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商业地产概论

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商业地产概论

  1. 1. 商业地产概论 BUSINESS REAL ESTATE SUMMARY C C B CHINA COMMUNITY BUSINESS INVESTMENT DEVELOPMENT LIMITED 10-2005
  2. 2. <ul><li>何谓商业地产 </li></ul><ul><li>商业地产分类 / 分级 </li></ul><ul><li>商业地产开发流程及模式 </li></ul><ul><li>商业地产营销 / 招商 </li></ul><ul><li>商业地产运营管理与策划 </li></ul><ul><li>商业物业管理 </li></ul>
  3. 3. 何谓商业地产?
  4. 4. 国际上关于物业分类的“四分法” <ul><li>居住物业 </li></ul><ul><li>商业物业 </li></ul><ul><li>工业物业 </li></ul><ul><li>特种物业 </li></ul>
  5. 5. 商业地产概念 <ul><li>从 广义 概念上讲,商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。 </li></ul><ul><li>而 狭义 的 商业地产 概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。 </li></ul><ul><li>本次培训所指的均为 狭义的商业地产 。 </li></ul>
  6. 6. 商业地产分类 / 分级
  7. 7. 按商业规模及服务区域 <ul><li>城市商业 </li></ul><ul><li>区域商业 </li></ul><ul><li>社区商业 </li></ul>
  8. 8. 按商业建筑形态 <ul><li>独立式商业(集中商业)——百货商场、超市、购物中心、大型购物中心( Shopping Mall ) </li></ul><ul><li>街道式商业——步行街、商业街、文化休闲一条街 </li></ul><ul><li>附着式商业——裙楼商业、街铺(临街商铺)、地铁商业等 </li></ul>
  9. 9. 按经营特点 <ul><li>批发市场 </li></ul><ul><li>商业街区 </li></ul><ul><li>商业中心 </li></ul><ul><li>物流中心 </li></ul>
  10. 10. 按城市网点分布分级 <ul><li>市中心商业区 </li></ul><ul><li>区域商业中心 </li></ul><ul><li>居住区商业 </li></ul><ul><li>街坊商业 </li></ul><ul><li>专业街 </li></ul><ul><li>新城商业中心 </li></ul><ul><li>中心镇商业 </li></ul><ul><li>一般镇商业 </li></ul>
  11. 11. 商业地产开发流程及模式
  12. 12. 商业地产开发流程 经营管理 选址 土地 开发 营销 商家意向征询 选址论证 项目投资分析 地块调查 土地征用策略 办理相关手续 市场调研 定位及开发方案 规划设计 工程阶段 出租 销售 物业管理 商业经营管理 营销推广策略 融资 招商
  13. 13. 商业地产开发流程 <ul><li>在商业地产开发全过程中,招商和融资是最重要的两项工作; </li></ul><ul><li>商业地产开发首先考虑商业经营的需要,商业经营规划是一个商业项目成功的基础; </li></ul><ul><li>销售完毕并不意味着项目开发结束,只有后期经营的成功才是项目开发的成功 ; </li></ul>
  14. 14. 商业地产开发需要专业公司协作
  15. 15. 商业地产开发模式 <ul><li>订单地产模式 </li></ul><ul><li>开发商与零售企业形成战略联盟,采取个性化订制方式进行商业地产开发。案例:万达商业广场 </li></ul>零售商 市场调研 开发商 获取土地 开发 招商 销售 套现获利 租金收益 出租 后期经营
  16. 16. <ul><li>迅速套现模式 </li></ul><ul><li>这种模式只是为了实现短期目标,逐步被淘汰。 </li></ul><ul><li>长期收益模式 </li></ul><ul><li>开发模式是国外商业地产开发的规范模式,即发展商(有可能其本身就是零售商)长期持有物业,依赖于未来的良性经营获取长期收益——租金或营业收入。这是商业地产未来的发展趋势。案例:上海新天地、北京东方商城、广州天河城 </li></ul>商业地产开发模式 获取土地 开发 销售 套现获利 开发商 零售商 获取土地 开发 出租 租金收益 商业经营 营业收入
  17. 17. 商业地产营销 / 招商
  18. 18. 商业地产营销策略 <ul><li>基本观点 </li></ul><ul><li>商住互动策略 </li></ul><ul><li>招商与销售联动策略 </li></ul><ul><li>招商先行,后期经营保障 </li></ul><ul><li>运用集客技术,营造商业气氛 </li></ul><ul><li>旺场带动旺销 </li></ul>
  19. 19. 商业地产销(租)售模式 <ul><li>1 、不租不售模式 </li></ul><ul><li>开发商既是开发者,也是所有者,同时也是经营者。开发商集三种受益主体于一身。 </li></ul><ul><li>   2 、只租不售模式 </li></ul><ul><li>   开发商既是开发者,又是商业物业所有者。就是商业地产开发商对所有的商业物业只采取出租形式,并且租期较长。  </li></ul><ul><li>  3 、只售不租模式 </li></ul><ul><li>   开发商将商业地产项目全部销售,把所有的风险转移给所有者。 </li></ul><ul><li>   </li></ul>
  20. 20. <ul><li>4 、又租又售模式 </li></ul><ul><li>   开发商根据市场情况把商业物业分割销售或租赁,部分面积用于出租,部分面积用于出售,为售而租,为租而售,租售结合,这种模式最复杂,最繁琐。 &quot; 万达模式 &quot; 就是这种模式的代表。 </li></ul><ul><li>  5 、先租后售模式 </li></ul><ul><li>   开发商为了将商铺卖到理想的价位,先将商铺整体定位,统一宣传推广,以较低价格招商出租,以吸引商家入驻,待商业气候形成、商铺运营成功以后,再以较高的价格出售。 </li></ul><ul><li>    6 、售后返租模式 </li></ul><ul><li>   开发商为了将商业地产快速销售,将将商业面积分隔成若干间商铺,销售以后将商铺返租,开发商招商租给经营者,并将租金返给商铺业主。 </li></ul>商业地产销(租)售模式
  21. 21. 商业地产招商 <ul><li>商业地产招商 与 商场招商 的区别 </li></ul><ul><li>招商策略 / 技巧 </li></ul><ul><li>主力商户优先 </li></ul><ul><li>品牌商户带动 </li></ul><ul><li>广告攻势 </li></ul><ul><li>定向招商 </li></ul><ul><li>委托招商 </li></ul>招商店 招商品
  22. 22. 商业地产运营管理与策划
  23. 23. 商业地产运营管理框架 运营管理 框架
  24. 24. 商业地产项目运营要点 <ul><li>运营管理 5M </li></ul><ul><li>市场 ( Market )   市场与营销贯穿全程。 </li></ul><ul><li>产品 ( Manufacture )   建立在目标市场特征与目标客户偏好基础上的差异化产品。 </li></ul><ul><li>策略 ( Mind )   系统性、针对性的战略战术设计。 </li></ul><ul><li>资金 ( Money )   项目开发融资和销售资金回流策略供应 </li></ul><ul><li>管理 ( Management )   管理是实现永续经营的根本保证。 </li></ul>
  25. 25. 商业地产运营策划框架 <ul><li>选址论证 </li></ul><ul><li>项目投资可行性分析 </li></ul><ul><li>项目融资建议 </li></ul><ul><li>市场调查 </li></ul><ul><li>项目定位 </li></ul><ul><li>商业经营规划 </li></ul><ul><li>商业物业发展建议 </li></ul><ul><li>营销策略 </li></ul><ul><li>销售执行 </li></ul><ul><li>招商策略 </li></ul><ul><li>招商执行计划 </li></ul>前期策划 营销策划 招商策划 融资策划 商业运营策划
  26. 26. <ul><li>各项详细内容将在后续课程中分述。 </li></ul>
  27. 27. 商业物业管理
  28. 28. 商业物业管理的内容 <ul><li>工程设备管理 </li></ul>安 全 管 理 环境卫生管理 水电设施 空调系统 电梯 消防系统 装修管理 卖场设施维护 出入口管理 安全巡检 控制室值班 停车场管理及 车辆停放管理 卖场清洁卫生 绿化管理 小业主或承租商的管理 物业形象管理 物业档案资料管理 物业租赁或出售 公共秩序维护 服 务 管 理
  29. 29. 商业物业管理模式 ——结构模式 <ul><li>顾问型物业管理 </li></ul><ul><li>业主 / 开发商享有物业的所有权、经营权、管理权以及相应的债权债务,顾问性物业管理公司仅拥有经营管理的建议权。 </li></ul><ul><li>合作型物业管理 </li></ul><ul><li>业主 / 开发商享有物业的所有权、收益权及相应的债权债务。物业的经营权、管理权由业主和管理公司共享。 </li></ul><ul><li>服务型物业管理 </li></ul><ul><li>业主 / 开发商享有物业的所有权、经营权及相应的债权债务,而将物业的管理权全部赋予专业的管理公司。 </li></ul><ul><li>经营型物业管理 </li></ul><ul><li>这种模式是在服务性物业管理的基础上将物业的经营权也同时赋予管理公司。业主 / 开发商仅拥有物业的所有权及相应的债权债务。 </li></ul>
  30. 30. <ul><li>1 、经营性管理模式 </li></ul><ul><li>以物业资产做载体,整合社区资源,创造财富。 </li></ul><ul><li>2 、收益性管理模式 </li></ul><ul><li>以出租经营型商业物业为主体,提供租售服务,获取物业管理费以外的经营收入。 </li></ul><ul><li>3 、商场自管模式 </li></ul><ul><li>业主自主管理。 </li></ul><ul><li>4 、结盟管理模式 </li></ul><ul><li>商家组成策略联盟,聘用同一家物业管理公司进行管理。 </li></ul><ul><li>5 、酒店式管理模式 </li></ul><ul><li>提供酒店式服务,更好地满足客户需求。 </li></ul>九大经典物业管理模式 ——盈利模式
  31. 31. <ul><li>6 、个性化管理模式 </li></ul><ul><li>围绕商户的经营活动提供管理服务,如物流、搬运等。 </li></ul><ul><li>7 、资产管理模式 </li></ul><ul><li>物业管理公司将所管理的商业物业作为资产,通过物业服务、管理、创造性的经营活动,使资产保值和升值。 </li></ul><ul><li>8 、控制化管理模式 </li></ul><ul><li>采取 ISO—9002 质量控制体系对管理过程实施全程监控,以期达到先期制定的管理目标,从而满足租户对商场的需求。 </li></ul><ul><li>9 、裙楼商业物业营运管理模式 </li></ul><ul><li>利用物业资源、 IT 技术以及社区消费资源,展开经营活动,如广告、展会、服务网络、租赁代理、物业估计、交易咨询等,产生收益。 </li></ul>九大经典物业管理模式 ——盈利模式
  32. 32. 谢谢各位! C C B CHINA COMMUNITY BUSINESS INVESTMENT DEVELOPMENT LIMITED 10-2005

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