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房地产项目分析

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房地产项目分析

  1. 1. 如何进行项目分析? Real Estate Project Analysis 房地产策划基础培训教程 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD.
  2. 2. 项目分析 <ul><li>项目分析的目的是通过对项目的区位、开发条件以及各方面资源进行深入剖析,总结出对项目的综合评价,并以此为依据最终提出项目发展策略,为下一步项目定位和营销推广明确方向。 </li></ul>
  3. 3. 项目分析流程及内容 2.1.1 宏观区位分析 2.1.2 微观区位分析 2.2.1 项目四至 2.2.6 噪音分析 2.2.7 环境景观分析 2.2.9 其它资源优势分析 2.2.5.3 人流交通分析 2.2.2 地形地貌分析 2.2.3 日照、风向分析 2.2.4 周边配套分析 2.2.5.2 车流交通分析 2.2.5.1 周边道路及公交线路分布 2.2.5 道路及交通分析 2.2.8 人文环境分析 2.2.10 地块价值评价 项目分析流程及内容 2.1 区位分析 2.3 SWOT 分析及对应行动手段 分析内容 2.2 地块价值分析 2. 项目分析内容 3.1 项目综合评价 3.2 项目发展策略 分析结论 3. 项目综合评价与发展策略 1. 项目概况 分析对象
  4. 4. <ul><li>以青园项目为例 </li></ul>
  5. 5. 项目概况
  6. 6. 项目概况
  7. 7. 项目概况 <ul><li>根据长沙市规划局的相关规定,本地块规划设计要求如下: </li></ul><ul><li>       容积率 R<3.0 (按 66 亩住宅用地计算) </li></ul><ul><li>       绿地率 R>40% </li></ul><ul><li>       建筑密度 R<24% </li></ul><ul><li>       建筑高度 H<100m </li></ul><ul><li>       退让:东退现有建筑物≥ 13m 西退道路边线≥ 8m 南退道路绿化线≥ 4m 北退道路边线≥ 12m 内部建筑间距≥ 29+0.2H 内部建筑侧间距≥ 13m </li></ul>
  8. 8. 区位分析 <ul><li>按照城市地理学的相关理论,任何地段的发展潜力不在地段的现状,而在于其未来的城市发展及功能定位。因此,任何一个地产项目的成败,都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间,只有对地段的价值空间进行充分挖掘,方能确定其在城市发展中的最佳功能定位,这就是区位分析的意义所在。 </li></ul><ul><li>区位分析可视情况分为宏观区位分析、中观区位分析、微观区位分析三部分,或是宏观(含中观)区位分析和微观区位分析两部分。宏观区位分析即从项目所在城市的角度来分析区域功能,中观区位分析即从区域角度来分析地段价值,微观分析是通过地段价值来确立地块价值,从而确定地块功能定位的取向。这样由大到小、由表及里、逐步梯进来剖析地块,从而对地块有一个更清晰的认识。 </li></ul>
  9. 9. 宏观区位分析 <ul><li>本部分内容由前面市场调研模板中进行的宏观环境分析和城市规划发展调研有关内容提炼而成,宏观区位分析通常包括两个层次的内容:一是所在城市的与项目有关的发展规划;二是项目所在的行政分区(如天心区)的规划状况、规划发展定 位和房地产市场现状与趋势等内容。 </li></ul>
  10. 10. 宏观区位分析
  11. 11. 宏观区位分析
  12. 12. 宏观区位分析
  13. 13. 中观区位分析 中观区位分析即从区域角度来分析地段价值。
  14. 14. 中观区位分析
  15. 15. 中观区位分析
  16. 16. 微观区位分析 <ul><li>微观区位通常指项目所在的片区(多数情况是房地产市场上惯常认为的物业相对集中的地域范围,如新南城板块;或民间约定俗成及有历史渊源的地域范围,如 “青园”;也有可能是一个政府划定的小行政区域)。 </li></ul><ul><li>本部分内容前面市场调研模板中进行的微观市场调研有关内容提炼而成,可以归纳为以下方面: </li></ul><ul><li>Ø       本片区在城市中的属性或独有特性(如:省政府所在片区属性为省府片区); </li></ul><ul><li>Ø       本片区区别于其它片区的明显特征或突出优势; </li></ul><ul><li>Ø       本片区的物业特性(如:省府片区的物业特性为生态住宅片区); </li></ul><ul><li>Ø       本片区房地产市场的发展趋势。 </li></ul>
  17. 17. 微观区位分析
  18. 18. 微观区位分析 金鹰 板块 北城 板块 中心 板块 新南城 板块 城东 板块 体育 新城 板块 市府麓谷 麓南板块 星沙 板块 沿江板块
  19. 19. 微观区位分析
  20. 20. 项目四至 本项目及周边环境示意图 本项目
  21. 21. 地形地貌分析
  22. 22. 日照、风向分析
  23. 23. 周边配套分析
  24. 24. 道路及交通分析 <ul><li>周边道路及公交线路分布、车流交通、人流交通分析 </li></ul>
  25. 25. 噪音分析
  26. 26. 环境景观分析 地块内原生态景观实景图
  27. 27. 人文环境分析
  28. 28. 地块商业价值分析 <ul><li>分析指标: 可达性、人流量、能见度、商业氛围 </li></ul>
  29. 29. 其它优势资源分析 <ul><li>企业资源、城市资源等。 </li></ul>
  30. 30. 地块价值评价 <ul><li>综合以上各项分析,结合项目规划用途和规划要点,用精练的文字提炼出项目地块开发价值。 </li></ul><ul><li>本项目具有较佳的地段优势、具有环境景观资源、企业资源、历史文化资源,适于开发生态、人文、舒适的高端住宅社区。 </li></ul>
  31. 31. 项目 SWOT 分析 <ul><li>SWOT 是优势 S ( Strength )、劣势 W ( Weakness )、机会 O ( Opportunity )和威胁 T ( Threats )的合称。这种分析方法是将对项目内外部条件各方面内容进行综合和概括,进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种常用分析方法。其中,优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较;而机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目的可能影响,两者之间有着紧密的联系。 </li></ul>
  32. 32. 项目 SWOT 分析
  33. 33. 项目综合评价 <ul><li>综合上述分析,提炼出项目综合评价,分别从有利因素和不利因素两方面阐述。 </li></ul><ul><li>本项目具有较佳的地段优势、具有环境景观资源、企业资源、历史文化资源,城市发展、经济发展以及房地产未来前景为项目提供了极佳的机会;同时未来市场竞争激烈,存在着较高的政策风险,项目也存在周边形象差、配套不齐全等不利因素影响,也是项目前期策划需要解决的问题 。 </li></ul>企业实力 品牌资源 青园历史 文化资源 原生态 景观资源 城市发展机会 利用机会,整合资源
  34. 34. SWOT 策略组合及对应行动手段
  35. 35. 项目发展战略
  36. 36. 项目分析总结论 <ul><li>对后续定位及产品建议及营销起决定性作用的论断。 </li></ul><ul><li>通过项目分析,我们认为本项目开发应充分利用三大资源,形成生态的、人文的的居住社区,同时利用高科技手段形成舒适的生活环境,以产品的高性价比建立项目核心竞争优势,从而赢得市场的亲睐。 </li></ul><ul><li>根据项目分析,建议该项目开发方向—— </li></ul><ul><li>生态型 · 人文型 · 舒适型高端物业 </li></ul>
  37. 37. 地址:上海市北京东路 668 号科技京城西楼 10 楼 H 座 邮编: 200001 电话: 021-51571226-18 传真: 021-51571281 电邮: [email_address] http://www.dchui.com 责任提升价值 知识创造财富 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD.

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