KEBIJAKAN PERUMAHAN

Sastyo Aji Darmawan – 13065422 Page 1 of 15
Konsep Kebijakan Perumahan Bagi Masyarakat Miskin
Di Provinsi DKI Jakarta
Sastyo Aji Darmawan
Magister Perencanaan dan Kebijakan Publik
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia
I. Latar Belakang
Keberadaan permukiman kumuh dan rendahnya aksesibilitas kaum miskin
untuk mendapat hunian yang layak, memang merupakan masalah yang terdapat di
kota-kota di Asia, tak terkecuali di Indonesia. Daya tarik kota sebagai pusat kegiatan
ekonomi, perdagangan dan jasa, menyebabkan hadirnya tingkat migrasi desa-kota
yang tidak mampu diakomodasi dengan jumlah perumahan layak huni bagi warganya,
sehingga seringkali kaum miskin menjadi kelompok yang tersingkirkan dari
persediaan hunian yang ada.
Jumlah penduduk DKI Jakarta pada tahun 2000 sebesar 8,34 juta jiwa dan
meningkat pada tahun 2014 sebesar 10,07 juta jiwa. Sebagai kawasan megapolitan
Jakarta memang memiliki daya tarik investasi, sumber daya dan kreativitas. Daya
tarik inilah yang membuat lonjakan urbanisasi dan pada akhirnya memperbesar
jumlah penduduk di kota-kota besar (BPS DKI Jakarta, 2013).
Laju urbanisasi yang sulit ditekan ini berdampak pada peningkatan jumlah
penduduk miskin. Jumlah penduduk miskin di DKI Jakarta pada September 2013
tercatat sebanyak 375,7 ribu orang atau 3,72% dari total penduduk Jakarta lebih besar
dari tahun 2010 yaitu sebesar 348 ribu orang atau 3,12% dari total penduduk Jakarta
(BPS DKI Jakarta, 2013).
Berbagai program pembangunan perumahan yang dijalankan pemerintah
hingga kini belum kunjung memberikan harapan terpenuhinya pemenuhan perumahan
yang layak bagi seluruh rakyat. Pembangunan rumah sederhana, subsidi kredit
pemilikan rumah sederhana, rumah susun sederhana sewa maupun milik, fasilitasi
perumahan swadaya dan pengembangan kawasan permukiman, adalah di antara
program-program yang menunjukkan kinerja yang belum melembaga dan
berkelanjutan. Visi satu keluarga menghuni sebuah rumah layak huni tampaknya
masih jauh dari harapan realisasi nyata. Pada kenyataannya, penyediaan rumah-rumah
sederhana (RSH) dengan dukungan subsidi kredit pemilkan rumah (KPR) dengan
harga jual maksimum yang dipatok (Rp 55 juta) masih belum terjangkau oleh lapisan
besar masyarakat berpenghasilan rendah, kelompok miskin maupun mereka yang
berpenghasilan tidak tetap dari sektor informal. (Siregar, 2006)
Tidak kunjung terpenuhinya kebutuhan perumahan segmen masyarakat
berpenghasilan rendah dan kelompok miskin terutama di kawasan yang sedang
mengkota (urbanised area) terjadi di tengah kesan adanya keberlanjutan program
subsidi KPR dan pengadaan blok demi blok Rusunawa. Padahal sebenarnya, program
subsidi KPR yang berasal dari subsidi APBN setiap tahun, lebih berhasil
memperlancar bisnis properti para pengembang, ketimbang semakin menjangkau
kemampuan dan kebutuhan perumahan rakyat berpenghasilan rendah dan miskin. Hal

ini terlihat indikasinya dari luas permukiman kumuh di perkotaan yang semakin
bertambah dari tahun ke tahun (sekitar 47.000 Ha tahun 2000, 54.000 Ha pada tahun
2004 dan menjadi 59.000 Ha pada tahun 2009, BPS). (Siregar, 2006)
Penambahan luas permukiman kumuh dan informal adalah pertanda tidak
adanya pilihan bagi kaum miskin kota yang hendak bertempat tinggal di dekat tempat
kerjanya, dengan pengeluaran untuk perumahan dan transportasi yang mampu mereka
jangkau. Selain menghuni lahan-lahan terlarang dan terlantar yang tidak terawasi,
fenomena unsustainable housing and settlements ini terus semakin memadatkan dan
memperluas permukiman kumuh dan semakin memiskinkan warga masyarakat.
Pertambahan luas permukiman kumuh ini seiring pula dengan laju urbanisasi yang
tetap tinggi di kota-kota besar dan metropolitan di tanah air. Sehingga selain
mengindikasikan kelemahan program perumahan rakyat, menunjukkan pula lemahnya
pengelolaan proses urbanisasi di tanah air. (Siregar, 2006)
Meskipun telah diamanatkan Undang-undang untuk segera mengatasinya dan
setiap tahun tidak sedikit anggaran pembangunan dikerahkan, penanganan
permukiman kumuh yang tak kunjung menunjukkan hasil ini mengindikasikan pula
tidak pernah terjadinya proses formalisasi/ regularisasi dari perumahan dan
permukiman informal, yang merupakan wujud permukiman MBR dan miskin, ke
dalam pola-pola pembangunan kota yang formal. Ketiadaan kajian-kajian dari
berbagai program perumahan yang dijalankan pemerintah menyebabkan rendahnya
stabilitas kebijakan dalam jangka panjang, dan menjadikan program perumahan dan
permukiman bersifat sporadis tahunan dan tidak melembaga. Ancaman
ketidakberlanjutan dapat saja terjadi sewaktu-waktu, seperti ketika dilikuidasinya
Kementerian Perumahan Rakyat pada tahun 1999-2004, dan menurunnya peran dan
melemahnya kapasitas Perum-Perumnas dan lembaga-lembaga terkait perumahan
lainnya. (Siregar, 2006)
Ketidakberlanjutan program-program pemerintah ini bukan hanya
menunjukkan porsi suplai perumahan formal yang tetap kecil sebesar 10-20 %
dibanding pengadaan yang dilakukan masyarakat secara swadaya sebesar 80 - 90%,
namun keadaan ini mengindikasikan tidak pernah terbangunnya sistem penyediaan
perumahan (housing delivery system) secara komprehensif dan terintegrasi antar
ragam multi moda, sehingga lebih bisa menjamin target rumah yang layak dan
terjangkau bagi seluruh rakyat sebagaimana diamanatkan pasal 28-H UUD 1945.
(Siregar, 2006)
II. Tujuan Penulisan Makalah
Dilatar belakangi permasalahan yang muncul pada penerapan kebijakan perumahan
bagi masyarakat miskin di DKI Jakarta, Penulis bermakud melakukan kajian teoritis
yang bertujuan untuk:
1. Mengetahui konsep penyediaan rumah bagi masyarakat miskin yang tepat untuk
diterapkan di kota-kota besar;
2. Mengetahui perkembangan program perumahan bagi masyarakat miskin yang
telah diterapkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;

3. Menganalisa tata kelola kelembagaan yang tepat pada program perumahan bagi
masyarakat miskin sebagai bentuk sektor publik;
4. Merekomendasikan kebijakan penyediaan rumah bagi masyarakat miskin yang
sesuai di DKI Jakarta.
III. Konsep Rumah Untuk Masyarakat Miskin
Memperhatikan praktek penyelenggaraan perumahan yang dilakukan baik
oleh pemerintah, masyarakat maupun pelaku usaha swasta, setidaknya ada 4 (empat)
moda atau bentuk-bentuk penyedian perumahan, yaitu: Moda Perumahan Swadaya,
Moda Perumahan Umum, Moda Perumahan Sosial dan Moda Perumahan Komersial.
(Siregar, 2006)
Perumahan swadaya adalah moda penyediaan perumahan yang paling banyak
memproduksi perumahan rakyat di tanah air. Berdasarkan data produksi perumahan
secara formal oleh Perum-Perumnas dan pengembang swasta yang lebih kurang hanya
memenuhi 15 % dari kebutuhan perumahan setiap tahunnya, berarti ada lebih kurang
85% pengadaan perumahan dilakukan melalui moda perumahan swadaya. Baik
dilakukan secara formal individual maupun informal. Para pimilik tanah yang
memegang hak status yang jelas kemudian mengurus ijin bangunan ketika
membangun rumahnya adalah tergolong moda perumahan swadaya formal
(individual). Sedangkan warga yang menempati bantaran sungai dan lahan kosong
kemudian membangun hunian mereka sendiri, tergolong perumahan swadaya
informal.
Perumahan umum dan perumahan sosial adalah moda-moda penyelenggaraan
perumahan yang dijalankan oleh pemerintah, baik pemerintah nasional maupun
pemerintah daerah. Di negara-negara sosialis seperti China dan Rusia (di era Uni
Soviet), negara lebih memihak pada moda perumahan sosial. Di negara-negara
kesejahteraan (welfare state) seperti Swedia, Finlandia dan Norwegia, Jerman, Jepang
dan Singapura, keberpihakan lebih ditujukan kepada moda perumahan umum dan
terbukti relatif sukses membawa ekonomi negara-negara tersebut sebagai ekonomi
yang kokoh didukung oleh nilai lingkungan binaan yang semakin terapresiasi.
Sedangkan moda perumahan komersial atau real estat adalah semua praktik
penyediaan perumahan yang diadakan oleh pengembang swasta secara terencana.
Moda real estat menjadikan produksi perumahan sebagai suatu moda bisnis yang
terorganisir. Salah satu ciri khas pengadaan perumahan real estate (komersial) adalah
adanya motif mencari untung yang layaknya menjadi motif dunia usaha.
Kesamaannya dengan perumahan umum adalah bahwa baik perumahan umum
maupun perumahan komersial diselenggarakan secara terencana dalam skala kecil
hingga skala besar dan bersifat formal.
Di negara-negara demokrasi yang menonjol seperti Amerika Serikat,
kebebasan individual warganya lebih menonjol dengan moda perumahan swadaya dan
perumahan komersial, namun dilakukan di dalam iklim regulasi dan sistem yang
sudah melembaga. Namun demikian tumpuan pada sistem pembiayaan dan
penjaminan yang berlebihan di Amerika Serikat ternyata hanya menghasilkan
ekonomi gelembung (tidak riil) dan terbukti berkontribusi merubuhkan bangun

ekonomi Amerika Serikat. Hanya di negara-negara yang sedang berkembang saja
moda perumahan komersial biasanya mendominasi di tengah iklim regulasi dan
kelembagaan yang sangat lemah.
Kondisi saat ini menunjukkan bahwa setelah pemberlakuan otonomi daerah,
secara total di Indonesia terdapat sekitar 90 wilayah dengan status kota. Dari skala
jumlah penduduknya maka secara rinci kota-kota tersebut dapat dikelompokkan
menjadi 3 yaitu, 18 kota besar (termasuk metropolitan) dengan penduduk diatas 700
ribu jiwa; 29 kota sedang dengan penduduk antara 200 ribu hingga 700 ribu jiwa; dan
43 kota kecil dengan penduduk dibawah 200 ribu jiwa. Kepadatan penduduk di kota
besar dan sedang berkisar 13.000 jiwa per km persegi (Kementerian Pekerjaan
Umum, 2008).
Dengan mempertimbangkan fakta sempitnya lahan perkotaan untuk tempat
tinggal dan nilai ekonomis lahan yang sangat tinggi karena harus bersaing dengan
kepentingan bisnis, Kementerian Pekerjaan Umum (2008) melakukan telaahan
strategis yang menyimpulkan bahwa Pemerintah dapat melakukan intervensi dalam
penyediaan perumahan bagi masyarakat miskin di wilayah perkotaan dengan
alternatif rumah susun.
Rusunami
Kehadiran rusunami di perkotaan bisa menjawab kebutuhan tempat tinggal
bagi masyarakat yang menganut paradigma konvensional yaitu bertempat tinggal
berarti menempati rumah milik sendiri. Namun rusunami memiliki beberapa
kelemahan. Dari segi harganya pasti relatif lebih mahal sehingga jangkauan pasarnya
relatif juga terbatas. Kecuali apabila kebijakan subsidi pemerintah diterapkan maka
pangsa pasar menjadi lebih luas sehingga golongan MBR dapat menjangkaunya.
Disamping itu rusunami juga memiliki kelemahan teknis, yaitu dari aspek
maintainace sustainability atau keberlanjutan pemeliharaan bangunan.
Rusunawa
Rusunawa sebagai alternatif lain dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal
di perkotaan memiliki beberapa keunggulan. Dari sisi harga sewa dan sistem sewa
(harian,bulanan atau tahunan) dapat dibuat banyak variasi yang relatif terjangkau oleh
golongan MBR maupun MBS (masyarakat berpenghasilan sedang), karena komponen
terbesar dari harga sewa yaitu kepemilikan lahan dapat ditekan seminimal mungkin.
Hal ini sangat mungkin dilakukan karena status kepemilikan lahan tidak berpindah
tangan sehingga fluktuasi harga lahan dapat dikendalikan. Disamping itu biaya untuk
kelengkapan prasarana dan sarana utilitas lingkungan relatif kecil karena kebutuhan
fasilitas ini sebagian besar dapat dipenuhi oleh fasilitas kota yang telah ada
sebelumnya. Keunggulan lain yaitu keberlanjutan pemeliharaan bangunan dapat
terjamin karena telah diprediksikan sejak awal dan diperhitungkan kedalam harga
sewa.
Disamping keunggulan diatas rusunawa juga memiliki beberapa kelemahan.
Yang pertama adalah belum adanya kepastian regulasi atas fluktuasi harga sewa. Para
penyewa seringkali harus mengalah atas kenaikan harga sewa yang dilakukan
semena-mena oleh pemilik bangunan terutama milik perseorangan. Hal ini dapat
terjadi karena masih langkanya supply rumah sewa di perkotaan. Karena itu

diperlukan upaya yang sungguh sungguh dari berbagai pihak (pemerintah dan
masyarakat) untuk dapat menggeser secara bertahap atau merubah paradigma
bertempat tinggal dari landed houses menjadi rumah susun sewa.
Sementara itu United Nations Economic and Social Commission for Asia and
the Pacific (UNESCAP) dan United Nations Human Settlements Programme (UN-
HABITAT) di tahun 2008 juga menyusun Panduan Ringkas Untuk Pembuat
Kebijakan: Perumahan Bagi Kaum Miskin di Kota-kota Asia pada tahun yang sama,
namun mendeskripsikannya secara lebih komprehensif.
Menurut UNESCAP dan UN-Habitat (2008), kebijakan yang dapat diterapkan
dalam rangka menyediakan perumahan bagi masyarakat miskin harus menggunakan
pendekatan yang komprehensif, dan tidak mengandalkan satu cara saja. Ada empat
pendekatan yang dapat diterapkan untuk menyelesaikan masalah penyediaan rumah
bagi masyarakat miskin dengan jitu.
Pertama, kebijakan yang diterapkan menggunakan pendekatan penyelesaian
masalah perumahan kota secara keseluruhan, bukan per proyek. Kebijakan perumahan
yang diambil sebaiknya menguntungkan populasi di permukiman kumuh dan ilegal
secara keseluruhan dalam sebuah kota, bukan hanya dibeberapa tempat saja. Yang
diperlukan adalah program sertifikasi tanah, perbaikan permukiman kumuh,
pengorganisasian permukiman kembali yang sukarela dan partisipatif ke lokasi baru
yang layak. Kebijakan perumahan juga harus mempromosikan kemitraan antara
pemerintah, MBR, LSM, organisasi masyarakat sipil, dan pihak swasta, dimana setiap
pihak menjalankan perannya masing-masing.
Kedua, kebijakan yang ditempuh bukan hanya memperbaiki kondisi
permukiman eksisting, perlu juga untuk mengantisipasi kedatangan rumah tangga
miskin yang baru tiba di kota. Para pendatang baru ini memerlukan perumahan juga.
Penghuni permukiman illegal, dan juga kontraktor kecil yang membantu permukiman
tersebut, seringkali merupakan produsen yang paling tepat dan efisien dalam
membangun perumahan yang terjangkau. Mereka dapat memainkan peran utama
sebagai produsen perumahan bagi rumah tangga baru ini. Tetapi pembangunan tipe
swadaya seperti ini tidak dapat terjadi dimana saja, karena tidak ada yang
menginginkan meningkatnya jumlah perumahan informal. Pembangunan semacam ini
harus terencana dengan baik dan memiliki lokasi dan pelayanan yang jelas.
Ketiga, sistem sewa dapat menjadi pilihan yang tepat bagi kebanyakan rumah
tangga miskin. Kebanyakan rumah tangga miskin lebih memilih untuk menyewa
daripada membangun rumah di permukiman kumuh. Mereka mungkin tidak mampu
meminjam atau mengumpulkan dana untuk membeli lahan melalui jalur informal,
atau membangun rumah. Mereka lebih memilih tetap fleksibel dan dapat pindah
sewaktu-waktu ada kerja di tempat lain, terutama bagi kepala rumah tangga yang
bekerja sebagai buruh atau pekerja tidak tetap. Atau sebagian memilih untuk tinggal
di kota untuk sementara waktu saja dan kembali ke kampung asalnya setelah
menabung dana yang cukup untuk membangun rumah. Karenanya, sebaiknya terdapat
kebijakan pemerintah yang memastikan ketersediaan rumah sewa yang cukup dan
terjangkau.
Dan yang keempat adalah memastikan kebijakan perumahan bagi kaum
miskin menjadi bagian dari proses perencanaan kota secara makro. Apabila upaya
penyediaan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah dan perencanaan kota
terintegrasi, maka hal tersebut akan membawa manfaat bagi kaum miskin dan juga
seluruh kota. Perencanaan kota di Asia seringkali dikeluhkan karena telah terganti

dengan proyek ad-hoc yang dibuat berdasarkan permainan politik uang dan agenda
para lembaga donor, dan tidak melalui proses perencanaan di tingkat lokal seperti
seharusnya. Seringkali pejabat di kota Asia kurang memiliki kekuatan politik untuk
menerapkan rencana kota yang sudah disusun, terlepas dari baik atau buruknya
kualitas rencana tersebut. Akibatnya, kekuatan pasarlah yang mengatur pembangunan
kota. Kaum miskin kota, sebagai pihak yang lemah, akan tertindas atau dipaksa
pindah ke lahan marjinal yang tak layak huni, atau ke daerah peri-urban yang jauh
dari kesempatan kerja.
Strategi yang dapat diterapkan untuk melaksanakan kebijakan diatas adalah
sebagai berikut:
Investasi dalam membangun kemitraan
Upaya untuk memastikan penyediaan rumah murah, baik dalam kuantitas
maupun keragamannya, terlalu besar untuk ditangani oleh satu pihak saja. Akan
tetapi, untuk memastikan kemitraan tersebut efektif, mitra utama haruslah kaum
miskin itu sendiri. Sebagaimana umumnya sebuah kemitraan, harus dipastikan bahwa
setiap pihak memiliki peran yang sesuai dengan kemampuannya masing-masing.
Pemerintah dapat membantu kaum miskin untuk mengakses lahan melalui
beberapa cara. Mereka dapat mengalokasikan lahan dalam rencana pembangunan,
serta membantu mediasi antara agensi pemilik lahan, individu dan penghuni ilegal,
untuk bekerja sama dan berkompromi melalui berbagi lahan dan konsolidasi lahan.
Pemerintah juga sebaiknya meregulasi proses kepemilikan rumah sehingga tidak
menghambat inisiatif komunitas. Untuk mencegah kelas menengah mengambil jatah
lahan, pemerintah juga harus mengembangkan berbagai bentuk kebijakan inovatif
mengenai kepemilikan tanah di kota, seperti sertifikat tanah atau sewa tanah kolektif.
Kaum miskin dapat membuat tabungan kolektif, mengembangkan rencana
perbaikan rumah dan kampung, mengimplementasi rencana tersebut serta tetap
memiliki kontrol terhadap konstruksi dan proses penataan kawasan. Mereka juga
dapat mengembangkan organisasi komunitas yang solid dan mampu mengatur
kebutuhan anggotanya di masa datang, di dalam sebuat rencana pengentasan
kemiskinan jangka panjang.
LSM dapat membantu mendampingi organisasi komunitas tersebut agar
berjalan baik, memiliki mekanisme pembuatan keputusan kolektif, dan keahlian
manajemen finansial yang dibutuhkan untuk melakukan perbaikan rumah dan
lingkungan sebagai sebuah kelompok, suatu pekerjaan yang tidak dapat dilakukan
sendiri.
Pihak swasta dapat bernegosiasi dalam menyusun perjanjian berbagi lahan
(land sharing) atau mensubsidi proses relokasi, dan bukan hanya melakukan
penggusuran terhadap penghuni ilegal di tanah tersebut. Terdapat banyak kasus di
kota Asia dimana pemilik lahan melakukan negosiasi dengan para penghuni liar,
namun tetap menghasilkan keuntungan untuk pembangunan kembali di lahan tersebut.
Dengan cara ini juga, kaum miskin, yang juga penghuni pemukiman liar, tetap diberi
bantuan untuk mendapat tempat tinggal baru yang lebih layak.
Penyediaan pelayanan dasar melalui kemitraan
Tanggung jawab untuk mengembangkan prasarana dasar di komunitas miskin
dapat dibagi antara pemerintah, komunitas, dan rumah tangga. Prasarana besar

eksternal harus disediakan oleh pemerintah. Anggota komunitas miskin, jika
terorganisasi dengan baik dan diberi sedikit bantuan teknis, dapat menjadi perancang,
kontraktor, dan pemelihara jaringan jalan internal, selokan, jaringan air limbah dan air
bersih serta listrik yang sangat efisien dan efektif. Pembangunan rumah dan
infrastruktur untuk setiap plot rumah dapat diatur terpisah oleh tiap rumah tangga,
ataupun kolektif, sebagai bagian dari kerjasama komunitas. Peraturan bangunan
formal, dan pilihan teknologi untuk konstruksi, harus fleksibel mengikuti proses
pembangunan yang bertahap karena tergantung dari keberadaan dana komunitas.
Tabungan komunitas dan peminjaman kredit
Mengingat harga rumah yang mahal, dan tidak terjangkau, sistem tabungan
dan simpan-pinjam menjadi penting. Kebanyakan rumah tangga miskin tidak bisa
meminjam ke bank sehingga kelompok komunitas dan LSM mempromosikan
tabungan komunitas dan kelompok kredit yang terorganisir. Manfaat mekanisme
simpan-pinjam kolektif ini sangatlah besar, baik bagi rumah tangga, maupun
komunitas. Melalui mekanisme simpan pinjam dan tabungan kolektif ini, mereka
belajar cara mengatur keuangan dan kapasitas manajerial, yang dibutuhkan untuk
proyek komunitas dalam skala lebih besar. Tabungan dan kredit juga memberikan
kaum miskin akses ke pinjaman jumlah kecil untuk pembangunan rumah berkala dari
tabungan kolektif tersebut, ataupun dari dana eksternal. Melalui cara ini, kelompok
menabung menjadi dasar pengembangan komunitas selanjutnya
Pembangunan berdasarkan komunitas
Warga miskin tidak memiliki kekuatan sebagai individu. Namun apabila
mereka bersatu, dan membentuk sebuah organisasi komunitas, baik dalam skala kota
ataupun skala negara, barulah mereka bisa mendapat kekuatan dan posisi negosiasi
yang baik. Tanpa organisasi komunitas semacam ini, kaum miskin akan terus
tergantung kepada orang lain, dan akan terus ditentukan kebutuhannya. Saat
terorganisasi menjadi kelompok yang kuat, kaum miskin kota dapat secara efisien dan
efektif meningkatkan kondisi perumahan dan lingkungan mereka, melalui cara yang
memastikan kelayakan huni bagi setiap rumah tangga di pemukiman tersebut.
Mempermudah peraturan dan prosedur yang ada
Peraturan dan prosedur untuk pembangunan rumah sebaiknya tidak
membatasi, namun justru mendukung peran kaum miskin untuk memecahka masalah
perumahannya. Seringkali peraturan daerah, peraturan membangun dan prosedur
perijinan hanya didesain untuk melayani pembangunan perumahan di sektor formal.
Jika pemerintah serius ingin menciptakan kondisi kota yang memungkinkan kaum
miskin untuk mendapatkan tempat tinggal, maka penyesuaian peraturan-peraturan
tersebut penting untuk dilakukan.
Bekerja dengan dasar informasi lokal
Satu masalah terbesar di pemerintahan yang terpusat ialah keputusan-
keputusan penting tidak dibuat oleh penduduk yang tinggal di daerah tersebut, namun
oleh pemerintahan pusat yang seringkali memiliki agenda pembangunan yang tidak
sesuai dengan kondisi dan kebutuhan lokal. Oleh karena alasan inilah, desentralisasi
di tahap pembuatan keputusan dan perencanaan penganggaran marak dilakukan oleh
kota-kota Asia selama beberapa waktu terakhir ini. Hal penting dalam melaksanakan

desentralisasi adalah pemutakhiran informasi lokal mengenai isu, populasi, kebutuhan
dan aspirasi kota tersebut. Pemerintah pusat perlu untuk bekerja lebih dekat dengan
pemerintah daerah dan pemangkukepentingan lokal untuk memastikan bahwa
informasi-informasi tersebut mutakhir dan dapat digunakan untuk menyusun proses
pembangunan. Dengan demikian, akan terjadi perencanaan, negosiasi dan monitoring
yang lebih baik, komprehensif, dan aspiratif, terutama bagaimana pembangunan
tersebut akan mempengaruhi warganya, termasuk kaum miskin yang memiliki
masalah dan kebutuhan perumahan yang seringkali tidak tertanggapi di dalam rencana
pembangunan, serta informasi yang digunakan untuk menyusun rencana tersebut.
Membuka kesempatan untuk dialog
Perubahan besar yang terjadi di kota Asia akhir-akhir ini, bukanlah hasil dari
rencana pembangunan jangka panjang yang disusun oleh pemerintah, namun hasil
dari proyek ad-hoc yang diwarnai dengan nuansa politis, investasi pihak swasta dan
dukungan dana besar dari lembaga donor asing. Dalam konteks ini, forum dan
pendekatan yang mendukung hadirnya dialog dan pembuatan konsensus antar
pemangku kepentingan, sangatlah penting. Pendekatan semacam ini adalah seperti
strategi pembangunan kota, forum kota dan konsultasi dengan kota. Kesamaan utama
diantaranya adalah, kegiatan-kegiatan tersebut dilakukan berdasarkan pelibatan para
pemangku kepentingan dalam riset, diskusi, perencanaan dan pelaksanaan. Dialog
tersebut juga dapat diinisiasi oleh pemerintah pusat dan lokal, sebagaimana halnya
dalam strategi pembangunan kota (city development strategies) dan konsultasi kota,
atau melalui organisasi sipil seperti Urban Resource Centre, dan juga forum kota.
IV. Perkembangan Program Perumahan Bagi Masyarakat Miskin di DKI Jakarta
Untuk menanggulangi permasalahan perumahan bagi masyarakat miskin,
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menerapkan sejumlah kebijakan yang menjadi
bagian dari program kerja Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Tahun 2013-2017. Dari
11 program kerja urusan perumahan rakyat di Provinsi DKI Jakarta untuk tahun
2013–2017, ada 3 program yang terkait dengan penyediaan rumah bagi masyarakat
miskin.
Program Peningkatan Kualitas dan Perbaikan Kampung
Indikator kinerja yang akan dicapai pada program ini antara
lain: terlaksananya penataan kampung sepanjang daerah aliran sungai Ciliwung,
jumlah unit Rusun tematik yang terbangun, jumlah lokasi Kampung Tematik, jumlah
RW kumuh yang tertata, memberdayakan masyarakat dalam perbaikan kampung
terpadu, memperbaiki jalan lingkungan, dan terlaksananya pengembangan perbaikan
kampung terpadu.
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, melalui Corporate Social Responsibility
(CSR), menggandeng sejumlah perusahaan swasta, BUMD dan BUMN untuk
melakukan perbaikan kampung, sebagai komitmen awal dunia usaha menjadi mitra
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam penanganan program Perbaikan Kampung
Permukiman Kumuh di DKI Jakarta (Kompas.com).
Program perbaikan kampung di DKI Jakarta menitikberatkan pada kegiatan
pembangunan fisik lingkungan seperti pembangunan prasarana jalan, saluran

penghubung, sarana kesehatan dan fasilitas publik lainnya. Pemprov DKI Jakarta
melaksanakan program perbaikan kampung pada lokasi permukiman kumuh yang
dilaksanakan secara berkesinambungan, mulai dari pembentukan kelompok swadaya
masyarakat, pendampingan dan penguatan kelompok swadaya masyarakat,
peningkatan peran serta masyarakat dan pemandirian kelompok swadaya masyarakat
dengan salah satu hasilnya adalah dirumuskannya Community Action Plan (CAP)
dengan berdasarkan kepada kebutuhan masyarakatnya.
Dari CAP inilah, Pemprov DKI Jakarta melakukan pemilahan program
perbaikan kampung bekerjasama dengan dunia usaha, antara lain pembangunan
prasarana umum kawasan perumahan mulai dari perencanaan teknis sampai dengan
pelaksanaan fisiknya, termasuk pembangunan ruang interaksi sosial, perbaikan rumah
tidak layak huni, perbaikan MCK dan sarana penunjang fasilitas publik lainnya.
Program Penyediaan Perumahan Rakyat
Indikator kinerja yang akan dicapai antara lain: terbangunnya Super Blok
Rusunawa, jumlah unit Rusunawa yang terbangun (APBD), Jumlah unit Rusunawa
yang terbangun (APBN), terbangunnnya unit Rusunawa di lokasi pasar, dan
terlaksananya pembangunan perumahan yang layak huni dan terjangkau.
Saat ini status kepemilikan rumah masyarakat yang berada di permukiman
kumuh umunya berstatus milik sendiri (73,10%), kemudian disusul kontrak/ sewa
(23,25%), menempati rumah dinas (0,79%), dan sisanya 2,86% berstatus lainnya.
Kondisi lainnya ini kemungkinan karena mereka yang tinggal di bantaran sungai,
pinggir rel Kereta Api, dan sebagainya. Jika diamati antar wilayah, tampak bahwa
masyarakat di permukiman Kepulauan Seribu dan Jakarta Pusat memiliki porsi
terbesar dalam status rumah milik sendiri (91,83% dan 78,54%), sementara yang
terendah ada di Jakarta Selatan (69,29%), lihat lampiran Tabel 3.
Pada tahun 2013, proyek Super Blok Rusunawa baru terealisasi 45 hektare di
Marunda dan Pasar Minggu dari rencana pembangunan seluas 400 hektare di
Marunda dan 200 hektare di Pasar Minggu. Penggunaan Rusunawa terpadu ini
ditujukan untuk merelokasi warga yang tinggal di bantaran sungai Ciliwung
(republika.co.id).
Pada tahun 2012, Pemerintah DKI Jakarta menyelesaikan pembangunan 900 unit
Rusunawa. Dengan tambahan ini, total jumlah rumah susun di Jakarta mencapai lebih dari 12
ribu unit yang tersebar di lima wilayah. Data dari BPS DKI Jakarta menunjukan bahwa
peningkatan ketersediaan rumah susun di tahun 2012 cukup tinggi. Saat ini jumlah
unit di DKI Jakarta ada 28.422 unit dari 520 lokasi Rusunami, lihat lampiran Tabel 1
dan 2.
Sedikitnya 3.741 unit atau 33,3 persen rusun yang selesai dibangun tersebut
belum terhuni. Penyebabnya antara lain adalah masih banyak warga yang
diprioritaskan menyewa rumah susun tidak mau masuk, ada pula yang terhambat oleh
aturan Pemda DKI sendiri. Untuk masuk rumah susun, setidaknya masyarakat harus
memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Jakarta. Selain itu, mereka harus dipastikan
tidak memiliki rumah dan penghasilannya mesti di bawah Rp 2,5 juta sebulan. Biaya
sewa yang diterapkan untuk setiap unit rumah susun juga menjadi masalah tersendiri.
Dalam Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2012 mengenai Besaran Tarif, biaya sewa

rumah susun beragam. Ada yang paling murah di Tambora, Jakarta Barat, sebesar Rp
45 ribu per bulan. Ada pula biaya sewa rumah susun yang mencapai Rp 500 ribu per
bulan, yakni di Pondok Bambu, Jakarta Timur (tempo.co).
Program Penyiapan Mayarakat Calon Penghuni Rumah Susun
Indikator kinerja yang akan dicapai antara lain: terlaksananya sosialisasi hak
dan kewajiban penghuni Rusun, dan termanfaatkannya study dan kajian-kajian
tentang persepsi masyarakat terhadap hunian apartemen dan rumah tapak.
V. Tata Kelola Kelembagaan Pada Program Perumahan Bagi Masyarakat Miskin
Sektor publik terdiri dari aktivitas-aktivitas ekonomi yang dikendalikan oleh
pemerintah. Isu terlegitimasinya adalah bahwa sektor publik bukan merupakan subjek
dari pasar kompetitif dan mungkin kekurangan insentif untuk mengendalikan biaya,
menyediakan layanan berkualitas, dan merespon kebutuhan konsumen. Karena itu,
lingkungan apa yang sesuai bagi sektor publik dan sektor mana yang seharusnya
memberikan layanan publik tertentu menjadi pertanyaan yang penting (Grout, 2007).
Untuk beberapa bentuk layanan publik, Grout (2007) menunjukan bahwa
Pemerintah memilih mempertahankan hubungan yang lebih langsung dengan sektor
swasta atau terus menyajikan layanan publik seorang diri. Ada beberapa alasan
mengapa mereka melakukan hal ini:
1. Karakteristik layanan mungkin membuat model privatisasi penuh tidak dapat
dijalankan, misalnya jaringan jalanan perkotaan yang terintegrasi;
2. Kemiskinan mungkin membuat pengenaan tarif ekonomi tidak memungkinkan;
3. Kadang satu-satunya pembeli adalah pemerintah sendiri, misalnya pertahanan,
atau di banyak ekonomi, layanan perawatan kesehatan dan pendidikan dasar;
4. Pemerintah mungkin menghadapi tekanan politik anti privatisasi dari pekerja atau
pemilih.
Lantas, bagaimana program penyediaan perumahan di negara-negara
berkembang lainnya. Apakah Pemerintah harus selalu mengintervensi pasar agar
masyarakat miskin mudah untuk mendapatkan lahan, dapat tinggal dirumah yang
layak dan dekat dengan sumber mata pencaharian.
Di Mumbai dan Bangkok terdapat beberapa program pembangunan rumah
deret yang terkenal dan berhasil. Rumah deret adalah salah satu cara untuk
mengurangi harga rumah per unit adalah dengan membangun rumah dengan ukuran
kecil, memiliki gang yang sempit dan berkepadatan tinggi agar dapat menampung
rumah tangga sebanyak-banyaknya. (UNESCAP et.al, 2008).
Di Kamboja, perbaikan permukiman kumuh didanai dari Dana Pembangunan
Kaum Miskin Kota (Urban Poor Development Fund – UPDF) yang diprakarsai
masyarakat setempat. UPDF mendukung proses perbaikan komprehensif, dimana
masyarakat merencanakan dan menjalankannya sendiri. Pendekatan ini termasuk
membuat jalan, saluran, kamar mandi, dan beberapa perbaikan lingkungan, termasuk
menyediakan pinjaman kolektif untuk perbaikan perumahan, kegiatan yang
mendatangkan pendapatan dan skema kesejahteraan masyarakat. Proyek perbaikan
komprehensif di Phnom Penh ini juga mengarah ke perbaikan status kepemilikan
lahan di beberapa masyarakat di pemukiman ilegal. (UNESCAP et.al, 2008).

Pengikut setia kebijakan perumahan pemerintah sering menggunakan cerita
sukses dari Hong Kong dan Singapura di tahun 1960an dan awal tahun 1970an, untuk
membuktikan bahwa pemerintah dapat menyediakan perumahan yang terjangkau dan
layak bagi kaum miskin kota. Yang perlu diketahui dari kedua kasus itu adalah, Hong
Kong merupakan sebuah koloni dan Singapura adalah negara kota, sehingga
keduanya memiliki anggaran kerja yang lebih besar dari negara-negara lain. Tidak
seperti kota Asia pada umumnya, Singapura tidak memiliki pinggiran kota dan tidak
ada migrasi desa kota secara terus menerus, hingga menyulitkan persediaan
perumahan kota. (UNESCAP et.al, 2008).
Sementara di Malaysia sejak 1982, kebijakan pemerintah Malaysia adalah
swastanisasi perumahan untuk MBR, dengan mensyaratkan pengembang menyisihkan
30% proyek pembangunan mereka, sebagai kewajiban sosial. Gagasannya: laba dari
penjualan ruang komersil dan perumahan mewah akan memberikan subsidi silang
bagi pembangunan unit untuk MBR, yang dijual dengan harga tetap bagi rumah
tangga yang digusur pada tahun 1980an dari kampung tradisional mereka, dan
direlokasi ke perumahan sementara milik pemerintah di luar kota. (UNESCAP et.al,
2008).
Dari beberapa contoh kebijakan yang diterapkan di negara-negara
berkembang, Program Baan Mankong merupakan contoh penting bagi pemerintah
Asia lainnya, yang menunjukkan bahwa penggunaan aset publik bagi perumahan
publik sebetulnya bisa terjadi. Dari 957 proyek perumahan komunitas yang diterapkan
mulai September 2007 (di 226 kota Thailand, dan memberi manfaat bagi 52.776
rumah tangga), lebih dari setengahnya berada pada lahan publik yang dimiliki oleh
badan pemerintah. (UNESCAP et.al, 2008).
VI. Rekomendasi Kebijakan
Kebijakan yang dapat diterapkan dalam rangka menyediakan perumahan bagi
masyarakat miskin adalah sebagai berikut:
1. Kebijakan perumahan bagi masyarakat miskin harus bersifat menyeluruh meliputi
program sertifikasi tanah, perbaikan permukiman kumuh, pengorganisasian
permukiman kembali yang sukarela dan partisipatif ke lokasi baru yang layak,
dan program pembiayaannya.
2. Kebijakan yang ditempuh perlu juga untuk mengantisipasi kedatangan rumah
tangga miskin yang baru tiba di kota. Oleh karena itu selain memperhitungkan
pembangunan tipe perumahan yang terencana dengan baik, memilih lokasi yang
tepat dan pelayanan yang jelas, kebijakan untuk menekan urbanisasi dan
memperkecil ketimpangan daerah juga harus dijalankan.
3. Rusunawa adalah salah satu alternatif kebijakan sistem sewa dapat menjadi
pilihan yang tepat bagi kebanyakan rumah tangga miskin ditengah kondisi kota
dengan kepadatan tinggi. Karena kebanyakan rumah tangga miskin lebih memilih
untuk menyewa daripada membangun rumah. Selain itu prosedur untuk
mendapatkan izin penggunaan Rusunawa juga harus dipermudah dan menerapkan
asas keadilan dan pemerataan.

4. Memastikan kebijakan perumahan bagi kaum miskin menjadi bagian dari proses
perencanaan kota secara makro dan tidak terpengaruh dengan gejolak politik.
5. Mempererat semua elemen kemitraan, yaitu Pemerintah, MBR, LSM, organisasi
masyarakat sipil, dan pihak swasta.
VII. Daftar Pustaka
Akuntono, Indra, (2012), Perbaikan Kampung Ala Jokowi Siap Dieksekusi 2013,
terdapat di situs http://lipsus.kompas.com/gebrakan-jokowi-basuki/, diunduh
tanggal 12 Juni 2014.
BPS DKI Jakarta, (2013), Evaluasi Rukun Warga Kumuh Provinsi DKI Jakarta 2013,
Katalog BPS 3304002.31, BPS Provinsi DKI Jakarta.
BPS DKI Jakarta, (2014), Informasi Statistik DKI Jakarta Juni 2014, Leaflet Edisi
3100.0614, Bidang IPDS - BPS Provinsi DKI Jakarta.
BPS DKI Jakarta, (2013), Tingkat Kemiskinan di DKI Jakarta Maret 2013, Berita
Resmi Statistik BPS Provinsi DKI Jakarta No. 32/07/31/XV, 1 Juli 2013.
Grout, P. A., (2008), Private Delivery of Public Service, based on Professor Grout’s
keynote address at the European Commission’s Eurosocial Taxation
Conference,Mexico, 24th – 28th November, The Centre for Market and Public
Organisation University of Bristol.
Kementerian Pekerjaan Umum, (2008), Merubah Paradigma Bermukim dari Landed
House Menjadi Rumah Susun, terdapat di situs http://www.pu.go.id/, diunduh
tanggal 10 Juni 2014.
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, Program Kerja Urusan Perumahan Rakyat Tahun
2013-2017, terdapat di situs http://www.jakarta.go.id/web/news/2013/12/
urusan-perumahan-rakyat-2013-2017, diunduh tanggal 12 Juni 2014.
Republika.co.id, (2013), Pemprov DKI Jakarta Akan Bangun Rusun Superblok,
terdapat di situs http://www.republika.co.id/berita/nasional/jabodetabek-
nasional/, diunduh tanggal 12 Juni 2014.
Sen, Amartya, 2000, Development as Freedom, Oxford University Press, Oxford and
New York.
Siregar, M. Jehansyah, 2006, Identifying Policy Networks in the Development of
Indonesian Housing Policy, Disertasi pada Urban Planning and Regional
Development Laboratory, Department of Urban Engineering, The University
of Tokyo, Jepang
Tempo.co, (2012), Meski 30 Persen Kosong, Jakarta Terus Bangun Rusun, terdapat di
situs http://www.tempo.co/read/news/2012/10/27/, diunduh tanggal 12 Juni
2014.
UNESCAP et.al, (2008), Housing the Poor in Asian Cities, Quick Guide 1-8, United
Nations Economic and Social Commission for Asia and the Pacific
(UNESCAP) dan United Nations Human Settlements Programme (UN-
HABITAT), United Nations Office, Nairobi.

Lampiran Gambar
Gambar 1. Penduduk Miskin DKI Jakarta 2003 - 2013
Sumber: BPS DKI Jakarta
Gambar 2. Multi-moda Penyediaan Perumahan Secara Komprehensif
Sumber: Siregar, 2006.

Lampiran Tabel
Tabel 1. Rumah Susun Sederhana Menurut Kota Tahun 2012
Kota Jumlah Lokasi Luas Area (Ha) Jumlah Unit
Jakarta Selatan 2 3,00 520
Jakarta Timur 15 73,24 9.401
Jakarta Pusat 10 23,73 7.297
Jakarta Barat 8 35,81 3.430
Jakarta Utara 13 95,92 7.774
DKI Jakarta 48 231,70 28.422
Sumber : BPS DKI Jakarta
Tabel 2. Indikator Perumahan (%) di DKI Jakarta
Karakteristik 2010 2011 2012
Lantai (bukan tanah) 96,40 99,75 99,64
Luas Lantai perkapita
(< 10m2
)
53,91 58,01 57,51
Dinding (tembok) 90,80 91,88 91,21
Atap (kayu/ sirap,
beton, genteng)
56,11 55,03 50,57
Fasilitas penerangan 99,79 99,95 99,92
Fasilitas air minum
(Leding,kemasan)
79,30 81,94 85,99
Jamban (milik sendiri) 72,84 76,30 77,33
Septic tank 93,34 93,90 93,02
Tabel 3. Persentase Kepala Keluarga di RW Kumuh
Kabupaten/ Kota Status Kepemilikan Rumah
Milik
Sendiri
Kontrak/
Sewa
Rumah
Dinas
Lainnya
Jakarta Selatan 69,29 26,61 1,48 2,42
Jakarta Timur 71,35 27,31 0,92 0,42
Jakarta Pusat 78,54 14,99 0,70 5,77
Jakarta Barat 72,17 24,72 0,81 2,30
Jakarta Utara 72,18 24,34 0,39 3,09
Kepulauan Seribu 91,83 6,75 0,94 0,47
DKI Jakarta 73,10 23,25 0,79 2,86

STATEMENT OF AUTHORSHIP
“Saya yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa paper terlampir adalah murni
hasil pekerjaan saya sendiri. Tidak ada pekerjaan orang lain yang saya gunakan tanpa
menyebutkan sumbernya."
Materi ini tidak/belum pernah disajikan/digunakan sebagai bahan untuk paper orang lain
kecuali saya menyatakan dengan jelas bahwa saya menyatakan menggunakannya.
Saya memahami bahwa paper yang saya kumpulkan ini dapat diperbanyak dan atau
dikomunikasikan untuk tujuan mendeteksi adanya plagiarisme.”
Nama : Sastyo Aji Darmawan
NPM : 1306355422
Mata Kuliah : Kebijakan Ekonomi Indonesia
Judul Paper : Konsep Kebijakan Perumahan Bagi Masyarakat Miskin
Di Provinsi DKI Jakarta
Tanggal : 13 Juni 2014
Dosen : Ringoringo H. Achmadi
Salemba, 13 Juni 2014
Sastyo Aji Darmawan

KEBIJAKAN PERUMAHAN

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (19)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to KEBIJAKAN PERUMAHAN

Similar to KEBIJAKAN PERUMAHAN (20)

KEBIJAKAN PERUMAHAN