EDR Lender Survey

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INSIDE WORD FROM THE LENDING SECTOR:
The Top Environmental Challenges Lenders Face

EDR Webinar
Tuesday, May 31, 2011
Dianne P. Crocker, Principal Analyst
EDR Market Research Group

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EDR Lender Survey

  1. 1. INSIDE WORD FROM THE  LENDING SECTOR:The Top Environmental Challenges  Lenders Face   EDR Webinar Tuesday, May 31, 2011  Dianne P. Crocker, Principal Analyst EDR Market Research Group © 2010 Environmental Data Resources, Inc.
  2. 2. Today’s Event• Part 1.  • What the latest survey of lenders tells us• Part 2.  • How you can leverage these findings to help  lender clients meet their top environmental  challenges Page 2
  3. 3. EDR’s 13th Annual Benchmarking Survey  of Financial Institutions• Closed December 1, 2010• 819 respondents: • Lending/loan officers • Commercial lending managers • Credit officers • Risk managers • VPs/RVPs • All 50 states represented • Smaller banks accounted for majority of sample…
  4. 4. View into Community Banks, In Particular… Page 4
  5. 5. Part 1. Key Survey Benchmarks 5
  6. 6. Top 10 Survey Findings1. Pressure from regulators is intense.2. Sophistication of environmental policies correlates with bank size. 3. Collateral devaluation, liability are key concerns. 4. SBA’s SOP has been widely adopted.5. More properties being filtered through lens of environmental risk. 6. Property use is now a key Phase I trigger.7. Foreclosures a key driver of Phase Is today.8. Vapor intrusion awareness is growing.9. Banks extremely sensitive to price and turnaround time.10. Reliance on EPs is increasing.
  7. 7. (1) Regulator Pressure Intense, Broad‐Based• Virtually no bank was immune to some sort of regulatory examination  in past two years• Environmental risk management was a component of more than half of  examinations Did examiners specifically ask about  Examined by regulatory agency? environmental risk management? Page 7
  8. 8. (2) Environmental Policies Prevalent…  • 82% of respondents at institutions with a formal environmental  policy • Policies most commonly address: • new loan originations (88%) • prior to facility/property purchase (76%) • prior to foreclosure (58%) • loan extensions or refis (49%)• Less prevalent: • monitoring over the course of the loan (33%, and typically on  renewal only) Page 8
  9. 9. …But Policies Not Created Equal• Policies requiring due diligence on:  Page 9
  10. 10. (3) Loss of Value, Liability Key Drivers • Rank the environmental risk exposures most pertinent to your  institution (5=highest importance): • Collateral devaluation 3.42 • Direct liability 3.39 • Cash flow impairment 3.09 • Ability to market/sell property 2.91 • Reputational risk 2.35 Page 10
  11. 11. (4) SBA SOP: Widely Adopted…  • 80% of respondents participate in SBA lending programs.• The SBA SOP was the 3rd most common driver that led banks to  develop a formal policy (40% vs. only 10% in ‘08).• 54% have also adopted  SOP 50 10 5(C)  for other types of lending: Page 11
  12. 12. …But SBA SOP Not Widely Understood• Two‐thirds of respondents from institutions that do no internal  training on SOP 50 10 5(C).• Implementation issues in the market regarding: • Reliance letters • RSRA requirements • Use of EPs that do not meet AAI’s professional qualifications • Lack of awareness about dry cleaner/gas station requirements • When an RSRA is needed vs. Transaction Screens  Page 12
  13. 13. (5) More Loans Being Viewed Through Lens of  Environmental Risk   Bank M&As Page 13 Environmental Due Diligence by Lenders
  14. 14. More Loans Being Viewed Through Lens of  Environmental Risk• 57% have updated policies to add more tiers of due diligence in  past two years.• RSRAs with “high risk” determinations proceed to proceed to AAI‐ compliant Phase Is (65%) or to Phase IIs (21%).• 73% conduct environmental due diligence on a greater percentage  of commercial real estate loans than in the past.• 13% of Phase Is proceed to Phase IIs: • 22% indicated this was an increase over two years ago. Page 14
  15. 15. (6) It’s Not Just About Loan Size  Does your institution currently have a specific mandate not to loan on certain types of sites perceived as “high risk”?• 54% said YES•Varied by bank size: Page 15
  16. 16. It’s Not Just About Loan Size (cont’d)  Which is the mostcommon determinantof the level ofenvironmental duediligence required for anew loan origination?• Property use has supplanted loan size as EDD determinant Page 16
  17. 17. (7) Foreclosures: A Focus of Due Diligence  • 47% saw increase in foreclosure‐related due diligence over past few  years (esp. between ‘09 and ’10).• 56% have different SOW for foreclosure‐related due diligence.• On average, approx. 10% of overall lender due diligence is for  foreclosures.• Expectation of more foreclosure‐related due diligence in 2011 vs.  2010: • nat’l/int’l banks:  29% • regional banks:  14% • community banks:  11% Page 17
  18. 18. (8) Increasing Awareness of VI• 36% have required EPs to follow E 2600‐10 (only 19% for community  banks)• 40% work at banks with VI policies (only 22% for community banks) • more than double 2008 levelsDoes your bank’s policy require borrowers to address VI risk? Page 18
  19. 19. (9) Downward Pressure on Pricing Continues • Phase I ESA price is highly correlated with bank size • Smaller banks—higher sensitivity to price Page 19
  20. 20. …and Downward Pressure on Turn‐around  Time Page 20
  21. 21. Are Banks Lending on Real Estate?• Regulators are publicly saying they want banks to lend, but  privately telling them  they need to increase reserves  and improve their underwriting  (esp. community banks).• Debt for commercial real estate purchases is rebuilding from a  very low base as some banks lend —but very cautiously.• Other banks have lending on hold while they sell off real  estate assets. Page 21
  22. 22. Are Banks Lending on Real Estate? How would you characterize the level of your institution’s CRE loan originations? Page 22
  23. 23. (10) Reliance on Environmental Professionals  on the Rise Compared to 2 years ago, is your Over the next 2 years, does yourinstitution relying more or less on institution expect to rely more orthe use of outside environmental less on the use of outsideconsultants? environmental consultants?• Minimal differentiation by bank size Page 23
  24. 24. Reliance on EPs on the Rise How do you expect the percentage of CRE loans that undergo Phase I ESAs  to change in ‘11 vs. ‘10? Expectation of more loans going through Phase I ESA process Source: EDRs Benchmarking Surveys of Financial Institutions; presented at EBAs meeting in Ft. Myers, FL, Jan. 18, 2011 Page 24
  25. 25. Reliance on EPs on the Rise How do you expect the percentage of CRE loans that undergo  Phase I ESAs to change in ‘11 vs. ‘10? Expectation of more loans going through Phase I ESA process Page 25
  26. 26. How important do you think EDD is in context  of other types of underwriting?44% answered “Environmental issues can kill a deal.”“highly important”or “very important” “Very important given stresses in the real estate market and the likelihood that we mayMost ranked it: become the property owner.”- A close 2nd tocreditworthiness/ “It’s been less—but becoming muchborrower’s ability to more important.”repay loan- equal in importance “The bank has great liability if EDD is notto appraisals properly addressed.” Page 26
  27. 27. The Flip Side of the Coin: What EPs Say About Lenders’ Due Diligence  “Lender clients are tough these days. The i’s must be dotted and t’s crossed.” “Lenders are more conservative on commercial and industrial deals over the last year.” “Lenders’ interpretations of their own rules are stricter. Lenders are requesting/demanding more detail and questioning executive summaries and conclusions.” “Lenders are finally expecting clear opinions regarding RECs.” “Banks will do Phase IIs, particularly when foreclosing.” Page 27 (Source: EDR’s 1Q11 State of the ESA Market Survey)
  28. 28. Summary of Key Findings• The real estate downturn highlighted need to strengthen due  diligence—particularly  at the community bank level—where there was low‐level EDD (or nothing) being done before.• Lenders are: • doing more different types of due diligence on more  properties.  • requiring Phase I ESAs on a greater percentage of their  loans.• Lender due diligence is extremely competitive (price‐ and time‐ sensitive).• Reliance on the outside expertise of consultants is critical.
  29. 29. Part 2.  Meeting Lenders’ Greatest Environmental Due Diligence  Challenges 29
  30. 30. While Banks’ Policies Have Evolved, Still Have  Far to Go… • “While no formal policy exists, we routinely have borrowers fill out  an environmental questionnaire.” • “We have no expertise on environmental issues in the bank.” • $600 Phase Is at CA community bank • Two in three respondents work at banks that do not provide any  type of formal environmental risk training…  Page 30
  31. 31. Smaller Banks, Less Likely to Train Page 31
  32. 32. What are the greatest challenges your lender clients face? 5. TIE: • Competitive issues • Making environmental due diligence decisions  4. Compliance with changing regulations, policies and  procedures 3. Turnaround time constraints2. Internal education/training bank staff on importance of EDD  in context of overall lending process1. Lack of expertise to understand reports, make risk‐based  decisions  Page 32
  33. 33. Banks’ Engagement in Environmental DueDiligence (EDD) Function by Bank Size Large banks Mid-sized banks “I value EDD.” “I understand EDD.” Community banks: “I have to do EDD.” • Understand the differences. • Tailor your messaging to their needs. Page 33
  34. 34. As Lending Slowly Ramps Back Up,  What Do Lenders Need? • Lenders know they need to address environmental risk, but lack the  expertise to interpret results…or plan next steps.• They need to balance: • keeping regulators off their backs vs.   • maintaining a competitive edge.• Assistance justifying environmental due diligence costs internally…and externally to borrowers. • Training on basic EDD fundamentals.• Insight into making due diligence decisions.• Assurances that environmental risk can be managed while allowing the  bank to focus on its business of extending capital. Page 34
  35. 35. Q&A Dianne P. Crocker Principal AnalystEDR’s Market Research GroupEmail: dcrocker@edrnet.com Page 35

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