Fideicomiso Inmobiliario     DERECHO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN                  Universidad del ISTMO             ...
Índice                                                             2   Uso internacional del fideicomiso                 ...
Uso internacional del fideicomiso                                                             3   Los Fideicomisos son rec...
Hay Fideicomiso                                                             4                                          “Cu...
Esquema del Fideicomiso   2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla                5   en beneficio …            ...
Fines del fideicomiso                                           Herramienta jurídico –                                    ...
Contrato de Fideicomiso:                                         ¿ Quiénes pueden ser           Características           ...
Elementos Reales                                                  Denominación y                                          ...
Duración del Fideicomiso                                             Comité Técnico del                                   ...
Comité Técnico del                                          Conformación de         Fideicomiso                           ...
Aspectos Impositivos                                              Tipos de fideicomisos                                   ...
FIDEICOMISO DE GARANTIA                                                         12 Es el contrato de Fideicomiso por el c...
FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN                                                             13    Es el Contrato por el cua...
FIDEICOMISO DE INVERSIÓN                                                         14   Es el Contrato mediante el cual, el...
Fideicomiso de planeación patrimonial                                                         15  Consiste en la disposici...
Fideicomiso de Titularización                                                         16  Es el mecanismo financiero cons...
Clases de Certificados            Fiduciarios                                                                       DE CON...
Ventajas de los                                            Efectos del Fideicomiso:        fideicomisos                   ...
Actuación del Fiduciario                                                         19   Obligaciones   Cumplir las instruc...
Efecto de Aislamiento y Protección                                                                      FIDUCIARIO        ...
El Fideicomiso    en Proyectos Urbanos e                                    Consideraciones Frecuentes         Inmobiliari...
Causas de Crecimiento de la                                   Formas Asociativas Típicas            Construcción          ...
Fideicomiso / Sociedades Anónimas                                                         23          Sociedades (S.A.)   ...
Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios                                                         24• Dueñ...
¿ Como utilizar el fideicomiso ?                               Fideicomiso con patrimonio                                 ...
Fideicomiso de admón. De                                          Compra venta inmueble           flujos                  ...
Compra venta condicionada de inmuebles                                                         27 Comprador: Desea adquir...
28Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)    26/03/2012
Caso de estudio                                                         29              Análisis de un Fideicomiso        ...
ANÁLISIS DEL CASO                         FHA    Cliente            Paga el                         A y B aportan: compra ...
FIDEICOMISOS                                                                                                              ...
ANALISIS CASO USO DE          FIDEICOMISO.Este documento pretende hacer un análisis de la propuestapresentada en la tesis ...
Reflexiones Importantes Caso Estudio.   1. En el documento se ilustra que los propietarios de un         Existen mediano...
Reflexiones Importantes Caso Estudio   La tasa de administración del fideicomiso es una       Es importante mencionar qu...
Reflexiones Importantes Caso Estudio   Es muy usual ver la formación de fideicomisos en                 4. La colocación...
Conclusiones Caso de Estudio:   El uso del fideicomiso se presenta como una buena alternativa para desarrollar    proyect...
EN RESUMEN:                                               Responsabilidades del    Fideicomiso Inmobiliario               ...
Elementos de valor del                                             Factores de Éxito del         Fideicomiso              ...
Objetivos del Fideicomiso                                            Principales Ventajas                                 ...
Principales Riesgos:                                              Costos del Fideicomiso                                  ...
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Fideicomiso inmobiliario

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Fideicomiso inmobiliario

  1. 1. Fideicomiso Inmobiliario DERECHO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN Universidad del ISTMO MDI ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, MAURICIO ACUÑA, ALVARO COUTINO
  2. 2. Índice 2 Uso internacional del fideicomiso  Antecedentes sobre el uso del Fideicomiso Concepto de Fideicomiso  ¿ Como utilizar el fideicomiso ? Esquema de fideicomiso  Fideicomiso de Garantía Fines del Fideicomiso  Fideicomiso con Patrimonio Accionario ¿ Quienes pueden ser fiduciarios ?  Fideicomiso de admón. De flujos Elementos personales  Compra venta inmueble hipotecado Elementos Reales  Compra venta condicionada de inmuebles Denominación y Representación Legal  ¿ Preguntas ? Transmisión del patrimonio al Fideicomiso  Análisis de caso de fideicomiso para “Proyecto Duración del Fideicomiso Habitacional” Comité Técnico del Fideicomiso  Esquema modelo de Fideicomiso Inmobiliario vrs. Conformación de Patrimonio Autónomo Proyecto Hipotecario Patrimonio inembargable  En Resumen Aspectos Impositivos  Fideicomiso Inmobiliario Tipos de fideicomisos  Responsabilidades Supervisor - Garantía  Elementos de valor - Administración  Factores de éxito - Inversión  Objetivos - Planeación Patrimonial  Ventajas - Titularización  Riesgos Ventajas de los fideicomisos  CostesModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  3. 3. Uso internacional del fideicomiso 3 Los Fideicomisos son reconocidos internacionalmente según el convenio de La Haya sobre la ley aplicable al fideicomiso y a su reconocimiento, lo cual también regula los conflictos de los fideicomisos Paises mas desarrollados en fideicomisos  - Colombia  - México  - Chile  - Costa Rica  - Venezuela  - Bolivia A nivel latinoamericano las perspectivas de crecimiento de los negocios fiduciarios resultan ser muy alentadoras, y en general tendrían fundamento en la mejora de la rentabilidad por un incremento del volumen de los activos administrados y en la captación de nuevos clientes.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  4. 4. Hay Fideicomiso 4 “Cuando una persona (Fiduciante) transmite a otra (Fiduciario) bienes determinados en propiedad (Patrimonio Fideicomitido) y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato, (Beneficiario)hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  5. 5. Esquema del Fideicomiso 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla 5 en beneficio … FIDUCIARI O BIENES FIDEICOMISO Transmisión Designación FIDUCIANTE BENEFICIARIO 3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona … (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados … FIDEICOMISARIO 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisarioModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  6. 6. Fines del fideicomiso Herramienta jurídico – financiera versátil 6 Para constituir un fideicomiso lo más  Permite encapsular activos físicos, importante no son los bienes que se recursos financieros o flujos de aportan es el fin que se persigue. fondos Convierte instituto jurídico en  Patrimonio de Afectación. Intangible instrumento financiero y diferenciado Regula aspectos de aplicación general  Constituye una verdadera Permite su aplicación en diversos transferencia sectores de la economía, viabilizando  Puede ser Ordinario proyectos de inversión (Administración, garantía, inversión, De gran aplicación en el sector urbano pago) o Financiero e inmobiliario  Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre)  Mejora programación financiera en proyectos de inversión  Contrato sobre base de CONFIANZA  Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIAModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  7. 7. Contrato de Fideicomiso: ¿ Quiénes pueden ser Características fiduciarios ? 7 Bilateral  Guatemala-Banco o Financiera Formal  Colombia-Fiduciarias Temporario  México-Entidades autorizadas Sobre todo tipo de bienes  E.E.U.U. -Personas en general (cosas, créditos y derechos)  Panamá -Abogados Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario Elementos personales Autonomía de la voluntad Liquidación especial (economía •EL FIDEICOMITENTE - celeridad – transparencia) Art. 767 de C. Comercio Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por •EL FIDUCIARIO arbitraje Art. 768 de C. Comercio •EL FIDEICOMISARIO Art. 769 de C. ComercioModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  8. 8. Elementos Reales Denominación y Representación Legal 8 El patrimonio fideicometido • Denominación: Nombre puede estar integrado por: que se le atribuye en el • Toda clase de bienes muebles, contrato, para su inmuebles, que estén en el identificación. comercio de los hombres y que • Representación Legal: sean lícitos. La ejerce el Representante • De igual forma pueden aportarse Legal del Fiduciario. derechos y otros bienes Transmisión del intangibles. patrimonio al Fideicomiso • TRANSMISION (Art.766delC.deComercio): • Vocablo equivalente a cesión, dejación, ajenación, traspaso, sucesión, transferencia.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  9. 9. Duración del Fideicomiso Comité Técnico del Fideicomiso 9 Plazo máximo de 25años.  El comité técnico es un órgano Excepción: Entidad estatal o asesor del Fideicomiso, cuya institución de asistencia social, función generales dictarlas cultural, científica o artística, o políticas al fiduciario para el fiel incapaces y enfermos cumplimiento de los términos del incurables. fideicomiso  Este comité está integrado por un representante del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, con sus respectivos suplentes.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  10. 10. Comité Técnico del Conformación de Fideicomiso Patrimonio Autónomo 10 El comité técnico es un órgano  Bienes separados del activo del asesor del Fideicomiso, cuya fiduciario y los demás fideicomisos. función generales dictar las  El Fiduciario lleva contabilidad y políticas al fiduciario para el fiel cuentas separadas por cada cumplimiento de los términos del fideicomiso. fideicomiso  Los bienes son excluidos de la garantía general de los acreedores Este comité está integrado por un del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario. representante del fideicomitente,  El patrimonio fideicometido es del fiduciario y del fideicomisario, inembargable con sus respectivos suplentes.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  11. 11. Aspectos Impositivos Tipos de fideicomisos 11 LEY ISR: Art.3o.“Los fideicomisos  Garantía son contribuyentes”.  Administración Reglamento ISR: Art. 7o. Fija  Inversión Plazo (30 días) para NIT.  Planeación Patrimonial  Inmobiliarios LeydelIVA:Art.7,numeral8,exime delpago, la aportación de bienes al fideicomiso. Código de Comercio: Art.792Exonera de Impuestos.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  12. 12. FIDEICOMISO DE GARANTIA 12 Es el contrato de Fideicomiso por el cual se respaldan obligaciones financierasModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  13. 13. FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN 13  Es el Contrato por el cual el Fideicomitente transfiere al Fiduciario determinados bienes o derechos, con el fin que los administre en los términos y condiciones que se establezcan en el contratoModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  14. 14. FIDEICOMISO DE INVERSIÓN 14  Es el Contrato mediante el cual, el Fideicomitente busca destinar el manejo de sus recursos dinerarios con el propósito de obtener rendimientos y destinarlos según su voluntad. En este sentido el Fiduciario realiza las inversiones de acuerdo a las instrucciones recibidas por el cliente.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  15. 15. Fideicomiso de planeación patrimonial 15 Consiste en la disposición de una persona natural, la que en su calidad de fideicomitente, traslada los bienes de su patrimonio que desea destinar para el beneficio de las personas designadas en ese acto (o consignando las normas o reglas para su determinación) a un fiduciario, quien los recibe con el encargo o la instrucción de destinarlo sal momento de verificarse la condición suspensiva (la muerte o incapacidad del fideicomitente a los fines dictados por el fideicomitente.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  16. 16. Fideicomiso de Titularización 16  Es el mecanismo financiero consistente en la aportación de activos inmobiliarios a un fideicomiso, conformado así un patrimonio autónomo contra, el cual será respaldo para la emisión de títulos de participación fiduciaria de contenido crediticioModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  17. 17. Clases de Certificados Fiduciarios DE CONTENIDO CREDITICIO DE PARTICIPACIÓN 17 El inversionista adquiere un  Son aquellos que incorporan el derecho sobre una parte derecho a percibir el capital y los alícuota del patrimonio. rendimientos financieros en los No obstante, el inversionista términos y condiciones que señale el título. no adquiere un título de  Los activos que integran el rendimiento fijo, sino que patrimonio respaldan el pasivo participa en las utilidades o adquirido con los inversionistas, pérdidas del negocio. correspondiendo a la gente de manejo obtener el recaudo de los flujos requeridos, para la atención de las obligaciones contenidas en los valores emitidos. Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  18. 18. Ventajas de los Efectos del Fideicomiso: fideicomisos Propiedad Fiduciaria 18  Seguridad jurídica  El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos  Transparencia  El Fiduciario ejerce una propiedad  Procedimiento y gestión de (titularidad de dominio) de tipo proyectos estandarizados IMPERFECTA:  Programación financiera de  Límite Temporal (sujeto a plazo o inversiones condición)  Disminución de riesgo crediticio  Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés  Reducción de costos de exclusivo de los Beneficiarios) proyectos  Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión  Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del FideicomisoModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  19. 19. Actuación del Fiduciario 19  Obligaciones  Cumplir las instrucciones de gestión  Ejercer acciones de conservación de los bienes  Rendir cuentas  Transmitir los bienes al término del Fideicomiso  Responsabilidades  Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso  Frente a terceros  Penal del Fiduciario  Indemnidad del Fiduciario  Sustitución o remoción del FiduciarioModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  20. 20. Efecto de Aislamiento y Protección FIDUCIARIO Bienes Bienes Fideicomiso Propios Propios Bienes• El Patrimonio Fideicometido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores• Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  21. 21. El Fideicomiso en Proyectos Urbanos e Consideraciones Frecuentes Inmobiliarios 21 Estructura ideal para desarrollo y  Auge de industria de la comercialización de proyectos construcción Blindaje legal financiero probado  Ventajas del fideicomiso Diseño y operación versátil y sobre otras formas flexible asociativas Viabiliza el financiamiento de  Escala de proyectos proyectos inmobiliarios requerida Permite estructuración de una para constituir un planificación financiera y fiscal. fideicomiso  Viabilidad de financiar Puerta de acceso al mercado de capitales proyectos de construcción en mercado de capitalesModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  22. 22. Causas de Crecimiento de la Formas Asociativas Típicas Construcción Utilizadas en la Construcción 22  Ahorro expulsado del sistema  Comercialización a través de bancario por crisis 2001 / 2002 empresa comercializadora  Liquidez generada, en determinados  Construcción por consorcio de sectores, por altos precios de copropietarios commodities  Construcción bajo diferentes  Captación de capitales. Inversiones esquemas societarios extranjeras directas  Construcción sobre base de  Déficit habitacional histórico. acuerdos informales (confianza) Demanda insatisfecha  Constitución de Fideicomisos  Crecimiento en indicadores de oferta Inmobiliarios y demanda de crédito hipotecario  Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios y bajosModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  23. 23. Fideicomiso / Sociedades Anónimas 23 Sociedades (S.A.) FideicomisoRegistro Mercantil: Contrato Privado conf. Ley• Creación e inscripción • Creación• Modificaciones • Modificación Privado• Disolución y Liquidación • LiquidaciónRiesgos derivados de otras actividades Actividad exclusivaSocio: Derechos y Obligaciones Fiduciante / Beneficiario Impuesto a las Ganancias: 31 % Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismoModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  24. 24. Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios 24• Dueño del Terreno • Inversores • Empresa Constructora Beneficiario Fiduciantes Fiduciario Fiduciante Contrato de Fideicomiso Instrucción / Mandato Resultado de la venta menos costo y gastos  Inmueble  Contratar Empresa Constructora  Conseguir Financiamiento  Proyecto  Administración  Realizar Emprendimiento  Dinero  Vender / Alquilar UnidadesModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  25. 25. ¿ Como utilizar el fideicomiso ? Fideicomiso con patrimonio accionario 25FIDEICOMISO DE GARANTÍA  Se puede aportar a un Comprador: desea adquirir un fideicomiso las acciones de una bien inmueble, obtener Sociedad Anónima, financiamiento bancario o privado constituyendo así un patrimonio para dicha adquisición. accionario. Financiador: acepta otorgar financiamiento a través de la  El derecho de voto y el conformación de un fideicomiso usufructo de las acciones de garantía. puede reservárselo el Cumplimiento: si el comprador fideicomitente. cumple se le devuelve la garantía  Existen beneficios combinados aportada al fideicomiso. en la aportación de las acciones, Incumplimiento: En caso que el ya que la transferencia de dichos comprador no cumpla con el pago de la obligación, el Fiduciario títulos a terceros no ocasiona ejecutará a la garantía y con el carga impositiva. producto de la venta pagará o bien adjudicará el bien como pago.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  26. 26. Fideicomiso de admón. De Compra venta inmueble flujos hipotecado 26 Desarrollador: desea construir un  Vendedor: posee una propiedad complejo habitacional. hipotecada y desea venderla para Financiador: acepta otorgar cancelar la deuda y para obtener capital. financiamiento a través de la conformación de un fideicomiso de  Comprador: desea adquirir dicha administración, al cual se aporten los propiedad, pero quiere tener la certeza que la propiedad le será inscrita a su flujos provenientes de las ventas que favor sin correr ningún riesgo. realice.  Fideicomiso: recibe el dinero objeto de Manejo de flujos:el fiduciario recibe la negociación y lo custodia hasta que todos los flujos en una cuenta del se cumplan las condiciones. fideicomiso y realiza la cascada de  Compra venta se inscribe a favor del pagos según el orden establecido en comprador :el Fiduciario realiza la el contrato. entrega del dinero al vendedor.  Compra venta NO se inscribe a favor del comprador: el Fiduciario devuelve el dinero a comprador.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  27. 27. Compra venta condicionada de inmuebles 27 Comprador: Desea adquirir VARIOS bienes inmuebles ubicados en un sector de su conveniencia, sin embargo, no ha terminado las negociaciones con todos los posibles vendedores. Fideicomiso: los vendedores con los que ya se ha llegado a un acuerdo, aceptan aportar su bien a un fideicomiso por un plazo determinado, con la condición que si no se logra acordar la compra venta con el resto de posibles vendedores, el bien le será devuelto.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  28. 28. 28Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  29. 29. Caso de estudio 29 Análisis de un Fideicomiso Inmobiliario para Desarrollo HabitacionalModulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  30. 30. ANÁLISIS DEL CASO FHA Cliente Paga el A y B aportan: compra casa 75% al Terreno: Q-Paga 15 % de Fideicomi 4,000,000 enganche. so Efectivo; Q-A los 3 meses 1,000,000 paga el 10% FIDEICOMISO Banco de Desarrollo S.A Se emiten Se contrata a títulos para una empresa Precio por casa financiar • Q 24,000 constructora Precio de urbanización por casa capital de para urbanizar • Q 10,000 trabajo por Q y construcción Gastos administrativos por casa • Q1,000 (primer y segundo año) 1,500,000 a 3 de casas • Q1,800 (tercer año) años , tasa 17%
  31. 31. FIDEICOMISOS • HERRAMIENTA JURIDICA-FINANCIERA IMPORTANTE • BLINDAJE LEGAL Y FINANCIERO • AISLAR EL RIEGOS Y REDUCCIÓN DE COSTOS • CONTROL Y PLANIFICACIÓN FINANCIERAHIPOTECA DEL TERRENO, LA INVERSIÓN DE LOS SOCIOS Y LAPREVENTA. LAS UTILIDADES SE DISTRIBUYEN AL FINAL DELEL CAPITAL PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO PROVIENE DE LA CADA ENTIDAD SE ENCARGA DE ESCOGER SUPROYECTO SEGÚN EL RÉGIMEN ADOPTADO. REGIMEN Y PAGAR SUS IMPUESTOS Cadena de valor, estructurada en la fe ,confianza, administración, y cumplimiento de objetivos Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  32. 32. ANALISIS CASO USO DE FIDEICOMISO.Este documento pretende hacer un análisis de la propuestapresentada en la tesis sobre el uso de la figura delfideicomiso para lograr un desarrollo inmobiliario versusal posible uso que los desarrolladores inmobiliarios lepueden dar legal y comercialmente al uso de dicha figuraen el mercado actual.Para lo anterior se analizaron algunos puntos que seconsideran claves para el desarrollo de un proyectoinmobiliario, teniendo en cuenta como en todo negocio queel objetivo principal es la obtención de una altarentabilidad.
  33. 33. Reflexiones Importantes Caso Estudio. 1. En el documento se ilustra que los propietarios de un  Existen medianos y grandes desarrolladores que terreno consideran que su propiedad tiene una alta poseen el activo mas importante en el desarrollo vocación para un desarrollo inmobiliario. Dicho terreno inmobiliario como lo es la tierra. Poseen los capitales mas un monto en efectivo son los elementos con los necesarios, la capacidad de pago, el record crediticio y la imagen en el mercado necesarios para optar por cuales se inicia el contrato de fideicomiso. créditos para el desarrollo del proyecto. El desarrollo se Actualmente existen algunos desarrolladores que no trabaja atreves de una S.A, constituida exclusivamente poseen propiedades para desarrollar, es por esto que para dicho proyecto, sus objetivos son: el cubrir la necesidad habitacional, el optimizar el pago de buscan terrenos con vocación inmobiliaria como función impuestos y obtener una utilidad importante. Estos esencial para el crecimiento, desarrollo y mantenimiento desarrolladores trabajan proyectos para todos los de su empresa. Ofrecen al propietario del terreno la segmentos, pero no son muchos los que trabajan el figura del fideicomiso para desarrollar un proyecto segmento de vivienda popular. inmobiliario exitoso que le pueda representar la venta a  2. Como en todo fideicomiso existe una tasa por la un muy buen precio y ganancias sobre la operación. administración del mismo. Se determina que el Dicha figura genera seguridad para el pago del terreno en fideicomisario es el mismo fideicomitente. los tiempos que se acuerden entre las partes y  Se especifica que el fideicomiso es el responsable de la contratación de la constructora y de asegurar el retorno transparencia en el uso de los recursos económicos del monto que el cliente financiara en 60 meses generados por la comercialización del proyecto. El generado por la venta de la casas por medio de cedulas fideicomiso en su función de administrador de la hipotecarias. operación controla todo tipo de ingresos y de egresos de la operación garantizando a todas las partes (propietario del terreno, constructora, entidad que financia capital de trabajo) el pago correspondiente y la utilidad respectiva por la aportación de cada una de las partes al fideicomiso.
  34. 34. Reflexiones Importantes Caso Estudio La tasa de administración del fideicomiso es una  Es importante mencionar que el uso de variable importante al momento de hacer el fideicomisos para segmentos ubicados en la base plan financiero del proyecto inmobiliario. Es de la pirámide además de mostrar una importante determinar sobre que elemento se transparencia de la operación para los clientes, pagara dicha tasa, si es sobre las ventas, la permiten garantizar la recuperación de la cobranza, o sobre la gestión misma. En el caso propiedad al momento de que el cliente no de un proyecto que comercializa casas para pueda seguir pagando el financiamiento. Es tan segmento C+, AB, A+, hablamos de montos en importante esta parte que hoy por hoy las miles de dólares, si se pagara una tasa de entidades bancarias que han otorgado créditos administración por las ventas, dicho monto hipotecarios, para los segmentos C+,AB y A+ impactaría fuerte mente en el plan financiero y trasladan la propiedad que tienen en garantía a en la utilidad que desean recibir los un fideicomiso que constituye el banco y así desarrolladores. Por lo anterior no es muy usual logran vender, ceder o quedarse con la ver fideicomisos para este tipo de segmentos en propiedad en cuestión en meses y no de años, el mercado. Por el contrario los desarrolladores como puede suceder con un crédito hipotecario. crean una S.A que sea la responsable de la Además de los costos en que se incurren para administración del proyecto, cobrando un recuperar los bienes y las posibles porcentaje de comisión por la gestión y la venta, penalizaciones que pueden ser objeto por parte generando una utilidad adicional a la que se de la superintendencia de bancos por atrasos en reciben por el proyecto en si. los pagos de dichos créditos hipotecarios.
  35. 35. Reflexiones Importantes Caso Estudio Es muy usual ver la formación de fideicomisos en  4. La colocación de títulos para obtener capital desarrollos habitacionales de gran extensión y para de trabajo según el documento por parte de la segmentos populares. Se otorgan créditos fiduciarios constructora es otro punto para analizar. Hoy para la compra de la vivienda, los futuros propietarios optan por esta figura aunque son consientes que no son por hoy la colocación de títulos en el mercado propietarios hasta la cancelación total de la deuda, pero sin una garantía real no es tan fácil, la prefieren a mantener el pago de un arrendamiento acontecimientos como el de Bancafe, Banco de del bien inmueble que muy posiblemente nunca va Comercio y algunas financieras, han dejado un hacer de su propiedad. mal sabor de boca en el mercado. La gente es 3 . Los impuestos se constituyen en otro elemento más cuidadosa al momento de invertir. diferencial al momento de definir la conveniencia en el uso de un fideicomiso para el desarrollo inmobiliario.  El no contar con un capital de trabajo ya sea En un punto anterior se hablo del uso del fideicomiso propio o ajeno, pone en riesgo el desarrollo del por su transparencia y por el control de todos los proyecto inmobiliario. Mientras lo anterior es ingresos y egresos de la operación, esto incluye el pago desventaja para los desarrolladores presentes de impuestos. No se puede ocultar que no se cuenta con en el mercado con sus S.A, el uso del la cultura para dicho pago, por el contrario se tiene la misión de encontrar el mecanismo o los mecanismos fideicomiso disminuye dicho riesgo, ya que legales y tributarios para pagar lo menos posible. Esto una de sus funciones es el garantizar el no solo incluye a las S.A, si no también a el cliente final desarrollo del proyecto, en beneficio del que preocupado por el impuesto (IUSI) que recaerá cliente final y de las partes que conforman el sobre la propiedad que adquiere, solicita que el valor fideicomiso. con el que se registra sea lo mas bajo posible, todo en función de buscar un impuesto bajo. Hoy con las nuevas leyes fiscales los desarrolladores están en la búsqueda de nuevas alternativas que les permitan seguir obteniendo las utilidades a las que están acostumbrados.
  36. 36. Conclusiones Caso de Estudio: El uso del fideicomiso se presenta como una buena alternativa para desarrollar proyectos inmobiliarios, cuando una de las partes no se quiere involucrar en la operación pero si quiere garantizar su inversión y el pago de la misma. Cuando no se tiene el terreno y se invita a un tercero a que aporte el terreno para el desarrollo inmobiliario. Hablar de fideicomiso es hablar de seguridad y garantía. Se debe tener en cuenta el factor tiempo dentro de un fideicomiso, entre más tiempo se tenga vivo el fideicomiso más gastos de administración se pagarán. Por último, es muy importante tener muy claro a que segmento se dirige el proyecto inmobiliario, recordemos que el segmento de la base de la pirámide requiere más atención al momento de garantizar el pago del financiamiento.
  37. 37. EN RESUMEN: Responsabilidades del Fideicomiso Inmobiliario Supervisor 37 La principal razón para que un inversor  El contrato del fideicomiso requiere de la seleccione al fideicomiso como un vehículo de presencia de un supervisor para recomendar al inversión o ahorro es la rentabilidad, seguida banco y al fiduciario (administrador del por la calidad de los activos del fideicomiso, los fideicomiso) y de acuerdo a las cláusulas del beneficios fiscales y la seguridad jurídica que contrato los desembolsos necesarios para brindan. En menor medida, se encuentran el cumplir con el cronograma y flujo de caja prestigio de los fiduciantes y los fiduciarios. Dentro de sus fortalezas podemos mencionar el  Persona profesional o empresa es quien bajo nivel de conflictos jurídicos alrededor de la recomienda al fiduciario sobre la utilización de figura, y el alto nivel de profesionalismo de los los recursos en el proyecto. Esta empresa es fiduciarios. responsable de coordinar los ingresos por Otro de los aspectos que tiene mayor incidencia ventas con el banco y el fiduciario y al mismo en la decisión de invertir en fideicomisos son los tiempo indicar al banco y fiduciario los pagos a aspectos fiscales y regulatorios de la figura, realizarse que permitan tener a todos los seguidos del gerenciamiento del riesgo de la proveedores de materiales y servicios al día en actividad. sus cuentas. Por su parte los asesores legales, impositivos y  El supervisor solo puede ser responsable por las financieros señalan que la regulación jurídica de la figura es muy satisfactoria, destacándose instrucciones impartidas en el mismo contrato aspectos tales como la regulación de la de fideicomiso. responsabilidad del fiduciario  La función de fiduciario es onerosa, es Para los proyectos inmobiliarios, el fideicomiso, esencialmente retribuida. Es uno de los permite mitigar el riesgo proveyendo a los derechos del fiduciario, así como también el de financiadores del proyecto (bancos e ejercer todos los derechos que implica la inversionistas) y a los compradores, un propiedad fiduciaria recibida. mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  38. 38. Elementos de valor del Factores de Éxito del Fideicomiso Fideicomiso 38  Al tener al Patrimonio Autónomo como eje en el  Para asegurar el éxito de un fideicomiso fideicomiso y al terreno trasferido a este, y inmobiliario es fundamental poder cumplir con siendo una figura inembargable y jurídicamente las siguientes 2 condiciones: protegido contra terceros, se protege a los  Asegurar el Financiamiento del proyecto beneficiarios desde el inicio del proyecto. permite garantizar tanto a los compradores Recordemos que los beneficiarios no son individuales como al Banco, la existencia de las solamente los compradores de las viviendas, viviendas futuras. también lo son el propietario del terreno, los  La segunda condición es el adecuado control inversionistas y hasta el mismo banco. presupuestal garantiza el adecuado uso de los fondos.  Al tener el fiduciario la propiedad de los activos, en el caso de liquidación o ejecución de las garantías, el procedimiento es rápido y Fideicomisos: Fortalezas y minimizando la perdida de valor de los mismos. Esto debido a que para la liquidación los activos Debilidades no deben ser realizados mediante  Entre las fortalezas se destacan el bajo nivel de procedimientos judiciales, solo se realiza conflictos jurídicos alrededor de la figura, el mediante un procedimiento administrativo del alto profesionalismo de los fiduciarios y el mismo fiduciario. acceso a fuentes de financiamiento  El contrato permite individualizar desde un alternativas. inicio las responsabilidades de cada uno de los  Otra es la seguridad jurídica y la capacidad de participantes (Fideicomitente, Fiduciario, acceso al financiamiento para los fiduciantes, es un instrumento que es capaz de que con un Fideicomisario y Supervisor). activo atractivo la empresa pueda tener una  Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. financiación de primera línea, aislando el riesgo propio de la compañía.  Las debilidades suelen estar vinculadas con los altos costos de estructuración y mantenimiento y el tratamiento fiscal.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  39. 39. Objetivos del Fideicomiso Principales Ventajas 39 El fideicomiso no es una opción de  Garantía para el cliente de que el proyecto concluirá y financiamiento, es un instrumento muy valioso obtendrá su inmueble. para dar valor al proyecto y a su seguridad  Permite financiar directamente al jurídica. Constructor/Promotor con crédito hipotecario, Los fideicomisos se tiene garantizados los abaratando costos de proyecto. recursos para la culminación del proyecto. Esta  Se agiliza la operatividad del Crédito Hipotecario. El formula permite minimizar el riesgo político y de Fiduciario adjudica y constituye las garantías a favor mercado. del Banco acreedor. Es decir, el fideicomiso se preocupa por que se  Permite la ejecución del proyecto sin requerir cumpla con el fin del contrato y este es: la garantías adicionales a las del mismo proyecto. construcción de un proyecto inmobiliario.  Aísla al proyecto del riesgo del constructor, del En una figura fiduciaria no se permite un promotor de los participantes y del riesgo del propio Banco. problema de caja debido al alza de materiales, un incremento de mano de obra, reducción de  Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen precios de venta, para evitar esto aparece el fuera de él antes de su culminación. banco.  Permite una fácil titulización de la cartera hipotecaria . Los fideicomisos no pueden sobregirarse, por lo tanto requieren de una seguridad financiera que  Las ventajas de utilizar esta estructura permiten dar las garantías al cliente de que se cumplirá con lo debe proveer los recursos, preferentemente, un establecido en el contrato. Al utilizar los certificados banco. de participación se reducen los costos para el promotor al no requerir de la emisión de las cartas fianzas por parte de los bancos participantes.  Los bancos también suelen reducir sus tasas para compensar el costo del fideicomiso en vista de que tienen una garantía mejor administrada y la realización es mas simple en caso de requerir la ejecución de las garantías.  Fundamentalmente se aísla el riesgo del proyecto de todo efecto de terceros y político, pero no de aquellos hechos que afecten los costos y el presupuesto.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012
  40. 40. Principales Riesgos: Costos del Fideicomiso 40  El principal riesgo existente es el Proyecto, y  El fideicomiso es una figura recomendada en los debiera ser el único. proyectos inmobiliarios, sin embargo por sus  Es una figura legal novedosa la cual tiene poca costos no es ideal para proyectos pequeños en jurisprudencia en Guatemala vista de que estos costos no pueden ser  La aplicación de los criterios jurisdiccionales trasladados al proyecto y diluidos en las distintas deberían ser claros en tanto están consagrados de manera explicita en la Ley. partidas sin afectar seriamente la utilidad del mismo.  Figura novedosa y poco conocida, quién invierte debe de estar seguro de entender la  Costos incrementales derivados del fideicomiso información brindada y los riesgos inherentes. financiero, impuestos, honorarios de  Estructuras financieras complejas. organización y colocación, gastos del proceso de calificación crediticia, gastos de mantenimiento y Principales Motivaciones administración, hacen que solamente a partir de determinado volumen de fondos las ventajas en términos de costo financiero total sean evidentes. Los principales motivos por lo cuales un fiduciante elegiría a los fideicomisos como vehículo de financiación  Lo que nos lleva a elegir la mejor alternativa son: efectivamente disponible a la que pueda acceder Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. el proyecto y no meramente en términos del La adecuada administración de riesgos en relación con el mayor costo financiero asociado a los costo de rendimiento y el plazo de la inversión, el menor costo estructuración y administración. financiero de los fideicomisos en relación con otras fuentes de financiamiento, los beneficios fiscales y el  En función de lo comentado precedentemente, prestigio obtenido del lanzamiento de un fideicomiso las principales fuerzas motoras de análisis, exitoso en el mercado. financiamiento y viabilidad del proyecto Tenemos muchos ejemplos de compañías que han elegido radiquen en los instrumentos que gozan avales este instrumento para financiarse y que hoy no tendrían la cuya estructura brinda a todos los involucrados dimensión que tienen si no lo hubieran utilizado. Con el una red de seguridad y certeza jurídica. crédito tradicional no lo hubieran hecho.Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012

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