Aeropuerto mariscal sucre redesarrollo3

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  • Nuevamente algunos mapas sobrepuestos: Clasificación del suelo Mancha urbana real al 2010 con diferentes grados de consolidación Mancha urbana probable al 2022 (suma de áreas consolidadas, en proceso de consolidación y dispersas)
  • Aeropuerto mariscal sucre redesarrollo3

    1. 1. Re-Desarrollo del Aeropuerto Mariscal Sucre y su entorno urbano Una oportunidad estratégica para el planeamiento y la gestión territorial del Distrito Metropolitano de Quito
    2. 2. Antecedentes <ul><li>2000: Traspaso de la administración y operación del Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre a la Municipalidad de Quito. </li></ul><ul><li>2001 al 2004: Negociación y contratación de la concesión de la construcción y operación del nuevo aeropuerto internacional de Quito (NAIQ). </li></ul><ul><li>08/2004: Ordenanza 3535 destina los terrenos del aeropuerto actual a un parque con Centro de Convenciones. </li></ul><ul><li>Agosto a noviembre 2008: Concurso público internacional de ideas “Parque del Lago”. </li></ul><ul><li>Julio 2009: Ordenanza Especial No 15 encarga la formulación de un Plan Especial y el desarrollo de mecanismos para la recuperación de las rentas de suelo. </li></ul><ul><li>2011: Diagnóstico y lineamientos urbanísticos, estrategias de gestión territorial. </li></ul>
    3. 3. Vigente: Plan General de Ordenamiento Territorial (PGDT) Plan de Usos y Ocupación del suelo (PUOS) PLAN METROPOLITANO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL PLAN ESPECIAL PROYECTO URBANO-ARQUITECTÓNICO ESPECIAL (> 10.000 m2) PROYECTO ARQUITECTÓNICO ESCALA DMQ ESCALA SECTOR ESCALA LOTE PLAN PARCIAL ESCALA ZONA ADMIN. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL Régimen del Suelo, Ordenanza Metropolitana 255
    4. 4. Venta de Edificabilidad <ul><li>Ordenanza 015, julio 2009 </li></ul><ul><li>Cambio de alturas y coeficientes de ocupación en entorno AMS; </li></ul><ul><li>Pago por concepto de venta de derechos de construcción; </li></ul><ul><li>Condicionado a un Plan Especial de Zonificación y a un estudio técnico para la fórmula de cobro. </li></ul><ul><li>Ordenanza 106, julio 2011 </li></ul><ul><li>Dos pisos adicionales para sectores urbanos seleccionados (Zonas Urbanísticas de Asignación Especial ZUAE): terrenos > 400 m2, perfil de vías mínimo 10 m, edificación aislada; </li></ul><ul><li>Contribución especial para la captación del incremento del valor del inmueble por Suelo Creado; </li></ul><ul><li>Pago en dinero, en infraestructura o en suelo; </li></ul><ul><li>(Superficie del terreno X Valor AIVA / Área Útil Total de Construcción por PUOS) X Área Total de Construcción a incrementarse de los pisos autorizados. </li></ul>
    5. 5. <ul><li>Modelo Territorial Actual </li></ul><ul><li>Crecimiento horizontal de la mancha urbana con bajas densidades, a pesar de un crecimiento poblacional desacelerado (1,9%), reservas de suelo urbano sin utilizar (aprox. 7.900 Has.); </li></ul><ul><li>Concentración territorial de equipamientos y servicios sociales; </li></ul><ul><li>Aumento de la movilidad individual y colapso de los sistemas viales y de transporte; </li></ul><ul><li>Desplazamiento de la frontera agrícola y afectación de áreas protegidas. </li></ul><ul><li>Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial </li></ul>
    6. 6. Situación al 2011: Bajas densidades y dispersión en la periferia urbana ÁREA SUPERFICIE URBANA CRECIMIENTO DEMO- GRÁFICO TOTAL OCUPADA 2001-2010 TOTAL DMQ 39.317 Has 79% 2,2% URBANO 17.554 Has 82% 1,5% SUBURBANO 21.575 Has 76% 4,1% ÁREA POBLACIÓN 2010 TOTAL % HAB/HAS TOTAL DMQ 2.239.191 100% 57 URBANO 1.616.447 72% 92 SUBURBANO 622.744 27% 29
    7. 7. Reservas de suelo sin construir ÁREA ÁREA URBANA 2015 SIN CONS-TRUCCIÓN DEL TOTAL HAS HAS % TOTAL DMQ 39.317 7.932 100% URBANO 21.511 3.834 48% SUB-URBANO 17.807 4.257 52%
    8. 8. Concentración territorial de equipamientos Saturación del sistema vial y de transporte público
    9. 9. Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial - Objetivos estratégicos <ul><li>Avanzar hacia un desarrollo urbano y rural sustentable que reduce los impactos ambientales de los procesos urbanos del DMQ en su entorno inmediato y regional. </li></ul><ul><li>Fortalecer una estructura distrital poli-céntrica mediante la dotación equitativa y universal de servicios sociales e infraestructura básica; </li></ul><ul><li>Acceso universal y disfrute pleno del espacio público y áreas verdes ; </li></ul><ul><li>Sistemas de movilidad y transporte seguros, eficientes y eficaces. </li></ul><ul><li>Frenar el crecimiento de la mancha urbana ; </li></ul><ul><li>Consolidar el uso y ocupación de las reservas de suelo urbano, compactación y densificación adecuada y con calidad; </li></ul><ul><li>Preservar los ecosistemas distritales y potenciar la biodiversidad de la flora y fauna urbana , distrital y regional. </li></ul>
    10. 10. NAIQ Y PARQUE MARISCAL SUCRE IBARRA OTAVALO CAYAMBE RUMIÑAHUI SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS ALOAG MACHACHI QUITO - NUEVAS CENTRALIDADES METROPOLITANAS
    11. 11. 2. Plan especial Re-Desarrollo del terreno del actual Aeropuerto Mariscal Sucre y su entorno urbano
    12. 12. Parque del Lago – Concurso y Anteproyecto 2008/9 Ernesto Bilbao Robert Sproul <ul><li>Equipamiento cultural y de servicios borde occidental; </li></ul><ul><li>Recreación pasiva y activa; </li></ul><ul><li>Sistema vial; </li></ul><ul><li>Propuesta paisajística; </li></ul><ul><li>Realización por etapas, flexibilidad formal. </li></ul>
    13. 13. <ul><li>2.1 DIAGNÓSTICO </li></ul><ul><li>Entorno urbano: </li></ul><ul><li>Aprox. 1.500 Has </li></ul><ul><li>182.600 habitantes; </li></ul><ul><li>121 Hab/Ha (densidad prom.); </li></ul><ul><li>6% pobreza. </li></ul><ul><li>Terreno municipal: </li></ul><ul><li>Aprox. 130 Has; </li></ul><ul><li>Largo: aprox. 3,5 km; </li></ul><ul><li>Ancho: 280 m – 625 m. </li></ul>
    14. 14. MAPAS BIOFISICOS Estructura y distribución heterogénea de la población Habitantes/Barrio-sector: entre 390 y 12.000; Densidades: entre 17 y 241 Hab/Has; Pobreza: entre 0 y 22%; Necesidades básicas insatisfechas: entre 3 y 35%.
    15. 15. Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda. MAPAS BIOFISICOS Redes, servicios y equipamientos <ul><li>Origen y destino de movilidad predominante: Norte-Sur; </li></ul><ul><li>Discontinuidad de la relación vial Este-Oeste; </li></ul><ul><li>Estación final METRO QUITO: Cabecera Sur del AMS; </li></ul><ul><li>Reciente ampliación de la red de alcantarillado y aguas lluvias; </li></ul><ul><li>Buena dotación de equipamientos y áreas verdes. </li></ul>
    16. 16. Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda. MAPAS BIOFISICOS Topografía, estabilidad de suelo, riesgo por inundación, lahares y lodo volcánico
    17. 17. Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda. MAPAS BIOFISICOS Desarrollo histórico, centra-lidades, reservas de suelo <ul><li>Urbanización del sector desde finales de los 1960s hasta los 1980s, proceso de consolidación fragmentado, no lineal. </li></ul><ul><li>Presencia de centralidades metropolitana (La Carolina) y zonal (Cotocollao) conectadas mediante la Av. La Prensa. </li></ul><ul><li>Importantes potenciales de terrenos para redesarrollo (suelo subutilizado o con incompatibilidad de usos). </li></ul>
    18. 18. Usos y ocupación Alto grado de desaprovechamiento de la normativa vigente (alturas, ocupación); Alto grado de diversidad de usos; Alto grado de fragmentación de lotes y de presencia de lotes < 300 m2.
    19. 19. Actividades inmobiliarias, precios del suelo Fragmentación de suelo sobrepuesta por fragmentación de usos; Sector “dormido”: 11% de la oferta zona norte, % de absorción/mes = 5ª parte de la zona norte. Precios inmobiliarios entre 220,00 USD/m2 y 571,00 USD/m2 (oferta nueva), relativa elasticidad del precio residual en función de la norma de uso y ocupación.
    20. 20. MAPAS BIOFISICOS MAPAS BIOFISICOS Cruce de variables: Sectores de mayor receptividad al cambio Mayor edad de los barrios; Menor aprovechamiento de la normativa (alturas); Presencia de reservas de suelo; Menor fragmentación de lotes; Aptitud físico-ambiental del suelo.
    21. 21. OPORTUNIDADES LIMITACIONES Localización en un sector urbano muy cotizado, entre dos centralidades de escala metropolitana y zonal. Reservas de suelo para redesarrollo: Terreno del aeropuerto, industrias y bodegas; Traslado de industrias es un proceso complicado y demorado; Concurso internacional y anteproyecto Parque del Lago; “ Coser” ciudad en el sentido este-oeste; METRO QUITO y reorganización del Sistema Integrado de Transporte Público; Discontinuidad de los ejes viales transversales; Alto grado de consolidación urbana en los borde de las vías; ruptura El Labrador; Bajas pendientes, limitada afectación por riesgos; Rellenos de quebradas, zonas antiguas de humedales y nivel freático alto ; Alta presencia de equipamiento y áreas verdes; Pasivos ambientales (pista de aterrizaje, tanques de combustibles y desechos enterrados); Diversidad socioeconómica del entorno; Consolidación reciente del sector, propietarios habitan los edificios; Alto grado de desaprovechamiento de la norma, eliminación del cono de aproximación; Importante presencia de terrenos < 300 m2, alta fragmentación y densidad de usos comerciales, b ajo porcentaje de ellos relacionados con la actividad aeroportuaria ;
    22. 22. <ul><li>OBJETIVOS DE LA INTERVENCION </li></ul><ul><li>Impulsar la renovación urbana y la intensificación del uso del suelo en el sector; </li></ul><ul><ul><li>Generar un espacio público de carácter incluyente; </li></ul></ul><ul><ul><li>Integrar los sistemas metropolitanos de movilidad (Sistema Metro) y la Red Verde Urbana; </li></ul></ul><ul><ul><li>Generar centralidad(es) de equipamientos y servicios; </li></ul></ul><ul><ul><li>Regular áreas de desarrollo inmobiliario que contribuyan a financiar la actuación urbana; </li></ul></ul><ul><li>Desarrollar un esquema de gestión urbanística, de suelo y financiero que aseguren la viabilidad del proyecto. </li></ul>MAPAS BIOFISICOS MAPAS BIOFISICOS <ul><li>PRIORIDADES DE INTERVENCION </li></ul><ul><li>Plan Especial Parque del Lago y entorno inmediato; Instrumentos para la captación de valorización por mejoras urbanísticas; Esquema de gerencial de implementación; Plan de Intervención Etapa 1 Parque del Lago. </li></ul><ul><li>Plan Especial Centralidad Cotocollao. </li></ul><ul><li>Planes Especiales de Redesarrollo: por demanda, planeamiento y gestión territorial por unidad de actuación urbanística. </li></ul>2 1 3 3 3 3 3
    23. 23. <ul><li>Sistema vial </li></ul><ul><li>Vía perimetral alrededor del Parque; </li></ul><ul><li>Prolongación Av. Real Audiencia; </li></ul><ul><li>Reconstrucción El Labrador; </li></ul><ul><li>Cinco ejes viales transversales, parcialmente a desnivel o subterráneas; </li></ul><ul><li>Sistema vial y espacio público Base Aérea. </li></ul>Prioridad 1: Plan Especial Parque del Lago y entorno inmediato <ul><li>Distribución de usos </li></ul><ul><li>Estación multimodal de transporte público; </li></ul><ul><li>Terminal Internacional: Centro de Convenciones, servicios complementarios; </li></ul><ul><li>Parque con equipamiento recreativo; </li></ul><ul><li>Banda de equipamiento y áreas verdes; </li></ul><ul><li>Priorización del tratamiento de pasivos ambientales ; </li></ul><ul><li>Bordes occidental Amazonas, oriental Galo Plaza, Entorno El Labrador: Actualización normativa. </li></ul><ul><li>Modelo de gestión </li></ul><ul><li>Captación de valorización por mejoras urbanísticas; </li></ul><ul><li>Esquema de gerencial de implementación; </li></ul><ul><li>Plan de Intervención Etapa 1 Parque del Lago. </li></ul>
    24. 24. Gestión territorial para el Redesarrollo AMS - Opciones <ul><li>Operación urbanística en el terreno municipal: </li></ul><ul><li>Suelo municipal como “activo” para la gestión territorial. </li></ul><ul><li>Generar recursos para el financiamiento de los costos de construcción del Parque. </li></ul>Plan Especial AMS y entorno con venta de edificabilidad. Contribución por mejoras y aumento del impuesto predial / Toda la ciudad. Planificación normativa, sectores limitados disponibles para VdE, dependencia de la dinámica inmobiliaria de terceros, ingresos inciertos en volumen y tiempo.
    25. 25. Ejercicio 1. Gestión Pública de la Actuación para la Conformación de un parque Metropolitano <ul><li>El municipio aporta el predio como espacio público y el valor del suelo no es contabilizado como activo. </li></ul><ul><li>Costos iniciales previstos de 150 millones de dólares, de los cuales US 43 corresponden a los pasivos ambientales. </li></ul><ul><li>Parque con áreas útiles de 90 has y el suelo de equipamientos (60.000 m2). </li></ul><ul><li>Contribución de mejoras u otros instrumentos para obtener su financiación por fuera de los recursos del presupuesto ordinario. </li></ul>3.6 Escenarios de Gestión Territorial
    26. 26. Ejercicio 2. Gestión privada de la actuación para la conformación de un área urbana integral en usos mixtos <ul><li>El municipio vende el predio a precios de mercado para el desarrollo de actuaciones inmobiliarias en diferentes usos; </li></ul><ul><li>El municipio no aporta recursos; </li></ul><ul><li>El valor resultante del suelo, que serían el valor de retorno del municipio sobre la venta del predio estaría alrededor de US 274,7 millones; </li></ul><ul><li>Bajo este escenario se obtiene un parque con áreas útiles de 20 hectáreas más el suelo vial. </li></ul>
    27. 27. Modelo de gestión territorial - Objetivos <ul><li>Generar un hábitat urbano de calidad , sustentable, incluyente; </li></ul><ul><li>Asegurar la viabilidad política, económica y financiera del proyecto, minimizar las inversiones del municipio; </li></ul><ul><li>Garantizar el impacto integral de la intervención mediante una estrategia de planificación y gestión amplia; </li></ul><ul><li>Desarrollar instrumentos de captación de plusvalía y contribución por mejoras; </li></ul><ul><li>Concebir la propiedad municipal como parte central de la estrategia, también para la movilización de recursos. </li></ul>
    28. 28. Dispositivo institucional gerencial <ul><li>Unidad operativa especializada en el manejo de temas inmobiliarios y ejecución de proyectos, con presupuesto. </li></ul><ul><li>FUNCIONES DE GESTION Y COORDINACION: desarrollo de estudios técnicos, promoción y marketing, coordinación en la ejecución de proyectos y obras, desarrollo de actuaciones de espacio público y de renovación urbana, negociación de tierras y con propietarios de predios vecinos, generar condiciones para aumentar la autosostenibilidad a la operación. </li></ul><ul><li>Adscripción directa al Alcalde Metropolitano y participación en el Consejo de Gobierno. </li></ul><ul><li>  OPCIONAL: Figura de fiducia inmobiliaria que permita administrar recursos de diferentes fuentes de forma transparente, incluido el aporte en suelo del municipio. </li></ul>
    29. 29. <ul><li>RÉGIMEN DE DESARROLLO, PRINCIPIO DEL BUEN VIVIR, DERECHO A LA CIUDAD: Equidad, sustentabilidad, justicia social, gestión democrática, función social y ambiental de la propiedad; </li></ul><ul><li>COOTAD y COPyFP: Reparto equitativo de cargas y beneficios; </li></ul><ul><li>LEY PARA LA GESTIÓN DEL HÁBITAT, SUELO Y VIVIENDA: Robustecer las bases legales para la gestión territorial; </li></ul><ul><li>CONFLICTOS DE INTERESES – El ciudadano consciente, interesado y avispado; </li></ul><ul><li>ETICA DEL SERVICIO PUBLICO , desconfianza, sospecha de lucro; </li></ul><ul><li>CAPACIDADES INSTITUCIONALES para gerenciar un proyecto complejo y de largo plazo . </li></ul>DEBATE INICIADO Supeditado a los principios fundamentales para la Gestión Territorial
    30. 30. GRACIAS

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