Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
Verschillen en overeenkomsten tussen
verhuurvormen ‘Airbnb’ en ‘Bed & Breakfast’
mr. Floris Havelaar
Vastgoedrechtadvocaat...
Introductie
1990 oprichting maatschap Van Diepen Van der Kroef
Advocaten
200 werknemers, waarvan
110 advocaten
6 vestiging...
Agenda
• Vakantieverhuur (‘Airbnb’) in Amsterdam
– Feiten en cijfers
– Definitie
– Gemeentelijk beleid: “ja, tenzij”
– Pri...
Airbnb: “feiten en cijfers”
• Dekt lading niet…
• 600% groei van aanbod in Amsterdam
– ‘Amsterdam kan explosieve groei Air...
Definitie Airbnb
“het gaat om de verhuur van een koop- of
huurwoning door een verhuurder (eigenaar of
huurder) die in die ...
Gemeentelijk beleid Airbnb
• B&W: “vakantieverhuur moet mogelijk zijn als de
verhuurder zich als een verantwoordelijk
verh...
Gemeentelijk beleid Airbnb: “ja, tenzij”
• Geen hoofdverblijf – GBA
• > 2 maanden: (indicatie) bedrijfsmatige verhuur
– Ge...
Privaatrechtelijke toestemming
• Verhuurder akkoord?
– Rechtbank Amsterdam, 22 oktober 2014: verhuur via Airbnb,
commercië...
B&B: “feiten en cijfers”
• Ruim 6.000 B&B in NL
 Ter vergelijking: in Amsterdam worden 6.000 adressen via Airbnb
aangebod...
Definitie B&B
• “Een bed & breakfast is een
overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van
de mogelijkheid tot een toe...
Gemeentelijk beleid B&B?
• “Uiteraard dient een B&B te passen binnen het
bestemmingsplan. Daarbij geldt dat deze B&B’s
uit...
Gemeentelijk beleid B&B?
• ‘bestemmingsplan’  meldingsplicht  toets
woonbestemming  soms wel in bp geregeld, soms niet
...
Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Hoofdverblijf
Aanbieding
Diensten
Oppervlakte
ja
Tijdens
vakantie
nee
100%
ja
365 da...
Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Personen
Registratie
Belasting
Meldingsplicht
≤ 4
nee
“nee”
nee
≤ 4
ja
ja
ja
14
Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
KvK
Georganiseerd
Verhuurder aanwezig
Vergunning
nee
nee
nee
nee
ja
ja
ja
nee
15
Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Bedrijfsmatig
Planologische regulering
Doel
Aantasting
Bestemming
“nee”
nee
wonen
“j...
Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Overlast
Registratie
Risico brand
?
ja
nee
“ja”
?
nee
ja
“nee”
?
17
Conclusies
• Airbnb
– Onduidelijkheid beleid: bedrijfsmatige verhuur < 2 maanden?
• NY: verbod korter dan 30 dagen als ver...
Conclusies
• B&B (onderscheidend vermogen)
– Verhuurder aanwezig (geen overlast, brandveiligheid, ‘breakfast’)
– Meldingsp...
Aanbevelingen
1) Evaluatie beleid Airbnb afwachten (meldingsplicht?
bestemmingsplan? vaste max. termijn?)
2) Lobby: op age...
Bedankt voor uw belangstelling
Meer weten, neem gerust contact op:
Floris Havelaar
f.havelaar@vandiepen.com
020 5747474
ww...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Floris havelaar verschillen en overeenkomsten tussen verhuurvormen ‘airbnb’ en ‘bed & breakfast’ - presentatie amsterdam bed&breakfast association

2,728 views

Published on

Met de enorme groei in het aantal aanbieders van kleinschalige accommodaties (met name door de komst van Airbnb) is er steeds meer aandacht voor de juridische aspecten van verhuur. Vanuit de gemeente, maar ook vanuit bijvoorbeeld verhuurders, VVE’s, hypotheekverstrekkers en verzekeraars. Floris Havelaar, advocaat gespecialiseerd in onroerend goed, gaf in dat kader een lezing aan de leden van de “Amsterdam Bed & Breakfast Association”. Hierbij ging hij in op de do’s en don’ts bij particuliere verhuur in Amsterdam.

Published in: Law
  • As a student athlete I’m always on the grind at basketball practice and I’ve been really short on time all through high school. I usually order a research paper or English essay here and there. The website is called ⇒ www.HelpWriting.net ⇐ and they really help me out, man. Don’t know where I’d be without it.
       Reply 
    Are you sure you want to  Yes  No
    Your message goes here
  • Be the first to like this

Floris havelaar verschillen en overeenkomsten tussen verhuurvormen ‘airbnb’ en ‘bed & breakfast’ - presentatie amsterdam bed&breakfast association

  1. 1. Verschillen en overeenkomsten tussen verhuurvormen ‘Airbnb’ en ‘Bed & Breakfast’ mr. Floris Havelaar Vastgoedrechtadvocaat f.havelaar@vandiepen.com BFAS, De Ruyterkade 107 26 november 2014 www.vandiepen.com 1
  2. 2. Introductie 1990 oprichting maatschap Van Diepen Van der Kroef Advocaten 200 werknemers, waarvan 110 advocaten 6 vestigingen (Alkmaar, Hoorn, Haarlem, Den Haag, Amsterdam, Utrecht) 20 vastgoedrecht advocaten
  3. 3. Agenda • Vakantieverhuur (‘Airbnb’) in Amsterdam – Feiten en cijfers – Definitie – Gemeentelijk beleid: “ja, tenzij” – Privaatrechtelijke toestemming? • Bed & Breakfast (‘B&B’) in Amsterdam – Feiten en cijfers – Definitie – Gemeentelijk beleid? • Verschillen/overeenkomsten • Conclusies/aanbevelingen 3
  4. 4. Airbnb: “feiten en cijfers” • Dekt lading niet… • 600% groei van aanbod in Amsterdam – ‘Amsterdam kan explosieve groei Airbnb niet langer aan’, Parool 11 oktober 2014 • 6.000 adressen alleen al in Amsterdam • Amsterdam in top 10 van plaatsen in de wereld met meeste overnachtingen via Airbnb 4
  5. 5. Definitie Airbnb “het gaat om de verhuur van een koop- of huurwoning door een verhuurder (eigenaar of huurder) die in die woning zijn hoofdverblijf heeft aan toeristen gedurende de periode dat de verhuurder zelf met vakantie is.” 5
  6. 6. Gemeentelijk beleid Airbnb • B&W: “vakantieverhuur moet mogelijk zijn als de verhuurder zich als een verantwoordelijk verhuurder gedraagt en de regels en verplichtingen die horen bij vakantieverhuur naleeft. In dat geval kan vakantieverhuur een aanvulling zijn op het bestaande logiesaanbod en dat is voor het toerisme in het algemeen positief.” 6
  7. 7. Gemeentelijk beleid Airbnb: “ja, tenzij” • Geen hoofdverblijf – GBA • > 2 maanden: (indicatie) bedrijfsmatige verhuur – Geen harde grens  moeilijk hanteerbaar • > 4 personen • Brandonveilig – Toepassing Bouwbesluit op vakantieverhuur nog niet duidelijk, omdat vakantieverhuur een enigszins grijs gebied is tussen reguliere logies en normale bewoning • Overlast • Geen toeristenbelasting (€ 800.000) • (Sociale huurwoning)  Evaluatie beleid vakantieverhuur: voorjaar 2016 7
  8. 8. Privaatrechtelijke toestemming • Verhuurder akkoord? – Rechtbank Amsterdam, 22 oktober 2014: verhuur via Airbnb, commerciële verhuur, ontruiming, “maar ook huurachterstand” – ‘Tools’: illegale onderverhuur (sociale huurwoning), kosten recherche, winstafdracht (schadebegroting) – Gerechtshof Den Haag, 29 oktober 2013: poging tot onderverhuur (aanbieden via marktplaats), geen goed huurderschap  rechtvaardigt ontbinding • VvE akkoord? – Gerechtshof Amsterdam, 10 september 2013: verhuur via Airbnb aan toeristen van appartement, strijd met bestemming ‘wonen’, want bedrijfsmatige exploitatie.  dit geldt ook voor B&B! • Bank akkoord? – Verhuurbeding: eigenaar/verhuurder heeft toestemming nodig 8
  9. 9. B&B: “feiten en cijfers” • Ruim 6.000 B&B in NL  Ter vergelijking: in Amsterdam worden 6.000 adressen via Airbnb aangeboden • 75% toeristen, 25% zakenreizigers 9
  10. 10. Definitie B&B • “Een bed & breakfast is een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijhuis, wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal zeven kamers” 10
  11. 11. Gemeentelijk beleid B&B? • “Uiteraard dient een B&B te passen binnen het bestemmingsplan. Daarbij geldt dat deze B&B’s uitsluitend aangeboden mogen worden in een woonruimte, er maximaal 4 mensen mogen overnachten en dat maximaal 40% van het woningoppervlak hiervoor mag worden gebruikt. De woning dient bewoond te worden door de hoofdbewoner. Er geldt een meldingsplicht bij het stadsdeel, er dient een hotelregister bijgehouden te worden en geldt een verplichte afdracht toeristenbelasting van 5,5%” 11
  12. 12. Gemeentelijk beleid B&B? • ‘bestemmingsplan’  meldingsplicht  toets woonbestemming  soms wel in bp geregeld, soms niet  binnenplanse (‘aan huis gebonden bedrijf’) of buitenplanse ontheffing bp (‘kruimelgevallenregeling’) • ‘overnachten’  een week, een maand, een jaar? • ‘4 mensen, maximaal 40% oppervlak’  in Amsterdam is dit dan vaak maar 1 kamer, 4 mensen echter 2 kamers nodig • ‘Bewoond door hoofdbewoner’  ‘breakfast’  Inschrijving KvK (‘bedrijfsmatige exploitatie’) 12
  13. 13. Verschillen/overeenkomsten Airbnb B&B Hoofdverblijf Aanbieding Diensten Oppervlakte ja Tijdens vakantie nee 100% ja 365 dagen ja 40% 13
  14. 14. Verschillen/overeenkomsten Airbnb B&B Personen Registratie Belasting Meldingsplicht ≤ 4 nee “nee” nee ≤ 4 ja ja ja 14
  15. 15. Verschillen/overeenkomsten Airbnb B&B KvK Georganiseerd Verhuurder aanwezig Vergunning nee nee nee nee ja ja ja nee 15
  16. 16. Verschillen/overeenkomsten Airbnb B&B Bedrijfsmatig Planologische regulering Doel Aantasting Bestemming “nee” nee wonen “ja” “ja” “ja” Wonen + logies nee 16
  17. 17. Verschillen/overeenkomsten Airbnb B&B Overlast Registratie Risico brand ? ja nee “ja” ? nee ja “nee” ? 17
  18. 18. Conclusies • Airbnb – Onduidelijkheid beleid: bedrijfsmatige verhuur < 2 maanden? • NY: verbod korter dan 30 dagen als verhuurder niet aanwezig is • SF: max 90 dagen • Berlijn: boetes – Belastingontduiking – Overlast: aantasting leefbaarheid – Brandveiligheid: hoofdbewoner niet aanwezig, omwonenden niet op de hoogte, toeristen niet geregistreerd, bij gemeente onbekend – Verzekeringen: wat bij brand/lekkages? – Privaatrechtelijk (huurovereenkomst, statuten, hypotheekakte)  is vakantieverhuur! 18
  19. 19. Conclusies • B&B (onderscheidend vermogen) – Verhuurder aanwezig (geen overlast, brandveiligheid, ‘breakfast’) – Meldingsplicht (dus bij gemeente bekend) – Registratieplicht (belastingdienst/KvK) – Certificering – Planologisch ingekaderd – Zakelijke dienstverlening!  maar sluit gebruik Airbnb niet uit!! 19
  20. 20. Aanbevelingen 1) Evaluatie beleid Airbnb afwachten (meldingsplicht? bestemmingsplan? vaste max. termijn?) 2) Lobby: op agenda plaatsen B&B (bij opstellen nieuwe bp) 3) “if you can’t beat them, join them” (‘grootste hotel ter wereld’)  mee in “slipstream” Airbnb 4) Marketing: benadrukken onderscheidend vermogen (ook ten opzichte van hotel/short stay) 5) Voordeel: ‘vrijheid, blijheid’ (zie rapport DHV B&B Den Haag, december 2012) 6) (Focus ook op zakelijke dienstverlening) 20
  21. 21. Bedankt voor uw belangstelling Meer weten, neem gerust contact op: Floris Havelaar f.havelaar@vandiepen.com 020 5747474 www.vandiepen.com 21

×