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Marisa Mirador - ABBC

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No modelo de sociedade que adoptamos, em grau maior ou menor, a economia constitui-se nas mais diversas áreas como principal força motora de intervenção. Mas, quando em crise, a economia fica inibida de desempenhar este papel e setores que nela assentaram desde há muitos anos, como o da construção, sofrem dificuldades profundas. Por outro lado e, um pouco por consequência da fascinação com a construção nova, ao longo de várias décadas, a reabilitação de edifícios existentes ficou esquecida, o que resultou num parque construído frágil, apesar de charmoso, e que não satisfaz os seus habitantes e necessita, em muitos casos, de ser urgentemente intervencionado. Qual pode ser o papel da economia para fazer de alavanca na reabilitação do edificado?

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Marisa Mirador - ABBC

  1. 1. NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO E QUALIFICAÇÃO URBANA Marisa MiradorLargo de São Carlos, nº 3, 1200-410 Lisboa – Portugal. - Tel: +351 21 358 36 20 – Fax: +351 21 315 94 34 abbc@abbc.pt – www.abbc.pt
  2. 2. I – INTRODUÇÃOALGUNS PROBLEMAS NO MERCADO DOARRENDAMENTO URBANO EM PORTUGAL:•Contratos vinculísticos (arrendamentos habitacionaiscelebrados antes de 19.11.1990 e arrendamentos nãohabitacionais celebrados antes de 05.10.1995)* - nãopodem ser denunciados pelo senhorio + rendascongeladas• Morosidade dos procedimentos judiciais para cessaçãode contratos de arrendamento pelo senhorio(nomeadamente por falta de pagamento de renda) e paradespejo dos arrendatários•Representam ainda cerca de 33% dos arrendamentos e desses70% têm rendas inferiores a 100,00€ (Fonte INE: Censos 2011)
  3. 3. I - INTRODUÇÃOALGUMAS CONSEQUÊNCIAS NA (DES)QUALIFICAÇÃO URBANA: Prédios devolutos, parque habitacional deteriorado* e centros das cidades degradados Construção de novos edifícios e aquisição de habitação própria + atrativo do que reabilitação do edificado e arrendamento Periferias sobrelotadas e acréscimo de custos de deslocação Falta de oferta de imóveis para arrendar e a rendas acessíveis*1,9 milhões de fogos carecem de intervenção 􀂃 820 mil – obras profundas de reabilitação 􀂃 335 mil –exigindo intervenção urgenteFonte: Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário
  4. 4. I - INTRODUÇÃONRAU (2006) NÃO RESOLVEU OS PROBLEMAS:• complexo, moroso e limitado procedimento deatualização de rendas*• dificuldade de realização de obras de reabilitação emimóveis arrendados•morosidade procedimentos judiciais* Entre 23/10/2006 e 18/04/2012, de um universo de 255 mil imóveis com rendasantigas apenas 3.052 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do SistemaNRAU) •Crise do imobiliário e difícil acesso ao crédito » Procuracrescente de arrendamento
  5. 5. II – REFORMA DE 2012Necessidade de dinamizar mercado de arrendamento eincentivar reabilitação urbanaImposição resultante do Memorando de Entendimentoassinado com a “Troika”Em 14 de Agosto de 2012, foram publicados 3 diplomas daAR:A Lei n.º 30/2012, que altera o diploma do regime jurídicodas obras em prédios arrendadosA Lei n.º 31/2012, que procede à revisão do regimejurídico do arrendamento urbano – “Lei das Rendas”A Lei n.º 32/2012, que altera o regime jurídico dareabilitação urbana
  6. 6. II – REFORMA DE 2012OBJETIVOS DO PACOTE: Aproximação das rendas antigas ao valor de mercado Permitir a cessação de contratos vinculísticos Facilitar a realização de obras pelos senhorios Agilizar procedimento de despejo Estimular a reabilitação urbana» Dinamização do mercado do arrendamento e dareabilitação urbana » canalização do parque habitacionalreabilitado para arrendamento » revitalização dos centrosdas cidades
  7. 7. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOSarrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995 Transição para o NRAU Atualização da rendaProcedimento da iniciativa do senhorio; partes negoceiam,nos prazos legais, o valor da renda, o tipo e a duração docontrato; qualquer uma das partes pode denunciar ocontrato nesta fase.Na falta de acordo: atualização até valor anual correspondente a 1/15 dovalor patrimonial tributário do locado contrato com prazo certo de 5 anos
  8. 8. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOSarrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995EXCEÇÕES:I) Arrendamentos habitacionais Carência económica do arrendatário: período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada. Findo o qual pode promover-se a transição para NRAU e atualização da renda por negociação. Na falta de acordo, contrato terá 2 anos. Idade igual ou maior que 65 anos ou deficiência grave: contrato mantém-se em vigor sem alteração de regime, mas renda atualizada até 1/15 do valor patrimonial tributário (exceto se também invocar carência económica).
  9. 9. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOSarrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995II) Arrendamentos não habitacionais Microentidade Associação privada s/ fins lucrativos Casa fruída por república de estudantes Período transitório de 5 anos em que a renda só pode ser atualizada até ao valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário. Findo esse período contrato pode transitar para o NRAU e atualizar-se a renda por negociação. Na falta de acordo contrato terá duração de 2 anos
  10. 10. IV – ALGUMAS NOVIDADES a) Contratos com prazo certo: deixa de existir prazo mínimo (que era de 5 anos) para a vigência dos arrendamentos habitacionais. Podem ser denunciados por ambas as partes mediante pré-aviso b) Contratos de duração indeterminada: senhorio poderá denunciar o contrato a qualquer tempo mediante pré-aviso de 2 anos (em vez dos 5 anos anteriores) c) Falta de pagamento da renda: senhorio pode resolver o contrato, por comunicação, após 2 meses em que o Arrendatário se constitua em mora no pagamento da renda e no caso de atrasos reiterados no pagamento da renda que sejam superiores a 8 dias e por 4 vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 1 ano.
  11. 11. V – Procedimento Especial de DespejoProcedimento mais célere e simples de despejo que corre em parte extrajudicialmente junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).Despejos fundados nomeadamente em:- Denúncia do contrato pelo Senhorio para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro- Por resolução fundada na mora no pagamento da renda ou na oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade públicaNota: Só em possível o recurso ao BNA se o imposto do selo do contrato de arrendamento tiver sido liquidado.
  12. 12. V – Procedimento Especial de Despejo Pode ocorrer suspensão da desocupação dolocado em determinados casosArrendatário pode requerer o diferimento dadesocupação do locado habitacional até 5 meses
  13. 13. VI – Novo Regime de Obras em PrédiosArrendados Conceito de Obras relevante  Obras de remodelação ou restauro profundo: obras de conservação e reconstrução que obrigam, para a sua execução, à desocupação do locado.  Obras de demoliçãoAplica-se a contratos de duração indeterminada
  14. 14. VI – Novo Regime de Obras em PrédiosArrendadosConfere ao senhorio o direito de denunciar o contrato de arrendamento (anteriormente só se fossem obras estruturais)A denúncia opera por mera comunicação, deixando de ser exigido o recurso à ação judicial.Comunicação com 6 meses de antecedência em relação à data da desocupação, que tem de ser confirmada com o deferimento da operação urbanísticaCaso não inicie as obras: dever de pagar indemnização ao arrendatário correspondente a 10 anos de renda.
  15. 15. VI – Novo Regime de Obras em PrédiosArrendadosSenhorio fica obrigado, mediante acordo e em alternativa: a) A garantir o realojamento, em condições análogas, do Arrendatário, por período não inferior a 2 (dois) anos (anteriormente 5 anos). b) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um 1 (um) ano de renda (anteriormente 2 anos)Se no prazo de 30 dias não houver acordo o Senhorio terá que pagar a indemnização.
  16. 16. VI – Novo Regime de Obras em PrédiosArrendadosRegime transitório:Contratos de arrendamento habitacionais, sem duração limitada, celebrados antes de 19.11.1990 em que Arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Na falta de acordo, o Senhorio tem de realojar o Arrendatário em condições análogas.
  17. 17. VII – Novidades no Regime daReabilitação UrbanaCriação de um regime especial de reabilitação urbana:Aplica-se a intervenções urbanísticas que incidamsobre edifícios ou frações (não classificados/vias de classificação), ainda que localizados fora de ARUs, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos, nos quais se justifique uma intervenção de reabilitação e que, cumulativamente: (i) preservem as fachadas principais do edifício; (ii) mantenham os seus elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial, bem como o número de pisos e a configuração da cobertura, e (iii) não reduzam a sua resistência estrutural.
  18. 18. VII – Novidades no Regime daReabilitação UrbanaProcedimento simplificado de controlo prévio: Criação de unidade orgânica flexível interna para apreciar pedidos Dispensa de consultas externas Se não houver rejeição da comunicação prévio no prazo de 15 dias úteis » admitida Proteção do existente: termo de responsabilidade Requerimento de autorização de utilização + termo de responsabilidade = autorização de utilização se no prazo de 10 dias úteis não for determinada vistoria
  19. 19. VII – Novidades no Regime daReabilitação Urbana Simplificação do procedimento de constituição da propriedade horizontal, dispensando-se certificação do município Colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado (maioria ao invés de 2/3) Possibilidade de qualquer condómino que tenha no seu agregado familiar uma pessoa com mobilidade condicionada, colocar rampas de acesso e/ou plataformas elevatórias, após comunicação ao administrador do condomínio
  20. 20. VIII – CONSIDERAÇÕES FINAIS Reforma do arrendamento de 2012 e diplomas conexos » mecanismos para dinamizar o arrendamento e facilitar a realização de obras em imóveis arrendados » estímulo à qualificação urbana Atitute/capacidade de iniciativa dos diversos players determinante

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