Syntrus Achmea : Beleggingsnota Vastgoed en Hypotheken

3,037 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
3,037
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
8
Actions
Shares
0
Downloads
57
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Syntrus Achmea : Beleggingsnota Vastgoed en Hypotheken

  1. 1. Beleggingsnotavastgoed en hypotheken Strategische keuzes voor 2012-2014
  2. 2. 2/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  3. 3. InhoudVastgoedbeleggingen Voorwoord 71 Vastgoed Nederland 122 Vastgoed Internationaal 42Hypotheekbeleggingen Voorwoord 631 De meerwaarde van hypotheekbeleggingen nader bekeken 662 Visie en vooruitzichten van de hypothekenmarkten 72 Over Syntrus Achmea Vastgoed 83Strategische keuzes voor 2012-2014 3/84
  4. 4. Beleggingsnota vastgoed en hypothekenStrategische keuzes voor 2012-2014 Deel I Vastgoedbeleggingen
  5. 5. 6/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  6. 6. VoorwoordAndere tijden vergen een andere aanpak. Dat geldt waardevolle karakteristieken ook al laten zien in dezeker ook voor onze activiteiten in vastgoed­ afgelopen crisisjaren 2008­2011. Het waardeverloopbeleggingen en vastgoedfinancieringen. Na de van vastgoedbeleggingen was in deze jaren weliswaarkredietcrisis van 2008 en de daaropvolgende recessie neerwaarts gericht, maar stond niet in verhoudinghield Keynesiaans beleid, in de vorm van omvang­ tot het waardeverloop en de risico’s van andererijke monetaire en fiscale stimuleringsmaatregelen, beleggingscategorieën zoals aandelen. Vastgoed­de economie draaiende. De afgelopen maanden beleggingen functioneerden, mede door hun cash­heeft de al langer sluimerende landenschuldencrisis rendement, ook nu weer als een relatieve stabilisator.echter in volle omvang toegeslagen en onder drukvan de financiële markten trachten overheden hun Voor de toekomst voorzien wij bovendien eenbegroting versneld op orde te brengen. toenemende schaarste aan kwalitatief hoogwaardige vastgoedbeleggingen. Mede door het knellendDoor de overheidsbezuinigingen en afzwakkende gebrek aan beschikbare vastgoedfinanciering zalwereldhandel lijkt een double dip in de economische de terugval in marktdynamiek en nieuwbouw­ontwikkeling niet uitgesloten. Temeer omdat het activiteiten komende jaren immers aanhouden.onwaarschijnlijk lijkt dat bij een gematigde reële Door in het beleggingsbeleid te anticiperen op ditloonontwikkeling en bij collectieve lasten­ verwachte tekort kan worden bijgedragen aanverzwaringen consumptieve bestedingen of aantrekkelijke rendementen in de toekomst.bedrijfsinvesteringen de ruimte krijgen om deeconomische groei te dragen. Niettemin zijn wij ervan Last but not least kunnen de toenemendeovertuigd dat er uiteindelijk een oplossing voor inflatierisico’s middels vastgoedbeleggingen deelsde schuldenproblematiek komt die, hoewel pijnlijk, gemitigeerd worden. Wij voorzien een heelgeaccepteerd en werkzaam zal zijn. De “nieuwe” gematigde economische ontwikkeling over eeneconomie zal dan geleidelijk haar kans krijgen, lange reeks van jaren, met een niettemin ietsmaar zal meer dan ooit geschraagd moeten zijn oplopende inflatie. Gezien de onorthodoxe maat­op solide schuldengedrag, alsook op flexibiliteit regelen die door de overheden zijn getroffen,en duurzaamheid. bevinden wij ons met betrekking tot het monetair beleid echter op een terra incognita en is deVanzelfsprekend werken de onzekerheden en inflatieontwikkeling op de langere termijn hoogstlagere economische ramingen door in de markten onzeker. Zowel in het door ons meest waar­voor vastgoed en onze prognoses voor vastgoed­ schijnlijk geachte scenario als in de meer positievebeleggingen en vastgoedfinancieringen. Het is scenario’s, zullen vastgoedbeleggingen een relatiefduidelijk dat de omstandigheden uitdagend blijven hoge inflatiebescherming blijven bieden.en de fase met structureel herstel van de vast­goedmarkten langer op zich laat wachten. Toch In deze Beleggingsnota 2012­2014, met een apartkunnen vastgoedbeleggingen hun bewezen Deel II voor hypothekenbeleggingen, zoomen we ookmeerwaarde blijven tonen. Meerwaarde, als het weer gedetailleerd in op de situatie en de vooruit­gaat om hun bijdrage aan risicospreiding, om hun zichten van deelsectoren van de Nederlandserelatief stabiel, hoog en voorspelbaar rendement. vastgoedmarkten, alsook op de buitenlandseIn feite hebben beleggingen in vastgoed deze vastgoedmarkten.Strategische keuzes voor 2012-2014 7/84
  7. 7. Zo zal de druk op de waarderingen van Nederlandse dusdanig groot dat uitbreidingen niet aan de ordewoningbeleggingen komende jaren naar verwachting zijn, eerder inkrimpingen. Het denken en handelenaanhouden. De vraag naar huurwoningen in de zal in die segmenten dan ook in snel tempo wordenvrije sector zal om meerdere redenen toenemen, gedomineerd door mogelijkheden van structurelewaarbij grote kansen ontstaan voor beleggings­ transformatie naar andere bestemmingen. Verderhuurwoningen in het middensegment, bedoeld zien we nu en in de toekomst een toenemendevoor de middeninkomens. Belangrijk voor het belangstelling van institutionele beleggers voorlangetermijnbeleggingsperspectief is echter dat beleggingen in zorgvastgoed. In 2010 en 2011 zijnde structurele vraag naar woningen, kwantitatief de eerste acquisities gedaan in ons Zorgvastgoed­en kwalitatief, nog heel lang de productie zal fonds.overtreffen. Hetgeen ons tot de conclusie brengtdat het juist nu versneld beleggen in huurwoningen, Wat beleggingen in internationaal vastgoed betreft,bij de huidige onder druk staande prijzen, op de is het waarschijnlijk dat ook in deze beleggings­langere termijn het beleggingsrendement onder­ categorie de moeilijkste jaren nog niet helemaalsteunt. De hypothekenmarkt zal, parallel aan de achter ons liggen. Onze internationale beleggings­woningmarkt, voorlopig stagneren. Maar, gezien de fondsen lieten overigens over 2010 alweer eenaanhoudend hoge marges, wel een aantrekkelijke gemiddeld totaalrendement zien van ruim 10%.beleggingsmarkt blijven. Zie Deel II van deze nota. Wij zijn er sterk op gericht om in een toegewijdeDe Nederlandse winkelmarkt geeft eveneens samenwerking met onze klanten en met onsreden tot gematigd optimisme, althans waar het netwerk een onderscheidend vastgoedspecialismede aantrekkelijke eersteklas winkelstraten en te blijven tonen. Een nieuw innovatief instrumentsterke, wijkgebonden winkelcentra betreft. in die samenwerking is Wikistedia. Een platformDeze beide typen behouden hun functie en waarin een community van klanten, geïnteres­kunnen deze zelfs versterken, ten koste van seerden en experts actief hun visies, plannen ofandere winkelsegmenten. Voor de eersteklas initiatieven met elkaar kunnen delen en uitwerken.winkelstraten geldt dat in een tijdperk van Ook over deze Beleggingsnota.e­commerce en een snelle groei van de onlinebestedingen, het belang van de verblijfskwaliteiten de beleving van winkelgebieden juist toeneemt,en zij zich op deze kwaliteiten kunnen onder­scheiden. De wijkgebonden winkelcentra zijnrelatief minder conjunctuurgevoelig door hethogere aandeel winkels die voorzien in dagelijksebenodigdheden. Bovendien kunnen de sterkgepositioneerde wijkcentra profiteren van detoenemende concurrentie en schaalvergroting. Directie Syntrus Achmea Vastgoed Henk JagersmaDe situatie op delen van de kantorenmarkt is George Drögezorgelijk. Het overschot is in veel B­ en C­segmenten Cindy Rombouts8/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  8. 8. Strategische keuzes voor 2012-2014 9/84
  9. 9. 1 Vastgoed Nederland1.1. Strategische meerwaarde van vastgoedbeleggingenIn het Voorwoord zijn wij ingegaan op de kwaliteiten beleggingsprestaties van Nederlands winkel­van vastgoedbeleggingen. Om deze kwaliteiten te vastgoed, rekening houdend met risico.illustreren aan de hand van Nederlands vastgoed,wordt in de, u vertrouwde, figuur 1 getoond dat Voor pensioenfondsen heeft beleggen in vastgoedvastgoed over de afgelopen, 3, 5, 10 en 15 jaar een nog meer voordelen dan die van een structureelhoog beleggingsrendement heeft opgeleverd ten gunstig rendement­risicoprofiel. Met het nieuweopzichte van de andere vermelde beleggings­ voorstel­pensioenakkoord komt in het balans­categorieën. Dus inclusief enkele crisisperioden. management van pensioenfondsen de nadrukWaarbij het rendementsverloop op Nederlands minder te liggen op de rentegevoeligheid vanvastgoed ook het meest stabiel was. beleggingen. En kan weer meer nadrukkelijk worden gekeken naar de mate van inflatiedekking door deDaarnaast kan worden waargenomen dat rende­ verschillende beleggingscategorieën. Dankzij de inmenten van Nederlands vastgoed tot de hoogste huurcontracten vastgelegde huurindexering meten meest stabiele ter wereld behoren. Immers, alle Nederlandse inflatie bieden beleggingen inNederlandse vastgoedsectoren scoorden over de Nederlands vastgoed betere kansen om pensioenenperiode 1996­2010 een plaats in de internationale te kunnen indexeren dan aandelen, obligaties oftop­5 wat betreft rendement per eenheid risico. buitenlands vastgoed. Interne studies wijzen eropWij illustreren dat in figuur 2 aan de hand van de dat de samenhang (‘correlatie’) van Nederlandse Figuur 1: Totaal rendementen van vastgoed, aandelen en obligaties Bron: Morgan Stanley, JP Morgan, IPD (2011)Figuur 1 Totaalrendementen van vastgoed, aandelen en obligaties (%)Bron: Morgan Stanley, JP Morgan, IPD/ROZ (2011)50 Vastgoed Aandelen40 Obligaties3020 10 0-10-20-30-40-50 97 95 98 96 99 1 10 m m m m 2 7 3 5 8 6 9 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ge ge ge ge 20 20 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 jrs jrs jrs jrs 3 5 10 1512/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  10. 10. vastgoedrendementen met inflatie op termijn verhouding van een belegging in het verledenvan enkele jaren snel oploopt tot het relatief hoge geen afdoende garantie is voor waardebehoud.niveau van zo’n 50%. De aanpassingstijd van Hoe kunnen wij naar vastgoedbeleggingen kijkenaandelenrendementen aan inflatie is vele jaren vanuit de optiek van management van (waarde)­langer, waarbij uiteindelijk een correlatie wordt risico’s? Uit interne berekeningen blijkt dat debereikt van zo’n 40%. Obligatierendementen stabiliteit van vastgoed zich ook in moeilijkecorreleren weinig met inflatie. omstandigheden uitbetaalt in relatief beperkte afwaarderingen. Vooral ook weer ten opzichteIn de recente economische en kredietcrisis bleek van het waardeverlies van aandelen en obligatiesweer eens dat een goede rendement­risico­ (en van beursgenoteerde vastgoedaandelen!).Strategische keuzes voor 2012-2014 13/84
  11. 11. Pas bij ‘Ierse’ crisissituaties op de vastgoedmarkt, zichtbaarheid, wat de mogelijkheden voor controlei.c. een ongebreidelde speculatie mede mogelijk vergroot. Daarbij vormt die zichtbaarheid eengemaakt door ongebreidelde bankfinanciering, goed platform voor maatschappelijk verantwoordloopt het verwachte waardeverlies van vastgoed­ ondernemen van pensioenfondsen.beleggingen op tot hoogten die vergelijkbaar zijnmet de verliezen op aandelen en obligaties. Al deze positieve waarnemingen kunnen overigens niet verhullen dat de beleggingsmarkten in hetDe transparantie die de Nederlandse vastgoedmarkt algemeen, en dus ook de vastgoedmarkten,kenmerkt, is eveneens een belangrijk argument behoorlijk geraakt zijn door de economische envoor pensioenfondsen om een belangrijk deel te kredietcrisis in de afgelopen jaren. De marktenbeleggen in Nederlands vastgoed. Transparantie zoeken in de nasleep daarvan nog steeds naar eenen governance worden voor pensioenfondsen nieuw evenwicht, een proces dat door de recenteimmers steeds belangrijker. Volgens het twee­ turbulentie rond de ernstige problematiek van dejaarlijkse onderzoek van Jones Lang LaSalle staat Europese staatsschulden is vertraagd. Een belangrijkede Nederlandse vastgoedmarkt in de top­10 van factor hierbij is ook dat de financiering van vastgoedde meest transparante vastgoedmarkten in de met vreemd vermogen in aanzienlijk mindere matewereld. Vastgoedbeleggingen in de thuismarkt beschikbaar is dan voor de crisis.hebben bovendien het voordeel van directeFiguur 2 Rendement per eenheid risico 1996-2010 winkelbeleggingen (%)Bron: IPD, Bloomberg, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2011) Duitsland Vastgoed Nederland Aandelen Zuid-Afrika Obligaties Canada Australië Nieuw-Zeeland Zweden Frankrijk Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Ierland MSCI aandelen Effas obligaties 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,014/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  12. 12. 1.2. Economische vooruitzichtenDe wereldeconomie herstelt maar langzaam.De westerse economieën worden de komendejaren beheerst door het afbouwen van schulden­posities bij consumenten, bedrijven en overheden.Dat zal de ruimte voor consumentenbestedingenen investeringen voor een reeks van jaren zeerbeperken. Deze periode kan wel tot 2016 duren.Anders dan een economisch herstel na een‘gewone’ crisis, duurt het herstel na een financiëlecrisis, zoals die van 2008­2009, langer (gemiddeld7 jaar) en gaat zo’n herstel gepaard met lageregroeicijfers. De voor Nederland zo belangrijkewereldhandel zal in deze periode ver onder hetlangjarig groeigemiddelde van 6,25% blijven.Er zullen de komende jaren dus de nodigeontwikkelingen plaatsvinden die de inflatie zullenremmen. Toch zorgen de stijging van de grond­stofprijzen, oplopende lonen in de nieuweexportlanden en het expansieve monetaire beleidvan de meeste landen voor een lichte versnellingvan de inflatie. De Europese Centrale Bank wasrecentelijk van plan een draai naar een minderexpansief beleid te maken door de korte rente teverhogen. Al vrij kort daarna, in september 2011,verergerde de staatsschuldencrisis van vooralGriekenland zodanig dat de ECB dit beleid vanoplopende rente voorlopig niet zal voortzetten.De lange rente in Europa vertoont een gespletenbeeld. In perifere landen lopen risicopremies voorstaatspapier steeds verder op. Sinds het uitbrekenvan de schuldencrisis heeft de ECB op grote schaalobligaties van zwakke eurolanden opgekocht.Per medio september al voor € 150 miljard.Voor Europese kernlanden als Nederland enDuitsland is juist een einde gekomen aan destijging van de lange rente die sinds 2010 was Die zorgen zullen nog wel even aanhouden.ingezet. Daar spelen de zorgen van de financiële Het zal erom spannen of het Europese noodfondsmarkten over de houdbaarheid van de schulden genoeg middelen heeft om deze landen financieelvan de zwakkere eurolanden een grote rol bij. op orde te krijgen.Strategische keuzes voor 2012-2014 15/84
  13. 13. Niet alleen Griekenland en een aantal kleinere Vastgoedmarkten in Nederland: hoge kasrendementenEU­landen baren zorgen, ook landen als Spanje en met pas vanaf 2013/2014 enige waardegroeiItalië, die vanwege hun omvang een veel groter De economie herstelt dus traag. Dat geldt ooksteunpakket zouden vereisen, kunnen hun schulden voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De vastgoed­moeizaam afbetalen. Laatstelijk voegden ook de markten hebben in 2010 veel minder gereageerd opVerenigde Staten zich in de rij van landen met een het lichte economische herstel dan verwacht. Zoalsproblematische staatsschuld. De onbegrijpelijke gesteld, mede door beperkingen bij de financieringpolitieke patstellingen tot op het laatste moment van vastgoed. Vooral de leegstand neemt snel toe.en de bijgevolg moeizaam tot stand komende Dat geldt met name voor kantoren en bedrijfsruimten,Amerikaanse begrotingsplannen, leidden zelfs voor maar in bescheidener mate ook voor woningen.de VS tot een verlaging van het internationale krediet­ Positieve uitzondering vormt winkels, die zichwaardigheidsoordeel over het land: ‘de­rating’. opnieuw bewijzen als de meest stabiele vastgoed­ belegging, zij het dan wel de winkels op goedeWe hebben de economische vooruitzichten voor locaties.de periode 2012­2014 en daarna voorzichtigergeformuleerd dan in onze vorige Beleggingsnota. Voor alle sectoren geldt dat de leegstand tot inOverheidsbezuinigingen, reparatie van de particuliere ieder geval 2012 blijft oplopen. Daarnaast moetvermogensposities en de afvlakkende wereldhandel ook op de Nederlandse vastgoedmarkten demaken dat de mogelijkheden voor economische komende jaren voor veel vastgoed herfinancieringgroei voor een reeks van jaren gelimiteerd zijn. worden gevonden. Strengere leningvoorwaardenAl met al ziet de economische ontwikkeling er de zetten de waarderingen over een breed front onderkomende tien jaar veel minder rooskleurig uit dan druk, met name bij kantoren en bedrijfsruimten,we de achterliggende twintig jaar gewend waren. maar ook bij woninguitponders.Voor Nederland komt dit terughoudende beeld vande economie tot uitdrukking in ­ naar historische De woningmarkt zal, na afwaarderingen in 2011 enmaatstaven ­ zeer gematigde groeicijfers, op de 2012, naar verwachting vanaf 2013/2014 weerlange termijn, van de economie, de consumptie en enige waardestijging laten zien, die voorlopig welde werkgelegenheid. Zie tabel 1 hierna. iets achterblijft bij de inflatie. In deze verwachtingTabel 1 Economische prognoses Nederland (%)Economie Nederland 2010 2011 2012 2013 2014 2015­2021Groei bruto binnenlands product 1,70 1,50 1,00 1,50 1,50 1,75Inflatie 1,30 2,25 2,00 2,00 2,00 2,25Lange rente 3,00 3,25 3,25 3,50 4,00 4,25Groei consumentenbestedingen 0,40 0,00 0,25 0,50 0,50 1,25Relevante wereldhandel 11,00 4,25 3,25 3,25 4,00 4,50Groei werkgelegenheid ­1,50 ­0,50 ­0,25 0,00 0,50 0,75Bron: CPB, Consensus Forecast (2011)16/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  14. 14. is geen rekening gehouden met de effecten van real estate, vastgoed met relatief hoge directeeventuele maatregelen op het gebied van huurre­ opbrengsten en beperkte waardegroei.gime en hypotheekrenteaftrek. De winkelmarkt op A­locaties blijft de komendeDe markten voor kantoren en bedrijfsruimten jaren de best presterende sector. Dat komt door dekennen hoge en op sommige plaatsen structurele onverminderd grote belangstelling van beleggersleegstand. Alhoewel markthuren maar weinig lijken en de ruimte die er op de goede plekken is voorte dalen, moeten voor het afsluiten van nieuwe huurgroei. Op mindere locaties loopt de leegstandhuurcontracten aanzienlijke concessies worden echter gestaag op en dalen de markthuren.gedaan. Ruimte voor huurgroei is er daardoor niet; De landelijke leegstand van winkels is in een aantalde indexatie van lopende huurcontracten wordt jaren met de helft toegenomen tot gemiddeldvoor een groot deel tenietgedaan doordat nieuwe ruim 6%, die in de door ons beheerde portefeuilleshuurcontracten alleen tegen lagere effectieve ligt daar circa 0,5% onder.huren kunnen worden afgesloten. Met het dalenvan de leegstand vanaf 2013 zal het directe Tabel 2 en figuur 3 weerspiegelen onze visie oprendement oplopen naar niveaus die in de jaren de verschillende sectoren in de Nederlandsenegentig gebruikelijk waren. Kantoren en bedrijfs­ vastgoedmarkt: een, nog voor een reeks vanruimten zijn daarom te typeren als high yielding jaren, zeer geleidelijk herstel van het totaleStrategische keuzes voor 2012-2014 17/84
  15. 15. rendement op vastgoed, met voorlopig vooral lage onder het verwachte inflatieniveau zullen liggen.indirecte rendementen, i.c. waardeveranderingen. En die voor kantoren en bedrijfsruimten zelfs nogOver de komende 10 jaren verwachten wij voor daaronder. Het directe, dus huurrendement, zal dewoningen en winkels gemiddelde jaarlijkse drager van het totale rendement zijn.waardestijgingen, die op of (nog duidelijk) Tabel 2 Rendementen en herwaarderingen Nederlands vastgoed (%) Rendementen en herwaarderingen t/m 2021 totaalrendementen herwaarderingen 2010 2011 2012 2013 2014 2012­2021 2010 2011 2012 2013 2014 2012­2021 winkels 7,80 7,75 7,75 7,50 7,50 7,90 1,50 1,50 1,50 1,25 1,25 1,50 woningen 2,90 0,75 1,75 4,00 6,00 6,10 ­1,10 ­3,50 ­2,50 ­0,50 1,50 1,50 kantoren 3,50 ­3,25 2,00 3,75 5,50 6,75 ­2,90 ­10,00 ­5,00 ­2,50 0,00 ­1,25 bedrijfsruimten 2,90 ­0,50 2,25 5,00 7,00 7,10 ­3,90 ­7,50 ­5,00 ­2,50 ­0,50 ­1,00 totaal vastgoed 4,60 2,00 3,75 5,00 6,50 6,50 -0,80 -3,75 -2,00 -0,50 1,00 0,50 Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD/ROZ cijfersFiguur 3 Rendementen Nederlands vastgoed (%)Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD/ROZ cijfers 20 Winkels Woningen 18 Kantoren 16 Bedrijfsruimten 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 201418/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  16. 16. 1.3. Visie en vooruitzichten voor de Nederlandse vastgoedmarkten1.3.1. Woningen en grondposities Het kabinet heeft een impuls aan de koopwoning­ markt gegeven door de overdrachtsbelasting voorOp de korte termijn geen herstel van de woningmarkt een jaar te verlagen en de hypotheekrenteaftrekHet eerder verwachte herstel van de woningmarkt gedurende deze kabinetsperiode te handhaven.zet nog niet door. Woningen zijn minder gemakke­ Daarnaast ligt voor de huurwoningmarkt een extralijk te financieren. Woningzoekenden kunnen wel huurverhoging voor scheefwoners in het verschietprofiteren van een ruim aanbod van scherp geprijsde en extra huurverhogingen in schaarstegebieden.huizen maar de verstrekkingsnormen van de Deze maatregelen zullen de daling van de woning­banken zijn strenger geworden. Ook de eisen voor prijzen in 2012 enigszins remmen; er wordt voorhet verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie dat jaar echter nog wel rekening gehouden metzijn aangescherpt. Hoewel de nieuwe internationale een terugval van woningprijzen met 2,5%.toezichteisen voor banken (Basel III) op zichzelf een De hypotheeklasten voor nieuwe woningeigenarenopwaartse druk uitoefenen op de hypotheekrente, zullen dan wel lager zijn. De tijdelijke verlagingis deze rente sinds het voorjaar van 2011 toch weer van de overdrachtsbelasting en het handhavengedaald. Parallel aan de daling van de algemene van de hypotheekrenteaftrek hebben vooral eenkapitaalmarktrente. De huizenmarkt weet voorals­ psychologisch effect en veroorzaken een tijdelijkenog niet van deze terugkeer naar lagere rente­ opleving in het aantal transacties.niveaus te profiteren.Figuur 4 Prijsindex bestaande koopwoningen periode 2005-2011 (index: medio 2005=100)Bron: CBS (2011) 115 110 105 100 95 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 20 20 20 20 20 20 20 0 20 0 0 0 2 1- 7- 2 2 2 2 1- 7- 1- 7- 1- 7- 1- 7- 1- 7- 1- 7- 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Strategische keuzes voor 2012-2014 19/84
  17. 17. Toch zal er op de middellange termijn (2 tot 3 jaar) pensioenfondsen verwaarloosbaar. Uit praktijk eneen neerwaartse druk op de woningmarkt blijven onderzoek komt een grote meerwaarde van woning­bestaan. Dit effect wordt versterkt doordat de beleggingen binnen strategische vastgoedporte­ontwikkeling van de koopkracht door overheids­ feuilles van pensioenfondsen naar voren. De vraagmaatregelen sterk wordt gedempt. De vraag naar naar woningbeleggingen door institutionelehuurwoningen zal door de instabiele koopwoning­ beleggers blijft daarom zo hoog mede omdat er,markt stijgen, waarmee kansen voor institutionele ondanks de onzekere economische en vastgoed­beleggers ontstaan. marktsituatie, toch weinig woningleegstand te verwachten is. Cashflows uit woningbeleggingenAls deze ontwikkeling op enig moment begeleid zou blijven relatief zeer stabiel. Bovendien hebben dekunnen worden door doortastende maatregelen van beleggingen door de geïndexeerde huurstroom nude overheid om de woningmarkt los te trekken en en in de toekomst een inflatiebestendig karakter.een volwassen beleggersmarkt in geliberaliseerde Daarmee vormen woningbeleggingen ook eenhuurwoningen mogelijk te maken, hebben beleggers goede inflatiehedge.de mogelijkheid om deze kansen volop te benutten.Met een bezit van 130.000 geliberaliseerde woningen Vraag naar woningen blijft groeienuit een totale landelijke woningvoorraad van ruim De nieuwbouwproductie lag in 2010 met 56.0006 miljoen, is de woningbeleggingsportefeuille van gereedgekomen woningen 32% lager dan in 2009.Figuur 5 Ontwikkeling aantal opgeleverde woningen in Nederland (aantal x 1.000)Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2011) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 201320/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  18. 18. ‘De situatie op de koopwoningmarkt blijft onzeker. Institutionele beleggers zien kansen om de toenemende vraag naar huurwoningen op te vangen.’Voor de komende periode zien wij op de Ontwikkelingen rond de woningmarktwoningmarkt zowel kwantitatief als kwalitatief een Belangrijke ontwikkelingen op de woningmarktblijvende schaarste in grootstedelijke gebieden. zijn de toenemende liberalisering van deDe verwachting is dat in 2011 en 2012 respectievelijk huurmarkt, verlaging van overdrachtsbelasting,40.000 en 30.000 woningen worden opgeleverd: het verdwijnen van de volledig aflossingsvrijeveel minder dan we voor de crisis gewend waren hypotheek en striktere voorwaarden vooren te weinig om de volledige vraag op te vangen. hypotheekverstrekking.De bevolkings­ en huishoudensontwikkeling is van Hierdoor zal een relatieve verschuiving plaatsvindengrote invloed op de toekomstige vraag naar van de belangstelling van de woninggebruikers vanwoningen. De Nederlandse bevolking zal tot 2040 koop­ naar huurwoningen. Met name onder doel­blijven groeien. De huishoudens worden gemiddeld groepen, zoals (her)starters. De, zij het aarzelend,steeds kleiner, het aantal eenpersoonshuishoudens ingezette huurliberalisering biedt de belegger kansenzal toenemen. Naarmate zich meer huishoudens op een nadrukkelijkere positie in de markt voor huur­vormen, zal ook de vraag naar woningen onver­ woningen. Niettemin pleit Syntrus Achmea Vastgoedminderd toenemen. voor meer duidelijkheid op de woningmarkt. Duidelijkheid op langere termijn, waarbij meer ruimteMensen trekken naar de stad; zij zullen zich vooral zal zijn voor marktwerking op de woningmarkt.in de (grote steden van) de Randstad vestigen,waar de bevolkingsgroei dan ook het sterkst is. Naast de verwevenheid tussen de koop­ en huur­In de periferie wonen in verhouding meer oudere woningmarkt bestaat er ook een sterke samenhangmensen, de bevolking in de Randstad zal jonger tussen de sociale en de geliberaliseerde huurwoning­zijn. In de toekomst zullen de binnenstedelijke markt. Toekomstige ontwikkelingen binnen degebieden groeien, met de nadruk op de Randstad, corporatiesector ­ die de afgelopen jaren zijnde Brabantse Stedenrij en een aantal stedelijke financiële situatie heeft zien verslechteren ­ zullenagglomeraties daarbuiten. De hierboven aange­ ook van invloed zijn op de geliberaliseerde huur­geven belangstelling van institutionele beleggers woningmarkt. Oorzaken van hun teruglopendevoor beleggerhuurswoningen zal zich dan ook op financiën zijn onder andere de vennootschaps­deze regio’s en locaties richten. belasting die corporaties sinds 2008 moeten betalen en de invoering van de heffing op woningcorporatiesGebieden met een groeiende bevolkingsomvang, vanaf 2014. Dit laatste geldt overigens ook voorwaar het aanbod vooral bestaat uit koopwoningen grote particuliere verhuurders. Deze nieuwe kostenen sociale huurwoningen, bieden kansen in het moeten worden opgevangen door extra huur­middeldure en hogere huursegment, dus de inkomsten. Zo is er een extra huurstijging voorsegmenten waar ook de beleggers zich op oriënteren. inkomens boven € 43.000 (per 1 juli 2012). DaarnaastMits clusters worden ontwikkeld van onderwijs, heeft de minister tien gebieden aangewezen metresearch, werkgelegenheid en voorzieningen. de hoogste WOZ­waarde. In deze schaarste­ gebieden krijgen huurwoningen 15 of 25 extra WWS (Woningwaardestelsel)­punten, afhankelijk van de waarde.Strategische keuzes voor 2012-2014 21/84
  19. 19. voor lagere inkomens en niet aangewend mag worden voor die van hogere inkomens, versterkt de positie van institutionele beleggers aanzienlijk. Een en ander betekent dat huishoudens met een brutojaarinkomen tot € 33.614 in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. Omdat voor de groep middeninkomens daarboven een koopwoning vrijwel onbereikbaar is, zal de vraag naar huur­ woningen in het middensegment door deze regelgeving toenemen. De corporatiesector zal o.i. een belangrijk deel van zijn te liberaliseren woningvoorraad ook daadwerkelijk naar de geliberaliseerde sector moeten overbrengen en verkopen aan institutionele beleggers. Dan moet dit wel beter door de overheid worden gefacili­ teerd middels versoepeling van de regelgeving. Dergelijke verkopen impliceren dat corporaties zich focussen op het sociale segment en brengen en passant ook een verlichting van de liquiditeits­ positie van de corporaties teweeg. Waarmee zij hun belangrijke maatschappelijke taken kunnen financieren. Grondprijsontwikkeling en lokale overheden Veel gemeenten voeren nog een grondbeleid waarbij zij de regie in handen willen blijven houden, vooralWoningen met een waarde boven de gemiddelde om gemeentelijke opbrengsten te genereren uitWOZ­waarde per vierkante meter krijgen 25 extra grondexploitatie. Toch lijkt het einde van dat beleidpunten; woningen gelijk of onder de gemiddelde in zicht. De economische crisis heeft een ontwikkelingWOZ­waarde per vierkante meter krijgen 15 extra op gang gebracht, waarbij niet gemeenten enpunten. Voor zittende huurders verandert er niets, ontwikkelaars maar consumenten de prijs en kwaliteitcorporaties kunnen de huur alleen verhogen als van huisvesting bepalen. Gemeenten passen huneen woning opnieuw wordt toegewezen. grondprijsbeleid geleidelijk aan, over de gehele linie dalen de grondprijzen. Als gevolg van deDe concurrentiepositie voor institutionele beleggers economische crisis ontstaan er binnen gebieds­in de huurwoningmarkt verbetert daarentegen. ontwikkelingen steeds meer coalities van overheid,De Europese beschikking die stelt dat woning­ corporaties, ontwikkelaars en beleggers. De overheidcorporaties geen geborgd geld meer mogen kan met een modern, accommoderend grond­gebruiken voor commerciële activiteiten en dat uitgifte­ en grondprijsbeleid bijdragen aan eenstaatssteun beperkt moet worden tot huisvesting positieve invloed van deze coalities op de22/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  20. 20. toekomstige waarde van binnenstedelijke gebieden aantal huishoudens de komende jaren zal groeien,en van vastgoedbeleggingen. en wel in gebieden met economisch gunstige perspectieven en in gebieden met (toekomstige)Ons beleggingsstandpunt woningtekorten. Niet alleen in gebieden metStarters op de woningmarkt zijn momenteel het tekorten in kwantitatieve zin, maar ook in gebiedenkind van de rekening. Dit komt door de problemen waar woonconsumenten kwalitatief hogere eisenop de koop­ en financieringsmarkt en door de stellen. Uiteraard dient binnen de gekozen focus­financiële probleemsituatie van veel woning­ gebieden voldoende spreiding te worden aange­corporaties. Dat alles maakt de positie van starters bracht in de portefeuille om te veel belangen opop de woningmarkt nog moeilijker. Zij krijgen slechts specifieke lokale woningmarkten te voorkomen.met grote moeite woningfinanciering en voor Het vermijden van concentratierisico dus.huurwoningen in de schaarsteregio’s zijn wacht­tijden van tien jaar of langer geen uitzondering. Woningmarkten zijn zeer lokaal gekleurd. Een teZoals hierboven beargumenteerd, kunnen institutio­ restrictief beleid, zowel in huurprijs als in locatie­nele beleggers een zinvolle bijdrage leveren aan keuze, zou op voorhand interessante, specifiekehet verbeteren van de positie van starters door beleggingsmogelijkheden uitsluiten. Beleggen inbeleggershuurwoningen te realiseren die passen krimpregio’s is bijvoorbeeld nog steeds goedbij hun financiële situatie. mogelijk, mits aan zekere voorwaarden wordt voldaan die een goed rendement waarborgen.Het is nú het uitgelezen moment voor institutionele In krimpregio’s zullen naar verwachting woningenbeleggers voor een nadrukkelijkere rol op de in het algemeen in waarde dalen, omdat de vraagwoningmarkt. Veel lokale overheden willen wel naar koopwoningen zal afnemen. Maar dit betekentbouwen, maar ontwikkelaars krijgen de financiering ook dat er een groep woonconsumenten zal zijnvan projecten niet rond. Institutionele beleggers in die eerder geneigd is een huis te huren. In eenvastgoed hebben echter, net als lokale overheden, dergelijke beleggingssituatie zal de huurstroomhet vizier op de langere termijn gericht. Zij zijn nu een veel prominentere rol moeten spelen binnende natuurlijke partners voor lokale overheden en het totale rendement dan in regio’s waar nogcorporaties. Zo kijkt Syntrus Achmea Vastgoed waardestijgingen worden verwacht.steeds nadrukkelijker naar de kwaliteit van het gehelegebied. Dus niet alleen als aanvulling op de Hierboven is uitgelegd dat er in de woningmarktvastgoedportefeuille, maar als maatschappelijke grote kansen liggen voor beleggershuurwoningenbijdrage. Zo snijdt het mes aan twee kanten, want met huurprijzen tussen € 650 en € 1.000 per maand,als de verblijfskwaliteit van een gebied goed is, het middensegment voor de middeninkomens­dan geldt dat ook voor het rendement van een groepen dus. De huurprijzen liggen overigens inobject dat daarvan deel uitmaakt. schaarstelocaties, zoals binnenstedelijke kernen en topkwaliteit plekken, structureel hoger. ConsumentenHet rendement van woningbeleggingen wordt zijn bereid om op deze locaties hogere huurprijzenvooral bepaald door de manier waarop ingespeeld te betalen, waarbij zij kritisch blijven kijken naar dewordt op de kennis van de lokale woonmarkten. prijs/kwaliteitverhouding.Zo zien wij kansen in woongebieden waar hetStrategische keuzes voor 2012-2014 23/84
  21. 21. 1.3.2. Winkels tussen segmenten en regio’s. Voor zowel grote als middelgrote winkelsteden geldt dat de winkel­Aarzelend herstel van de detailhandelsomzetten vraag op A­locaties het aanbod nog steedsOp de langere termijn hangt de performance van overstijgt. Hier is slechts sprake van een gemiddeldewinkelbeleggingen voor een belangrijk deel samen frictieleegstand van 2% tot 4%. De leegstandmet de ontwikkelingen in de detailhandel. In de concentreert zich vooral in de secundaire winkel­detailhandel herstellen de omzetten zich sinds en aanloopstraten. Voor de kleinere stedenmedio 2010 voorzichtig, als een reactie op een beperkt de oplopende leegstand zich echtergeleidelijke verwerking van de kredietcrisis. Toch niet langer uitsluitend tot de B­ en C­locaties.liggen omzetten nog altijd aanzienlijk onder het Met name regio’s met een krimpende bevolkingtopniveau van eind 2008. Bovendien komt de worden getroffen door een afkalving van deomzetstijging grotendeels voor rekening van de structuur aan winkelvoorzieningen.prijsinflatie, want de volumes groeien nauwelijks. Hoewel de gemiddelde markthuurgroei duidelijkDoor de moeizame omzetontwikkeling is er in is afgenomen, werkt de afzwakkende consumptie­totaal minder vraag naar winkelruimte en staan er groei slechts ten dele en bovendien vertraagdmeer winkels leeg. De leegstand is medio 2011 door in de gebruikersvraag naar winkels en degegroeid tot ruim 6%, al zijn er grote verschillen huurinkomsten. Dit is onder andere het gevolg vanFiguur 6 Markthuurgroei winkels vs. groei consumptie huishoudens (%)Bron: IPD/ROZ, CBS, CPB 3,5 5,00 Huurgroei (l) Consumptie huishoudens (r) 3,0 3,75 2,5 2,50 2,0 1,25 1,5 0,00 1,0 -1,25 0,5 -2,50 0,0 -3,75 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 201424/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  22. 22. de gereguleerde winkelhuren en de langjarige geïnteresseerd in de schaarse A1­locaties en sterklooptijden van huurcontracten. Daarnaast blijkt uit gepositioneerde winkelcentra. De sterke winkel­de ontwikkeling van de markthuurprijzen ook het locaties bieden immers een stabiele, inflatie­toenemende verschil tussen sterke en zwakke geïndexeerde huurstroom. Op de beste locatieswinkellocaties. Mede door de expansiedruk vanuit daalden de aanvangsrendementen dan ookbuitenlandse retailers is er een aanhoudende druk op richting het niveau van vóór de crisis en in enkelede A­locaties in de grote steden, en zijn de markt­ gevallen zelfs tot onder de 5%. Mede door dehuurprijzen na een korte periode van stabilisatie portefeuilleverkopen van Unibail­Rodamco, waarweer licht aan het stijgen. Voor de zwakkere we als Syntrus Achmea Vastgoed ook een deelwinkellocaties blijven de markthuurprijzen, onder van hebben afgenomen, was er sprake van eendruk van een toenemend winkelaanbod, gelijk of incidentele opleving. Het beleggingsvolume oververtonen een daling. 2010 kwam uit op ruim € 2,2 miljard; een stijging van 80% ten opzichte van het voorgaande jaar.Winkelbeleggingen behalen sinds langere tijd de Daarmee vormden winkelbeleggingen opnieuw hethoogste totaalrendementen in de IPD/ROZ­index, grootste aandeel in het totale beleggingsvolume.onze maatstaf voor beleggingsprestaties, en laten,gemiddeld, ook als eerste sector weer positieveherwaarderingen zien. Beleggers blijven zeerFiguur 7 Beleggingsactiviteit winkels (miljard ¤)Bron: Jones Lang LaSalle (2011) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1 2011Strategische keuzes voor 2012-2014 25/84
  23. 23. Marktontwikkelingen in de winkelmarkt teruggebracht. In 2010 werd er weliswaar 145.000 m2Komende jaren krijgt de detailhandel te maken aan winkelvloeroppervlak toegevoegd; afgezetmet grote schommelingen in de markt. Niet alleen tegen de totale voorraad van ruim 30 miljoen m2is het bestedingspatroon van consumenten steeds gaat het om minder dan een half procent.moeilijker te peilen, ook de vergrijzing en de opkomst Doordat in Nederland de mogelijkheden omvan internet als verkoopkanaal stellen de sector nieuwe winkelcentra te bouwen steeds kleinervoor uitdagingen. Innovatieve winkelformules worden, zien we meer en meer dat bestaandezullen zijn gebaseerd op verkoopstrategieën zoals winkellocaties worden uitgebreid of herontwikkeld.multichanneling, waarbij internet en de fysieke Naar verwachting zal hierdoor de schaalvergrotingwinkels elkaar versterken. Verder zal de concurrentie doorzetten en de concurrentie verhevigen zodatbinnen de detailhandel naar verwachting toenemen de verschillen tussen sterke en zwakke winkel­naarmate internationale ketens hun expansieplannen locaties verder toenemen.verwezenlijken. Zij concentreren zich immers opde beste winkellocaties, waarvoor de belangstelling Komende jaren zullen de toenemende verschillenonverminderd groot is. tussen sterke en zwakke winkellocaties zich vertalen in divergerende aanvangsrendementen. Op deIn de nasleep van de recente recessie is het beleggingsmarkt zal door schaarste aan hoogwaardignieuwbouwtempo van winkels aanzienlijk winkelvastgoed de druk op de aanvangsrendementenFiguur 8 Bruto-aanvangsrendement winkels (%)Bron: IPD/ROZ, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2011) 9 Alle segmenten Binnenstad 8 7 6 5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 201326/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  24. 24. in 2011 en 2012 aanhouden. Hoewel het aanvangs­ Onder invloed van de gematigde economischerendement voor de beste winkellocaties in de vooruitzichten zullen de hoge rendementen vanIPD/ROZ­index voor 2010 net onder de 6% uitkwam, winkelbeleggingen gedurende het afgelopenliggen de aanvangsrendementen voor beleggings­ decennium naar verwachting niet geëvenaardtransacties in de beste Nederlandse winkelstraten worden. Toch wordt voor de sterke winkelgebie­hier nog duidelijk onder. Veel ruimte voor een den gerekend op een aantrekkelijk rendement.verdere daling op deze beste locaties is er, gezien Voor een duurzaam rendement zal de vastgoed­het reeds lage niveau, dan ook niet, zodat gerekend beleggingsstrategie er dan ook op gericht moetenwordt op een stabilisatie van de aanvangs­ zijn om die winkelgebieden te identificeren en terendementen. Daar staat tegenover dat de selecteren die op termijn hun marktpositieverhuurrisico’s voor de zwakkere winkellocaties behouden en bij voorkeur weten te versterken.naar verwachting toenemen en voor dit segmentgerekend wordt op een stijging van de aanvangs­ Voor winkels die voorzien in de dagelijkse winkel­rendementen. behoefte (brood, vlees, groente) blijft de consump­ tieve vraag relatief onveranderd. De fysieke afstandOns beleggingsstandpunt tot de winkels blijft voor consumenten wel belang­Het ziet ernaar uit dat de hoge consumptiegroei rijk. Daarnaast neemt met de schaalvergroting hetvan vóór de crisis op korte termijn niet terug zal aanbod van niet­dagelijkse winkels en dekeren. De detailhandel zal zich moeten aanpassen concurrentie tussen deze winkelgebieden toe.aan lagere groeicijfers en de strijd moeten aangaan Naar verwachting zullen het de grotere wijkcentramet andere vrijetijdsbestedingen. Hier geldt dan ook: zijn die vitaal genoeg zijn om hun positie te‘If you can’t beat them, join them’. Daarom liggen consolideren en/of te versterken. Buiten de stedelijkeverbindingen, ook fysiek, tussen winkelen, leisure gebieden gaat het om de kleinere kernverzorgendeen horeca voor de hand en neemt het belang van winkelgebieden.beleving en verblijfskwaliteit voor winkelgebiedentoe. Ook ten opzichte van webwinkels zullen fysieke Voor de niet­dagelijkse winkelvoorzieningen metwinkels hun toegevoegde waarde moeten bewijzen. een hogere prijsgevoeligheid van de consumptieveStrategische keuzes voor 2012-2014 27/84
  25. 25. vraag en hogere omzetten zullen de ‘winnaars’ de nodig tussen welke straten wel en welke niet inrol van inspirerende, aantrekkelijke winkelomgeving aanmerking komen voor revitalisering. Op binnen­moeten vervullen. Hierbij bepaalt een combinatie stedelijke B­ en C­locaties liggen er, mede door devan factoren het succes (architectuur, historie, vaak kleine units, kansen voor pop-up-stores ofwinkelaanbod, verblijfskwaliteit van de openbare herbestemming tot woningen, horeca of kleineruimte, hospitality, consistent citymarketingbeleid). ambachten en dienstverlening.Winkelgebieden die het niveau van een verzamelinglosse winkelunits niet kunnen overstijgen, zullen optermijn gemarginaliseerd worden, en er zullen steedsmeer winkels leeg komen te staan.Winkeliers, beleggers en gemeenten hebben allenbelang bij actief management om dergelijke leeg­stand te voorkomen. Gemeenten zullen bovendienhet belang van een aantrekkelijke binnenstad nietalleen op papier moeten erkennen, maar dit ookdaadkrachtig moeten ondersteunen met bijbe­horende budgetten. Hier zijn duidelijke keuzesFiguur 9 Opname en aanbod van kantoorruimte (miljoen m2)Bron: Jones Lang LaSalle (2011) Aanbod 8 Opname 7 6 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1 201128/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  26. 26. 1.3.3. Kantoren Een deel van deze leegstand is indirect het gevolg van de nieuwbouw. Die neemt, in de nasleep vanUitdagende kantorenmarkt de recessie, weliswaar af, maar over 2010 werd nogDe situatie op de kantorenmarkt blijft uitdagend. altijd 600.000 m2 aan de voorraad toegevoegd.De opnamevolumes liggen nog altijd onder het Dit heeft huurders uit bestaande kantoren weg­langjarig gemiddelde. De leegstand is opgelopen getrokken. Daarnaast is tussen 2008 en 2010 detot gemiddeld 14% van de totale fysieke kantoren­ in gebruik zijnde voorraad licht afgenomen.voorraad. Hiervan wordt inmiddels circa 5% tot de Eindgebruikers reduceren waar mogelijk het aantalonverhuurbare voorraad gerekend, waarvoor dus kantoormeters, zoals ook blijkt uit het toenemendhoogstwaarschijnlijk geen nieuwe huurder gevonden aandeel van kortlopende contracten en verlengingenzal worden. Waarschijnlijk is het werkelijke leeg­ binnen de totale opname.standspercentage nog hoger aangezien de verborgenleegstand buiten beeld blijft. Voor de institutionele Hoewel de fysieke en financiële leegstanden aanzien­kantoorbeleggingen in de IPD/ROZ­index, bedraagt lijk oplopen, werden de afwaarderingen tot nog toede financiële leegstand uitgedrukt als percentage voornamelijk veroorzaakt door de verschuivingenvan de markthuurwaarde eind 2010 gemiddeld 11%. in het aanvangsrendement. Met de afvlakkende stijging van het gemiddelde aanvangsrendement nam het tempo van negatieve herwaarderingen inFiguur 10 Bruto-aanvangsrendement kantoren (%)Bron: DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle (2011) 9,5 G4-kantoorlocaties Alle segmenten 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013Strategische keuzes voor 2012-2014 29/84
  27. 27. ‘Er is een toenemend onderscheid tussen de sterke, duurzame kantoorlocaties van de toekomst en de zwakke kantoor­ locaties die aan de markt moeten worden onttrokken.’de IPD/ROZ­index begin 2011 af. Gezien de actuele Verwachtingeneconomische onzekerheden wordt echter alsnog Hoewel sinds 2010 de totale werkgelegenheid stijgteen aanzienlijke afwaardering verwacht. De en ook de voorraad in gebruik zijnde kantoren weerkomende jaren zullen de totaalrendementen toeneemt, is het onwaarschijnlijk dat het evenwichtvoorzichtig herstellen. op de verhuurmarkt zal herstellen vanuit een groeiende vraag naar kantoorruimte. In de financiëleOp de kantorenmarkt nemen de verschillen tussen sector en zakelijke dienstverlening is de werkgelegen­het topsegment en de overige kantoren verder toe. heid recentelijk weliswaar gestabiliseerd, maar dezeBeleggers focussen met name op de schaarse ligt nog altijd substantieel onder de top van 2008.A­klasse kantoren met tienjarige huurcontracten. In de sector openbaar bestuur neemt de werk­Voor de beste kantoorbeleggingen zijn de aan­ gelegenheid de komende jaren af als gevolg vanvangsrendementen dan ook aanzienlijk gedaald omvangrijke bezuinigingsopgaven. Behalve door detot zelfs bijna 6% op de Amsterdamse Zuidas. beperkte groei van de werkgelegenheid zal de totaleVoor de overige segmenten bestaat onder ruimtevraag naar kantoren naar verwachting ookkantoorbeleggers echter nauwelijks interesse en geleidelijk afnemen door de (gewijzigde) kosten­is sprake van oplopende aanvangsrendementen. focus bij eindgebruikers. Die willen met flexibele kantoorconcepten zoals ‘Het Nieuwe Werken’ een hogere bezettingsgraad van hun kantoren bereikenFiguur 11 Beleggingsactiviteit kantoren (miljard €)Bron: Jones Lang LaSalle (2011) 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1 201130/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  28. 28. en het aantal m2 per werkplek fors reduceren. Ons beleggingsstandpuntOnder druk van een stabiliserende tot afnemende Beleggers tonen op dit moment nauwelijks interessekantorenvraag in relatie tot het omvangrijke in de kantorenmarkt. De marktomstandighedenaanbod, is er naar verwachting nauwelijks ruimte voor verkoop van kantoren zijn dan ook ronduitvoor markthuurgroei. ongunstig. De krapte op de financieringsmarkt draagt daar mede toe bij. Niet alleen de particuliereFocus in de beleggingsmarkt en institutionele beleggers in Nederland, maar ookOp de beleggingsmarkt voor kantoren zijn de buitenlandse beleggers stellen zich zeer kritischdynamiek en het beleggingsvolume aanzienlijk op ten opzichte van kantoorbeleggingen. Alleenteruggelopen. De kopersvraag van buitenlandse, kwalitatief hoogwaardige en duurzame kantoor­en vooral Duitse, beleggers is begin 2011 duidelijk beleggingen op goede locaties met langjarigeafgezwakt. Voor het A­klasse vastgoed is aan­ huurcontracten kunnen nog rekenen op belang­houdende interesse, maar door de dalende aan­ stelling; daar stijgen de prijzen nog licht. Kantorenvangsrendementen zijn deze beleggingen hoog die niet aan deze criteria voldoen, zijn niet ofgeprijsd. Deze situatie doet zich ook voor in de slechts met grote moeite te financieren en medevoornaamste West­Europese kantorenmarkten. hierdoor moeilijk te verkopen in de huidige markt.Daar verplaatst de interesse onder beleggers zichdan ook naar secundaire markten die profiteren Een positief punt is dat er weinig nieuwe kantorenvan een verhoogde risk appetite. In Nederland worden gebouwd. Zowel uit maatschappelijk als uitzullen beleggers door het ruime aanbod en de hoge beleggersperspectief is het belangrijk dat partijenleegstand naar verwachting echter voorzichtig zoeken naar oplossingen voor het overaanbod opblijven. Zowel binnenlandse als buitenlandse deelmarkten. Syntrus Achmea Vastgoed doet datvastgoedfinanciers opereren momenteel dan ook door creatief om te gaan met kantoorbeleggingen,zeer terughoudend, zeker in de sfeer van kantoor­ bijvoorbeeld door te bekijken hoe kantoorobjectentransacties, of trekken zich terug. Wij houden waarvan de verhuurbaarheid afneemt, een anderedaarom rekening met nauwelijks beschikbaarheid bestemming kunnen krijgen. Het kantoorpand aanvan financiering en hogere financieringslasten. de Molenwerf in Amsterdam, dat in de door ons beheerde portefeuille is opgenomen, is een voor­Bij de hoogwaardige kantoorbeleggingen zal beeld van een object dat mogelijk een tweede levende schaarste naar verwachting nog enige tijd krijgt als appartementencomplex.een neerwaartse druk zetten op de aanvangs­rendementen, maar per saldo zullen de aanvangs­ Daarnaast worden mogelijkheden onderzocht omrendementen ook op de beste locaties naar alternatieve vormen van financiering te ontwikkelen.verwachting toenemen. Voor de zwakkere Het blijkt dat veel financiers op dit moment vanuitkantoorlocaties zullen de beleggingsrisico’s beleidsmatige motieven een plafond hebbennog sneller toenemen door een toenemend ingebouwd voor de financiering van kantoren,kwantitatief overschot aan kantoorruimte. ook als die financiering op zichzelf interessant is.Voor deze segmenten wordt dan ook gerekend Wij hebben een team van financieringsprofessionalsop een grotere stijging van het aanvangs­ die hierin een goede propositie kunnen helpenrendement. vormgeven.Strategische keuzes voor 2012-2014 31/84
  29. 29. Voor partijen als Syntrus Achmea Vastgoed, die op de lange termijn vrijwel met alleen eigen vermogen werken, liggen er kansen in beleggingen op de absolute toplocaties, ook met kortere huur­ contracten. Dergelijke beleggingen zijn voor veel andere partijen, die niet over dat eigen vermogen beschikken, dus niet te financieren. Er is in kwantitatieve zin een fors en hardnekkig overaanbod op de kantorenmarkt. Bedrijven hebben echter een voorkeur om zich te vestigen op kwalitatieve ­ vaak schaarse ­ plekken: op centrale, multifunctionele locaties in de binnen­ steden en op multimodale vervoersknooppunten. Een goed voorbeeld is het stationsgebied van Utrecht, een centrumlocatie met een hoog voor­ zieningenniveau waar weinig kantoren leegstaan. Ook op de Amsterdamse Zuidas worden steeds meer kantoren in gebruik genomen, en ook hier nemen de bijbehorende voorzieningen in aantal en kwaliteit toe. Ondanks de ligging aan de rand van de stad ervaren kantoorgebruikers deze locatie als aantrekkelijk. Ook in een sterk concurrerende markt als de kantorenmarkt geldt dus dat er nog goede beleggingen te vinden zijn. Kantoorbeleggingen die ook voor de langere termijn perspectief bieden op een duurzaam rendement stellen de gebruiker centraal. De gebruiker is bepalend voor de economische levensduur. In een snel veranderende wereld laten de toekomstige ruimtebehoefte en gebruikerseisen zich echter moeilijk voorspellen.32/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  30. 30. 1.3.4. Bedrijfsruimten In 2011 kwam de beleggersmarkt weer in beweging, mede door grootschalige portefeuilleverkopen vanOveraanbod C1000 Vastgoed en Wereldhave. De aanvangs­Net als in de voorgaande jaren laat ook 2011 een rendementen van eersteklas bedrijfsruimten op detweedeling in de bedrijfsruimtemarkt zien. Op de A­locaties zijn dit jaar licht gedaald na de stabilisa­A­locaties positioneren (courante) bedrijfsruimten tie van voorgaande jaren. De ‘spelers’ aan dezich steeds beter in de markt en stabiliseren de aankopende kant zijn voornamelijk buitenlandsehuurprijzen. Dit laatste, mede door het geven van beleggers. Aan de verkopende kant zijn het vooralincentives in de vorm van huurvrije perioden of logistieke ondernemers die verantwoordelijk zijneen inrichtingsbijdrage. De huurprijzen op de B­ en voor de dynamiek. Het gaat dan vooral omC­locaties dalen nog steeds. sale-and-leaseback-transacties.De opname van bedrijfsruimten is vooral in 2010 Groei in online bestedingentoegenomen, mede door de groei van de in­ en Een duidelijke trend die de komende jaren gaatuitvoer. Toch blijft de bedrijfsruimtemarkt zich doorzetten, is de groei in online bestedingen.typeren als een markt met een aanzienlijk over­ Dit zal positief uitwerken op de vraag naar opslagaanbod. en overslag van goederen en daarmee ook op de vraag naar (courant) logistiek vastgoed. RetailersFiguur 12 Opname en aanbod van bedrijfsruimten (miljoen m2)Bron: Jones Lang LaSalle (2011) Aanbod 12 Opname 10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1Strategische keuzes voor 2012-2014 33/84
  31. 31. Figuur 13 Huurgroei bedrijfsruimten vs. groei invoer (%)Bron: IPD/ROZ, CBS. Groei invoer 6 kwartalen vertraagd 18 Huurgroei (l) 6 Groei invoer (r) 4 12 2 6 0 0 -2 -6 -4 -12 -6 -18 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201234/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  32. 32. blijven hierbij een belangrijke rol spelen op de Ons beleggingsstandpuntgebruikersmarkt omdat zij gebruikmaken van Beleggingskansen voor bedrijfsruimten blijvenopslagruimten. Vooral in de nabijheid van grote vooralsnog, net als vorige jaren, beperkt totverzorgingsgebieden zoals Amsterdam, Rotterdam, kwalitatief hoogwaardige objecten op logistiekeDen Haag en Utrecht zal hierdoor de vraag naar hotspots. Dit zijn logistieke knooppunten diebedrijfsruimten toenemen. Het aanbod, vooral van gunstig liggen ten opzichte van transportroutes.incourant vastgoed op B­ en C­locaties, zal voorlopig Niet alleen de ligging speelt overigens een rol,wel op een hoog niveau blijven. ook beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel draagt bij aan de status van het object. Geïdentifi­Op de beleggingsmarkt zal de tweedeling ­ tussen ceerde logistieke hotspots zijn Nijmegen/Arnhem,het courante vastgoed (logistiek en multi­let) op Rotterdam­Rijnmond, Eindhoven/Helmond,A­locaties enerzijds en het incourante vastgoed op Schiphol/Amsterdam, Tilburg, Venlo, Den BoschB­ en C­locaties anderzijds ­ op de lange termijn en West­Brabant (Moerdijk, Breda, Roosendaal).nog blijven bestaan. De lichte daling van deaanvangsrendementen van courante bedrijfsruimten Net als voor kantoorruimte is er op dit momentop A­locaties met een lang huurcontract zal zich bij beleggers in bedrijfsruimten weinig vraag.naar verwachting in lichte mate voortzetten tot 2014. Daarnaast is het voor ontwikkelaars moeilijk omFiguur 14 Beleggingsactiviteit bedrijfsruimten (miljard €)Bron: Jones Lang LaSalle (2011) 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1Strategische keuzes voor 2012-2014 35/84
  33. 33. financiering te krijgen ook voor dergelijke objecten, 1.3.5. Zorgvastgoedtemeer daar er een zekere tendens bij gebruikersbestaat om kortere huurcontracten af te willen Sterke behoeftegroeisluiten en af te dwingen. Banken en beleggers De (gebruikers)markt voor zorgvastgoed ishechten echter juist meer waarde aan de relatieve momenteel sterk in ontwikkeling. Mede door dezekerheid van langere huurcontracten. Dat betekent vergrijzing die zowel in de Randstad als in dedat bedrijfsruimte die zich qua ligging, object­ periferie optreedt, blijft de vraag naar (kwalitatiefkwaliteit en lengte van het huurcontract niet direct betere) zorgwoningen en verpleeghuizen sterkkwalificeert als A­locatie, in de huidige markt groeien. Daarnaast zullen ‘levensloopbestendige’moeilijk te verkopen is. woningen steeds meer in trek zijn, omdat mensen langer in dezelfde woning willen blijven. In de cure sector zal met name de vraag naar eerstelijnszorg, privéklinieken en GGZ complexen toenemen. Het bestaande aanbod is niet toereikend om in de huidige en toekomstige behoefte te voorzien.36/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  34. 34. ‘De zorgvastgoedmarkt zal zich steeds meer tot een volwassen markt ontwikkelen. Het is voor institutionele beleggers van belang om in een vroeg stadium marktpositie in te nemen.’Liberalisering in de zorgsector maakt de sale- Trends in de zorgvraagand-lease-back­constructie momenteel gewild bij De eerste zichtbare trend in de gebruikersmarktzorginstellingen, omdat ze daarmee hun kapitaal­ is dat ouderen van tussen 55 en 75 jaar zo langlasten, en de bijbehorende risico’s sterk kunnen mogelijk thuis willen blijven wonen en daar op enigreduceren. Dit biedt professionele beleggers de moment ook hun zorg willen ontvangen. Bij henmogelijkheid om het zorgvastgoed in eigendom zijn ‘levensloopbestendige’ woningen, met eerste­te nemen en te verhuren aan de zorginstelling. lijns zorg­ en winkelvoorzieningen binnen hand­Ook zullen zorginstellingen niet altijd even bereik, erg in trek. Dit type woningen wordt noggemakkelijk hun vastgoed (traditioneel) gefinan­ relatief weinig aangeboden. Een kansrijk beleggings­cierd kunnen krijgen, zeker in de eerstkomende segment dus.jaren van na­ijlende effecten van de kredietcrisis. De tweede trend is dat het aantal 75­plussers, totInstitutionele beleggers kunnen hierin een rol het jaar 2040, meer dan verdubbelt. Deze groepspelen vanwege hun beleggingskracht, inpas­ zal in toenemende mate fysiek gezond zijn, maarbaarheid van zorgvastgoed in de strategische geestelijk minder capabel. De behoefte aan verpleeg­portefeuilles en hun engagement ten aanzien huizen met veel aandacht voor psychogeriatrievan maatschappelijk vastgoed. neemt enorm toe. Figuur ?: Bruto aanvangsrendement winkels (%) Bron: ABF Research Fortuna (2011)Figuur 15 Verwachting aantal 55+ en 75+ in Nederland (aantal x miljoen)Bron: ABF Research Fortuna (2011) 7 6 5 4 3 2 1 0 2008 2015 2020 2025 2030 2040 55+ 4.500.100 5.179.300 5.695.400 6.138.200 6.392.800 6.348.700 75+ 1.100.300 1.265.800 1.436.200 1.760.800 1.995.900 2.408.900Strategische keuzes voor 2012-2014 37/84
  35. 35. De derde trend is dat, mede door de onbeperkte Kenmerkend voor zorgvastgoed is dat hettoegang tot internet, mensen snel informatie kunnen verwachte totaalrendement grotendeels bestaatinwinnen. Hierdoor zijn mensen veel kritischer uit directe (huur)inkomsten en voor een kleingeworden in het nemen van (zorg)besluiten. gedeelte uit waardegroei. Om de risico’s zoveelHet gevolg is dat de concurrentie tussen zorg­ mogelijk te beperken, zullen wij vooral objecteninstellingen steeds toeneemt. De prijs­kwaliteit­ kiezen met (lange) geïndexeerde huurovereen­verhouding van zorg(vastgoed) zal hierdoor komsten van minimaal 20 jaar en met de mogelijk­sterk verbeteren. heid te transformeren naar bijvoorbeeld reguliereDe vierde trend is dat algemene ziekenhuizen zich woningen, indien nodig. Daarnaast richten we onsmeer gaan richten op langdurige en speciale op een gediversifieerde portefeuille over tweemedische behandelingen. Als functionele aanvulling hoofdsegmenten: Care (zelfstandige (zorg)op de zorgactiviteiten zullen er meer privéklinieken woningen en verpleegcomplexen) en Cureen zelfbehandelcentra komen. (gezondheidscentra, ziekenhuizen en private klinieken).BeleggersmarktDe beleggersmarkt zal zich langzaam maar zekerontwikkelen tot een volwassen markt. Langlopendehuurcontracten in het zorgvastgoed zorgen voor eenlaag risico. Voorspelbare en stabiele kasstromen,bescherming tegen inflatie en een lage conjunctuur­gevoeligheid maken dit segment heel aantrekkelijkvoor potentiële vastgoedbeleggers. Op kortetermijn zullen naar verwachting, naast de sale-and-lease-back­constructies, veel ontwikkelingsprojec­ten ontstaan door de sterk groeiende vraag naarzorgvastgoed. Daarnaast kan de herontwikkelingvan kantoorgebouwen tot zorgvastgoed in detoenemende behoefte voorzien.Ons beleggingsstandpuntDe vraag naar zorgvastgoed zal als gevolg van dedemografische ontwikkelingen naar verwachtingsterk stijgen. Mede door de ingrepen van deoverheid zullen zorginstellingen zich steeds meerrichten op hun kernactiviteit: het verlenen van zorg.Zij zullen andere activiteiten, zoals het ontwikkelenen beheren van vastgoed, onderbrengen bijgespecialiseerde partijen. Syntrus Achmea Vastgoedziet hier als een van de eerste institutionelebeleggers kansen. En handelt ernaar.38/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  36. 36. Strategische keuzes voor 2012-2014 39/84
  37. 37. 2 Vastgoed Internationaal2.1. De strategische meerwaarde van internationale vastgoedbeleggingenDe duidelijke meerwaarde die Nederlandse vastgoed­ Dat betekent dat internationale spreiding via directbeleggingen onder voorwaarden hebben voor de beleggen alleen mogelijk is voor zeer grotetotale beleggingsportefeuille van pensioenfondsen vastgoedportefeuilles en dan nog alleen over eengaat ook op voor buitenlandse vastgoedbeleggingen. zeer beperkt aantal markten.Op grote buitenlandse markten zijn bovendien demogelijkheden ruimer om de positieve vastgoed­ Vandaar dat de keuze meestal valt op het in heteigenschappen via grotere volumes te benutten. buitenland beleggen door middel van participaties in lokaal opererende vastgoedfondsen. Dat brengtDaarnaast draagt internationale spreiding bij aan onvermijdelijk wel met zich mee, dat de rendementenstabilisatie op langere termijn van portefeuille­ op participaties in beleggingsfondsen in meer ofrendementen. En wel omdat de rendementen van mindere mate kunnen en zullen afwijken van devastgoed zich per land en per periode verschillend rendementen op het onderliggende vastgoed.ontwikkelen. Interne studies wijzen erop dat de De gunstige eigenschappen van de onderliggenderendementen van Nederlands vastgoed weinig directe vastgoedbeleggingen worden dus nietsamenhangen met die in een aantal andere grote helemaal doorvertaald naar het dividend en hetinternationale vastgoedmarkten. Spreiding van waardeverloop van de participaties. Dat is onderbeleggingen over de Nederlandse en grote buiten­ meer het gevolg van het gebruik door beleggings­landse vastgoedmarkten sorteert dus een risico­ fondsen van vreemd vermogen (leverage), alsookreducerend effect op het niveau van de totale het gevolg van tax leakages en van eventuelevastgoedportefeuille. Volgens dezelfde interne beursnotering. Vooral beursnotering zorgt dikwijlsstudies is het dan ook zo dat, als het mogelijk zou voor grote afwijkingen tussen het rendement vanzijn om zonder restricties en toetredingskosten te het beleggingsfonds en het rendement van debeleggen in buitenlands vastgoed, het aandeel onderliggende lokale vastgoedportefeuille. DaaromNederlands vastgoed in de vastgoedportefeuilles van voegen beursgenoteerde vastgoedfondsen veelalpensioenfondsen beperkt zou blijven tot 25%­35%. weinig toe aan de portefeuillespreiding en dus niet aan risicoreductie, vanwege hun aandeelachtige, datEchter, het naar Nederland toe halen van buiten­ wil zeggen volatiele, kenmerken.landse vastgoedrendementen door de beleggingeninternationaal te spreiden, is in praktijk geen Een evenwichtige internationale beleggingsstrategieeenvoudige opgave. Zo kunnen beleggers in direct voor vastgoed moet gestoeld zijn op de directebuitenlands vastgoed tegen fiscale regelgeving voordelen van spreiding en derhalve risicoreductie,oplopen die per land verschilt. Zelf direct in hetgeen vooral pleit voor niet­beursgenoteerdebuitenlandse vastgoedmarkten beleggen is dus vastgoedfondsen. Er is evenwel sprake van eenalleen lonend als er een lokale portefeuille van beperkte beschikbaarheid van dergelijke vastgoed­€ 500 miljoen of meer kan worden opgebouwd. fondsen, vooral als het gaat om fondsen met eenDie omvang is nodig om ook in buitenlandse relatief beperkte mate van vreemd vermogen­markten voldoende spreiding te realiseren en de financiering (leverage). Het beleid in het kader vaneigenschappen van de lokale vastgoedmarkten te onze internationale AREA Funds is meer en meerbenutten. Bovendien vraagt het direct beleggen gericht op beleggingsfondsen met een relatiefin buitenlands vastgoed hoge aanloopkosten. lage leverage.42/84 Beleggingsnota vastgoed en hypotheken
  38. 38. Strategische keuzes voor 2012-2014 43/84

×