Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall

1,043 views

Published on

Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall

Published in: Leadership & Management
  • Be the first to comment

Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall

  1. 1. IDŐZÍTÉS AZ INGATLANPIACON Craig Hall
  2. 2. A fordítás alapjául szolgáló eredeti kiadás: Craig Hall. Timing the Real Estate Markét (How to Buy Low and Sell High in Real Estate) Fordította: Sallay Katalin ISBN 963 219 505 1 Ali rights reserved Hungárián translation © 2005 Sallay Katalin Copyright © 2004 by the McGraw-Hill Companies, Inc. Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió- és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. Az eredeti kiadást az Amerikai Egyesült Államokban nyomtatták. Az USA 1976. évi, szerzői jogokról szóló törvényében megengedetteket kivéve a kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmiféle eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a Kiadó előzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója Debrecen, 2005 Előkészítés: Litográfia Nyomda, Debrecen Nyomás: Kinizsi Nyomda, Debrecen Kedves Olvasó! Hazánkban a rendszerváltást követően rendkívüli ütemben emelked­tek az ingatlanárak, sokan azt gondolták, hogy ez mindig így lesz. Pár hónapja a cégem vásárolt egy 1,5 szobás lakást Debrecen egyik frekventált körzetében 7,8 millió forintért, ekkor ez az ingatlan már több mint fél éve listára volt véve több ingatlanügynökség által, mégsem talált gazdára. 3 hét múlva felújítva eladtuk 9,5 millió forintért. Hogy miért mesélem el mindezt? Hogyan jön az időzítés témaköréhez egy ilyen gyors átfutású üzlet? Az ok a következő: a felújításban részt vevő gépész vállalkozó elmesélte, hogy ő és a felesége a szomszéd lépcsőházban ugyanezt a típusú és alapterületű lakást egy évvel korábban 11 millió forintért vásárolták, az őket megelőző tulajdonos pedig 12 millió forintot adott ki vételárként az ingatlanért 2003-ban. Ez a tény nagyon elgondolkodtatott, hiszen ugyanannak a lakásnak a piaci értéke alig több mint két év alatt 4 millió forintot zuhant. Korábban nem lehetett rossz üzletet kötni, ha ingatlanvásárlásról volt szó, hiszen a lakások ára szépen, egyenletesen emelkedett. Az elmúlt időszak tapasztalatai azonban azt mutatják, hogy az ingatlanüzleten is lehet veszíteni. Akik az időzítési ciklus figyelembe vétele nélkül vásárolnak, bizony komoly veszteségeket könyvelhetnek el az ingatlanbefektetés területén is. Próbáltam megfejteni az árak hullámzásának okait, ezért nagyon megörültem, amikor felfedeztem Craig Hall: Időzítés az ingatlanpiacon című nagyszerű könyvét, ami kifejezetten az ingatlan tranzakciók időzítéséről szól. Craig több évtizedes ingatlanbefektetői tapasztalatának köszönhetően átadja a kulcsot az ingatlanciklusok megfejtésére. A könyvben érintve van a hitelezés és az adózás témaköre, azonban a szerzői jogok védelme miatt ezeket a részeket változatlanul hagytuk, de tudni kell, hogy a magyar hitelezési gyakorlat és az adózási jogszabályok eltérnek az Egyesült Államokbelitől, ráadásul folyamatosan változnak, ezért ezeket a témaköröket érintő kérdésekben mindenképpen célszerű banktisztviselő, jogász és adótanácsadó segítségét kérni. Bízom benne, hogy ennek a műnek a segítségével sikerül a kedves olvasó kezébe egy olyan eszközt adni, ami segít optimalizálni befektetései időzítését. Sikeres befektetést! Király Norbert
  3. 3. Tartalomjegyzék Köszönetnyilvánítás 6 1. RÉSZ Miétt a megfelelő piaci időzítés a legjobb módszer arra, hogy ingatlanokból pénzt csináljunk? 11 1. fejezet Időzítés, időzítés, időzítés! 12 2. fejezet A készpénzáramlás mítosza: miért nem csinál pénzt az ingatlan birtoklása? 27 3. fejezet Leckék, amelyeket az elmúlt 35 év 36 ingatlanciklusaiból megtanultam 4. fejezet Az árképzés alapjai: tőkésítési arány és nettó 51 működési bevétel 2. RÉSZ A hét trend, amelyek az ingatlanokkal 61 kapcsolatos idó'zítési döntéseket mozgatják 5. fejezet Az ingadanciklusok mögött álló hét fő trend 62 6. fejezet Mit tanácsol a hét fő trend arról, hogy mikor 88 vásároljunk, mikor tartsunk meg, és mikor adjuk el az ingatlant 7. fejezet A hét trend alkalmazása a gyakorlatban 114 3. RÉSZ Mikor vásároljunk 131 8. fejezet Vásárlási alapelvek 132 9. fejezet Akkor vásárolj, amikor vér folyik az utcákon: 157 az ellentétes időzítési stratégia 10. fejezet Akkor vásárolj, amikor az árak felfelé 167 mennek: a lendületes időzítési stratégia 4. RESZ Hogyan tartsuk meg ingatlanunkat 175 11. fejezet Növeld ingatlanod értékét: 176 hat erőteljes technika 12. fejezet Csak egyetlen felszálló ciklusban tartsd meg 194 legtöbb ingadanodat 13. fejezet Egyes ingatlanokat érdemes egy cikluson 206 túl is megtartani 5. RÉSZ Mikor adj el 215 14. fejezet Az eladás alapjai 216 15. fejezet Adj el, amikor a pénztár ablaka nyitva van; 233 az „akkor adj el, amikor venni akarnak" stratégia 16. fejezet Amikor a pozitív momentum veszélyben 241 van, szállj ki: az „Adj el, mielőtt az árak ismét csökkenni kezdenek" stratégia 6. RESZ Az elmélet átvitele a gyakorlatba 249 17. fejezet Vajon az ingatlan lesz a következő buborék? 250 18. fejezet Az ingadanidőzítés inkább művészet, mint 265 tudomány
  4. 4. Köszönetnyilvánítás Amikor 27 éves voltam közeli barátom Tom Connellan, az elismert író azt javasolta a kiadójának, hogy bízzanak meg engem egy könyv megírásával. Abban az időben már tizedik éve tevékenykedtem az ingadan üzletben, és arról váltam ismertté, hogy számos, pénzügyileg bajban lévő ingadan helyzetét megfordítottam. Tom sürgetésére a Prentice Hall Kiadó és különösen egy Ted Nardin nevű szerkesztő nagy kockázatot vállalt velem, a szerzővel, aki még nem bizonyított. Az 1978-ban megjelent The Real Estate Turnaround (Ingatlanok helyzetének jobbra fordítása) című könyv mely első volt abból a2 ötből, amelyeket ezidáig írtam. Szerzői pályafutásom során - azaz egészen eddig a könyvig - általában kihagytam (és ki is kellett hagynom) néhány évet minden könyv befejezése után. Igazat szólva, ha végre egyszer bármelyiket befejeztem, azt mondtam: „Soha többé!" A könyvírás számomra nem jelent örömet. Miközben valójában élvezem a gondolatok és az információk megosztását másokkal, az írást magát magányos és kemény munkának tartom. Ted Nardin ma a McGraw-Hill Kiadó egyik vezetője. Eredetileg Ted javasolta a kiadó egyik szerkesztőjének, hogy lépjen velem kapcsolatba egy ingatlankönyv megírása ügyében. Miután elbe­szélgettem Richárd Narramore-rel, akinek az érdeklődése hízelgő volt a számomra, úgy döntöttem, hogy „Soha többé!" fogadalmam ellenére összeállítok egy írásos javaslatot. Keményen dolgoztam rajta, hogy olyan témákat találjak, amelyekről úgy gondoltam, hogy egy ingatlanokról szóló könyvben érdekes olvasmányok lehetnének, és e folyamat során sikerült jó munkakapcsolatot kialakítanom Richárddal. Javaslatom, amelyet az illetékes bizottság első szinten elfogadott a második körben elutasításra talált. Ilyen dolgok gyakran megesnek, és én már régen megtanultam, hogy átlépjek a csalódásokon, és tovább haladjak. Richárdot azonban rosszul érintette, hogy a könyv nem kerülhetett kidolgozásra - különösen azután, hogy képet kapott arról, hogy mi volt egyedülálló az én ingatlanos karrieremben. Nem telt el sok idő, Richárd ismét felkeresett engem, és azt javasolta, hogy az ingatlanpiac időzítéséről írjak könyvet. Ugy hitte, és ezzel természetesen én is egyetértettem, hogy hasznos lenne az olvasók számára, ha többet tudnának erről a témakörről. Ő maga elkészítette az első vázlatot, és megmutatta nekem a koncepcióval és a vonatkozó részletekkel együtt. Ez alkalommal a McGraw-Hill kiadó mindkét bizottsága elfogadta a javaslatot. Richard, köszönöm nekeda%t a készséget, kreativitást és állhatatosságot, amelyet ennek a projektnek a létrejöttébefektettél! Richard rászolgált a megbecsülésre és az elismerésre a munkálatok irányításában tanúsított folyamatos és kitartó szerepe, valamint a végső kézirat részletes szerkesztése miatt is. E könyv megírása egy egész csapat erőfeszítéseinek az eredménye. Korai első vázlatomhoz Lisa Boyer és Mark Blocher segítségét kértem állásfoglalás, szerkesztés, átírás és a téma teljes mélységében való megtárgyalása céljából. Lisa egy olyan cég tulajdonosa és veze­tője, amely külső cégként már évek óta végzi a PR tevékenységet a Hall Financial Group számára. Fáradhatatlan igyekezete, éleslátása és a részletekre is kiterjedő íráskészsége felbecsülheteden értéket jelentett ehhez a projekthez. Mark „napi munkájában" a Corporate Communications for Hall Financial Group igazgatója. Vele 1984 óta dolgoztam együtt, ami azt az előnyt jelentette a számára, hogy sok mindent személyesen is átélt abból, amit az ingatlanpiac időzítéséről tanultam és tanítottam. Marknak kiváló képessége volt arra, hogy átvágja magát a szervezedenségen, és segítsen a koncepciókat kikris­tályosítani. Fáradhatatlanul dolgozott, estéit és hétvégéit is rááldozva, hogy ez a projekt előrehaladjon. Hárman, közösen legalább 15-20 verzióban fogalmaztuk meg e könyv valamennyi fejezetét. A könyv végső szerkesztése szakaszosan valósult meg. Sally Stephenson vállalta a felelősséget könyvem első változatától az átí­rásokon át a végső csiszolásig. A kitűnő író már néhány korábbi köny­vemnél is a segítségemre volt. A részletes átnézés házi jogtanácsosunk, Melinda Jayson feladata volt, aki grammatikai szempontból, és ami legalább olyan fontos, az új olvasók számára való megérthetőség szempontjából olvasta, majd újból és újból átolvasta és átszerkesztette a könyvet rendkívül alapos munkával. Feleségem, Kathryn szintén nagyon segítőkész volt az átolvasás és szerkesztés során megosztva velem őszinte és megbízható véleményét. A szerkesztési folyamat különböző stádiumaiban segítettek még: Mark LaCourse, Mike Jaynes és David Nachman. 6 7
  5. 5. Kimberly Forbes, kaliforniai asszisztensem gépelte le a korai vázlatokat és a különböző megszerkesztett fejezeteket. Az átírások és a gépelések nagy részét (valamint a teljes kézirat újból és újból való átgépelését) vezető asszisztensem, Barbara Milo végezte otthoni vállalkozásunk színhelyén a texasi Friscoban. Barbara sok estét és hétvégét töltött a diktált szövegek átírásával és az újraszerkesztéssel. Végül, de nem utolsó sorban köszönet illeti Dávid Nachmant, aki írásos jegyzeteim alapján grafikonokat készített, hogy mondanivalóm könnyebben megérthető legyen. Miközben mély hálát érzek mindazok iránt, akik aktív közremű­ködésükkel hozzájárultak ahhoz, hogy ez a könyv az ötietből való­sággá váljék, sokan vannak még olyanok, akik direkt vagy indirekt módon szerepet játszottak abban, hogy az időzítésről ennyi mindent megtanultam. Különös áldást jelent a számomra, hogy fantasztikus társak csoportja vesz körül - akik közül egyesekkel már 25 éve vagy még régebben együtt dolgozunk. Együtt tanultunk meg sok mindent, és mondhatni, együtt nőttünk fel gyakran igen nagy tanulópénzek árán. Kapcsolatom a Hall Financial néhány munkatársával egészen az 1960-as évekig nyúlik vissza. Mark Depker, aki ma a menedzsment társaságunk elnöke, 1969-ben kezdett dolgozni velem mint karban­tartó első nagyobb ingadan beszerzéseim egyikén. Don Braun, a Hall Financial Group elnöke és Larry Levey, fejlesztési divíziónk elnöke kulcsszerepet játszó régi szakértőim és partnereim voltak számos időzítési leckém során. És végül, a következő személyek mintegy 15 éve dolgoznak velem a Hall Financial Group keretei között. Valamennyien rászolgáltak a köszönetre azért, hogy saját egyéni módjukon hozzásegítettek bennünket ahhoz, hogy kollektíven megtanulhassuk, amit ez a könyv tanít az ingatlanpiac időzítéséről. Személyes köszönetem a következő munkatársaimnak szól: Karén Sucher, Dániel Wand, Mary Lee Miller, Paul Zak, Mike Bawulski, Masten Harris, Danny Eversole, Terri Leirstein, Howard Misener, Ricky Anderson, Valerie Reber, Deloris White, Tammy McGuire, Craig Thornsbury, Sharon Young, Francisco Renteria, Margarita Fabian, George Fiedorczyk, Sandra Conley, Keith Taylor, Maria Pearson, Janet Roznowski, Marian Nolan-Neville, Jan McCain, Nydia Lopez, Federico Alvavera, Ida Young, Linda Bowlin, Pat Murray, 8 Judy Martin, Sally Miller, Angéla Berggren, Bruce Wagner, Jose Avelar, Patrícia Buffington, Linda Moak, Beverly Sink, Wesley Sink, James Bürke, Linda Hogden, Mikel Dubose és Dávid Epperson. Sokan vannak olyanok is, akik valamilyen okból ma már nem dolgoznak velünk, de akik sok éven keresztül nagyszerű munkatársaink voltak. Elismerés gyanánt ide írom még néhányuk nevét (sajnos, nem mindenkiét), akiknek speciális köszönettel tartozok: Tom Jahncke, Mike Kilbourn, Bob Cohen, Péter Nunez, Róbert Flynn, Marti Kohnke és Beth Mooney. A felsorolt személyeknek és még sok másnak, akik rászolgáltak az elismerésemre és hálámra ezúton mondok köszönetet. Utazásom fel és lemenő szakaszai az elmúlt 35 év során nem lettek volna ugyanilyenek, ha a világ más részén éltem volna. Hol van még egy olyan hely a világon, ahol egy 17 éves fiatalember 4000 dollárjával ingadant vesz, majd 5 milliárd dollár feletti ingatlan tranzakciókban vesz részt, egy több lábon álló nemzetközi befektetési céget alapít, és még arra is lehetősége van, hogy írjon mindezekről, abban a reményben, hogy ezzel hasznára lehet másoknak? Az álmok valóra válnak. Csak tartsd a szemed erősen az időzítésen. 9
  6. 6. Miért a megfelelő piaci időzítés a legjobb módszer arra, hogy ingatlanokból pénzt csináljunk?
  7. 7. Időzítés, időzítés, időzítés! Amikor fiatal éveimben ingatlan befektetésekkel kezdtem foglal­kozni, számtalan „hogyan csináld" könyv iránymutatásait igyekeztem követni. Kedvenc szerzőim közé tartozott William Nickerson, aki az I Turnéd $1000 into a Millión in Reál Estate in My Spare Time (Hogyan csináltam szabadidőmben 1000 dollárból egymilliót ingatlanokból) című könyvet írta. És ide tarozott William Zeckendorf önéletrajza is. Mára felismertem, hogy számos segítő jó tanácsukhoz képest ezek az ingadan befektetésről szóló könyvek történelmi szempontból célt tévesztenek, amikor az időzítés kritikus témakörére kerül sor. Az időzítés pedig gyakran az egyeden legfontosabb tényező, amely az ingadan tranzakciók sikerét vagy bukását meghatározza. Hogy ezt honnan tudom? 35 éves ingadan befektetői pályafutásom során ingadanok százait vásároltam, adtam el és fejlesztettem mintegy 5 milliárd dollár összértékben. Minden fajta ingatlannal foglalkoztam a családi házaktól kezdve az irodaházakig, szállodákig, 1000 egységes apartman komplexumokig, sőt még a Napa Valley szőlőskertjeivel is. Évtizedekig figyeltem, ahogyan az ingatlanpiaci ciklusok jöttek és mentek, amelyek csúcsán én is és más befektetők is nagy gazdagságra tettünk szert, néhány sötét völgy pedig egyenesen a csődbe juttatott. Az évek során — kemény leckék árán — megtanultam néhány nagyon értékes alapelvet arról, hogyan lehet maximalizálni a befektetés profitját fellendülés idején, és hogyan lehet a veszteséggel szembeni védtelenségét csökkenteni, ha a piac elkerülhetetlenül lefelé tendál. Ez a könyv azokat a stratégiákat mutatja be, amelyeket megtanultam arra vonatkozóan, hogyan lehet sikert elérni azzal, hogy olcsón vásárolunk, és drágán adunk el ingadanokat. 12 Három alapvető oka van annak, hogy az ingatlantranzakciók időzítése kritikus jelentőségű a hosszú távú ingadanbefektetések szempontjából: 7. Bár sokan hisznek abban, hogy az ingatlanárak és az általuk termelt készpénzáramlás stabil, hosszú távon ez nem igaz. Ezzel szemben az igazság az, hogy az ingatlannal kapcsolatos tevékenységek zöme és az ingatlanárak is nagy mértékben ciklikusak. 2. A legtöbb ingatlanbefektető számára a készpénzáramlás végső soron a befektetés teljes megtérülésének csak jelentéktelen részét képezi. A készpénzáramlás csak ritkán olyan megbízható, mint ahogy azt a befektetési tervek sugallják. (Erről a témáról a 2. fejezetben lesz szó.) 3. Ha igaz az, hogy az ingadanok készpénzáramlása és árai erőteljesen ciklikusak, és hogy a készpénzáramlás viszonylag csekély hatással van a befektetés általános megtérülésére, akkor messze a legfontosabb két döntés, amit a befektetőknek valaha is meg kell hozniuk, annak időzítése, hogy mikor célszerű vásárolniuk, és mikor kell eladni. A KRITIKUS VÁSÁRLÁSI DÖNTÉS IDŐZÍTÉSE Az ingadan beszerzés sikeres időzítésének két alapvető meg­közelítése van. Lehetsz lendületes vevő vagy ellentétes vevő. Mindkét módszer esetében vannak mellette és ellene szóló tényezők. Ha figyelmesen gondoskodsz átfogó kiszállási stratégiádról, helyes időzítéssel mindkét módon képes lehetsz pénzt csinálni. Ha keres­kedőként gondolkodsz, és eldöntőd, milyen hosszú ideig kívánod az ingadant megtartani, akkor figyelembe kell venned, milyen lesz a piac, amikorra az eladást tervezed. Jobb idő lesz akkor arra, mint most van? És vajon most van-e a legjobb idő arra, hogy vásárolj? A lendületes és az ellentétes vevők a ciklus eltérő időpontjában vásárolnak. Az ellentétes vásárlók a mélyponton vásárolnak, a minimális pont­hoz olyan közel, amennyire csak lehet, akkor, amikor mindenki más elad. Hozzám hasonlóan akkor vásárolnak, amikor az utcákon vér folyik. Ezt a megközelítést a 9. fejezetben tárgyaljuk részletesebben. Ezzel a stratégiával az a probléma, hogy előre soha nem tudod, meny­nyire vagy közel a mélyponthoz. Ha azt gondolod, hogy az ár már a lehető legmélyebbre süllyedt, és a legrosszabb még csak ezután 13
  8. 8. következik, anyagilag igencsak megsérülhetsz, hacsak nincs jelentős tartalékod. Az ellentétes vásárlás potenciálisan rendkívül jövedelmező — de lehet különösen csalóka is. A lendületes vásárlók ezzel szemben csak akkor vásárolnak, ami­kor a mélypontot beazonosították, és a ciklusban a mozgás láthatólag elindult felfelé. Erről a megközelítésről a 10. fejezetben lesz szó. Ezzel a stratégiával az a probléma, hogy nem te vagy az egyedüli, aki észleli, hogy az árak felfelé mozdulnak. A vásárlásnál versenyezned kell, és ilyen körülmények között nehezen kerülhető el a túlfizetés. Arra is készen kell állnod, hogy viszonylag gyorsan adj el, hogy a piaci visszaesést elkerüld. Tovább komplikálja a dolgot, hogy akár eladásról, akár vásárlásról legyen szó, az ingadan tranzakciók lebonyolítása nagyon időigényes. A lendületes vásárlóknak gondosan kell a vásár­lásukat időzíteni a felfelé induló ciklus legkorábbi időpontjára. Akár lendületes, akár ellentétes vásárló vagy, valószínűleg nem a befektetésed készpénzáramlásából fogsz pénzt csinálni ... a pénz akkor keletkezik, amikor eladsz. Az ingadanbefektetés sikerességének útja az, ha felkészült vagy, ha tudatában vagy a piaci ciklusoknak, és kereskedőként gondolkodsz mielőtt bármilyen ingatlant megvásárolnál - még ha az is a terved, hogy néhány éven keresztül megtartod azt. Akár lendületes, akár ellentétes vásárló vagy, valószínűleg nem a befektetésed készpénzáramlásából fogsz pénzt csinálni abban az időperiódusban, amikor birtokolod azt. A pénz akkor keletkezik, amikor eladsz. Befektetői történetem során tapasztalhattam néhány ingatlanom­nál, hogy egy pozitív készpénzáramlás milyen gyorsan át tud menni negatívba. Mivel az ingadanok ciklikus természete drámai módon és nagy gyakorisággal kihat a valóságos készpénz szintjére, nagyon fontos, hogy az ingatlanciklusokat érintő hét fő trenden tartsuk figyelő szemünket. E könyv alapját a második rész fejezetei képezik, amelyek bemutatják a hét trendet, és azt, hogy milyen módon hatnak az ingatlanciklusok kialakulására. Ha megérted, hogy ez a hét trend valószínűleg hogyan fog hatni az ingadanok értékére a piacodon az elkövetkező években, jelentősen megnövelheted annak esélyét, hogy olcsón vásárolsz, és magasabb áron adsz el. 14 A KRITIKUS ELADÁSI DÖNTÉS IDŐZÍTÉSE Mindig nehezen szánom el magam arra, hogy eladó legyek. Sok hozzám hasonló ember számára soha nem jelent könnyű döntést egy ingatlantól megválni. Az embert könnyen megérinti érzelmileg is ez a dolog. Azt is érdekes lehet megfigyelni, hány ingatlant vagy képes egyidejűleg birtokolni és ellenőrzésed alatt tartani. Az eladás az egyenlet legnehezebb része, de a tapasztalat megtanított arra, hogy minden esetben ki kell alakítanod egy kilépési stratégiát (amely magában foglalja az eladás tervét az ingatlanciklus csúcsán) mielőtt bármelyik ingatlant megvennéd. A tapasztalat megtanított arra, hogy minden esetben ki kell alakítanod egy kilépési stratégiát, mielőtt bármelyik ingatlant megvennéd. Ez a kiszállási stratégia ritkán megy végbe azon a módon, aho­gyan azt eltervezted. Kell, hogy legyen egy eladási stratégiád, és egy terved arra is, hogyan kezeld ingadanodat, és hogyan növeld annak értékét. Ma már soha nem alapozok egyetlen befektetést sem kizárólag a készpénzáramlásra. Azzal a tervvel fektetek be, hogy értéket adok hozzá, hogy erősítem az eszközömet fizikailag és egyéb szempontokból, és végső soron azzal szerzek profitot, hogy a ciklus megfelelő időpontjában eladom. Vásárláskor stratégiai döntést kell hoznod arról, hogy milyen hosszú ideig tervezed az ingadant megtartani; ez jelenti az időzítésről folytatott tanulmányok folyamatának kezdő lépését. ELSŐ LECKÉM AZ INGATLANPIAC IDŐZÍTÉSÉRŐL 1968. október 10-én a Hamilton tér 427. büszke tulajdonosa lettem. A bútorozott szobákat tartalmazó házat Ann Arborban (Michigan) vásároltam 27 250 $-ért, megtakarított 4000 dolláromat használva fel előlegként. Az eladó - aki motivált volt arra, hogy mielőbb kilépjen ebből az üzletből - hajlandó volt az árkülönbözetet 7% kamattal finanszírozni. Ez rendkívül jó megoldásnak látszott, hiszen én még túl fiatal voltam ahhoz, hogy bankkölcsönt kapjak. A sok dolog közül, amiket abban az időben nem tudtam, az egyik az volt, hogy az ebből a befektetésből tanult leckék hogyan fognak szolgálni engem további karrierem során. Abban az időszakban 15
  9. 9. teljesen biztos voltam abban, hogy az ingatlan területén tett láto­gatásom csupán időleges. Egyáltalán nem tartozott életre szóló álmaim közé az, hogy az üzletben maradjak. Egyeden családtagom sem foglalkozott ingatíanokkal azon túlmenően, hogy saját családi házuk volt. Anyám művészettörténetet tanított egy középiskolában, apám pedig egy kamerákat értékesítő cég marketing részlegénél dolgozott. Mint később kiderült, a Hamilton tér 427-tel kapcsolatban kialakított elképzelésem rossznak bizonyult. Egy bérlő az első emeleten és a földszinten is alacsonyabb bérleti díjat fizetett, mint amennyit az eladó nekem mondott. Ez pereskedéshez vezetett, és a perben elért „siker" ellenére a perköltségek és a vártnál magasabb fenntartási költségek oda vezettek, hogy tulajdonosként végig készpénzt veszítettem. Néhányszor fizetési hátralékba is kerültem, és kis híján elveszítettem az ingatiant jelzálogjog érvényesítéssel. Az alatt az öt év alatt, amikor a Hamilton tér 427 a tulajdonomban volt, úgy éreztem, hogy ingatlanbefektetőként óriási kudarcot vallottam. Egy véletlen folytán azonban kiderült, hogy akkor vásároltam meg az ingatlant, amikor a bútorozott szobák és az egyetemi kollégiumok éppen kimentek a divatból - ez az ingatianciklusnak egy alsó szakaszát jelentette. Amikor eladtam, olyan szerencsém volt, hogy a piac éppen tetőzött. A Hamilton tér 427-et 49 000 $-ért sikerült eladnom. Habár szerződéskötéskor nem kaptam meg az összes készpénzt, az idők során ez busás megtérülésnek bizonyult. Ez volt az első leckém az ellentétes befektetésről - mivel szerencsésen belebodottam egy esetbe, ahol olcsón vásároltam, és drágán adtam el. IDŐZÍTÉS KONTRA ELHELYEZKEDÉS Fiatal vállalkozóként az ingatian üzletben számtalanszor hallottam, hogy ami egyedül számít, az az elhelyezkedés, az elhelyezkedés, az elhelyezkedés! Nem vitatom ennek a mantrának az érvényességét, de az elhelyezkedés önmagában nem tud megvédeni egy befektetőt attól, hogy egy ciklus csúcsán vásároljon, és veszteséget könyveljen el a lefelé menő ágban. Másik tévhitként sokan azt gondolják, hogy az ingatian állandó és stabil befektetés, amely csak nagyon ritkán veszít az értékéből. Ha majd olvasol az ingatlanciklusokról, amelyeken keresztülmentünk, és tanulmányozod a 3. fejezetben bemutatott 16 leckéket, látni fogod, miért gondolom én azt, hogy ez a hit egy „abszolút marhaság". Az egyik legfőbb ok, amiért a Hamilton tér 427-et megvásároltam, az elhelyezkedése volt. Az egyetemista bérlőknek szinte elegendő volt az ágyból kigurulniuk, és 10 percen belül máris a tanteremben le­hettek. Az épület olyan közel volt az egyetem területéhez, amennyire csak lehetett. Nagyszerű elhelyezkedése ellenére, amint az nemsokára kiderül, a 49 000 $-os vevőm érdekeit jobban szolgálta volna, ha inkább az időzítésre és az elhelyezkedésre fókuszált volna ahelyett, hogy egyedül az elhelyezkedést vette figyelembe. Az időzítés és az elhelyezkedés nem zárják ki egymást. Sőt, inkább egymás természetes kiegészítői. Ez a két elem jelenti a kulcsot valamennyi ingatlandöntéshez, és kéz a kézben kell működniük. Egy jó helyen lévő ingatlan, amelyet akkor vásároltunk meg, ami­kor alacsonyan voltak az árak, az ingatlanciklus és a gazdasági ciklus megfelelő időpontjában „belépési sorompót" jelentenek a versenytársaknak. Mindnyájan ilyen helyzetbe szeretnénk kerülni. Ez azt jelenti, hogy versenytársaidnak gondot okoz hasonló terméket előállítani, amely árszintben versenyezni tudna a te befektetéseddel. Az időzítés és az elhelyezkedés együttesen képesek előállítani ezt a fontos „belépési sorompót", valamint redukálni a kockázatodat, és növelni befektetésed megtérülését. IDŐZÍTÉS KONTRA AZ ÉRTÉK NÖVELÉSE Egy fontos stratégia, amelyet a karrierem elején olvasott számos, ingadanokról szóló könyv egyikéből tanultam az volt, hogy minden ingadant, amelyekkel kapcsolatba kerülök, fel kell javítanom. Erősen hittem abban, hogy egy meglévő ingatlan értékének növelése fizikai állapotának javításával, okos menedzseléssel, lelkes marketinggel és/vagy financiális átstrukturálással nagyon fontos elemei a sikernek. Az ingadanok feljavítása és értéknövelése azonban a nagyszerű elhelyezkedés kiválasztásához hasonlóan, jó időzítés nélkül csődöt mondhat. A l i . fejezetben szólni fogok azokról a módokról, ahogyan az ingatlanjaid értékét növelni tudod, amíg a tulajdonodban vannak. Ez az időzítés alapú befektetési stratégia részeként megvalósítható. A nagyszerű elhelyezkedés és az ingatlan értékének növelése nagyszerű stra­tégia, de csak akkor, ha kombináljuk azt az időzítés alapvető elemeivel. 17
  10. 10. MIÉRT NEM FORDÍT A LEGTÖBB BEFEKTETŐ ELEGENDŐ FIGYELMET AZ IDŐZÍTÉSRE Éveken keresztül azt tapasztaltam, hogy az emberek egy ingatlan vételi (vagy eladási) árát úgy számították ki, hogy vették az adott idő­szakban érvényes készpénzáramlást, és rávetítettek egy inflációs rátát, amely a bérleti díjakat, a költségeket és a nettó bevételt egyenesen felfelé mozgó alapon növelte. Ez a leegyszerűsített megközelítés ritka kivételtől eltekintve teljesen rossz. Nem vesz tudomást az ingatlanciklusok létezésének a tényéről. Mivel az ingadanárakat nem jegyzik naponta, mint a részvények és a kötvények árfolyamát a tőzsdén, az árak hullámzása nem olyan nyilvánvaló. Ez az oka annak, hogy az ingadanok árát és készpénz­áramlását gyakran (helytelenül) viszonylag stabilnak érzékelik. Az igazság ezzel szemben azonban az, hogy az ingatlanok értéke az időben drámai módon képes változni. Aki a Hamilton tér 427-et 49 000 $-ért megvásárolta, az szeren­csétlenségére nem volt tekintettel az időzítésre. Nem sokkal azután, hogy tőlem az ingadant megvásárolta, az ingatlanciklus lefelé fordult. Engedményt adtam neki és extra időt a fizetésre, de két és fél év után feladta, és valamennyi befektetett pénzét elveszítette, amikor visszaíratta rám az ingadant. Ettől számított jó két év múlva ismét eladtam a Hamilton tér 427-et, ezúttal 52 000 $-ért, és most fel is vettem a teljes vételárat. Kezdtem megtanulni, miért lenne fontos, hogy az ingatianbefektetők figyelmet fordítsanak az ingadanciklusokra és az időzítésre. Hogy megfelelőképpen időzítsd az ingadanpiacot, meg kell érte­ned, mi is az ingatlanciklus, és mi az, ami hatással van rá. NOS, MI IS AZ INGATLANCIKLUS? Amikor „ingatlanciklusról" beszélek, ez alatt az ingatlanáraknak azt az elmozdulását értem, amely az egyik mélyponttól a következő csúcspontig, majd onnan az újabb mélypontig tart. Minden ciklus tetején és alján többnyire beazonosítható egy közel vízszintes szakasz, de ez néha csak nagyon rövid. Az l - l . ábra mutatja, hogyan nézhet ki két egymást követő ciklus. 18 l-l. ábra. Két teljes, egymást követő ciklus az ingatlanpiacon A két mélypont közötti távolság az időtengelyen ciklusonként lényegesen eltérő lehet. Előfordul, hogy csupán 2-3 évet tesz ki, de elnyúlhat 10 év hosszúságúra is. Az ingatlanárak minden cikluson belül állandóan változnak. De mivel kevésbé tudjuk hasznosítani a reál-piaci adatokat, és mivel az ingatlanpiacon jóval kevesebb a tranzakció mint a tőzsdén, ezt a fluktuációt jóval nehezebb beazo­nosítani. Még a valós piaci ingadan árak meghatározására szolgáló igazolt értékbecslésekből származó árak begyűjtésének folyamata is eltarthat 30 napig vagy még tovább is, mire elkészülünk velük. És akkor ezek még csak szakértői vélemények, és nem a valós árak. A tényleges árak adatainak begyűjtése időigényes és unalmas, és ráadá­sul ezeket az árakat csak ártartományokban lehet kifejezni az abszolút számokkal szemben. Egy tipikus, 5 év körüli hosszúságú cikluson belül az árak 30-60%- kal növekedhetnek a csúcsig, és onnan kezdődik a mozgás lefelé. Történelmileg szemlélve a csökkenés valamivel kisebb, a mélypont 10-40%-kal van az előző mélypont felett. Hosszú időszakot tekintve az ingaúanárak a részvények áraihoz hasonlóan alakulnak. Éppen úgy, ahogy a részvényárak egészében véve a részvényenkénti nyereség növekedésének megfelelően emelkednek, az ingatlanok árnövekedésének alapja az ingatlan működési bevételének a növekedése. Az idők folyamán az infláció következtében a lakbérek, a működési költségek és az árak emelkednek. Kulcsfontosságú azonban tudni, hogy a növekedés közel sem lineáris, hanem jelentős hullámzást mutat az útja során. 19
  11. 11. A MEGTÉRÜLÉS MAXIMALIZÁLÁSA IDŐZÍTÉSSEL Ha ingatlanbefektetéseid során alkalmazod az időzítés stratégiáját, hosszú távon nagyobb profitot és biztonságot fogsz élvezni. Természetesen mindenki, aki ingatlanba fektet be, gondol valamilyen módon az időzítésre. A különbség az, hogy a legtöbb befektetőnél ez csupán egy másodlagos gondolat. Az ingatianbefektetés többnyire érzelmileg befolyásolt vásárlást jelent egy olyan időpontban, amelyet mindenki jónak érez az ingadanpiacon. Ilyen körülmények között egy tipikus ingadanbefektető a piaci csúcs közelében vásárol, azt gondolván, hogy a felfelé mutató ártrend a végtelenségig folytatódik, és nem veszi észre, hogy a valóságban a piac már a fordulópont közelében jár, ami után az árak rövidesen lefelé indulnak. Az 1-2. ábra szerinti befektető 140 000 $-ért vásárolt egy ingatlant az ingatlanciklus negyedik évében. Ezután megtartotta az ingadant, amelynek az ára még felfelé ment egy darabig, majd néhány évig csökkent. Ha képesek lennénk nyomon követni az ingadanárak napi fluktuációját a részvényárakhoz hasonlóan, láthatnánk, hogy öt évre lenne szükség ahhoz, hogy ez az ingadan ismét elérje az eredeti 140 000 dolláros árszintet. Feltételezve, hogy ez a befektető hét, nyolc vagy kilenc évig megtartja ezt az ingadant, minden valószínűség szerint profittal tudná eladni. A jelzálog adóssággal és a hatástöbbszörözéssel számított haszon még akár a kedvező 15%-os vagy még nagyobb megtérülést is elérhetné éves szinten. 1-2. ábra. Tipikus ingatlanbefektetés az időzítési stratégia mellőzésével 20 A vevő mellőzi az időzítési megfontolásokat, és a csúcs közelében vásárol. A piac elindul lefelé, majd ismét emelkedni kezd. Öt év elteltével éppen csak hogy a pénzét kapja vissza. Akkor mégis mi a baj ezzel az ábrával? A probléma az, hogy ez a tipikus ingadanbefektető több kockázatot vállalt, mint kellett volna, és a szükségesnél többet szenvedett az úton. Mivel nem gondolt az időzítésre, túl későn vásárolt a cikluson belül. Ha gondosabb lett volna, valószínűleg észreveszi, hogy az adott időpont nem alkalmas a vásárlásra. Vagy legalább is ellenőrizte volna, hogy financiálisán felkészült-e arra, hogy egy lefelé tartó periódust, valamint az ingadan készpénzáramlásának a csökkenését átvészelje. Míg az erő és az idő kezdetben feledteti a túl sok fizetnivalót, végül azonban nő a kockázat, és a megtérülés csökken. Az 1 -3. ábra ezzel szemben azt mutatja, hogy ha a vásárlás ellentétes megközelítését alkalmazzuk, amelyről részleteiben a 9. fejezetben lesz szó, lehet, hogy az ideálisnál egy kicsit korábban vásárolunk. Ebben a példában a befektető 105 000 $-t fizetett egy befektetési célú ingatlanért, amely csaknem egy év múlva érte el 100 000 dolláros mélypontját. Ha gondosan odafigyel az időzítésre, képes lesz röviddel az ár tetőzése előtt eladni. A példában 145 000 $-os eladási árat tételeztünk fel, amely a befektetésre 5 év alatt 40 000 % teljes profitot jelent. Míg a tényleges megtérülés az ingadant terhelő jelzálog összegétől és a működtetéséből származó készpénzáramlástól függ, végül is ez az ellentétes befektető jóval 20% feletti éves megtérülést tud elérni befektetésével. Az 1-3. ábra azt is bemutatja, milyen sikerrel járhat egy lendületes stratégiát (bővebb magyarázat a 10. fejezetben) alkalmazó befektető. Láthatóan ő csak akkor veszi meg az ingadant, amikor már nyilvánvaló, hogy az ingadanárak emelkednek - egy évvel később, mint az ellentétes befektető és 120 000 $-t fizet érte. Az első jelentős ingadanár növekedés a ciklus elején rendszerint gyorsan következik be, mielőtt még a lendületes vásárlók bekapcsolódhatnának, de a lendületes befektetők hisznek abban, hogy a ciklus még csak most kezdődik. Az 1-3. ábra szerinti lendületes befektető az eladásnál ugyanolyan jó időzítési érzékről tesz tanúbizonyságot, mint az ellentétes befektető, és a ciklus hatodik évében ad el 145 000 $-ért. 21
  12. 12. Ebben az esetben a lendületes befektető 25 000 $ profitra tesz szert (ami a 145 000 $ eladási ár és a 120 000 $ vételár különbsége). Minden egyéb körülményt azonosnak véve, a lendületes befektető alacsonyabb megtérülést képes elérni, mint az ellentétes befektető. Elméletileg a lendületes befektető vállal kisebb kockázatot, mivel akkor már világos, hogy a felfelé menő ciklus elindult. Másrészt a hozzám hasonló ellentétes befektető azzal érvelhet, hogy minél alacsonyabb az ingatlan ára annak valódi értékéhez képest, annál nagyobb mozgástere van a biztonságnak. Természetesen a befektetők mindkét stratégiával képesek pénzt csinálni. Ellentétes időzítéssel dolgozó vásárló profitja 145.000 $ eladási ár - 105.000 $ vételár = 40.000 $ profit 5 év alatt Lendületes idó'zítéssel dolgozó vásárló profitja 145.000 $ eladási ár - 120.000 $ vételár = 25.000 $ profit 4 év alatt 1-3. ábra. Tipikus ingatlanbefektetés az ellentétes vagy lendületes stratégia esetén 22 AZ INGATLANCIKLUSOK PIAC- ÉS INGATLANFÜGGŐK Az ingadanciklusok eltérőek a földrajzi helyzettől és az ingadan típusától függően. Míg az árakat az országos ingatlantrendek befo­lyásolják, a helyi piac és az ingadan-specifikus ciklusok megértése fontosabb szerepet játszik akkor, amikor befektetési döntéseket hozunk. Nem árt tudni, hogy az ingatlanárak az Egyesült Államok délnyugati részén általában felfelé mennek, északkeleten pedig lefelé, de a nagy regionális ciklusokon belül számos egyéb lokális trend működik (ezekről a Második Részben lesz szó). Ha például egy apartman ház megvételét fontolgatod, akkor az apartman házakra vonatkozó ciklusok adatait kell felderítened. Ellenben ha a szállodák érdekelnek, akkor arra vonatkozó adatokat kell szerezned, és így tovább. A hét fő trend, amelyeket a Második Részben ismertetünk, más és más módon érint minden helyi piacot. Ezek a trendek segíteni tudnak abban, hogy előre lássuk a jövőbeni ármozgásokat, vagy hogy a múltbeli változásokat igazoljuk. Az Egyesült Államokban a korai 1980-as években például délnyu­gaton a növekvő bevándorlás következtében gyors foglalkoztatottság növekedés volt tapasztalható. Bár számos új építkezés folyt, az ellátottság mégsem volt megfelelő. Tény, hogy a hét fő trend közül három — a foglalkoztatottság növekedése, a bevándorlás és az új építkezések — a maguk módján valamennyien felfelé hajtották az ingadanárakat. Ugyanakkor a középnyugati részén ugyanezen trendek közül kettő pontosan ellentétes irányú ármozgást okozott. A munkahelyek számának csökkenése és az elvándorlás visszafogta a keresletet, és ez árcsökkenéshez vezetett. Cégemnek abban az időszakban mindkét területen voltak apart­man ingadanjai. Az 1-4. ábra általános képet mutat arról, mi történt az apartmanok áraival. Bár teljesen hasonló eszközökről volt szó, a Délnyugaton lévő apartman ingatlanjaink értéke növekedett, míg a Középnyugaton lévőknél az árak csökkenése volt tapasztalható. A lényeg az, hogy bár léteznek országos ingadanciklusok, bizonyos eszköztípusok árai képesek ugyanazon az országos ingatlancikluson belül ellenkező irányba elmozdulni. 23
  13. 13. 1980 1986 1990 1-4. ábra. Regionális ciklusok általánosított képe AZ INGATLANCIKLUSOKAT BEFOLYÁSOLÓ HÉT FŐ TREND Amikor az időzítés kerül szóba, sokan intuícióról és szerencséről kezdenek el beszélni. De csupán a szerencsére hagyatkozni, tudás és jártasság nélkül, nagyon kockázatos üzletet jelent. Ha megérted, hogy hogyan lehet értékelni a kritikus tényezők hatását az ingatlan időzítés ciklusaira, az jelentős segítséget nyújthat neked abban, hogy zsigeri ösztönt fejlessz ki magadban az időzítésre, és megnöveld esélyedet a sikerre. Amikor az időzítés kerül szóba, sokan intuícióról és szeren­cséről kezdenek el beszélni. De csupán a szerencsére hagyatkozni tudás és jártasság nélkül, nagyon kockázatos üzletet jelent. A magam részéről hét fő országos és lokális gazdasági trendet azonosítottam, amelyek közvetlen vagy közvetett módon befolyá­solják az ingadanok ciklusait, árait és készpénzáramlását: 1. Infláció 2. Kamatok 3. Tőkeáramlás az ingatlanokba 4. Munkahelyek számának alakulása 5. Migráció 6. Fejlesztési irányok 7. Új építkezések 24 Előfordulhat például, hogy a foglalkoztatottság növekedést mutat egy időperiódusban, majd megáll, később pedig akár meg is fordulhat. A munkahelyek növekedése nagyon fontos trend bármely piacon, amely kihat az egyes ingatlantípusokkal kapcsolatos igényekre. Ez a könyv annak elemzésére épül, hogy e hét fő trend ered­ményeképpen hogyan jön össze az ingatlanciklusok kialakulása. Ezek egyenkéntis jelentősek, de az együttes hatásukat kell tanulmányoznunk. A hét fő gazdasági trend közül négy közvetíen hatással van az ingadanból nyerhető haszonra: a „net operating income, NOI", vagyis a nettó működési bevétel (NMB) értékére, és ezeket gondosan kell tanulmányoznunk, amikor vásárlást tervezünk. A másik három trend inkább a tőkésítési rátára (TR) (cap rates) van nagyobb hatással. Az NMB és a TR definícióját, valamint az ingatlanok árára és az időzítésre való hatásukat a 4. fejezetben tárgyaljuk. Annak ismerete, hogy ezek a trendek milyen kölcsönhatásban vannak egymással, segít nekünk annak megítélésében, hogy mikor vásároljunk, mikor tartsuk meg, és mikor adjuk el bármelyik ingatlanunkat. AZ IDŐZÍTÉSI CIKLUSOK FORRÁSAI Jó időszakokban a foglalkoztatottság növekedése, a helyi piac­ra történő bevándorlás és az országosan kedvezőbb gazdasági helyzet megfelelő kamat- és inflációs rátával mind afelé vezetnek, hogy megnő a kereslet az ingadanok iránt. Ennek az igénynek két alapvető fajtája van: a fogyasztói kereslet (vagyis a bérlők és a családi ház vásárlók), valamint a befektetői kereslet (azaz az ingadanvásárlók). Akár a fogyasztói, akár a befektetői igényeknek, akár mindkettőnek betudhatóan, jó időszakokban általában nő az ingadanok iránti kereslet. A nagyobb fogyasztói igények a lakbérek megemelkedéséhez, majd az ingatlanárak növekedéséhez vezetnek. Áremelkedést okozhatnak a részvénypiac telítettsége következtében az ingadanbefektetésekbe áramló pénzek is. Ez az, ami egy nagyobb, felfelé induló ciklus kezdetét jelentheti. A jó hatások eredményeként a felfelé induló ciklus hossza változó lehet, de egyik sem tart örökké. Azzal kapcsolatban, hogy egy ciklus csak néhány évig tart, vagy esetleg akár egy évtizedig is elhúzódik, az a meghatározó, hogy minden cikluson belül létezik egy felesleget mutató periódus, ahol a kielégítendő igényoldalt túlkompenzálják új 25
  14. 14. ellátással. Például bármely adott piacon, ahol 1000 új apartmanra van szükség, nem ritka, hogy akár 30 fejlesztő is épít egyenként 100 új apartmant. így hirtelen 3000 új apartman keletkezik, és ebből 2000 felesleges. Ez jelenti az ingadanpiac pontadan természetét. Az ellátás ritkán találkozik pontosan az igényekkel. Az időben elhúzódó felfelé mutató ciklusok olyanok lehetnek, mint a gumiszalag - minél hosszabbak, és minél erőteljesebben húzzák azokat az egyik irányba, annál nagyobbat lőnek vissza az ellenkező irányba. Más szóval, nagyon valószínű, hogy egy fantasztikus fellendülést egy rettenetes bukás követ. Mivel az ingadan tapintható fizikai eszköz, úgy tűnik, hogy bizonyos fokú biztonságot és kényelmet jelent a befektetőnek. De a látszat néha csal. Minden cikluson belül hatalmas gazdagság — és hatalmas veszteség halmozható fel. A fellendülések és bukások természetének, valamint az azokat kísérő ciklikus trendeknek a megértése segíthet abban, hogy megóvd magad a lehetséges katasztrófáktól, valamint hogy megnöveld az esélyedet arra, hogy magasabb megtérülést érj el. A SIKERES IDŐZÍTÉS TANULHATÓ Amikor interjúkat készítenek velem jól időzített ingatlan tran­zakcióimról, szoktam olyan szavakat használni, mint „szerencsés" vagy „véleden". Erősen hiszem, hogy a szerencse valóban szerepet játszik a siker elérésében. Az időzítés azonban sokkal fontosabb. Bizonyos értelemben véve megtanulhatod, hogyan hozd a befekte­tésedet olyan helyzetbe, hogy „szerencsés" legyél. Ennek a könyvnek az a célja, hogy elmagyarázza, melyik az a hét fő trend, amely az ingatlanciklusokat hajtja, és hogy ezeknek a trendeknek a megértése hogyan képes segíteni abban, hogy a következő ingatlanciklus iránya megjósolható legyen. A piaci időzítés érzékével felszerelve képes leszel rutinszerűen vásárolni az ingadanciklus aljának a környékén, és a csúcs közelében pedig eladni. Ha megtanulod a piac lehetőségeinek és csapdáinak jó érzékelését, az nagymértékben növelni fogja annak valószínűségét, hogy ingadan befektetőként sikeres leszel. 26 A készpénzáramlás mítosza: miért nem csinál pénzt az ingatlan birtoklása Számos befektető, és még az úgynevezett szakértők is úgy gondolnak az ingadan befektetés megtérülésére, hogy az döntő részben az ingatlan készpénzárámlásából származik. A 8-10%-os, vagy esetenként még nagyobb cash flow megtérülés tervezését gyakran a remélt éves 15-20%-os éves megtérülés kulcsfontosságú összetevőjének tartják. Azonban, mint azt már röviden kijelentettem a könyvem elején, és amit ebben a fejezetben a továbbiakban bemutatok, a legtöbb ingatíannál a valóság ettől nagyon eltérő. Természetesen léteznek ingatlanok igen alacsony jelzálogtörlesztéssel, amelyek jelentős készpénzáramlást produkálnak, de elemzésem szerint mi olyan ingatlanokról beszélünk, amelyeknek az adósságszintje tipikusan magas. Amint az ebből a fejezetből is kiderül a valóság az, hogy a cash flow a megtérülésnek csak nagyon kicsi részét teszi ki, és nem a felét vagy annál többet, mint ahogyan azt a hagyományos ingadan befektetési elméletek sugalmazzák. Ez azért olyan lényeges kérdés, mert amennyiben igazam van az ebben a fejezetben tárgyalt pontoknál abban, hogy miért nem lehet a készpénzáramlással számolni, akkor a vásárlás és eladás időzítésének fontossága még kritikusabbá válik. A készpénzáramlás vagy cash flow értékét nagyon sok tényező befolyásolja, de legfőképp a hatástöbbszörözés. Mivel az ingadanokat általában a legmagasabb jelzálog szinten veszik és adják a nettó készpénzáramlás kicsi a bruttó bevételhez és a kiadásokhoz 27
  15. 15. viszonyítva. Ez azt jelenti, hogy a bevétel és a kiadás viszonylag kis változása is nagy hatással lehet a cash flow alakulására. A cash flow akár egy éjszaka alatt is képes eltűnni süllyedő piacon, vagy akár olyan egyedi problémák miatt is, mint a bérlőd elvesztése, vagy a megüresedett lakás(ok)ban a bérlő(k) pótlása. Ha egy ingadan havi költségei magasabbak, mint az általa termelt bevétel, akkor „negatív készpénzáramlásról" beszélünk. Ez azt jelenti, hogy a különbözetet a zsebedből kell kifizetned. Nekem magamnak több tapasztalatom volt a negatív készpénzáramlással, mint amennyit érdemes lenne felidézni. Ha van egy ingadanbefektetésed, amelyiknél a cash flow negatív, valószínűleg elgondolkodsz azon, vajon miért ajánlja annyi szakértő, hogy hosszú időn keresztül tartsd meg az ingadanodat. Lehet, hogy azt gondolod, hogy a te problémád egyedi. Az igazság az, hogy nem te vagy az első, aki negatív készpénzáramlást tapasztal. A negatív cash flow egyik fő oka az a tény, hogy az ingatlan befektetők következetesen alábecsülik azt a pénzmennyiséget, amelyre szükségük lenne ahhoz, hogy hosszú időn keresztül kifizessék az ingadanjukon elvégzendő főbb javítások költségeit. Amikor ingadan-befektetői pályafutásomat elkezdtem, magam is ilyen voltam. ELSŐ NAGY LECKÉM ARRÓL, HOGY AZ INGATLAN MENNYIRE NEM JELENT CASH FLOW ÜZLETET 1969-ben kifejlesztettem egy módszert arra, hogy növeljem a befektetőktől (nagyrészt egyetemi hallgató kollégáimtól) bevonható pénzek mennyiségét, amelyek lehetővé tették számomra, hogy alig néhány év alatt mintegy 20 ingatlant vásároljak. Ezeknek az ingatianoknak a kezelése időben nagyon nagy leterhelést jelentett, amit az egyetemi kurzusok mellett nem tudtam ellátni, így kimaradtam az iskolából, és főállású ingatianbefektető lettem. De a számlák hamarosan elkezdtek halmozódni, és én nem tudtam azokat kifizetni. Elszámolási rendszerem a 20 ingatlanra abból állt, hogy a beérkezett számlákat beraktam egy régi szivaros dobozba, és akkor vettem azokat egyenként elő, amikor úgy éreztem, elegendő pénz folyt be a lakbérekből arra, hogy csekkeket írjak. Miközben porszívóztam a padlókat, úgy tettem, mintha értenék a vízvezeték szereléshez, és próbáltam kicselezni a diák bérlők szövetségének őrszemeit (akik azért vettek célba engem, mert 28 sikeres háziúrként voltam ismert), tudtam, hogy elérkezett az ideje annak, hogy szembenézzek zavaros pénzügyeimmel. Mély lélegzetet vettem, előhúztam a dobozt, és összeadtam az összes számlát. Úgy kellett összekaparnom magam a padlóról, amikor felfogtam, hogy tartozásaim összege 10 832 $, amit nem tudok kifizetni. Kétségbeejtő anyagi helyzetben voltam. ELSŐ LECKÉM AZ ELADÁS FONTOSSÁGÁRÓL Eddig a pontig befektetőim türelmesek voltak, de az általam ígért megtérülés csak nem akart összejönni. Terveim egyértelműen azt mutatták, hogy ingadanjaim készpénzáramlásából vissza tudom nekik fizetni a pénzt. Miután megismertem az igazságot a főbb kiadásokról, valamint arról, hogy a készpénzáramlás gyakorlatilag nem létezik, megmondhattam volna ezt nekik - de akkor senki nem akart volna befektetni velem. Akkor viszont nem lettek volna épületek, és én nem kerültem volna ilyen kínos helyzetbe. Ez a helyzet maga volt a 22-es csapdája. Elcsüggedtem, és nekiláttam tervet készíteni az eladásra. Amit ezután megtudtam, az igazi időzítési felfedezés volt a szá­momra. Világossá vált, hogy amikor belefogtam az ingatlanvásárlásba, éppen egy ciklus alján vásároltam, egy viharos időszakban. Most, három évvel később a piac lenyugodott. A bérlők szövetségének bérlő sztrájkjai évről évre sikertelenek voltak, és végül felhagytak vele. Az ingatianok értéke megnőtt, és igény volt a diákok részéről is lakásokra. Mindenhonnan befektetők bukkantak elő, és úgy tűnt, mindenki bele akar kerülni az üzletbe. Néhány okos bróker segítségével megtudtam, milyen előnyei vannak, ha felajánlom ingatlanjaim vásárlóinak a finanszírozást. A következő néhány hónapban ezt a módszert alkalmaztam: eladtam és finanszíroztam valamennyi, diákok által bérelt ingatlanomat. Annak ellenére, hogy valamennyi profitom le volt kötve a nevemre bejegyzett jelzálogokban, sokkal magasabb áron adhattam el az épületeket, mintha teljes egészében készpénzt kértem volna, mivel banki finanszírozást nehezen lehetett csak szerezni. Az előlegekből minden befektetőmnek visszafizettem a tőkéjét, plusz egy részt az ígért megtérülésből. A következő néhány évben azután teljes egészében kifizettem őket - nemcsak a hátralévő megtérülést, hanem egy jelentős többlet nyereséget is eredeti befektetésükre. 29
  16. 16. Valamivel ingatlanos pályafutásom harmadik éve után és 21. élet­évem előtt, úgy éreztem, hogy túlélő vagyok a kedvező időzítésnek köszönhetően. 4000 dollárnyi eredeti megtakarításomból sikerült valahogy 1 millió $ nettó tőkét csinálnom. Papíron milliomos lettem. A kulcs mindehhez a szerencsés időzítés volt. Ugyanilyen könnyedén akár szerencsétlen ül is járhattam volna. A könyv későbbi fejezeteiben be fogom mutatni, hogy végül is hogyan tanultam meg redukálni (ha teljesen kiküszöbölni nem is) az ingatian vásárlások és eladások időzítésénél a szerencse faktort. Papíron milliomos lettem. A kulcs mindehhez a szerencsés időzítés volt. Ugyanilyen könnyedén akár szerencsétlenül is járhattam volna. Végül is megtanultam redukálni (ha teljesen kiküszöbölni nem is) a szerencse faktort. AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS LEGNAGYOBB HAZUGSÁG Az egyik oka annak, hogy a készpénzáramlás gyakran kevesebb, mint ahogyan azt a befektetők tervezik az, hogy a főbb kiadások (új tető, vízmelegítők, vízvezeték szerelés stb.) következetesen magasabbak a remeiméi. Tartsd észben ezt az egyszerű igazságot: „A dolgok sohasem pontosan úgy történnek, ahogyan azokat tervezzük". És tartsd észben az ingatlan üzlet legnagyobb hazugságát is: „XX $ bőven elegendő ahhoz, hogy fedezze ennek az ingadannak a javítási költségeit". Először vásárolt 20 házam mindegyike úgy tűnt, nagyszerű álla­potban van, legfeljebb csak kisebb javításokra van szükség, ha ugyan muszáj. Miután azonban már túl voltunk a felülvizsgálaton, és a szerződéskötés is lezárult, sorra kezdtek felbukkanni a rejtett hibák. Kezdetben azt gondoltam, hogy e téren produkált téves számításaim a tapasztalat hiányának tudhatók be. De ahogy telt-múlt az idő, rájöttem, hogy valójában sokkal többe kerül egy ingatlan fenntartása, mint azt az ember valaha is gondolta volna. Nem vettem figyelembe például azt, hogy szükség lehet új szerel­vényekre, festésre, a szőnyegpadló vagy a külső épületszigetelés cse­réjére. Nem számoltam az üzemeltetésen túli ismédődő költségekkel, valamint a váradan megüresedés vagy fluktuáció hatásával. Azóta 30 megtanultam, hogy nagyobb kiadások (mint például beázáskor a tető javítása illetve cseréje) valójában bármikor felmerülhetnek, és ezeket a kritikus tételeket számításba kell venni. Ha a fenntartást elhanyagolod, és nem veszel tudomást a problémákról, amikor felmerülnek, ingatianod állaga egyre rosszabb és rosszabb lesz. Végül kénytelen leszel csökkenteni a bérleti díjakat. Ettől még kevésbé leszel képes arra, hogy minőségi bérlakásaid legyenek. Ezzel bele is kerültél egy lefelé húzó negatív spirálba. Tartsd észben az ingatlanüzlet legnagyobb hazugságát: „XX $ bőven elegendő ahhoz, hogy fedezze ennek az ingatlannak a javítási költségeit". így tehát, amikor azt hallod, hogy „XX $ bőven elegendő ahhoz, hogy fedezze ennek az ingadannak a javítási költségeit", vagy ehhez hasonló kijelentéseket, azonnal fel kell ismerned az ingadanüzlettel kapcsolatos legnagyobb hazugságot. Ez az egyike azoknak, amelyeket még a legjobb szándékú pénzkölcsönzők, brókerek és eladók is lépten-nyomon állítanak. Tulajdonképpen úgy tűnik, hallgatólagos szabállyá kellett válnia annak, hogy ezt a hazugságot állandósítani kell. Mi mással lehetne különben ezt magyarázni? Úgy tűnik, hallgatólagos szabállyá kellett válnia annak, hogy ezt a hazugságot állandósítani kell. Mi mással lehetne különben ezt magyarázni? Elgondolkozhatnál azon is, hogy az ingatlanok pénzügyi kimu­tatásai vajon miért nem tükrözik ezeket a fontos és költséges kia­dásokat. Eléggé logikusnak tűnik, és én meg szoktam próbálni, hogy kimutassam ezeket a kiadásokat a megvételre keresett ingatlanok üzleti tervében. Néha azt lehet találni, hogy az eladó néhány évvel ezelőtt sok pénzt költött arra, hogy „felturbózzon egy elhanyagolt ingatlant", hogy minél jobban eladhassa. De neked általában csak azokat a költségeket mutatja, amelyek az eladást megelőző évben merültek fel, és amelyek mesterkélten alacsonyak. Arra akarnak rávenni, hogy elhiggyed: ezek a számok a normál költségeket kép­viselik, pedig ez nem igaz. Vagy az is lehet, hogy végigélvezhetsz egy furcsa és szokatian történetet arról, hogy miért volt tapasztalható 31
  17. 17. az ingatlannál egy „magasabb költségekkel járó átmeneti periódus", valamint számos indoklást arra nézve, hogy neked már soha többé nem kell rá ennyit elköltened. Mindezekkel szemben azonban, függetlenül az ingadan elhelyezkedésétől, típusától vagy méretétől, a fő kiadások alapvető fontosságúak ahhoz, hogy a valódi készpénzáramlást és az igazi értéket megértsük. Meggyőződésem, hogy az ingadanokat rendszeresen karban kell tartani, hogy mindig kitűnő állapotban legyenek. Akár egy kis diák­szállásról, akár egy családi házról vagy egy óriási iroda komplexumról legyen is szó, soha ne becsüld alá az aktuális költségek fedezéséhez szükséges tőketartalékot, amelyből azonnal kifizethetsz bármit, ami felmerül, akár egy tetőcserét is. Ha reális számokat használsz egy jövedelmező ingadan készpénzáramlásának számításához, és ádátsz az eladóknak és az ügynököknek a fő költségekkel kapcsolatos játsz­máján, jobban felkészülhetsz arra, hogy beszáll) a játékba és nyerj. AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS MÁSODIK LEGNAGYOBB HAZUGSÁG Ingadan befektetőként a szerencsés időzítés mentett ki engem pénzügyi krízisemből. De te nem hagyatkozhatsz a szerencsére. Azzal a ténnyel viszont számolhatsz, hogy a költségeid és a fő kiadásaid idővel fel fogják falni esedeges pozitív készpénzáramlásod legnagyobb részét. Talán ha egy kicsit jobban odafigyeltem volna a könyvelési tételeimre, az segíthetett volna abban, hogy pontosabban megtervezzem a készpénzáramlást első ingadanjaim esetében. így hamarabb megláthattam volna, hogy a valóság messze lemaradt a „költségvetés" és a „tervek" mögött. Hogyan volt az lehetséges, hogy minden egyes ingadanomra több pénzt kellett költenem, mint amennyi a bérleti díjakból befolyt? Elkezdtem elemezni, hogy mi is történt valójában - és körvonalazódni kezdett előttem nagyon világosan az ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság. „Az ingadan befektetés valójában cash flow üzlet". - íme, itt áll előttünk az ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazug­ság. Ha az ingatlan pénzcsináló gépezet lenne, mint azt állítják, ak­kor vajon hová ment el az én összes pénzem? Ha elhanyagolod a fenntartást, lefelé tartó spirálba kerülsz, ami végső soron csökkenteni fogja ingadanod hosszú távú értékét. Ha viszont pénzt költesz 32 a fenntartásra, amelynek szükségességében erősen hiszek, akkor azonnal megnövekednek a költségeid a tervezett készpénzáramláson belül. Az ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság közveden kapcsolatban van az elsővel. És az igazság felszabadít. „Az ingatlan befektetés valójában cash flow üzlet". - íme, itt áll előttünk az ingatlanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság. Ha az ingadan nem cash flow üzlet, akkor miért foglalkozik vele mégis olyan sok ember? Az az igazság, hogy az ingatlanok működtetésével is lehet pénzhez jutni, de az igazi pénz eladáskor keletkezik. Ahhoz, hogy bemutassam, miért nem jelent az ingatlan folyamatos cash flow üzletet, szükség van a cash flow összetevőinek a megértésére: Bevételek $ Mínusz - Működési költségek Egyenleg: Nettó Működési Bevétel (NMB) Mínusz Fő kiadások Mínusz Jelzálog törlesztés Egyenleg: Nettó Cash Flow $ E komponensek mindegyike (bevételek, működési költségek, fő kiadások és a jelzálog törlesztés) számos tényező függvényében ingadozhat és ingadozik is, és mindezek következtében a cash flow még kevésbé jelezhető előre. Bevételek Az ingadan bevételek legnagyobb része a bérlők által fizetett bérleti díjakból áll; a bevételeknek azonban egyéb forrásai is lehetnek, amelyek az ingatlan típusától függően változnak. Szállodák esetében például többlet bevételt hozhatnak az éttermek, a bárok, az ellátó szolgáltatások, az ajándékboltok stb. Az apartman házak tulajdonosai számára a mosoda, a parkírozás, a bútorhasználat stb. díja jelenthet többlet bevételt. A bevételeket számos kereslet-kínálati tényező befolyásolja, és mindezek következtében ingadozhatnak. Az 33
  18. 18. ingatlanpiac leszálló ciklusában előfordulhat a bevételek gyors és drámai zuhanása. Működési költségek A működési költségek általában az ingatlan működtetésével kapcsolatban nap mint nap felmerülő költségeket tartalmazzák; ilyenek például a biztosítás, a közművek, az alkalmazottak bére, az adók, a takarítószerek stb. Ezeket a húzós tételeket erőteljesen befolyásolják a külső trendek, mint például az infláció, az egyes áruk árfekvése és általában a kereslet és a kínálat, amelyek az egyes speciális piaci területek szerint is változnak. Az ingatlanpiac leszálló ágában megvan rá az esély, és gyakran ténylegesen is bekövetkezik, hogy ezek a költségek jócskán megnövekednek. Vegyünk például egy apartman házat. A ciklus leszálló ágában általában gyakoribb a kiköltözés. Az üres apartmanokat takarítani, javítani kell, és felkészíteni a következő bérlők fogadására. A nagyobb arányú kiköltözés a költségeket növeli. Fő kiadások A fő kiadásokat azok a költségek jelenük, amelyek az ingatlanhoz szükséges jelentős fizikai beszerzésekkel vagy felújítási munkálatokkal kapcsolatosak, és normál élettartamuk legalább öt év vagy annál több. Ilyenek például a tető átépítése, egy új légkondicionáló rendszer beszerelése vagy a burkolt kocsibehajtó út újrakövezése. Az eladó ezeket a költségeket gyakran alulbecsüli, vagy meg sem említi olyan mértékben, hogy a cash flow becslése és tervezése emiatt teljesen hibás lesz. Annak értelmezése, hogy mi jelent fő kiadást és mi nem, személyről személyre változik. Ha például valaki azt az álláspontot képviseli, hogy a rudnszerű padlószőnyeg csere fő kiadásnak számít, az ingatlan NMB mutatója irreális és mesterségesen felduzzasztott lesz, mivel ezeket a költségeket nem vonták le belőle. Fontos, hogy a fő kiadásokat a reális működési költségekkel együtt vegyük figyelembe. A legtöbb vásárló jelentősen alulbecsüli a fő kiadásokat. Jelzálog törlesztés A jelzálog hitel törlesztése a jelzálog hitelező részére havi vagy negyedéves rendszerességgel esedékes tőke- és kamatfizetés részét 34 képezi, amit gyakran „adósság szolgáltatásnak" hívnak. A jelzálog mellett és ellene szóló tényezőket, valamint a befektetés megtérülésére gyakorolt hatását tovább vizsgáljuk majd a 8. fejezetben. Most röviden csak annyit, hogy a jelzálog struktúrájának nagy hatása van a jelzálog törlesztés változására. Egyes esetekben a jelzálog változó kamatozású, amely meghatározott időszakonként, általában negyedévente vagy évenként változik. Az ilyen változó kamatozású jelzálog a nettó készpénzáramlásban további ingadozásokat okozhat. Mivel a kamat változik, a fix kamatok érdekében történő refinanszírozás értelmes ötlet lehet a nettó cash flow növelésére. NE HIDD EL AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS KÉT LEGNAGYOBB HAZUGSÁGOT - EHELYETT KONCENTRÁLJ INKÁBB A JÓ IDŐZÍTÉSRE Ha elfogadod azt, hogy a fő kiadások mindig nagyobbak lesznek, mint azt előzőleg remélted, és hogy az ingatlan egyáltalán nem jelent egy állandó pénztermelő gépezetet, mint ahogyan arról már annyian próbáltak téged meggyőzni, ez lehetővé teszi számodra, hogy szabadon gondolkodj, mint egy kereskedő. Képes leszel arra, hogy a ciklus mélypontja környékén vásárolj, és a legmagasabb pont közelében adj el, miközben mások szenvednek ingatianjaik üzemeltetésével a leszálló ciklusokban. A 3. fejezetben bemutatom, hogy milyen nagyobb leszálló ciklusok fordultak elő ingadan üzletben való tevékenykedésem 35 éve alatt, hogy mit tudsz tanulni ezekből, és hogy a történelem hogyan képes segíteni abban, hogy a várható ciklusokat megjósold. 35
  19. 19. Leckék, amelyeket az elmúlt 35 év ingatlanciklusaiból tanultam Ha 35 évvel ezelőtt valaki beszélt volna nekem az egyes ingatlanciklusok egyediségéről és a hét fő trendnek az árakra való (az 5. fejezetben részletezett) hatásáról, teljesen biztos vagyok abban, hogy nagyon odafigyeltem volna. A valóság azonban az, hogy 35 éves befektetői pályafutásom során a ciklusokról és a hét trendről keményebb úton kellett ismereteket szereznem. Olyan dolgokat, amelyek ma már nyilvánvalónak vagy egyszerűnek tűnnek, viharos időszakok közepette gyakran nehéz megérteni. Remélem, hogy tapasztalataim megosztásával segíteni tudlak abban, hogy tőkét kovácsolj a felfelé menő ágakon, és elkerüld a leszálló ágakat ingaüan-befektetéseid során. 1974-1976: NAGY LEHETŐSÉGEK EGY ALACSONYAN ÁLLÓ PIACON Egyáltalán nem szokatlan, hogy egy vagy két trend dominál egy cikluson belül. Az 1970-es évek közepén Michiganben az apartman házakra érvényes ciklusban a munkahelyek csökkenésének és az elván­dorlásnak a trendje dominált. Berobbant az ipar automatizálása. 1974 és 1975 között a munkanélküliség drámai módon megnőtt. Ezekkel a munkahely vesztésekkel együtt jelentek meg az áttelepíthető, bérbe vehető lakókocsik, és elindult a tömeges kivándorlás az egészségesebb gazdasággal rendelkező országrészek felé. Ebben az időszakban, növekvő olajárak mellett Texas és más délnyugati piacok virágoztak. Az Egyesült Államok legnagyobb részén valójában gazdasági pan­gás volt. A Dow Jones ipari tőzsde index az 1973 végi 1000 értékről 1975 elejére 700 alá süllyedt. Az ingatlanok legtöbb típusának árai az ország csaknem minden részében csökkentek, de Michiganben és a Közép-Nyugaton volt a legnagyobb árzuhanás, az automata ipartól való függés miatt. A texasi ingatíanok azon kevesek közé tartoztak, amelyek nemcsak hogy megtartották, de még növelték is az értéküket a magas olaj- és gázáraknak köszönhetően. Michiganben 1974 és 1976 között leestek az ingadanárak. Hogy ezt túléljem valahogy az ingatlanbefektetési és ingadankezelési üz­letben, lázasan dolgoztam hetente hét napot olyan tempóban, hogy néhány barátom azon aggódott, hogy így nem fogom megérni a harmincadik évemet sem. Az időzítés azonban a vásárlásnak ked­vezett, és én arra fókuszáltam, hogy előnyt kovácsoljak a nagy be­szerzési lehetőségekből. 1974 tavaszán, több hónapnyi tárgyalás után, megszereztük a Woodcrest Villás apartman komplexumot Detroit egy külvárosában (Wesdand, Michigan). Miközben tárgyaltunk, a bérlők száma folya­matosan csökkent az ingadanban. Tény, hogy Detroit egész külvárosi piacán ez ment végbe. Éppen azelőtt cégünk stratégiájában szerepelt egy tulajdonosi terv, amely már évek óta tartott, mivel szerettük volna elhúzni a dolgot a ciklus mélypontjáig. Az a tény, hogy Woodcrestben a bérlakások elfoglaltságának szintje adagosán 70% körüli értékre csökkent a szerződéskötés idejére, úgy tűnt, nem jelent mást a számunkra, mint egy kisebb kihívást. A Woodcrast Villás hatalmas komplexum volt 432 lakóegységgel és 10 000 négyzetláb kiterjedésű klubhelyiséggel. Volt benne egy nagy, fűtött kül- és beltéri úszómedence is, ami számomra abban az időben az elképzelhető legizgalmasabb dolgot jelentette. Emlékszem, amikor egy decemberi napon kiúsztam a medence beltéri részéből az üveg elválasztó fal alatt a szabadtéri medencerészbe, ahol lágyan havazott. Ez jó kedvre derített, és még ma is bennem él a büszkeség és a gyönyörűség nagyszerű érzése, amelyet ez a nap adott nekem. Magam is meglepődtem azon, hogy a Woodcrest Villás meg­szerzését még komolyabb és izgalmasabb lehetőségek követték. A következő vásárlásunk az előzőnél nagyobb, Knob on the Laké nevű apartman ház volt. Azután nagy telekvásárlás következett (Longboat Key, Florida), majd további apartman beszerzések Michiganben. Korlátolt felelősségű társaságunk egyre nagyobb és nagyobb lett alkalmazkodva növekedésünkhöz és a nagyobb eszközökkel együtt 36 37
  20. 20. járó készpénzigényhez. Az 1970-es évek közepén tovább vásároltunk abban a hitben, hogy a ciklus a mélypontján van. Később aztán rájöttünk, hogy kissé elhamarkodtuk a dolgot. Ha vártunk volna valamennyit, valószínűleg képesek lettünk volna még olcsóbban jutni az ingadanokhoz, és elkerülhettük volna az előttünk álló kész­pénzáramlással kapcsolatos nehézségek egy részét. Az ingadanárak még jó néhány évig alacsonyak maradtak az után is, hogy az országos recesszió legrosszabb szakaszán túljutottunk. Michigan gazdasága csak lassan állt talpra, és ismét megtapasztaltuk, hogy akkor kell a leginkább agresszívnek lenni, amikor a ciklus a mélypontján van. Miközben sokat megtanultunk arról, hogyan kell túlélni a nehéz időszakokat, erről a bizonyos periódusról kiderült, hogy hosszabb, és jóval nehezebb átvészelni, mint azt eleve gondoltuk. Ismét megtapasztaltuk, hogy akkor kell a leginkább agresz-szívnek lenni, amikor a ciklus a mélypontján van. Amikor a viszonyok jobbra fordultak, az 1970-es évek közepén beszerzett ingatlanok közül többet eladtunk, és ezek 25-150% éves megtérülést jelentettek a számunkra. Szerencsénkre derűs és támogató befektetői bázisunk volt, akik türelmesen kivárták, amíg a megtérülés megérkezett. Gyakran úgy látszott, pusztán akaraterőből sikerült túlélnünk és prosperálnunk. Befektetőink is szerencsésen túléltek és prosperáltak velünk együtt. Megtanult leckék és gyakorlati ötletek Az ingatlanpiac valóban ciklikus! Bizonyos gazdasági trendek, mint például a foglalkoztatottsági szint, segítenek nekünk megérteni ezeknek a ciklusoknak az időzítését. Annak a felfogásnak az ellenére, hogy az ingadan értékálló befektetés, jóval kisebb ingadozással mint a részvények, a valóságban a legtöbb ingatlan erősen ciklikus. Ha megtanulod megérteni a ciklusokra ható gazdasági és egyéb trendek okait, ezzel megtanulod azt is, hogyan használd ki a lehetőségeket, és hogyan kerüld el a szükségtelen kockázatot. Egy gazdasági és ingat­lanpiaci pangás gyakran a legjobb időszak a vásárlásra! Miközben mások félnek ingadanba befektetni, te kihasználhatod 38 az alacsonyabb árakat, és könnyebben hozzáférhetsz minőségi ingadanokhoz is. Élj azokkal az előnyökkel, amelyek a ciklus alsó részén számodra elérhetőek. 1981-82: LEHETŐSÉGEK DÉLNYUGATON, A CIKLUS LESZÁLLÓ ÁGÁN 1981 -re kiterjeszkedtünk a szomszédos államokba, így Délnyugatra is. Az 1974-76-os időszakhoz hasonlóan ismét országos gazdasági recesszióban találtuk magunkat, bár ez valamivel enyhébb lefolyású volt. Ez a recesszió negatívan hatott az új munkahelyek teremtésére, és bizonyos piacokon munkanélküliséget okozott — ez pedig az egyik legrosszabb dolog, ami az ingadanpiacot érheti. A ciklus mélypontja körül korábban elért vásárlási sikereink növelték magabiztosságunkat és a bennünk élő befektető magabiztosságát is. Agresszíven vásároltunk, alacsonyabb árakon mint korábban bármikor, és ismét úgy találtuk, hogy a ciklus alsó szakasza jelenti a legnagyobb lehetőséget a számunkra. Ebben az időszakban történt, hogy 1981-ben az Egyesült Álla­mok délnyugai részén találkoztunk egy új trenddel — a túl sok új építkezéssel. A munkahelyek számának csökkenése az apartmanok iránti igényeket is csökkentette, optimista fejlesztők azonban ennek ellenére folytatták az építkezéseket. Szerencsére 1983-ra a gazdaság országosan helyreállt, és akkor szinte egy csapásra elkelt minden többlet apartman. Megtanultuk, hogy a délnyugati sokkal hullámzóbb piacot jelentett, mint a középnyugati. Az egyik pillanatban úgy tűnt, hogy túlzottan sok volt az új építkezés, a következő pillanatban pedig a bevándorlásnak és a munkahelyek bővülésének köszönhetően a készlet felszívódott. És ez igaznak bizonyult valamennyi ingatian típusra: a családi házakra, a bérházakra és az irodaépületekre is. Azután megismertünk egy ingatlanpiaci időzítést érintő másik trendet is, amelyet „tőkeáramlásnak" neveztek. Ez a trend óriási növekedéshez segített minket - és azután csaknem csődbe vitt, amikor véget ért. 39
  21. 21. Egy másik trend, amelyet „tőkeáramlásnak" neveznek, óriási növekedéshez segített minket - és azután csaknem csődbe vitt, amikor véget ért. Válaszul a gazdasági hanyatlásra és az abból fakadó gondra, hogy a befektetők általában visszahúzódtak az ingadanokba való befektetéstől, a Reagan adminisztráció keresztülvitte az 1981 évi Gazdaságfejlesztési Adótörvényt. A törvény számos ösztönzőt vezetett be az ingadanbefektetők számára beleértve a 15 évre csökkentett amortizációt is. Ez óriási fellendülést hozott az ingat­lanpiacon. Cégem hirtelen ugrásszerűen megnőtt a befektetők nyomására, akik hasznot akartak húzni az adóelőnyökből. Biztosak voltunk abban, hogy helyesen tesszük ha növekedünk. Hittünk a kormány programjaiban, és élveztük a programok által bevezetett új adóelőnyöket. Azt is reméltük, hogy a gazdaság megerősödik, és így nagyobb igény támad majd az ingatlanok iránt, amelyekbe befektettünk. Rászedtek bennünket. Mi több, rászedték a befektetőinket is. Az új adójogszabályokat úgy tervezték, hogy az olyan befektetők számára, akiknek minden évben legalább az eredeti befektetésükkel azonos összegű adómegtakarításuk volt - hihetetlenül jó üzletet biztosítsanak. Egyes befektetők 70%-os adósávba estek, és az adóelőnyök azonnali megkönnyebbülést hoztak a számukra. Mi is azon kaptuk magunkat, hogy sokmillió dolláros befektetési aján­latokat (ún. szindikátusokat) indítottunk pénteken délután csak azért, hogy eladjuk még a következő hétfő reggel előtt. Egyszerűen képtelenek voltunk elég gyorsan vásárolni apartmanokat ahhoz, hogy a szindikátus gépezetet tápláljuk. Cégemet, a Hall Financial Groupot az Egyesült Államok legna­gyobb privát ingadanbefektetési szponzorának tartották - amely egye­dül 1985-ben 320 millió dollárt halmozott fel. Mindent egybevéve, beleértve az 1985 évet is, összesen 1 milliárd dollárt halmoztunk fel és fektettünk be. Ennek kb. háromnegyede az 1981 és 1985 közötti négy évben történt, és továbbra is lázasan terjeszkedtünk a lendület által hajtva. Ahelyett, hogy a leszálló ágban vásároltunk volna, mint azt 1974-76-ban, illetve 1981-82-ben tettük, 1983-ban már emelkedő 40 piacon, magasabb áron vettünk, és közel sem voltunk olyan gondosak az időzítést tekintve mint voltunk korábban, illetve mint amilyenek napjainkban vagyunk. Megtanult leckék és gyakorlati ötletek Minden ingatlanciklus lokális! Bár az országos gazdasági trendek hatással vannak az ingadanpiacra, minden helyi piac másképpen reagál. Amikor az időzítést elemzed, és figyeled a ciklusokat, különös figyelmet kell fordítanod a helyi piaci sajátosságokra. A kormánypolitika a főbb trendek változásainak vezető in­dikátora lehet, amely befolyásolhatja az ingatlan befektetések időzítését! Mint azt az 5. fejezetben látni fogjuk, hét fő ingadan trend létezik, amelyek közül három országos érvényű. Különböző ciklusokban a tőkeáramlást — az egyik országos trendet — nagymér­tékben befolyásolhatja a kormány politikája. Az olyan esetben mint az 1981-es adótörvény, ha látod, hogy olyan a kormány politikája, hogy idővel drámaian megnő az ingatlanokba áramló pénz mennyisége, a trend megváltozásának hatása előtt tudsz vásárolni, és jelentős hasznot tudsz learatni. 1986-1990: A SIKER ELFELEDTETTE VELÜNK A PIAC IDŐZÍTÉSÉT - ÉS EZ SZERENCSÉTLENSÉGET HOZOTT RÁNK A túlságosan gyorsan jött, túl nagy siker könnyedén elvakíthat, és az úton felbukkanó hepehupákat - ha egyáltalán érzékeli az ember - könnyű indokoltnak és időlegesnek tekinteni. Ilyen meggondolatlan légkörben indult a munkanapom 1985. december 10-én is. Bár a nap normálisan kezdődött, ugyanez a végéről már nem volt elmondható. Éppen befejeztem egy részvényekkel lebonyolított tranzakciót, amely nettó 12 millió $ profitot hozott, és ettől igencsak jól éreztem magam. Közeledett a karácsonyi szünidő is, és már előre örültem a családommal eltöltött kellemes időszaknak floridai lakosztályunkban. A túlságosan gyorsan jött, túl nagy siker könnyedén elvakíthat. 41
  22. 22. „Éppen hozzád jöttem, hogy beszéljek veled", mondta Don Braun, a segédpénztárosunk furcsán nyugtalanító hangon. A mintegy 2 méter magas Don-t különben is lehetetlen volt nem észrevenni. Részlege éppen most fejezte be az általunk ellenőrzött 350 partneri viszony novemberi költségvetésének ellenőrzését. „Összesítve 11 millió hiányt mutattunk ki november végén" - mondta. „És decemberi előirányzatunk szerint ugyanennyivel számolhatunk az év végére is". Ijedtemben le kellett ülnöm. Értetlenül néztünk egymásra Don­nal, hogy vajon miért nem vettük ezt észre korábban. A bérleti dí­jak csökkentek, a működési költségek pedig elindultak felfelé. A kamatfizetés változatlan maradt. Ami az egyik pillanatban bőséges készpénztartaléknak tűnt a számunkra, az a következő pillanatban már elégtelennek mutatkozott. A lefelé menő ágon való manőverezés ehhez hasonló kihívásai egyáltalán nem voltak kellemesek. Azonban, mint kiderült, ez a különleges szituáció teljesen szokatlan volt. Míg túl nem jutottunk rajta, az 1980-as évek közepén tapasztalt hanyadás bizonyult a közelmúlt történelmében a legrosszabb ingatian összeomlásnak. Az 1930-as évekkel összehasonlítva, bizonyos tekin­tetben az még szelídnek is bizonyult ehhez képest. És az igazi prob­lémák még csak 1986-ban és azon túl jelentkeztek, mivel a bérleti díjak és az állami bevételek tovább folytatták szabadesésüket, és remény sem volt a gyors stabilizálódásra. 1985-ben, azon a bizonyos decemberi napon azonban még úgy gondoltuk, hogy ki tudunk ebből mászni valahogy. És bár nyugtalanok voltunk, de fogalmunk sem volt arról, hogy a dolgok annyira rosszul állnak, mint ahogyan az a valóságban volt. Don összegezni kezdte a felfedezéseit. Valamennyi ingatlanunk bérleti díjából összesítve 300 millió dollár éves bevételünk származott. Ennek az összegnek csupán 5%-kal való csökkenése is már 15 millióval képes lejjebb vinni készpénzáramlásunkat. Az egyetlen értelmes dolog, amit Don-nal ki tudtunk találni az volt, hogy befektetőinket és pénzkölcsönzőinket értesítenünk kell arról, hogy mi is történt. Felelősséget éreztünk azért, hogy pontos és teljes információval lássuk el őket. Cégünk alkalmazottjainak többsége december hátralévő részét, a karácsonyi ünnepeket és szilveszter estéjét is beleértve azzal töltötte, hogy részletes elemzéseket 42 készítettek valamennyi ingadanról, beleértve a folyamatban lévő és a tervezett tevékenységeket, a jelzálogok szintjét, és elemzést arra vonatkozóan, hogy mennyiben képesek az egyes ingadanok a társult jelzálogfizetésre. Ezen információk birtokában értesítettük hitelezőinket és befektetőinket azon aggályunkról, hogy az ingada­nok esedeg nem képesek eleget tenni folyó jelzálog fizetési kötele­zettségüknek, hacsak nem történik módosítás az eredeti jelzálog határidőkben. Optimisták voltunk azt feltételezve, hogy a dolgok megoldódnak, mivel még soha nem történt meg velünk, hogy bár­mely kötelezettségünket elmulasztottuk volna. Meglehetősen naivak voltunk, amikor azt gondoltuk, hogy kapcso­latba léphetünk hitelezőinkkel és befektetőinkkel elmondva nekik az igazat arról, hogy mi is történt, és megbeszélhetjük velük, hogy milyen módon tudnánk együtt kijutni ebből a helyzetből. Mi voltunk az első nagy cég, amely beismerte a tornyosuló problémákat - és még csak elképzelni sem tudtunk volna rosszabbat, mint ahogyan a bejelentésünket fogadták. A hitelezőinknek és befektetőinknek írt leveleket a média tűzviharának úgyszólván valamennyi negatívuma követte. Ez feldühítette a versenytársakat is, akik még vagy nem ismerték fel a bajt, vagy éppen hogy el akarták rejteni az igazságot piaci problémáikról. Mi voltunk az első nagy cég, amely beismerte a tornyosuló problémákat - és még csak elképzelni sem tudtunk volna rosszabbat, mint ahogyan a bejelentésünket fogadták. Hála annak, hogy már hosszú ideje egyenesnek mutatkoztunk befektetőinkkel szemben, ők különlegesen segítőkészek voltak. Hite­lezőink válasza azonban sokkal kevésbé volt pozitív és egyáltalán nem volt produktív. Elmondtunk nekik mindent, amit tudtunk, és felajánlottuk, hogy továbbra is velük dolgozunk egy kölcsönösen előnyös megoldás kidolgozásán, amelyben szerepelt további befektetési tőke rendelkezésünkre bocsátása. Együttműködésük nélkül a jelzálog csőd elkerülheteden volt. Meglepetésünkre és rémületünkre azonban hitelezőink teljesen elzárkóztak bármiféle hitelmódosítási tárgyalásoktól. Hamarosan rájöttünk, hogy számos hitelezőnk szintén bajban volt, és titokban őket is a megtakarítások és a hitelezések szabályozói irányítják. 43
  23. 23. Ezzel kezdetét vette egy hét évig tartó odüsszea, amelynek során megpróbáltuk túlélni ezt a rendkívül mély leszálló ciklust. Idővel módosítani tudtuk több partneri viszonyunkat - néhányat a hitelezők segítségével, néhányat pedig sajnos, csődeljárással. Végül sikerült több mint egymilliárd dollárnyi jelzálog adósságot átstrukturálnunk. Több ingatlanunkat elárverezték, és néhány befektetőnk veszteséget könyvelhetett el, de sokkal rosszabbul is elsülhetett volna a dolog. Senki nem követelte jogi úton, hogy visszafizessük a tőkét pénzt­vesztő ingatlanjainkba, kivéve néhány kisebb, garantált összeget. De ha nem támogattuk volna készpénz hozzáadásával ezeket az ingadanokat, akkor befektetőink - akiknek 50 000-150 000 dollárjuk feküdt ezekben az üzletekben - mindent elveszíthettek volna. A következő néhány évben kiegyenlítettem a személyes tőkerészemre jutó 175 millió dolláros adósságom nagy részét a partnereim felé. Végül átcsoportosításra kényszerültem, miután személyes csődeljárást kértem magam ellen. Megtanult leckék és gyakorlati ötletek Ne hagyd, hogy elragadjon a siker, és hogy elfeledkezz az alapokról! Röviden: ne higgy a saját sajtódnak, vagy annak, ha az anyád vagy a házastársad dicsérnek, hogy milyen okos vagy. A befektető legjobb barátja a szerénység. Ez egy olyan játék, amely sok kemény munkát és alapvető üzled ismereteket igényel. A befektetési trend nem működik örökké! Még ha úgy tűnik is, hogy a dolgok nem romolhatnak el, akkor is gondolj rá, hogy bizony elromolhatnak. A kedvező időszakok nem tartanak örökké. Figyelj arra, hogy vagy időben kiszállj, vagy legalábbis tartsd az adósságaidat kezelhető állapotban. AZ 1986-1990-ES „100 ÉVES ÁRVÍZ" ÁTTEKINTÉSE Nyilvánvaló, hogy utólag sokkal könnyebb meglátni, hogy mi történt, amikor mindez már a hátunk mögött van. Az 1985 végén elkezdődött ingadan csőd 1990-re az utóbbi 100 év legkomolyabb gazdasági katasztrófájává vált. Amikor az emberek árvízről beszélnek, általában olyan nagyobb káresetekre gondolnak, amelyek úgy átlagosan 10 évente szoktak előfordulni. A legrosszabbakat „100 éves árvizeknek" nevezik, 44 mivel száz éven belül azok a legsúlyosabbak. Az üzletünket illetően, ami az ingadanszektorban az USA számos területén az 1980-as évek második felében történt, rosszabb volt mint az 1930-as évek Nagy Depressziója. Világos, hogy egy „100 éves árvízzel" álltunk szemben. Ez minden idők abszolút legrosszabbja volt. Egy gyors átte­kintés némi fényt deríthet erre a hatalmas leszálló ciklusra, és segít megválaszolni a kérdést: „Mi is történt velünk?" A vihar epicentruma cégem székhelyén Dallasban (Texas) volt. És ami még inkább megnehezítette a hozzám hasonló nagy apartman háztulajdonosok helyzetét: az apartman szektor volt az egyik legkeményebben sújtott terület, amely rögtön az üres telkek után következett. Az apartman árak 1985-ös szintjükhöz viszonyítva 30%- kal, sőt esetenként 60%-kal is estek, mielőtt a helyreállás megindult. Súlyosan károsodott az irodaházak piaca is. Számos vadonatúj iroda­épületet, amelyeket négyzedábanként 150 dollárért építettek, állami árveréseken 25 dollárért voltak kénytelenek eladni. Elismert és meg­bízható pénzintézetek mentek tönkre. Ez minden idők abszolút legrosszabbja volt. Egy gyors áttekintés némi fényt deríthet erre a hatalmas leszálló ciklusra, és segít meg­válaszolni a kérdést: „Mi is történt velünk?" A kínálat és az igény jelentették a kiutat ebből a csapásból Az 1980-as évek első felében az ingadan kínálat erőteljesen megnőtt. Később, az 1986-os országos gazdasági recesszió következtében jelentősen csökkent az igény. Texasban az olajárak csökkenése tovább redukálta az ingatlanok valamennyi típusa iránti igényeket. Az energiaiparban számos munkahely megszűnt, emiatt a dolgozók kénytelenek voltak elköltözni más államokba. Utólag visszatekintve, tudhattuk volna, hogy túlságosan gyorsan nőtt a kínálat. Az 1980-as évek elején tapasztalt nagy fellendüléstől elvakulva azonban senki nem vizsgálta radarernyőjén az új építési trendeket. 45
  24. 24. Az USA kormánya közbelép Az 1981 évi gazdaság fellendítő célzatú adótörvénnyel indítva a kormány tőkeáramlást indukált az ingadanpiacba. Azután, néhány évvel később az 1986 évi adóreform törvénnyel kihúzta a szőnyeget a közönség alól. Az 1981-es ösztönzők hatására új építkezések indul­tak, amelyekre nem volt szükség, és a meglévő ingadanok minden eddiginél magasabb áron gazdát cseréltek, miközben a megüresedés nőtt. A működtetésből származó bevétel általánosan csökkent, a befektetési lehetőségeket ennek ellenére oly sok pénzzel támogatták, hogy az árak továbbra is szárnyaltak. A viszonylag magas, sőt növekvő infláció és kamatráták mellett sokan növekvő optimizmussal szemléltük az ingatlanpiacot. Miközben folytattuk a vásárlást, továbbra is túlzott optimizmussal terveztük profit-kilátásainkat. 1985 vége felé aztán a piac kezdett összeomlani saját súlya alatt. Minden lehetséges idők közül a legrosszabbkor a Kongresszus elfogadta az 1986-os adóreform törvényt, amely a történelem során először büntette visszamenőleges hatállyal azokat a befektetőket, akik az adópolitika konzisztens becsületességére számítottak. Az ingadanok veszteségeinek leírásait, az eredetileg 1981-ben beve­zetett ösztönzőt most passzív veszteségként sorolták be szigorú korlátozásokkal szembeállítva a leírást a közönséges bevétellel. Ez csaknem azonnal megálljt parancsolt a már amúgy is csökkenő befektetői tőkeáramlásnak. Csökkenő NMB és a tőkeáramlás leállása közepette azt gondoltuk, hogy ennél rosszabbul már nem is mehetnének a dolgok, pedig valójában mehettek - és mentek is. Az ingatlanértékek végső csökkenése, amelyet még éppen elvi­seltek a jelzálogok, nemcsak a tulajdonosoknak és a befektetőknek okozott veszteséget, de a hitelezőknek is. A megtakarító, a kölcsönző intézmények és a bankok hatalmas veszteségeket szenvedtek el az ingatian jelzálogjog érvényesítése révén, és ez végül sokuk tönkremenetelét okozta. Ezeket az intézményeket végső soron átvette a szövetségi kormány. Felelősségük átvállalására a szövetségi szabályozó szervek 1985-ben létrehozták a Federal Asset Disposition Association nevű szervezetet, hogy diszponáljon a végrehajtott eszközök felett. Ezt az intézményt 1990-ben egy másik ügynökséggel helyettesítették, amelynek neve Resolution Trust Corporation (RTC) volt. 46 Ahelyett, hogy új jelzálogot állapítottak volna meg az ingatianokra, vagy legalább vártak volna, amíg stabilizálódik a piac, az RTC drasztikus akciókat hajtott végre. Az elzálogosított ingatianokat piacra dobták kizárólag készpénzért, olyan időszakban, amikor az árak a ciklusban a legalacsonyabban jártak. Politikai szempontból ez jóval kevésbé volt komplikált, mint szerződéses feltételekkel eladni, vagy újratárgyalni a jelzálogot a tulajdonosokkal, azonban a kormány így sokkal kevesebb pénzt kapott sokszor nagyszerű ingadanokért. A kormány számára ezek a drasztikus akciók, úgy tűnt kevésbé valószínűen váltottak ki kritikát. Az olyan nagy cégek, mint a General Electric Credit Corporation, a Bass Family és mások nagyon szerencsésen rendkívül alacsony árakon vásároltak, majd megtartották az ingatlanokat, amíg az árak néhány év múlva drámai módon felemelkedtek. A gazdagság ily módon történő áthelyeződése mellett ráadásként defláció uralkodott az egész piacon. Az 1980-as évek közepén az USA kormányügynökségek bevonták a szabályozásba a kölcsönző intézményeket kényszerítve ezeket a hitelezőket, hogy a rossz hitelekkel kapcsolatban hatalmas veszteségeket vállaljanak át papíron. Végül, az 1980-as évek vége felé, a szabályozók tűzoltásszerű eladá­sokat generáltak, ami soha rosszabb időben nem jöhetett volna. Az árak még mélyebbre süllyedtek, mint ahogy az állami beavatkozás nélkül süllyedtek volna. Ezek az RTC által megkövetelt, kizárólag készpénzes eladások igen alacsony árakat eredményeztek, és felhőbe burkolták a teljes amerikai ingadanpiacot. Megtanult leckék és gyakorlati ötletek Bár a ciklusok ismétlődnek, azok egyúttal egyediek is - és nagyon fontos, hogy jól ítéljük meg az adott időszak speci­fikumait! Az 1986-os ingatlan összeomlás messze rosszabb volt mint a legtöbb ingadanciklus abból a szempontból, hogy az árak nagyon rövid időn belül zuhantak. De, mint azt később ebben a könyvben látni fogjuk, hasznot is húzhatsz, ha még a süllyedés előtt cselekszel a trendek irányára és jellegére alapozva, amelyek az ingadanciklusokat befolyásolják. Történelmi szempontból a ciklusoknakvannak bizonyos meg­bízható szempontjai, és részét képezik az ingatlanbefektetések 47
  25. 25. „természeti törvényeinek", ahogy én ezeket nevezem; amikor azonban az állam beavatkozik a szélsőségek túlsúlyba kerül­hetnek! Légy észnél, és gyorsan reagálj, ha a kormány direkt vagy indirekt módon a legcsekélyebb mértékben is beavatkozik az ingatían-piacba. A kormány igyekezete, akár jó szándékkal is, túlzott negatív deflációt okozhat a piacon, mint ahogyan az RTC esetében is történt. Alternatívaként szóba jöhetett volna egy expanzív pénzügyi támogatás a szövetségi tartalékból, amely minden egyéb feltétel változatíansága mellett valószínűleg pozitív árnövekedést eredményezett volna. 1991-1992: ÚJABB LEFELÉ MUTATÓ CIKLUS Az 1986-tól 1990-ig tartó káosz után a dolgok gyorsan helyreálltak, ami nagyrészt annak a ténynek köszönhető, hogy az ingatlanüzlet abból az állapotból már csakis felfelé emelkedhetett. A japán tőke beáramlása szintén nagy hajtóerőt jelentett. Az 1990-es év azonban csak pillanatnyi emelkedést jelentett az ingadanok áraiban. 1991-től 1992-ig a recesszió lefékezte az anyagi talpra állást. Szerencsére ez a recesszió, mint kiderült, meglehetősen rövid volt, és általánosságban nem viselte meg túlzottan az ingatlanokat. Az alacsonyabb kamatok, amelyek megakadályozták, hogy túl nagyot essenek az Jngadanárak, az ingadanok birtoklását könnyebbé és jövedelmezőbbé tették. 1990 elejétől 1992 végéig a 30 éves fix kamatozású jelzálogok kamata 10%-ról 8,4%-ra csökkent. Ez éppen annak a hosszú távú kamatcsökkenésnek a kezdete volt, ami az évdzed hátralévő részében megerősítette az ingatlanokat. 2000-2003: HOGYAN DOLGOZNAK EGYMÁS ELLEN AZ EGYES TRENDEK Remélem, már kezditek látni, hogy minden egyes ciklus más és más. Gyakran előfordul, hogy közös trend hajtja a ciklusokat, de bizonyos fokig mindig változik bennük valami. A kereskedelmi ingadanok lefelé tartó ciklusában, amely 2000-ben kezdődött, a legérdekesebb tényezőt annak korlátozott volta jelentette, mivel a trendek egymás ellen dolgoztak. Kezdődött azzal, hogy lomha volt a gazdaság, jelentős munkahely csökkenéssel. A gazdaságot nagyon megviselte továbbá a szeptember 11-i tragédia. E tényezők kombinációja negatív hatást gyakorolt 48 az ingatíanokra. Másrészt viszont szélsőségesen alacsonyak voltak a kamatok, ami az ingatlanoknak általában jót tesz. És ehhez a keverékhez jön még az a jelentős pénzmennyiség, amely 2001-től kezdődően a tőzsdéről az ingatlanpiacra átáramlott. E pénzek nagy része a tőzsde után „biztonságos kikötőként" talált az ingadanpiacra. A legnagyobb ingatlanár csökkenés a munkahelyvesztéssel és a turizmus csökkenésével leginkább sújtott területeken következett be. Elsősorban a szállodák sérültek, ezt követték az irodaházak és az apartman épületek. Ez néhány piacra és bizonyos ingatiantípusokra erősebb hatást gyakorolt, mint másokra. A legnagyobb ingatlanár csökkenés a munkahelyvesztéssel és a turizmus csökkenésével leginkább sújtott területeken következett be. Elsősorban a szállodák sérültek, ezt kö­vették az irodaházak és az apartman épületek. Míg az eseményeket és szeptember 11. hatását senki nem tudta előre megjósolni, addig azt megtanulhatod, hogyan figyeld a hét fő trendet, és hogyan jósold meg ennek alapján a jövőbeni ciklusoknak az ingatianpiacot érintő hatását. Megtanult leckék és gyakorlati ötletek A trendeket egyenként kell megérteni, de a valóságban együttesen működnek! Használd fel az egyes trendekre vonatkozó tudásodat, hogy meg tudd jósolni minden egyes trend hatását, miköz­ben azok a többiekkel kölcsönhatásban működnek. Ha érted külön-külön mindegyiket, sokkal nagyobb esélyed van arra, hogy megértsd kombinált eredményüket és hatásukat is az ingadanciklusokra. TANULJUNK A MÚLTBELI CIKLUSOKBÓL Okulva az első nagyobb, lefelé mutató ciklusból, amelyet 1974- 1976-ban módomban állt megtapasztalni, sokkal jobban tudatosult bennem, hogy milyen ciklikus az ingadanpiac, és elkötelezetten kezdtem tanulni azt a folyamatot, hogy hogyan tudok előnyt kovácsolni a ciklusokból befektetési stratégiámban. Mint korábban megjegyeztem, az 1986-1990-es visszaeséskor cégem közel sem mutatott elegendő figyelmet a küszöbön álló nehéz időszakra, így 49
  26. 26. elveszítettük a nehezen megtanult lecke előnyeit. Mivel ma már sokkal idősebb és egy kissé bölcsebb vagyok, megpróbálom az idő­zítés témáját folyamatosan szem előtt tartani. Remélem, hogy a ciklusokkal kapcsolatos tapasztalataimból okulva a továbbiakban helyesen értékeled az ingatlan befektetések időzítésének fontosságát, és könyvem hátralévő részéből megtanulod, hogyan hasznosítsd az időzítést megtérülésed maximalizálása és koc­kázatod minimalizálása érdekében. 50 Az árképzés alapjai: tőkésítési arány és nettó működési bevétel Az ingatlanpiac időzítése valójában azoknak a tényezőknek az időzítését jelenti, amelyek az ingadanok árait lefelé vagy felfelé mozdítják. Az ár, amelyet az ingadanodért egy adott pillanatban kapni tudsz, szignifikáns módon változik annak függvényében, hogy az ingatlanciklus éppen hol tart. Most, hogy már rendelkezel bizonyos átfogó képpel arról, hogy mit is jelent tulajdonképpen az ingatíanciklus, és megértetted, miért kell vételi és eladási döntéseidet a ciklushoz igazítanod, a következőkben érdemes arról tájékozódnod, hogy hogyan is történik az ingatlanok árképzése. ÉRTÉK KONTRA ÁR Az „érték" és az „ár" fogalmakat gyakran felváltva használják. A ciklusok tárgyalása során azonban én célszerűen mindenütt árakról fogok beszélni érték helyett. Az érték szó valaminek a reális értékességére utal. Az ingadanciklusokban az árak gyakran magasabbak, időnként pedig alacsonyabbak, mint az ingatlan hosszú távú „értéke" vagy reális értékessége. Az érték egy kissé ezoterikus fogalom, amelyben mindig az em­berek nézőpontjára vagy perspektívájára alapoznak. Az árképzést felkészült vevő és eladó között, amikor egyeden időpillanatban sincs túlzott befolyás, alapvetően a tisztességes piaci érték határozza meg. Az árak azonban gyakran eltérnek a szélsőségek felé, és a lényegből fakadó vagy „normalizált" tisztességes értéket időről időre teljesen mellőzik. Az időzítés sokkal inkább befolyásolja az árakat, mint a reális érték. És az idő bármely adott pillanatában az ár, amelyet az 51

×