3. مفهوم التقييم العقارى
* التقييم هو محاولة تحديد قيمة اقتصادية معينة لى اصل
عقارى لغرض يحدده العميل طالب التقييم، معنى ذلك انه
لى اصل هناك اكثر من قيمة ) سوقية ، استثمارية ، بنائية ،
تامينية (
التقييم العقاري هو عملية تقدير و تقرير القيمة السوقية *
للعقار موضوع التقييم بناء على مجموعة من الدراسات
ً
الفنية لمكان وطبيعة و حالة العقار باتباع اساليب و طرق
علية متعددة لتحديد القيمة
4. مفهوم التقييم العقارى
القيمة السوقية :
القيمة السوقية هي الثمن الكثر احتمال الذي يغله الصل في
سوق تنافسي مفتوح وبشروط بيع عادلة بين البائع والمشتري
حيث يتصرف كل منهم بعلم ومهارة وبإفتراض أن السعر غير
متأثر بأي محفزات تمويل غير عادية .
ويفترض في هذا التعريف أن البيع يتم في تاريخ محدد وأن نقل
الملكية من البائع للمشتري تتم تحت الشروط التالية :
1- الدفع بالجنيه المصري نقدا أو ما يعادله من العملت الخرى
.
2- الثمن يمثل الحالة العادية للصل غير متأثر بتمويل خاص أو
شروط خاصة أخري من الطرفين
3- كل من الطرفين لديه علم جيد بحالة السوق والسعار وكل
من الطرفين يتصرف وفقا لصالحه الخاص .
4- البائع والمشتري متحمسان لتمام الصفقة .
5- تم عرض الصل لفترة زمنية مناسبة بالسوق العقاري
5. الغرضضمان التسهيل التقييمالممنوح من
1- تقييم من عملية الئتمانى
البنوك، كذلك فى حالت الرد العينى ضد العملء
المتعسرين ) الذين قاموا برهن عقارى ( للبيع
بالمزاد العلنى
2- تحديد القيمة اليجارية أو حق النتفاع للملكيات
المشتركة .
3- تقييم الصول العقارية لمعرفة قيمتها الحالية
لتغيير الشكل القانونى للشركات )مثل من شركة
تتضامن أو توصية بسيطة إلى شركة مساهمة ( أو
خروج او انضمام شريك.
6. الغرض من عملية التقييم
4- عند مبادلة عقارات بعقارات اخرى مثل أراضى بعقارات
مبنية او العكس
5 - فى أحوال الدعاوى القضائية المنظورة امام المحاكم
القتصادية ) التنفيذ على العقار
-6 فى حالة تقييم الصول للغراض الضرائبية أو التأمينية
7 تقسيم الميراث وحقوق القصر واليتام.-8بغرض بيع عقار أو شراء عقار جديد
7. خبير التقييم العقارى
خبير التقييم العقارى هو الشخص الذى يمتلك المؤهلت
والقدرة والخبرة للقيام بعملية التقييم و فق معايير محددة،
يقدم رأى فنى محايد فى صورة تقرير مكتوب،ملتزما فى
ذلك باخلق و ميثاق شرف المهنة
و فى ضؤ التعريف السابق و للقيام بأداء عمله لبد من
أن يكون مؤهل علميا و عمليا
القدرة على قراءة و فهم العديد من النصوص والتعاريف
والعقود القانونية
أن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لقراءة الرسوم
الهندسية و تحديد الخواص الطبيعية للعقارات موضوع
8. خبير التقييم العقارى
أن يكون ملما بعلوم البناء والتشييد و حساب تكاليف
البناء و مصاريف الصيانة و تقدير ما تدره الملك
من عوائد
أن يكون ملما بأليات السوق العقارى ) العرض و
الطلب ( و كذلك الحالة القتصادية السائدة ) الرواج
و الكساد (
أن يكون ملما بأليات سوق التمويل عامة و التمويل
العقارى خاصة
ان يلتزم بتقييم نوع واحد من الصول )عقارات –
9. اسس التقييم العقارى
أ - تحديد موضوع التقييم
وتشمل تحديد
1- الموقع , المباني الموجودة
2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم
3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختل ف القيمة
المطلوب تحديدها )
4- تحديد الغرض من التقييم ( وهذه تتم بالتفاق بين طالب
التقييم و الخبير )
5- تحديد تاريخ التقييم
6- تحديد العوامل التى تحد من قيمة التقييم : هذه
المحددات لحماية المقيم و إطلع طالب التقرير عن العوامل
المحددة للتقييم . من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة
النسب لعمل التقييم و فى كثير من اليحيان تكون الطريقة
10. اسس التقييم العقارى
ب - تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها
متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات
المطلوبة والمناسبة لكل طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم
بكيفية جمع المعلومات ومصادرها
ج - جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات
يمكن تقسيم المعلومات إلى
معلومات عامة : ( البلد – المحافظة – المدينة – المنطقةالمجاورة )
معلومات خاصة بالعقار :( الموقع – البناء ) معلومات خاصة بطريقة التقييم : ( طريقة التكلفة- طريقةالبيع السابق - طريقة رأسمال الدخل )
11. اسس التقييم العقارى
د - تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار
هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع, مسايحة الرض,
نوعية و مسطح البناء, محددات الستخدام، تراخيص
و شروط البناء، الخواص الطبيعية الخرى ومدى
مواءمة هذه الخواص لمتطلبات السوق والتى
توضحها مؤشرات السوق مثل العرض والطلب
و لبد من توافر الشروط التالية لتحقيق اعلى و افضل
استخدام
قابل للتطبيق الطبيعي
مسموح به قانونا .
ممكن أقتصاديا .
12. اسس التقييم العقارى
هـ - تقدير قيمة الرض
يتم فى هذه المريحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات
المجاورة للموقع ) غير شاملة البناء ( بمثيلتها بالمواقع
القريبة التي لها أفضل وأيحسن استخدام مماثل . بناء على ما
ً
سبق يتم تعديل سعر الرض لتعكس الختلفات الجوهرية
بين موقع التقييم والمواقع المقارنة . ومن هذه المقارنة
وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر
الرض ) تقييم الموقع
و - تقدير قيمة المبنى
بأيحد الطرق الثلثة المعروفة
1- طريقة التكلفة .
2- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .
13. اسس التقييم العقارى
ز - التوفيق بين النتائج السابقة
فى غالب المر ان الطرق السابقة ل تنتج قيمة وايحدة للعقار
و المقيم ل يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة لناتج الطرق
الذى اتبعها وإنما يجب إعطاء الوزن الكبر للطريقة التي
تقترب من الواقع مقارنة بالطرق الخرى و هذه القيمة هى
التى تعكس بدقة قيمة العقار
ح - إعداد التقرير النهائي للتقييم
هذا التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع فى إطارها
التقرير ) وهي قائمة بالشروط المحددة لصليحية التقرير
ومحددة لدور المقيم والظرو ف العامة التي وضع تحتها
التقرير ( . وذلك
اول : لحماية المقيم
ثانيأ : لتوضيح ملبسات التقرير للقارئ
كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي
اتبعها لعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير وليحكام
14. العوامل المحددة للقيمة
تتحد قيمة العقار موضوع التقييم وفق عوامل عدة
منها على سبيل المثال
من يحيث المكان و الموقع الجغرافي للعقار
المطلوب تقييمه، و سهولة الوصول اليه
من يحيث مسايحة ارض العقار و شكل تلك
المسايحة, ومستوى الرض بالنسبة إلى منسوب
الشارع الذي يقع فيه ، و مدى امكانية توصيل
المرافق العامة
من يحيث العوامل المؤثرة على القيمة السوقية و
قوى العرض والطلب
15. العوامل المحددة للقيمة
من يحيث عمر العقار ، و معدلت الهلك و
الهتمام بعملية الصيانة
من يحيث المنافع الملحقة بالعقار كالحدائق
والمسايحات الخضراء و أماكن النتظار
من يحيث مستندات الملكية و الوقو ف على الوصف
القانوني ونوع الملكية و مدى امكامية انتقال
الملكية و سهولة اجراءات اللزمة للتسجيل في
الشهر العقاري
من يحيث العائد الستثماري للعقار المطلوب تقييمه
16. العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد
القيمة
هناك ثلث طرق رئيسية تستخدم في الوصول الى
قيمة العقار موضوع التقييم
طريقة يحساب التكلفة :
وهي باختصار طريقة يحساب قيمة الرض فضاء
زائدا يحساب تكاليف البناء مخصوم منه سنوات
الهلك والعمر الفتراضي للعقار و المتعار ف
عليه من - 05 سنة
طريقة البيع المشابهة :
وهي طريقة تقدير قيمة العقار مقارنة بعقار مشابه
له مع الخذ بضبط الفوارق المختلفة بين
العقارين ايجابا أو سلبا .
17. العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد
القيمة
طريقة رسملة الدخل :
وهي طريقة تعتمد على تقييم العقار بنا ء على
ً
الدخل السنوي للعقار و المدة المتوقعة
لستمرار هذا الدخل
طريقة القيمة المتبقية ) أعلى وأفضل
استخدام(
وهي طريقة تستخدم في تقدير قيمة الرض
الفضاء في حال عدم وجود بناء عليها أو
وجود عقار مشابه لها فيتم حساب وتوقع
عقار قائم لعلى وأفضل استخدام ممكن
يحدد على ضوءه تقدير القيمة المتبقية
لحساب الرض – تمثل قيمة الرض 03 – 05%
18. عملية الوصول الى القيمة
قيمة العقار تمثل
قيمة الرض
ارض بناء - ارض فضاء - ارض مدن جديدة- ارض استصل ح - ارض زراعية - ارض صناعية
قيمة المبنى
سكنى - ادارى - تجارى
ملحقات المبنى
لصيقة بالمبنى – معدات و تجهيزات
19. دليل اجراءات عملية التقييم
مراحل عملية التقييم
مرحلة التكليف
مرحلة كتابة التقرير
مرحلة المعاينة و اقرار القيمة
20. دليل اجراءات عملية التقييم
تتخذ بعض الجهات التي تقوم بالتقييم العقاري إجراءات رسمية
لتسيير عملية التقييم العقاري ، منها هذه الخطوات
أو ل ً : التأكد من المعلومات الواردة بخصوص العقار
المراد تقييمه وذلك بالتالي
1 - صورة سند الملكية ) العقد ( موضح بها مواصفات العقار
واسم المالك
2- مطابقة مواصفات العقار بالعقد بمواصفات العقار
وحدوده على الواقع
3 - الكروكي ومن خلله يتم تحديد مكان الموقع المراد
تقييمه
4- حالة العقار و يتم من خلله تحديد عمر العقار
ثانيا : مراحل معاينة العقار على الطبيعة وفيها يتم
تحديد التي
1 - تحديد نوع العقار بالوصف التفصيلي له .
21. دليل اجراءات عملية التقييم
ثالثا : تعتمد طريقة تقييم العقار على خصائص
العقار المطلوب تقييمه
1- طريقة التكلفة
2- طريقة البيوع المقارنة
3- طريقة راسمالة الدخل
رابعا : طريقة عرض بيانات العقار المراد تقييمه و
يراعى فيها
1 - السهولة في تدوين المعلومات ليتمكن المتلقى من
قراءتها وتحليلها
2 - تحديد أهم المرافق الساسية والمعالم المحيطة بالعقار
لسهولة الوصول إليه
3- استخدام وسائل التصوير الجوي للعقارات
4- استخدام أنظمة تحديد المواقع
22. تقرير التقييم
محتويات التقرير العقاري
1- المقدمة وتضم
• تعريف بطالب التقرير .
• تعريف بالهدف من التقرير .
• تعريف بمالك العقار .
• معلومات سجل العقار( اسم المنطقة ، رقم الحى ، رقم
القطعة، المساحة )
• الوصف القانوني للعقار.
• تاريخ المعاينة .
• تاريخ التقرير و تحقق القبمة
23. تقرير التقييم
2- وصف ارض العقار
• العنوان، الوصف القانوني، مساحة الرض.
• حالة تطور الرض. ونوع التنظيم إذا كانت منظمة.
• نوع ومساحة البناء الذي يمكن إقامته على الرض.
• بيان الرهونات أو أية حقوق تؤثر على القيمة.
• الرسوم والضرائب التي تترتب على العقار .
• صفة الستخدام وهل هي دائمة أم مؤقتة.
• قربها من الخدمات والمرافق وخطوط المواصلت.
• الشكل، نوع التربة.
• المؤثرات البيئية.
• ربطها بشبكة الصرف الصحي.
• مساحة الرض المستغلة وغير المستغلة بالنسبة للمساحة
الجمالية.
24. تقرير التقييم
3- وصف البناء و التحسينات
• سنة النشاء
• عمر المبنى المفترض
• العمر القتصادى و العمر المتبقي للمبنى
• الجدران الخارجية و الداخلية
• الرضيات
• السللم الداخلية ) للفلل والقصور (
• النظمة اللكتروميكانيكية ( تدفئة ، تبريد، مصاعد)
• التشطيبات الداخلية.
• البواب والشبابيك .
25. تقرير التقييم
4- تقدير القيمة
• قيمة الرض
• قيمة البناء حسب مؤشر
• قيمة البناء حسب مؤشر
• قيمة البناء حسب مؤشر
• القيمة الجمالية للرض
المقيم (
• التوقيع من قبل المقيم
ِ
5- ملحق التقرير
• مخططات
• مستندات الملكية
• حساباتتقصيلية للقيمة
• صور
الدخل
الكلفة
المقارنة
والبناء ) حسب رأي
26. تقرير التقييم
6- صلحية التقرير ) القيمة (
تختلف مدة صلحية القيمة باختلف نوع العقار
تختلف مدة صلحية القيمة باختلف حالة العقار
فالعقار تام النشاء يختلف عن العقار تحت
النشاء و الذى تتغير حالته بمرور الوقت حسب
معدل التنفيذ و بالتالى تتغير قيمته
تختلف مدة صلحية القيمة باختلف الظروف
القتصادية من رواج او كساد ففى فترات الرواج
يكون معدل تغير القيمة اسرع عن فترات
الكساد
بما انه ليوجد قانون ملزم للخبير بمدة صلحية
القيمة الواردة بالتقرير فالمر متروك لتقدير
