Credence story 001 모리호텔프로젝트(합본)

3,197 views

Published on

크레던스 스토리 제1편 모리호텔프로젝트 입니다.

Published in: Business
0 Comments
2 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
3,197
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1,378
Actions
Shares
0
Downloads
3
Comments
0
Likes
2
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Credence story 001 모리호텔프로젝트(합본)

  1. 1. Morie Hotel Credence Story ...... 제1편 2010년 11월 11일 목요일
  2. 2. 여관을 만나다 • 스위트 모텔이라는 오래된 낡은 여관 • 청소할머니 혼자서 카운터를 겸하는 • 좁고 저렴한 객실, 일숙박료 40,000원 • 월매출은 인근 작은 식당 수준 • 강남소재 역세권 모텔이라고 믿어지지 않는, 시간을 거슬러 온 듯한 상황이었 다. 이곳은 시간이 멈춰버린 것일까? 2010년 11월 11일 목요일
  3. 3. What should we do? 2010년 11월 11일 목요일
  4. 4. 소유자를 대신하여 카운터를 점령하다. 우리는 현재상태에서도 운영상태를 알아야 했다. 여러달을 여관 카운터에 앉아 매출과 비용에 관한 data를 기록했다. 그리고, 확신할 수 있었다. 최소한의 투자로 최대의 운영수익을 창출할 수 있다는 확신. 리모델링을 결정하다. 담보대출을 받아 시행하는 공사였기에 무작정 큰 돈 들여 멋진 인테리어에만 집중할 수 없 었다. 모텔 전문 인테리어 회사들은 객실 1실당 1,500~2,000만원을 제시해 왔다. 외관까지 손댄 다면 4억원을 훌쩍 넘는 견적이다. 강남의 다른 모텔들을 ‘따라하는’ 인테리어를 과연 목표로 삼아야 할까? 직접 기획하고 직발주 공사로 추진하다. 인테리어 업체들은 내부에 무언가를 화려하게 많이 붙여야 한다는 고정관념에 사로잡혀 있 었다. 결국, 스위트 모텔, 이곳 사정에 걸맞는 외부 모텔전문 인테리어 업체는 없었다. 총 2.5억원의 예산내에 내외부를 포함하여 모든 걸 마무리 하려면, 직영공사가 유일한 방법. 2010년 11월 11일 목요일
  5. 5. The principles. 2010년 11월 11일 목요일
  6. 6. • Cost Efficiency • Identity, identity... make it clear. • Make it look spacious • Efficient operation system • Unique hotel • Fire protection 2010년 11월 11일 목요일
  7. 7. Logo design 작은 객실을 확장할 수 없었다. 기존의 내부벽체를 변경할 경우 공사비용은 급격히 불어난 다. 객실의 벽 경계를 유지해야 한다는 한계를 극복할 수 없다. 작은 호텔이라는 느낌. 차라리 이 점을 hotel identity로 떳떳하게 내세우는 건 어떨까. 결국, 일본 브랜드 같은 느낌의 ‘Morie(모리)’를 브랜드네임으로 정하게 되었다. 사실, ‘모리’란 단어를 착안하게 된 건, 그냥 ‘다시 오고 싶어 기억하고 싶은 호텔’이 되었으 면 좋겠다란 바램으로, ‘기억’이라면 ‘메모리’인데... 두글자가 좋겠으니 ‘메’자를 빼고 ‘모 리’? 라고 하면 어떨까라고 시작된 생각의 시초가 일본 호텔 브랜드같은 것으로 확대 해석 되면서 더더욱 마음을 굳힐 수 있었다. 그리고 모리의 영어 철자를 조작적으로 만들어 보았 다. 보다 여성스러운 느낌을 살린 로고 디자인과 폰트를 사용, 마치 일본풍의 디자인된 작은 호 텔이란 느낌... 이 정도 느낌은 전해줄 수 있을 것 같았다. 2010년 11월 11일 목요일
  8. 8. Exterior 호텔 이름이 정해진 다음, 호텔의 현관은 Morie의 이니셜인 ‘M’자를 따서 하면 좋겠다는 생 각에 스케치를 해보았다. 그리고 금속을 부식하는 방법으로 철물을 주문제작하여 현관에 설치했다. 공사 전 > 공사 중 > 공사 후의 외관의 변화 외장재 교체없이 주요 부분만 강조할 수 있도록 외장디자인을 한 후 간단한 청소, 간판, 현관, 중앙창 부분만 변경했다. 물론, 비용 최소화가 가장 큰 이유였지만, 이 지역에서 독점적 입지의 숙박시설이기에 외관에 큰 비용을 투자할 필요가 없었다. 2010년 11월 11일 목요일
  9. 9. 이제 은밀한 내부공간 Interior 2010년 11월 11일 목요일
  10. 10. Guest room 1. 숙박료는 얼마짜리로 할까? 가장 민감한 변수. 하룻밤에 얼마짜리 방으로 만들 것인지에 모든 것이 달려 있다. 이곳 수요에 딱 맞는 포지셔닝, 실패하지 않을 ‘자신 있는 가격’. 그래! 55,000원에 묵을 수 있는 방이어야 한다. 하지만... 인테리어의 모든 요소를 55,000원짜리에 평평하게 맞춘다면 당연히 예산 초과. 매번 부딪히는 B.U.G.E.T. 힘을 주어야 할 곳은 확실하게, 나머지는 미련을 버리는 것. 폼나게 하는 것보다 더 실천하기 힘든 것, 바로 집착을 중단하고 미련 을 버리는 것이었다. 2010년 11월 11일 목요일
  11. 11. Guest room 2. 솔루션, 또는 아이디어 ‘내부 벽 경계 불변’ 이란 제약조건 하에서 공간을 넓히려면 --> 가전, 가 구, 집기...무엇이든 ‘슬림하게’ •PDP TV, 벽걸이 냉장고(찾아보니 음료냉장 전용의 벽걸이 슬림형 냉장고가 있다), PC는 슬림해도 깊이 는 어쩔수 없다. 90도 돌려 놓기.--> 해결 •숙박업소용 가구들은 어김없이 브라운관 TV, 뚱뚱한 냉장고, 넓은 화장대를 기준으로 만들어져 나온다. 기성품은 없다. --> 주문제작 2010년 11월 11일 목요일
  12. 12. Guest room 2. 스타일 결정 ‘벽은 차갑게, 창은 따뜻하게, 천정은 분위기 있게’ 벽지를 바르면 패턴디자인 덕분에 화려해지지만 공간이 좁아 보이고 유행도 금방 타고...실크벽지는 화재에도 약점이 있고, 그렇다고 합지 (종이벽지)는 안전하지만 여관 스타일로 되돌아가는 것이다. 모두들 당연히 여기는 실크벽지 마감방식 포기. --> Painting 이 가격대 숙박시설의 창은 너나 할 것 없이 나무로 제작한 ‘갤러리 창’이다. 우리는? --> 방염 Curtain 천정에 조명기구를 달면 좁은 방 침대에 누웠을 때 눈이 부시다. 분위기도 내야 한다. --> 우물천정 간접조명 2010년 11월 11일 목요일
  13. 13. Guest room • 슬림하게 주문 제작할 가구 • 우물천정 간접조명 • 따뜻한 커튼 • PC 수납을 겸하는 협탁(주문제작) - PC monitor는 PDP TV로 연결 painted wall 예산에 맞출 수 있을까? 숙박요금 55,000원에 팔 수 있을까? 3. 스케치 2010년 11월 11일 목요일
  14. 14. Guest room 4. 공사마감 후 객실 약간 큰 객실 표준실 표준실 표준실 위 사진들은 사진촬영용 조명을 비추어 밝게 찍은 것. 실제 내부는 좀 더 어둡다. 2010년 11월 11일 목요일
  15. 15. 복도 걸어다니는 고객에게 무슨 말을 할까 이 가격대 숙박시설의 복도가 갖게되는 대부분의 분위기는 한마디로 ‘어두울 뿐’이다. 복도에서 다른 고객과 맞닥뜨리는 상황을 감안하면 어두운 조명은 반드시 필요하지만, 어둡다는 것 외에 아무것도 없다. 복도에 표정을 주면 어떨까. 이곳을 지나는 고객에게 어떤 의미에서건 에너지를 줄 수 있지 않을까. 그렇다고, Art를 할 수는 없다. Casual하게 가자. 필요한 건 어두운 조명에서도 활기찬 에너지. 그런 표정은 어떻게 표현할까... 밝은 표정은 사람들의 얼굴에서 가장 쉽게 찾을 수 있었다. 조명은 어둡게 하되, 활기찬 사람의 웃는 얼굴, ‘장난끼 섞인 이미지들’을 액자 로 만들어 걸기로 결정. 2010년 11월 11일 목요일
  16. 16. 복도 • 복도가 시작되는 위치 - 화려한 조명, 표정있는 액자, 꽃장식, 토스터, 전자 렌지, 인터폰, 정수기, 수납공간, 아래 휴지통 • 주문제작 액자 - 여러장의 이미지를 구입하여 프린트 해서 가져다 주고 액자용 몰딩을 선택한다. 액자마다 다양한 규격을 정해주고 나머지 작업을 맡기는 방식으로 제작 2010년 11월 11일 목요일
  17. 17. 복도 • 복도의 좌우를 의도적으로 언발란스하게 • 좌측 벽은 짙은 그레이 페인팅, 우측 벽은 붉은 페인팅 위에 표정있는 액자 • 천정에는 간접조명, 액자위 부분 조명 2010년 11월 11일 목요일
  18. 18. 그런데... 공사는 끝났고, 우리의 고객(소유자)는 어떤 반응을 보였을까, 과연 잘했다고 했을까? 이후 모리호텔의 운영은 어떠했을까? 의도한 대로 운영되고 있을까... 공사비는 정말 예산선내로 통제되었을까? 비용을 아낄 수 있었던 몇가지 중요한 솔루션? 이후 실제 수익상태와 수익구조는 어떻게 변해 갔을까? 무엇이 우리를 그토록 신나게 일하게 만들었고, 정열을 쏟게 했던 것일까? 2010년 11월 11일 목요일
  19. 19. The curious bystanders. 호기심 많은 구경꾼들. 공사가 마무리되자 여러 사람들이 구경을 온다. 그런데, 다른 건 관심 밖이고 객실 인테리어만 보는 사람들이 한마디씩 한다. 2010년 11월 11일 목요일
  20. 20. 에이... 너무 심심하다. 방방마다 좀 다르게 하지... 너무 건전한거 아냐? 좀 더 쎢~쉬하게 했어야지. 뭐 괜찮네... 이런 것도. (음흉한 미소로) 기왕하는 김에 외관도 좀 쌈박하게 하지... 2010년 11월 11일 목요일
  21. 21. 모두 반박할 수 있다. 하지만, 그냥 고개를 끄덕인다. 어깨가 축 처지고, 울컥하기도 하지만... 그냥 미소를 지으며 답한다. “그러게요...” 2010년 11월 11일 목요일
  22. 22. 어머~ 이런 가구 어디서 사셨어요? 인테리어 하신 분 연락처 좀 알 수 있을 까요? 전체 하는데 얼마 드셨어요? 이곳에서 약 200m 떨어진 다른 호텔 주인도 와서 구경 좀 해도 되냐고 한다. 그녀는 자신의 신분을 밝히지 않았지만, 척보면 알 수 있다. 숙박업 하시는 분이다. 우리에게 묻는다. 어디서 어떻게 알았는지, 역삼동 어디 무슨 호텔 사장이라며 전화가 온다. 저... 신사동 모리 공사하신 분 맞죠? 거기 객실가구 매장 전화번호좀 알려주 시겠습니까? 저희도 바꾸어야 해서... 2010년 11월 11일 목요일
  23. 23. ‘이 객실가구들을 어디서 파냐고? 그건 파는 가구 아닌데... 어디가도 안파는데...’ ‘인테리어 업자, 누구냐고? 이걸 기획한 인테리어 업자는 없는데... 우리가 직접 기획한건데...’ ‘얼마 들었냐.. 얼마짜리냐... 얼마면 살 수 있는 인테리어냐...’ 직영으로 한 직접공사비만 얼마 들었냐를 묻는게 아니고, 실당 얼마면 본인들도 살 수 있는 인테리어냐라고 물어오는 셈인데...뭐라 답을 할 수가 없다. 우리에게 내부만 실당 2,000만원의 견적과 함께 인테리어 제안서(사실 ‘제안서’라기보 다 다른 모텔 내부사진들만 잔뜩 붙여놓은 ‘인테리어 카피 계획서’)까지 제출했던 모텔 전문 인테리어 업자도 와서 둘러 본다. 같이 온 사람들과 무슨 말인지 수근대고 쑥덕 거린다. 별로 듣기 좋은 소리 같지 않다. 수근수근, 쑥덕쑥덕. 2010년 11월 11일 목요일
  24. 24. 역시, ‘인테리어’는 언제나 호불호가 갈리는 ‘취향’의 문제가 된다. 취향에는 정답이 없다. 게다가 우린 인테리어 업자도 아니다. 그렇다면, 우린 무얼 한거지? 2010년 11월 11일 목요일
  25. 25. The Secret. 비밀은 보이는 것, 그 아래에 있다. 2010년 11월 11일 목요일
  26. 26. 이 숙박시설은 아주 오래전 ‘영동장’으로 오픈하여 한번의 내장수리를 통해 ‘스위트모텔’로 간판을 바꾸어 달고 계속 운영되어 왔 다. 이십년을 넘는 세월동안 한번도 임차인을 들인 적이 없었다. 소유자는 몇년전부터 스위트모텔의 수익성이 계속 저하되고, 이 러저러한 세금을 낼 때면 큰 어려움에 봉착한다고, 어쩌면 좋겠냐고 애로사항을 토로한다. 관련 시장여건을 파악해 볼 때, 그렇게까지 수익이 저하될리는 없는데... 이상하다. 소유자의 허락하에 카운터를 점령하게 된 것도 ‘강한 의구심’에서부터 시작되었다. 직접 숙박객 수요를 접하고 난 이후 시장여건 은 충분하다고 판단했다. 40,000원이 아니라 55,000원 시장으로 가야 한다. 55,000원에 부합하는 최적의 투자를 통해 포지셔닝을 다시 해야 한다. 리모델링 후 과거와 같이 다시 직영으로 운영했을 때의 예 상 수지분석을 정밀하게 수행했다. 투자 타당성은 분명하다 판단되었고, 확신은 더욱 강해졌다. 55,000원의 숙박료에 부합하는 투자예산은 총액 2억5천만원을 넘어서는 안된다. 지켜내야 한다. 인테리어 공사견적을 받아보았지만, 도저히 인테리어업자에 턴키공사로는 이 예산선을 도저히 방어해 낼 수 없었다. 결국, 소유자가 공종별로 직접 발주하는 직영 공사방식 형태를 취했다. 공사 후 다시 문을 열 때면 객실요금 55,000원에 충분히 부합하면서도 소유자가 직원을 두고 직접 운영할 수 있도록 모든 시스템 을 갖추기로 한다. 그런 계획을 소유자에게 설명하자, 맡아서 해달라고 한다. 어려운 길을 가야 한다. 하지만, 고객이 우리를 믿어주면서 ‘맡아 달라’는 부탁이 우리로 하여금 어려운 길을 기꺼이 감수하게 했다. Motive 2010년 11월 11일 목요일
  27. 27. 분명 소유자와 우리는 직영할 숙박시설로서의 리모델링을 결심했다. 그런데, 자금조달을 위해 은행에 담보대출 서류에 서명을 하고, 공종별로 업자들을 맞추어가며 철거공사를 며칠 앞두 시점, 이곳 에서 숙박업을 임차운영 하겠다는 ‘잠재적 임차인’이 현장을 방문했다. 협상 우위에 설 수 있다. 우리는 공사가 끝난 후의 상황에 대한 Cash flow projection을 이미 해두었고, 지불가능 임대료가 어느 수준이 적정한지에 대 한 확신에 찬 숫자가 있다. 소유자에게 상의하자, “확실한 임차인이죠?” 라고만 묻는다. 임차인에 대한 별도의 조사는 기본. 결국 임대차계약서에 도장을 찍는다. 임차인은 소위 이불과 화장지만 들고와 장사를 하는 것이기에 임대차계약서의 각 조항은 당연히 소유자에게 강력한 권한이 있게 작성 되었다. 만약, 숙박시설의 대수선, 내장공사 등을 임차인이 부담하는 대부분의 임대차의 경우 였다면 임대차계약은 그 문구 가 어찌 되었든 본질적으로 쌍방이 대등한 권리관계를 갖게 될 소지가 다분하며, 임대차가 건강하게 지속되지 못했을 때 명도와 원상복구에 대한 심각한 충돌도 감수해야 했을 것이다. 임대차계약이 체결 되었기에 공사후 Cash flow가 ‘예상’에서 ‘확정’으로 바뀌었다. 임차인은 준공기간에 맞추어 우리가 만들어놓은 ‘모리호텔’ logo를 사용하여 수건, 화장지함 등 객실 비품류를 맞추러 다녔고, 우리는 당초 계획대로 공사를 마무리 지었다. 임차인에게 문제가 있으면 언제라도 떠나 보낼 수 있고, ‘직영체제’로 즉시 전환 가 능한 호텔이 탄생하게 된 것이다. 영업공간도, 상호권도, 영업허가도 모두 환수할 수 있도록 조치 되었다. Good-bye, 스위트모텔. 상황 전개 2010년 11월 11일 목요일
  28. 28. 노후한 상업용 건물, 근생건물들이 대부분 겪는 상황이겠지만, 은행에서는 대출을 쉽게 처리해주지 않았다. 문제는 은행에서 알고 있는 담보가치에 있었다. 아주 오래된, 업데이트 되지 않는 담보가치. 공사비 조달 외에도 재산세를 비롯한 이런저런 세금납부를 대비해야 했기에 현재시점에서의 담보가치를 감정평가 업체에 의뢰하 고, 대출에 필요한 각종 서류를 잘 챙겨서 제출하니 바로 대출승인이 났다. 필요한 자금은 5,000만원 단위로 나누어 대출약정서 를 여러장 작성함으로써, Cash flow에 맞추어 대출 실행시점을 최적화해 나갔다. 이자발생을 최소화 할 수 있는 요령이었다. 대출이 실행된 각 단위의 자금은 은행계좌에 두지 않고 MMF 나 RP 같은 수시입출이 가능하면서 이자수익이 발생하는 계좌에 담아두고 공사대금을 집행 했다. 즉, ‘대출실행 금액단위로 예대마진 만큼만 이자를 부담’하면서 현금 들고 집행하는 대금지급구 조. ‘현금의 힘’이 동원됨에 따라 공사자재 매입, 공종별 발주, 인건비 지급 등에서 강력한 buying power를 발휘 할 수 있었다. 세금계산서와 같은 증빙처리를 생략한 것이 아니라, 거래증빙은 확보하되 대금지급을 발주처가 그때그때 직접 지급하는 것이다. 임금을 못 받아 본 인부들, 자재대금을 떼어 본 경험이 있는 대부분의 공급업자들은 원 발주처에서 직접 지급하는 구도를 매우 선 호했다. 역시, 언제나... 현금의 힘은 강력했다. 임대차계약의 이행에 따라 임대보증금은 완납되었고 대출금의 상당부분을 상환할 수 있었다. Cash flow는 재빨리 안정상태를 이루었다. 소유주는 준공시점에 모리호텔을 둘러보며 감탄사를 연발했다. 디자인이 너무 예쁘다, 세련둈다는 칭찬을 아끼지 않았다. 하지만 무엇보다, 짧은 기간안에 Cash flow가 안정화 된 것을 기뻐한 것이리라. 고객은 우리에게 진심으로 감사하고 고맙다 하셨다. 우리가 마술을 부린 것도 아니고, ‘우린 그저...’ 무슨 다른 말이 필요치 않았 다. 고객은 마치 과분한 걸 본인이 수고하지 않고서 받은거라는 감사함을 전해 오셨지만, 사실...받을 만한 걸 받으신 것 아닐까. 우리를 믿고 맡겨준 고객이라면, 조금 형태만 바뀌었을 뿐 그 마음 그대로를 되돌려 받는 것. 그건 당연한 일이다. Cash flow 2010년 11월 11일 목요일
  29. 29. 현재도 운영 중인 모리호텔의 운영상태를 여기에 상세하게 적을 수는 없다. 어쨌든 여러해 잘 운영되고 있다. 자정이 넘어 새벽이 오기 전에 으레 간판불이 꺼진다. 이쪽 업태에서는 객실이 모두 차면 손님이 괜한 발걸음을 하지 않도록 간판불을 내린다고 한다. 우린 상업용 부동산의 가치를 찾아내고 실행하는데 우리만의 한가지 의미있는 발자취를 남긴 셈이다. 그리고 우린 임대시설의 속 사정을 잘 알고 있는 부동산관리자로 남아 이 사업장을, 또한 임차인을 계속하여 관리하고 있다. 여기에는 소유자가 우리를 신뢰한 것에서 출발하여, 이 업무에 매진한 크레던스 직원 한명한명의 진심 어린 노력과 팀웍, 현장관리, 공정관리, 업체관리를 발 벗고 나서 주신 김실장님, 디자인 컨셉에 대해 경직된 생각을 버릴 수 있도록 애정과 자극을 주신 박소장님 부부, 성실하게 작업에 임해주신 모든 기술자분 들, 욕실자재, 조명기구 등 각 업체의 현명하고 합리적인 담당자분들... 이러한 모든 분들의 힘이 하나로 합쳐졌던 의미가 남다른 모리호텔 프로젝트. 같이 한 분들 모두의 기억속에 보람된 발자취로 남았을 것으로 확신한다. 인테리어, 혹은 건축공사가 돈을 써버리는 작업에 머물지 않았으면 한다. 공사 기획자들은 스스로 직접 투자한다는 마인드, 직접 운영할 수도 있을 정도의 마음가짐, 카피하는 습관을 버리고 적합한 디자인솔루션을 찾아가는 접근방식으로 프로젝트를 대하기 를 바란다. 모리호텔 프로젝트에서 우리의 역할은 상업용 부동산의 잠재가치를 찾아내고, 계획과 실행을 통해 그 이상을 제한된 시간내에 실 현시키는, ‘계획과 실행 솔루션, 사후관리의 연속성을 제대로 맞추어내는 사람들’로 인식 되기를 바란다. 그런 일례를 좀 더 생생하게 보여줄 수 있지 않을까란 생각에서 모리호텔 프로젝트를 정리해 보았다. Epilogue 2010년 11월 11일 목요일
  30. 30. The end. www.credens.co.kr 2010년 11월 11일 목요일

×