Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Legal Cauldron issue 1 of 2010


Published on

A bi-annual legal magazine published by Messrs Jayadeep Hari & Jamil (Malaysia)

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Legal Cauldron issue 1 of 2010

  1. 1. No. KDN: PP 15706/02/2011 (028275)      IN THIS ISSUE:  THE LEGAL CAULDRON TEAM      EDITOR • An Onerous Duty    Andrew Chee   • Caution when buying auction  LAYOUT & DESIGN   property  Adrian Low • Can intellectual property rights    constitute the subject matter of  ARTICLE CONTRIBUTORS  an Islamic Contract?  Ganesheraj Selvarajah  Stanley Gabriel • Protecting the future  Barvina Punnusamy  Frank Akpoviri  Visit us at 
  2. 2. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 2  While  others  employ  an  operation  which  seems  to  infinitely MESSAGE FROM THE EDITOR  loop  its  members  in  a  dreary,  supposedly  desirable  and  effi‐   cient, system, it is not the JHJ philosophy. You would be sur‐Jurisprudence,  legal  academics  make  comparisons  prised at the result, when hierarchy sometimes gives way to between the Capitalist and Marxist State. To Capitalists,  consensus. Ego and pride does not take root easily on JHJ soil Marxist  epistemology  fails  because  “it  would  be  absurd  when all of us love our work and value the firm holistically. if a doctor is paid the same as a farmer”. To the Marxist   however, society must strive to promote and encourage  The  Action  Coach  Team  Award  2009  comes  as  recognition its  productive  members  to  engage  in  the  activity  or  and  encouragement  knowing  that  we  are  treading  on,  not profession  in  which  one  is  most  apt  and  has  the  most  necessarily the most profitable, but definitely the better path.  passion  for  without  any  attachment  to  ensuing   compensation. The Marxist in all of us continuously ask:  The question I pose to you now becomes: “Would you rather “Would you rather be treated by a doctor who is only in  hire a lawyer that’s in it for the money? Or a lawyer that loves it for the money? Or the doctor who loves his work?”  and believes in his work?”  The jurisprudential relevance of this note comes to light as we would like to announce that Messrs Jayadeep Hari  AN ONEROUS DUTY & Jamil has won the Action Coach Team Award for 2009.  By Ganesheraj Selvarajah In  its  entire  history  of  awards,  the  Action  Coach     organisation  (which  is  established  in  more  than  23  INTRODUCTION countries  worldwide  with  over  a  million  participants)   deigned  it  most  appropriate  that  JHJ  be  the  first  legal  Over  the  years  we  have  seen  a  growing  number  of  companies outfit amongst its stable to lift aloft this coveted award.   being established in Malaysia. A very common reason for estab‐ JHJ has been under the Action Coach program for over a  lishment of a company is “Limited Liability”. What this means is year  now  as  our  commitment  to  self  and  constant  that the shareholders do not have the burden of overseeing the improvement.  Before  Action  Coach,  JHJ  had  sought  and  risk and profitability of the company as the same fall within the engaged  professionals  in  guiding  and  steering  the  responsibility of the Board of Directors and with such responsi‐members  of  the  JHJ  family  in  self  development  and  bility comes accountability.  excellence  in  services.  We  are  extremely  elated  to  have   our  efforts  recognised  in  this  award.  Companies  were  The purpose of this article is not to delve into the details of the judged based on:  duties  and  responsibilities  of  directors  but  generally  just  to   serve  as  a  guide  on  the  substantial  exposure  placed  on  the  di‐• What  the  company  is  doing  for  the  continuous  rectors in the day to day undertaking this onerous duty.  improvement of the team; • The  steps  the  company  intends  to  take  in  the  near    future toward the above aim;  GENERAL DEFINITION OF A DIRECTOR • The company’s HR management systems; and   • The probability of employee satisfaction.  For  ease  of  reference,  I  have  taken  the  liberty  to  state  in  very   general terms the following:‐ Indeed,  we  are  a    firm  that  enjoys  doing  what  we  do.     Committing  to  self‐improvement  is  not  a  chore  to  JHJ.  1.  An individual can be a director as long as he/she: We may not be the biggest but we are perhaps one of the  A)  is 18 years old (for public companies the general rule most passionate. It is rare to find any sort of corporation  is that a director must be under 70 years old); where  the  clerks  and  secretaries  are  also  thinking  of  B)  is not an undischarged bankrupt; suggestions and  strategies to  implement  in  the  firm,  be  C)  has not been  convicted of criminal offence involving it  to  make  existing  systems  more  efficient  or  merely  to make  the  office  more  cheerful  and  comfortable.  Every  fraud or dishonesty; employee  gets  to  chair  the  rather  important  staff  D)  has  not  been  imprisoned for  an  offence  under  S132, meeting  every  month.  And  every  month  we  get  a  S132A or under S303 of Companies Act; and/or different  “flavour”  meeting  which  yields  different  and  E)  has consented to act as director. otherwise  unseen  results.  The  osmosis  of  opinions  and   ideas that seep and exude from everyone keeps us on a  2.  Section 4 of the Companies Act 1965 (CA) defines director constant  flux  that  prevents  the  firm  from  descending  as: into routine monotony.   Visit us at 
  3. 3. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 3  “any person occupying the position of director of a corpo‐ most  potential  liabilities  in  shareholder‐related  claims.  Di‐ ration by whatever name called and includes a person in  rectors  may  be  able  to  justify  a  wrongful  act,  such  as  any  accordance  with  whose  directions  or  instructions  the  actual or alleged breach of duty and breach of trust to mi‐ directors  of  a  corporation  are  accustomed  to  act  and  an  nority  shareholders  or  place  the  burden  on  the  manage‐ alternate or substitute director”  ment to ensure compliance.      Certain other sections within the Companies Act have gone on  However,  they  would  not  be  covered  for  acts  which  are to  include  the  CEO,  COO,  CFO  or  any  other  person  primarily  deemed  criminal  acts  where  their  behaviour  and  miscon‐responsible  for  the  operations  or  financial  management  of  a  duct are construed to be willful, fraudulent and intentional. company, by whatever name called.     POSSIBLE PENALTIES  WHY THE SPOTLIGHT?     It would not be possible to state in very detail or even list A few years ago, directors did not shoulder the same concerns  out all the potential liabilities in one simple article like this as they do today. Rightfully so, the situation has changed dra‐ but  more  often  than  not  the  items  below  are  some  of  the matically  in  line  with  factors  such  globalization  on  corporate  examples of more common penalties/sanctions imposed on finance  and  management,  the  growing  impact  of  computers  Directors. and communication information, the growing demand of insti‐  tutional  investors  and  international  institution,  complex  capi‐ 1.  Breach of their fiduciary duty tal  controls  and  corporate  reform  as  a  whole,  just  to  name  a   few.  A)  director  sets  up  another  firm  to  compete  for   contracts with the company: Avel Consultants Coupled  with  the  establishment  of  watchdog  groups  and  the  Sdn  Bhd  &  Anor  v  Mohamed  Zain  Yusof  & greater  need  for  good  corporate  governance,  a  renewed  em‐ Ors [1985] 2 MLJ 209 phasis  has  been  placed  on  the  responsibilities  of  directors.  A   substantial change is more evident in public listed companies  B)  director diverts a business opportunity for his but it will only be a matter of time when it becomes common  own  profit:  Hytech  Builders  Pte  Ltd  v  Tan expectation or a requirement for all companies to elect quality  Eng Leong & Anor [1995] 2 SLR 795 directors.  Obviously  the  increased  responsibilities,  leading  to   further accountability, would most definitely call on all parties  2.  Failure to comply with statutory requirements:‐ to  take  into  serious  consideration  any  invitation  to  a  Board,   considering  the  director  will  most  evidently  be  exposed  to  A)  obligation to keep registers; greater risk and liability.   B)  to  make  documents  available  for  inspec‐  tion; Although Malaysia has only seen a limited number of directors’  C)  to keep  minutes of meetings; liability  cases,  several  factors  are  now  combining  in  effect  to  D)  to keep accounting records and books; make this a real possibility in the future. These include the re‐ E)  to hold AGM; cent corporate and securities law reforms to lessen the burden  F)  to lodge changes in particulars of the  com‐of proof for offences, whistle blowing provisions, the shift from  pany directors and secretaries; and/or a  merit‐based  to  disclosure‐based  regime  for  full  and  appro‐  priate disclosure, due diligence and increasing activism among  G)  to record and note interests of and disclo‐minority shareholders.  There is a growing multitude of  statut‐   sure by directors or chief executives, their ory  liabilities  under  the  Securities  Commission  Act  1993  and   spouses, children or parents of their inter‐the Capital Market and Services Act, 2007 that will expose di‐ est in securities of a company.  rectors to a greater variety of risk factors than before.     3.  Failure to comply with the requirements of making Inadequate, inappropriate or incomplete disclosures, account‐ employment provident fund payments:‐ ing  irregularities,  erroneous  announcements,  false  and  mis‐  leading statements or company law violations lie at the root of       We care 
  4. 4. LEGAL CAULDRON .  ISSUE 1/2010 .  PAGE 4  This  is  a  strict  liability  issue.  What  this  means  is  CONCLUSION  that so long as the company fails to make the re‐ quired employment Provident Fund (EPF) contri‐   butions, the directors would be personally liable.   In conclusion, the power suits, the glamour of corporate deal‐   ings and the considerable power synonym with the post of a  The courts have even gone further and to hold the  director  come  at  a  price.  The  price,  shouldering  the  onerous  directors  personally  liable  even  where  the  com‐ duty  of  ensuring  the  interest  of  the  company  is  safeguarded  pany has been wound up stating that at the mate‐ and upheld at all times, even if it is against the wishes of the  rial time when the contributions failed to be paid  stakeholders  of  the  company  itself.  Taking  a  look  at  interna‐ the  individual  was  the  named  Director.  On Kim  Chuan  &  Anor  V.  Lembaga  Kumpulan  Wang  tional  corporate  structures  and  precedents,  the  regulations  Simpanan  Pekerja  [2009]  6  CLJ  586  [2009]  1  and enforcement of regulations will most certainly be an area  LNS 576.  that will continue to develop. As such, due and proper consid‐   eration  of  the  roles,  duties  and  exposures  of  a  director  must  4.  Failure  to  comply  with  the  requirements  of  the  be  given  and just  as  any complex  decision,  due  research  and  Authorities:‐  advise should be sought before making a decision.                 (a)  Stock  Market  manipulation  and  submis     sion  of  false  statement  to  the  Securities      Commission.  A  director  was  fined      RM150,000.00  and  in  default  would  be  Ganesheraj Selvarajah    liable to 3 months imprisonment;  Partner  (b)    Directors  conspiring  to  withdraw  money    from  trust  account.  Two  directors  were      fined  RM200,000.00  each  and  in  default      would be liable to 1 year imprisonment;  CAUTION WHEN BUYING AUCTION PROPERTY    By Stanley Gabriel   (c)  An  operating  officer  engaged  in  an  act    Siti  noticed  in  the  local  newspapers,  that  a  large  number  of    which operated as a deceit (Initial Public  properties are being auctioned off every day. She also realised    Offering  exercise).  The  Operating  Officer  that  the  price  of  auctioned  properties  (reserve  price)  are    was  sentenced  to  3  years  imprisonment  much  lower  than  the  market  value  and  as  such  was  keen  to    and  fined  RM1,000,000.00  and  in  default  know  the  auction  procedure  and  what  to  look  out  for  when    would  be  liable  to  an  additional  1  year  purchasing an auction property.    imprisonment;      BRIEF INTRODUCTION AND PROCEDURE  (d)  Omitting  to  state  a  material  fact  deemed      to  be  misleading.  The  Director  was  sen Almost all the property auctions that are published or adver‐ tised in the local newspapers are auctioned by banks or finan‐   tenced to 1 year imprisonment and fined  cial institutions. A property is put up for auction when a Bor‐   RM3,000,000.00 and in default  would be  rower  has  defaulted  in  paying  his/her  housing  loan  install‐   liable  to  an  additional  3  year  imprison ments. When a Borrower defaults in the loan repayment, the    ment;    (Source:  Securities  Commission  Re procedure in which the bank or financial institution  initiates    port at  the  foreclosure  proceedings  will  vary  and  is  dependent  on     whether  a  separate  individual  title  has  been  issued  for  the  The  penalties  imposed  by  the  relevant  authorities  have  property. Almost all auctions in the advertisements will refer  ranged  from  thousands  to  millions  of  Ringgit  Malaysia,  to  the  Borrower  as  “Chargor/Assignor”  and  the  Bank  as  all  depending  on  the  gravity  of  the  offence.  The  courts  “Chargee/Assignee”.     have also imprisoned fraudulent directors.    Visit us at 
  5. 5. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 5 The  words  “Chargor/Chargee”  in  the  advertisement  will  indi‐ This is because if a buyer is successful in the bid, the buyer cate  that  the  property  in  question  has  an  individual  title  is deemed to have entered into an agreement and is bound whereas the words “Assignor/Assignee” will suggest that there  by the terms and conditions stipulated in the COS.  is no individual title issued yet. When there is no separate indi‐  vidual title issued, the Bank will secure the loan by getting into  Prior to the commencement of an auction, a deposit of 10% a  Loan  Agreement  cum  Assignment  with  the  Borrower  over  of  the  reserve  price  must  be  placed  with  the  auctioneer. the rights, title, interest and benefits of the Principal Sale and  Failure  to  place  a deposit would  prevent  you  from partici‐Purchase Agreement. In this case the Bank or financial institu‐ pating in the bidding of the property. A successful bidder is tion can directly appoint an independent auctioneer to auction  required to sign a Memorandum of Sale attached to the POS the  property  provided  there  is  no  restriction  or  precondition  and the deposit will then be released to the auctioning Bank stipulated  in  the  Loan  Agreement  that  requires  the  Bank  to  towards part payment of the purchase price. If the buyer is first obtain a court order for the sale.   unsuccessful  the  deposit  will  be  refunded  to  him/her  im‐  mediately after the auction. Where there is a separate individual title for the property, the   Bank will secure the loan by creating a charge over the prop‐ Buying  an  auction  property  is  by  no  means  a  walk  in  the erty. In this case the bank will enforce the charge via foreclo‐ park.  There  are  many  issues  and  complexities  a  buyer  has sure  proceedings  to  auction  the  property.  Prior  to  initiating  to  face and  overcome  when  buying a  property  for  auction. foreclosure  proceedings  however,  it  must  be  determined  Although the  reserve  price  is  way  below the  market  price, whether  the  Land  Registry  or  the  Land  Office  has  issued  the  there  maybe  other  factors that  can  ultimately  increase  the separate  individual  title.  If  the  title  was  issued  by  the  Land  costs of the property itself.  Registry, then the Bank will have to follow the rules and proce‐  dures  prescribed  in  Sections  254‐259  of  the  National  Land  There are also risks and a lot of hassle involved when one Code 1965 (“NLC”).   buys a property in an auction. Buyers are advised to make   enquiries,  carry  out  investigations  and  read  carefully  the Once the procedures in the NLC have been complied then the  terms  and  conditions  of  the  auction  before  making  a  deci‐application for order for sale is made to the High Court pursu‐ sion to buy the property.  ant  to  Order  83  of  the  Rules  of  High  Court  1980  for  the  High   Court to carry out and conduct auction proceedings.   These  are  some  terms  and  conditions  a  buyer  should  look  out for in the COS and factors to consider before deciding to   buy  an  auction  property.  These  terms  and  conditions  and On the other hand, if the title has been issued by the Land Of‐ factors highlighted below are by no means exhaustive.  fice,  the  application  for  order  for  sale  must  be  made  to  the   Land Administrator in accordance to the rules and procedures  PROPERTY SOLD ON AN “AS IS WHERE IS BASIS” prescribed  in  Sections  260‐265  of  the  National  Land  Code   1965.  The  Land  Administrator  has  the  power  to  conduct  a  The  COS  will  state  that  the  property  is  sold  subject  to  all maximum of three (3) auction proceedings on the property. If  express  and  implied  conditions,  restriction  in  interest  in‐the  property  is  not  successfully  auctioned  off  after  three  (3)  cluding  charges,  liens,  caveats,  prohibitory  orders,  tenan‐attempts, the Land Administrator must then revert the matter  cies,  leases,  restraints,  rights  of  occupiers  and  tenants  af‐to the High Court to conduct the auction proceedings.  fecting  the  property.  The  COS  will  further  state  that  the   buyer  is  deemed  to  have  full  knowledge  of  the  state  and PROCLAMATION OF SALE  condition of the property. This means the buyer is purchas‐  ing the property at his own risk because there is no guaran‐Once  an  order  for  the  sale  has  been  obtained  from  the  High   tee  by  the  Bank  that  the  property,  which  is  sold  to  the Court  or  Land  Administrator,  the  auctioneer  will  prepare  a  buyer, comes with a clean title. Proclamation of Sale (POS). The POS will be advertised in the   local newspapers and a copy pasted on the property. The POS  The  obligation  is  on  the  buyer  to  remove  any  caveats  or will  contain  the  date  and  venue  of  the  auction,  the  reserve  restraints affecting the title or evict the owner or tenant if price,  the parties involved, the details of the property, the title  they  refuse  to  deliver  vacant  possession.  The  buyer  will particulars and the terms and conditions of the sale.  The POS  have to remove the caveats or restraints within the comple‐also comes together with the Conditions of Sale (COS) and it is  tion  period  stated  in  the  COS.  If  necessary  the  buyer  may advisable that before a buyer bids for the property, the terms  need  a  court  order  to  remove  the  caveats  or  restraints  on and conditions stipulated in the COS is read and understood.   the title.    We care 
  6. 6. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 6  This process is costly and time consuming and the buyer has  PAYMENT OF BALANCE PURCHASE PRICE to  bear  all  costs  and  expenses  involved  with  the  added  risk   that the compensation or costs may not be recoverable. If the  Successful  bidders  are  often  given  ninety  (90)  days  from caveats  or  restraints  are  not  removed,  the  ownership  of  the  the  date  of  the  auction  to  settle  the  balance  payment. property  cannot  be  transferred  to  the  buyer  and  the  charge  Therefore it is advisable for the buyer prior to the auction cannot be registered in favour of the buyer’s financier. In  this  to  verify  his/her  eligibility  to  secure  a  loan  for  the  pur‐event,  the  financier  will  not  be  able  to  disburse  the  loan  chase  of  the  property.  Normally  ninety  days  (90)  is  suffi‐within  the  time  frame  stated  in  the  COS  and  the  auctioning  cient  for  the  completion  of  the  legal  documentation  and bank has the right to forfeit your deposit.   release  of  the  loan.  However  if  any  third  parties  have   lodged caveats or other encumbrances on the title, then it Sometimes the auction properties may have been abandoned  is  very  unlikely  that  the  buyer  can  remove  the  encum‐by their owners and have been locked. This makes inspection  brances within the ninety (90) day time frame to pay the rather difficult. In some cases the owner or tenant is still oc‐ balance purchase price to complete the sale. In such situa‐cupying the property and they may refuse to vacate the prop‐ tion  the  buyer  may  have  to  first  settle  the  balance  pur‐erty although the buyer has successfully bought the property.   chase  in  cash  and  later  take  the  necessary  action  to  re‐ move  the  encumbrances  on  the  title.  Otherwise  the  auc‐Again  the  buyer  may  be  required  to  obtain  a  court  order  to  tioning  Bank  has  the  right  to  terminate  the  sale  for  the evict  them  and  in  the  process  incurring  more  costs  and  ex‐ buyer’s failure to pay the balance purchase price and for‐penses.  feit the deposit.     OUTSTANDING  QUIT  RENT,  ASSESSMENT,  SERVICE, There  are  also  cases  where  the  owner  is  still  occupying  the  MAINTENANCE CHARGES AND OTHER OUTGOINGS premises  and  will  refuse  entry  to  the  buyer  to  view  and  in‐  spect  the  property  knowing  very  well  that  the  owner  will  Some COS will state that all outstanding quit rent, assess‐have  to  vacate  the  property  if  the  buyer  is  successful  in  the  ment,  service,  maintenance,  electricity,  water,  sewerage, auction.  sinking  fund,  late  interest  charges  or  other  outgoings  in   respect of the property will have to be borne by the buyer.  In spite of all these difficulties, the buyer must make the effort  The buyer should read and check the COS carefully to see to visit and inspect the property before the auction. A prudent  who is responsible to pay the outstanding charges for the buyer  should  also  make  enquiries  and  carry  out  his  own  in‐ property.    If  the  COS  states  that  the  outstanding  charges vestigations  to  find  out  the  state  and  condition  of  the  prop‐ are to be borne by the buyer it is advisable for the buyer to erty or whether anyone is residing in the property.   make  enquiries  with  the  developer  and  relevant  authori‐The buyer should not rely on the photograph of the property  ties  to  find  out  the  outstanding  charges  for  the  property.  appearing  in  the  advertisement  or  printed  on  the  POS  as  These outstanding charges can be quite substantial so buy‐these  will  not  convey  the  actual  state  and  condition  of  the  ers should carry out their own investigations to avoid any property.  dispute or misunderstandings later.      CONDUCT LAND SEARCH ON THE PROPERTY    RESELL OR TRANSFER TO THIRD PARTY     It  is  crucial  for  a  buyer  to  conduct  a  land  search  at  the  rele‐ A buyer who buys a property in an auction is not allowed vant land office to find out the express and implied conditions  to resell or transfer the property directly to a third party.  of the title. The search will also reveal the current registered  The buyer must first pay the full purchase price in accor‐owner,  existing  chargee  and  whether  there  are  any  caveats,  dance to the terms and conditions of the COS and transfer prohibitory  orders,  restraints,  exempt  tenancies  or  leases  the property to his name before he can resell or transfer it claimed by any parties to the title. The COS will mention it is  to  a  third  party.  The  buyer  will  have  to  incur  the  legal the  obligation  of  the  buyer  to  conduct  a  land  search and  the  costs,  stamp  duty,  registration  fees  and  other  disburse‐buyer  is  deemed  to  have  made  the  search  and  have  full  ment  for  the  transfer  of  the  property  to  his  name.  And  if knowledge  of  any  encumbrances  (impediment)  on  the  title.  the buyer is taking a loan to finance the purchase he/she The Bank has no obligation to deliver vacant possession free  will have to also bear the legal costs, stamp duty and dis‐of  any  encumbrances  or  restraints  affecting  the  title  of  the  bursements in relation to the loan documents.  property. The COS will further state that it is the duty of the buyer  at  his  own  costs  and  expenses  to  remove  any  encum‐brances on the title.      Visit us at 
  7. 7. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 7 The  registration  of  the  property  in  the  buyer’s  name  will  If  there  are  caveats  or  restraints  on  the  title,  the  removal take  about  six  months  or  more.  So  it  is  difficult  to  make  a  may  require  a  court  order  and  therefore  incur  more  costs quick profit, as the buyer is not allowed to resell the prop‐ and  expenses.  Further  if  the  owner  or  tenant  refuses  to erty  until  the  buyer’s  name  has  been  registered  and  en‐ move out, again you may require a court order to evict the dorsed on the title deed. If the buyer’s intention is to make  owner or tenant and thereby incurring more costs and ex‐a quick profit he will have to take into account and consider  penses.  The  court  process  is  lengthy,  time  consuming  and the  time,  costs,  bank  interest,  penalty  for  early  settlement  costly. The parties who lodged the caveat or restraint may of the loan and other costs and expenses. Buying and resell‐ contest  the  buyer’s  application  to  remove  their  caveat  or ing  an  auction  property  immediately  will  not  derive  much  restraint and thus may cause further delay and costs. Time profit  unless  the  buyer  has  the  resources  to  wait  for  the  is the essence to the contract and the onus is on the buyer appreciation of the property market.  to  remove  the  caveats  or  restrains.  Therefore  if  there  are   delays to remove the caveats and restraints on the title, the COMPETING WITH AGENT, TOUTS AND SYNDICATES  Bank may terminate the COS and forfeit the deposit or they   may extend the completion period provided the buyer pays On the day of the auction a buyer may come across agents,  in  advance  late  payment  interest  which  can  be  quite  sub‐touts  and  syndicate  members  who  will  guarantee  and  stantial. promise  the  buyer  that  he  will  be  the  only  successful  bid‐  der. These agents, touts and syndicate members will ask for  Most times, buyers have been caught unaware of the proce‐a  commission  to  stop  other  people  from  bidding  for  the  dures  and  pitfalls  when  buying  an  auction  property.  The property.   buyer only appoints a lawyer after they have been success‐  ful in an auction. This has caused great loss and pain which These  agents  and  touts  will  give  assurances  to  the  buyer  can  be  avoided  if  proper  enquiries,  investigations  and that no one else will bid for the property and that they can  searches  have  been  done  before  bidding  for  the  property.  get the property for the buyer at the reserve price stated in  Thus,  when  buying  an  auction  property,  it  is  necessary  to the POS. Some of the prospective buyers attending the auc‐ consider  and  weigh  all  the  aforesaid  risks,  time  and  costs tion  are  in  fact  agents, touts  and syndicate  members.  Buy‐ involved  in  complying  with  the  terms  and  conditions  im‐ers should avoid them and not show how keen they are on  posed  in  the  COS.  It  is  therefore  recommended  that  you securing  the  auction  property.  These  agents  and  touts  can  appoint a lawyer even before the auction date to advise and be ruthless and when a buyer brushes aside their advances,  safeguard your interests. they will actually take part in the bidding on the pretext of   buying  the  property.  In  the  midst  of  the  bidding  they  will   suddenly pull out catching the genuine buyer off guard and   leaving  him/her  as  the  sole  bidder  for  the  property.    The   buyer may then end up paying way above his/her budget or   reserve price for the property.       Before the auction a buyer must be sure of the maximum or   the highest price he/she is willing to pay for the property. If   the bidding exceeds that budget or target, the buyer should   stop  and  withdraw  from  the  bidding.  Otherwise  the  buyer  Stanley Gabriel will end up paying a lot more than what he/she bargained  Partner for.    CONCLUSION    In  conclusion  it  can  be  said  that  buying  a  property  in  an  CAN  INTELLECTUAL  PROPERTY  RIGHTS  CON­auction  has  its  hassles  and  pitfalls.  Due  to  the  uncertainty  STITUTE  THE  SUBJECT  MATTER  OF  AN  IS­involved, people are generally reluctant to bid for property  LAMIC CONTRACT? in  auctions  even  though    they  may  be  priced  very  much  By Frank Akpoviri lower than the market rate.  Very rarely can a buyer inspect   a property before the auction to find out the exact state and  Unlike  their  conventional  counterparts,  Islamic  contracts condition  of  the  property  and  to  assess  the  cost  of  repairs  are mostly asset‐based. They involve the exchange of prop‐for the property.   erty (mal) in return for a price. In Islamic law, in order for   contracts to be valid, they must be fair and beneficial to the   parties involved.     We Care 
  8. 8. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 8   The  parties  must  have  the  opportunity  to  evaluate  the  Thus,  the  fact  that  usufructs  may  be  owned  in  the  latter  worth of, and the consequential benefits derivable from the  sense does not, by itself, elevate them into the realm of the  items  being  exchanged.  As  a  general  rule,  uncertainty  in  physical  so  as  to  be  granted  the  status  of  mal.  Ibn  Abidin  contracts  is  forbidden  because  that  may  lead  to  disputes  goes  further  to  differentiate  between  mal  per  se  and  mal  between  parties,  or  expose  them  to  un‐foretold  financial  mutaqawwan  (valuable  property)  because,  although  cer‐ losses. This objective is more easily achieved when a tangi‐ tain  things  such  as  mosquitoes,  snakes  and  lions,  can  be  ble property constitutes the subject matter of a contract.  mal,  they  may  have  no  value  according  to  Shari’ah,  and    consequently, cannot form the basis of an Islamic contract.  However,  unlike  previously,  the  range  of  potential  items    that can be used as the subject matter of an Islamic contract  Another Hanafi jurist, al‐Sarakhsi, similarly defines mal as  has widened to cover not only tangible, but also intangible  something,  which  is  created,  beneficial  to  people  and  can  or  abstract  items,  such  as  rights  (haqq  ma’nawi).  On  the  be kept (Mabsut 1989: 11:79). Al‐Taftazani reinforces this  other  hand,  since  compliance  with  Shari’ah  is  the  defining  by  defining  mal  as  something  that  is  beneficial  to  people,  characteristic  of  Islamic  contracts,  any  transaction  that  is  and would decrease in its value and become worn out af‐ based on intangible items would run the risk of being con‐ ter usage. Like Ibn Abidin’s, both of these definitions also  sidered  invalid  due  to  non‐compliance  with  Shari’ah  re‐ imply  something  that  possesses  tangible  characteristics.  quirements.  But there is, at least, one Hanafi jurist, al‐Kasani, who sees    things differently. As far as al‐Kasani (1982:7:385) is con‐ Yet, given recent technological breakthroughs and advance‐ cerned, mal can encompass  usufructs. In other words, mal  ments,  there  is  a  growing  desire  to  explore  the  trading  of  can  be  both  tangible  and  intangible  items.  Despite  al‐ intangible  assets,  such  as  intellectual  property  rights  Kasani’s  discordant  view,  however,  the  general  Hanafi  (IPRs),  in  Islamic  transactions.  This  makes  it  important  to  consensus is that mal refers exclusively to tangible items.  enquire whether IPRs, given their intangibility, can qualify    as mal; in other words, whether they can validly constitute  The  Majallah’s  description  of  mal  lends  support  to  the  the  subject  matter  of  an  Islamic  contract.  Islamic  jurists  Hanafi viewpoint. Article 126, for instance, defines mal as  from  different  Schools  of  Thought  constantly  debate  on  things  that  are  desired  by  man,  and  which  can  be  stored  what  can,  and  cannot  constitute  mal.  These  Schools:  the  for  use  when  necessary. Like  Ibn  Abidin,  Article  127  spe‐ Hanafi, the Maliki, the Shafi’i, and the Hanbali, proffer sys‐ cifically  stresses  on  mal  mutaqawwan,  and  defines  it  as  tems of reasoning that can be summarized under two broad  something  that  has  a  benefit,  the  enjoyment  of  which  the  categories.   law permits, and as property acquired, presumably, tangi‐   ble property. The most vivid backing of the Hanafis, how‐ On  the  one  hand,  the  Hanafis  contend  that  only  physical  ever, comes from Articles 150‐151, as well as Article 159  assets can be mal. According to Ibn Abidin, a leading Hanafi  of the Majallah. After clarifying in Article 150 that the sub‐ jurist, the status of mal can only be ascribed to corporeal or  ject matter of a sale is called al mabi, Article 151 proceeds  tangible  things  (‘ayn),  to  the  exclusion  of  incorporeal  or  to define “al mabi” as something, which is “ fixed and indi‐ intangible  things such as  usufructs  or the  beneficial  use  of  vidually perceptible” at the time of the sale. In Article 159,  another  person’s  property  (manāfi’),  and rights  (haqq).  He  al mabi, is, in turn, equated with ‘ayn, which itself is illus‐ characterized the proprietary nature of corporeal things in  trated with tangibles such as a chair, or a heap of corn, that  various ways, by referring to the ability to acquire and con‐ exists  and  is  present.    In  Article  363,  it  is  further    stated  trol them; the tendency for people to desire them; the abil‐ that a thing capable of being sold is one that exists, and is  ity  to  store  and  retrieve  them  for  use  when  needed;  the  deliverable. possession of value (taqawwum); and the ability of people      Summing up these different elements, a basic explanation  to appropriate and enjoy that value.   of mal can be given as something that exists and is visible,     storable,  owned,  beneficial,  desirable  and  lawful.  When  Although Ibn Abidin acknowledges that usufructs are ame‐ IPRs are assessed against these criteria, it can be said that  nable to ownership (milk), he refuses to consider them am‐ they fulfil all, except that they are not visible and cannot be  wal (plural of mal), because according to him, they cannot  stored  in  the  conventional  sense,  given  their  abstract  na‐ constitute the specific subject matter of an Islamic contract.  ture. It is because of this lack of physicality that Ibn Abidin  A look at the Majallah (a Code of Obligation put in force in  and most other Hanafi jurists argue that usufructs, and by  the Ottoman Empire in the second half of the 19th century)  implication, rights, cannot constitute the subject matter of  will  make  Ibn  Abidin’s  point  clearer.  Under  Article  125  of  an  Islamic  contract,  even  though  they  may  be  owned  by  the  Majallah,  ownership  can  be  understood  in  terms  of  ei‐ reference to their use.   ther the object owned (physical), or the use of that object,    that is, the usufruct (abstract).   Visit us at 
  9. 9. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 9 In  their  view,  usufructs  and  rights  are  unlike  physical  prop‐ That some of these new forms of knowledge, such as intellec‐erty,  which  can  be  kept,  and  cannot  exist  independently  as  tual properties lack physical embodiment ought not preclude valuable  things,  unless  embodied  in  physical  things  (al‐ them from being mal, insofar as they possess benefits the en‐Taftazani,  1996:1:321‐322).  As  al‐Sarakhsi  demonstrates,  joyment of which, is permitted by law. Islam encourages the when  a  physical  property  is  damaged,  for  instance,  compen‐ search for knowledge, and the enjoyment of the fruits of new sation is paid based on the nature of the damage done to that  knowledge,  in  the  form  of  innovation,  is  not  necessarily physical  property,  and  not  on  the  basis  of  the  usufruct  or  Shari’ah non‐compliant.  The Hanafis (see al‐Sarakhsi supra) right.  This  is  because  the  latter  is  contingent  on  the  former.  argue that usufructs and rights cannot exist independently as The  Hanafi  conceptualisation  of  mal  means  that  IPRs  do  not  valuables, because they are contingent on physical properties, qualify  as  mal.  This    implies  that  they  cannot  constitute  the  and  that  compensation  for  any  damage  done  to  a  physical subject  matter  of  an  Islamic  contract.  Consequently,  a  con‐ property  depends  on  the  nature  of  that  damage,  not  on  the tract that purports to have IPRs as its subject matter is auto‐ associated usufruct or right. Still, this argument can be turned matically void for non‐compliance with Shari’ah.   upon  its  head.  First,  to  compensate  for  damage  done  to  a   physical property presumes some recognition of the underly‐Nevertheless, matters do not end here. This is because on the  ing right of the owner to a peaceable use and enjoyment of his other hand, are the Jumhur that is, the Maliki, the Shafi’i and  property,  without  unlawful  interference.  Second,  and  based the  Hanbali  Schools,  which  argue  equally  vigorously, the  op‐ on  this  right  to  a  peaceable  use  of  his  property,  the  owner posite. Put simply, they argue that so long as the usufruct of a  may  be  allowed  to  claim  extra  compensation  for  loss  of  use. thing  is  legally  permissible,  and  is  customarily  treated  as  Third, in a way, it is the abstract right associated with a physi‐property,  or  as  having  proprietary  value,  that  thing  is  mal,  cal property that makes the latter valuable. Take for instance, indeed, mal mutaqawwam. Hence, subject to these conditions,  an  original  intellectual  creation,  such  as  a  book.  When  the usufructs and rights can be mal.   author sells his work to a publisher, it is not the physical book   per  se  that  the  publisher  buys,  but  the  abstract  right As  al‐Zarkashi  (1985:3:222),  a  Shafi’i,  observes,  mal  is  any‐ (copyright)  to  reproduce  and  distribute  that  book.  Without thing that is beneficial. This, according to him, can be in physi‐ the copyright, that book would be of no value to the publisher   cal form or in the form of usufruct. To al‐Hijawi (2:59), a Han‐ who would, as a result, have no need to pay for it.   bali, mal is anything that is beneficial and permissible accord‐  ing to Shari’ah under normal circumstances, whilst al‐Shatibi  An example can also be made of the sale of a house. Usually, (1975:2:17), of the Maliki School, maintains that, mal is some‐ when a house is sold, it is not just the physical building that is thing that can be possessed with exclusivity.  sold,  but  also  the  ownership  right  (abstract),  without  which   the  former  would  be  of  hardly  any  value  to  the  purchaser. The Jumhur however, discriminate between two categories of  This  means  that  without  the  associated  abstract  right,  the usufructs and rights. In relation to rights, which are of more  physical  property  would  remain  simply  as  mal,  rather  than direct relevance to the present enquiry, they distinguish pro‐ mal mutaqawwan, because it is the abstract right that confers prietary rights, such as a debt right (haqq al­dayn) from non‐ value  on  the  physical  property  in  question.    And  the  value proprietary  rights,  such  as  the  right  of  custody  (haqq  al­ thereby  conferred  can  be  quantified  in  terms  of  money.  All hadanah), and point out that only proprietary rights can qual‐ this  makes  the  Jumhur’s  argument  that,  abstract  rights  are ify  as  mal.  That  is  to  say,  only  proprietary  rights  can  consti‐ also  property,  which  like  physical  properties,  can  be  mal, tute the subject matter of an Islamic contract.   more appealing. A more crucial point to note is that, unlike the Hanafis, physi‐  cality is immaterial to the Jumhur’s appreciation of mal. Apart  Moreover, it is a well‐established practice for people to trade from  its  preponderance,  this  approach  is  more  in  tune  with  in usufructs. This is easily  observable in Islamic leasing con‐modern trends.  Whilst the Majallah provisions examined ear‐ tracts  (Ijarah),  whereby  the  lessee  (musta  ‘jir)  pays  a  rent lier  strongly  suggest,  as  the  Hanafis  do,  that  physicality  is  a  (ujrah) to the lessor (mu ‘jir) in order to enjoy the beneficial critical element of mal, there appears to be no express exclu‐ use (usufruct) of the leased asset for an agreed period of time. sion  of  non‐physical  things  from  enjoying  the  same  status.  Two  points  can  be  developed  from  this.  First,  it  is  another Even  if  there  were,  or  such  a  conclusion  could  be  implied,  a  indication  that  usufructs  and  rights  are  economically  valu‐revisionist  attitude  to  such  an  interpretation  would  be    ap‐ able,  otherwise,  as  Nurdin Ngadimon  correctly  notes,  people propriate. The classical Hanafi view and the supporting Majal‐ will  not  be  willing  to  pay  for  them.  Second,  trading  in  usu‐lah  provisions  were  made  at  a  certain  era,  and  presumably  fructs,  being  an  entrenched  practice,  amounts  to  custom shaped  by  the  circumstances  of  that  era.  But  times  and  cir‐ (maruf), which is one of the sources of Islamic jurisprudence cumstances have changed, and new forms of knowledge have  (fiqh). Such a custom has the force of law based on the princi‐emerged  alongside,  which  can  be  exploited  to  generate  eco‐ ple enshrined in the Majallah that a proven custom is akin to nomic growth.   the stipulation of law, provided that the custom does not con‐  flict with spirit of Shari’ah.   We Care 
  10. 10. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 10   Intellectual  properties  are  rights  because  they  are  con‐ Even in today’s modern world, you can always hear parents  ferred and recognized by law, and become the preserve of  asserting their rights and ownership over a child and chil‐ the owners. And since they are recognized as valuable and  dren are meant to be seen but not heard. But, this negative  are usually traded in the business community, they qualify  perception should be changed as each and every one of us  as mal, despite their intangible nature. As valuable tangible  has    basic  human  rights  and  children  should  not  be  de‐ items  are  produced  and  traded,  so  the  intellectual  proper‐ prived of these rights simply because they are children. In  ties used in producing them are valuable and tradable. It is,  fact,  children  should  be  accorded  more  protection  and  therefore, appropriate that the Fiqh Academy of the Organi‐ rights since they are more vulnerable and more likely to be  zation of Islamic Countries has decided that IPRs are rights  exploited compared to an adult.   that  can  be  traded  for  consideration,  regardless  of  their    abstract nature.   With  this  in mind,  the  United Nations created the  Conven‐   tion  of  the  Rights  of  the  Child  (CRC).    This Convention was  References  adopted by the United Nations in 1989. All  the countries in    the  world  have  ratified  the  Convention  except  for  Somalia  1.  Engku  Rabiah  Adawiah  Engku  Ali.  “Re‐Defining  Prop‐ and  the  United  States  of  America.    The  Convention  is  the  erty And Property Rights in Islamic Law of Contract” in  first binding treaty to endorse childrens rights as separate  Jurnal Syariah, 11:2 [2003].  from  both  adults  and  the  family,  and  is  thus  an  important  2.  Md  Nurdin  Ngadimon.  “Intangible  Asset:  A  New  Asset  step in international law toward recognition of children as  Class  to  Structure  Islamic  Financial  Products”,  in  Sal‐ rights  bearers.  The  CRC  is  based  on  4  basic  principles,  man  Syed  Ali  (ed.)  Islamic  Capital  Markets:  Products,  namely:  Regulation and Development (Jeddah: Islamic Research  and Training Institute, 2008).  i. Survival  ‐    includes  the  inherent  right to  life  and State  3.  Mohd  Kamal  Khir  et  al.  Longman  Islamic  Banking,  A  parties  are  to  ensure  the  child’s  survival  and  physical  Practical  Perspective  (Petaling  Jaya:  Pearson  Malaysia  development. Sdn Bhd, 2008).     ii. Development  ‐  The  right  to  play,  to  education  without    discrimination,  access  to  medical  facilities  are  all  part    of the “developmental” rights. Frank Akpoviri  iii. Protection  ‐  Include  providing  care  and  protection  to  children  in  armed  conflict,  abused  and  neglected  chil‐ (An intern with JHJ and cur‐ dren, children in conflict with the law, children in espe‐ rently pursuing his post‐ cially  difficult  circumstances,  disabled  and  children  graduate degree in law  belonging to indigenous or minority groups. [LLM] with the National  iv. Participation –  A  child’s  right  to  express  his/her  opin‐ University of Malaysia  ion in decisions affecting him/her in all administrative  [UKM])  or judicial matters.   PROTECTING THE FUTURE  Malaysia    became  a  signatory  party to the  Convention and  A  commentary  on  the  ratification  of  the  Convention  on  the  ratified with 12 reservations which was later reduced to 8  Rights of the Child by Malaysia.  reservations in the year 1995. The reservations that remain  By Barvina Punnusamy   are:  Article  1  (Definition);  Article  2  (Non‐Discrimination);    Article  7  (Name  and  Nationality);  Article  13  (Freedom  of  Children  are  one  third  of  our  population  and  all  of  our  Expression);  Article  14  (Freedom  of  Thought,  Conscience  future. ~  Select  Panel  for  the  Promotion  of  Child  Health,  and  Religion);  Article  15  (Freedom  of  Association);  Article  1981.  28  (1)  (a)  (Free  and  Compulsory  Education  at  Primary    Level); and Article 37 (Torture and Deprivation of Liberty).  Although many laud for the protection of human rights but  The ratification of the Convention marked a new beginning  when it comes to the rights of a child, most are still in a di‐ to  advocacy  of  the  children’s  rights  even  though  Malaysia  lemma  as  to  whether  a  child  enjoys  the  same  rights  as  an  made  reservations  against  some  of  the  core  principles  of  adult. Why, you may ask. Well, this is simply because many  the Convention. At least with the ratification of the Conven‐ of us think that a child is someone who is incapable of mak‐ tion, we know that the Government will work towards ful‐ ing  rationale  decision  and  coupled  with  the  fact  that  chil‐ filling its obligation and ensure that the rights of the child in  dren are considered to ‘belong’ to their parents.   our country are protected.     Visit us at 
  11. 11. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 11  and  the  promotion  of  their  physical,  mental,  intellectual  and By  agreeing  to  undertake  the  obligations  of  the  Convention,  emotional  development.    It  is  time  we  realise  that  a  child  is we have committed ourselves to protecting and ensuring chil‐ the  key  to  the  country’s  survival,  development  and  prosper‐drens  rights  and  agree  to  be  held  accountable  for  this  com‐ ity.  But,  the  responsibility  to  respond  to  the  needs  of  chil‐mitment before the international community. State parties to  dren’s  development  in  Malaysia  by  providing  various  plat‐the  Convention  are  obliged  to  develop  and  undertake  all  ac‐ forms  and  services  to  uphold  the  spirit  of  the  Convention tions and policies in the light of the best  interests of the child.  does not only  lie with the Government but also on corporate But,  what  was  done  to  ensure  that  we  abide  by  our  obliga‐ sector, NGOs, the Human Rights Commission of Malaysia and tions under the Convention? The first step that was taken by  the civil society.  the  Government  was  to  introduce  the  Child  Act  2001.  In  the   preamble, it is stated that children should be accorded special  Children are the living messages we send to a time we care and their welfare given paramount importance. The Act  will not see.  ~John W. Whitehead, The Stealing of America, is  an  amalgamation  of  three  comprehensive  Acts  now  re‐ 1983.  pealed  ‐  the  Juvenile  Courts  Act  1947,  Women  and  Young   Girls Protection Act 1973 and Child Protection Act 1991. The   Child Act 2001 affords protection for children and tackles the   problems  of  juvenile  delinquency,  child  prostitutions  and  Barvina Punnusamy,  children  out  of  control.  It  imposes  severe  punishments  for  Associate  child  trafficking,  abuse,  molestation,  neglect,  and  abandon‐ ment.  It  also  mandates  the  formation  of  childrens  courts.   There are several other laws affecting the welfare of children   in Malaysia such as the Adoption Ordinance 1960, Child Care   Centres Act 1984 and Domestic Violence Act 1994.       Even with the existence of all these laws, the welfare and in‐  terest of children  are still at stake. For example, the Child Act   2001  contains  several  sections  that  contravene  the  Conven‐  tion. The Child Act also allows for whipping of children found  JHJ’S NEWLY ADMITTED PARTNER guilty of an offence which is against the purpose and object of   the Convention.  Although section 17 of the Act stipulates that  JHJ is pleased to announce that as of a  child  should  be  given  adequate  protection,  it  does  not  in‐ 1st January 2010, Stanley Gabriel has clude offences such as access to pornography over the Inter‐ been admitted as a Partner. net which contravenes with Article 34 of the Convention.   Stanley was born in Kuala Lumpur and Sections  17  (2)  (b)  and  (c)  of  the  Act  also  implies  that  the  pursued  his  undergraduate  degree  in child  must  be  physically  present  at  the  scene  of  the  activity  law  at  University  of  Wolverhampton when this cannot apply when the child is observing or partici‐ and  his  Certificate  of  Legal  Practice pating in sexual activity on the Internet.  (CLP)  in  Brickfields  College.  He  was This  means  that  there  is  no  protection  for  our  children  admitted  to  the  Bar  in  1997.  Over  his against the many online predators waiting to pounce on them.  four (4) years he has been with JHJ, he The    ineptitude  of  the  current  legislations  to  cope  with  the  has  considerable  experience  and rising number of children being sexually exploited reflects the  knowledge in the area of conveyancing practice that includes need for a more effective and appropriate measures. Children  dealing  in  banking  and  conveyancing  matters    relating  to must  not  be  treated  as  objects  but  should  be  given  roles  as  housing development projects, retail and commercial banking subjects.  matters, drafting of sale and purchase agreements and other   general  matters  like  tenancy,  lease,  wills,  probate  and  trust In conclusion, the development of our legislation to meet the  deeds. obligations  under  the  Convention  is  heading  in  the  right  di‐  rection albeit the speed of progress. But, if we are serious to  The ability to lead and develop professional relationship with fulfill  our  promise  to  the  children  to  provide  them  a  better  clients is one of the core competencies required of a partner future and safeguard them from abuse and exploitation, then  in  JHJ.  Stanley  has throughout  his  years  in  JHJ demonstrated we need to  ensure  our legislative, administrative and policy  that  he  not  only  has  such  qualities  but  excels  in  them.  JHJ  is framework caters for the protection and needs of the children  proud  to  have  him  on  board  and  we  look  forward  to  having  him take a lead in bringing JHJ to new and greater horizons.    We Care 
  12. 12. LEGAL CAULDRON.  ISSUE 1/2010 .  PAGE 12  TEAM BUILDING AT AWANA GENTING HIGH­ “LORD OF THE PINS NITE” AT THE COSMIC  LANDS GOLF & COUNTRY RESORT  BOWL, MID VALLEY This newsletter is produced by our Knowledge Department. Please feel free to contact the Department  at  for  any  further  information    pertaining  to  this  newsletter. PUBLISHER:  Messrs  Jayadeep  Hari  &  Jamil,  Advocates  &  Solicitors,  Suite  2.03,  2nd  Floor, Block A, Plaza Damansara, Bukit Damansara,  54090 Kuala Lumpur.  PRINTER: Intan Spek­tra Sdn Bhd, No 12, Jalan Vivekananda, Brickfields, 50470 Kuala Lumpur.  Visit us at