May 2011 Mhc Newsletter


Published on

May 2011 MHC Newsletter

Published in: Business, Economy & Finance
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

May 2011 Mhc Newsletter

  1. 1.     COLLIERS INTERNATIONAL   DATA POINTS   VALUATION & ADVISORY SERVICES  A Monthly Meter of Real Estate Trends  Manufactured Housing Valuation Group    Manufactured Housing Valuation Group  Colliers  International  Valuation  &  Advisory  Services  is  a  The March 2011 survey conducted by National Real Estate Inves‐ leading  provider  of  real  estate  valuation  and  consulting  tor suggests that 2011 may be a brighter year compared to 2010.   services. Our Manufactured Housing Group is comprised of  Loan  Volume  is  expected  to  surge  this  year,  based  on  Lender  market experts nationwide. Whether a single property or a  Predictions.  portfolio of assets across the world, CIVAS’ Manufactured    Housing  Group  has  the  depth  of  valuation  experience  to    create  superior  results.  With  a  highly  efficient  valuation    system,  CIVAS  has  built  a  reputation  for  excellence,  cus‐   tomer service and responsiveness.    Colliers  International  Valuation  &  Advisory  Services    (CIVAS),  formerly  renowned  industry  leader  First  Service    PGP Valuation, has developed a strong reputation for qual‐   ity, credibility and dependability. CIVAS’ continued growth    is  supported  by  its  position  as  a  recognized  leader  in  real    estate  valuation  and  advisory  services  while  serving  a  full    range of clients, geographies, and property types. Whether  A similar group of lenders and borrowers also weighed in based  providing services to REITs, pension funds, banks or other  on  their  expectations  for  credit  availability  over  the  next  12  property  owners,  CIVAS  expertise  continues  to  create  su‐ months.  The results are encouraging.  perior results that set the firm apart in the industry. Along  with its unique and expanding platform, CIVAS attracts the  valuation industry’s leading professionals.   To learn how CIVAS can meet your unique needs, contact  us today.    Office  Locations:  Our  growing  group  of  offices  are  noted  below.    MHC  specialists  also  located  in  Canada,  Australia  and the UK.    A  Global  Snapshot:    (Marketwire  Press  Release)  ‐    Park  Resorts,  a  dominate  owner of manufactured home communities in the UK will be hosting  street  parties  across  its  30+  property  UK  portfolio  to  celebrate  the  wedding of Prince William and Kate Middleton.  No word if either the  bride or groom will attend any of the parties.   Volume X, Issue #5 May, 2011 
  2. 2. MANUFACTURED HOME COMMUNITY REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS)       MHC REIT Comparison* Real Estate Investment Trusts (REIT) are significant players in  Company ELS Sun UMH the  manufactured  home  community  industry.  The  primary  Market Capitalization 1.81B 741.76 M 142.85 M REITs  are  Equity  Lifestyle  Properties,  Sun  Communities  and  Employees               3,600 747 130 United Mobile Homes.   The chart to the right shows market  Properties 302 136 35 data regarding the overall performance of each company.   Total Sites           112,257             47,600               8,000   Average Community Size 372 350 229 As shown, Equity Lifestyle (ELS) is the largest REIT by a wide  Revenue 505.11 M 265.96M 34.01M margin with a market cap of $1.8 Billion.  Sun Communities  Gross Margin 49.22% 59.12% 60.23% has  a  market  cap  of  $741  Million,  while  United  Mobile  EBITDA 223.07 M 135.10M 8.45M Homes  has  a  market  cap  of  $142  Million.    Each  REIT  has  been  publicly  traded  for  over  10  years.    Historically  other  Operating Margin 29.19% 25.01% 11.58% REITS  have  been  present  within  this  space;  but  were  taken  Net Income 42.30M ‐2.88M 6.67M private  over  the  past  5‐10  years.    They  include  American  EPS 1.36 ‐0.15 0.52 Residential  Communities,  American  Land  Lease,  Chateau  P/E 42.88 ‐ 19.6 Communities and ROC Communities.  PEG (5 Yr expected) 2.76 6.01 ‐   P/S 3.59 2.79 4.22 *Total prop erties current as of 12 /31/2010.  All other d ata current as of 4/1/2011A review of the stock prices from October 2005 to April 2011 provides  a  glimpse  into  value  trends  for  the  manufactured housing industry.  The chart below shows that stock prices held steady from the  APRIL FOOLS: TOP‐10 FOOLISH REAL ESTATE  4th Qtr 2005 to 4th Qtr 2007.  A general decline occurred in    RELATED IDEAS OF THE PAST 20 YEARS all  three  stock  values  during  2008;  consistent  with  overall   declines  in  the  stock  market  and  the  economy.    In  general             By: KC Conway each stock appears to have hit bottom in the fourth Qtr 2008.               Director of Market Analytics              Colliers International  Current  stock  prices  represent  5  year  highs  for  most  of  the   sector.    As  stock  prices  continue  to  rise,  will  property  values   follow?  GSE’s  1%  Capital  requirement:  Government  Sponsored  Enterprises  Freddie  &   Fannie were allowed to exist with a mere 1% capital requirement due to the  “implicit government guarantees” with their mortgages. Recent  industry  chatter  also  suggests  that  1  or  2  companies   may seek to go public as a REIT over the next 12 months.    ∙  FIRREA  Exemption: Compounding the GSEs 1% capital structure was their ex‐ emption from the 1991 FIRREA legislation and USPAP appraisal requirements. Stock Price Oct‐05 Oct‐06 Oct‐07 Oct‐08 Oct‐09 Oct‐10 Apr‐11 This was the seed for today’s housing crisis. ELS $38.63 $45.21 $46.57 $39.52 $44.85 $56.24 $58.18SUN $16.72 $20.73 $19.59 $11.14 $15.24 $31.45 $37.23  UMH $9.94 $11.16 $9.62 $4.82 $6.74 $10.24 $10.25 ∙  Advent of “Subprime Mortgages” to appease Congress’ desire for higher home  $70.00 ownership rates.  These products resulted in the creation of “NINJA Loans” (No  Income, No Job, No Ability to Pay – it’s OK).  $60.00   $50.00 ∙    CRE  concentration  levels  skyrocketing  in  banks  from  $800  billion  in  1998  to  $40.00 $3.5 trillion by 2008.  The elevation of this kind of concentration risk by bank  $30.00 regulators was a material risk that led to this banking and real estate crisis.   $20.00   $10.00 ∙    Absence  of  any  new  “Interagency  Appraisal  Guidance”  between  1994  and  $0.00 2010 during the development of this real estate crisis.  Oct‐05 Oct‐06 Oct‐07 Oct‐08 Oct‐09 Oct‐10   ∙  Collapse of Lehman without bank regulators understanding the systemic conse‐ ELS SUN UMH quences,  or  attempting  to  obtain  the  intervention  authority  to  prevent  the  collapse of such a systemically important bank entity.   A detailed analysis by our MHC experts will reveal trends spe‐ ∙  Collapse of CMBS market in 2008. It’s tough to restart. cific to your property and your location. On a local level, value   is  tied  to  performance.  Rent,  expense  and  occupancy  levels  ∙  Drive‐by appraisals without inspection. are  the  key,  and  understanding  supply  and  demand  in  your   market  is  critical  for  understanding  your  value.  Our  MHC  ∙  Cap Rates below 4% and the yield for a 10‐Yr Treasury. Group  is  on‐call  to  provide  expertise  on  local,  regional,  and   national levels.   ∙  Dodd‐Frank bank reform legislation. 
  3. 3. DEBT AS INTOXICANT Peter Ingersoll Chief Executive of the Invest- ment Advisory Safe Harbour Equity Inc.Peter  Ingersoll  is  Chief  Executive  of  the  investment  advisory  Safe  Har­bour Equity Inc. and a serial entrepreneur. He has an economics degree from  the  University  of  Pennsylvania  Wharton  School  and  several  ad­vanced degrees from the School of Hard Knocks.  The  following  article  is  adapted  from  a  chapter  in  his  book,  “The  Real Estate Tsunami Survivors Guide,” that was published in December 2010. The book features interviews and remarks from industry leaders such as Dr. Sam Chandan, the global economist for Real Capital Analytics; Ethan  Recent  groundbreaking  work  by  banker  Marc  R.  Thompson,  CRE, Penner, president of CBRE Capital Partners; and Michael J. Panzner, au­ CCIM,  FRICS  clearly  shows  that  lax  underwriting  standards  are  a thor  of  “Financial  Armageddon:  Protecting  Your  Future  from  Four  Im­ prerequisite to support an asset price bubble; that the emergence of pending Catastrophes” and “When Giants Fall: An Economic Roadmap for  a  debt  bubble  preceded  and  was  the  cause  of  the  enormous  price the End of the American Era.”  run‐up;  and  that  this  debt  bubble  must  deflate  to  its  historic  mean Despite  recent  news  reports  of  commercial  real  estate  transactions  com‐ aggregate level.  pleted  at  capitalization  rates  similar  to  the  boom  years  between  2004  and  Thompson’s chart illustrates the point using the Flow of Funds Ac‐2007,  there  are  still  massive  numbers  of  loans  maturing  that  will  go  into  counts  published  by  the  Federal  Reserve  Board  of  Governors.  The technical default in the coming years. Many market participants seem all too  Fed  tracks  bank  deposits  and  loans  to  identify  geographic  regions eager to readopt the notion that a bull market lays before us; however, tens  and industry sectors that have elevated economic activity. The black of  thousands  of  distressed  owners  remain.  The  inconceivable  notion  that  line represents the Consumer Price Index.  they  could  potentially  lose  their  property  has  become  reality.  All  this  re‐ If  the  rate  of  inflation  increases  in  2011,  2012  and  2013,  this  line formed the common intoxicant we all imbibed to support the asset bubble in  becomes  steeper,  decreasing  the  aggregate  amount  of  outstanding commercial real estate: the hooch of cheap and easy loans.   loans  needed  to  return  to  the  historical  mean.  That  means  fewer Easy money is the precedent cause of real estate asset bubbles, not the re‐ loans  will  have  to  be  written  off  and  the  loans  that  are  discounted sult.  Without  easy  and  cheap  money,  none  of  the  deals  at  the  market’s  top  wont be discounted as steeply.   could have been contemplated or closed. Had bankers been more prudent in  Practitioners of commercial real estate tend to think of debt financ‐their underwriting, far fewer loans would have been issued. Those that were  ing  as  the  caboose  on  the  acquisition  train.  One  must  first  identify issued would have had more stringent, some might say realistic terms, that  the site, then do preliminary investigation, then make an offer, then would likely have required a price discount. Fewer transactions would have  negotiate a successful contract, then complete preliminary due dili‐resulted, and at lower prices.   gence,  and  then  make  the  loan  application.  This  sequence  makes During that heady time, nearly all of us in the commercial real estate indus‐ sense because no investor wants to fork over the dough for apprais‐try  drank  the  hooch  and  entered  into  the  starry‐eyed  belief  that  future  in‐ als,  property  condition  reports,  environmental  reports  and  loan come  would  be  sufficient  to  repay  the  enormous  loans  taken  out  against  commitment  fees  until  it  is  relatively  certain  that  something  is properties  bought  at  stratospheric  prices.  We  also  entered  into  the  belief  worth buying. However, in regards to a price bubble, its important that 85 percent loan‐to‐value, non‐recourse loans at 5.5 percent with a 30‐ to remember that access to cheap debt precedes and causes pricing year amortization would continue forever.   bubbles.  Most  commentary  about  the  aftermath  of  the  commercial In  hindsight  this  shared  delusion  seems  comical.  Yet,  while  the  party  was  real  estate  price  bubble  is  focused  on  the  fall  of  real  estate  prices hopping  and  the  music  was  swinging,  it  somehow  made  sense.  Whats  left  and  the  return  of  a  normal  functioning  debt  market.  We  all  under‐from  our  inebriated,  multi‐year  binge  is  the  equivalent  of  stale  beer  in  the  stand that the return of lending will support asset prices. But if we carpet:  thousands  of  loans  once  worth  trillions  of  dollars  that  cannot  be  professionals  were  successful  in  deluding  ourselves  between  2004 sustained by declining real estate fundamentals and cannot be refinanced at  and 2007, we should admit that we are prone to irrational exuber‐their current values.  ance and pay attention to our embedded belief systems before em‐Policy  makers  at  the  FDIC,  the  Federal  Reserve  and  the  U.S.  Treasury  are  barking on an aggressive acquisition campaign. working feverishly to stabilize and re‐inflate commercial property values to  The mountain of commercial real estate debt will deflate on its own reduce losses on the $1.59 trillion in commercial loans currently held on the  timetable  until  it  is  back  to  its  historic  mean.  In  the  next  several books of U.S. banks alone. They have been largely successful in preventing a  years we will all watch the equivalent of high‐stakes musical chairs: massive  fire  sale  of  distressed  commercial  assets  so  far,  and  have  set  the  not  everyone  is  going  to  get  a  seat;  not  everyone  is  going  to  get  a stage for the possibility of an “orderly disposition” of those distressed assets.  loan.  Those  left  without  a  seat  will  sadly  see  their  movie  end  in However, stabilization is a long way from sustained asset appreciation. The  tears. Those who keep their seats will see many acquisition oppor‐debt bubble must deflate and deflate it will.  tunities  as  loans  mature  and  are  refinanced,  discounted  or  fore‐ closed. The process equates to a marketplace processing the toxins  of  a  hangover.  It  looks  like  we  are  going  to  have  a  headache  until  2013. 
  4. 4. Bruce Nell, MRICS, MCRE   Managing Director  National Practice Group Leader—MHC Colliers International870 High Street, Suite 11Columbus, Ohio 43085Phone: 614-540-2950Fax: 614-540-2960E-mail: Bruce.Nell@Colliers.comAccelerating Experience Counts Bruce  Nell,  MRICS,  MCRE  is  a  Managing  Director  for  Colliers  International  and  a  Na‐ tional Practice Group leader for MHC Valuation.  Bruce has extensive experience in all  commercial real estate having completed assignments in all 50 states as well as direct‐ ing  international  assignments  in  Canada,  Mexico,  Central  America,  Europe,  and  New  Zealand.     Bruce  is  nationally  recognized  as  a  leading  expert  in  the  valuation  of  manufactured  home  communities.    Bruce  has  valued  over  1,000  MHC’s  during  his  career.    He  has  served  as  guest  speaker  on  MHC  Valuation  for  the  Manufactured  Housing  Institute  as  well as Regional Symposiums and several state associations.  Bruce is an MRICS desig‐ nee from the Royal Institution of Chartered Surveyors, MCRE designee from the Lipsey  School of Real Estate, Associate Member of the Appraisal Institute, Member of the Mort‐ gage  Bankers  Association,  Member  of  the  Manufactured  Housing  Institute,  Member  of  the  Western  Manufactured  Housing  Communities  Association,  Member  of  ICSC,  Mem‐ ber  of  Urban Land Institute and a Member of the ULI Manufactured Housing  Commu‐ nity Council.      The  Colliers  International/Manufactured  Housing  Valuation  Group  includes  a  dozen  appraisers dedicated to the property type.  Each team member has completed special‐ ized  valuation  work  exceeding  $100  Million.    Overall  the  team  has  appraised  4,000+  MHCs across the US and Canada, valued at over $19 Billion.    What valuation needs can we help You with?    Copyright © 2011 Colliers International— Accelerating Success