬ ‫9. תקנות המים - מניעת זיהום מים, בריכות‬ ‫מפעלים אזרחיים, מחנות צבא, מפעלי תע"ש ותחנות‬ ‫אידוי ואגירה, התשנ"ז, 7991.‬ ‫תדלוק – בכולם תמצא קרקעות מזוהמות בהיקפים‬ ‫01. תקנות רישוי עסקים - סילוק פסולת חומרים‬ ‫גדולים". 91 )ד"ר רפי מנדלבאום, מנכ"ל חברת‬ ‫מסוכנים, התשנ"א, 0991.‬ ‫‪ .(LDD‬אחת הסיבות לחוסר ניצול של אזורים אלו‬ ‫11. צו פינוי רעלים, התשנ"ג, 3991.‬ ‫היא העדר מידע ונתונים גאוגרפיים, נתונים על מידת‬ ‫ההפרה ומשמעותה הסביבתית והכלכלית.‬ ‫נסיון ראשון ליצור האחדה חוקתית ולגבש הצעת חוק‬ ‫יעודית בנושא קרקעות מזוהמות נעשה ב-7002 על‬ ‫הגורמים המטפלים בנושא זיהום קרקעות בישראל‬ ‫ידי קבוצת חברי כנסת בראשות חבר הכנסת אופיר‬ ‫הם גופים ממשלתיים כגון המשרד להגנת הסביבה‬ ‫פז-פינס בשיתוף עם הארגון 'אדם טבע ודין'. החוק‬ ‫ומנהל מקרקעי ישראל. ב-0002 הקים המשרד‬ ‫הציע הסדר משפטי מקיף לבעיית זיהום הקרקעות‬ ‫להגנת הסביבה אגף שעוסק ספציפית בזיהומי‬ ‫בישראל. בנוסף, בהצעה נכללו הוראות בדבר הכרזה‬ ‫קרקעות שגיבש פרוטוקול לביצוע סקרים ונקבעו‬ ‫על קרקע כחשודה בזיהום, הטלת החובה לבדוק את‬ ‫ערכי-סף שמעליהם חייבת להתבצע בדיקה יסודית.‬ ‫הזיהום ולטפל בו ושיקום קרקע כמזוהמת. הכנסת‬ ‫כמו כן, מנהל מקרקעי ישראל פועל לאיתור קרקעות‬ ‫אישרה את החוק בקריאה טרומית, אולם המשרד‬ ‫כדי להכשירן לשימוש חוזר. למשל, האגף לתכנון‬ ‫להגנת הסביבה דרש להמתין להצעה ממשלתית‬ ‫ולפיתוח של המנהל יזם פרויקט שבמסגרתו יאותרו‬ ‫בנושא.‬ ‫קרקעות למיחזור באזור מפרץ חיפה. העבודה כוללת‬ ‫סקר מקרקעין, ניתוח והערכה כלכלית – סביבתית,‬ ‫לדברי השר להגנת הסביבה 12 , גדעון עזרא, ההצעה‬ ‫המלצות לתכנון ולשיווק והנחיות לשימוש מושכל‬ ‫מטילה אחריות לבדיקה וטיפול של הקרקע המזוהמת‬ ‫בקרקעות אלה. מעבר לכך, המנהל מקדם מערכת‬ ‫על מספר רב של גורמים. על כן, זה עלול לגרום‬ ‫ממוחשבת שתאפשר איתור עתודות קרקע עירוניות‬ ‫לריבוי הליכים משפטיים והצפת מערכת בתי-‬ ‫הראויות למיחזור, על מנת לעבות אותם ולתכנן‬ ‫המשפט, משעלול לעכב את תהליך הניקוי. כמו כן,‬ ‫מחדש.‬ ‫השר טען שיש לנקוט בגישה מידתית יותר בסוגיה‬ ‫של העלויות הגבוהות של השיקום המוטלות על‬ ‫חקיקה‬ ‫אין‬ ‫בישראל‬ ‫לארה"ב,‬ ‫בניגוד‬ ‫הגורם האחראי לביצוע הבדיקה או ניקוי הקרקע.‬ ‫ראשית העוסקת באופן ישיר בטיפול בקרקעות‬ ‫כלומר, נדרש לבצע הערכת סיכונים ולשקם את‬ ‫מזוהמות. עם זאת קיימים מספר חוקים ותקנות‬ ‫הקרקע רק במקום שבו הזיהום מסכן בריאות האדם‬ ‫הנותנים סמכות להורות על ניקוי אתרים מזוהמים.‬ ‫ואת הסביבה, בהתאם לשימוש הקרקע שיעשה.‬ ‫סמכויות אלה מופעלות ישירות על ידי המשרד להגנת‬ ‫הסביבה או בצורה עקיפה על ידי הרשויות המקומיות.‬ ‫בהמשך להצעת החוק הפרטית המשרד להגנת‬ ‫02‬ ‫הסביבה מקדם הצעת חוק ממשלתית – "מניעת‬ ‫החוקים והתקנות:‬ ‫זיהום קרקע וטיפול בקרקעות מזוהמות, התשס"ט –‬ ‫את רשימת החומרים‬ ‫8002" 22 . החוק מפרט‬ ‫חוק המים, התשכ"א, 1691.‬ ‫1.‬ ‫העלולים לזהם את הקרקע וקובע ערכי סף פרטניים‬ ‫חוק רישוי עסקים, התשכ"ח, 8691.‬ ‫2.‬ ‫לקרקע מסויימת בהתחשב בייעוד העתידי שלה. כמו‬ ‫חוק החומרים המסוכנים, התשנ"ג, 3991.‬ ‫3.‬ ‫כן, החוק מחייב את הגופים המתעסקים בחומרים‬ ‫חוק התכנון והבניה, התשכ"ח, 8691.‬ ‫4.‬ ‫81‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  19. 19. ‫אזור תע"ש מגן )איור 61( הוא דוגמא מצויינת לשטח‬ ‫הממוקם במשולש גבולות תל-אביב, פתח-תקווה‬ ‫וגבעתיים והוא אחד מאזורי הנדל"ן היקרים ביותר‬ ‫בישראל. באזור קודמה תוכנית בינוי לקומפלקסים של‬ ‫ארבעה מגדלים על שטח של 55 דונם. ב – 0002 ,‬ ‫אחרי הריסת מבנה המפעל הישן התגלה זיהום חמור‬ ‫בקרקע שפגע במי התהום ברדיוס של 02 ק"מ. כמו‬ ‫כן, הייתה פליטה של גזים רעילים המצטברים על פני‬ ‫הקרקע. תהליך טיהור האזור התעכב והקרקע‬ ‫ההצעה נמצאת בשלב של תזכיר חוק, ועל מנת לקדם‬ ‫נשארה מזוהמת במשך שלוש שנים בגלל מחסור‬ ‫אותה נדרש לאסוף מידע נוסף, שיסייע בקבלת‬ ‫בתקציב. עיריית תל אביב הקימה צוות מיוחד של‬ ‫החלטות לגיבוש סדרי עדיפות לשיקום הקרקעות‬ ‫מומחים לחומרים מזוהמים על מנת לנסח הנחיות‬ ‫המזוהמות ויאפשר להעריך את התקציב הנדרש. על‬ ‫לבדיקה וניקוי קרקע ומים במבנים באזור ויבחן את‬ ‫כן, המשרד להגנת הסביבה פרסם מכרז שבמסגרתו‬ ‫היתרי הבניה שכבר ניתנו במתחם.‬ ‫יוערך היקף הקרקעות בארץ, יבוצע אפיון של‬ ‫המזהמים השונים הצפויים להימצא בקרקע ויוערכו‬ ‫עלויות הסקירה והשיקום של כלל הקרקעות‬ ‫המזוהמות בארץ. בינואר 0102 חברת אל.די.די‬ ‫טכנולוגיות מתקדמות זכתה במכרז.‬ ‫בישראל, בדומה למדינות אחרות בעולם, קיימים‬ ‫אזורי תעשייה גדולים בסמיכות לערים המרכזיות.‬ ‫למשל, ב- 5691במחוז תל אביב היה שיעור אזורי‬ ‫תעשייה של %5.25 מכלל המפעלים בארץ, מאז ירד‬ ‫איור 61 :אזור מתחם תע"ש מגן‬ ‫שיעורם ובשנת 0002 הוא היה %1.03 32 )איור 71(.‬ ‫המקרה של תע"ש מגן מייצג מצב אופייני בישראל,‬ ‫מגמת הירידה נבעה מפיתוח אזורי תעשייה חדשים‬ ‫רוב האתרים המזוהמים שייכים למדינה והיא גם‬ ‫באזורים אחרים בארץ, ועקב סגירה של המפעלים‬ ‫האחראית הישירה על הזיהום כי המפעל היה‬ ‫בתל אביב בעקבות העלייה המשמעותית של מחירי‬ ‫בבעלותה. כלומר, עיריית תל אביב צריכה לפעול הן‬ ‫הקרקע. כלומר, נוצר תמריץ כלכלי לפתח פרויקטי‬ ‫במישור הכלכלי, כאחד מיזמי התוכנית, והן במישור‬ ‫מגורים מעורבים באזורים האלה. כך לדוגמא, ניתן‬ ‫הסביבתי במטרה להגן על הציבור וסביבת מגוריו. על‬ ‫לפתח את השטח בדרום העיר שבו מרוכזים בתי‬ ‫מנת להתמודד עם זיהום מתחם תע"ש מגן העירייה‬ ‫מלאכה ומוסכים רבים. כמו כן, קיימים אזורי תעשייה‬ ‫גיבשה נוהל מיוחד בשיתוף עם המשרד להגנת‬ ‫נוספים בגוש דן בעלי פוטנציאל לפיתוח: חולון, בת-‬ ‫הסביבה המתנה היתרי בנייה בביצוע סקר זיהומים‬ ‫ים, פתח תקווה ועוד.‬ ‫מקיף, דרישות מיגון מחמירות והתחייבות בעלי קרקע‬ ‫לאחריות על הזיהום שייגרם שיתגלה בהמשך.‬ ‫מעבר למקרה זה קיימים עוד אתרים מזוהמים באזורי‬ ‫נדל"ן יקרים, כגון: מתחם תע"ש לשעבר בסמוך‬ ‫לשכונת נוף ים היוקרתית בהרצליה, או שטח של 07‬ ‫דונם שפינה צה"ל בצומת בית דגן, ששימש בעבר‬ ‫סדנה לתיקון טנקים. כל אלה קרקעות שזוהמו לאורך‬ ‫שנים במתכות כבדות, אזבסט, שמנים ודלק –‬ ‫ונותרות ללא שימוש, למרות הפוטנציאל הכלכלי‬ ‫איור 71: פריסת מפעלי תעשייה בישראל לפי מחוז באחוזים‬ ‫91‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
  20. 20. ‫שימוש הקרקע העתידי המבוקש. אפשר לעשות זאת‬ ‫במגוון שיטות. שתי הדרכים המקובלות לטיפול‬ ‫בקרעות מזוהמות הן טיפול באתר עצמו או טיפול‬ ‫מחוץ לאתר. הבחירה נעשית מתוך התחשבות בסוג‬ ‫הזיהום, בתנאים בשטח ובאילוצים הקיימים.‬ ‫במדינות בהן קיימת חקיקה סביבתית ומימון ציבורי,‬ ‫כגון ארה"ב, היזם יכול לבחור אם לנקות את האתר‬ ‫בעצמו או לפנות לתוכנית ניקוי ממשלתית. במקרה‬ ‫שהוא בוחר לא לבצע את הניקוי בעצמו, הממשלה‬ ‫רשאית לעבור על תוכנית העבודה ולדרוש שינויים‬ ‫במקרה הצורך. ברגע שהתוכנית מתקבלת ברשות‬ ‫ציבורית היזם יהיה זכאי להלוואות ומענקים שונים.‬ ‫בארה"ב, ברגע שהתוכנית מיושמת היזם מקבל‬ ‫אישור מהמדינה שהאתר נקי לפי ערכי הסף לניקוי‬ ‫של המשרד להגנת הסביבה.‬ ‫תוצאות, מסקנות ולקחים‬ ‫בפרוייקטים גדולים, כאשר משך זמן הניקוי של‬ ‫שלבי העבודה בפיתוח ושיקום השטחים המופרים:‬ ‫האתר הוא ארוך, התנאים של האתר עלולים‬ ‫ראינו כי פרויקט ניקוי אתר מזוהם הוא פרויקט מורכב‬ ‫להשתנות במהלך השיקום, למשל החמרה‬ ‫וכולל בתוכו מאפיינים היוצרים תהליכים ממושכים‬ ‫והתפשטות של הזיהום. על מנת למנוע פערים בין‬ ‫ומורכבים. ה – ‪American Society for ) ASTM‬‬ ‫ההחלטות המתקבלות על בסיס סקר הקרקע‬ ‫‪ (Testing and Materials‬פיתחו נוהל תקני לתהליך‬ ‫בהתחלה לשיטות הניקוי בפועל, ‪ EPA‬פיתחו שיטת‬ ‫ניקוי קרקע המורכב משני שלבים 42 . השלב הראשון‬ ‫עבודה 'משולשת' לניתוח ובדיקה של קרקעות‬ ‫כולל עריכת סקר היסטורי. בסקר היסטורי משתמשים‬ ‫מזוהמות. השיטה מתייחסת לשלושה תהליכים‬ ‫במידע קיים )מסמכים, רישומים, תמונות ותיעוד‬ ‫מרכזיים: תכנון שיטתי, תוכנית עבודה דינמית וכלים‬ ‫אחר( במטרה לזהות מקורות זיהום אפשריים, לאתר‬ ‫לניתוח ובדיקה בשטח. כך עובדים בתהליך יעיל יותר‬ ‫את מקומם ולזהות את החומרים המזהמים. השלב‬ ‫שמפחית את עלויות הניקוי. "בגישה זאת, אתה כל‬ ‫בשלב השני נעשה סקר קרקע על מנת לקבוע את‬ ‫הזמן מתאים את האסטרטגיה לנתונים שמגלים‬ ‫היקף הזיהום במרחב, באמצעות לקיחת דגימות‬ ‫בשטח, מאשר לאסוף מידע ולחכות לתוצאות לפני‬ ‫מהשטח וזיהוי החומרים המזהמים בשטח, כמותם‬ ‫שחוזרים לשטח לאסוף עוד נתונים" 52 ) ‪Dan‬‬ ‫וריכוזם.‬ ‫‪Powell, EPA's Brownfield Technology‬‬ ‫‪ .( Support Center‬ב׀

×