空き家活用の課題と可能性
～青森市と田子町の事例から～
2023年1月：卒業論文
2119005：阿部 あい
主査：櫛引 素夫
副査：石井 重成

は
じ
め
に
★増え続ける空き家は社会問題化
→一方で空き家や空き店舗を活用する事例
→NPO法人尾道空き家再生プロジェクト
→青森県浅虫地区にある古民家カフェ「apricot」
★空き家活用は費用や法律など多くの課題
→青森県域における空き家活用で発生する
課題と可能性を明らかにすることが目的
★J-stageを使用して先行研究を検討
各種のデータを収集して考察を行った

空
き
家
に
つ
い
て
★空き家の定義
「1年以上、人が住んでいない家」
判断基準
・人の出入りの有無
・電気、ガス、水道の使用状況
・適切に管理されているか
★特定空き家
「空き家の中でも倒壊する恐れ、もしくは衛生上、人に有害と
なる建物」
★「空き家」・「特定空き家」については国土交通省が定義
判断するのは各市町村

先
行
研
究
★徳田光弘・石塚直登(2022)「空き家所有者の利活用に対する
意識構造：地方における空き家の市場流通化に向けた方略」
・空き家の現所有者と元所有者の空き家所有当時の意識の違
いに着目
・空き家所有者の意識の関係構造を明らかにする
・対象地は長崎県五島列島の五島市
・空き家の現所有者と元所有者にアンケート調査
★空き家利活用意識の単純集計結果
→現所有者は元所有者に比べ、売却相手や利活用希望者を見込
めていない
→利活用への煩わしさを感じている
→定期的な使用や近親者等の今後の居住予定や期待
→現所有者、元所有者共に低い

★西山弘泰(2015)「空き家所有者アンケートからみた空き家の
特徴と発生要因－宇都宮市の事例－」
・宇都宮市空き家実態調査のアンケート調査
→914件中282件が「空き家ではない」と回答
→調査を行う側と受ける側で空き家に対する認識にズレ
所有者の意見
「一時的に留守にしているだけ」
「隣の親類が管理している」
・マスコミの報道
→管理が不十分で無残に朽ち果てている特定空き家を多く報道
→行政は行政データをもとに画一的に判断
→所有者は「特定空き家＝空き家」と感覚的に判断
先
行
研
究

空
き
家
活
用
の
事
例
★古民家カフェ「apricot」
・青森県青森市の浅虫地区にある古民家カフェ
・元々は「あんず旅館」という築100年以上の旅館
→2016年に廃業
・店主の成田汐里氏の母親と所有者が知り合いと判明
→成田氏が浅虫で店を開きたいという願望
・関係者の思いが一致
→成田氏が物件を借り、2018年に「apricot」を開業
浅虫の重要な観光資源

空
き
家
活
用
の
事
例
★浅虫の古民家
・野澤雄大氏という方がクラウドファンディングで空き家を
アトリエにする取り組み
・野澤氏は青森市出身の画家で、「NOZ」という名前で活動
・空き家にしたのは、
コスト面や、クラウドファンディングという話題性をもたせ
「他の人の力を借りる」方法に楽しさを見出したため

田
子
町
・
五
十
嵐
氏
の
取
り
組
み
★青森県三戸郡の田子町で空き店舗を活用
・五十嵐孝直氏
・千葉県出身
・大学卒業後、外資系商社に入社
→「企業の枠の中にいるのが自身に合わない」
★「バクテー」と呼ばれるスペアリブやにんにくが入った
東南アジア発祥のスープ料理が好き
→「日本で流行らせたい！」
→全国トップ級の高品質にんにく生産地、田子町に着目
→地域町おこし協力隊に応募し採用
★移住してからは空き店舗を活用する活動
→元々呉服店だった空き店舗を購入
→使い道やリノベーション、資金調達の可能性を探る

幸
畑
団
地
・
黒
竹
氏
の
取
り
組
み
★青森県青森市の幸畑団地で空き家を活用
・黒竹健司氏
・千葉県出身
・2018年 地域町おこし協力隊として青森市に移住
・個人事業主、移住コーディネーターとしても活動
・青森市の移住誘致のためのPRなど、移住促進全般に携わる
★VRやeスポーツに興味がある学生と関わる
→秋葉原などのように遊べる場所が青森にはない
→「VRやeスポーツを環境がなく遊べない学生が
他にもいるのでは」
→自由に場所がつくれる空き家を活用したい
→空き家をコワーキングスペースに改造

ヒ
ア
リ
ン
グ
★五十嵐氏・黒竹氏へヒアリングを行った
質問項目
1．簡単なプロフィール
2．どのような経緯で空き家を活用しようと思ったのか
3．なぜ(田子町・幸畑団地)の空き家を選んだのか
4．空き家活用で大変だったことは
5．空き家を活用するメリットは
6．空き家を活用するデメリットは
7．空き家活用の課題だと思う点は
8．その後、インタビューでの感想や意見は

調
査
の
結
果
と
分
析
★差異
・空き家と空き店舗
・購入か賃貸
・契約
★五十嵐氏は自分で空き物件を所有したい
→元々呉服店だった空き店舗を売りたいという人から購入
★黒竹氏の場合は、自分の家で活動
→手狭に感じるようになり空き家を探し始める
→上司が教えてくれた空き家のオーナーが偶然自分の遠い親戚
→快く借りれた
→多くの空き家を探し続けて決まったのがそこだけ

調
査
の
結
果
と
分
析
★五十嵐氏は店舗を購入し、ある程度自由に修繕可能
★黒竹氏の場合、賃貸なためオーナーとの契約が必須
・家の修繕はどこまでがオーナー、または住んでる人がやるのか
・備品の処分はどうするのか
→工程の確認を怠るとオーナーとのトラブルにつながる可能性
→借りた後の契約問題は注意深く行っていた
→黒竹氏のケースでは、修繕に関してはすべて黒竹氏が負担
その代わりに家賃が安くなる契約

調
査
の
結
果
と
分
析
★共通点
・家の状態に不安
・所有者や地域住民の建物に対するストーリー
★五十嵐氏の店舗は築50年以上の建物で古い
→・屋根の一部が折れていた
・雨漏りや壁に断熱材がはいっていないため寒い
→細かく見れば見るほど問題があった
★黒竹氏の家は、空き家になって2年間放置
→・前の持ち主の家電や遺品も数多くあった
・ボイラーのパイプが壁の中で水漏れ
・畳が腐っていた

調
査
の
結
果
と
分
析
★五十嵐氏の店舗は元々呉服店
→その店で制服を買ったことがある
採寸をしてもらったという思い出がある
→地域住民が応援してくれた
★黒竹氏の場合、以前の所有者が庭の石や木を大事にしていた
→それを知る地域住民
「庭に生えていた大きな木を切らないでほしい」
→・黒竹氏は庭でバーベキューがしたい
・虫や鳥が寄ってくるのが嫌だ
→地域住民の反感を買うのは避けたいため、切れない
ストーリーがあるのは共通しているが、その思いが
糧になるか枷になるかはその状況によって異なる

空
き
家
活
用
の
課
題
★五十嵐氏、黒竹氏双方とも制度上・登記上の問題を指摘
例)
→空き店舗は「店舗」
ゲストハウスは「住宅」として登記
・空き店舗→ゲストハウスにする場合
→様々な制度の制限やルール、手続きが必要
★空き家活用となれば、自治体からの補助金が出ることが多い
→全てそれで賄えず、ある程度の貯蓄が必要
★空き家を解体
→建物がある状態より固定資産税がかかる＝解体しない人が多い
→解体にも費用がかかる
→仕組みや法律が変わらないと空き家は増え続けてしまう。

★空き家を活用するメリット・デメリットが周知されていない
→空き家バンクに登録すると何があるのか
→借りる方ではなく貸す方にどんなメリットがあるのか
・貸すことで生じる不動産の家賃収入のメリット
・空き家を放置するデメリットは何か
→所有者に周知させなければ使える空き家が増えない
★周知されないことで空き家バンクなど間に不動産を挟まない
→直接交渉になりトラブルにつながる可能性
→借りたものの全く使えない家だったということがある
→プロの目が必要
空
き
家
活
用
の
課
題

空
き
家
活
用
の
可
能
性
★空き家の状態や補助金制度によっては安く済む
・自治体にもよるが補助金制度が利用できる
→実際に五十嵐氏や黒竹氏も補助金を利用して修繕
★やりたいことに対して物件が合致していればほとんど投資が
いらないという利点
→浅虫地区の「apricot」、黒竹氏の例
・「apricot」は元々旅館だった建物をカフェとして利用
・黒竹氏も家をそのままの形で修繕
→かなり費用が抑えられえる
★今の基準だと造れない家を活用できる
→レトロ感が欲しければ空き家のほうがマッチする

結
論 ★空き家問題の解決のために空き家の活用を目指している人は
少ない
★自治体の補助金が充実していてもある程度の貯蓄が必要
→登記上の制限もあるため容易ではない
→自分がやりたいことと物件がマッチしていれば比較的スムーズ
に活用しやすい
★空き家所有者に対する所有上のデメリット、貸し出すメリット
に関する情報の浸透
→自治体や国がサポートを強めていく必要

★空き家問題は根深く、制度が変わらなければこれからも増え
ていく一方
★空き家を所有するデメリットや貸し出すメリットの情報を伝
えていかなければ、そもそも使える空き家が増えない
★徳田光弘・石塚直登(2022)
→利活用への煩わしさを感じている
→所有者に対し、正しい知識が伝えられていないことが考えら
れえる
★西山弘泰(2015)
→所有者によって空き家の定義が異なることも避ける必要があ
る
お
わ
り
に

参
考
文
献
・阿部あい(2021)「空き家を活用して観光につなげられるか～浅虫の事例
～」青森大学社会学部・社会学専門演習Ⅱ・ゼミ論
・徳田光弘・石塚直登(2022)「空き家所有者の利活用に対する意識構造：
地方における空き家の市場流通化に向けた方略」建築社会システム、第28
巻 第70号p. 1518-1523
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/28/70/28_1518/_pdf/-
char/ja、閲覧日(2022年12月28日)
・空き家等対策の推進に関する特別措置法(2014年法律第 127号)の概要
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127、閲覧日
(2021年6月5日)
・由井義通・久保倫子・西山弘泰 編「都市の空き家問題 なぜ？どうす
る？－地域に即した問題解決に向けて－」西山弘泰(2015)「空き家所有者
アンケートからみた空き家の特徴と発生要因－宇都宮市の事例－」p.80-
95閲覧日(2022年12月13日)