Ley 675 de 2001 CON JURISPRUDENCIAS

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  • Favor, remitir la norma que establezca que en las asambleas generales, el punto llamado a lista y verificación del quorum queda abolido
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Ley 675 de 2001 CON JURISPRUDENCIAS

  1. 1. LEY 675 DE 2001 (agosto 3) Diario Oficial No. 44.509, de 4 de agosto de 2001 Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.<Resumen de Notas de Vigencia>NOTAS DE VIGENCIA:1. Modificado por el Decreto 1380 de 2002, publicado en el Diario Oficial No. 44.862, de 11de julio de 2002, Por el cual se prorroga el término establecido en el artículo 86 de la Ley675 de 2001.EL CONGRESO DE COLOMBIADECRETA:TITULO I.GENERALIDADES.CAPITULO I.OBJETO Y DEFINICIONES.ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio,denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedadexclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y losdemás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivenciapacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de lapropiedad.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Artículo declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la Corte Constitucionalmediante SentenciaC-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. AlfredoBeltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmueblessometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internasdel mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedanafectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del
  2. 2. inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.ARTÍCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principiosorientadores de la presente ley:1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedadhorizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y porende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedadhorizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas decooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirarlas actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de lacopropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos yobligaciones derivados de la ley.4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes,los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de usocomercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administracióncorrespondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privadadentro de los límites del bien común.5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo deadministración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento deobligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho dedefensa, contradicción e impugnación.ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecenlas siguientes definiciones:Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento apropiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos yobligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido alrégimen de propiedad horizontal.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.
  3. 3. Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptaspara ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreasy servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedadhorizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienescomunes.Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantadossobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso yutilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros decerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por variasunidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominioparticular se encuentran destinados a la viviend a de personas, de acuerdo con lanormatividad urbanística vigente.Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominioparticular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, deconformidad con la normatividad urbanística vigente.Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particulartienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas,de conformidad con la normatividad urbanística vigente.Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal,con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedadhorizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienesprivados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia,estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación delos bienes de dominio particular.Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles parael uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácterde bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terrenosobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicosbásicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables paraaprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de serviciospúblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por laadministración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para
  4. 4. la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio oconjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, parael mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienescomunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán elcarácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones yrestricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Inciso declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra,únicamente por los cargos analizados.Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatoriocuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en lapresente ley.Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual decada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunesdel edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definenademás su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con quecada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sinperjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios oconjuntos de uso comercial o mixto.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte en letra itálica de este inciso declarado EXEQUIBLE, únicamente por el cargoanalizado por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-782-04 de 18 de agosto de2004, Magistrado Ponente Dr. Rodrigo Uprimny Yepes.- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional medianteSentencia C-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime CórdobaTriviño.
  5. 5. Módulos de contribución: Indices que establecen la participación porcentual de lospropietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relacióncon los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte osector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado,que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, losomete al régimen de propiedad horizontal.Area privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidadcon las normas legales.Area privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta,excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidadcon las normas legales.CAPITULO II.DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen depropiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina deRegistro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la personajurídica a que se refiere esta ley.ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DEPROPIEDAD HORIZONTAL.La escritura pública que contiene el reglamento depropiedad horizontal deberá incluir como mínimo:1. El nombre e identificación del propietario.2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio oconjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos deadquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo conlos planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por laentidad o persona que haga sus veces.5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan elcarácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores deledificio o conjunto, cuando fuere el caso.6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio oconjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad deledificio o conjunto.Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontalincluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y controlde la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernanla organización y funcionamiento del edificio o conjunto.PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentosde propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas enesta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos predialesgeorreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral
  6. 6. competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terrenoenunciados en el numeral tercero del presente artículo.PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios oconjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimoprevisto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo ycontinuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a suubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, asícomo las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienesprivados.PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal nopodrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes dedominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública deconstitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso,deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga susveces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren lalocalización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidadesindependientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y elseñalamiento general de las áreas y bienes de uso común.PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución oadición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en elpresente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en laescritura.ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjuntose desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar estacircunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, laforma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de losbienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácterprovisional.Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura sadicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comuneslocalizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de latotalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cualestendrán carácter provisional.En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, loscoeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácterdefinitivo.Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán deconformidad con lo establecido en la presente ley.PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar losdesarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedadhorizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para sufuncionalidad.ARTÍCULO 8o. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓNLEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobrela existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta
  7. 7. ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificioo conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidadcompetente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedadhorizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones dequienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto deinscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos decertificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.CAPITULO III.DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.ARTÍCULO 9o. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDADHORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientescausales:1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones queconforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setentay cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida sureconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida elGobierno Nacional.2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes dedominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de losacreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.3. La orden de autoridad judicial o administrativa.PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificacionesque conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidosseguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes decopropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienesprivados.ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total oparcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve aescritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentenciajudicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina deRegistro de Instrumentos Públicos.ARTÍCULO 11. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura deextinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demásbienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a unaño.Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere,podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan paradistribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes decopropiedad.La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirsematerialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre ycuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en casocontrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidadesprevistas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en lasnormas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
  8. 8. ARTÍCULO 12. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre laextinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, seprocederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará sucapacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación decuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Paraefectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberáregistrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia yrepresentación legal.CAPITULO IV.DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO.ARTÍCULO 13. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a lareconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setentay cinco por ciento (75%) de su valor comercial.2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco porciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, conel voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menosel setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado porineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, MagistradoPonente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.PARÁGRAFO 1o. Las expensas de la construcción estará n a cargo de todos lospropietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.PARÁGRAFO 2o. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas ygravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que laobligación garantizada haya sido satisfecha.ARTÍCULO 14. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando ladestrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto, elporcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio oetapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allílocalizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a lasexpensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral2 del artículo anterior.Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de losbienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa,serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientesde copropiedad.
  9. 9. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguirparcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de esta ley.PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos deconformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubieredispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.ARTÍCULO 15. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen depropiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra losriesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de losmismos.PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de segurosque cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de quetrata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.PARÁGRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedaránafectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casosque ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de laindemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario debienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con lasnormas legales aplicables.CAPITULO V.DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR.ARTÍCULO 16. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIOPARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular, deberán seridentificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio oconjunto.La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobrelos bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes decopropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privadose entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relacióncon ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.PARÁGRAFO 1o. De conformidad con lo establecido en el inciso 2o. del presenteartículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondientea los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente decopropiedad respectivo.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Parágrafo declarado EXEQUIBLE, por los cargos analizados, por la Corte Constitucionalmediante Sentencia C-944-03 de 15 de octubre de 2003, Magistrado Ponente Dr. AlfredoBeltrán Sierra.PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos predialesgeorreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral
  10. 10. competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para laidentificación de los bienes aquí señalados.ARTÍCULO 17. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDADHORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir lashipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimende la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor decada una de ellas.Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de InstrumentosPúblicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables,exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble demayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietarioinicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentrodel mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para suprotocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamientoproporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privadaobjeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura antela falta del documento aquí mencionado.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el parágrafo por ineptitudde la demanda, mediante Sentencia C-937-03 de 15 de octubre de 2003, MagistradoPonente Dr. Rodrigo Escobar Gil.ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOSBIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes dedominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en elreglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno quecomprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos,molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios uocupantes o afecten la salud pública.En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquiertítulo, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidosen el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En elreglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámiteaplicable al efecto.2. Ejecutar de inmediato l as reparaciones en sus bienes privados, incluidas lasredes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionarperjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los
  11. 11. daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que debaresponder.3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevasconstrucciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de lasnormas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibidoadelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales comoexcavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previocumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.CAPITULO VI.DE LOS BIENES COMUNES.ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas deun edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad,funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominioparticular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienesprivados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, soninalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendoobjeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley yen el respectivo reglamento de propiedad horizontal.PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados demanera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en losplanos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga susveces.PARÁGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunesson inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular,los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podránautorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando estaautorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a latransferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada seubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afectela estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas niambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para elbeneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunesdel edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asambleageneral.ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NOESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritalescompetentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asambleageneral, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes dedominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes decopropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común debienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de lapersona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedadhorizon tal.<Jurisprudencia Vigencia>
  12. 12. Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado porineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, MagistradoPonente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estarácondicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con lamisma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables enel municipio o distrito del que se trate.PARÁGRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de ladesafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos onegocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objetode todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidadcon lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y conobservancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedadhorizontal.PARÁGRAFO 2o. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación delos bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, noesenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estosbienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedadhorizontal.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr.Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallarsobre este artículo por ineptitud de la demanda.ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENESCOMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará unareforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio deescritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asambleageneral de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtenerde conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se
  13. 13. registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el foliode matrícula inmobiliaria correspondiente.En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendidala aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos decontribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificioo conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuentalos criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr.Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallarsobre este artículo por ineptitud de la demanda.ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes nonecesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general,aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado,tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados demanera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localizaciónpuedan disfrutarlos.Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunesque por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunalesy áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio oconjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de lospropietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dichaasignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia deurbanización y construcción.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr.Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallarsobre este artículo por ineptitud de la demanda.ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USOEXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso
  14. 14. exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior,quedarán obligados a:1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.2. No cambiar su destinación.3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia deaquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparacioneslocativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, porpaso del tiempo.4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado enla asamblea general.PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de lasprevisiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensascomunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que debaresponder el constructor.PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho deuso exclusivo sobre bienes comunes.ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DELPROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esencialespara el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como loselementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manerasimultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, talescomo zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarána la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto aladministrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción yenajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos elcincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entregadeberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos,expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redeseléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas,los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirána aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción sehaya concluido.PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en elproyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.CAPITULO VII.DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedadhorizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominioparticular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán deconformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privadossobre los bienes comunes del edificio o conjunto.2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.<Jurisprudencia Vigencia>
  15. 15. Corte Constitucional- Numeral 2. declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Córdoba Triviño.3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienesprivados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, medianteel pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuandoéstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la formaseñalada en el reglamento.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Numeral 3. declarado EXEQUIBLE, únicamente por el cargo analizado por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-782-04 de 18 de agosto de 2004, Magistrado PonenteDr. Rodrigo Uprimny Yepes.ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley paracasos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el áreaprivada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área totalprivada del edificio o conjunto.El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento depropiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando losfactores de ponderación utilizados.PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos ydepósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DEUSO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntosde uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad secalculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetivaentre el área privada y la destinación y características de los mismos. Losreglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa loscriterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir conel valor comercial de los bienes de dominio particular.
  16. 16. ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con elvoto favorable de un número plural de propietarios que represente al menosel setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio oconjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontalrelacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en lossiguientes eventos:<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado porineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, MagistradoPonente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron encuenta los parámetros legales para su fijación.2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, productode la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que seanexen al mismo.3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificioo conjunto.4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvoen cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.CAPITULO VIII.DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES.ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNESNECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjuntoestarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por laadministración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia,seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento depropiedad horizontal.Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pagoentre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevopropietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes nopagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derechode dominio.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional
  17. 17. - Inciso 3o. declarado EXEQUIBLE, por el cargo formulado, por la Corte Constitucionalmediante SentenciaC-376-04 de 27 de abril de 2004, Magistrado Ponente Dr. Alvaro TafurGalvis.En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido apropiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a lasexpensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Inciso 4o. declarado EXEQUIBLE, por el cargo examinado en la sentencia, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-408-03 de 22 de mayo de 2003, Magistrado PonenteDr. Jaime Araújo Rentería.En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de talcircunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de lacopropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existancon la copropiedad.PARÁGRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común yproindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamenteresponsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes adicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en laproporción que les corresponda.PARÁGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensascomunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe subien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.PARÁGRAFO 3o. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios debienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados acontribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando paraacceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienescomunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición seráaplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d epropiedad horizontal correspondiente.ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en elcumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una ymedia veces el interés bancario corriente, certificado por la SuperintendenciaBancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale elreglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.<Jurisprudencia Vigencia>
  18. 18. Corte Constitucional- Inciso 1o. declarado EXEQUIBLE, por el cargo analizado, por la Corte Constitucionalmediante SentenciaC-153-04 de 24 de febrero de 2004, Magistrado Ponente Dr. AlvaroTafur Galvis.Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificioo conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren enmora.PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse enlugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debidoconocimiento por parte de los copropietarios.ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentosde propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixtodeberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicioscomunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de lasunidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización.Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios enparticular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivosector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos,calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedadhorizontal.Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuestoanual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podránsufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.CAPITULO IX.DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA.ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal,una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformadapor los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrarcorrecta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos deinterés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir laley y el reglamento de propiedad horizontal.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Apartes subrayados declarados EXEQUIBLES, por los cargos formulados, por la Corte
  19. 19. Constitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios azonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución alrégimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frentea las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobrodel servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidorindividual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor,se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidorgeneral y la suma de los medidores individuales.Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presenteley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran,podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de unnúmero plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta porciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado de esteinciso por ineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004,Magistrado Ponente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.ARTÍCULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídicaoriginada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sinánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y sudomicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad deno contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria ycomercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, deconformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
  20. 20. <Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos analizados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-812-09 de 18 de noviembre de 2009, MagistradoPonente Dr. Mauricio González Cuervo.Destaca el editor:La hipótesis de que las zonas comunes se aprovechen con actividades ajenas al objetosocial de la persona jurídica de propiedad horizontal no se deriva “del contenido de lanorma demandada sino de su aplicación, lo que, para efectos tributarios en general, debeser controlado por las autoridades tributarias, especialmente las municipales, con el finde dar pleno cumplimiento al principio de eficiencia en la materia”. Debe declararse laexequibilidad de la norma en relación con las actividades propias del objeto social de lasociedad de propiedad horizontal, debido a que tales actividades, por su finalidad, no seconsideran comerciales y, por tanto, no pueden constituirse en hecho generador de taltributo....En el análisis que nos ocupa, el Legislador no está excluyendo a una persona jurídica que,por su naturaleza y objeto social, deba ser sujeto pasivo del impuesto de industria ycomercio, sino a un ente de derecho de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, “en relacióncon las actividades propias de su objeto social”, las cuales, difieren esencialmente de lasactividades de índole industrial, comercial o de servicios....En suma, la disposición demandada no establece una exención en la condición decontribuyente de una persona jurídica surgida de la propiedad horizontal, sino la exclusiónde las actividades que corresponde realizar a éstas, de la calidad de hecho gravable delimpuesto de industria y comercio. Exclusión fundada, además, en razones de justicia y
  21. 21. equidad.PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragarexpensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.ARTÍCULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Losrecursos patrimoniales de la persona jurídica estaránconformados por los ingresos provenientes de las expensascomunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos queadquiera o reciba a cualquier título para el cumplimientode su objeto.ARTÍCULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La personajurídica constituirá un fondo para atender obligaciones oexpensas imprevistas, el cual se formará e incrementarácon un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento(1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y conlos demás ingresos que la asamblea general considerepertinentes.La asamblea podrá suspender su cobro cuando el montodisponible alcance el cincuenta por ciento (50%) delpresupuesto ordinario de gastos del respectivo año.El administrador podrá disponer de tales recursos, previaaprobación de la asamblea general, en su caso, y deconformidad con lo establecido en el reglamento depropiedad horizontal.PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensasextraordinarias adicionales al porcentaje del recargoreferido, solo podrá aprobarse cuando los recursos delFondo de que trata este artículo sean insuficientes paraatender las erogaciones a su cargo.ARTÍCULO 36. ORGANOS DE DIRECCIÓN YADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la
  22. 22. persona jurídica corresponde a la asamblea general depropietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, yal administrador de edificio o conjunto.CAPITULO X.DE LA ASAMBLEA GENERAL.ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUSDECISIONES. La asamblea general la constituiránlospropietarios de bienes privados, o sus representantes odelegados, reunido s con el quórum y las condicionesprevistas en esta ley y en el reglamento de propiedadhorizontal.<Inciso CONDICIONALMENTE exequible> Todos lospropietarios de bienes privados que integran el edificio oconjunto tendrán derecho a participar en susdeliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietarioequivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad delrespectivo bien privado.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Inciso 2o. declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucionalmediante SentenciaC-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. JaimeCórdoba Triviño, en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda,el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad delrespectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a loexpresado en la parte motiva de la sentencia.Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normaslegales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimientopara todos los propietarios, inclusive para los ausentes odisidentes, para el administrador y demás órganos, y en lopertinente para los usuarios y ocupantes del edificio oconjunto.
  23. 23. <Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Apartes subrayados declarados EXEQUIBLES, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. Laasamblea general de propietarios es el órgano de direcciónde la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, ytendrá como funciones básicas las siguientes:1. Nombrar y remover libremente al administrador y a susuplente cuando fuere el caso, para períodosdeterminados, y fijarle su remuneración.<Jurisprudencia Vigencia>- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional medianteSentencia C-474-04 de 18 de mayo de 2004, Magistrado Ponente Dr. Marco GerardoMonroy Cabra.2. Aprobar o improbar los estados financieros y elpresupuesto anual de ingresos y gastos que deberánsometer a su consideración el Consejo Administrativo y elAdministrador.
  24. 24. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros delcomité de convivencia para períodos de un año, en losedificios o conjuntos de uso residencial.4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto ylas cuotas para atender las expensas ordinarias oextraordinarias, así como incrementar el fondo deimprevistos, cuando fuere el caso.5. Elegir y remover los miembros del consejo deadministración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y susuplente, para los períodos establecidos en el reglamentode propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedadhorizontal.7. Decidir la desafectación de bienes comunes noesenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere elcaso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencialo no de un bien común.8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, deconformidad con lo previsto en la presente ley.9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo deadministración, sobre la procedencia de sanciones porincumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley yen el reglamento de propiedad horizontal, con observanciadel debido proceso y del derecho de defensa consagradopara el caso en el respectivo reglamento de propiedadhorizontal.10.Aprobar la disolución y liquidación de la personaJurídica.11. Otorgar autorización al administrador para realizarcualquier erogación c on cargo al Fondo de Imprevistos deque trata la presente ley.
  25. 25. 12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretosreglamentarios de la misma, y en el reglamento depropiedad horizontal.PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en elConsejo de Administración, cuando exista, las funcionesindicadas en el numeral 3 del presente artículo.ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General sereunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en lafecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y,en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientesal vencimiento de cada período presupuestal; con el fin deexaminar la situación general de la persona jurídica,efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda,considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio ypresupuesto para el siguiente año. La convocatoria laefectuará el administrador, con una antelación no inferiora quince (15) días calendario.Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidadesimprevistas o urgentes del edificio o conjunto así loameriten, por convocatoria del administrador, del consejode administración, del Revisor Fiscal o de un númeroplural de propietarios de bienes privados que representenpor lo menos, la quinta parte de los coeficientes decopropiedad.PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediantecomunicación enviada a cada uno de los propietarios delos bienes de dominio particular del edificio o conjunto, ala última dirección registrada por los mismos. Tratándosede asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales yde decisiones por comunicación escrita, en el aviso seinsertará el orden del día y en la misma no se podrántomar decisiones sobre temas no previstos en este.<Jurisprudencia Vigencia>
  26. 26. Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relaciónde los propietarios que adeuden contribuciones a lasexpensas comunes.ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Sino fuere convocada la asamblea se reunirá en formaordinaria, por derecho propio el primer día hábil delcuarto mes siguiente al vencimiento de cada períodopresupuestal, en el lugar y hora que se indique en elreglamento, o en su defecto, en las instalaciones deledificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00p.m.).Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquierdía, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando losparticipantes representen la totalidad de los coeficientesde copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de loprevisto en la presente ley, para efectos de mayoríascalificadas.
  27. 27. ARTÍCULO 41. REUNIONES DE SEGUNDACONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general depropietarios, no puede sesionar por falta de quórum, seconvocará a una nueva reunión que se realizará el tercerdía hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ochopasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lodispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, lacual sesionará y decidirá válidamente con un númeroplural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje decoeficientes representados. En todo caso, en laconvocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarsec onstancia de lo establecido en el presente artículo.ARTÍCULO 42. REUNIONES NOPRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habráreunión de la asamblea general cuando por cualquiermedio los propietarios de bienes privados o susrepresentantes o delegados puedan deliberar y decidir porcomunicación simultánea o sucesiva de conformidad conel quórum requerido para el respectivo caso. En esteúltimo caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrirde manera inmediata de acuerdo con el medio empleado,de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.
  28. 28. Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión nopresencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax,grabación magnetofónica o similar, donde sea claro elnombre del propietario que emite la comunicación, elcontenido de la misma y la hora en que lo hace, así como lacorrespondiente copia de la convocatoria efectuada a loscopropietarios.ARTÍCULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓNESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asambleageneral cuando, convocada la totalidad de propietarios deunidades privadas, los deliberantes, sus representantes odelegados debidamente acreditados, expresen el sentidode su voto frente a una o varias decisiones concretas,señalando de manera expresa el nombre del copropietarioque emite la comunicación, el contenido de la misma y lafecha y hora en que se hace.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.
  29. 29. Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.En este evento la mayoría respectiva se computará sobre eltotal de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.Si los propietarios hubieren expresado su voto endocumentos separados, estos deberán recibirse en untérmino máximo de un (1) mes, contado a partir del envíoacreditado de la primera comunicación.ARTÍCULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NOPRESENCIALES. En los casos a que se refieren losartículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadasserán ineficaces cuando alguno de los propietariosnoparticipe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en lacomunicación escrita, expresada esta última dentro deltérmino previsto en el artículo anterior.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse
  30. 30. a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.Las actas deberán asentarse en el libro respectivo,suscribirse por el representante legal y comunicarse a lospropietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquelen que se concluyó el acuerdo.ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepciónde los casos en que la ley o el reglamento de propiedadhorizontal exijan un quórum o mayoría superior y de lasreuniones de segunda convocatoria previstas en elartículo 41, la asamblea general sesionará con un númeroplural de propietarios de unidades privadas querepresenten por lo menos, más de la mitad de loscoeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el votofavorable de la mitad más uno de los coeficientes depropiedad y tomará decisiones con el voto favorable de lamitad más uno de los coeficientes de propiedad <sic, textorepetido> representados en la respectiva sesión.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse
  31. 31. a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de lapropiedad horizontal, se podrá exigir una mayoríasuperior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes queintegran el edificio o conjunto. Las mayorías superioresprevistas en los reglamentos se entenderán por no escritasy se asumirá que la decisión correspondiente se podrátomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquíindicada.Las decisiones que se adopten en contravención a loprescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra,en los términos del fundamento jurídico número 14 de la parte considerativa de lapresente sentencia y solamente en relación con los cargos analizados en la presentedecisión.El mismo fallo establece y declararse INHIBIDA respecto de las acusaciones formuladascontra esta misma disposición por violación del artículo 83 de la Constitución Política y delas normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisoria en lacámaras legislativas.El numeral 14 dice: 14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposición, esnecesario tener en cuenta las decisiones previas de la Corporación, especialmente lasadoptadas mediante las sentencias C-488-02 y C-522-02 de 2002. En efecto, conforme alprimero de estos fallos, las disposiciones de orden público contenidas en la Ley 675 de2001 modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes alentrar a regir la nueva ley, si la modificación voluntaria llevada a cabo por la asamblea delrespectivo edificio o conjunto no se hubiere hecho en el plazo máximo de un año,prorrogable por seis meses más, contado a partir de tal entrada en rigor. Conforme al
  32. 32. segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a viviendasometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no económicose adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo las que sí tienen talcontenido podrán tomarse por las reglas basadas en índices de copropiedad.De esta manera, en cuanto la norma que ahora se acusa contiene reglas relativas a quórumy mayorías para deliberar y decidir en las reuniones de las asambleas generales de losconjuntos o edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, reglas que se establecenacudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades privadas, debeentenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia C-522-02 de 2002, quetales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda, sólo se aplican para la adopción dedecisiones de contenido económico.No obstante, en relación con las decisiones de contenido no económico en lascopropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el artículo que ahora seexamina sigue teniendo aplicación en cuanto establece mayorías mínimas y máximas, peroahora deben entenderse no referidas al índice de copropiedad, sino al número de votosemitidos, sobre la base de la fórmula una unidad un voto. Es decir, donde la disposicióncontenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será un número plural depropietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de loscoeficientes de propiedad, el condicionamiento introducido al parágrafo 2° delartículo 37 de la Ley 675 de 2001 por la Sentencia C-522-02 de 2002 impone entender quetal quórum deliberatorio se conformará con un número plural de propietarios de unidadesprivadas que represente por lo menos, más de la mitad delas unidades. Y donde el mismoartículo indica que la asamblea de copropietarios tomará decisiones con el voto favorablede la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectivasesión debe entenderse que, tratándose de decisiones de contenido no económico enconjuntos o edificios destinados a vivienda, la mayoría decisoria se conforma con la mitadmás uno de los votos correspondientes las unidades presentes o representadas en lareunión.ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍACALIFICADA. Como excepción a la norma general, lassiguientes decisiones requerirán mayoría calificadadel setenta por ciento (70%) de los coeficientes decopropiedad que integran el edificio o conjunto:<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional
  33. 33. - La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado porineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, MagistradoPonente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.1. Cambios que afecten la destinación de los bienescomunes o impliquen una sensible disminución en uso ygoce.2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantíatotal, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4)veces el valor de las expensas necesarias mensuales.3. Aprobación de expensas comunes diferentes de lasnecesarias.4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo deun determinado bien privado, cuando así lo haya solicitadoun copropietario.5. Reforma a los estatutos y reglamento.6. Desafectación de un bien común no esencial.7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido enproporción que represente por lo menos el setenta y cincopor ciento (75%).8. Cambio de destinación genérica de los bienes dedominio particular, siempre y cuando se ajuste a lanormatividad urbanística vigente.9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.10. Liquidación y disolución.PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo nopodrán tomarse en reuniones no presenciales, ni enreuniones de segunda convocatoria, salvo que en esteúltimo caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.<Jurisprudencia Vigencia>
  34. 34. Corte Constitucional- Mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr.Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallarsobre este artículo.ARTÍCULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea seharán constar en actas firmadas por el presidente y elsecretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si esordinaria o extraordinaria, además la forma de laconvocatoria, orden del día, nombre y calidad de losasistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, ylos votos emitidos en cada caso.En los eventos en que la Asamblea decida encargarpersonas para verificar la redacción del acta, las personasencargadas deberán hacerlo dentro del término queestablezca el reglamento, y en su defecto, dentro de losveinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de larespectiva reunión.Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábilescontados a partir de la fecha de la reunión, eladministrador debe poner a disposición de lospropietarios del edificio o conjunto, copia completa deltexto del acta en el lugar determinado como sede de laadministración, e informar tal situación a cada uno delospropietarios. En el libro de actas se dejará constanciasobre la fecha y lugar de publicación.La copia del acta debidamente suscrita será pruebasuficiente de los hechos que consten en ella, mientras nose demuestre la falsedad de la copia o de las actas. Eladministrador deberá entregar copia del acta a quien se lasolicite.
  35. 35. PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue laentrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación anteel Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a suvez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena desanción de carácter policivo.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Apartes subrayados declarados EXEQUIBLES, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.ARTÍCULO 48. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En losprocesos ejecutivos entablados por el representante legalde la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobrode multas u obligaciones pecuniarias derivadas deexpensas ordinarias y extraordinarias, con suscorrespondientes intereses, sólo podrán exigirse por elJuez competente como anexos a la respectiva demanda elpoder debidamente otorgado, el certificado sobreexistencia y representación de la persona jurídicademandante y demandada en caso de que el deudorostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de laobligación que será solamente el certificado expedido por
  36. 36. el administrador sin ningún requisito ni procedimientoadicional y copia del certificado de intereses expedido porla Superintendencia Bancaria o por el organismo que hagasus veces o de la parte pertinente del reglamento queautorice un interés inferior.La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estarásupeditada al agotamiento previo de los mecanismos parala solución de conflictos previstos en la presente ley.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre este artículo (parcial) porineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-929-07 de 7 de noviembre de 2007,Magistrado Ponente Dr. Rodrigo Escobar Gil.ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. Eladministrador, el Revisor Fiscal y los propietarios debienes privados, podrán impugnar las decisiones de laasamblea general de propietarios, cuando no se ajusten alas prescripciones legales o al reglamento de la propiedadhorizontal.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Apartes subrayados declarados EXEQUIBLES, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.
  37. 37. Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos(2) meses siguientes a la fecha de la comunicación opublicación de la respectiva acta. Será aplicable paraefectos del presente artículo, el procedimiento consagradoen el artículo 194 del Código de Comercio o en las normasque lo modifiquen, adicionen o comple menten.PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida enel presente artículo, las decisiones de la asamblea general,por medio de las cuales se impongan sanciones porincumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que seregirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del TítuloII de la presente ley.CAPITULO XI.DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO.ARTÍCULO 50. NATURALEZA DELADMINISTRADOR. La representación legal de la personajurídica y la administración del edificio o conjuntocorresponderán a un administrador designado por laasamblea general de propietarios en todos los edificios oconjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista elconsejo de administración, donde será elegido por dichoórgano, para el período que se prevea en el reglamento decopropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejerciciode sus funciones, se radican en la cabeza de la personajurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legalesy reglamentarias.<Jurisprudencia Vigencia>
  38. 38. Corte Constitucional- Aparte subrayado y en letra itálica declarado EXEQUIBLE, por los cargos analizados, porla Corte Constitucional mediante Sentencia C-474-04 de 18 de mayo de 2004, MagistradoPonente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra.- Aparte subrayado y en letra itálica declarado EXEQUIBLE, por los cargos analizados, porla Corte Constitucional mediante Sentencia C-127-04 de 17 de febrero de 2004, MagistradoPonente Dr. Alfredo Beltrán Sierra.- Aparte subrayado de propietarios declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados,por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002,Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores nopropietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercerante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos enlas decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.Los administradores responderán por los perjuicios quepor dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la personajurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá laculpa leve del administrador en los casos deincumplimiento o extralimitación de sus funciones,violación de la ley o del reglamento de propiedadhorizontal.PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contratorespectivo de vinculación con el administrador, actuarácomo representante legal de la persona jurídica el
  39. 39. presidente del consejo de administración o, cuando este noexista, el presidente de la asamblea general.PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales,y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quienejerza la administración directamente, o por encargo deuna persona jurídica contratada para tal fin, deberáacreditar idoneidad para ocupar el cargo, que sedemostrará en los términos del reglamento que para elefecto expida el Gobierno Nacional.PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer laconstitución de pólizas que garanticen el cumplimiento delas obligaciones a cargo de los administradores de edificioso conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todocaso, el monto máximo asegurable será equivalente alpresupuesto de gastos del edificio o conjunto para el añoen que se realiza la respectiva designación.ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. Laadministración inmediata del edificio o conjunto estará acargo del administrador, quien tiene facultades deejecución, conservación, representación y recaudo. Susfunciones básicas son las siguientes:1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias oextraordinarias y someter a su aprobación el inventario ybalance general de las cuentas del ejercicio anterior, y unpresupuesto detallado de gastos e ingresoscorrespondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo lasprimas de seguros.2. Llevar directamente o ba jo su dependencia yresponsabilidad, los libros de actas de la asamblea y deregistro de propietarios y residentes, y atender lacorrespondencia relativa al edificio o conjunto.
  40. 40. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentesdel edificio o conjunto, las actas de la asamblea general ydel consejo de administración, si lo hubiere.4. Preparar y someter a consideración del Consejo deAdministración las cuentas anuales, el informe para laAsamblea General anual de propietarios, el presupuesto deingresos y egresos para cada vigencia, el balance generalde las cuentas del ejercicio anterior, los balances de pruebay su respectiva ejecución presupuestal.5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, lacontabilidad del edificio o conjunto.6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes dedominio de la persona jurídica que surgen comoconsecuencia de la desafectación de bienes comunes noesenciales y destinarlos a los fines autorizados por laasamblea general en el acto de desafectación, deconformidad con el reglamento de propiedad horizontal.7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actosde administración, conservación y disposición de losmismos de conformidad con las facultades y restriccionesfijadas en el reglamento de propiedad horizontal.8. Cobrar y recaudar, directamente o a través deapoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, yen general, cualquier obligación de carácter pecuniario acargo de los propietarios u ocupantes de bienes dedominio particular del edificio o conjunto, iniciandooportunamente el cobro judicial de las mismas, sinnecesidad de autorización alguna.9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas alreglamento de propiedad horizontal aprobadas por laasamblea general de propietarios, e inscribir ante laentidad competente todos los actos relacionados con laexistencia y representación legal de la persona jurídica.
  41. 41. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la personajurídica y conceder poderes especiales para tales fines,cuando la necesidad lo exija.11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por losmedios que señale el respectivo reglamento de propiedadhorizontal, las sanciones impuestas en su contra por laasamblea general o el consejo de administración, según elcaso, por incumplimiento de obligaciones.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento delas obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento depropiedad horizontal y en cualquier reglamento interno,que hayan sido impuestas por la asamblea general o elConsejo de Administración, según el caso, una vez seencuentren ejecutoriadas.13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administracióndel edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambiode tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
  42. 42. 14. Las demás funciones previstas en la presente ley en elreglamento de propiedad horizontal, así como las quedefina la asamblea general de propietarios.PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea personajurídica, su representante legal actuará en representacióndel edificio o conjunto.ARTÍCULO 52. ADMINISTRACIÓNPROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija aladministrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal elpropietario inicial, quien podrá contratar con un tercerotal gestión.No obstante lo indicado en este artículo, una vez se hayaconstruido y enajenado un número de bienes privados querepresenten por lo menos el cincuenta y uno por ciento(51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestióndel propietario inicial como administrador provisional.Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, elpropietario inicial deberá informarlo por escrito a todoslos propietarios del edificio o conjunto, para que laasamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador,dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De nohacerlo el propietario inicial nombrará al administradordefinitivo.CAPITULO XII.DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios oconjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más detreinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos odepósitos, tendrán un consejo de administración,integrado por un número impar de tres (3) omás propietarios de las unidades privadas respectivas, osus delegados. En aquellos que tengan un número igual oinferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo
  43. 43. parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar talorganismo en los reglamentos de propiedad horizontal.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de estasentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.Para edificios o conjuntos de uso residencial, integradospor más de treinta (30) bienes privados excluyendoparqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar talorganismo en los reglamentos de propiedad horizontal.ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo deadministración deliberará y decidirá válidamente con lapresencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvoque el reglamento de propiedad horizontal estipule unquórum superior, con independencia de los coeficientes decopropiedad.ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo deadministración le corresponderá tomar lasdeterminaciones necesarias en orden a que la personajurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en elreglamento de propiedad horizontal.
  44. 44. CAPITULO XIII.DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. <Aparte tachadoINEXEQUIBLE> Los conjuntos de uso comercial o mixtoestarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contadorpúblico titulado, con matrícula profesional vigente einscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por laasamblea general de propietarios.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte tachado declarado INEXEQUIBLE por la Corte Constitucional medianteSentencia C-670-02 de 20 de de agosto de 2002, Magistrado Ponente Dr. EduardoMontealegre Lynett.El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor debienes privados en el edificio o conjunto respecto del cualcumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuartogrado de consanguinidad, segundo de afinidad o primerocivil, ni vínculos comerciales, o cualquier otracircunstancia que pueda restarle independencia uobjetividad a sus conceptos o actuaciones, con eladministrador y/o los miembros del consejo deadministración, cuando exista.Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contarcon Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general depropietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá serpropietario o tenedor de bienes privados en el edificio oconjunto.<Jurisprudencia Vigencia>
  45. 45. Corte Constitucional- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra,únicamente por los cargos analizados, salvo la expresión titulado del inciso 1. sobre lacual se declara estése a lo resuelto en la SentenciaC-670-02.ARTÍCULO 57. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal comoencargado del control de las distintas operaciones de lapersona jurídica, le corresponde ejercer las funcionesprevistas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que lamodifiquen, adicionen o complementen, así como lasprevistas en la presente ley.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-738-02 de 11 de septiembre de 2002, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra,únicamente por los cargos analizados.TITULO II.DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DELPROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOSRECURSOS Y DE LAS SANCIONES.CAPITULO I.DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para lasolución de los conflictos que se presenten entre lospropietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entreellos y el administrador, el consejo de administración ocualquier otro órgano de dirección o control de la persona
  46. 46. jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de estaley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuiciode la competencia propia de las autoridadesjurisdiccionales, se podrá acudir a:1. Comité de Convivencia. Cuando se presente unacontroversia que pueda surgir con ocasión de la vida enedificios de uso residencial, su solución se podrá intentarmediante la intervención de un comité de convivenciaelegido de conformidad con lo indicado en la presente ley,el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadasa dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones devecindad. Las consideraciones de este comité seconsignarán en un acta, suscrita por las partes y por losmiembros del comité y la participación en él será adhonorem.2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Laspartes podrán acudir, para la solución de conflictos, a losmecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en lasnormas legales que regulan la materia.PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea generaldecopropietarios, para un período de un (1) año y estaráintegrado por un número impar de tres (3) o máspersonas.<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la CorteConstitucional mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado PonenteDr. Alfredo Beltrán Sierra; bajo el entendido de que los moradores no propietarios deinmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante lasautoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en lasdecisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta
  47. 47. sentencia.Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que,cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas delinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarsea los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presenteartículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridadjurisdiccional para resolver los conflictos referidos en elpresente artículo, se dará el trámite previsto en el CapítuloII del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o enlas disposiciones que lo modifiquen, adicionen ocomplementen.CAPITULO II.DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DEOBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES PORINCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NOPECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones nopecuniarias que tengan su consagración en la ley o en elreglamento de propiedad horizontal, por parte de lospropietarios, tenedores o terceros por los que estos debanresponder en los términos de la ley, dará lugar, previorequerimiento escrito, con indicación del plazo para que seajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si aello hubiere lugar, a la imposición de las siguientessanciones:<Jurisprudencia Vigencia>Corte Constitucional

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