ESPANJAN TALOUS-JA KIINTEISTÖKATSAUS      Syksy 2011       © 2011 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved
ESPANJAN TALOUS- JA      KIINTEISTÖKATSAUS              Maaliskuu 2009       Taru Haapaniemi, HTM, M.A.Global Europe Capit...
© 2011 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved
PERUSTIETOA ESPANJASTA 47 miljoonaa asukasta 17 itsehallintoaluetta (comunidades autonomas) 7880 km rantaviivaa Euroop...
ESPANJAN MAKROTALOUDELLINEN YMPÄRISTÖ Maan liityttyä Euroopan Unioniin 1986 maassa Espanjasta tuli Euroopan  talousihme B...
ESPANJAN SOSIAALINEN YMPÄRISTÖ   “…la cosa esta fatal…” Syvä lama näkyy, mutta ei ole johtanut sosiaaliseen kaaokseen Y...
ESPANJAN TALOUSKRIISI (1/4) Rakentamiseen,turismiin ja holtittomaan luotonantoon  pitkälti perustunut talous on syvässä k...
ESPANJAN TALOUSKRIISI (2/4)                     Alhainen valtion velka Espanjan valtion velkaantuminen suhteellisen matal...
ESPANJAN TALOUSKRIISILähde: The Guardian (http://www.guardian.co.uk/news/datablog/2010/apr/30/credit-ratings-country-fitch...
ESPANJAN TALOUSKRIISI (3/4)      Talous lähtenyt lievään nousuun vuoden 2010 toisesta neljänneksestä lähtien      Työttö...
KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (1/2) Painoarvot (kertoimet) asunnon hinnan määräytymiselle                              ...
KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (2/2)  Kerroinvaikutus eri alueilla. Hintaelastisuus kasvaa ja laskee                    ...
ESPANJAN KIINTEISTÖKRIISI Hinnat nousivat jyrkästi rakentamisen “buumin” vuosina 2001-2006 Kiinteistökriisin taustalla:i...
ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE Hinnat laskeneet yhtäjaksoisesti jo neljän vuoden ajan Hintojen nykytilanne monimutkainen...
ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE Alueiden väliset erot: Alteassa pyyntihinnat ovat jo lähteneet nousuun –  massarakennetuil...
MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (1/5)                        Espanjan ylivoima! Euroopan jyrkkä demografinen muutos luo painei...
MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (2/5)                        Espanjan ylivoima!5. Yksi maailman parhaimmista terveydenhuoltojär...
MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (3/5)                        Espanjan ylivoima!10. Elinkustannukset kohtuullisella tasolla11. V...
MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (4/5)Ensiluokkainen terveydenhoitojärjestelmä
MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (5/5)       Kehittynyt sivistysvaltio
ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (1/3)  Mitä miettiä ostaessa – SIJAINTI, SIJAINTI JA SIJAINTI… Espanjan arvostetuilla al...
ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (2/3)   Mitä miettiä ostaessa – sijoituksen arvo pitkällä aikavälillä Vuokratulot Espanj...
ONKO NYT OSTAMISEN AIKA? (3/3)                     Näitä kannattaa varoa Kannattaa miettiä kaksi kertaa:i.   Yleisenä sää...
ASUNNON OSTOPROSESSI (1/6)                   NIE, pankki, arvionmääritys, laina Asunnon ostoprosessi:1. NIE-numero haetaa...
ASUNNON OSTOPROSESSI (2/6)                  Kiinteistörekisteriote, varaussopimus5. Nota simple: Ennen varaussopimuksen al...
ASUNNON OSTOPROSESSI (3/6)                           Paperit7. Paperien tarkistaminen: Ennen kauppakirjan virallistamista ...
ASUNNON OSTOPROSESSI (4/6)        Kauppakirja, muut sopimukset, veroviranomaiset8. Kauppakirjan vahvistaminen notaarilla. ...
ASUNNON OSTOPROSESSI (5/6)          Kaupan kulutVero laskettu 8 %:sta 4 %:iin.Veroalennus voimassa 31.12, 2011 saakka
ASUMINEN ESPANJASSA                     Asumisen kulut & verotus (6/6) Asunnon omistamisen kulut:i.   Yhtiövastikeii. Kii...
VALKEA MARINA
¡GRACIAS POR SU   ATENCIÓN!   VALKEA MARINAwww.valkea-marina.com
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Espanjan talous ja kiinteistömarkkinat: syksy 2011

1,006 views

Published on

Published in: Travel
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
1,006
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Espanjan talous ja kiinteistömarkkinat: syksy 2011

  1. 1. ESPANJAN TALOUS-JA KIINTEISTÖKATSAUS Syksy 2011 © 2011 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved
  2. 2. ESPANJAN TALOUS- JA KIINTEISTÖKATSAUS Maaliskuu 2009 Taru Haapaniemi, HTM, M.A.Global Europe Capital S.L,/VALKEA MARINA © 2009 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved
  3. 3. © 2011 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved
  4. 4. PERUSTIETOA ESPANJASTA 47 miljoonaa asukasta 17 itsehallintoaluetta (comunidades autonomas) 7880 km rantaviivaa Euroopan Unionin jäsenmaa vuodesta 1986 Hallitusmuodoltaan kuningaskunta Vakaa demokratia ja oikeusvaltio taaten turvan sijoituksille
  5. 5. ESPANJAN MAKROTALOUDELLINEN YMPÄRISTÖ Maan liityttyä Euroopan Unioniin 1986 maassa Espanjasta tuli Euroopan talousihme BKT:n noustessa ennätysvauhtia ja maan kehittyessä EU:n antamien tukien turvin Espanja on nykyään absoluuttisesti mitaten maailman 9. suurin talousmahti Espanjassa on yksiä maailman johtavimmista teollisuudenaloista, kuten infrastruktuurin rakentaminen ja autoteollisuus Erot eri alueiden sekä maaseudun ja kaupunkien välillä ovat edelleen suuret Harmaan talouden osuus BKT:sta talouskriisin aikana on joidenkin arvioiden mukaan jopa 30 %
  6. 6. ESPANJAN SOSIAALINEN YMPÄRISTÖ “…la cosa esta fatal…” Syvä lama näkyy, mutta ei ole johtanut sosiaaliseen kaaokseen Yleislakkoon 29. syyskuussa 2010 osallistui hyvin pieni määrä maan työvoimasta Kriisi vaikuttanut eniten pienituloisiin monien perheiden menettäessä kotinsa pankille Espanjalaiset eivät nouse barrikaadeille helposti, sosiaalisen kaaoksen riskit vähäiset  sijoittajan riski vähäinen Valtion turvan asemasta Espanjan yhteiskunta nojaa vahvasti perheiden antamaan tukeen
  7. 7. ESPANJAN TALOUSKRIISI (1/4) Rakentamiseen,turismiin ja holtittomaan luotonantoon pitkälti perustunut talous on syvässä kriisissä Massatyöttömyys yli 20 % Pankkisektorin tilanne kaksijakoinen: Osa Espanjan pankeista kuuluu maailman vahvimpien pankkien joukkoon (Santander, BBVA jne.). Espanjalainen Banca March on voittanut Euroopan stressitestit vuosina 2010 ja 2011. Toisaalta samaan aikaan useat säästökassat (Caja, Caixa) ovat joutuneet turvautumaan valtion apuun ja/tai fuusioitumaan Asuntokauppa ja rakentaminen romahtaneet Asuntojen hintojen syöksylasku Rakennuttajien jättivelat ja jättimäärä keskeneräisiä urakoita Viime aikoina hallitus tehnyt rajujakin lakialoitteita tilanteen parantamiseksi (eläke- ja työreformit sekä laki julkisen talouden alijäämän rajoittamisesta)
  8. 8. ESPANJAN TALOUSKRIISI (2/4) Alhainen valtion velka Espanjan valtion velkaantuminen suhteellisen matala Lähde: Eurostat,28.8. 2011 Google Public Data Explorer
  9. 9. ESPANJAN TALOUSKRIISILähde: The Guardian (http://www.guardian.co.uk/news/datablog/2010/apr/30/credit-ratings-country-fitch-moodys-standard#zoomed-picture)
  10. 10. ESPANJAN TALOUSKRIISI (3/4) Talous lähtenyt lievään nousuun vuoden 2010 toisesta neljänneksestä lähtien Työttömyyden kasvu pienentynyt Kiinteistöjen kauppa lähtenyt nousuun Perustuslain muutos: velkakatto takaa valtion velkaantumisen pysähtymisen Luottoluokitukset:i. Mooody’s Aa2ii. Fitch AA+iii. Standard & Poor’s AA Luottoluokitukset erottavat Espanjan selkeästi muiden Välimeren maiden tilanteista
  11. 11. KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (1/2) Painoarvot (kertoimet) asunnon hinnan määräytymiselle 0.4 x 1 = 0.4 sijainti 0.2 x 1 = 0.2 talouden yleinen tilanne ja työllisyys 0.2 x 1 = 0.2 rakennuskustannukset 0.1 x 1 = 0.1 odotukset 0.1 x 1 = 0.1 rahan hinta Kertoimien painoarvot suuntaa-antavia ja monien tekijöiden summa. Kertoimet ei-vakioita eikä samoja kaikille osapuolille(esim. koron nousun vaikutus tuottosijoittajille vahvempi kuin oman asunnon etsijöille).Yhden kertoimen korottuminen näkyy muiden kertoimien alentumisena. Kertoimien yhteissumma on aina 1.
  12. 12. KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (2/2) Kerroinvaikutus eri alueilla. Hintaelastisuus kasvaa ja laskee alueen mukaan.Kuvittele X-muuttujan muuttumista taloudessa: 6 4,5 3 0,5 1,4 1,2
  13. 13. ESPANJAN KIINTEISTÖKRIISI Hinnat nousivat jyrkästi rakentamisen “buumin” vuosina 2001-2006 Kiinteistökriisin taustalla:i. Avokätinen luotonanto yksityisille ja yrityksilleii. Kaavoitetun maan kalleus ja maakaupan ympärillä pyörinyt spekulointiiii. Koko Euroopan heikko taloustilanne, joka johti ulkomaalaisten asunnon ostajien katoamiseeniv. Asuntoja rakennettiin Euroopan ennätysvauhtia – rakentaminen oli kestämätöntä pitkällä aikavälillä myös ilman lamaa
  14. 14. ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE Hinnat laskeneet yhtäjaksoisesti jo neljän vuoden ajan Hintojen nykytilanne monimutkainen selvittää (tilastointivaikeudet, pimeän talouden merkitys) Esimerkiksi Valencian itsehallintoalueella hinnat laskeneet arvioidusti keskimäärin 20 - 30 % Hintakehitys riippuu alueesta: asuntojen hinnat laskivat heinäkuussa 2010 kahdeksalla itsehallintoalueella, mutta vastaavasti myös nousivat kahdeksalla itsehallintoalueella Asuntokauppojen määrä nousi koko Espanjan tasolla 24.7 % vuoden 2010 toisella neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden (2009) keskimääräiseen myyntiin. Ulkomaalaisten ostajien määrä kasvanut huomattavasti vuonna 2011. Euroopan väestömuutos tulee nostamaan asuntokauppaa tulevaisuudessa väistämättä: muiden maiden on hyvin vaikea kilpailla Espanjan kanssa pitkällä aikavälillä loma- asunnon ostajista Ostajat hyvin vaativia: tosin meren ja palveluiden läheisyydessä sijaitsevat asunnot aina kysytyimpiä
  15. 15. ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE Alueiden väliset erot: Alteassa pyyntihinnat ovat jo lähteneet nousuun – massarakennetuilla alueilla hinnanpudotussuhdanteen taas arvioidaan jatkuvan vielä vuosia Altean asuntojen hintakehitys. (Lähde: Nestoria.es). Kesän 2011 lukuja. Lähde: Nestori: http://www.nestoria.es/altea/casa/comprar
  16. 16. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (1/5) Espanjan ylivoima! Euroopan jyrkkä demografinen muutos luo paineita Välimeren rannikkoalueille. Espanjan rannikkoalueet tarjoavatkin seuraavat ylivoimaiset elementit vastaanottajamaana:1. Tasaisen lämpimä vuosilämpötila. Costa Blanca Norten yli 300 aurinkopäivää vuodessa2. Yksi maailman terveellisimmistä ilmastoista: Esimerkiksi Altean terveellinen mikroilmasto3. Yksi Euroopan kehittyneimmistä infrastruktuurijärjestelmistä4. Hyvät lentoyhteydet
  17. 17. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (2/5) Espanjan ylivoima!5. Yksi maailman parhaimmista terveydenhuoltojärjestelmistä6. Rajattomat harrastus- ja vapaa-ajanviettomahdollisuudet (maailmanluokan golf- kentät, huvi- ja urheiluvenesatamat, teemapuistot jne.)7. Turvallinen länsimaa, oikeusvaltio8. Korkea hygieniataso9. Espanjassa on upeita laatualueita tarjoten täydellisen vastakohdan suomalaisten paremmin tuntemille perinteisille kohteille!
  18. 18. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (3/5) Espanjan ylivoima!10. Elinkustannukset kohtuullisella tasolla11. Välimeren terveellinen keittiö12. Uusien asuntojen “seguro decenal” eli 10 vuoden rakennuttajan ottama vakuutus13. Uudisrakentamisessa otettu huomioon ympäristöseikat14. Rikas historian, taiteen, musiikin ja kulttuurin mahtimaa15. Puhtaat ja turvalliset rannat16. Espanjalaiset avoimia ja rentoja ihmisiä17. Espanjan kieli on suhteellisen helppo kieli oppia18. Uskomattoman kauniit luonnonmaisemat
  19. 19. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (4/5)Ensiluokkainen terveydenhoitojärjestelmä
  20. 20. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (5/5) Kehittynyt sivistysvaltio
  21. 21. ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (1/3) Mitä miettiä ostaessa – SIJAINTI, SIJAINTI JA SIJAINTI… Espanjan arvostetuilla alueilla, kuten Alteassa, hinnat ovat lähteneet paikoittain jo uuteen nousuun. Arvostetuilla ja ei-massarakennetuilla alueilla hinnat pitävät paremmin pahimmankin laman aikana paremmin kuin halvoilla loma-asuntoalueilla. Esimerkiksi Alteassa ei ole rakennettu massoja, jolloin kiinteistömarkkinoita ei tee epävakaaksi tuhansien asuntojen myymätön asuntokanta. Alteassa ja muilla arvoalueilla tarjonta on kuitenkin rajoitetumpaa kuin alueilla, jossa on suurempi kanta myymätöntä asuntokantaa. Tällöin ei ole yleisesti mahdollista tinkiä hinnoista kymmeniä prosentteja, kuten monilla muilla alueilla. Silti on mahdollista tehdä todellisia löytöjä. Alteassa ja muilla arvoalueilla sijoittaessasi sijoitat paljon muuhunkin kuin pelkkään asuntoon: turvallisuuteen, kauneuteen ja laadukkaaseen elinympäristöön.
  22. 22. ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (2/3) Mitä miettiä ostaessa – sijoituksen arvo pitkällä aikavälillä Vuokratulot Espanjassa Suomea alhaisemmat: sijoitusta tehdessä kannattaa miettiä asunnon arvon nousupotentiaalia. Vuotuinen vuokratuotto korkein uusissa, hyväkuntoisissa, mutta suhteellisen edullisissa asunnoissa (lentokentän ja palveluiden läheisyys, ilmastointi ja uima- allas tärkeitä lomavuokrauksessa) Eri alueilla täysin erilainen arvo ja maine sekä sen kautta erilainen hinnannousupotentiaali laman jälkeen Moni perinteinen turistialue vakavissa vaikeuksissa liikarakentamisen ja turistien katoamisen vuoksi – samaan aikaan parhaimmat tarjoukset menevät kaupaksi ennätysvauhtia arvoalueilla Arvonnousun mahdollisuuteen vaikuttaa ratkaisevasti alueen sosiaalinen status, luonnonympäristö, rannat, näkymät jne.
  23. 23. ONKO NYT OSTAMISEN AIKA? (3/3) Näitä kannattaa varoa Kannattaa miettiä kaksi kertaa:i. Yleisenä sääntönä on, että “paperilta”, suunnitteluvaiheessa olevia projekteja ei kannata ostaaii. Keskeneräisiä asuntojaiii. Liikarakennetuilta, ulkomaalaisille “tekemällä tehdyiltä” alueilta. Näiden yleensä brittien ja vähävaraisimpien espanjalaisten asuttamien alueiden kohdalla voi mennä monia vuosia, että asunnosta uudelleenmyydessä saisi edes oman sijoitetun pääoman takaisin.iv. Kaukana palveluista, rannasta tai ilman kunnon näköaloja olevia asuntojav. Kannattaa tutkia eri Espanjan alueet tarkkaan!
  24. 24. ASUNNON OSTOPROSESSI (1/6) NIE, pankki, arvionmääritys, laina Asunnon ostoprosessi:1. NIE-numero haetaan paikalliselta poliisilaitokselta tai Suomen Espanjan konsulaatista. Valkea Marina auttaa NIE-numeron hankkimisessa.2. Pankkitili avataan asiakkaalle Espanjassa. Valkea Marina auttaa eri pankkien palveluiden vertaamisessa.3. Tasación eli virallinen arvonmääritys. Tasación on pakollinen asuntolainaa otettaessa. Jos olet epävarma asuntosi arvosta kannattaa teettää tasación joka tapauksessa. Valkea Marina auttaa arvonmäärityksen tekemisessä.4. Asuntolaina: Asuntolainan kilpailuttaminen. Valkea Marina kilpailuttaa asuntolainan ilman lisäkuluja asiakkaalle.
  25. 25. ASUNNON OSTOPROSESSI (2/6) Kiinteistörekisteriote, varaussopimus5. Nota simple: Ennen varaussopimuksen allekirjoittamista Valkea Marina pyytää kiinteistörekisteristä kiinteistöä koskevan asiakirjan ”nota simplen”, josta ilmenee kiinteistön virallinen omistajuussuhde, kiinteistöä rasittavat velat sekä kiinteistön tarkka sijainti viranomaisten rekisterissä. Varaussopimusta ei tule allekirjoittaa ennen papereiden tarkastamista.6. Varaussopimus: Varaussopimuksessa kiinteis- tö varataan tietyksi aikaväliksi (yleensä 30-60 pv.), jonka aikana asiakkaan tulee allekirjoittaa virallinen kauppakirja notaarilla. Varaussopimuksen yhteydessä maksetaan varausmaksu. Valkea Marina laatii/tarkistaa varaussopimuksen.Varausmaksu on yleensä 10 % asunnon hinnasta. Erikseen sovittuna summa voi olla pienempikin.
  26. 26. ASUNNON OSTOPROSESSI (3/6) Paperit7. Paperien tarkistaminen: Ennen kauppakirjan virallistamista notaarilla Valkea Marina tarkistaa asiakkaan puolesta mm. seuraavat seikat: kiinteistön escritura (edellinen kauppakirja), maarekisteriote, rakennuslupa, licencia de primera ocupación eli kiinteistölle annettu asumislupa sekä kiinteistöä ja asuntoyhdistystä rasittavat velat. Tarvittaessa käynti kaupungintalolla tuleviin ympäröiviin rakennusprojekteihin liittyen. Paperityötä tehdessä on tärkeää, että asiakirjojen tarkastaja tuntee myytävän kohteen konkreettisesti.
  27. 27. ASUNNON OSTOPROSESSI (4/6) Kauppakirja, muut sopimukset, veroviranomaiset8. Kauppakirjan vahvistaminen notaarilla. Valkea Marina on mukana notaarilla sekä tarkastaa kaupankäynnin oikeellisuuden. Lisäksi Valkea Marina tulkkaa kauppakirjan suomeksi maksutta asiakkaalle. Notaarilta lähetetään ilmoitus kiinteistörekisteriin kiinteisön omistajan vaihtumisesta. Notaarilla maksetaan arvonlisävero, leimaverot ja kiinteistön rekisteröimiskulut. Jos on kyseessä käytetty asunto, maksetaan varainsiirtovero kahden viikon kuluessa notaarilla käymisestä.9. Sähkö-, kaasu- ja vesisopimusten sekä yhtiövastikkeen kirjaaminen asiakkaan nimiin. Kiinteistön vakuuttaminen. Valkea Marina suorittaa nämä velvollisuudet asiakkaan toimeksiannosta.10. Asunto ilmoitetaan automaattiseen laskutukseen SUMA:n (verovirasto) toimistossa. Veroedustuksesta sopiminen veroedustajan kanssa.
  28. 28. ASUNNON OSTOPROSESSI (5/6) Kaupan kulutVero laskettu 8 %:sta 4 %:iin.Veroalennus voimassa 31.12, 2011 saakka
  29. 29. ASUMINEN ESPANJASSA Asumisen kulut & verotus (6/6) Asunnon omistamisen kulut:i. Yhtiövastikeii. Kiinteät kulut (vesi, sähkö, kaasu)iii. Kiinteistövero (0-5-1% kiinteistön verotusarvosta, joka on normaalisti puolet markkina-arvosta) Myynnin pääomaverotus:i. 18% asunnon myyntivoitoistaii. 65-vuotiaille verovapaa (jos asunto on ollut asumistakoituksessa ja omistuksessa vähintään 3 vuotta)
  30. 30. VALKEA MARINA
  31. 31. ¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN! VALKEA MARINAwww.valkea-marina.com

×