A NOVA LEI         DOARRENDAMENTO URBANO
OS PRINCIPAIS TEMAS
O DIREITO SUBSTANTIVO  O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) – Código Civil O DIREITO PROCESSUAL CIVIL  - A FORMAÇÃO...
O DIREITO SUBSTANTIVONOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO               (NRAU)
ÂMBITO DE APLICAÇÃO      TEMPORAL       DO NRAU   (regras transitórias)
Aos contratos novos(celebrados após a entrada em       vigor da nova lei)      aplica-se o NRAU
Nos contratos de arrendamentohabitacionais celebrados na vigênciado Regime do Arrendamento Urbano(RAU),                   ...
AOS CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADAaplica-se o NRAU (art. 26.º/1 NLAU)renovam-se automaticamente, quandonão sejam denunciado...
AOS CONTRATOS SEM DURAÇÃO LIMITADAaplica-se o NRAU – as regrasprevistas para os contratos deduração indeterminada (art. 26...
As especificidades de regime                 previstas no art. 26.º/4 NLAU:1. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES À DENÚNCIA DO   CO...
2. DIREITO DE DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO  DO SENHORIO  depende do pagamento do montante previsto no  art. 1102.º/1 CC, na red...
3. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA DO CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAÇÃO (mediante comunicação ...
4. CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA: renovam-se automaticamente, quando não sejam  denunciados por qualquer das partes, no fi...
Aos contratos antigos(celebrados antes da entrada em vigor   do RAU e do DL 257/95, de 30.09)         aplica-se o NRAU nos...
O PROGRESSIVO ALARGAMENTO            DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO    DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVOAPROVADO PELA NOVA LEI...
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO          POR MORTE    REGIME TRANSITÓRIO
ARRENDAMENTO HABITACIONAL1. O arrendamento habitacional não caduca por morte      do primitivo arrendatário quando lhe sob...
2. A posição do arrendatário transmite-se, pela  ordem anterior, às pessoas aí referidas,  preferindo, em igualdade de con...
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONALTermina com a morte do arrendatário,salvo existindo sucessor que, há mais de 3 anos,explore e...
O REGIME TRANSITÓRIO           PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE                   VISA ASSEGURAR:ARRENDAMENTO HABITACIONAL - p...
CARACTERÍSTICAS DO NRAUManutenção e reforço do princípio da autonomia da vontade das partes -liberdade contratualBipartiçã...
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
DISTINÇÃO ENTRE    O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVOAté agora, a acção de despejo era considerada uma acção mi...
ACÇÃO DECLARATIVADestina-se a fazer cessar a situação jurídica doarrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à viajud...
Na pendência da acção de despejo,o arrendatário deve pagar / depositaras rendas vencidas, nos termos gerais            (ar...
Se o arrendatário não pagar ou depositar    as rendas/encargos ou despesas vencidas        por um período superior a 3 mes...
Se no final do prazo dos   10 dias, o arrendatário nada fizero senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a       ...
RECURSOSPOSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÃO,INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÃO(art. 678.º/5 CPC)“Independentemente do...
FORMAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS O legislador abriu o leque dos títulos executivos extrajudiciais Com base no...
CRIAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS                RAZÃO DE SER:Ano de 2003 - dados estatísticos relativos à dura...
ACÇÃO EXECUTIVAPARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADAEm caso de falta de desocupação do  locado na data devida por lei ou ...
OS 6 TÍTULOS EXECUTIVOS     EXTRAJUDICIAIS
1.EM CASO DE REVOGAÇÃO PELAS PARTES:      o contrato de arrendamento                  +o acordo revogatório -art. 1082.º/2...
2.EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO:       o contrato de arrendamento              não renovável,    de onde cons...
3.      EM CASO DE OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO:       o contrato de arrendamento                    +      comprovativo da comuni...
4.    EM CASO DE DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO            :        o contrato de arrendamento                      +      compr...
5.  EM CASO DE RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO:      o contrato de arrendamento                    +comprovativo da comunicação ...
6.  EM CASO DE DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO,      NOS TERMOS DO ART. 37.º/5 NLAU:comprovativo da comunicação da iniciativa  ...
ACÇÃO EXECUTIVA       PARA PAGAMENTO DE RENDA    TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL:          o contrato de arrendamento      ...
A COMUNICAÇÃO entre senhorios/arrendatáriosO comprovativo da comunicação integra o título executivo                     (a...
FORMA DA COMUNICAÇÃO      no caso de comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por resolução               ...
ACÇÃO EXECUTIVAPARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL        ARRENDADA
São intentadas com base nos 6 títulosexecutivos previstos no art. 15.º/1 NLAUTrata-se de uma acção executiva paraentrega d...
AS QUATRO ESPECIFICIDADES        DA TRAMITAÇÃO     1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO             (art. 930.º-B/1 do CPC)No...
2. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO PELO AGENTE de EXECUÇÃO             (art. 930.º-B/2 e 3 do CPC)sempre que o detentor da coisa, qu...
3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO                   (art. 930.º-C do CPC)Imóvel arrendado para habitação (art. 930.º-...
4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE              (art. 930.º-E do CPC)Em caso de procedência da oposição à execução fundadaem...
A ACTUALIZAÇÃODAS RENDAS ANTIGAS
Estagnação do mercado de arrendamento - Censos de2001740 mil casas arrendadas420 mil casas arrendadas = contratos anterior...
CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA  A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual  resulta da avaliação fiscal efe...
FÓRMULA DE CÁLCULO             3 OBJECTIVOS             1.  TRANSPARÊNCIA E VERDADE           FISCALO valor do locado resu...
2.JUSTIÇA
AOS PRÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS - aplicação docoeficiente de conservação (art. 33.º NLAU)JUSTIÇA SOCIAL - arrendatário do ...
3.     DINAMIZAÇÃO DO MERCADO DE ARRENDAMENTO= a taxa de referência de rentabilização para           as rendas antigas de ...
COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA                    3 FASES 1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL D...
1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS                            OU     AVALIAÇÃO ...
Se o locado tiver  mais de 10 anos de construção:será ainda feita uma avaliação paraapuramento do coeficiente deconservaçã...
O senhorio só pode aumentar a           renda se:tiver sido realizado as avaliações                   +o locado tiver um c...
2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO                    DA ACTUALZIAÇÃO DA RENDAO senhorio comunica ao arrenda...
3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE                  AVALIAÇÃO PATRIMONIALRESPOSTAForma da respos...
DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOS DE FINANÇASDeclaração que indica exclusivamente o escalão derendimentos onde se insere o contribu...
AS DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOES DE FINANÇAS É QUE   PERMITEM CHEGAR ÀS SEGUINTES CONCLUSÕES:RABC < 3 RMNA = Actualização Fase...
RABC          RENDIMENTO ANUAL BRUTO  DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATÁRIO,                CORRIGIDO:Pelo número de elemen...
A Correcção do RAB é determinante:Período de Faseamento da actualização darenda:RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2...
MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA        ACTUALIZAÇÃO IMEDIATA    ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL O arrend...
ACTUALIZAÇÃO FASEADA DA RENDA    REGRA GERAL = 5 anosREGIMES EXCEPCIONAIS       =   2 e 10            anos
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS   ACTUALIZAÇÃO FASEADA em 2 anos:se o senhorio invocar e provar que oarrendatário dispõe de um...
ARRENDAMENTOS HABITACIONAISACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos:      O arrendatário invoca: RABC < 5 RMNA idade igual ou super...
RAZÃO DE SER:A ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 ANOS                É MAIS JUSTA PARA O ARRENDATÁRIO    economicamente desfavore...
ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAISACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos:no locado existe um estabelecimento aberto ao público, oarr...
SUBSÍDIO DE RENDA
A QUEM É ATRIBUÍDO SUBSÍDIO DE RENDAARRENDATÁRIO QUE DISPONHA DE RABC < 3 RMNA          (E actualização faseada em 10 anos...
A RENOVAÇÃO          EREABILITAÇÃO URBANAS
A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS            ANTIGAS              =IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO E     REABILITAÇÃO URBANASSe o coefi...
AS OBRAS COERCIVASSe senhorio não tomar a iniciativa        de actualizar a renda  o arrendatário pode solicitar à    Comi...
Se o coeficiente de conservaçãofor "mau" (1) ou "péssimo" (2) o arrendatário pode intimar o senhorio à realização de obras...
Se após ser intimado para realizar as    obras, o senhorio não as iniciar, o arrendatário pode (art. 48.º/4 NLAU):tomar a ...
AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)COMPOSIÇÃO - representantes:da Câmara Municipaldo serviço de finanças competentedos...
A PENALIZAÇÃODOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
DUPLICAÇÃO DO IMIResponsabilização dos proprietários que nãoasseguram a função social da propriedade,permitindo a sua degr...
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  1. 1. A NOVA LEI DOARRENDAMENTO URBANO
  2. 2. OS PRINCIPAIS TEMAS
  3. 3. O DIREITO SUBSTANTIVO O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) – Código Civil O DIREITO PROCESSUAL CIVIL - A FORMAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS - a Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) - A EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA – Código de Processo Civil A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS – a Nova Lei do Arrendamento Urbano- CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA- COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA- MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA O SUBSÍDIO DE RENDA A RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS- ACTUALIZAÇÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO/REABILITAÇÃO URBANAS- AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS- AS OBRAS COERCIVAS/OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO/OS FUNDOS DE PENSÕES FUNDOS- O OBSERVATÓRIO DA HABITAÇÃO E DA REABILITAÇÃO URBANA / BASE DE DADOS DA HABITAÇÃO A PENALIZAÇÃO DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
  4. 4. O DIREITO SUBSTANTIVONOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU)
  5. 5. ÂMBITO DE APLICAÇÃO TEMPORAL DO NRAU (regras transitórias)
  6. 6. Aos contratos novos(celebrados após a entrada em vigor da nova lei) aplica-se o NRAU
  7. 7. Nos contratos de arrendamentohabitacionais celebrados na vigênciado Regime do Arrendamento Urbano(RAU), +Nos contratos de arrendamentonão habitacionais celebrados após DL257/95, de 30.09 importa distinguir:
  8. 8. AOS CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADAaplica-se o NRAU (art. 26.º/1 NLAU)renovam-se automaticamente, quandonão sejam denunciados por qualquer daspartes, no fim do prazo pelo qualforam celebrados, pelo período detrês anos, se outro superior não tiversido previsto, sendo a primeirarenovação pelo período de cinco anos nocaso de arrendamento para fim nãohabitacional (art. 26.º/3 NLAU)
  9. 9. AOS CONTRATOS SEM DURAÇÃO LIMITADAaplica-se o NRAU – as regrasprevistas para os contratos deduração indeterminada (art. 26.º/1NLAU) +com as especificidades previstasno art. 26.º/4 NLAU
  10. 10. As especificidades de regime previstas no art. 26.º/4 NLAU:1. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES À DENÚNCIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107.º RAU Objectivo: protecção legítima expectativa do arrendatário (art. 26.º/4/a) LNAU) O art. 107.º RAU estabelece que o direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado arrendamento, ao senhorio quando necessita do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1.º grau, dos ou para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.º grau (actuais alíneas a) e b), do n.º 1, do artigo 69.º do RAU), não pode ser exercido quando no momento em que deva quando produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na independentemente situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade deficiência superior a dois terços; b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um Manter- período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta.
  11. 11. 2. DIREITO DE DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO DO SENHORIO depende do pagamento do montante previsto no art. 1102.º/1 CC, na redacção dada pela nova lei, montante esse que não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) - ou seja, uma renda actualizada Objectivo: permitir a atribuição de uma indemnização ao arrendatário com base numa renda actualizada (art. 26.º/4/b) LNAU)
  12. 12. 3. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA DO CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAÇÃO (mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos, tal como previsto no art. 1101.º/c) CC, na redacção dada pela NLAU) Objectivo: protecção legítima expectativa do arrendatário (art. 26.º/4/c) LNAU)
  13. 13. 4. CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA: renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto Objectivo: assegurar que a 1.ª renovação é feita por 3 anos, se outro período superior não tiver sido previsto (art. 26.º/4/d) LNAU)
  14. 14. Aos contratos antigos(celebrados antes da entrada em vigor do RAU e do DL 257/95, de 30.09) aplica-se o NRAU nos termos previstos no art. 26.º NLAU, com as devidas adaptações (art. 28.º NLAU)
  15. 15. O PROGRESSIVO ALARGAMENTO DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVOAPROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO VISA ASSEGURAR:A protecção das legítimas expectativas das partesque celebraram contratos de arrendamento antesda entrada em vigor do novo regimeA igualdade de tratamento das partes,independentemente do momento de celebraçãodos contratos de arrendamento
  16. 16. TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO POR MORTE REGIME TRANSITÓRIO
  17. 17. ARRENDAMENTO HABITACIONAL1. O arrendamento habitacional não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva: • Cônjuge com residência no locado; • Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado; • Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano; • Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; • Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. (art. 57.º/1 NLAU)
  18. 18. 2. A posição do arrendatário transmite-se, pela ordem anterior, às pessoas aí referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho enteado mais velho (art. 57.º/2 LNAU)
  19. 19. ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONALTermina com a morte do arrendatário,salvo existindo sucessor que, há mais de 3 anos,explore em comum com o arrendatário primitivo,estabelecimento a funcionar no local(art. 58.º/1 NLAU)O sucessor com direito à transmissão comunica aosenhorio a vontade de continuar a exploraçãonos 3 meses posteriores ao decesso(art. 58.º/2 NLAU)
  20. 20. O REGIME TRANSITÓRIO PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE VISA ASSEGURAR:ARRENDAMENTO HABITACIONAL - protecção da legítimaexpectativa do arrendatário, e das pessoas que com eleconvivam, atenta a celebração do contrato de arrendamentoantes da entrada em vigor do novo regimeARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL - uniformização detratamento, e protecção do sucessor que, há mais de 3 anos,explora em comum com o arrendatário primitivo, oestabelecimento
  21. 21. CARACTERÍSTICAS DO NRAUManutenção e reforço do princípio da autonomia da vontade das partes -liberdade contratualBipartição entre arrendamento habitacional e não habitacional (em vez darepartição tradicional entre arrendamento para habitação, comércio ouindústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita)Maior flexibilização das formas de cessação do contrato de arrendamento
  22. 22. O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
  23. 23. DISTINÇÃO ENTRE O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVOAté agora, a acção de despejo era considerada uma acção mista,ou seja, simultaneamente declarativa e executiva(artigos 55.º a 61.º, e 102.º a 106.º do RAU)A partir da NLAU, a acção declarativa passa a serautónoma da acção executiva artigos 14.º LNAU (acção de despejo) + artigo 15.º LNAU (título executivo) + artigos 930.º-A a 930.º-E do CPC
  24. 24. ACÇÃO DECLARATIVADestina-se a fazer cessar a situação jurídica doarrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à viajudicial para promover tal cessação - art. 14.º/1 NLAUSegue a forma de processo comum declarativo - art.14.º/1 NLAUQuando o pedido de despejo tiver por fundamento a faltade residência permanente do arrendatário, e quando estetenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto elimítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto doPaís, outra residência ou a propriedade de imóvel parahabitação adquirido após o início da relação dearrendamento, com excepção dos casos de sucessãomortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pediruma indemnização igual ao valor da renda determinadanos termos dos artigos 30.º a 32.º da LAU, desde o termodo prazo para contestar até à entrega efectiva dahabitação - art. 14.º/2 NLAU
  25. 25. Na pendência da acção de despejo,o arrendatário deve pagar / depositaras rendas vencidas, nos termos gerais (art. 14.º/3 NLAU)
  26. 26. Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas/encargos ou despesas vencidas por um período superior a 3 meseso arrendatário é notificado para, em 10 dias,proceder ao seu pagamento ou depósito,e ainda da importância de indemnização devida,juntando prova aos autos,sendo condenado nas custas do incidente e nas despesasde levantamento do depósito (art. 14.º/4 NLAU)
  27. 27. Se no final do prazo dos 10 dias, o arrendatário nada fizero senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a estes factos a qual constitui TÍTULO EXECUTIVO para efeitos de despejo do local arrendado na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM PARA ENTREGA DE COISA CERTA (art. 14.º/5 LAU)
  28. 28. RECURSOSPOSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÃO,INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÃO(art. 678.º/5 CPC)“Independentemente do valor da causa e da sucumbência, ésempre admissível recurso para a Relação nas acções em que seaprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos dearrendamento, com excepção dos arrendamentos para habitaçãonão permanente ou para fins especiais transitórios”.EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO(art. 692.º CPC)Objectivo: Resolução das actuais dúvidas doutrinárias ejurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposição de recurso e afixação do seu efeito
  29. 29. FORMAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS O legislador abriu o leque dos títulos executivos extrajudiciais Com base no título executivo extrajudicial, o senhorio pode intentar de imediato executiva para: ENTREGA DE COISA CERTA (imóvel arrendada) (art. 15.º/1 NLAU) PAGAMENTO DE RENDA (art. 15.º/2 NLAU)
  30. 30. CRIAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS RAZÃO DE SER:Ano de 2003 - dados estatísticos relativos à duração média dasacções de despejo, quanto às acções de despejo - acções declarativas = 17 meses - acções executivas = 24 mesesA certeza jurídica que subjaz aos títulos executivos extrajudiciais -o “direito” encontra-se definido pelas partes, sendo tão somente necessárioefectivar o direito do senhorio à desocupação do locado pelo arrendatárioinadimplente, que pretende aproveitar o tempo de duração do processodeclarativo para se manter no local arrendadoNo caso do título executivo por falta de pagamento de rendas peloarrendatário - Dados estatísticos - 90% das acções de despejo intentadas devido à falta de pagamento de rendas - Compelir o arrendatário ao pontual cumprimento da sua obrigação principal - pagamento da renda - Permitir ao senhorio a imediata desocupação do locado, sem precisar de passar por 17 meses de litigância processual
  31. 31. ACÇÃO EXECUTIVAPARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADAEm caso de falta de desocupação do locado na data devida por lei ou acordo das partes,podem servir de base à execução para entrega de coisa certa 6 TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
  32. 32. OS 6 TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
  33. 33. 1.EM CASO DE REVOGAÇÃO PELAS PARTES: o contrato de arrendamento +o acordo revogatório -art. 1082.º/2 CC (art. 15.º/1/a) NLAU)
  34. 34. 2.EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO: o contrato de arrendamento não renovável, de onde conste a fixação do prazo (art. 15.º/1/b) NLAU)
  35. 35. 3. EM CASO DE OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação prevista no art. 1097.º CC(comunicação do senhorio, com uma antecedência não inferior a 1 ano do termo do contrato) (art. 15.º/1/c) NLAU)
  36. 36. 4. EM CASO DE DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO : o contrato de arrendamento + comprovativos das comunicaçõesprevistas nos arts. 1101.º/c) e 1104.º do CC(comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação + confirmação da 1.ª comunicação com a antecedência máxima de 15 meses, e mínima de 1 ano relativamente à data da sua efectivação) (art. 15.º/1/d) NLAU)
  37. 37. 5. EM CASO DE RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO: o contrato de arrendamento +comprovativo da comunicação prevista no art. 1084.º/1 CC (comunicação do senhorio da mora no pagamento da renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública) (art. 15.º/1/e) NLAU)
  38. 38. 6. EM CASO DE DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO, NOS TERMOS DO ART. 37.º/5 NLAU:comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio (art. 34.º/2 NLAU) + documento de resposta do arrendatário (arts. 37.º/5 e 43.º/5 NLAU) (art. 15.º/1/f) NLAU)
  39. 39. ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE RENDA TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL: o contrato de arrendamento +o comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida (ART. 15.º/2 NLAU)
  40. 40. A COMUNICAÇÃO entre senhorios/arrendatáriosO comprovativo da comunicação integra o título executivo (art. 15.º NLAU) FORMA DA COMUNICAÇÃO – regra geral: escrito assinado pelo declarante + Carta registada com AR (art. 9.º/1 NLAU) ou Entrega em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção (art. 9.º/6 NLAU)
  41. 41. FORMA DA COMUNICAÇÃO no caso de comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por resolução (art. 1084.º/1 CC):1. Notificação avulsa2. Contacto pessoal de: advogado, solicitador solicitador de execução, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (art. 9.º/7 NLAU)
  42. 42. ACÇÃO EXECUTIVAPARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA
  43. 43. São intentadas com base nos 6 títulosexecutivos previstos no art. 15.º/1 NLAUTrata-se de uma acção executiva paraentrega de coisa certa, cuja tramitação seencontra prevista nos artigos 928.º a 930.º-E do CPC (os artigos 930.º-B a 930.º-E foramaditados pelo artigo 5.º da NLAU)
  44. 44. AS QUATRO ESPECIFICIDADES DA TRAMITAÇÃO 1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO (art. 930.º-B/1 do CPC)No caso de recepção da oposição à execução, emexecuções que se fundem em título executivoextrajudicialExecutado requerer o diferimento dadesocupação do local arrendado para habitação,motivada pela cessação do respectivo contrato
  45. 45. 2. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO PELO AGENTE de EXECUÇÃO (art. 930.º-B/2 e 3 do CPC)sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido econvencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintestítulos, com data anterior ao início da execução:1. Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente;2. Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal.Em caso de arrendamento para habitação, quando se mostre, poratestado médico que indique fundamentadamente o prazo duranteo qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em riscode vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doençaaguda
  46. 46. 3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO (art. 930.º-C do CPC)Imóvel arrendado para habitação (art. 930.º-C/1 CPC)Mediante requerimento pelo executado, dentro do prazode oposição à execução, invocando razões sociais imperiosas,devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar astestemunhas (máximo: 3) (art. 930.º-C/1 CPC)Fundamentos - art. 930.º-C/2 CPC a) A desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente b) A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do executado (o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção) c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
  47. 47. 4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE (art. 930.º-E do CPC)Em caso de procedência da oposição à execução fundadaem título extrajudicialo exequente responde pelos danos culposamentecausados ao executado e incorre em multa correspondentea dez por cento do valor da execução, mas não inferior a10 UC nem superior ao dobro do máximo da taxa dejustiça, quando não tenha agido com a prudência normal,sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possatambém incorrer
  48. 48. A ACTUALIZAÇÃODAS RENDAS ANTIGAS
  49. 49. Estagnação do mercado de arrendamento - Censos de2001740 mil casas arrendadas420 mil casas arrendadas = contratos anteriores a 1990,ou seja:rendas congeladas há 6 décadas(média da renda mensal: 20 €)senhorios não podem denunciar os contratos dearrendamento anteriores a 1990
  50. 50. CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual resulta da avaliação fiscal efectuada pelos serviços de finanças, nos termos previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (artigos 38.º e ss do CIMI), multiplicado pelo coeficiente de conservação, se o prédio tiver mais de 10 anos de construção OU SEJA VALOR DA RENDA MENSAL =(VALOR DA AVALIAÇÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO x 0,04) / 12 (multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo factor de conservação (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)
  51. 51. FÓRMULA DE CÁLCULO 3 OBJECTIVOS 1. TRANSPARÊNCIA E VERDADE FISCALO valor do locado resulta da avaliação fiscal
  52. 52. 2.JUSTIÇA
  53. 53. AOS PRÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS - aplicação docoeficiente de conservação (art. 33.º NLAU)JUSTIÇA SOCIAL - arrendatário do locado com "excelente"coeficiente de conservação (nível 5), paga uma renda maisalta do que o arrendatário do locado com "bom" (nível 4) ou"médio" (nível 3) coeficiente de conservaçãoDIREITO A UMA HABITAÇÃO CONDIGNARESPONSABILIZAÇÃO DO SENHORIO RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS - se o locadoestiver com um "mau" (nível 2) ou "péssimo" (nível 1)coeficiente de conservação, o senhorio não pode actualizar /aumentar a renda, sem previamente realizar obras deconservação
  54. 54. 3. DINAMIZAÇÃO DO MERCADO DE ARRENDAMENTO= a taxa de referência de rentabilização para as rendas antigas de 4% Exemplo: Valor da avaliação fiscal do locado = 150.000 euros "Bom" coeficiente de conservação (1,0) Renda mensal = 500 euros [( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12]
  55. 55. COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA 3 FASES 1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DO LOCADO AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS ou AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁ 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI 2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO DA ACTUALIZAÇÃO DA RENDA 3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
  56. 56. 1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS OU AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁ 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMIO senhorio pede a realização da avaliaçãopatrimonial do locado aos serviços de finanças,a qual será efectuada nos termos dos artigo 38.ºa 46.ºdo CIMI (ou aproveita a que tiverefectuado nesses termos há menos de 3anos)o CIMI prevê os seguintes coeficientes: - Afectação - Localização - Qualidade e conforto - Vetustez
  57. 57. Se o locado tiver mais de 10 anos de construção:será ainda feita uma avaliação paraapuramento do coeficiente deconservaçãoa realizar por um Arquitecto ouEngenheiro, que para o efeito sedeslocará ao locado
  58. 58. O senhorio só pode aumentar a renda se:tiver sido realizado as avaliações +o locado tiver um coeficiente deconservação "excelente" (5), "bom"(4) ou "médio" (3)
  59. 59. 2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO DA ACTUALZIAÇÃO DA RENDAO senhorio comunica ao arrendatário a sua vontade:actualizar a renda.FORMA – carta registada com aviso de recepçãoCONTEÚDO:Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI edo nível de conservaçãoValor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonialdo locado)Valor de renda mensal, devido no primeiro anoPeríodo do faseamento - 2, 5 ou 10 anosPrazo de resposta do arrendatário - 40 diasConsequência da falta de resposta – actualização faseada em 5anosInvocação de que o arrendatário dispõe de RABC > 15 RMNA, erespectivo documento comprovativo (declaração emitida peloserviços de finanças)
  60. 60. 3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIALRESPOSTAForma da resposta – escritaConteúdo da resposta:Alega RABC < 5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 RetribuiçõesMínimas Nacionais Anuais) 1 RMMG = 385,90 eurosRABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anosPara fazer prova desta situação, o arrendatário tem de solicitar aos serviços definanças uma declaração, cujo conteúdo será unicamente:RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anosRABC > 5 RMNA = Actualização Faseada em 5 anosPara beneficiar da Actualização Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorioessa declaração com a indicação RABC < 5 RMNAAlega idade igual superior a 65 anos = Actualização Faseada em 10 anosAlega deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% =Actualização Faseada em 10 anosDenuncia o contrato de arrendamentoSILÊNCIO = Actualização Faseada em 5 anos2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
  61. 61. DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOS DE FINANÇASDeclaração que indica exclusivamente o escalão derendimentos onde se insere o contribuinte e quedeterminará o período de faseamento da actualização darendaEsta declaração indicará uma das seguintes situações: RABC < 3 RMNA RABC < 5 RMNA RABC > 5 RMNA RABC > 15 RMNA (e não os rendimentos das pessoas)
  62. 62. AS DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOES DE FINANÇAS É QUE PERMITEM CHEGAR ÀS SEGUINTES CONCLUSÕES:RABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos+ subsídio de rendaRABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos (seidade igual/superior 65 anos = subsídio de renda)RABC > 5 RMNA = Actualização Faseada em 5 anosRABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos
  63. 63. RABC RENDIMENTO ANUAL BRUTO DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATÁRIO, CORRIGIDO:Pelo número de elementos do agregado familiarPelo número de elementos do agregado familiarque sejam portadores de deficiência igual ousuperior a 60%
  64. 64. A Correcção do RAB é determinante:Período de Faseamento da actualização darenda:RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2anosRABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10anosAtribuição de subsídio de rendaRABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10anos + subsídio de rendaRABC < 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos =Actualização Faseada em 10 anos + subsídio derenda)
  65. 65. MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA ACTUALIZAÇÃO IMEDIATA ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL O arrendatário conserva o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais de dois anos (art. 56.º/a) NLAU) Trespasse ou locação do estabelecimento ocorrido após a entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/b) NLAU) O arrendatário é uma sociedade, e ocorre transmissão de posição ou posições sociais que determina a alteração da titularidade em mais de 50 %, face à situação existente aquando da entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/c) NLAU)
  66. 66. ACTUALIZAÇÃO FASEADA DA RENDA REGRA GERAL = 5 anosREGIMES EXCEPCIONAIS = 2 e 10 anos
  67. 67. ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS ACTUALIZAÇÃO FASEADA em 2 anos:se o senhorio invocar e provar que oarrendatário dispõe de um RABC > 15 RMNA(art. 38.º/2/a) NLAU) Para fazer prova desta situação, o senhorio temde solicitar aos serviços de finanças umadeclaração, cujo conteúdo será unicamente RABC> 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos(em caso de RABC < 15 RMNA, a actualização não seráfaseada em 2 anos)se o arrendatário não tiver no locado a suaresidência permanente, habite ou não outracasa, própria ou alheia (arts.38.º/2/b e 45.º/1 NLAU)
  68. 68. ARRENDAMENTOS HABITACIONAISACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos: O arrendatário invoca: RABC < 5 RMNA idade igual ou superior a 65 anos deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (art. 38.º/3 NLAU)
  69. 69. RAZÃO DE SER:A ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 ANOS É MAIS JUSTA PARA O ARRENDATÁRIO economicamente desfavorecido idoso deficiente (60%)
  70. 70. ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAISACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos:no locado existe um estabelecimento aberto ao público, oarrendatário seja uma microempresa ou uma pessoasingularo arrendatário adquiriu o estabelecimento por trespasseocorrido há menos de cinco anosno locado existe um estabelecimento comercial aberto aopúblico situado em área crítica de recuperação ereconversão urbanística (ACRU)a actividade exercida no locado classificada de interessenacional ou municipal (art. 53.º/3 NLAU)
  71. 71. SUBSÍDIO DE RENDA
  72. 72. A QUEM É ATRIBUÍDO SUBSÍDIO DE RENDAARRENDATÁRIO QUE DISPONHA DE RABC < 3 RMNA (E actualização faseada em 10 anos) OUARRENDATÁRIO: IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS + QUE DISPONHA DE RABC < 5 RMNA (E actualização faseada em 10 anos)
  73. 73. A RENOVAÇÃO EREABILITAÇÃO URBANAS
  74. 74. A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS =IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANASSe o coeficiente de conservação for"mau" (2) ou “péssimo” (1), osenhorio só poderá aumentar a rendase realizar obras de conservação
  75. 75. AS OBRAS COERCIVASSe senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda o arrendatário pode solicitar à Comissão Arbitral Municipal (CAM)a determinação do coeficiente de conservação do locado (art. 48.º/1 NLAU)
  76. 76. Se o coeficiente de conservaçãofor "mau" (1) ou "péssimo" (2) o arrendatário pode intimar o senhorio à realização de obras (art. 48.º/2 e 3 NLAU)
  77. 77. Se após ser intimado para realizar as obras, o senhorio não as iniciar, o arrendatário pode (art. 48.º/4 NLAU):tomar a iniciativa da realização dasobrassolicitar à Câmara Municipal arealização das obrascomprar o prédio pelo valor daavaliação feita nos termos do CIMI,com obrigação de realização de obrasde conservação, sob pena de reversão
  78. 78. AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)COMPOSIÇÃO - representantes:da Câmara Municipaldo serviço de finanças competentedos proprietáriosdos inquilinosCOMPETÊNCIASacompanhamento da avaliação dos prédios arrendadoscoordenação da verificação dos coeficientes de conservaçãodos prédiosarbitragem em matéria de responsabilidade pela realizaçãode obras, valor das mesmas e respectivos efeitos nopagamento da renda (art. 49.ºNLAU)
  79. 79. A PENALIZAÇÃODOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
  80. 80. DUPLICAÇÃO DO IMIResponsabilização dos proprietários que nãoasseguram a função social da propriedade,permitindo a sua degradaçãoPenalização em sede fiscal dos proprietários quemantêm os prédios devolutos = DUPLICAÇÃO DOIMIPrédio devoluto - não possui, simultaneamente,infra-estruturas de água, gás e electricidade, ounão apresentam gastos (facturação)

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