FMM 191

2,653 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
2,653
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
3
Actions
Shares
0
Downloads
26
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

FMM 191

  1. 1. FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE 191 Integrated FM René Pruijssers (Enexis)JUNI 2011| BHP Billiton Best in Class FMWEKA UITGEVERIJ Duurzaam bouwen Programma van Eisen High Performance Workspace Meetinstrument 24 e jaargang | juni 2011 www.fmm.nl
  2. 2. Hun flexibiliteit entoepassingsmogelijkheden.De TRILUX Inperla Ligra LED.www.trilux.nl/inperlaligra
  3. 3. INH OUD 8 Kwaliteit in plaats van Vaste rubrieken kosten drijfveer DOOR: PETER BEKKERING 15 De visie van “Integrated FM is een kwestie van vertrouwen.” 25 Buitenland Dat is de stelling van René Pruijssers, facility 28 FMM.nl meest gelezen manager van Enexis. Bij het invoeren van Integra- 33 Outside In ted FM is het credo: alles wat de markt beter kan, 38 Het Gebouw moet je aan de markt overlaten. Essentieel is dan wel de juiste partij te kiezen. Een uitgesproken interview met René Pruijssers. 51 Boeken 58 Markt 60 FM Infogids 65 Agenda 66 Uitgelezen En verder 16 Ambitieus FM als krachtig strategisch instrument Door: Peter Bekkering 20 Inzicht in de financiële marges en risico’s26 Nieuw instrument meet Door: Christiaan van der Heijden en Miranda Maarssen kwaliteit werkomgeving 30 Contentorial: BCL Real Estate DOOR: JACK VAN EEKELEN Strategisch huisvestingsplan voor uw vastgoed Tina van der Meer en Emma Honderslo van Hogeschool Saxion ontwikkelden samen met 42 Contentorial: Koninklijke Ginkel Groep docent Arrien Termaat de Werkomgeving Pres- ‘Groene revolutie niet meer te stoppen’ tatie Meter (WPM). Deze quickscan geeft onder andere infor matie over de toegevoegde waarde van een werkplek. 55 Energiebesparing en de Wet Milieubeheer Door: Annemieke van Ramshorst FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 3
  4. 4. VOORUITGANG VRAAGT OVERZICHTWant overzicht geeft rust. Het stelt u bovendien in staat om delen met afdelingen, vestigingen, klanten en leveranciers.goed te beheren, maar ook om gedegen te bouwen. Als u Last but not least, door het SaaS-model (Software as a Service)vanuit rust beslissingen kunt nemen, ziet u de resultaten groeien. bespaart u kosten omdat de prijs wordt bepaald door hetDe facilitaire oplossingen van Axxerion geven u een uitzonderlijk feitelijke gebruik.goed totaalbeeld van uw werkzaamheden. Het systeem is uiterst Kortom: Het Facility Management Informatie Systeem vangebruiksvriendelijk en biedt u een duidelijk overzicht door de Axxerion garandeert overzichtelijkheid. U creëert rust enheldere dashboards en rapportages en overzichtelijke workflows. helpt daarmee uw onderneming vooruit.Voor kleinere organisaties betekent het de directe beschikkingover een totaaloplossing voor gegevens- en procesbeheer. Wilt u ook overzicht creëren: Neemt u dan gerust contact metGrote organisaties kunnen eenvoudig informatie en processen ons op via nummer 026 - 474 2420. Advancing your businessRessenerbroek 26b - 6666 MR Heteren - T. +31 26 474 2420 - E. info@axxerionfs.nl - www.axxerionfs.nl
  5. 5. IN H OUD34 Het inrichten van onbemande Beste lezer, dienstverlening DOOR: ROBERT BOL In deze uitgave kunt u lezen hoe ik als verant- Het bedienen van meer studenten met minder woordelijke voor het facilitair bedrijf van Essent geld is geen en later Enexis de reis heb ervaren op zoek naar de eenvoudige beste Integrated Facility Management (IFM)-oplos- zaak. In dit sing voor ons bedrijf. Een zoektocht met verwar- tweede deel ring over definities, onverwachte wendingen en de over facilitaire emotie van betrokken medewerkers. dienstverlening wordt ingegaan Als niet FM-er verbaast het me dat de beroepsgroep hoe onderwijs- zich zo bescheiden opstelt naar de buitenwereld. instellingen Gemiddeld brengen medewerkers meer tijd door in hiermee om hun leven op een werkplek dan ergens anders. kunnen gaan. Ongetwijfeld gaat dit de komende jaren veranderen door de grootschalige uitrol van het Nieuwe Werken. Als beroepsgroep moeten Facility Managers meer van zich laten horen in het maatschappelijke debat.44 Programmeren van Te vaak nog gaan andere partijen in de markt aan de haal met ‘onze’ onderwerpen als HNW, duur- zaamheid en mobiliteit. Ongetwijfeld wordt onze duurzaamheid bescheidenheid ingegeven door onze servicege- richte instelling. We willen graag dienstbaar zijn DOOR: ALIJD VAN DOORN, THEO VAN DER VOORDT (niet te verwarren met gedienstig). EN MICHIEL ROGAAR De motivatie voor duurzaam bouwen varieert We kunnen hierbij leren van de IT-branche of de van maatschappelijke verantwoordelijkheid tot wereld van de inkopers. Zij zijn in staat om zich verplicht duur- beter (of meer) te manifesteren op boardroomni- zaam inkopen veau dan de gemiddelde Facility Manager. Ikzelf heb of het verster- ervoor gekozen om de strategische samenwerking ken van het met de HRM-afdeling aan te gaan binnen ons bedrijfsimago. bedrijf. HRM en FM liggen qua gedachtegoed dicht Een goed Pro- bij elkaar; we willen immers het beste voor de gramma van medewerker en de organisatie. HRM ziet in FM een Eisen lijkt de belangrijke schakel in de ‘war on talent’ om mede- basis voor een werkers aan te trekken en te behouden. We kunnen succesvol duur- ons op deze manier beter profileren en onze the- zaam project. ma’s weer naar ons toe halen. Kortom, op weg naar de top. Laat dat nu toevallig ook de benaming zijn van mijn project om faci- lity management te52 Sociale innovatie in de professionaliseren bij mijn werkgever. praktijk: begin bij jezelf Veel leesplezier. René Pruijssers DOOR: KAROLIEN NIEDERER EN ANNETTE VAN WANING Niet verder bezuinigen, maar meer brengen, met als versneller de mens. De wereld om ons heen verandert zo snel dat alleen veel creativiteit ons in staat stelt om goede diensten neer te zetten. FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 5
  6. 6. Flexibele ruimte voor ondernemers! Heeft u behoefte aan een nieuw pand of wilt u het bestaande kantoor uitbreiden? De Meeuw biedt tijdelijke en permanente oplossingen voor uw kantoor- of productieruimte. Eenvoudig en doelmatig of luxueus met alle moderne faciliteiten. Met de bouwsystemen van De Meeuw beschikt u snel over kantoorruimte op maat voorzien van de gewenste uitstraling, sfeer en veiligheidsvoorzieningen! www.demeeuw.com/kantorenDe Meeuw NederlandPostbus 18, 5688 ZG Oirschot, T +31 (0)499 57 20 24
  7. 7. 0 EDITOR IA L Gezondheid &mheid Comfort van medewerkers Over duurzaam huisvesten en High Performance Workspace Imago Het realiseren van duurzame huisvesting krijgt met een aantal aansprekende projecten steeds meer gevolg. Relevant daarbij is de inbreng van Facility Management. Hoe eerder de Facility Manager aan tafel zit om de plannen te bespreken, hoe efficiënter en duurzamer een gebouw kan worden beheerd. Zo’n gebouw is het nieuwe kantoor van de Belastingdienst in Doetinchem. De Rijksgebouwendienst heeft bij de PPS-constructie gekozen voor Facilicom en daarmee voor één private partij die verantwoordelijk was voor het ontwerp, de bouw en het beheer voor de komende vijftien jaar. Een duurzaam effect daarvan is dat een aantal investeringen met hogere initiële kosten konden worden gedaan die zichzelf op langere termijn terugverdienen. Zodoende liggen de exploitatiekosten dan ook 10% lager dan normaal is. Meer over dit voor- beeld van duurzaam huisvesten leest u in de rubriek Het Gebouw. Interessant is in dit verband ook het artikel ‘Programmeren van duurzaamheid’ van Alijd van Doorn, Theo van der Voordt en Michiel Rogaar. Zij hebben onderzoek gedaan naar de mate waarin duurzaamheidsaspecten voor nieuwbouwprojecten in een Programma van Eisen is of kan worden verwerkt. Gevraagd werd wat de motivatie was om duurzaam te bouwen, hoe de ambities zijn geformuleerd en wie daarvoor verantwoordelijk was. Essentieel is de definitie van het begrip duurzame kwaliteit. Gangbaar is dat duurzame kwaliteit technisch wordt benaderd en een gebouw op haar energieverbruik wordt beoordeeld. Daar staat tegenover dat duurzaam- heid ook kan worden afgemeten aan het welzijn van de gebruiker. En zo kan duurzaamheid op vele manieren worden bezien. Een Programma van Eisen is zeker een belangrijk basisdocument, maar – zoals de auteurs ook al aangeven – een inspirerende opdrachtgever, Facility Manager en ontwerper zijn evenzeer van belang voor een succesvol duurzaam project. Eindeloos lijkt wel de stroom aan informatie over Het Nieuwe Werken. Arrien Termaat is docent aan de Hogeschool Saxion en plaatst kritische kanttekeningen bij het begrip Het Nieuwe Wer- ken. Zo merkt Termaat in deze editie onder andere op: ‘Van dat begrip wordt ik echt niet vrolijk. Niemand heeft een antwoord op wat Het Nieuwe Werken is.’ Termaat voelt zich meer thuis bij het begrip High Performance Workspace en heeft op LinkedIn een gelijknamig platform opge- zet. In het kader van een onderzoek naar High Performance Workspace heeft hij samen met studenten Emma Honderslo en Tina van der Meer in opdracht van draaijer+partners en het Kenniscentrum Business Development & Hospitality van Saxion een nieuw meetinstrument ontwikkeld dat in vijf minuten een overzicht geeft van de prestaties van de werkomgeving. Het vakgebied Facility Management blijft met al deze initiatieven en discussies sterk in ontwik- keling. En wanneer u de rubriek Buitenland van Fred Kloet leest over de kansen van Facility Management in Europa dan ligt een dynamische toekomst in het verschiet. Ik wens u een prachtige zomer toe. Wim Kooyman Hoofdredacteur FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 7
  8. 8. IN T E RVI EW R EN É PRUIJSSERS René Pruijssers8 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  9. 9. RE NÉ P RU IJS S E RS INTERVIEW Unieke aanbesteding bij zoektocht juiste partij voor Integrated FMKwaliteitsverbetering in plaats van kostenbesparing Essent koos in 2005 om te starten voor Integrated FM. Daarbij was het adagium: alles wat de markt beter kan, moet je aan de markt overlaten. Maar hoe kies je de juiste partij? Essent koos voor een uniek aanbestedingstraject en werd vervolgens geconfronteerd in 2009 met de gedwongen splitsing tussen Essent en Enexis. Een interview met René Pruijssers, facility manager van Enexis: ‘Integrated FM is een kwestie van vertrouwen. Als Enexis willen we stapsgewijs naar de “hoge knip”.’ INTERVIEW: PETER BEKKERING | FOTO: MICHAEL KOOREN Wanneer is de beslissing genomen Centraal in ons plan stond dat we om met Integrated FM te starten en een partij wilden, die de regie ging te gaan outsourcen? voeren over alle FM-activiteiten, René Pruijssers: ‘Die beslissing maar die ze zelf niet ging uitvoeren.’ dateert van 2005, dus nog voor de door de minister afgedwongen split- Vanwaar die beslissing? sing tussen Essent en Enexis. Daar- René Pruijssers: ‘Essent zat op dat bij heb ik eerst als consultant het moment in een transitieperiode: ze plan voor een reorganisatie van het wilden terug naar hun corebusi- facilitair bedrijf vormgegeven en ness. Dat betekende dat ook stafaf- ben vervolgens gevraagd om dit plan delingen keuzes moesten maken. ook te implementeren. Mijn uitgangspunt daarbij is: defini- Essent had in 2005 een grote facili- eer de strategie van het bedrijf en taire organisatie met circa 500 probeer die concreet te vertalen medewerkers. Opvallend was dat er naar doelstellingen voor mijn eigen veel branchevreemde activiteiten organisatie. Ik heb een bloedhekel waren, die je normaal niet bij een aan (facility) managers, die hun facilitair bedrijf vindt. Zo was er eigen koers willen varen en daarbij een bijvoorbeeld een intern uit- zich niet laten hinderen door de zendbureau en een jobcenter. strategie van de organisatie. Die FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 9
  10. 10. IN T E RVI EW R EN É PRUIJSSERS stellen: ‘we zullen de mening van zen voor een tussenstap: van single Daarbij hanteerden we twee uit- de Raad van Bestuur laten meewe- services naar multi services. Dat gangspunten: ten eerste wilden we gen in ons besluit’. Hoe bestaat het! betekende dat we een aantal activi- een partij die onafhankelijk in de Het gaat er mijns inziens namelijk teiten gingen clusteren. Tegelijker- markt opereerde en dus niet vast juist om dat je als facility manager tijd zijn we in de periode 2005-2008 zat aan leveranciers. Ten tweede altijd moet kunnen verklaren welke teruggegaan van 500 naar 120 mede- zochten we een partij die een cultu- toegevoegde waarde je hebt voor de werkers in onze eigen facilitaire rele fit had met ons. Een belangrijk organisatie.’ organisatie. De diensten die overble- item daarbij was het personeelsbe- ven waren vooral receptie en de leid. Essent en Enexis hebben een En waar kwam de beslissing op lokatiebeheerders. Een bewuste keus naam hoog te houden als topwerk- neer? destijds, want beide diensten zijn gever en wilden daarom een partij, René Pruijssers: ‘Uiteindelijk zijn het gezicht van je organisatie.’ die op dat punt ook hoog scoorde.’ we, in overleg met Rob Veeke van Significant, die daarbij een advies- En hoe ging het proces verder? Dat betekende dat veel aandacht functie had, tot de conclusie geko- René Pruijssers: ‘In 2008 hebben we voor de medewerkers, die in een men: alles wat de markt beter kan, als Essent een Europese tender nieuwe organisatie moesten worden moet je aan de markt overlaten. We opgestart om zo een partij te vin- ondergebracht. hadden wel al een aantal zaken uit- den die Integrated FM kon leveren. René Pruijssers: ‘Inderdaad. De besteed, zoals catering en schoon- energiewereld kende, net als ban- maak, maar we ontdekten dat we ken en verzekeraars, veel long life nog veel meer konden outsourcen.’ adviezen van employment. Mensen werkten, soms meerdere generaties, hun Wat waren jullie uitgangspunten René leven lang bij het bedrijf. Dat was al bij de keuze voor Integrated FM? Pruijssers minder aan het worden, omdat we René Pruijssers: ‘Als eerste dat het enerzijds drastisch verjongden en ging om een strategische keuze, anderzijds steeds meer op zoek waarbij kostenbesparing niet de 1 gingen naar hoger opgeleiden. belangrijkste drijfveer was. We Zorg ervoor dat je de strategie Voor veel oudere medewerkers was wilden ons focussen op die taken van het moederbedrijf uit je het echter een enorme cultuurschok waarin wij onderscheidend zijn van hoofd kent. Toets regelmatig of om over te moeten gaan naar een de partijen om ons heen en waarin je nog aantoonbaar de toege- nieuwe partij. Daarom hebben we we toegevoegde waarde creëren voegtde waarde levert. Je zou dit gekozen voor intensieve begeleiding voor de organisatie. niet zelf moeten beoordelen en een transparante opstelling rich- Een tweede uitgangspunt was, dat maar overlaten aan de Raad ting OR. Bovendien hebben we we continuiteit wilden borgen. Voor van Bestuur of een afdeling medewerkers bedrijfsbezoeken laten de organisatie en voor de medewer- Strategie. afleggen bij Arcadis Aqumen, de kers. We hadden binnen onze afde- winnaar van de Europese tender, en ling te maken met een sterk ver- 2 ze daar laten praten met medewer- grijsde groep mensen, waarvan velen Kwaliteitsbeleving is belangrij- kers van Arcadis Aqumen die zelf bovendien niet konden doorgroeien, ker dan objectieve kwaliteit. zo’n proces doorlopen hebben. En omdat Essent als bedrijf aan het Uiteindelijk ben je net zo goed, we hebben concessies aan de vak- consolideren c.q. krimpen was.’ als dat je klanten vinden dat je bonden gedaan om nogmaals aan te bent. Toets dus regelmatig bij tonen dat het ons niet om de kosten En konden jullie in 2005 de juiste alle stakeholders (klanten, ging maar om de continnuiteit.’ partij vinden voor Integrated FM? opdrachtgevers, leveranciers, René Pruijssers: ‘Dat was lastig. In medewerkers) of je performance Terug naar de tender. Jullie kozen 2005 bevond Integrated FM zich nog nog goed is en laat je niet in daarbij voor een bijzondere aanpak. in de opstartfase. Je kwam dus vaak slaap sussen door cijfers op René Pruijssers: ‘Wij hebben, op uit bij single service suppliers. Dat een dashboard. advies van Significant, bij de aanbe- betekende dat ik weliswaar meer steding gekozen voor een concur- ging uitbesteden, maar dat ik ook 3 rentiegerichte dialoog. Daarbij heb- meer mensen in de regierol nodig Maak onderscheid tussen het ben we niet gekozen voor een had om de contracten te managen. doel en de weg er naar toe. houd dichtgetimmerde Request for Pro- Een tweede probleem waar we je doel altijd voor ogen, dit is de posal met allerlei detailvragen, tegenaan liepen was, dat Essent een stip op de horizon. de weg er maar zijn we de discussie met de internationaal georienteerd bedrijf naar toe kan aangepast worden drie laatstovergebleven aanbieders was met kantoren binnen Europa afhankelijk van de omstandig- aangegaan over hun bedoelingen. en dat er weinig partijen waren, die heden die vaak buiten je eigen Die formule paste binnen de Euro- dat konden servicen.’ beinvloedingssfeer liggen. dit pese aanbestedingsregels. Boven- houdt je plan flexibel zonder dien hadden we daarmee een Hoe hebben jullie dat opgelost? het doel uit het oog te verliezen. unieke kans om elkaars business René Pruijssers: ‘We hebben geko- beter te begrijpen.10 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  11. 11. RE NÉ P RU IJS S E RS INTERVI E WAan het eind hadden we simulatie- Wat bepaalde uiteindelijke de keuze bedrijf en dus aanbestedingsplich-dagen, waarbij ze een case moesten voor Arcadis Aqumen? tig, Essent daarentegen is een com-naspelen. Daarbij beoordeelden we René Pruijssers: ‘Het feit dat ze op mercieel bedrijf en dus niet meerzowel het resultaat als het proces, alle elementen – concurrentie- aanbestedingsplichtig.’dat ze daarbij volgden.’ dialoog, simalatiedagen, business- model en prijsstelling – het beste Waren er in de praktijk nog meerEn voldeed deze aanpak aan de aansloten bij onze behoeften.’ verschillen tussen Essent enverwachtingen? Enexis?René Pruijssers: ‘Het was voor ons Terwijl de inkt van het contract met René Pruijssers: ‘Een van de verschil-een eye-opener om te zien hoe pro- Essent amper droog was, gingen per len is dat er bij Essent meer op kos-fessioneel sommige partijen het 1 januari 2009 de netwerken van ten c.q. prijs gestuurd wordt dooraanpakten. En anderen juist niet! Essent zelfstandig verder als Enexis. consolidatie van het aantal kantorenEen van de cases was de inkoop van Wat had dit voor gevolgen voor het en de introductie van Het Nieuweeen schoonmaakcontract. De partijen contract met Arcadis Aqumen? Werken. Een ander verschil is dat wijmoesten met een plan van aanpak René Pruijssers: ‘Dat er twee con- vanaf het begin wilden dat de men-op hoofdlijnen komen. We wilden tracten moesten komen. Daar kwam sen die geoutsourced werden ook opzien of ze onze business begrepen bij dat veel van de mensen uit de de loonlijst zouden komen van Arca-en of ze onze drives bij het aangaan regieorganisatie die een belangrijke dis Aqumen. Wij geloven niet in eenvan schoonmaakcontracten konden rol hadden gespeeld in het aanbe- undermanagement-constructie,achterhalen. stedingsproces van Integrated FM – waarbij ze gedetacheerd worden,Een van de partijen deed aannames de contractmanager, de manager maar bij ons op de payroll blijven.omtrent die drives en vroeg aan de regie, de controller – meegingen Essent heeft ervoor gekozen dat juisthand daarvan offertes aan, de andere naar Enexis en dat Essent dus wel te doen bij een kleine groeptwee wilden eerst met ons aan tafel nieuwe mensen aan moest nemen medewerkers.over de achterliggende doelstellin- om de kennis in huis te halen. Daar- Overigens zijn we nog een stap ver-gen voor het schoonmaakcontract. naast kwam er bij Essent een der gegaan: we hebben ook bedon-Een ander belangrijk onderdeel van nieuwe directeur van het facilitair gen dat de medewerkers door Arca-deze aanpak was dat we de partijen bedrijf, die een ander beeld had over dis Aqumen vijf jaar lang niet mogenmeteen de kandidaat lieten presen- de snelheid van implementatie en worden gedoorsourced. Zo blijven zeteren, die de toekomstige linking over de uitkomsten.’ actief hun eigen vertrouwde omge-pin zou worden tussen onze organi- ving. Een voorbeeld van goed werk-satie en de leveranciers. Voor Arcadis Aqumen een lastige geverschap en continuiteit voor deDoor de concurrentiegerichte dialoog situatie? medewerkers waarborgen, inder-en de simulatiedagen kregen we een René Pruijssers: ‘Ja, zij merkten dat daad.’goed beeld hoe het businessmodel ze het bij Essent anders moestenvan de partijen werkte. De partijen aanvliegen dan bij Enexis. Het ver- Bij jullie traject hebben jullie gekozenop hun beurt konden zo goed kennis- schil in cultuur tussen Essent en voor het toegroeien naar de zgn.maken met onze regieorganisatie. Enexis kwam ook tot uiting in het ‘hoge knip’.Met deze aanpak hebben we de basis Integrated FM-traject. Uiteindelijk René Pruijssers: ‘Wat bijzonder waskunnen leggen voor een duurzame leidde het tot een implementatie op in de onderhandelingen met de par-relatie. Dat was ook vanaf het begin twee snelheden. tijen en in het uiteindelijk traject, isonze insteek: we wilden een partij Inmiddels heeft Essent de schade dat we zeiden: we willen de basis-waar we zeven tot acht jaar mee overigens alweer ruimschoots inge- dienstverlening laten verzorgenvooruit konden, zodat we niet elke haald en nu zijn de trajecten weer door jullie, maar tegelijkertijd eendrie jaar hoefden te tenderen. Want vergelijkbaar. aantal ontwikkeldimensies in hetzo’n proces kost veel geld en resour- De uitgangspositie is dat sinds de contract afspreken. Waarbij weces en brengt implementatie risico’s splitsing overigens niet meer: wij groeien van ‘lage knip’ naar ‘hogemet zich mee.’ als Enexis zijn een semi-overheids- knip’. Dus van alleen operationeelBen je dan nog wel flexibel wanneerde samenwerking niet naar wens Enexisverloopt? Enexis bestaat sinds 2009 en is een afsplitsing van energiebedrijf Essent.René Pruijssers: ‘Hoewel we een Enexis beheert grotendeels ondergrondse netwerken op het gebied van elek-groot vertrouwen hebben in de uit- triciteit en gas in Noordoost-Nederland en Zuid-Nederland. Enexis heeft circagekozen partij omdat we de over- 2.500.000 klanten en circa 4.000 werknemers. Enexis heeft 12 regiokantoren entuiging hebben dat de business- 30 logistieke steunpunten. Het hoofdkantoor van Enexis staat in Rosmalen. De belangrijkste strategische speerpunten van Enexis zijn Betaalbaarheid,modellen goed bij elkaar aansluiten, Betrouwbaarheid en Duurzaamheid. Betaalbaar: omdat Enexis een semip-hebben we vanzelfsprekend wel publiek bedrijf is, wil de directie geen winstmaximalisatie, maar betaalbareeen aantal ‘achterdeurtjes’ gecre- tarieven. Betrouwbaar: Enexis heeft per klant gemiddeld 25 minuten storingeerd in de vorm van tussentijdse per jaar; 9 minuten onder het landelijk gemiddelde. Duurzaam: Enexis werktevaluaties. Dat geldt overigens voor met slimme netwerken en stimuleert elektrisch rijden.beide partijen.’ FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 11
  12. 12. RE NÉ P RU IJS S E RS INTERVI E Wnaar operationeel en grotendeelstactisch. Van een ‘plat’ contractnaar een management contract. In René Pruijssers René Pruijssers (43) werkte tot voor kort bij Enexis als manager Facilitydat over te dragen tactisch deel zit- Management. Sinds kort is hij directeur van de businessunits Enexis Infraten met name zaken als inkoop, Products BV en Enexis Meetbedrijf BV die zich bezig houden met aanleggen,productbeleid maken, de IT-onder- onderhouden en beheren van energieinfrastructuren van zakelijke klanten.steuning, projectmanagement (bij- René heeft Informatica gestudeerd en is zijn loopbaan gestart als IT specialistvoorbeeld bouwprojecten en ver- bij een grote projectontwikkelaar. Na de overstap naar Essent heeft hij zichhuizingen). daar vooral bezig gehouden met opzetten van kwaliteitsmanagement voor hetZelf willen we ons beperken tot de beheer van de IT infrastructuur als manager van het computercentrum enrol van opdrachtgever.’ kantoorautomatisering. Via de rol van Informatiemanager kwam hij per toeval bij het facilitair bedrijf van Essent terecht (2005) als manager van het projec- tenbureau.Is de markt daar klaar voor?René Pruijssers: ‘We hadden in het De eerste opdracht die hij kreeg was het onderzoeken wat de nieuwe strategiebegin koudwatervrees, omdat we van de organisatie zou moeten worden. In 2007 werd René eindverantwoorde-vonden dat de markt wel heel goed lijk voor het facilitair bedrijf, incl vastgoed van Essent. In 2009 werd het con-is in het operationaliseren van de tract met Arcadis Aqumen (thans AAfm facility Management) gesloten.dagelijkse dienstverlening, maar Na de opsplitsing van Essent in een commercieel leveringsbedrijf en een net-dat we zagen dat partijen nog niet werkbedrijf (Enexis) en de verkoop van Essent aan RWE koos René voor Enexisuitblonken in het doorgroeien naar als werkgever. Daar heeft hij leiding gegeven aan de implementatie van heteen meer tactische rol.’ IFM contract en de outsourcing van de operationele activiteiten. Tot de huidige activiteiten van de afdeling Facility Management behoren, naast het voeren van regie over het IFM contract, de ontwikkeling van een 3-tal energieneutraleHoe hebben jullie dat opgelost? kantoren en het uitrollen van elektrisch vervoer binnen Enexis.René Pruijssers: ‘Door een case-gewijze aanpak. We zijn begonnen René is getrouwd, heeft 3 kinderen en woont in Bernheze.met projectmanagement en hebbentegen Arcadis Aqumen gezegd: alsdit goed loopt, nemen we het op inhet contract en kijken we naar de beperkt aantal producten en de meten we op drie niveaus: wat vin-volgende stap. Zo bouw je staps- aanbesteding verzorgt. Als dit goed den de opdrachtgevers (de directiegewijs vertrouwen op. Een evolutio- loopt kunnen we weer een stap zet- van Enexis), wat vinden de mede-nair proces dus en geen big-bang ten naar de hoge knip.’ werkers en wat vinden we alsscenario. demandteam zelf.Uiteindelijk is het in beider belang. Hoe worden de prestaties bepaald? Uiteindelijk geloven wij er namelijkWant hier geldt het adagium: wat René Pruijssers: ‘Daarvoor wil ik heilig in dat als je investeert in kwa-de markt beter kan, moet je de eerst even teruggaan naar de aan- liteitsbeleving, dat medewerkers danmarkt laten doen. Dat geldt voor de bestedingsprocedure. Wat me daar- beter presteren en dus je klanteninkoop van schoonmaak, maar ook bij opvielen dat de partijen vooral de beter bedienen.bijvoorbeeld voor het formuleren nadruk legden op de besparingen Ik geloof niet in het credo Meten isvan facilitair duurzaamheidsbeleid.’ die ze voor ons konden realiseren. Weten. FM is voor mij gevoel, emo- Ze keken me vreemd aan, wanneer tie. En een prettige werkomgevingEn wat houden jullie zelf als regie- ik zei dat ik uit was op kwaliteits- kan een Unique Selling Point zijn oporganisatie van Enexis over? verbetering in plaats van kosten- de arbeidsmarkt.’René Pruijssers: ‘Het strategische reductie.niveau, dus het vertalen van de Alle partijen baseerden hun belo- Als je nu terugkijkt, wat is er danbedrijfsfilosofie van de boardroom ning ook op kostenreductie: als wij goed gegaan en wat zou je andersnaar FM, maar ook bijvoorbeeld het voor jullie een ton besparen, willen doen?assetmanagement. We hebben nog we daarvan tig procent. Ik wilde René Pruijssers: ‘Wat we goed heb-behoorlijk wat vastgoed, dat willen daarentegen een beloning gebaseerd ben gedaan is dat we onze visie uitwe niet outsourcen. op verbetering van de klantbeleving. 2005 nooit hebben losgelaten en bijOok demandmanagement op hoger Alle partijen hadden echter grote de keus voor Integrated FM steedsniveau doen we nog zelf. We hebben terughoudendheid om zich daaraan het bedrijfsbelang voor ogen hiel-drie facility business partners, die te committeren. den. Een verbeterpunt is de lengtemet onze opdrachtgevers – de direc- Uiteindelijk sturen we op drie items: van de onderhandelingen. Die hadteuren van Enexis – overleggen hoe eindprijs (prijs per fte of vierkante korter gekund. Hetzelfde geldt voorwe de business met onze producten meter), subjectieve kwaliteitsbele- de periode van onzekerheid voor deen diensten kunnen ondersteunen. ving van klanten en veiligheid. We medewerkers.’Een aantal andere functies zie je hebben een Performance Manage-opschuiven: momenteel zetten we ment Systeem ontwikkeld waarinde eerste stappen waarbij AAfm deze items centraal staan. En alleenverantwoordelijk wordt voor het als ze in balans zijn, kan er eenopstellen van beleid omtrent een bonus worden verdiend. Daarbij FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 13
  13. 13. Tijdelijkehuisvesting die met u meegroeit? Volwaardige faciliteiten: • 10.500 m2 gemeubileerde kantoorruimte • Airco, data, telefonie en internet • Portiersloge met ambulancepost • Sanitaire voorzieningen voor 1500 personen Bouwtijd: in fases Verwachte gebruikstijd: 3 jaar Bij grootschalige projecten is op het bouwterrein vaak tijdelijke huisvesting nodig. Dat geldt zeker als je een nieuwe energiecentrale bouwt op de Maasvlakte. Voor Electrabel heeft Jan Snel maar liefst 800 units geplaatst. Volledig gefaseerd opgebouwd, op basis van de actuele capaciteitsbehoefte. Meer weten? Ga meteen naar jansnel.nl of bel: 0800 348 0 348. Tot Snel! Electrabel te Rotterdam (Maasvlakte)
  14. 14. COL UMN Hoe duurzaam durf je te zijn? De visie van Harmen WahabIn de natuur heb je aan natuurlijk leiderschap weinig.Denk maar terug aan de paarden in Friesland die op eendoor water omzoomd eiland verzeilden doordat ze eenwitte hengst als hun natuurlijke leider volgden. Uitein-delijk kwamen ze voor veel geld en begeleidt door veelmediabelangstelling weer op het droge.Ook duurzame energie dreigt een zachte dood in isole-ment te sterven als we alléén de leiders van organisa-ties zouden volgen. Als facilitair manager is het vanbelang om zelf in de ‘lead’ te blijven en een eigenduurzame koers uit te stippelen. Bij Baker & McKenziekreeg ik een unieke kans toen in 2006 het huurcontractvan het Hirschgebouw in Amsterdam afliep en binnenanderhalf jaar een nieuw representatief pand moestworden gerealiseerd. Er werden tal van commissiesgevormd waaronder de bouwcommissie. Ik heb MVO, Harmen Wahab was gastspreker tijdens de ‘24 uur vanMilieubeleid en duurzaamheid daar expres niet Maastricht’ over duurzame energie en leiderschap.nadrukkelijk op de agenda gezet om zo te voorkomen Harmen is op dit moment werkzaam als Director Operational Services bij Baker en McKenzie en hij isdat het als ‘te duur, te veel tijd, goed voor anderen, nu verantwoordelijk voor de afdelingen ICT, Informatieeven niet’ in een vroeg stadium zou worden afgedaan. Centrum en Bibliotheek, Interne Dienst en Archivering.In het Programma van Eisen heb ik wel duurzameelementen en onderwerpen opgenomen en weldusdanig dat het geen hoge meerprijs zou vertegen-woordigen. duurzaamheid dan kom je van een koude kermis thuis. Iedere keer als je voor een langere periode duurzaam-Dit heb ik gedaan door goed te luisteren bij de toekom- beleid wilt inzetten, veelal met subsidies en terugverdien-stige gebruikers van het gebouw: de topadvocaten en effecten dan wordt er op korte termijn weer een anderstaf én vooral na te gaan wat ik zelf wil: een modern beleid geëist. Dit kan door de economische/financiëlegebouw neerzetten die waar het kon zo veel mogelijk crisis komen of doordat duurzaamheid in het bedrijfs-duurzaam in onderhoud en voorzieningen is. Alle leven uiteindelijk toch niet zo hoog op de agenda staat;mogelijkheden zijn met de architect besproken en in het zal (uiteindelijk) wel moeten maar nu even niet.het ontwerp opgenomen. Zoals duurzame materialen,verlichting, energie, warmtewerend glas, hoogfrequente Mijn boodschap tijdens de ‘24 uur van Maastricht’ wasliften, enzovoorts. Nu pluk ik daar de vruchten van: ik dan ook: maak als facility manager een eigen duurzamezie een structurele daling van mijn onderhouds- en agenda, pas dit vroeg in het ontwikkelproces vanservicekosten. Mijn energienota is ver onder het projecten toe en benut de kansen om die te realiseren.gemiddelde en ik heb een Co2 neutraal gebouw. De organisatie zal u later dankbaar zijn.Indien je als facility manager iedere keer de laatste‘mode’-ontwikkelingen moet volgen op het vlak van FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 15
  15. 15. IN T E GRAT ED FM BEST IN CL ASS F M Integrated Facility Management BHP Billiton op weg naar Best in Class Restaurant Noordzee is het interne bedrijfsrestaurant waar medewerkers en gasten van BHP Billiton dagelijks een vers bereide lunch kunnen genieten. Ambitieus FM als krachtig strategisch instrument BHP Billiton, ’s werelds grootste handelsmaatschappij in grondstoffen, was negen jaar geleden een voorloper met de beslissing om haar facility management volledig te gaan outsourcen. Ondanks een vliegende start kon de facilitaire aanbieder uiteindelijk onvoldoende meegroeien met de wensen van BHP Billiton. Na de overstap per 1 januari 2010 naar een nieuwe aanbieder van Integrated FM, D&B The Facility Group, lijkt de gewenste doorontwikkeling naar een Best In Class FM haalbaar. TEKST: PETER BEKKERING Petra Groeneveld, hoofd Facility tot onderdeel van de strategie van Laakkwartier, waarbij BHP Billiton Management en Real Estate bij BHP de onderneming te maken, met omschakelde van traditionele huis- Billiton voor de regio Europa, Afrika Nederland als pilot. vesting naar een ‘open plan/open en de Amerika’s, werd negen jaar floor’-omgeving. Het bedrijf wilde geleden aangetrokken om een con- Verhuizing tegelijkertijd de services outsourcen, cept neer te zetten waarmee het Groeneveld: ‘De invoering van Inte- maar had nog geen strategie daar- bedrijf facility management volledig grated FM viel destijds samen met voor bedacht. Wel wilde men de kon outsourcen. Daarbij had BHP de verhuizing van de Haagse vesti- absolute specialisten uit de markt, Billiton nadrukkelijk de wens om FM ging van Mariahoeve naar het om hen de verantwoordelijkheid te16 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  16. 16. BE S T IN CLA S S FM INTEGR ATED F Mkunnen geven over de uitwerking.’ name leveranciersmanagement per maand met de accountverant-Groeneveld en haar afdeling kregen aanpakte, en de steun die zij daarbij woordelijken van deze ‘big four’ sub-vier maanden om dit proces georga- kreeg van haar backoffice, gaven ons contractors. Dit levert eveneens eenniseerd te krijgen. ‘We moesten ons vertrouwen en aanleiding om D&B bijdrage aan het optimaliseren vanafvragen: Wat willen we bereiken, te laten offreren voor het Integrated de integrale dienstverlening.’welke servicelevels moeten er zijn FM-contract.’ Groeneveld: ‘Uiteindelijk gaat het omen waar ga je mensen op aanspre- Volgens Groeneveld zijn de FM- het complete plaatje. Een concreetken? Vanwege de omvang en de processen individueel niet lastig te voorbeeld: we kunnen een primacomplexiteit van die opdracht heb- managen, maar ligt de complexiteit chef-kok in dienst nemen, maarben we het bureau Significant inge- daar waar de processen in elkaar wanneer deze wordt ‘afgeblaft’ doorschakeld.’ grijpen, wat gebeurt bij Integrated een beveiligingsbeambte, heeft datRob Veeke, partner bij Significant, FM. Hetzelfde geldt voor het daad- direct invloed op zijn prestaties. Dathad in 2002 als consultant bij Price- werkelijk nakomen van afspraken. is wat D&B goed begrijpt: die laatsteWaterhouseCoopers al contacten Meijer: ‘Ik zeg vaak: zolang we nog 15 procent van facility managementmet BHP Billiton. ‘BHP Billiton wilde niet getrouwd zijn, beloven we elkaar wordt bepaald door hoe de mensenFM bij een externe partij onderbren- de wereld; daarna zijn de witte- zich gedragen binnen die processen.gen. Wij kregen de opdracht hen te broodsweken echter razendsnel De gehele facilitaire organisatie moethelpen om de juiste partij te vinden. voorbij.’ in feite ambassadeur van je bedrijfBHP Billiton was destijds een pionier zijn. Medewerkers moeten flexibelop het gebied van Integrated FM en Kwaliteitsniveau zijn en met de klant meebewegen.outsourcen. Dat maakte de opdracht Bij de start van de samenwerking Die klantspecifieke benadering islastig, want de markt was er nog met D&B gaf BHP Billiton managing uiteindelijk de kern van een Best inniet aan toe het door BHP Billiton partner D&B de opdracht ‘invulling Classs Experience. Wat wij als FMgewenste niveau en concept te leve- te geven aan het kwaliteitsniveau binnen BHP Billiton willen bereikenren. De HR-director van BHP Billiton dat we nu met elkaar hebben onder- is dat zowel bezoeker als medewer-zei daarop: ‘Dan gaan we de markt schreven’. Groeneveld: ‘Ik geloof dat ker aan het eind van de dag hetmaar ontwikkelen!’’ 85 procent van FM ‘operational gevoel heeft: ik werd onopvallendOnder leiding van Significant werd excellence’ is; het op een verstan- maar volledig ontzorgd vandaag, ineen leverancier geselecteerd en een dige manier inrichten van je proces- een inspirerende omgeving, en doorvliegende start gemaakt. Veeke: sen en kijken waar je je processen service met een smile. Wij willen‘Ondanks de goede aanloop bleek na kunt integreren met elkaar. Daarop onze medewerkers een unieke omge-verloop van tijd toch dat het hogeniveau niet kon worden geleverd. Zowerden leveranciers onvoldoende ‘De laatste 15 procent van FM wordtaangestuurd om tot een eenduidigeuitvoering van het concept te komen. bepaald door hoe de mensen zich gedragen’Ook op gebieden als strategie eninnovatie kon onvoldoende op dekwaliteiten van de partner worden moet je je leveranciers sturen. Om ving bieden, herkenbaar en comfor-geleund.’ Het gevolg hiervan was dat het ultieme – de laatste 15 procent – tabel. Waar ze niet worden gestoord,BHP Billiton zelf toch nog een aan- te bereiken heb je leveranciers nodig maar juist worden geïnspireerd. Omzienlijke hoeveelheid tijd en energie die daarbij ook nog zelf gaan naden- dat te bereiken moet je geen omkij-aan facilitaire dienstverlening ken over hun eigen werkveld en die ken hebben naar de eerste 85 procentmoest besteden. de klant – BHP Billiton in dit geval – (de ‘operational excellence’), zodat tot in de finesses begrijpen en daar je je kunt focussen op de 15 procentHoge knip adequaat mee weten om te gaan.’ die het verschil maakt.’Omdat BHP Billiton ook op tactisch Door D&B is dit laatste ondermeer Groeneveld benadrukt dat excellenteen strategisch niveau wilde samen- ingevuld door een Integraal Facili- dienstverlening geen extra geld hoeftwerken, gaf Groeneveld in 2010 Sig- tair Management Overleg met de te kosten: ‘Ik durf te zeggen dat iknificant de opdracht mee te helpen ‘big four’ subcontractors te houden: met mijn aanpak van Integrated FMzoeken naar een nieuwe aanbieder office cleaning & housekeeping, in vergelijking met vergelijkbarevoor een Integrated FM-contract die catering, security en reception & partijen op maximaal 70 procenthier invulling aan kon geven. Groe- servicedesk. Meijer, als facility mana- van de kosten per medewerker zit.’neveld: ‘Daarnaast waren we bezig ger namens D&B eindverantwoorde-met een gecompliceerd verbou- lijk voor de locaties Den Haag en Kwaliteitstoename enwingsproject, waarbij op conceptu- Antwerpen: ‘We overleggen een keer kostenreductieeel niveau nieuwe ideeën waren Bij de start op 1 januari 2010 alsontwikkeld over bedrijfscatering. managing partner van BHP BillitonTijdens dat project zijn we voor het Peter Bekkering is journalist voor nam D&B alle contracten met leve-eerst in aanraking gekomen met Facility Management Magazine. ranciers voor een halfjaar over, omD&B. De voortvarende manier zo de afweging te kunnen makenwaarop Astrid Meijer van D&B met welke leverancier wel of niet binnen FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 17
  17. 17. IN T E GRAT ED FM BEST IN CL ASS F M de aanpak paste en op welke terrei- Dat lijkt logisch, maar is niet nor- (hoofdkantoor D&B) voor concept- nen de dienstverlening aangepast maal in de facilitaire wereld. Door- ontwikkeling, tendertrajecten en diende te worden. Meijer: ‘Het crite- dat D&B dezelfde filosofie hanteert financiële zaken: ‘Vanuit D&B zetten rium was: Past de leverancier bij naar haar leveranciers, krijg je een we op strategisch niveau op verschil- BHP Billiton, maar ook bij D&B? Dat soort sociale controle in je systeem.’ lende gebieden vakspecialisten in, leidde tot een substantiële kwali- bijvoorbeeld op het gebied van HR. teitstoename en een kostenreductie Vertrouwen verdienen Ons hele team zorgt ervoor dat de van minimaal 20 procent.’ D&B is als managing partner voor core values van Billiton in de hele Groeneveld vult aan: ‘Kostenreductie BHP Billiton ook betrokken bij stra- facilitaire dienstverlening terug- was nooit een uitgangspunt. Wel tegievorming en conceptontwikke- komen.’ Groeneveld vult aan: ‘Mijn wilden we betalen naar geleverde ling. Dat was niet gemakkelijk, legt eigen corecompetentie is vooral dat kwaliteit. Verborgen opbrengsten Groeneveld uit: ‘Dit vergt een grote ik in staat ben om de organisatie- accepteren we niet bij BHP Billiton. mate van vertrouwen, en gezien de strategie van BHP Billiton te vertalen En D&B stelt zich net zo op richting ervaring uit het verleden moest D&B naar het vakgebied FM, maar ook de leveranciers.’ dit vertrouwen eerst verdienen. dat ik weet waar mijn beperkingen liggen en wie ik daarvoor moet inschakelen.’ Excellente dienstverlening hoeft D&B trapt niet in een van de valkui- len van Integrated FM, zegt Veeke. geen extra geld te kosten ‘We gaan er in ons vakgebied te veel vanuit dat alle competenties in een Veeke: ‘BHP Billiton accepteert dat Maar daar zijn ze snel en goed in persoon verenigd moeten zijn. D&B er een goede marge moet zijn, dat is geslaagd.’ Veeke: ‘Het is ook niet maakt die fout niet, zij zet bewust de smeerolie van de samenwerking. niks: als je Integrated FM volledig vakspecialisten uit de backoffice in Maar er moet wel een transparante outsourcet, zeg je in feite: hier heb ter ondersteuning, afhankelijk van prijsstelling zijn. In het contract met je mijn volledige FM-budget.’ het vraagstuk dat speelt. Ook op D&B is ook opgenomen dat BHP Bil- In de samenwerking doet Meijer de locatie bij BHP Billiton worden door liton te allen tijde moet kunnen zien tactische invulling op locatie en is er D&B op verschillende vakgebieden hoe een prijs tot stand is gekomen. ondersteuning vanuit de backoffice de juiste personen ingezet. Zo is er advertentie SNELLE ALS HET SNEL KOEL MOET LEVERIN G Met de zomer komt de warmte. En de klachten. Warme werkplekken, over- verhitte servers, lusteloze medewerkers. Huur nu snel airconditioning. Geen verbouwing, geen investering en alleen huren wanneer het werkelijk nodig is. Bovenal zorgeloos: het wordt full-service geplaatst door onze klant-vriendelijke medewerkers. Bekijk www.aircorent.nl voor onze voordelige zomer tarieven. Of bel 0800 55555 12 voor een afspraak of offerte. Baarn • Dordrecht • Amsterdam Tel. 0800 55555 12 (Belgie 022 52 52 00) WWW.AIRCORENT.NL Meppel • Eindhoven • Antwerpen18 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  18. 18. BE S T IN CLA S S FM INTEGR ATED F Mnaast Meijer onder meer een deputymanager, die met name verantwoor-delijk is voor Health & Safety, eenspeerpunt voor BHP Billiton.’Naarmate D&B meer vertrouwenverdient, verdwijnt Significant – aan-vankelijk nadrukkelijk aanwezig alsstrategisch partner van BHP Billiton– steeds meer naar de achtergrond.Veeke: ‘Het uiteindelijke doel is datSignificant aan het eind van dit 3,5-jarig contract, op 30 juni 2013, over-bodig is geworden. Eerder mag ook.’Een tweede pluspunt van D&B isvolgens Groeneveld dat ze de bereid-heid tonen en de ruimte geven aanmensen op locatie om te groeien.‘Ze zijn actief met het personeelbezig en Astrid leidt zelfs mensenbinnen BHP Billiton op! Daarmeespeelt D&B, net als Significant overi-gens, een belangrijke rol bij een vande uitgangspunten van BHP Billiton, Van links naar rechts: Astrid Meijer, Petra Groeneveld en Rob Veeke.namelijk kennisdeling.’Valkuilen het concept dat we nastreven. We soonsonafhankelijk te borgen.’ Groene-Groeneveld ziet als grootste valkuil gaan alleen in zee met leveranciers veld vult aan: ‘Excellente dienst-van volledige outsourcing en Inte- die dat concept begrijpen en willen verlening is ook het waarborgen vangrated FM dat je als klant de dien- verrijken en kunnen realiseren.’ continuïteit in alle geledingen.’sten geleverd krijgt die de leveran- Maar ook daarna moet D&B scherp Een andere succesfactor is volgensciers bereid zijn je aan te bieden. ‘In blijven. Meijer: ‘Als je te veel ruimte Veeke dat Groeneveld als FM-ver-plaats van dat het de diensten zijn laat ontstaan, wordt die gepakt. Je antwoordelijke bij BHP Billiton eenwaarom jij hebt gevraagd. Je wordt moet dus continu strak managen op duidelijke visie heeft op Integratedgestuurd door de beperkingen van datgene wat je minimaal vraagt.’ FM: ‘Te vaak zie je dat de integraleleveranciers in plaats van door demogelijkheden. Dat gevaar om alsklant daarin mee te bewegen wordt ‘We gaan alleen in zee met leveranciersnog versterkt door het feit dat FMnog te veel een door leveranciers die ons concept willen verrijken’gedomineerde markt is.’Om ervoor te zorgen dat leveranciersde Best in Class Experience leveren, Want juist daarin schuilt ook een uitbesteding wordt ingezet met alszoals BHP Billiton wenst, en dus ook gevaar, aldus Meijer: ‘In het eerste primaire doelstelling om kosten tehandelen naar de core values van jaar van een samenwerking kun je reduceren of de formatie te flexibili-BHP Billiton, werkt D&B onder meer best wel quick wins realiseren, maar seren (payrollreductie). Te weinigmet performance measurement het is nog vele malen lastiger om dat stellen organisaties zich de vraag ofscorecards. BHP Billiton, Significant niveau vervolgens vast te houden en ze wel in staat zijn een fatsoenlijken D&B hebben samen geconclu- te verhogen.’ opdrachtgever te zijn.’ Groeneveld:deerd dat met name de inzet van Een van de succesfactoren van de ‘Ik zie kostenreductie en payroll alsondernemende, innovatieve, maar samenwerking tussen BHP Billiton, gevolgen, niet als vertrekpunt. Ver-vooral betrokken leveranciers en D&B en Significant is daarom volgens trekpunt is om Integrated FM 100medewerkers leidt tot deze Best In Meijer dat partijen zonodig onder- procent ondersteunend te laten zijnClass FM. ling ook scherp kritiek kunnen leve- aan het primaire proces van de orga-Daarnaast is er een strikte selectie- ren en elkaar permanent uitdagen. nisatie. Alleen dan kun je als facilityprocedure. Meijer: ‘Met name bij Groeneveld: ‘Daarom hebben we aan manager een volwaardig gespreks-contracten met de ‘big four’ wordt het begin gezegd: we nemen zaken in partner zijn voor de leiding van eenSignificant nauw betrokken.’ Veeke: het werk nooit persoonlijk en gaan bedrijf en alleen dan kom je ook tot‘Daarbij hechten we een groot belang lastige onderwerpen niet uit de weg.’ een Best in Class resultaat.’aan inkoop. Dat is een specifiek vak- Veeke: ‘Een valkuil is daarbij ook datgebied, niet iets dat je er ‘zomaar’ bij samenwerking te zeer afhangt vandoet. Maar het belangrijkste is dat personen. Wij streven er daarom naarde (nieuwe) leveranciers meegaan in om de kwaliteit van de processen per- FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 19
  19. 19. PU BL IE K- PRI VAT E SA MENWERKI NG KO S T E NBE H E E RS ING De voorbereidingsfase van een PPS-project Inzicht in de financiële marges en risico’s Binnen Rijkswaterstaat is anderhalf jaar geleden gestart met de voorbereiding van een PPS- project in Delft voor de Dienst Verkeer en Scheepvaart. Vanuit de scope van het projectmanagement bleek het gedurende de voorbereidingen naar besluitvorming moeilijk een gelijk kader aan definities en verwachtingen te creëren op het bestuurlijke niveau, het projectmanagementniveau, met de daarbij horende leveranciers en stakeholders, en het eindgebruikersniveau. Een centrale vraag in deze voorbereidingsfase was: Hoe interpreteren we de financiële risico’s en marges die er zijn om een besluit voor go/no go te nemen? TEKST: CHRISTIAAN VAN DER HEIJDEN EN MIRANDA MAARSSEN Dit artikel gaat in op de boven- satie en exploitatie zijn opgenomen alle onderdelen afzonderlijk uitbe- staande vraag en is gebaseerd op de (Design, Build, Finance, Main- steedt en/of zelf uitvoert; alle onder- ervaring van Rijkswaterstaat in de tenance, Operate, DBFMO) – kan delen moeten in beide keuzes wor- voorbereidingsfase van het PPS- leiden tot een efficiëntere en hoog- den geleverd om de huisvesting project (publiek-private samenwer- waardigere kwaliteit van huisves- (gebouw en diensten) volledig te king) in Delft. Het geeft inzicht in de ting. De eerste echte stappen op het realiseren. opbouw van de financiële compo- gebied van PPS binnen de Rijksover- Voor de omvang van de kosten is er nenten die meewegen bij besluitvor- heid werden gezet met de renovatie wel een verschil. Bij de aanpak via ming in het voorbereidingstraject. van het kernministerie van Finan- een geïntegreerde benadering wordt Eveneens maakt het duidelijk welke ciën aan de Korte Voorhout in Den er een meerwaarde bereikt omdat nauwkeurigheid van gegevens – de Haag. Inmiddels is het nieuwe de verschillende onderdelen opti- marges – in acht moet worden geno- gebouw van de Belastingdienst in maal op elkaar kunnen worden men bij de momenten van besluit- Doetinchem recentelijk geopend, afgestemd door de aanbieders. Dit vorming binnen de voorbereidings- het tweede voorbeeld van een gere- effect wordt versterkt door de con- fase van een PPS-project. aliseerd huisvestingsproject binnen currentie tijdens de aanbestedings- Binnen de Rijksoverheid wordt al het Rijk onder PPS. fase. De meerwaarde kan zich – in enige jaren gestudeerd of het reali- De componenten van de huisves- uiterste vorm – op twee manieren seren van huisvestingsprojecten via tingskosten bij realisatie via een PPS voordoen: voor hetzelfde geld meer publiek-private samenwerking – op op basis van DBFMO komen overeen kwaliteit of dezelfde kwaliteit voor basis van een geïntegreerd contract met die via een niet-geïntegreerde minder geld. waarin alle componenten voor reali- aanpak waarbij de opdrachtgever20 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  20. 20. KO S TE NBE H E E RS ING PUBL IEK -PRIVATE SAMEN WER KIN GStatus van de kostenramingen afstoot van huidige objecten en ver- Voor het PPS-project in Delft is hetVoorafgaand aan de start van een huizingen, niet zijn meegenomen in kostenoverzicht uit tabel 1 gehan-PPS-project wordt een businesscase de PPC. Dit inzicht is van belang om teerd. In de tabel is zichtbaar(doel: het besluit tot nieuwbouw) te voorkomen dat bestuurders in de gemaakt met welke kostencompo-opgemaakt en vindt een afwegingplaats om vast te stellen of de reali-satie via een PPS meerwaarde ople- De eerste echte stappen op het gebied vanvert. Deze afweging is de PPC (PublicPrivate Comparator). Hierin worden PPS binnen de Rijksoverheid zijn gezetkosten voor bouw, onderhoud,inrichting en dagelijks beheergeraamd. Zowel de businesscase als veronderstelling zijn een beslissing nenten rekening dient te wordende PPC geeft geen volledig overzicht tot go/no go te nemen op basis van gehouden en welke verschillen ervan alle huisvestingskosten; het een volledig financieel overzicht zijn tussen het wel of niet meene-totaal is niet 100 procent. De reden terwijl deze kosten dan vaak nog men van deze componenten in deis dat eenmalige kosten, zoals niet (of onvoldoende) bekend zijn. geïntegreerde (DBFMO) contract- Op te nemen Geïntegreerd (PPS) Niet-geïntegreerd kosten door DBFMO RWS [1] [2] [3] Beschikbaarheids- Gebruiksvergoeding vergoeding (BBV) (GBV) in BBV buiten Rgd in GBV buiten Rgd (scope) BBV direct GBV direct Grond rente nee - afschrijving boekwaarde nee - Beschikbaarheidsvergoeding (BBV) ja - n.v.t. of gebruiksvergoeding (GBV) (niet-geïntegreerd) n.v.t. ja Bouwkosten ja Parkeren ja Inrichting ja Ontwerp, advies, begeleiding ja Opslag Rgd - - P.M. 47,15/m2 Transactiekosten Rgd voorbereiding/leveringsovk. (PPS) nee Rgd ontwikkelkosten (niet-geïntegreerd) nee Ontwerpvergoeding (PPS) nee Energie, water - Onderhoud planmatig nee - niet-planmatig nee - gebruikerszaken nee Belastingen nee - Heffingen nee - Diensten Eigen diensten RWS nee Diensten (in scope) deels - Indexeringen nee P.M. nee BTW ja n.v.t. n.v.t. [a] [b] [c] [a] [b] [c] Totaal 100% som[a]+[b]+[c]=100% som[a]+[b]+[c]=100% Legenda: • Kolom a of nee opgenomen in de greerde oplossing (PPS); in de beschik- • Kolom Verdeling van alle ostencom- beschouwing van de volledige huisves- baarheidsvergoeding (scope), buiten de ponenten ingeval van een niet-geïnte- tingskosten door RWS; het totaal is scope (zelf te doen door RWS en/of greerde oplossing; in de gebruiksver- < 100%. Rijksgebouwendienst) en kosten van de goeding, buiten de gebruiksvergoeding • Kolom erdeling van alle kosten om- Rijksgebouwendienst (het totaal en kosten van de Rijksgebouwendienst ponenten ingeval van een geïnte- = 100%). (het totaal = 100%).Tabel 1. Vergelijking huisvestingskosten geïntegreerde en niet-geïntegreerde contractvorm. FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 21
  21. 21. PU BL IE K- PRI VAT E SA MENWERKI NG KO S T E NBE H E E RS ING vorm en de niet-geïntegreerde (tra- tor Comparator) en omvat alle gang in het proces gedurende de ditionele) contractvorm. Dit over- onderdelen van de PPS-uitvraag. voorbereidingsfase van het PPS- zicht heeft ertoe geleid dat de Naast de directe kosten voor de project in Delft. Hierbij is duidelijk besluitvormers meegenomen wer- gevraagde onderdelen wordt er ook de benadering ‘van grof naar fijn’ den in de andere samenstelling van rekening gehouden met alle indi- zichtbaar. de financiële componenten bij een recte kosten die door de inschrijvers PPS met DBFMO, in de wetenschap moeten worden gerekend (bijvoor- Referentiebudget dat de referentie van de besluitvor- beeld financieringskosten, risico- Om de besluitvormers op het bestuurlijke niveau inzicht te geven in de effecten van een DBFMO-con- Voor hetzelfde geld meer kwaliteit of tract, is vanuit de projectgroep gezocht naar een duidelijk referen- dezelfde kwaliteit voor minder geld tiepunt. Dit heeft uitgemond in een zogenaamd referentiebudget waar- binnen het nieuwbouwproject in mers merendeels nog gebaseerd opslagen); het totaal is dan wel 100 Delft moest worden uitgevoerd. Bij was op de traditionele – niet-geïnte- procent. dreigende overschrijdingen zou zo greerde – contractvorm. Overigens worden de aanbiedingen snel mogelijk worden opgeschaald, In de tabel zijn de kostenposten uit de markt beoordeeld ten omdat de financiële voordelen van opgenomen die betrekking hebben opzichte van de richtprijs, de pla- het project onder PPS dan in het op alle aspecten van DBFMO. Daarbij fondprijs (overschrijding geeft aftrek geding zouden komen. is een splitsing gemaakt tussen de van punten of uitsluiting, onder- Het referentiebudget was opgebouwd posten die opgenomen zijn in de schrijding geeft extra punten). Deze uit de volgende componenten: gebruiksvergoeding die een departe- prijs is, grofweg, de PSC met aftrek • huidige kosten van de exploitatie ment betaalt aan de Rijksgebouwen- van een verwachte meerwaarde. van de Dienst Verkeer en Scheep- dienst voor het gebruik van huisves- vaart, geprognosticeerd naar 2014, ting, en de kosten die een dienst zelf Case: PPS-project in Delft • eenmalige kosten, bestaande uit Het PPS-project voor de Dienst Ver- de proceskosten van de Rijksge-Christiaan van der Heijden is keer en Scheepvaart bevond zich bouwendienst en Rijkswaterstaat,werkzaam bij Rijkswaterstaat begin 2010 in de voorbereidingsfase de afkoop en afstoot van het over-als hoofd Advies en Projecten van de aanbesteding. Deze voorbe- tollige vastgoed, de verhuiskosten op de terreinen Huisvesting, reidingsfase liep nog tot einde 2010. en aanschaf van ICT. Facility Management en De aanbestedingsfase zou dan door- Documentair informatiemanagement. lopen tot in 2011. Vanaf 2012 zou na De huidige exploitatiekosten van de gunning de uitvoeringsfase plaats- Dienst Verkeer en Scheepvaart zijn vinden (realisatie tot medio 2014 en als uitgangspunt gebruikt, vanuit betaalt (bijvoorbeeld voor schoon- exploitatie vanaf medio 2014 gedu- het perspectief dat DBFMO beoogt maak en catering). Vervolgens zijn rende een looptijd van vijftien jaar). voordeliger te zijn dan een traditio- die afgezet tegen de kosten die Er was een ruwe PSC beschikbaar. nele contractvorm, en daarmee opgenomen zijn in de beschikbaar- De afspraak was dat er een tweede voordeliger dan de huidige situatie. heidsvergoeding die een departe- kostenraming zou worden gemaakt, De ruwe PSC bevestigde dit beeld. ment betaalt aan de Rijksgebouwen- voorafgaand aan de aanbesteding, De eenmalige kosten zijn te dienst voor het gebruik van huisves- op het moment dat de outputspeci- beschouwen als autonome kosten: ting en faciliteiten op basis van een ficaties voor het aanbestedingsdo- deze kosten worden voor ieder geïntegreerd contract. De opbouw cument zouden zijn opgemaakt. nieuwbouwtraject gemaakt. De van deze vergoedingen verschilt dus In deze fase van het project was het keuze voor een bepaalde contract- aanzienlijk van elkaar, hetgeen een nog niet mogelijk om aan alle varia- vorm heeft hier geen invloed op. financiële vergelijking lastig maakt. belen waarden toe te kennen. Belangrijke waarden waarover nog Lessons learned Raming tijdens het PPS-project moest worden gesproken waren de De ervaring met de voorbereidings- Tijdens het PPS-project maakt de restwaarde (na afloop van de loop- fase van het PPS-project in Delft staat een kostenraming om de aan- tijd), de te hanteren indexeringen en heeft al doende nieuwe inzichten biedingen te kunnen beoordelen. de discontovoet. Dit hield in dat alle geboden. Allereerst werd al snel Deze raming is de PSC (Private Sec- genoemde bedragen in de ruwe PSC duidelijk dat de vergelijking tussen een ruime bandbreedte en/of onze- een geïntegreerde contractvorm en Miranda Maarssen is kerheidsmarge kenden. Deze mar- een traditionele – niet-geïntegreerdewerkzaam bij Rijkswaterstaat ges zouden verder afnemen naar- – contractvorm houvast gaf aan het als senior adviseur mate het project zich verder in de bestuurlijk niveau. Het naast elkaar Huisvesting, met als tijd zou bevinden. zetten van de financiële componen- expertises publiek-private In het overzicht in figuur 1 is aange- ten gerelateerd aan bovenstaande samenwerking en Het Nieuwe Werken. geven hoe de ontwikkeling van de contractvormen bood hiervoor de kosten zich verhoudt tot de voort- juiste uitkomst.22 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011
  22. 22. KO S TE NBE H E E RS ING PUBL IEK -PRIVATE SAMENWER KIN G Norm RWS ‘Ruwe’ PSC PSC Inschrijving PPC Businesscase 2008 04-2010 10-2010 2012 De pijl geeft de financiële fluctuatie door Bandbreedte (stand van het proces) en variabelenFiguur 1. De voorbereidingsfase van het PPS-project in Delft: de ontwikkeling van de kosten in verhouding tot de voortgang in hetproces.Ten tweede kwam het besef naarvoren dat de opbouw van een PPS- DBFMO beoogt voordeliger te zijn danproject naar aanbesteding een wegvan verdere verfijning betrof, waar- een traditionele contractvormbij de financiële marges gaandeweghet proces steeds verder afnamen.De behoefte aan een toetssteen van- ciële componenten de ruimte om op Uiteindelijk is het PPS-project inuit het bestuurlijke niveau werd bestuurlijk niveau te wijzen op de Delft niet verder doorgezet, vanwegeondervangen door het opstellen van niet-financiële voordelen van het de bezuinigingsplannen van heteen referentiebudget, waarmee het DBFMO-contract, waardoor nog kabinet-Rutte. Eind 2010 is derhalvegevoel van controle op de onzeker- meer meerwaarde kon ontstaan bin- besloten het project te beëindigenheidsmarges binnen de voorberei- nen de realisatie van het project. De en als Rijkswaterstaat te zoekendingsfase van het PPS-project toe- expliciete vergelijking van de twee naar mogelijkheden binnen denam. Dit heeft ertoe geleid dat onei- contractvormen bracht ook aan het bestaande huisvesting om het huis-genlijke vergelijkingen tussen twee licht dat de kosten voor een DBFMO- vestingsvraagstuk in Delft op teanders opgebouwde contractvor- contract gedurende de contractperi- lossen.men, het overbekende appels met ode niet significant zouden wijzi-peren vergelijken, in de kiem wer- gen. Dit in tegenstelling tot bij deden gesmoord en de vergelijking het traditionele vorm, waarbij de erva-doorgronden van de financiële ring is dat na een aantal jarenstand van zaken binnen het project opnieuw moet worden geïnvesteerd,juist versterkte. hetgeen een prijsopdrijvende wer-Tot slot gaf het inzicht op de finan- king tot gevolg zou hebben. Ook interessant Ondanks voorbeelden in het buitenland en stimulering door de ministeries van VWS en Financiën blijkt dat publiek-private samenwerking (PPS) als realisatiestrategie voor bouwinitiatieven in de Nederlandse zorgsector niet van de grond komt. Wat zouden hiervan de oorzaken kunnen zijn? Ga naar www.fmm.nl/magazine06-2011 FMM.NL FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 23
  23. 23. Leergang Bedrijfskunde voor facility managers in 8 stappen van operationeel naar strategisch management Op 20 september 2011 start de leergang Bedrijfskunde voor facility managers i.s.m. RSM – Erasmus Universiteit. Deze leergang stelt u in staat om uw invloed binnen uw organisatie te vergroten. Want uw facilitair beleid raakt alle hoeken van de organisatie. In acht diepgaande modules krijgt u inzicht in alle facetten van uw organisatie, zoals strategisch, financieel, inkoop- en vastgoedmanagement. Hierna bent u in staat om als business- partner uw beleid te presenteren en te beargumenteren voor uw management en directie. drs. job hoogendoorn, hoofddocent: “Facility managers moeten mee kunnen praten over wat de operations betekenen voor de organisatiestrategie. Dat vraagt om een bijscholing van de facility manager, vooral in de sfeer van strategisch management, integratie van verschillende bijdragen en de doorvertaling daarvan naar facility management.” zo schrijft u in: • Via www.fmm.nl/leergang • Per mail via seminars@weka.nl • Telefonisch op 020 – 582 6600Download de brochure op: www.fmm.nl/leergang
  24. 24. BUITENL A N DDe Europese droomVolgens hem is Europa beter gepositioneerd king en verdeling. Andere continenten gaandan andere regio’s om een perfect energie-, de competitie aan. Europa moet daarom sneltransport- en communicatienetwerk te bou- wakker worden en haar meerjarige ervaringwen. Een slimme infrastructuur. Een ver- omzetten in leiderschap. De Aziatische Uniesterkte Europese integratie en een model voornieuwe laterale besturing van 1 miljard men-sen. Volgens hem is de Europese droom hele-maal niet dood. De derde industriële revolutieis mogelijk. Het partnership met 500 miljoeninwoners in de Mediterrane regio helpen Fred Kloet is directeur van Villa FM BV.daarbij. Volgens hem is Europa het laborato-rium van de wereld. Europa heeft 191 miljoengebouwen die omgebouwd kunnen wordentot energiebronnen. Met hulp van internet-technologie, sensoren en logistiek. Het vereistechter wel een andere besturingsmentaliteit. ontwikkelt zich gestaag. De Afrikaanse Unie isHij is de president van de ‘Foundation on Eco- groeiende. De Zuid-Amerikaanse Unie bestaatnomic Trends’ (www.foet.org) en adviseert al pas twee jaar. Het feit dat Duitsland haarjaren de Europese Commissie. Hij heeft het eigen grondstoffen weer heeft ontdekt is eenboek ‘The European Dream’ geschreven. Uit direct gevolg van de door Rifkin omschreven2004 maar nu pas actueel. Zijn nieuwe boek ontwikkeling. Ook de NFC Index Coöperatiegaat over de derde industriële revolutie. Hij past in dit plaatje.heeft het al besproken met de Belg HermanVan Rompuy. Er lijkt een proces te zijn dat Het is dus niet zo raar dat de Europese FM-zich richt op toenemend ‘community feeling’. sector zich ook sterker continentaal gaatFamilie-denken. We realiseren ons steeds organiseren en daarbij geholpen wordt doormeer dat we afhankelijk zijn van onze buur- Herman van Rompuy en Barroso. Het grotelanden. We vormen een continentale biosfeer gevaar is dat de huidige leiders in silo’s blij-begrenst door watermassa’s. De jongere gene- ven denken. ‘Make it happen’ vereist pragma-raties moeten door Van Rompuy en Barroso tisme, realisme, transparantie, respect en heelworden aangespoord samen te werken aan de veel ervaring met integratie en het ontwikke-ontwikkeling van continentale biosferen ver- len van communities. En dat heeft de Euro-gelijkbaar met de huidige sociale media. Dit pese FM-sector. En daarom is het lezen vanvereist een verschuiving van de macht van het nieuwe boek van Jeremy Rifkin cruciaalverticale hiërarchische macht naar laterale voor de Europese facility manager om hetmacht. Er komt een einde aan de top-down kwartje te laten vallen. Of hem uitnodigenmodellen en de beweging is al gestart. Een voor een key-note. Of zijn columns in denieuw pragmatisme. Volkskrant lezen. Of hem op twitter of face- book volgen. Onze Europese leiders doen hetVolgens Jeremy Rifkin heeft Europa de ideale al en gaan Facility Management veranderen.positie om de wereld te gaan leiden, maarweet Europa dat zelf nog niet. Het continen-tale besturingsmodel. De Europese regeringmet lateraal gezag gebaseerd op samenwer- FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011 25
  25. 25. HI GH PERF ORM A N C E WORKSPAC E ME E T IN S TRU M E NT Van links naar rechts: Emma Honderslo, docent Arrien Termaat en Tina van der Meer. High performance workspace Nieuw instrument meet kwaliteit werkomgeving Hoe meet je de kwaliteit van de werkomgeving en wat is de toegevoegde waarde van een werkplek? Tina van der Meer en Emma Honderslo, vierdejaars studenten van de opleiding Facility Management en Real Estate van Saxion Hogescholen, ontwikkelden samen met hun begeleider Arrien Termaat voor dit doel de Werkomgeving Prestatie Meter (WPM). Met hun quickscan werden de twee afstudeerders vorige maand eervol tweede in de posterwedstrijd van het congres van EuroFM in Wenen. TEKST: JACK VAN EEKELEN Arrien Termaat, docent en onder- het invoeren, maar niemand weet een term die ook internationaal zoeker aan de opleiding FM en Real wat het feitelijk inhoudt. Wat wil je toepasbaar is: high performance Estate van Saxion in Deventer, is in de praktijk dan wel? Een werk- workspace. Wat me bovendien niet bijster gecharmeerd van het plek die zo goed mogelijk aansluit stoort, is dat Het Nieuwe Werken in begrip Nieuwe Werken. ‘Van dat bij wat zowel de organisatie als de de beeldvorming meer als doel begrip word ik echt niet vrolijk. Nie- gebruiker verlangt. In ons onderzoek wordt gebruikt dan als middel om mand heeft een antwoord op wat hebben we het bewust niet over Het de prestaties van je medewerkers en Het Nieuwe Werken is. Iedereen wil Nieuwe Werken, maar hanteren we je organisatie te verbeteren.’26 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 191 | JUNI 2011

×