Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

קורס קבלנים חוק עידוד- ענת דואני- 1

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

קורס קבלנים חוק עידוד- ענת דואני- 1

  1. 1. Artzi,Hiba&Elmekiesse 1 ‫רו‬"‫דואני‬ ‫ענת‬ ‫ח‬ ‫ארצי‬,‫את‬ ‫חיבה‬‫אלמקייס‬ ‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬ tax.co.il-www.ahe 9.7.2013 ‫רו‬ ‫לשכת‬"‫ח‬- ‫רכישה‬ ‫ועסקאות‬ ‫קבלנים‬ ‫מיסוי‬ ‫עידוד‬ ‫חוקי‬ 1
  2. 2. Artzi,Hiba&Elmekiesse 2 ‫עניינים‬ ‫תוכן‬ ‫הקדמה‬. ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ ‫עקרונות‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1. ‫דירות‬ ‫השכרת‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬2007. ‫מיוחדות‬ ‫סוגיות‬.
  3. 3. Artzi,Hiba&Elmekiesse 3 ‫הקדמה‬ ‫כבר‬‫שנים‬‫שממשלת‬‫ישראל‬‫רואה‬‫בהגדלת‬‫היצע‬‫לדירות‬‫להשכרה‬‫כיעד‬‫חשוב‬!!! ‫וכתוצאה‬‫מכך‬‫מעניקה‬‫הטבות‬‫מס‬‫בגין‬‫השכרת‬‫דירות‬. ‫בין‬‫הטבות‬‫המס‬‫הניתנות‬‫ליחידים‬‫הם‬(‫אשר‬‫ההשכרה‬‫אינה‬‫עולה‬‫לכדי‬‫עסק‬): ‫פטור‬‫ליחידים‬‫על‬‫הכנסות‬‫מהשכרת‬‫דירת‬‫מגורים‬,‫מסלול‬‫מס‬‫בשיעור‬10%,‫פטור‬‫מע‬"‫מ‬‫וכו‬'. ‫בנוסף‬‫להטבות‬‫אלו‬,‫כיום‬‫קיימים‬‫שני‬‫דברי‬‫חקיקה‬‫לעידוד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬‫בהיקף‬‫משמעותי‬, ‫כדלקמן‬: ‫האחד‬‫מצוי‬‫בפרק‬‫שביעי‬1-‫של‬‫החוק‬‫לעידוד‬‫השקעות‬‫הון‬,‫תשי‬"‫ט‬-1959(‫להלן‬-"‫חוק‬‫העידוד‬)". ‫והשני‬‫החוק‬‫לעידוד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬,‫התשס‬"‫ז‬-2007(‫להלן‬-"‫חוק‬‫השכרת‬‫דירות‬2007)".
  4. 4. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫הגדרות‬- "‫בניין‬"-‫לרבות‬‫מספר‬‫בנינים‬‫שנבנו‬‫באותה‬‫תקופה‬‫ובאותו‬‫אתר‬,‫כחטיבה‬‫אחת‬,‫למעט‬‫חלק‬ ‫מבניין‬. "‫בנין‬‫להשכרה‬"‫הינו‬‫בנין‬‫שאושר‬‫כנכס‬‫מאושר‬,‫שלפחות‬‫מחצית‬‫משטחו‬‫מיועדת‬‫להשכרה‬ ‫למגורים‬‫בתנאים‬‫שנקבעו‬‫בסעיף‬53‫ב‬‫לחוק‬‫ובנייתו‬‫הסתיימה‬‫לאחר‬1988.7.31. "‫בנין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"‫הינו‬‫בנין‬‫להשכרה‬‫שאושר‬‫החל‬‫מיום‬1.1.2009. (‫או‬‫אושר‬‫לפני‬1.1.2009‫והושכר‬‫לראשונה‬‫לאחר‬‫מועד‬‫זה‬,‫או‬‫שהושכר‬‫לראשונה‬‫לפני‬1.1.2009 ‫לתקופה‬‫שלא‬‫פחתה‬‫מ‬-5‫שנים‬‫והחלק‬‫שהושכר‬‫בעבר‬‫למגורים‬‫יושכר‬‫ל‬-5‫שנים‬‫נוספות‬ ‫לפחות‬,‫לאחר‬1.1.2009.) ‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ 4
  5. 5. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫הגדרות‬- ‫המנהלה‬‫רשאית‬‫לאשר‬‫כי‬‫גם‬"‫חלק‬‫מבניין‬"‫ייחשב‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫בהתקיים‬‫התנאים‬‫הבאים‬- (1‫כמות‬‫מינימלית‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬: -‫א‬‫בבניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬-‫בחלק‬‫המאושר‬‫יש‬6‫דירות‬‫מוגרים‬‫לפחות‬. -‫ב‬‫בבניין‬‫להשכרה‬-‫בחלק‬‫המאושר‬‫יש‬8‫דירות‬‫מגורים‬‫לפחות‬. 2)‫החלק‬‫הנותר‬‫בבניין‬‫אינו‬‫בבעלות‬‫בעלי‬‫התוכנית‬‫או‬‫לקרוביהם‬‫של‬‫בעלי‬‫המניות‬‫בחברה‬ ‫במישרין‬‫או‬‫בעקיפין‬. ‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ 5
  6. 6. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫ל‬ ‫החוק‬ ‫נוסח‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ההטבות‬ ‫לקבלת‬ ‫התנאים‬"‫להשכרה‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬:" ‫מבקש‬‫ההטבות‬‫הינו‬‫הבעלים‬‫הרשום‬‫הן‬‫של‬‫הבניין‬‫והן‬‫של‬‫הקרקע‬‫שעליה‬‫הוקם‬‫הבניין‬. ‫לפחות‬%50‫משטח‬‫הרצפות‬‫יהיו‬‫מיועדים‬‫להשכרה‬‫למגורים‬. ‫השטחים‬‫כמצוין‬‫לעיל‬,‫הושכרו‬‫לתקופה‬‫ממוצעת‬‫של‬‫חמש‬‫שנים‬‫מתוך‬‫שבע‬‫שנים‬‫שלאחר‬‫תום‬ ‫הבניה‬. ‫מחצית‬‫משטח‬‫הרצפות‬‫של‬‫הבניין‬‫לא‬‫נמכרו‬‫לפני‬‫שחלפו‬‫חמש‬‫שנות‬‫ההשכרה‬. ‫נמכרו‬‫הדירות‬‫שהיו‬‫מיועדות‬‫להשכרה‬‫לפני‬‫שחלפו‬‫חמש‬‫שנות‬‫השכרה‬,‫יהיה‬‫בעל‬‫הבניין‬ ‫זכאי‬‫להטבות‬‫המס‬‫בהתקיים‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫שלא‬‫יפורטו‬‫ברשימה‬‫זו‬. ‫נציין‬‫כי‬,‫מדובר‬‫בתנאים‬‫על‬‫פי‬‫החוק‬‫וכי‬‫קיימים‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫בהתאם‬‫להחלטת‬‫המנהלת‬ ‫המשתנה‬‫מעת‬‫לעת‬‫ואשר‬‫יוצגו‬‫בהרצאה‬‫הבאה‬. ‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ 6
  7. 7. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫שיעורי‬‫המס‬‫על‬"‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"- ‫סעיף‬ ‫הוראות‬53‫ג‬(‫ב‬1)‫על‬ ‫כי‬ ‫קובעות‬‫חייבת‬ ‫הכנסה‬‫או‬‫ממכירה‬ ‫ריאלי‬ ‫שבח‬‫או‬‫מהשכרה‬‫בנין‬ ‫של‬ ‫יחולו‬ ‫להשכרה‬ ‫חדש‬‫שעורי‬‫הבאים‬ ‫המס‬: ‫על‬‫חברה‬-11%. ‫יחיד‬-20%. ‫חברה‬‫בהשקעת‬‫חוץ‬-18%‫מס‬‫מרבי‬‫או‬‫שיעורי‬‫המס‬‫לחברה‬‫בהשקעת‬‫חוץ‬(10%/15%). ‫שעורי‬‫מס‬‫אלו‬‫הינם‬‫קבועים‬‫ואינם‬‫הוראת‬‫שעה‬. ‫וחלים‬‫ללא‬‫תקופת‬‫הגבלה‬‫בזמן‬!!!!! ‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1 7
  8. 8. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫דיבידנד‬ ‫חלוקת‬ ‫על‬ ‫מס‬- ‫בהתאם‬‫להוראות‬‫סעיף‬47(‫ב‬()2)‫על‬‫דיבידנד‬‫המחולק‬‫מהכנסות‬‫אלו‬‫יחולו‬‫מס‬‫בשיעור‬‫של‬15%, ‫הן‬‫יחיד‬‫והן‬‫חברה‬,‫וזאת‬‫בכפוף‬‫לאמנות‬‫למניעת‬‫כפל‬‫מס‬. ‫ההסדרים‬ ‫חוק‬ ‫בעקבות‬-‫ל‬ ‫יעלה‬ ‫הנראה‬ ‫ככל‬ ‫המס‬ ‫שיעור‬-20%. ‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1 8
  9. 9. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫הוצאות‬‫פחת‬- ‫סעיף‬53‫ג‬(‫א‬)‫קובע‬‫כי‬‫שעור‬‫הפחת‬‫לדירה‬‫בבניין‬‫להשכרה‬,‫בתקופת‬ ‫השכרתה‬‫נקבע‬‫ל‬-20%. ‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1 9
  10. 10. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫החוק‬‫מאפשר‬‫לקבל‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫בביצוע‬"‫שיחלוף‬"‫של‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫אשר‬‫סיים‬‫את‬ ‫תקופת‬‫המגבלות‬(5‫שנים‬). ‫השחלוף‬‫יכול‬‫להתבצע‬‫בין‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫לבניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬. ‫הטבות‬‫המס‬‫הקובעות‬‫בחוק‬‫ימשכו‬‫לחול‬‫על‬‫הבניין‬‫החלופי‬. ‫החוק‬‫קובע‬‫מספר‬‫תנאים‬‫שיש‬‫לעמוד‬‫בהם‬‫לצורך‬‫ביצוע‬‫ה‬"‫שחלוף‬",‫אשר‬‫ביניהם‬: •‫מכירה‬‫של‬‫מלוא‬‫הזכויות‬‫בבניין‬. •‫תקופת‬‫זמן‬‫מוגבלת‬‫לביצוע‬‫השחלוף‬(12‫חודשים‬). •‫עמידה‬‫בתנאי‬‫שווי‬‫הבניין‬‫החלופי‬‫לעומת‬‫הבניין‬‫המכר‬. •‫תקופת‬‫מגבלות‬‫נוספת‬(5‫שנים‬). ‫להשכרה‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫של‬ ‫שחלוף‬ 10
  11. 11. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫הוראות‬‫סעיף‬53‫ב‬(‫ה‬()1)‫קובעות‬‫כי‬: "‫ניתנה‬‫הטבה‬‫לפי‬‫סעיפים‬53‫ג‬‫או‬53‫ד‬,‫או‬‫לפי‬‫סעיף‬85(‫ד‬)‫לפקודה‬‫ולא‬‫נתקיים‬ ‫תנאי‬‫מהתנאים‬‫הקבועים‬‫בסעיף‬‫קטן‬(‫א‬),‫תבוטל‬‫ההטבה‬‫למפרע‬‫ובעל‬‫הבנין‬‫או‬ ‫משכיר‬‫הבנין‬,‫לפי‬‫הענין‬,‫יהיה‬‫חייב‬‫בתשלום‬‫המס‬‫שהיה‬‫חייב‬‫בו‬‫אילולא‬ ‫ההטבה‬,‫בתוספת‬‫הפרשי‬‫הצמדה‬‫וריבית‬‫מתוך‬‫שנת‬‫המס‬‫שלגביה‬‫ניתנה‬ ‫ההטבה‬." ‫נציין‬‫כי‬‫קיים‬‫נוהל‬‫שפרסמה‬‫המנהלת‬‫בנושא‬‫שיופרט‬‫בהרצאה‬‫הקרובה‬. ‫ההטבות‬ ‫ביטול‬ 11
  12. 12. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫בנוסף‬‫לפטור‬‫הכללי‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬‫הכנסות‬‫מהשכרה‬‫למגורים‬,‫סעיף‬31(1‫א‬)‫נותן‬ ‫פטור‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬‫מכירת‬‫אותו‬‫חלק‬‫מבניין‬‫שאושר‬‫כבניין‬‫להשכרה‬,‫במידה‬ ‫שהחלק‬‫היה‬‫מושכר‬‫במשך‬‫חמש‬‫שנים‬. ‫במקביל‬,‫מס‬‫התשומות‬‫בגין‬‫חלק‬‫זה‬‫אינו‬‫מותר‬‫בניכוי‬. ‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ 12
  13. 13. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫בתקנה‬19‫א‬‫לתקנות‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬(‫שבח‬,‫מכירה‬‫ורכישה‬)(‫מס‬‫רכישה‬),‫התשל‬"‫ה‬ -1974‫נקבע‬‫כי‬‫שיעור‬‫מס‬‫הרכישה‬‫במכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫לאיגוד‬,‫על‬‫ידי‬‫כל‬ ‫בעלי‬‫הזכויות‬‫באותו‬‫איגוד‬‫של‬‫בנין‬‫להשכרה‬‫או‬‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬‫כאמור‬‫בפרק‬ ‫שביעי‬1‫בחוק‬‫העידוד‬‫תהיה‬‫חייבת‬‫במס‬‫רכישה‬‫בשיעור‬‫של‬0.5%‫ובמידה‬‫לא‬ ‫יתקימו‬‫התנאים‬‫הקבועים‬‫בחוק‬‫תובטל‬‫ההטבה‬‫והרוכש‬‫יהיה‬‫חייב‬‫במס‬‫הרכישה‬ ‫אילולא‬‫ההטבה‬,‫בתוספת‬‫הפרשי‬‫הצמדה‬‫וריבית‬‫מתום‬‫שנת‬‫המס‬‫שבה‬‫רכש‬‫את‬ ‫הזכות‬. ‫זוהי‬‫תקנה‬‫חשובה‬‫במיוחד‬‫לאור‬‫הנוהל‬‫שפרסמה‬‫המנהלת‬. ‫מבנה‬ ‫שינוי‬-‫רכישה‬ ‫מס‬ 13
  14. 14. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫החוק‬‫לעידוד‬‫דירות‬‫להשכרה‬,‫נועד‬‫לעודד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬‫על‬‫ידי‬‫קבלנים‬ ‫ומשקיעים‬‫במטרה‬‫להוריד‬‫את‬‫מחירי‬‫הדירות‬‫ומחירי‬‫השכירות‬. ‫החוק‬‫מעניק‬‫פחת‬‫מואץ‬‫בשיעור‬‫של‬20%‫וכן‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫שניתן‬‫ליזם‬‫על‬‫מכירת‬ ‫מלוא‬‫הדירות‬,‫לאחר‬‫שעברה‬‫תקופת‬‫ההשכרה‬‫הנדרשת‬‫בחוק‬. ‫תקופת‬‫ההשכרה‬‫הנדרשת‬‫בחוק‬‫היא‬10‫שנים‬‫לפחות‬‫ובתנאי‬‫שהרוכשת‬‫העתידית‬‫גם‬ ‫היא‬‫תענה‬‫על‬‫התנאים‬‫ושתקופת‬‫ההשכרה‬‫המצטברת‬‫תהא‬25‫שנים‬‫רצופות‬‫לפחות‬. ‫הפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫מותנה‬‫בכך‬‫שהיזם‬‫יענה‬‫על‬‫תנאי‬"‫חברה‬‫בעלת‬‫בניין‬‫להשכרה‬", ‫חברה‬‫תושבת‬‫ישראל‬‫אך‬‫לא‬‫חברת‬‫בית‬‫או‬‫חברה‬‫משפחתית‬‫או‬‫שקופה‬. ‫ישנם‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫אשר‬‫ביניהם‬‫הוא‬‫שהדירות‬‫יושכרו‬‫בחוזי‬‫שכירות‬‫לתקופה‬‫של‬‫עד‬ ‫שנה‬‫ולא‬‫יושכרו‬‫לקרובים‬,‫משרד‬‫הקליטה‬,‫משרד‬‫השיכון‬‫ועוד‬. ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬-2007 14
  15. 15. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫מאחר‬‫והפטור‬‫ממס‬‫לפי‬‫החוק‬‫הינו‬‫מוגבל‬‫ביותר‬‫והחוק‬‫דורש‬‫עמידה‬ ‫בתנאים‬‫רבים‬‫והוא‬‫ניתן‬‫רק‬‫כדי‬‫להחליף‬‫את‬‫הבעלים‬‫הראשון‬‫של‬‫הבניין‬ ‫כאשר‬‫החברה‬‫החדשה‬‫תהיה‬‫חייבת‬‫להמשיך‬‫את‬‫תנאי‬‫הסעיף‬.‫ולכאורה‬ ‫החוק‬‫אינו‬‫מעניק‬‫פטור‬‫לחברה‬‫החדשה‬. ‫ניתן‬‫להבין‬‫מדוע‬‫החוק‬‫אינו‬‫ישים‬‫וכי‬‫לא‬‫מבוצעות‬‫בישראל‬‫בניית‬‫בניינים‬ ‫להשכרה‬. ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬-2007 15
  16. 16. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫האם‬‫במתחם‬‫של‬‫בניינים‬‫אפשר‬‫לבקש‬‫רק‬‫על‬‫חלק‬‫מהבניינים‬ ‫להיות‬"‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"? ‫האם‬‫חברה‬‫ויחיד‬‫יכולים‬‫יחד‬‫לבקש‬‫הטבות‬‫במסגרת‬‫פרק‬‫שביעי‬1 ‫לחוק‬‫עידוד‬‫השקעות‬‫הון‬? ‫מהו‬‫המועד‬‫לבקשה‬? ‫האם‬‫ניתן‬‫למכור‬50%‫משטח‬‫הבניין‬‫לפני‬‫תחילת‬‫הבניה‬? ‫מיוחדות‬ ‫סוגיות‬ 16
  17. 17. Artzi,Hiba&Elmekiesse 17 ‫רבה‬ ‫תודה‬ ‫ארצי‬,‫אלמקייס‬ ‫את‬ ‫חיבה‬ ‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬ ‫טלפון‬03-6134111,‫פקס‬03-6133113 www.ahe-tax.co.il

    Be the first to comment

    Login to see the comments

Views

Total views

807

On Slideshare

0

From embeds

0

Number of embeds

438

Actions

Downloads

4

Shares

0

Comments

0

Likes

0

×