Successfully reported this slideshow.
Your SlideShare is downloading. ×

מצגת מר איתן סורוקה

Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Loading in …3
×

Check these out next

1 of 12 Ad
Advertisement

More Related Content

Recently uploaded (20)

Advertisement

מצגת מר איתן סורוקה

  1. 1. ‫בחינת פרוייקטי‬ ‫1‬
  2. 2. ‫קריטריוני לבחינת פרוייקט‬ ‫• קיו תכנית מתאר מאושרת‬ ‫תכנית מתאר 02-01 שנה‬ ‫קיו תוכנית בני עיר מאושרת‬ ‫•‬ ‫תכנית בני עיר 51-2 שנה‬ ‫2‬
  3. 3. ‫נושאי עקרוניי לבדיקת תוכנית בני עיר‬ ‫שימושי – הא מתאימי למטרת היז‬ ‫•‬ ‫זכויות בניה‬ ‫•‬ ‫תוכנית מתכלה – ביטול התוכנית לאחר פרק זמ קבוע – בא לא מומשה‬ ‫•‬ ‫דרישות מיוחדות בתוכנית:‬ ‫•‬ ‫• זיגוג כפול‬ ‫• הצללה‬ ‫• מרפסות‬ ‫• תוספת לפי שבס‬ ‫• בינוי מחייב‬ ‫• שטחי דירה מינימליי‬ ‫לא להאמי להבטחות ראש העיר/מהנדס העיר וכד'‬ ‫תב"ע מחייבת והיתר בניה בתוק יקבעו‬ ‫3‬
  4. 4. ‫תשתיות ופיתוח‬ ‫דרישות כתנאי למת היתרי‬ ‫•‬ ‫דרישות כתנאי לטופס 4 ותעודת גמר‬ ‫•‬ ‫מחל‬ ‫•‬ ‫כביש‬ ‫•‬ ‫צינור ניקוז ראשי‬ ‫•‬ ‫מתקני טיהור‬ ‫•‬ ‫גשר הולכי רגל‬ ‫•‬ ‫פארקי וגינות )על מי חל הביצוע ועל חשבו מי?(‬ ‫•‬ ‫העיריות מעבירות אחריות ליזמי‬ ‫4‬
  5. 5. ‫פינויי‬ ‫• מש זמ – יכול להמש שני‬ ‫• אלימות‬ ‫• עלות כספית גבוהה – בסו התהלי‬ ‫• תלות במעמד המפונה – פולש, דייר מוג , מש הזמ בו הוא‬ ‫מחזיק, כמות המפוני‬ ‫5‬
  6. 6. ‫שלבי בניתוח פרוייקט‬ ‫• סקר אוכלוסיה:‬ ‫רמה סוציואקונומית‬ ‫גודל הביקוש‬ ‫קצב מכירות צפוי‬ ‫דרישות מיוחדות )בית כנסת, מקווה וכד'(‬ ‫• מוסדות ציבור קיימי ואיכות‬ ‫• היצע קיי בסביבה‬ ‫• סקר מתחרי‬ ‫• רמת מחירי צפויה‬ ‫• רמת מחירי כפונקציה של קצב המכירות )גינדי(‬ ‫6‬
  7. 7. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬ ‫פריסת הכנסות והוצאות על גבי ציר זמ - והיוו התזרי , נטו‬ ‫הכנסות:‬ ‫•‬ ‫הנחת קצב מכירות – בד"כ עד גמר הבניה‬ ‫קצב סביר – 01-4 יח"ד לחודש‬ ‫פריסת התזרי מההכנסות – %02 בחתימה והיתרה לינארית‬ ‫הוצאות )קרקע(:‬ ‫•‬ ‫רכישת קרקע במזומ‬ ‫עסקת קומבינציה - בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מיחידות הדיור‬ ‫)מיסוי(‬ ‫עסקת תמורות – בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מהמכירות )מיסוי(‬ ‫מס רכישה‬ ‫תיוו‬ ‫7‬
  8. 8. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬ ‫הוצאות )קבלנות(:‬ ‫•‬ ‫למ"ר‬ ‫עלות למ"ר עילי 000,4-002,3‬ ‫למ"ר‬ ‫בניה יוקרתית – עד 000,8‬ ‫למ"ר‬ ‫עלות חניה תת קרקעית – 006,1‬ ‫מ"ר משוקלל – 1 מ"ר עילי:‬ ‫חניו – %05‬ ‫מחסני %001‬ ‫לובי %001‬ ‫שטח מכירה - שטח פלדלת = שטח דירה כולל ממד‬ ‫•‬ ‫הוצאות‬ ‫עלות מ"ר מכירה :‬ ‫•‬ ‫מ"ר מכירה‬ ‫8‬
  9. 9. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬ ‫הוצאות )תכנו , אגרות, היטלי ושונות(:‬ ‫•‬ ‫תכנו + יועצי – 000,4-005,3 דולר ליח"ד)כ – 0000,51 ליח"ד(‬ ‫אגרות בניה - כ – 54 ש"ח למ"ר‬ ‫למ"ר.‬ ‫היטלי פיתוח )כבישי , מי , ביוב( – כ 005-004‬ ‫ליח"ד‬ ‫חיבור חשמל – כ – 000,2‬ ‫הוצאות )מכירה, שיווק ורישו (:‬ ‫•‬ ‫פרסו ושיווק – כ – %2 מההכנסות‬ ‫מוכרני – כ – %1 מההכנסות‬ ‫פיקוח הנדסי כ – %7.1 מעלויות הבניה‬ ‫בצ"מ )בלתי צפוי מראש( – כ – %3 מהעלויות‬ ‫9‬
  10. 10. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬ ‫הוצאות )מימו ותקורות(:‬ ‫•‬ ‫הו עצמי כ – %02-%03 מס ההוצאות‬ ‫מימו הפרויקט – %5.2 מההוצאות -%5.3 מההכנסות‬ ‫ערבויות חוק מכר וכלליות חברה – כ – %2-%3‬ ‫סה"כ מימו וכלליות כ – %7-%8‬ ‫01‬
  11. 11. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬ ‫ניתוח תוצאת הבדיקה:‬ ‫•‬ ‫רווח מהוו‬ ‫רווחיות של כ – %8-%21‬ ‫עלות מהוונת‬ ‫סה"כ השקעה – עלות כוללת‬ ‫חשיפה מקסימלית ומועדי‬ ‫‪) IRR‬שיעור תשואה פנימי(‬ ‫תשואה שנתית על ההו העצמי‬ ‫אלטרנטיבה למשקיעי יוצרת דרישה ל - %02 ‪IRR‬‬ ‫מחיר‬ ‫ניתוח רגישות‬ ‫•‬ ‫+%01‬ ‫+%5‬ ‫קרקע‬ ‫-%5‬ ‫-%01‬ ‫-%01‬ ‫-%01‬ ‫-%5‬ ‫-%5‬ ‫+‬ ‫מחירי מכירה‬ ‫עלויות בניה‬ ‫+%5‬ ‫+%5‬ ‫+%01‬ ‫+%01‬ ‫11‬
  12. 12. ‫סה"כ לפרוייקט‬ ‫דופלקס‬ ‫פנטהאו‬ ‫מיני פנטהאוז‬ ‫מיני פנטהאוז‬ ‫דירה‬ ‫דירה‬ ‫דירת ג‬ ‫סעי‬ ‫801‬ ‫0.6‬ ‫4‬ ‫0.6‬ ‫4‬ ‫0.5‬ ‫01‬ ‫0.4‬ ‫דוגמא‬ ‫01‬ ‫0.5‬ ‫83‬ ‫0.4‬ ‫83‬ ‫0.5‬ ‫4‬ ‫0.0‬ ‫0‬ ‫חדרי ליחידה‬ ‫תאור‬ ‫כמות יחידות‬ ‫005‬ ‫0.6‬ ‫0.6‬ ‫0.5‬ ‫0.4‬ ‫0.5‬ ‫0.4‬ ‫0.5‬ ‫0‬ ‫חדרי ליחידה‬ ‫048,41‬ ‫0.591‬ ‫0.591‬ ‫0.041‬ ‫0.521‬ ‫0.041‬ ‫0.521‬ ‫0.041‬ ‫%001‬ ‫שטח ברוטו‬ ‫464,1‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.02‬ ‫0.02‬ ‫0.41‬ ‫0.41‬ ‫0.0‬ ‫%05‬ ‫שטח מרפסות‬ ‫063‬ ‫0.06‬ ‫0.03‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫%51‬ ‫גג מרוצ‬ ‫626,51‬ ‫0.402‬ ‫5.991‬ ‫0.051‬ ‫0.531‬ ‫0.741‬ ‫0.231‬ ‫0.041‬ ‫0‬ ‫שטח משוקלל‬ ‫084,6‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0‬ ‫חניוני ומחסני במרתפי‬ ‫831,422,431‬ ‫543,018,1‬ ‫430,186,1‬ ‫013,973,1‬ ‫000,052,1‬ ‫000,052,1‬ ‫685,770,1‬ ‫013,973,1‬ ‫%0.61‬ ‫חלקנו בהכנסה לא כולל מע" מ‬ ‫000,007,551‬ ‫000,001,2‬ ‫000,059,1‬ ‫000,006,1‬ ‫000,054,1‬ ‫000,054,1‬ ‫000,052,1‬ ‫000,006,1‬ ‫חלקנו בהכנסה כולל מע" מ‬ ‫פירוט עלויות‬ ‫עלות קרקע‬ ‫066,152,62‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫867,06$‬ ‫מזומ -ממודד‬ ‫385,213,1‬ ‫631,71‬ ‫857,61‬ ‫006,21‬ ‫043,11‬ ‫843,21‬ ‫880,11‬ ‫067,11‬ ‫%00.5‬ ‫מס רכישה %5‬ ‫342,465,72‬ ‫702,062‬ ‫928,952‬ ‫176,552‬ ‫114,452‬ ‫914,552‬ ‫951,452‬ ‫138,452‬ ‫סה" כ קרקע ללא מימו‬ ‫עלויות קבלנות‬ ‫007,909,35‬ ‫008,307‬ ‫572,886‬ ‫005,715‬ ‫057,564‬ ‫051,705‬ ‫004,554‬ ‫000,384‬ ‫368$‬ ‫בניה למ"ר משוקלל/ברוטו‬ ‫000,610,11‬ ‫618,341‬ ‫346,041‬ ‫747,501‬ ‫271,59‬ ‫236,301‬ ‫750,39‬ ‫796,89‬ ‫524$‬ ‫מרת חנייה‬ ‫000,004‬ ‫222,5‬ ‫701,5‬ ‫048,3‬ ‫654,3‬ ‫367,3‬ ‫973,3‬ ‫485,3‬ ‫002$‬ ‫קיר אקוסטי+מעבר+פתרו אקוסטי‬ ‫007,523,56‬ ‫838,258‬ ‫520,438‬ ‫780,726‬ ‫873,465‬ ‫545,416‬ ‫638,155‬ ‫182,585‬ ‫סה" כ עבודות קבלניות‬ ‫אגרות, היטלי ושונות‬ ‫000,026,1‬ ‫941,12‬ ‫386,02‬ ‫155,51‬ ‫699,31‬ ‫042,51‬ ‫586,31‬ ‫415,41‬ ‫057,3$‬ ‫תכנו -אדריכל ויועצי‬ ‫694,737‬ ‫826,9‬ ‫614,9‬ ‫080,7‬ ‫273,6‬ ‫839,6‬ ‫032,6‬ ‫806,6‬ ‫9$‬ ‫אגרות בניה‬ ‫069,473,7‬ ‫182,69‬ ‫751,49‬ ‫597,07‬ ‫617,36‬ ‫973,96‬ ‫003,26‬ ‫570,66‬ ‫09$‬ ‫היטל פיתוח‬ ‫008,082‬ ‫666,3‬ ‫585,3‬ ‫696,2‬ ‫624,2‬ ‫246,2‬ ‫273,2‬ ‫615,2‬ ‫056$‬ ‫חיבור חשמל‬ ‫652,310,01‬ ‫527,031‬ ‫148,721‬ ‫121,69‬ ‫905,68‬ ‫991,49‬ ‫785,48‬ ‫317,98‬ ‫סה" כ אג. היט. ושונות‬ ‫עלויות שווק ורישו‬ ‫384,486,2‬ ‫640,53‬ ‫372,43‬ ‫967,52‬ ‫291,32‬ ‫452,52‬ ‫776,22‬ ‫150,42‬ ‫%00.2‬ ‫פרסו ושיווק‬ ‫142,243,1‬ ‫325,71‬ ‫731,71‬ ‫588,21‬ ‫695,11‬ ‫726,21‬ ‫933,11‬ ‫620,21‬ ‫%00.1‬ ‫מוכרני‬ ‫735,011,1‬ ‫894,41‬ ‫871,41‬ ‫066,01‬ ‫495,9‬ ‫744,01‬ ‫183,9‬ ‫059,9‬ ‫%07.1‬ ‫פיקוח הנדסי‬ ‫177,959,1‬ ‫585,52‬ ‫120,52‬ ‫318,81‬ ‫139,61‬ ‫634,81‬ ‫555,61‬ ‫855,71‬ ‫%00.3‬ ‫בצ"מ % מקבלנות‬ ‫230,790,7‬ ‫356,29‬ ‫906,09‬ ‫721,86‬ ‫413,16‬ ‫567,66‬ ‫259,95‬ ‫585,36‬ ‫סה" כ שווק ורישו‬ ‫עלויות מימו וכלליות‬ ‫580,458,2‬ ‫121,92‬ ‫619,82‬ ‫866,62‬ ‫789,52‬ ‫235,62‬ ‫158,52‬ ‫412,62‬ ‫%8‬ ‫מימו )הו עצמי(‬ ‫199,484,4‬ ‫167,54‬ ‫044,54‬ ‫709,14‬ ‫638,04‬ ‫396,14‬ ‫226,04‬ ‫391,14‬ ‫%31‬ ‫מימו )פרויקט(‬ ‫700,003,3‬ ‫390,04‬ ‫963,93‬ ‫014,13‬ ‫899,82‬ ‫829,03‬ ‫615,82‬ ‫208,92‬ ‫%0.3‬ ‫כלליות חברה-מהוצאות‬ ‫380,936,01‬ ‫479,411‬ ‫527,311‬ ‫589,99‬ ‫228,59‬ ‫351,99‬ ‫989,49‬ ‫012,79‬ ‫סה" כ מימו וכלליות‬ ‫413,936,021‬ ‫693,154,1‬ ‫920,624,1‬ ‫199,641,1‬ ‫434,260,1‬ ‫080,031,1‬ ‫325,540,1‬ ‫026,090,1‬ ‫סה" כ עלות כולל מימו וכלליות‬ ‫328,485,31‬ ‫949,853‬ ‫500,552‬ ‫913,232‬ ‫665,781‬ ‫029,911‬ ‫460,23‬ ‫196,882‬ ‫רווח אחרי מימו וכלליות )בניטרול מע" מ(‬ ‫21‬ ‫%11‬ ‫רווחיות ליח' ב-% מהעלות )אחרי מימו וכלליות(‬

×