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爽到你,艱苦到我 爽到屋主篇

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什麼!330萬變3000萬!?
十倍暴利!十分黑心!

劉順發、林麗萍於2011年買下文萌樓之後,就以提告的方式要求日日春遷出。
為什麼專作容積買賣的投機客,會願意花330萬買下這一間老娼館的屋殼?
當古蹟淪為炒地皮工具時,究竟有多好賺!?可以怎麼賺!?

讓我們用「爽到你,艱苦到我」的「富」人包,
來為大家說明房地產投機的翻倍快捷!

Published in: Government & Nonprofit
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爽到你,艱苦到我 爽到屋主篇

  1. 1. 十倍暴利,十分黑心!
  2. 2. 原來和日日春手牽手的文萌樓, 沒想到古蹟被賣走後,不只日日春被屋主趕走, 連文萌樓也淪為房地炒作的犧牲品, 究竟是什麼原因,讓文萌樓走入這般境地呢? 「爽到你,艱苦到我 - 文萌樓爽到屋主篇」將帶你認識: - 如何透過「容積率」來獲利 - 古蹟不只可買賣,還能「炒地皮」 - 古蹟不只不會被拆,還能「參與都更」
  3. 3. 容積率是什麼,可以吃嗎?
  4. 4. 容積率 = 可以蓋出多少房子 容積率是指, 一塊土地上, 最多可以蓋出多少體積的房子 文萌樓容積率是 560% 以 26 坪建地計算, 可以蓋出 145.6 坪*的房子 這 145.6 坪的容積就像積木, 可以一塊塊自由組合。 我們可以組合出高而瘦的房子, 也能組合出矮而胖的房子。 ※ 26坪 * 560% = 145.6 坪 145.6 坪
  5. 5. 容積率 = 可以賺多少錢 既然容積率代表能蓋出多少房子, 只要再乘上房價, 就可以算出每塊地值多少錢! 不同的土地類型容積率有高有低, 住宅區、工業區、商業區... 土地價值更是差很大! 文萌樓座落在貴森森的 第三種商業區用地, 容積價值大約在 5000 萬 ~ 2.1 億之間*! 這 5000 萬~2.1 億的利潤, 就是讓文萌樓被盯上的原因.... ※ 5000 萬是單純作容積移轉的價值,2.1 億則是就地加入都更的價值。 關於這兩者的差別,請耐心往下收看~ 5000 萬 ~ 2.1 億
  6. 6. 要容積移轉? 還是要參與都更? 你選哪一個? 古蹟不只可以買賣,還能炒地皮!
  7. 7. 老娼館淪為房地產投機的搖錢樹! 2011 年, 劉順發、林麗萍以 330 萬元, 買下古蹟文萌樓的屋殼 為什麼劉林二人看上一間老娼館呢? 原來, 他們二人是專作容積買賣的投機客! 看上的是,古蹟「進可攻、退可守」, 準備好好賺上一筆! 只要擁有古蹟,就有兩種獲利管道: 一、容積移轉: 將古蹟容積賣給其他建案 二、參與都更: 賺取開發利益與容積獎勵
  8. 8. 「容積移轉」是古蹟獲利的特殊技 東區? 內湖? 古蹟因為不能拆掉重建*, 公部門為補償古蹟地主的開發權, 同意古蹟的地主, 能將古蹟未蓋完的容積, 移轉到其他建案中使用。 等於是把這些積木, 疊到其他建案上。 劉林二人已買了文萌樓屋殼, 只要再取得文萌樓的土地, 就能將古蹟容積, 賣給其他需要額外容積的建案, 藉此獲利! ※ 依〈文化資產保存法〉第35條規定,古蹟指定的開發利益不會 受到影響,可以將未蓋出的容積,等值移轉到其它地區使用。
  9. 9. 文萌樓容積移轉 = 價值 5000 萬 文萌樓的可移轉容積是 300%* 也就是 26 * 300% = 78 坪容積 只要劉林二人向地主買文萌樓土地, 就可以將 78 坪的容積賣到其他建案, 估計收益是 5000 萬**! 但是! 之前地主台銀以一坪317萬的超高價, 賣出文萌樓的週邊土地, 也就是說, 光是買地的成本就遠高於 5000 萬***! 根本划不來!! 若不買地, 也可等日後地主台銀要作容積移轉時, 再向台銀分一杯羹。樂觀估計屋主可瓜分 1200萬左右。 $ ※依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第25條。容積率不得超過面前道路寬度乘以1/2,因此容積無法使用560%全額。 . 由於文萌樓所座落的歸綏街是6米巷道,所以只能移出 6*1/2=3=300% ※※ 容積 78 坪 * 土地公告現值 56.8 萬/坪 * 市場波動預估值 (1.1 ~ 1.2) = 4873 ~ 5316 萬 ※※※ 台銀在 2012 年時,以 317 萬/坪高價出售文萌樓以外的土地給都更建商。 若以此售價計算,文萌樓土地得花 8242 萬才能買到。
  10. 10. 容積移轉賺不到沒關係! 參與都更大撈十倍暴利! 古蹟不只不會被拆, 還能參與都更! 十倍暴利,十分黑心!
  11. 11. 謀私利、害公益的文萌樓都更 古蹟又不能被拆,怎麼參與都更呢?* 原來,古蹟參與都更, 不但可把古蹟土地的開發權蓋成新房子; 政府還會給予額外的容積獎勵, 來修復古蹟, 還能分享都更裡其他的容積獎勵。 古蹟都更本意不壞, 但在文萌樓的案例裡, 公共財卻成了謀私利的工具! 容積獎勵和古蹟都是社會共同創造的, 但投機客趕走日日春, 掏空古蹟居然還可A容獎! ※古蹟不僅能都更,甚至還可能被被優先劃定為都市更新區域,依《都市更新條例》第6條規 定, 「具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護」會被優先劃定為更新地區。
  12. 12. 文萌樓都更 → 價值 4.1 億元! 光是參與都更, 就可蓋出 302* 坪的房子 (若沒都更,只有145.6坪,見p4 若選擇容移,更只有78坪,見p9) 另外,容積獎勵中, 修復文萌樓,再捐作公益設施, 就可以再多蓋出 289** 坪! 以目前市價 71 萬計算, 建地 26 坪的文萌樓, 總計價值 4.1 億元! 參與都更 2.1 億 ※ 302 坪 = 26*560%(法定容積率)* 1.3(參與都市更新建商欲申請的容積獎勵) * 1.6(不計入基準容積的公設容積) ※※ 289 坪 = 捐贈公益設施獎勵 + 古蹟修復獎勵 古蹟額外 容積獎勵 2 億
  13. 13. 買古蹟,玩都更,也能炒地皮?! 文萌樓房屋被投機客買下, 土地雖然是台銀的, 但只要擁有屋殼, 即便沒有買土地, 也能以權利相關人的身份, 在都更中分一杯羹。 文萌樓的投機客劉順發與林麗萍*, 便是以 330 萬買下文萌樓, 都更後可分地主利益的15~25% 估計高達 3000 萬! 十倍暴利十分好賺! ※ 關於劉林屋主的好人好事,請參見《日日春要被趕出文萌樓?》懶人包 http://slidesha.re/1B6s9YB
  14. 14. 古蹟超好賺!都更錢進誰口袋? 文萌樓參與都更的 2.1 億, 由建商、地主、屋主*瓜分。 文萌樓容積獎勵的 2 億, 由所有都更參與者分配。 長期經營文萌樓的日日春, 反而在以利益至上的都更遊戲中, 無從置喙古蹟的精神與價值保存! ※ 依建商提的文萌樓都更案事業計畫,建商可分得都更的 4 成利潤, 剩下 6 成歸地主(台銀)所有,但是在地主與屋主是不同人的情況下, 地主(台銀)需將獲利分 1.5 ~ 2.5 成給屋主(劉林二人)
  15. 15. 想知道更多? 日日春網站:http://coswas.org 日日春臉書:http://on.fb.me/1lxVSOW 《日日春要被趕出文萌樓?!》懶人包:http://slidesha.re/1B6s9YB 《古蹟可以買賣嗎?》文萌樓懶人包by PNN:http://coswas.org/archives/1519

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