Minuta de reforma al reglamento de propiedad horizontal final

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Minuta de reforma al reglamento de propiedad horizontal final

  1. 1. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.Compareció ----------------------------------, mayor de edad y vecino de -------------, identificadocomo aparece al pie de su firma y dijo:PRIMERO: Que en el presente acto obra en su calidad de representante legal de laURBANIZACION CANTA PIEDRA PROPIEDAD HORIZONTAL, debidamente inscrita mediantela resolución numero ---- de --- de ----- de ----- de la Alcaldía de Envigado.SEGUNDO: Que en el carácter antes anotado, procede a elevar a escritura pública unareforma al reglamento de propiedad horizontal de la URBANIZACION CANTA PIEDRAPROPIEDAD HORIZONTAL aprobada por la Asamblea ordinaria de propietarios reunida el ---- de Marzo de 2.011 según ACTA número ---- que se anexa con esta minuta así: CAPITULO IV DE LOS BIENES COMUNESArtículo 12 DETERMINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN.Parágrafo Primero: El Propietario del Apartamento N° 301 tiene derecho a usar en formaexclusiva, la parte de la terraza contigua a su apartamento que forma la cubierta de lasubestación eléctrica situada en la Torre N° 1. Dicha terraza no podrá ser cubierta.Tampoco podrá levantarse sobre ella cualquier tipo de construcción. El propietariodeberá permitir el acceso a su apartamento al Administrador o al personal designado poréste, con el objeto de efectuar labores de revisión de dicha Terraza. La Terraza de Usoexclusivo del Apartamento N° 301 aparece señalada como tal en los planos Nos. PH-0(1/2) y PH-3 que fueron protocolizados con la Escritura Pública N° 5231 del 17 deOctubre de 2000 en la Notaría 12 de Medellín.Parágrafo Segundo: El Propietario del Apartamento N° 302 tiene derecho a usar en formaexclusiva, la parte de la terraza contigua a su apartamento que forma la cubierta de lasubestación eléctrica situada en la Torre N° 1. Dicha terraza no podrá ser cubierta.Tampoco podrá levantarse sobre ella cualquier tipo de construcción. El propietariodeberá permitir el acceso a su apartamento al Administrador o al personal designado por Página 1 de 22
  2. 2. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.éste, con el objeto de efectuar labores de revisión de dicha Terraza. La Terraza de Usoexclusivo del Apartamento N° 302 aparece señalada como tal en los planos Nos. PH-0(1/2) y PH-3 que fueron protocolizados con la Escritura Pública N° 5231 del 17 deOctubre de 2000 en la Notaría 12 de Medellín. CAPITULO VI CONTRIBUCIONES DE LOS PROPIETARIOSArtículo 28 PRESUPUESTO – Literal 5: El presupuesto aprobado tendrá la misma vigenciade la Vigencia Fiscal Colombiana que esta contemplada del 1 de Enero al 31 de Diciembredel mismo año. Las cuotas mensuales entre el 1° de Enero y la fecha en que se apruebe elnuevo presupuesto se incrementarán en un porcentaje igual al incremento del Índice dePrecios al Consumidor (IPC) del año anterior. No Obstante lo anterior, este incremento,así como el presupuesto, serán aprobados dentro de la Asamblea General Ordinaria delmismo año, y podrán ser modificados de acuerdo a su criterio.PARÁGRAFO: Se entenderá por Presupuesto, el estimativo o cálculo anticipado de losgastos a ejecutar durante el período, por lo cual no podrá interpretarse como mandatolos valores asignados a cada rubro presupuestal. El presupuesto define el tope máximohasta el cual podrá ser ejecutado un gasto, pero siempre se deberá tener en cuenta queestos rubros son referentes que pueden ser inferiores.Articulo 32. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS. El simple retardo en elcumplimiento del pago de expensas, causara intereses de mora, equivalentes a la tasamáxima permitida por la ley, sin perjuicio de que la Asamblea general establezca una tasainferior. Estos intereses de mora se harán exigibles sin necesidad de requerimientoalguno sin que por su pago se extinga la obligación principal y sin necesidad deconstitución en mora. Página 2 de 22
  3. 3. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.Articulo 33. IMPUTACION DE PAGOS: La Urbanización Canta Piedra Propiedad Horizontaltendrá la facultad de imputar libremente los pagos totales o parciales efectuados por lospropietarios, salvo decisión de la Asamblea. Los pagos se imputaran en el siguienteorden: Pago de sanciones, pago de honorarios de Abogado, pago de intereses de mora,pago de obras a cargo del propietario efectuadas por la Urbanización a su nombre, pagode cuotas extraordinarias, pago de cuotas ordinarias según el grado de antigüedad.Articulo 34. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por eladministrador, para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensasordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, solo podrán exigirse porel juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamenteotorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídicademandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el tituloejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por eladministrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado deinterés expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga susveces, o de la parte pertinente del Reglamento o del acta de Asamblea que autorice uninterés inferior. La Acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada alagotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en elpresente reglamento.PARAGRAFO PRIMERO: Los propietarios o tenedores morosos de los Bienes privados o dedominio particular a cualquier titulo no tendrán derecho a servicios comunes noesenciales a criterio del Consejo de Administración,PARAGRAFO SEGUNDO: Serán de cargo del propietario renuente para el pago los gastosextrajudiciales y judiciales que ocasionare la cobranza y los honorarios de abogado.PARAGRAFO TERCERO: Cuando los propietarios estén en mora en el pago de susobligaciones pecuniarias para con la propiedad horizontal, el administrador podrá dar el Página 3 de 22
  4. 4. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.reporte correspondiente a las centrales de riesgo de conformidad con reglamentaciónque por vía general establezca el Consejo de Administración. CAPITULO IX DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONESArtículo 41º. USO DE LOS BIENES COMUNES. Los propietarios, poseedores, tenedores acualquier título de los Apartamentos que conforman la Urbanización, podrán servirse delos bienes comunes cuyo uso no esté asignado a un apartamento, siempre y cuando esautilización sea conforme a la naturaleza y destino ordinario de los bienes, y que se hagacon el cuidado y moderación necesarias tendientes a no privar de iguales o similaresderechos a los demás, ni a perturbar a éstos en el uso legítimo de los mismos, teniendoen consideración que el destino ordinario de los bienes es servir a cada propietario parael uso de sus prerrogativas como dueño de su respectivo bien privado, para el mejordisfrute de éste, pero sin estorbar o impedir el ejercicio de los demás copropietarios ócomprometer la integridad de los bienes comunes.PARAGRAFO: Los propietarios, poseedores, o tenedores a cualquier título de Cuartosútiles o parqueaderos que no posean a su vez un apartamento no tendrán derecho aservirse de los bienes comunes, a pesar de tener la obligación de contribuir con lasexpensas comunes, de acuerdo a su porcentaje de coeficiente.Artículo 43: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:f) Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños que en la Urbanizaciónocasionen quienes ocupen sus bienes de dominio particular o sus invitados.j) Asistir cumplidamente a las reuniones de la Asamblea que se convoquen por elAdministrador, o por el Consejo de Administración, o por los Propietarios, o por elRevisor Fiscal, para efectos de desarrollar o emprender actividades u obras que redundenen beneficio de la copropiedad. La inasistencia personal, la no representación legal o elretiro de la Asamblea General del Propietario o de su representante, antes de la toma de Página 4 de 22
  5. 5. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.las decisiones para las cuales ha sido convocada la Asamblea General , causa una multaautomática por el Incumplimiento de esta obligación, equivalente a una cuota mensualde Administración.n) Acatar el Reglamento Interno/Manual de Convivencia de la Urbanización Canta PiedraP.H.o) Acatar el código de ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.p) Acatar el Manual de Mascotas de la Urbanización Canta Piedra P.H.ARTÍCULO 44º. PROHIBICIONES: Quedan expresamente prohibidos como contrarios a ladestinación de los bienes, a los derechos de los demás y a las normas de buenaconvivencia y vecindad cualquier acto que comprometa el patrimonio o la seguridad delos demás propietarios, además de los siguientes actos:c) Instalar ventas, negocios para su beneficio o beneficio de terceros, Recibir clases decualquier deporte en las instalaciones de la Urbanización, sin la autorización expresa delConsejo de Administración, o por mandato de la Asamblea y coordinación de laAdministración, quien se encargará de velar que se cumplan las normas yreglamentaciones exigidas por la Ley, por este reglamento y demás normas establecidaspor la Asamblea y el Consejo de Administración.l) Alojar animales ó mascotas que causen molestias o que perturben a los demáspropietarios, o mantenerlos sin las debidas medidas sanitarias o precauciones,transitando sin hacer uso de los elementos de seguridad tales como los arneses, lascorreas de manejo, los bozales, etc. Usar las áreas comunes de la Urbanización paraactividades de paseo y distracción de las mascotas.r) Realizar obras de ampliación o reforma en los bienes de dominio particular, sin cumplircon el artículo 38 de este reglamento y con los horarios establecidos para ello.t) Está prohibida la enseñanza de conducción de todo tipo de vehículos dentro de laUrbanización. Los vehículos motorizados deben ser conducidos por personas Página 5 de 22
  6. 6. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.responsables y que estén en capacidad de hacerlo de acuerdo con los permisosestablecidos por la autoridad de tránsitou) Está Prohibido el uso de Patinetas dentro de la Urbanización CAPITULO XIII DE LOS ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION DE LA PERSONA JURIDICA SECCION PRIMERA DE LA ASAMBLEA GENERALArtículo 65. REUNIONES.PARAGRAFO TERCERO: La convocatoria se hará para el día Sábado que designe el Consejode Administración, o el Administrador, a las 13:30 horas independiente de si es ordinariaó extraordinaria. La citación a la Asamblea de primera convocatoria, prevista en artículo65º, deberá contener claramente que también será citación de segunda convocatoria,para cuando se presente el caso de que no haya quórum suficiente para deliberar y setenga que declarar fallida la reunión de primera convocatoria (art. 41 parte final ley 675de 2.001).PARAGRAFO CUARTO: Todo propietario de bienes de dominio particular que conforma laUrbanización, o sus representantes o delegados deberán acreditar tal condición al hacersu registro para participar en la Reunión de Asamblea, presentando su documento deidentidad y una copia del último impuesto Predial o Certificado de Libertad donde constala propiedad y los porcentajes representados para cada propietario. No podrán delegarsemás de tres (3) votos en cabeza de una misma persona. En ningún caso, dicho poderpodrá recaer en nombre de Arrendatarios de la Urbanización Página 6 de 22
  7. 7. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.Articulo 67. CITACION PARA LAS REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. En el casode que la asistencia a la hora publicada no reúna el quórum establecido por el RPHnecesario para deliberar, se podrá hacer una extensión máxima de una hora más de laestablecida, en el mismo lugar. De no haber quórum, después de la extensión, elconvocante, porque aun no se ha nombrado presidente de la Asamblea General,informará a los Asambleístas que se levantará un ACTA por parte del convocante por nohaber aun secretario, donde conste que la Asamblea de primera convocatoria resultófallida por falta de quórum, la que será firmada por el convocante y dos representantesde la Asamblea. Acto seguido, el convocante de la Asamblea informará a los Asambleístaspresentes que como en la primera convocatoria no se cumplió con el requisito delquórum, se cita para la segunda, se dará un lapso de tiempo de una hora y pasada ésta,se iniciará la reunión de segunda convocatoria, la cual sesionará y decidirá válidamentecon un numero plural de propietarios, cualquiera que sean los coeficientes o porcentajesde copropiedad representados.Articulo 74. Son funciones de la Asamblea:a. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.b. Aprobar las reformas al Reglamento de Propiedad horizontal.c. Elegir los DIEZ (10) miembros para integrar el Consejo de Administración, remover libremente las personas nombradas como miembros del Consejo de Administración y designar sus reemplazos. No podrán hacerse nombramientos parciales de miembros del Consejo de Administración, salvo que la designación se hiciere por unanimidad.d. Nombrar al Revisor Fiscal o Auditor y su suplente para periodos de un año, aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos, y acordar y aprobar las cuotas para atender las expensas ordinarias y extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso. Página 7 de 22
  8. 8. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.e. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para periodos de un año.f. Aprobar o rechazar los informes presentados por el Consejo de Administración o la Administración previa revisión del Revisor fiscal o auditor.g. Autorizar modificaciones a los bienes de uso común, aun los que impliquen cambio en su uso y goce.h. Resolver los reclamos o controversias que se formulen contra los actos de la propia asamblea, de los miembros del Consejo de Administración, del Administrador y del Revisor Fiscal o auditor, lo mismo que los que se presenten contra los propietarios o usuarios de los bienes de dominio particular.i. Ordenar la reconstrucción de la Urbanización en los casos en que sea procedente.j. Reglamentar, si fuere necesario, la utilización de los bienes comunes.k. Otorgar autorización al Consejo de Administración para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos.l. Delegar en el Consejo de Administración de la Urbanización, algunas o varias de las atribuciones que le confiere la ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal, siempre que ellas sean delegables de acuerdo con su naturaleza y con el Reglamento de Propiedad horizontal.m. Decidir en caso de duda sobre el carácter esencial o no de un bien común.n. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.o. Decidir la desafectación de los bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, o destinarlos a otros fines de conformidad con el Reglamento de Propiedad horizontal.p. En general ejercer todas las atribuciones que le corresponda de acuerdo con la ley y con el reglamento de propiedad horizontal. Página 8 de 22
  9. 9. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. Expresamente se consideran delegables en el Consejo de Administración las atribuciones establecidas en los ordinales j. SECCION SEGUNDA. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIONArticulo 76. El Consejo de administración, es el órgano que actúa en representación detodos los Copropietarios, para hacer cumplir las decisiones de la Asamblea General, elReglamento de Propiedad Horizontal, el Reglamento interno y orientar, supervisar yapoyar la gestión del Administrador.PARAGRAFO PRIMERO: COMPOSICION. El Consejo de administración de laURBANIZACION CANTA PIEDRA PROPIEDAD HORIZONTAL, estará integrado por DIEZ (10)miembros elegidos por la Asamblea, quienes durarán en sus cargos por el termino de un(1) año, pero podrán ser reelegidos o removidos libremente en cualquier momento por laAsamblea. Internamente, el Consejo de administración elegirá cinco (5) principales ycinco (5) suplentes. Los suplentes reemplazaran a los principales en sus faltas absolutas,temporales o accidentales, los cuales tendrán todos los mismos deberes, derechos yfunciones, de los principales.PARAGRAFO SEGUNDO: Para ser Consejero principal o Suplente, debe tenerse lacondición de propietario de bienes de dominio particular y habitar en la Urbanización,demostrar interés por colaborar con el Consejo, participar activamente en las reuniones yactividades programadas y no tener parentesco con el revisor fiscal ó auditor dentro delcuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil.PARAGRAFO TERCERO: PROHIBICIONES A LOS MIEMBROS DEL CONSEJO. No podrán sermiembros del Consejo de Administración las siguientes personas: 1. Aquellos Propietarios o cónyuges a quienes se les haya comprobado, malos manejos, o comportamientos inadecuados en el ejercicio de sus funciones como administrador, miembro del consejo o del comité de convivencia. Página 9 de 22
  10. 10. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. 2. Aquellos que se encuentren en mora en el pago de las expensas comunes de la copropiedad. En el evento de incurrir en mora estando en ejercicio de su cargo, deberá presentar su renuncia ante los demás miembros del Consejo aun cuando haya sido elegido por la Asamblea. 3. Los miembros del consejo, sus cónyuges, o sus familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad y cuarto de afinidad, no podrán ser empleados directos o indirectos de la Urbanización, ni podrán celebrar ningún tipo de contrato con la misma para beneficio personal,Articulo 78. REUNIONES. A las reuniones del Consejo de administración podrán asistirtodos los miembros nombrados por la asamblea, todos tendrán voz; el voto lo tendránúnicamente quienes tengan el rol de principales y los suplentes cuando asistan y actúenen lugar del miembro principal. El Consejo de administración se reunirá como mínimouna vez al mes y cada que las circunstancias lo ameriten; serán convocadas por eladministrador o por cualquiera de los miembros cuando sea necesario. La FALTAABSOLUTA se entenderá por la no asistencia a TRES (3) de las reuniones programadasconsecutivas, el fallecimiento o la renuncia.El administrador, podrá asistir a las reuniones del Consejo, tendrá voz en susdeliberaciones pero no tendrá voto. No es impedimento la inasistencia delAdministrador, para que el Consejo pueda deliberar válidamente.Articulo 81. FUNCIONES: Son funciones del Consejo de Administración las siguientes: a. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H. b. Disponer la convocatoria de la Asamblea a Reuniones ordinaria ó extraordinarias cuando lo estime conveniente. c. Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho oportunamente y a reunión extraordinaria, en los casos previstos en este reglamento o cuando lo estime conveniente. d. Nombrar y remover libremente al Administrador y su suplente si lo hay, crear los cargos que considere necesarios, fijarle sus funciones y obligaciones, y supervisar Página 10 de 22
  11. 11. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. su ejecución, asignar su remuneración con excepción de aquellos cuya designación se reserva la Asamblea, llevar bajo su cargo al contador si lo hubiere, fijarle sus funciones y obligaciones, y supervisar su ejecución, asignar su remuneración; sin perjuicio de que la Asamblea pueda hacerlo o ratificar la elección o reelección que se haga, por ser función propia e inherente a ella. Darse su propio reglamento y señalar la política administrativa de la Urbanización.e. Asesorar y orientar al Administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión, y cuando lo juzgue conveniente, dar cuenta de ello a la Asamblea general de propietarios.f. Examinar e informar a la Asamblea anualmente y cuando lo juzgue conveniente, todo lo relacionado con las cuentas, balances y estados financieros que presente el Administrador y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas con relación a saldos y eventuales excesos de liquidez.g. Presentar a la Asamblea ordinaria de propietarios informe de su gestión anual y el concepto acerca del proyecto del presupuesto anual de gastos que ha de presentar el Administrador a consideración de la Asamblea.h. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de las expensas u otros bienes pertenecientes a la persona jurídica y la seguridad de la copropiedad.i. Delegar en el administrador por el tiempo que considere conveniente la facultad de nombrar empleados, apoderados judiciales o extrajudiciales, removerlos, fijarles las funciones y remuneraciones u honorarios.j. Estudiar y aprobar los contratos de arrendamiento de los bienes comunes no esenciales, objeto de explotación económica por parte de la persona jurídica.k. Velar para que los recursos provenientes del fondo de imprevistos sean invertidos de conformidad con lo dispuesto en la asamblea.l. Fijar la cuantía de la póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones por parte del Administrador, si la Asamblea así lo decidiera.m. Coordinar, asesorar y controlar con la Administración la celebración de contratos, cuya cuantía exceda de un (1) salario mínimo mensual y reglamentar la forma de Página 11 de 22
  12. 12. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. efectuar los gastos de cada operación que pueda realizar el Administrador sin necesidad de su previa aprobación. n. Exigir al Administrador oportuna información sobre todos los actos y contratos por él celebrados en el ejercicio de sus funciones. o. Coordinar la administración del edificio y dictar o modificar los Reglamentos Internos tendientes a que se mantenga el orden y aseo de la urbanización y la armonía entre los propietarios y residentes. p. Presentar a la Asamblea proyectos y presupuestos en caso de reconstrucción total o parcial del edificio. q. Supervigilar las medidas de seguridad de la urbanización o implementar las que sean necesarias y cuidad que se contraten oportunamente los seguros que de acuerdo con el artículo 36 del Reglamento de Propiedad horizontal deben contratarse y los que sean ordenados por la Asamblea. r. Ejercer las facultades de la Asamblea cuando existiere imposibilidad de convocarla, si se trata de un asunto que fuere impostergable, siempre que no sea una de las decisiones que requieran mayoría calificada de acuerdo con lo previsto en el artículo 72 del Reglamento de propiedad Horizontal; pero con la obligación de hacer la convocatoria de la Asamblea cuando se haya removido el obstáculo y dándole cuenta de la decisión adoptada. s. En general ejercer todas aquellas funciones que le correspondan de acuerdo con la naturaleza de sus funciones o que estén previstas en este reglamento o las que le delegue la AsambleaPARAGRAFO PRIMERO: El Consejo de Administración, podrá acordar la concesión dedescuentos y rebajas originadas en conceptos tales como pronto pago, otorgables conrelación a las obligaciones pecuniarias a cargo de los propietarios siempre que no sealtere el equilibrio presupuestal y que se fundamenten en políticas generales. Las cuotasde administración no pueden ser condonadas total o parcialmente por tener el carácterde aporte de capital, cuando se encuentren en cobro pre jurídico o jurídico. Página 12 de 22
  13. 13. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. SECCION TERCERA DEL ADMINISTRADORArtículo 83o. DESIGNACIÓN. El Administrador, que podrá ser persona natural o jurídica,será designado por el Consejo de Administración, a quien le deberá subordinación, confacultad para removerlo libremente en cualquier tiempo.Artículo 84º. REMUNERACION. La remuneración a que tenga derecho el Administrador,será fijada anualmente por el Consejo de Administración, sea que consista en una sumafija o en un porcentaje sobre los recaudos. Esta suma no podrá excederse de CincoSalarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (5 SMMLV), a menos que sea mandato deAsamblea.Articulo 85º. El nombramiento del Administrador es esencialmente revocable, aunque laelección haya sido hecha por un período determinado. Además de cualquier otra causalegal, el Administrador cesa en su cargo por a) Incumplimiento a las condiciones contractuales. b) Vencimiento del periodo contratado c) Liquidación forzosa d) Incapacidad legal o estatutaria e) Abandono evidente del cargo, dictaminado por el Consejo de Administración f) Revocatoria expresa del nombramiento que el Consejo podrá hacer en cualquier momento g) Decisión de la Asamblea h) Renuncia escrita suya, cuando le quede aceptada PARAGRAFO: Página 13 de 22
  14. 14. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.Artículo 87 TRANSMISION DEL CARGO DE ADMINISTRADOR Y RENDICIÓN DE CUENTAS.,Al cesar en el Cargo la persona que actua como Administrador verificará a su sucesorentrega inventariada de:a) Libros Oficiales a la fecha y de años anteriores, así como hojas en blanco debidamenteempastados y archivadosb) Claves de Cuentas bancarias, Banca virtual, Internet, pagina Web, Blogs, Correoselectrónicos, etc., todos ellos con sus cuentas y parámetros de ingreso de todas las queposea la administración y que pertenezcan a la Urbanización.c) Certificados bancarios con saldo a la fecha de entregad) Títulos valores debidamente relacionadose) Contratos firmados, en su respectiva carpeta, con toda la documentación que acrediteal contratado para los servicios que presta.f) Pólizas de Seguros con sus correspondientes inventarios de activos relacionados ycubiertos por esta.g) Contabilidad con sus respectivos Soportes, bases de datos, cartera, facturación,Estados de Cuenta, procesos y acuerdos de Cobro Jurídico, Declaraciones de Impuestos,Medios magnéticos, etc., todos ellos actualizados a la fecha de entrega.h) Presupuestos y ejecución a la Fecha y años anteriores.i) Libros de Actas de Asamblea y Consejo, debidamente empastados y firmados a la fechade entrega y años anteriores y hojas en blanco.j) Reglamento de Propiedad Horizontal (con todas las reformas aprobadas o en trámite),Código de Ética, Manual de Mascotas, Reglamento Interno, Manual de Procedimientos, ycualquier otra información relacionada con estos.k) Relación de Coeficientes de Copropiedad actualizado Página 14 de 22
  15. 15. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.l) Inventario de todos los activos de Maquinaria y equipo eléctrico y electrónico, asi comode la planta física y sus componentes y de todos los activos menores con sus respectivosdocumentos soporte, por escrito y Físico, con detalle.m) Hojas de vida de los activos con sus respectivas fichas técnicas, (con registros de losmantenimientos efectuados, garantías y soportes de Software, pólizas, etc)n) Toda la Correspondencia Enviada, debidamente archivada y legajadao) Toda la Correspondencia Recibida, debidamente archivada y legajadap) Todos los estudios realizados por la Administración, como encuestas poblacionales,Insonorización, Estadísticas de habitantes análisis de garantías de construcción,reclamaciones en proceso y en general, todos los que posea la Administración.q) Todos los archivos físicos ó digitales que se tengan sobre la Urbanización (formatos detrabajos en excel, word, etc.)r) Softwares adquiridos por la Urbanización con sus respectivos soportes, garantíasy discos de instalación de respaldo.s) Directorio de proveedores y demás contactos de la administraciónt) Listado de trabajos programados y pendientes, de ejecución de aseo y protocolos devigilancia, asi como estudios de seguridad, minutas de vigilanciau) Toda la información relacionada con el personal que se encuentra trabajando tanto enaseo como en vigilancia, debidamente archivada y legajada.v) Todo lo relacionado con el reciclaje, debidamente discriminado, archivado y legajado.w) Todo lo relacionado con el Gimnasio, con relación de inventarios, contratos y todos losdocumentos que respaldan al proveedor contratado, debidamente legajado y archivado.x) Otros que considere la Administración Saliente Página 15 de 22
  16. 16. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.y) Otros que considere la Administración entrante y/o el comité de verificación y recibonombrado por el Consejo de Administración, quien finalmente será el que determine elfiniquito de dicha entregaTeniendo en cuenta la necesidad de hacer cada proceso de acuerdo a la ley, sírvasepresentar el plan de entrega con la debida antelación al consejo de Administración, paralograr una completa rendición de Cuentas y que esta a su vez, sea efectiva y rápida parael beneficio de las partes.Articulo 88o. FUNCIONES. Son funciones del administrador:a. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.b. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y dejar prueba suficiente del cumplimiento de las normas establecidas en el presente Reglamento para la convocatoria.c. Someter a su aprobación el Inventario y Balance General y los estados financieros del ejercicio anterior, y el presupuesto detallado de ingresos y gastos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.d. Rendir los informes que le solicitaren la Asamblea y el Consejo de Administracióne. Poner en conocimiento de la Asamblea ó del Consejo de Administración, según el caso, cualquier hecho que conforme a la Ley y al presente reglamento fuere de competencia de uno de estos organismosf. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea, del Consejo de Administración, registro de propietarios, residentes y proveedores, los archivos contables y generales, la planoteca, inventarios, hojas de vida de activos, Bases de datos, carpeta de contratos, control de coeficientes, programas de mantenimiento, cronograma de actividades rutinarias y eventuales, Página 16 de 22
  17. 17. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. manuales de procedimientos y funcionamiento, manuales de normas tales como el Manual de Convivencia y Reglamento de Propiedad Horizontal, los libros de minuta de la seguridad, el compendio de las acciones disciplinarias y todos los documentos de propiedad de la Urbanización.g. atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.h. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de la Copropiedad, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, esto último en los eventos en que el mismo Consejo decida que se den a conocer.i. Preparar y someter a consideración y aprobación del Consejo de Administración mensualmente los programas a ejecutar con sus respectivas cotizaciones, los estados financieros, el flujo de caja y la ejecución presupuestal; las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.j. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad, Medios magnéticos, facturación, obligaciones tributarias, los títulos valores, cuentas bancarias, contratación, nómina, aportes parafiscales, y demás obligaciones de la Urbanización. Los títulos valores y las Cuentas Bancarias siempre tendrán cuatro firmas autorizadas de las cuales tres serán del Consejo de Administración y la cuarta del Administrador y se requerirá de dos de ellas para efectuar cualquier movimiento o transacción.k. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.l. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.m. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario y no pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna y ciñéndose a las políticas establecidas por la Urbanización.n. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la Página 17 de 22
  18. 18. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.o. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.p. Notificar a los propietarios de bienes privados, y/o Residentes, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones pecuniarias y no pecuniarias.q. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general, el Consejo de Administración o por él mismo, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.r. Expedir paz y salvo de cuentas con la Administración de la Urbanización cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular, o cuando sea solicitado por el propietario, así como los estados de Cuenta.s. Atender las reclamaciones presentadas por los residentes y dar solución efectiva al menor tiempo posible, dejando constancia por escrito de estos actos. Asentar estas reclamaciones en la hoja de vida de cada Residente.t. Invertir los fondos recaudados para la persona jurídica por cualquier concepto, en forma que garantice su liquidez para la época en que deben hacerse los pagos, siguiendo al efecto las instrucciones de la Asamblea, y el Consejo de Administración.u. Cuando se vaya a realizar una nueva contratación; la Administración debe proceder a solicitar mínimo tres (3) cotizaciones a personas o entidades competentes, según el monto de la obra; las cuales se archivaran en su carpeta respectiva. Entre el administrador, el presidente y un miembro del Consejo de Administración se elegirá la cotización que más convenga.v. Dar a conocer a los residentes este reglamento, el Reglamento interno, el Código de ética, el manual de Mascotas, los reglamentos del uso de los bienes de dominio común, manejo de Basuras, desechos y reciclaje, para reiterar la obligatoriedad de cumplir con las normas establecidas. Capacitar al personal de la Administración y de seguridad para asegurar el cumplimiento de las normas establecidas y el adecuado manejo de recursos, materiales, sistemas y equipos de uso corriente en sus labores habituales. Para ello dará la inducción al personal nuevo, cuando sea necesario y como mínimo una actualización anual para el personal antiguo.w. Hacer por cuenta de la persona jurídica y con cargo al presupuesto respectivo los pagos que sean procedentes. Página 18 de 22
  19. 19. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.x. En general celebrar los actos y contratos aconsejables para una buena administración dentro de las prescripciones de este reglamento y bajo los parámetros establecidos por la Asamblea y el Consejo de Administración Ejercer todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente, se acostumbra asignar al administrador de bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal, solucionando así todos los vacíos o contradicciones que resultaren del Reglamento de Propiedad Horizontal. Las demás funciones previstas en la ley, así como las que definan la Asamblea general de propietarios ó le asigne el Consejo de Administración, quien actuará como su jefe inmediato.y. La Administración saliente, deberá elaborar un ACTA de Rendicion de Cuentas y entrega de su puesto al Administrador entrante o en su defecto al Consejo de Administración.z. Al iniciar y terminar el ejercicio, la Administración elaborará un inventario de los fondos, bienes, documentos, contratos, muebles y enseres pertenecientes a la Urbanización. Con base en ese inventario, la administración entrante rinde cuentas ante los organismos de administración y control.PARAGRAFO. El Administrador tiene potestad de tomar decisiones y contratar sinautorización previa del consejo de Administración hasta Un Salario Mínimo Mensual legalVigente (1 SMMLV), siempre y cuando lo contratado sea de carácter urgente y acreditemínimo tres cotizaciones de persona Natural ó Jurídica que cumpla con los requisitosexigidos por la ley, el Reglamento y los manuales de procedimiento de la Urbanización ycuya actividad legal esté relacionada con la labor a desempeñar ó servicio a prestar; de locontrario deberá ser sometido a aprobación por parte del consejo de Administración, asícomo los gastos de mayor monto, ordinarios y presupuestados. CAPITULO XIV DEL REVISOR FISCAL O AUDITOR Articulo 90. FUNCIONES. Son funciones del revisor fiscal: a. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H. Página 19 de 22
  20. 20. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.b. Velar por que tanto las actividades de la persona jurídica, en general, como las de sus órganos se realicen de conformidad con las leyes y este RI. Informar a la AG, al CA o al ADM, según corresponda, las irregularidades que observe en relación con las actividades mencionadas en el numeral anterior.c. Inspeccionar con regularidad los bienes comunes y procurar que se tomen oportunamente las medidas necesarias para la seguridad y conservación de los mismos.d. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones o arqueos y solicitar los Informes necesarios para establecer un control permanente y efectivo sobre los fondos y valores de la persona jurídica.e. Participar en todas las reuniones de la AG, así como también en las del CA, cuando fuere citado a éstas.f. Velar porque los libros y las cuentas de la urbanización estén al día de acuerdo con el plan de contabilidad establecido por la ley y que apruebe la Asamblea y/o el Consejo de Administración.g. Informar por escrito y en oportunidad al administrador, al Consejo de Administración y a la Asamblea, sobre las irregularidades existentes en el manejo de las cuentas y presupuesto.h. Firmar las actas en forma sustitutiva cuando el presidente o secretario de asamblea no lo hagan, norma que aplica por analogía del artículo 431 del Código de Comercio, inciso primero.i. Revisar y controlar los pagos, ingresos y operaciones que realice la Administración, velando para que se ajusten a las disposiciones de la ley, del reglamento, de la asamblea y del consejo de administración y en general a las costumbres o prácticas contables habitualmente aceptadas, practicando la prueba, haciendo cotejo y dejando constancia de ello.j. Informar a la asamblea sobre el examen de las cuentas de la administración, recomendando o no la aprobación del balance y del presupuesto que presente a la administración, a la asamblea y dar cuenta a la misma si advierte irregularidades en la administración o en el Consejo de Administración.k. Efectuar el arqueo de los fondos de la persona jurídica.l. Convocar a Asamblea general extraordinaria cuando detecte irregularidades o las circunstancias urgentes de la urbanización lo exijan (art. 39 inciso 2 de la ley 675/01.m. En general, realizar mes a mes una auditoria forense, de gestión y contable. Página 20 de 22
  21. 21. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H. n. Las demás previstas en la Ley 43 de 1990, articulo 207 del Código de Comercio o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en las Leyes 43 de 1990, 675 de 2001, en el RPH, en este RI o en las disposiciones que las modifiquen, adicionen o complementen. CAPITULO XVDE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOSRECURSOS Y DE LAS SANCIONES.Artículo 92 CLASES DE SANCIONES POR OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.PARAGRAFO SEGUNDO: Dan origen a la imposición de las sanciones previstas en esteartículo el incumplimiento de las obligaciones previstas en los literales a), c), d), f), j), m)del artículo 43º y en el artículo 45º y la violación a las prohibiciones contempladas en elartículo 44º. Las sanciones indicadas en los numerales 1 y 3 de este artículo no podránimponerse por más de un mes, salvo en los casos en que haya una conducta reincidenteen las que podrán imponerse hasta por 3 meses.Articulo 93 PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICION DE SANCIONES: Las sancionesprevistas en el artículo anterior serán impuestas por el Consejo de Administración. Parasu imposición se respetará el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción eimpugnación. Las sanciones se impondrán mediante resolución del Consejo deAdministración, debidamente motivada y después de haber sido notificado el presuntoinfractor, mediante la Administración. Al aplicar la sanción, el Consejo de Administracióndeberá valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como lascircunstancias atenuantes, y atenderá criterios de proporcionalidad y graduación de lassanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.Será nula toda sanción que no contenga motivación. El sancionado podrá interponerrecurso de reposición ante el mismo Consejo, mediante comunicación escrita a laadministración, dentro de los CINCO (5) días hábiles siguientes a la notificación escrita dela resolución que imponga la sanción. El Consejo deberá resolver la reposición, dentro delos CINCO (5) días hábiles siguientes a la presentación del recurso. Página 21 de 22
  22. 22. MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.El Administrador deberá comunicar por escrito al sancionado la decisión del Consejo,dentro de los TRES (3) días hábiles siguientes a la resolución del Consejo deAdministración.Articulo 94. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NOPECUNIARIASEl administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aunacudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Así también lo faculta elArtículo 46º de este Reglamento.Cuando ocurran los eventos previstos en el literal a), c), d), e), y g) del artículo 43 deeste reglamento, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manerainmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.Atendiendo a la gravedad, al nivel de culpabilidad del infractor y a la reincidencia, lasSanciones se clasifican de la siguiente manera:Tipo A Llamado de Atención por EscritoTipo B Un (1) Salario Mínimo Diario Vigente.Tipo C Dos (2) Salarios Mínimos Diarios VigentesTipo D Tres (3) Salarios-Mínimos Diarios VigentesTipo E Cuatro (4) Salarios Mínimos Diarios VigentesTipo F Cinco (5) Salarios Mínimos Diarios VigentesTipo G Una (1) Cuota de Administración.PARAGRAFO: En el reglamento interno o Manual de Convivencia de la Urbanización CantaPiedra, que hace parte integral de este reglamento de propiedad horizontal quedaranestipuladas las conductas que conllevan a cada tipo de sanciones y el procedimiento parasu imposición. Página 22 de 22

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