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Rimigliano volumi

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Illustrazione dell' intervento di Nicola Bertini in apertura del Consiglio comunale di San Vincenzo del 3 ottobre 2011 in cui si è approvata la variane per la tenuta di Rimigliano. Illustrazione di un problema complesso reso comprensibile anche nelle puntuali analisi delle controdeduzioni alle 101 osservazioni, risposta del Comune a Regione, Comitato per Campiglia, Forum per San Vincenzo e privati cittadini.

Published in: News & Politics
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Rimigliano volumi

  1. 1. Miracoli Morte Vita (forme di)
  2. 2. <ul><li>Quante sono le volumetrie dentro la Tenuta di Rimigliano? </li></ul><ul><li>In adozione il Comune era certo che esistessero 17.000 mq di edifici all’interno della tenuta e garantiva al privato un recupero dell’esistente nella misura di 17.000 </li></ul><ul><li>C’erano? </li></ul><ul><li>In approvazione, costretto dalle osservazioni di RT CXC e FdCS, il Comune ha rifatto i conti. Ecco come. </li></ul>
  3. 3. <ul><li>Non ci sono pani, non ci sono pesci. C’è qualche vecchio castro e ci sono parecchie capanne diroccate, alcuni brandelli di tettoia in eternit e gli edifici veri e propri. In breve ecco il patrimonio edilizio della Tenuta. </li></ul><ul><li>Fino all’adozione dell’anno scorso, gli immobili esistenti erano tutti concentrati all’interno dei cosiddetti “nuclei poderali”, uniche eccezioni: </li></ul><ul><ul><li>Ex asilo Renaione </li></ul></ul><ul><ul><li>Silo di caricamento della Teleferica </li></ul></ul><ul><ul><li>Ovili in prossimità di via del Lago per circa 650 mq. </li></ul></ul><ul><ul><li>Altre due baracche. </li></ul></ul>
  4. 4. <ul><li>Persino nel quadro conoscitivo della variante approvata le cartografie indicano evidentemente come non ci siano stalle sparse sanate o accatastate nella Tenuta. </li></ul><ul><li>Tutte le cartografie lo mostrano molto chiaramente. </li></ul><ul><li>Nuclei poderali + 9 edifici fuori dai nuclei poderali. </li></ul>
  5. 5. <ul><li>Non basta sapere se gli immobili censiti nell’Abaco del patrimonio edilizio esistenti ci sono o non. Vogliamo sapere anche se sono LEGITTIMI: ci sono permessi di costruire/licenze edilizie? Sono stati condonati? </li></ul><ul><li>Al catasto non risulta un fico secco. </li></ul><ul><li>Vedremo poi cosa risulta in Comune relativamente alle pratiche edilizie. </li></ul><ul><li>Si segnalano le “poche” incongruenze tra le cartine del quadro conoscitivo e le mappature dell’Abaco del patrimonio edilizio esistente. </li></ul>
  6. 6. Nella stessa Variante ci sono 28 edifici che compaiono nel conto delle volumetrie e scompaiono in tutte le altre tavole. Stalle Sparse Nei nuclei poderali Non corrisponde la collocazione Non esistono in nessuna carta del quadro conoscitivo Non corrisponde la sagoma Non esistono in nessuna carta del quadro conoscitivo N°2 N°7 N°11 N°12 N°13 N°14 N°15 N°17 N°18 N°27 N°28 N°32 N°5 N°7 N°8 N°10 N°11 N°17 N°18 N°19 N°20 N°21 N°22 N°23 N°24 N°43 N°48 N°49 N°50 N°55 N°56 N°58
  7. 7. <ul><li>Su 16 “stalle sparse” presenti nell’Abaco del patrimonio edilizio esistente: </li></ul><ul><li>Su 58 edifici all’interno dei nuclei poderali presenti nell’Abaco del patrimonio edilizio esistente: </li></ul>1 ha una collocazione diversa nel quadro conoscitivo 8 non esistono nel quadro conoscitivo 3 presentano sagome diverse (ridotte) nel quadro conoscitivo 20 non esistono nel quadro conoscitivo
  8. 8. Grazioso rustico detto “Baracca Fagianaie” Nel rilievo si dà per esistente anche quel detrito a destra che un tempo fu probabilmente una tettoia. Si può demolire e ricostruire in cemento per 31,66 mq.
  9. 9. Grazioso immobile ventilato. Nuova concezione l’unica copertura è la rete da polli e qualche brandello di telo. Tre strutture modulari da demolire e ricostruire in cemento per 770 mq
  10. 11. Chissà se nei numerosi incontri in Regione, Sindaco e Assessore, accompa-gnati dall’ineffa-bile Tortolini, hanno tessuto le lodi di queste strutture.
  11. 12. Con questa variante, il concetto di “edificio esistente” si dilata a tutto: fagianaie, capanne, persino capanni. Domanda, se ho un capanno in collina ad un’altezza di sette metri, posso “recuperarlo in cemento su due piani? Speriamo.
  12. 17. Che artisti, che geni, che menti! Quest’immobile esistente permette il recupero per 122 mq. Come al solito si può buttare giù e ricostruire, con tanto di pareti in mattoni, a parità di superfici. Giustamente le norme per questi “edifici” evidenziano che NON COSTITUISCONO VOLUME. Ce ne siamo accorti, non temete.
  13. 20. <ul><li>Bontà loro, questa “roba” qua sopra, non potrà essere convertita in civile abitazione ma solo in annesso agricolo. </li></ul><ul><li>La Giunta s’è lodata parecchio per una simile sensibilità. </li></ul><ul><li>Le immagini sono chiare. Anzi, dalle immagini non si capisce nemmeno se ci sia veramente ‘sta roba nella Tenuta. </li></ul><ul><li>Comunque tutto ciò è avvenuto in seguito alle richieste di verificare le volumetrie esistenti a Rimigliano. Senza le osservazioni in tal senso, le lamiere qui sopra sarebbero state trasformate in VILLETTE. </li></ul><ul><li>Alla faccia del recupero dell’esistente! </li></ul>
  14. 21. <ul><li>Tutto a posto? Sventato pericolo? Assolutamente no. Queste catapecchie erano lontane dai poderi. In adozione non venivano neppure menzionate ma rientravano con ogni evidenza nel conto delle superfici esistenti. </li></ul><ul><li>Di “edifici” molto peculiari è pieno anche attorno ai poderi e, per non far torto a nessuno, l’Amministrazione ha visto bene di considerarli tutti convertibili in civile abitazione. </li></ul>
  15. 23. … vendesi. In contesto tranquillo, nel bel mezzo di un rigoglioso giardino, offriamo splendido loft completamente in legno (tetto in eternit ), altezza interna metri due. Possibilità nidi di ratto.
  16. 24. … Acacie di proprietà, voragini esclusive alla base del muro in assi. Ingresso sghembo, alcuni ritocchi da fare per renderlo abitabile.
  17. 29. Equivalenze
  18. 36. <ul><li>Come si arriva alla fantastica e fantasiosa cifra dei 13.190 mq di superfici esistenti? </li></ul><ul><li>Quando l’edificio è alto si applica la regola del volume diviso 3. </li></ul><ul><li>Dunque il parametro che fa fede è il volume. </li></ul><ul><li>Quando l’edificio è basso, oppure è diroccato, oppure semplicemente non è, ci si scorda del volume e si considera la superficie. </li></ul>
  19. 37. <ul><li>Cos’è il Volume diviso 3? Tecnica di moltiplicazione del mattone più volte applicata dal comune. </li></ul><ul><li>Ammettiamo che una casa abbia soffitti alti 4 m e una superficie di 90 mq. </li></ul><ul><li>Con il volume diviso 3 si fa il seguente calcolo: </li></ul><ul><li>90 x 4 = 360 mc. </li></ul><ul><li>360mc : 3 = 120 mq. </li></ul><ul><li>Dunque il fortunato proprietario potrà recuperare 120 mq. Il bello è che potrebbe ricostruire i 30 mq in ampliamento o in corpo separato a suo piacimento. </li></ul>
  20. 38. <ul><li>Potrebbe inoltre costruire questi 30 mq in più con soffitti di 4 m e, al prossimo Piano Strutturale, se dovesse confermare tale possibilità, potrebbe fare il seguente conto: </li></ul><ul><li>(90+30)x4=480mc </li></ul><ul><li>480:3=160 mq </li></ul><ul><li>Così il mattone si duplica per mitosi in modo automatico, da un Piano Regolatore al successivo. </li></ul>
  21. 39. <ul><li>Se il soffitto è troppo basso per giocare al Volume diviso 3, l’Amministrazione cambia gioco. </li></ul><ul><li>Prendiamo la meravigliosa concimaia. Essa ha un muro poco più alto di un metro che la cinge. Essendo concimaia, non ha tetto, non ha pavimento, non ha cucina ecc … come cantava Endrigo. </li></ul><ul><li>Qui l’Amministrazione gioca al NON COSTITUISCE VOLUME - SOLO SUPERFICIE. </li></ul><ul><li>Non potendo scrivere “NON COSTITUISCE EDIFICIO, TRATTASI DI CONCIMAIA” si sceglie l’altra frase. </li></ul>
  22. 40. <ul><li>Chi legittima le presunte superfici a Rimigliano? </li></ul><ul><li>Nessuno. Proprio così, nessuno. </li></ul><ul><li>Al catasto non risulta un fico secco, e guardate cosa scrive il Dirigente dell’Area Urbanistica nella relazione allegata alla Variante. </li></ul>
  23. 41. In merito alla legittimazione degli edifici esistenti, non essendo presenti agli atti del Comune di San Vincenzo pratiche edilizie in merito , ed essendo stati realizzati totalmente prima del 1° settembre 1967, come si può dedurre dall’esame delle Foto aeree del 1954 ( GAI) e del 1976 ( EIRA) e dall’acquisizione di varie testimonianze di persone che a vario titolo hanno frequentato, lavorato o risieduto, prima di tale data, nella tenuta , gli stessi possono essere inseriti nello stato attuale di un eventuale Titolo abilitativo, previa presentazione di un regolare accatastamento, ai sensi di quanto stabilito dall’Articolo 5 del Regolamento Urbanistico. E’ ovvio precisare che siamo in una fase di pianificazione urbanistica e che la definizione del patrimonio edilizio esistente ha lo scopo di definire le eventuali quantità massime e dimensionare, urbanisticamente, l’intervento previsto ma che tale individuazione NON certifica assolutamente la legittimità di TUTTI gli edifici esistenti, per i quali, al momento delle istanze di Permesso di costruire dovrà essere data dimostrazione dal richiedente, del possesso dei requisiti suddetti. Quindi tale verifica sarà effettuata in sede di rilascio dei titoli abilitativi e che gli edifici che non fossero in possesso dei requisiti sopra descritti non saranno ammessi al recupero.
  24. 43. <ul><li>Prove di conformità edilizia e urbanistica di fabbricati per 16600 mq si basano su non meglio specificate “testimonianze” evidentemente orali e rese in via confidenziale … a chi, poi? </li></ul><ul><li>Nell’aerofotogrammetrico del 1954 non c’erano tutte le strutture, nel 1976 c’erano “tutte”(tutte quelle del quadro conoscitivo non certo dell’Abaco) . Significa che l’attività edilizia era in atto all’epoca e il fatto che si sia interrotta nel 1967 è attestato da chiacchiere. </li></ul><ul><li>Se, come afferma il dirigente, la verifica di conformità la deve fare il privato prima del rilascio del permesso di costruire, perché quantificare il patrimonio edilizio esistente? Perché dimostrare con testimonianze orali che tutto era lì prima del 1967? </li></ul>
  25. 44. <ul><li>Perché per Rimigliano basta che gli edifici siano lì dal 1967 e per altri cittadini questo parametro non è stato sufficiente? </li></ul><ul><li>STANDO ALLE REGOLE, il Comune di San Vincenzo non può considerare autorizzate e legittime le superfici, anche in ambito agricolo, realizzate dopo il 1939 senza richiedere il permesso. </li></ul><ul><li>Nel 1949 San Vincenzo divenne comune facendo propri i regolamenti vigenti nel Comune di Campiglia. Esiste una delibera del 22/11/1939 che costituisce un primo regolamento edilizio per il Comune di Campiglia (pertanto per il territorio di San Vincenzo). </li></ul>
  26. 45. <ul><li>Per quelle regole che il Comune applica agli altri cittadini, il lungo discorso del Dirigente è aria fritta. </li></ul><ul><li>A nulla servono le testimonianze orali rese all’Amministrazione, a nulla valgono gli aerofotogrammetrici del 1954 e, meno ancora, quelli del 1976. </li></ul><ul><li>Perché ci si è dati tanto disturbo per giustificare la legittimità di superfici nella Tenuta di Rimigliano ? </li></ul>
  27. 46. Morte
  28. 47. <ul><li>Un bel recupero. Come si fa? </li></ul><ul><li>Si prende un patrimonio edilizio esistente stimato in circa 16600 mq e se ne buttano giù 11.665. </li></ul><ul><li>Questi 11.665 si possono ricostruire dove e come ci pare. </li></ul><ul><li>4.940,91 mq, parrebbe dallo schema , devono essere ristrutturati . </li></ul>
  29. 49. <ul><li>Nel corso del Consiglio Comunale la tabella qui sopra è cambiata due volte. Prima il dirigente ne ha portata una in cui la parola “Ristrutturazione” era stata sostituita con “restauro e risanamento conservativo”. Accortosi di un erroretto, ha preferito cambiare ancora rimandando all’art 8 delle NTA. </li></ul><ul><li>Perché questa manovra indecorosa? Perché il Dirigente porta una modifica alla tabella riepilogativa delle superfici alle 9:00 di mattina durante il Consiglio? La modifica non è certamente dovuta ad una osservazione pertanto deve essere approvata con emendamento. Una complicazione in più. </li></ul><ul><li>Infine la trovata di riferirsi alla norma perché “più corretto”. Dev’essere un punto importante. </li></ul>
  30. 50. <ul><li>Butteranno giù tutto ma non i poderi? Questo sembrava emergere dalle norme. </li></ul><ul><li>No, butteranno giù tutto, ma proprio tutto. Soprattutto grazie ad una bella osservazione d’Ufficio cui lo stesso Ufficio s’è risposto positivamente </li></ul>
  31. 51. <ul><li>8- Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di restauro, risanamento conservativo. </li></ul><ul><li>Gli interventi di restauro e risanamento conservativo negli edifici classificati di valore storico testimoniale devono essere tesi a preservare l’organismo edilizio originario e le caratteristiche architettoniche e tipologiche esistenti. In particolare: </li></ul><ul><li> Si potrà intervenire sulle strutture portanti verticali ed orizzontali e sulle coperture solo con interventi di consolidamento; </li></ul><ul><li> Non potranno essere variate le scale esterne che consentono il raggiungimento dei livelli al primo piano </li></ul>
  32. 52. <ul><li> Non potrà essere alterata la cadenza delle aperture esterne, salvo adottare modifiche ed ampliamenti delle aperture esistenti, nel rispetto degli equilibri compositivi propri dei singoli prospetti, alle necessità della nuova destinazione d’uso residenziale. (10) </li></ul><ul><li> E’ previsto il rigoroso mantenimento delle balze, delle cornici, delle epigrafi, dei decori stilistici in genere. </li></ul><ul><li> Negli edifici in cui tali caratteri siano stati alterati gli interventi devono essere tesi al ripristino delle situazioni originarie, facendo riferimento a cartografie storiche, a documentazioni iconografiche ovvero a tracce ed elementi fisici superstiti di tali assetti originari. A tale scopo è ammessa la demolizione delle superfetazioni e delle aggiunte compromettenti l’unitarietà formale dell’organismo edilizio. </li></ul>
  33. 53. <ul><li> E’ ammessa la demolizione delle porzioni di strutture principali deteriorate o nelle quali risultano presenti materiali non congrui all’insieme strutturali, purché vengano fedelmente ricostruite mantenendo la sagoma e l’ingombro dell’involucro edilizio esistente. Potrà essere valutata la demolizione con fedele ricostruzione, qualora non sia possibile la parziale demolizione di parti anche strutturali dell’edificio, mantenendo l’aspetto esterno dei fabbricati, possibilmente anche la sagoma e soprattutto i principi architettonici e compositivi dell’esistente”. (11) </li></ul><ul><li>Negli interventi di rifunzionalizzazione residenziale delle superfici non più necessarie alla conduzione dell’azienda agricola la tipologia delle unità abitative dovrà essere coerente con quelle attualmente esistenti e svilupparsi su un unico livello. La dimensione di tali unità abitative non potrà essere inferiore a mq 90,00 di S.L.P.. </li></ul>
  34. 54. INVARIATO Per il Piano Strutturale i poderi costituiscono “invariante” come da ART 4 LRT 1/2005 Per il Reg Urbanistico i poderi si possono demolire senza il vincolo della fedele ricostruzione
  35. 55. Nuclei invariati? Per il Piano Strutturale i nuclei poderali costituiscono “invariante” come da ART 4 LRT 1/2005 Per il Reg Urbanistico i nuclei poderali saranno stravolti dalle sostituzioni edilizie
  36. 56. <ul><li>Art. 4 </li></ul><ul><li>Le invarianti strutturali </li></ul><ul><li>1. Le risorse, i beni e le regole relative all’uso, individuati dallo statuto di cui all’articolo 5, nonché i livelli di qualità e le relative prestazioni minime, costituiscono invarianti strutturali del territorio da sottoporre a tutela al fine di garantire lo sviluppo sostenibile. </li></ul>
  37. 57. <ul><li>Non è un problema di conformità al Piano Strutturale. </li></ul><ul><li>Ci sono leggi statali e regionali che normano in modo dettagliato le categorie di intervento edilizio. </li></ul>Testo unico sull’edilizia Legge Regionale 1/2005
  38. 58. <ul><li>c) &quot;interventi di restauro e di risanamento conservativo&quot;, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; </li></ul>
  39. 59. <ul><li>1. Ai fini del presente Capo, per restauro si intende l'intervento diretto sulla cosa volto a mantenere l'integrita' materiale e ad assicurare la conservazione e la protezione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente il restauro comprende l'intervento di miglioramento strutturale. </li></ul>
  40. 60. <ul><li>interventi di restauro e di risanamento conservativo, </li></ul><ul><li>ossia quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essa compatibili; tali interventi comprendono il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; tali interventi comprendono altresì gli interventi sistematici, eseguiti mantenendo gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo edilizio, volti a conseguire l’adeguamento funzionale degli edifici, ancorché recenti; </li></ul>
  41. 61. <ul><li>Il Comune di San Vincenzo, nella sua infinita saggezza, s’è riscritto a proprio uso e consumo la categoria d’intervento del Restauro – Risanamento conservativo. </li></ul><ul><li>Vediamo, stando agli interventi ammessi nella tenuta, come si dovrebbe in realtà chiamare ciò che verrà fatto nella tenuta di Rimigliano. </li></ul>
  42. 62. Demolizione e ricostruzione senza vincolo di rispettare le sagome Ristrutturazione urbanistica, Sostituzione edilizia
  43. 63. <ul><li>Se un Comune chiama Restauro una sostituzione edilizia, non è questione solo linguistica o urbanistica, ma anche ECONOMICA. </li></ul><ul><li>Gli oneri d’urbanizzazione sono infatti dovuti al Comune sulla base delle tipologie d’intervento sul patrimonio edilizio esistente. Ovviamente se per la nuova edificazione l’onere da corrispondere è di 46,63 €/mc, per la sostituzione edilizia è di 37,29 €/mc mentre per il restauro non si devono versare oneri d’urbanizzazione. </li></ul>
  44. 64. <ul><li>4940 mq= 14820 mc </li></ul><ul><li>14820 mc X 37,29€/mc = 552.637,80 € </li></ul>Oneri dovuti per 4940 mq di sostituzione edilizia = 552.637,80€ E ci sarebbe molto altro. Infatti gli interventi classificati come sostituzioni edilizie , soprattutto in considerazione della natura di molti “immobili” , dovrebbero essere considerati NUOVA EDIFICAZIONE . Un altro danno per le casse comunali nello sfortunato caso l’intervento di Rimigliano si concretizzi.
  45. 65. <ul><li>L’Amministrazione dichiara 5.100 mq di nuova edificazione. </li></ul><ul><li>Strano: patrimonio edilizio esistente (secondo i numeri strampalati dell’Amministrazione) </li></ul><ul><li>16600 mq compresi Contessa Lea e Ex scuole Renaione </li></ul><ul><li>Mq finali 22600 mq </li></ul><ul><li>16600+5100=22600 ? </li></ul><ul><li>Conto corretto: patrimonio esistente (accettando le stime dell’amministrazione) 16.300 mq </li></ul><ul><li>Nuova edificazione 6.300 mq </li></ul>
  46. 66. <ul><li>Giochetto da ragazzi: </li></ul><ul><li>L’ex scuola materna Renaione viene duplicata. I suoi 303 mq infatti verranno usati dal comune non si sa per farci cosa, e verranno usati dal privato per farci appartamenti. Sul territorio di San Vincenzo da 300 mq avremo 300 mq pubblici + 300 mq privati. </li></ul><ul><li>Il podere Contessa Lea, coi suoi 889 mq viene conteggiato nel patrimonio esistente da convertire in seconde case. Poi però viene anche conteggiato come immobile esistente per trasformarlo in albergo. </li></ul><ul><li>Troppa grazia Sant’Antonio. </li></ul>
  47. 67. <ul><li>Almeno 7.000 mq sui 16.600 che vengono considerati sostituzione edilizia, sono in realtà una truffa. </li></ul><ul><li>Si tratta infatti di non edifici pertanto i 7.000 mq sono da considerarsi NUOVA EDIFICAZIONE, non sostituzione edilizia. </li></ul><ul><li>46,63€/mc anziché 37,29 €/mc </li></ul><ul><li>Rifacciamoli noi i conti </li></ul>
  48. 68. Con i conti fatti dal Comune, incassiamo per oneri 2.017.000€ circa di cui 1,3 milioni per sostituzioni edilizie e 713 K, per nuova edificazione. Da notare che per buttare giù i poderi e ricostruirli come gli pare e piace, il privato non è tenuto a versare un centesimo. Conti del comune Conti del Forum Rifacendo i conti sulla base delle norme vigenti, il Comune dovrebbe prevedere introiti totali per 2.893.000€. La differenza è di circa 876.000 €, cifra che costituisce un vero e proprio regalo al privato e un ammanco rilevante dalle casse comunali. Ovviamente, questo è il minore dei problemi quando si parla di Rimigliano. Restauro Sost.Ed. Nuova ed. Mc 14.820 34.995 15.300 € /mc 0 37,29 46,63 Tot 0 1.304.964 713.439 Restauro Sost.Ed. Nuova ed. Mc 0 28.815 39.000 € /mc 0 37,29 46,63 Tot 0 1.074.511 1.818.570

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