Ett hus blir till - en illustration av vägen från idé till färdig byggnad

(52)
Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad
1
EttS hTuOsC bKliHr tOilLlMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 2014-09-11 © Stockholms Byggmästareförening 2014

(52)
Förberedelser
Idé
1. Idé
Någon får en idé: här skulle man kunna
bygga bra bostäder! Ibland är det
enskilda företag, ibland är det
kommunen som tar initiativet.
Det företag som bygger för egen
räkning kallas för byggherre. En del
byggherrar bygger själva, andra anlitar
en byggentreprenör. När huset är
färdigt kan byggherren antingen sälja
det till någon annan eller behålla det
själv för att använda eller hyra ut. Den
som äger det färdiga huset kallas för
fastighetsägare.
2

(52)
Förberedelser
Förstudie
2. Marken köps
Ibland äger byggherren redan marken,
men oftast köps marken till varje
fastighetsprojekt.
3

markanvisningen kan, när detaljplanen
är klar, antingen få köpa marken eller få
en tomträtt. Tomträtt är en sorts hyra
av marken med besittningsrätt under en
avtalad tid.
(52)
Förberedelser
Förstudie
3. Markanvisning
Om marken ägs av kommunen ansöker
man om markanvisning, d.v.s. ett löfte
om ensamrätt till viss mark, under viss
tid och på vissa villkor.
Om kommunen har tagit initiativ till ett
nytt bostadsområde fördelas ibland
markanvisningarna med anbud eller
tävling. Det företag som har fått
4

(52)
Förberedelser
Förstudie
4. Förstudie
Byggherren börjar förberedelserna. Vilka
personer skulle vilja bo här? Vad är
viktigt för dem i deras boende? Vilka
förutsättningar finns i området? Hur ska
bygget finansieras?
Många olika avdelningar inom företaget
är engagerade i att ta fram underlag till
besluten.
5

(52)
Förberedelser
Förstudie
5. Undersökningar
Markförhållanden och omgivningar
undersöks. Hur stort hus kan man
bygga? Vilka byggtekniker är möjliga?
6

(52)
Förberedelser
Förstudie
6. Idéskiss
En arkitekt anlitas för att ta fram en
idéskiss. Idéskissen är ett förslag på hur
huset skulle kunna se ut, hur det kan
placeras och ibland också vilka
funktioner som kan finnas i huset.
Idéskissen är det första steget i en lång
process där arkitekten tar fram alltmer
detaljerade ritningar.
7

(52)
Förberedelser
Förstudie
7. Förslag till kommunen
När byggherren har bestämt ungefär
vilket hus de skulle vilja bygga, lämnas
förslaget in till kommunen.
Om det tänkta huset ryms inom
detaljplanen för området, kan man
direkt gå vidare med projektet.
Om det inte finns någon detaljplan för
området eller om förslaget inte ryms
inom den existerande detaljplanen, kan
kommunen besluta att starta en ny
detaljplaneprocess.
8

(52)
Förberedelser
Förprövning
8. Förprövning
Olika tjänstemän inom kommunen
granskar förslaget och bedömer om det
är lämpligt att ta fram en ny detaljplan
som gör det möjligt att bygga huset.
Deras granskning kallas förprövning och
är det underlag som byggnadsnämnden
använder för att fatta beslut.
9

(52)
Planskede 2-6 år
Beslut om uppdrag
9. Beslut om uppdrag
Kommunpolitikerna i byggnadsnämnden
ger kommunens stadsbyggnadskontor i
uppdrag att starta detaljplaneprocessen.
Stadsbyggnadskontoret är den
förvaltning inom kommunen som
hanterar byggfrågor. Det kan även heta
stadsarkitektkontor, miljö- och
byggkontor, plan- och byggkontor eller
liknande.
10

(52)
Planskede 2-6 år
Programskede
10. Förslag till program
Kommunens tjänstemän tar fram ett
förslag till program, där mål och tänkta
förutsättningar redovisas.
11

(52)
Planskede 2-6 år
Programskede
11. Programsamråd
Programsamrådet ger myndigheter,
föreningar, fastighetsägare, boende och
andra intressenter möjlighet att ha
synpunkter i ett tidigt skede.
12

(52)
Planskede 2-6 år
Programskede
12. Programmet godkänns
Byggnadsnämnden tittar på
tjänstemännens förslag till program och
på de inkomna synpunkterna.
Om nämnden godkänner programmet
kan arbetet gå vidare.
13

(52)
Planskede 2-6 år
Utarbetande av planförslag
13. Utarbetande av planförslag
Med utgångspunkt i det godkända
programmet, arbetar kommunens
tjänstemän fram ett planförslag.
Ofta görs tekniska och miljömässiga
utredningar som underlag till
planförslaget.
14

(52)
Planskede 2-6 år
Samråd
14. Plansamråd
När planförslaget är klart skickas det ut
på samråd så att myndigheter,
fastighetsägare, organisationer, boende
och andra intressenter får möjlighet att
komma in med synpunkter.
15

(52)
Planskede 2-6 år
Samråd
15. Justerat planförslag
Efter plansamrådet bearbetas
planförslaget ytterligare en gång med
utgångspunkt i de synpunkter som har
kommit in.
16

(52)
Planskede 2-6 år
Samråd
16. Beslut om slutgiltigt förslag
Det slutgiltiga förslaget presenteras för
byggnadsnämnden, som beslutar om
det ska ställas ut för granskning.
17

18 (52)

(52)
Planskede 2-6 år
Utställning
17. Granskning
Efter byggnadsnämndens beslut finns
förslaget tillgängligt i skriftlig form under
minst tre veckor. Den som vill lämna
synpunkter på förslaget måste göra det
skriftligt inom granskningstiden. Tidigare
presenterades alla planförslag med en
utställning, men den nya plan- och
bygglagen kräver endast att förslaget
finns tillgängligt i skriftlig form.
Kommunen kan dock välja att göra en
utställning för att presentera förslaget
för kommuninvånarna.
19

(52)
Planskede 2-6 år
Antagande
18. Byggnadsnämnden tar beslut om detaljplan
Byggnadsnämnden tittar på
planförslaget och på de synpunkter som
har kommit in.
Nu fattas ett slutgiltigt beslut om
detaljplanen ska antas.
20

(52)
Planskede 2-6 år
Antagande
19. Beslut i kommunfullmäktige
Beslutet kan också fattas av
kommunfullmäktige, exempelvis för
större detaljplaner och för översiktlig
planering.
21

(52)
Planskede 2-6 år
Antagande
20. Överklagan till länsstyrelsen
Den som har framfört skriftliga
synpunkter på planförslaget och som
inte har fått dem tillgodosedda, kan
överklaga beslutet till länsstyrelsen. En
eventuell överklagan ska skickas till den
instans som tagit beslutet, vanligen
byggnadsnämnden, inom 3 veckor från
den dag då beslutet tillkännagavs på
kommunens anslagstavla.
22

Nacka tingsrätt hanterar mål från bland
annat Stockholms län.
(52)
Planskede 2-6 år
Antagande
21. Överklagan till mark- och miljödomstolen
Länsstyrelsens beslut kan överklagas till
mark- och miljödomstolen.
Det finns fem mark- och miljödomstolar
i landet. Mark- och miljödomstolen vid
23

(52)
Planskede 2-6 år
Antagande
22. Överklagan till mark- och miljööverdomstolen
Mark- och miljödomstolens beslut kan
överklagas till mark- och miljö-överdomstolen
vid Svea hovrätt.
Om överklagan avslås här, finns inga
fler möjligheter att överklaga.
En överklagandeprocess kan ibland ta
flera år.
24

(52)
Planskede 2-6 år
Laga kraft
23. Detaljplanen vinner laga kraft
Detaljplanen vinner laga kraft om
överklagandetiden går ut utan att någon
överklagar beslutet, eller om Mark- och
miljööverdomstolen avslår överklagan.
I detaljplanen anges en
genomförandetid. Under den tiden har
fastighetsägarna en garanterad byggrätt
i enlighet med planens bestämmelser.
Kommunen utvecklar allmänna platser,
infrastruktur, skolor, förskolor och
mycket annat i takt med att planen
genomförs.
25

(52)
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
24. Val av entreprenadform
Nu startar byggskedet. Byggherren kan
välja att organisera projektet på olika
sätt. Vid en totalentreprenad låter
byggherren ett annat företag ta ansvar
för hela bygget från konstruktions-ritningar
till färdigt hus. En utförande-entreprenad
innebär att byggherren
låter ta fram bygghandlingar med
ritningar och beskrivningar. Sedan
upphandlas en byggentreprenör som
bygger huset enligt specifikationerna i
bygghandlingarna.
26

(52)
Byggskede 1-2 år
25. Eventuell förstudie
Om man inte har gjort en fullständig
förstudie tidigare, så inventeras nu
förutsättningarna för bygget.
27

(52)
Byggskede 1-2 år
26. Programskede
I programskedet definieras
slutproduktens mål, krav och
egenskaper, vilka beskrivs i
programhandlingar.
Om bostäder eller lokaler i byggnaden
ska säljas, tas försäljningsmaterial fram
och marknadsföringen påbörjas.
28

(52)
Byggskede 1-2 år
27. Systemprojekteringsskede
Arkitekt, konstruktör och installations-projektörer
samordnar handlingarna
så att de uppfyller både bygglag-stiftningens
och byggherrens krav.
29

(52)
Byggskede 1-2 år
28. Bygglovsskede
Byggherren ansöker hos kommunen om
bygglov. Bygglovshandlingarna
beskriver översiktligt bygget.
Bygglovsansökan bedöms utifrån den
fastställda detaljplanen. Om ansökan
avslås, måste den bearbetas och lämnas
in på nytt.
30

(52)
Byggskede 1-2 år
Säljprocess
29. Detaljprojekteringsskede
Detaljerade bygghandlingar tas fram.
Dessa blir underlag för entreprenörernas
byggnads- och installationsarbeten.
31

(52)
Byggskede 1-2 år
Säljprocess
30. Har tillräckligt mycket sålts?
Innan bygget kan starta, krävs det ofta
att en viss procent av lägenheterna är
sålda eller bokade.
Det är vanligtvis ett krav från banken för
att få lån till bygget.
32

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
31. Produktionsplanering
Byggentreprenören planerar hur
produktionen ska genomföras för att
klara utlovad tid och kvalitet inom
avtalad prisnivå.
33

såsom ställningsbyggare och
plattsättare, eller om att komplettera de
egna medarbetarna med ytterligare
arbetskraft för att klara ett stort jobb.
(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
32. Inköp av resurser
De resurser som behövs för att uppföra
huset ska nu handlas upp. Materialet
som huset ska byggas av beställs och
maskiner, såsom grävmaskiner och
lyftkranar, hyrs in.
För att bygget ska fungera behövs
oftast underentreprenörer.
Underentreprenörerna är företag som
tas in för att göra delar av arbetet. Det
kan handla om specialister,
34

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
33. Tillfälliga anordningar byggs
När bygget ska starta bygger man
tillfälliga anordningar, såsom
manskapsbodar med omklädningsrum
och lunchrum, kontor, förråd och
transportvägar. Under tiden som bygget
pågår blir arbetsplatsen som ett litet
företag i sig själv, där platschefen är
högste ansvarig.
35

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
34. Markarbeten
Först behöver marken förberedas, så att
huset står stadigt och inte drabbas av
sättningar eller fuktproblem.
36

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
35. Fornlämningar?
Alla fornlämningar skyddas av lagen
– även de som ännu inte har upptäckts.
Det är förbjudet att utan tillstånd från
länsstyrelsen förändra, ta bort, skada
eller täcka över en fornlämning.
Om man hittar en fornlämning när man
gräver i marken, måste arbetet omedel-bart
stoppas. Länsstyrelsen kontaktas
och fornlämningen undersöks. Om
länsstyrelsen anser att samhällsintresset
av bygget överväger, kan man få
tillstånd att ta bort fornlämningen efter
att den undersökts och dokumenterats.
Kostnaden för det arkeologiska arbetet
bekostas av byggherren.
37

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
36. Grundarbeten
Grunden är den del av huset som står
mot marken. Vilken teknik som används
för grunden beror på husets konstrukt-ion
och om man vill ha källare eller inte.
38

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
37. Husets stomme, väggar och tak byggs
Nu ser huset ut som ett riktigt hus med
väggar och tak. Denna del av
byggprocessen går ofta överraskande
fort. Rätt vad det är så har ett hus vuxit
upp där det under lång tid har varit en
grusgrop.
39

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
38. Installation och inredning
När tak och väggar kommit på plats
återstår mycket arbete på insidan innan
huset är färdigt. El och vatten dras in,
golv läggs, väggar och tak målas,
badrum kaklas och trapphus byggs.
Varje yrkesgrupp ska göra sitt arbete i
tur och ordning och det krävs avancerad
planering för att få allt att fungera
snabbt och effektivt. De boende har i
god tid fått göra inredningsval och
påverka utseendet på sin lägenhet.
40

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
39. Slutkontroll och slutbesiktning
När huset är helt färdigt gör
entreprenören en slutkontroll och kallar
till besiktning. En eller flera oberoende
besiktningsmän granskar huset
med utgångspunkt i de avtal som
tidigare har skrivits mellan byggherren
och entreprenören.
Besiktningsmannen avgör ensam om
huset byggts i enlighet med
överenskommelserna.
41

(52)
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
40. Byggherren övertar byggnaden
När slutbesiktningen är godkänd,
överlämnas huset till byggherren.
Därmed är byggentreprenörens arbete
avslutat.
42

(52)
41. Inflyttning
När huset är färdigt står ofta köpare
eller hyresgäster redo att flytta in med
en gång.
43

(52)
42. Förvaltning
För att ett hus ska bibehålla sitt värde,
behöver det underhållas fortlöpande.
Underhållet är fastighetsägarens ansvar.
44

45 (52)
Vad är det som kostar?
Produktionskostnaden för en lägenhet
i flerbostadshus kan delas in i tre
huvuddelar.

(52)
huvuddelar.
Byggherrekostnaderna utgör i snitt
ungefär 28 procent av
produktionskostnaden.
7 procent utgörs av projektering,
garantier, kreditivränta,
försäkringar och kommunala
avgifter.
Kostnaden för marken utgör
ungefär 21 procent. På platser med
höga markpriser kan dock köpet av
marken kosta lika mycket som
själva byggproduktionen.
En byggherre kan t.ex. vara ett
allmännyttigt bostadsföretag, en
privat fastighetsägare eller en
bostadsrättsförening.
46

(52)
huvuddelar.
Moms utgör omkring 16 procent.
47

Här ingår lönekostnader, mark-och
uppförande av byggnaden samt
grov- och finplanering av
marken, anslutningskostnader
för el, fjärrvärme, bredband och
kabel-tv.
48 (52)
Byggkostnader motsvarar
ungefär 56 procent.
schaktningsarbeten,
huvuddelar.

49 (52)
Produktionskostnaden per
kvadratmeter lägenhetsyta i
flerbostadshus fördubblades mellan
1998 och 2008.
Ökningen förklaras till 70 procent av
markkostnader och moms.
20 procent beror på ökade
materialkostnader och 10 procent
förklaras av ökade löner.

Illustrationen ”Ett hus blir till” presenterades för
första gången på boutställningen Annedal2012, som
Stockholms Byggmästareförening arrangerade
tillsammans med Stockholms och Sundbybergs stad.
Illustrationen finns idag som webbplats
www.etthusblirtill.nu och som en affisch som kan
beställas från info@stockholmsbf.se. Detta bildspel
kan laddas ner från www.stockholmsbf.se eller
www.slideshare.com. Det kan också ses på
www.youtube.com.

(52)
Stockholms Byggmästareförening
Stockholms Byggmästareförening är
branschorganisation för bygg-,
anläggnings- och specialföretag i
Stockholm. Föreningen har cirka 800
medlemmar, varav de flesta är små och
medelstora företag.
Byggmästareföreningen för en dialog
med kommuner, myndigheter och
beställare för att förbättra förutsätt-ningarna
för byggandet i regionen.
Byggmästareföreningen erbjuder även
kurser för byggbranschen.
Medlemsföretagen har tillgång till
rådgivning inom entreprenadjuridik och
frågor som berör lagen om offentlig
upphandling.
Föreningen står också bakom lednings-och
produktcertifieringssystemet BF9K.
BF9K certifieras av tredje part och är
särskilt anpassat för byggbranschen för
att säkra kvaliteten, miljön och
arbetsmiljön på bygget.
samverkar med Sveriges Byggindustrier,
som är den rikstäckande bransch- och
arbetsgivarorganisationen.
I Stockholms och Gotlands län hanteras
arbetsgivarfrågorna av Sveriges
Byggindustrier (BI) Öst och
branschfrågorna av byggmästare-föreningarna.
Stockholms, Södertälje och Gotlands
Byggmästareföreningar samt Sveriges
Byggindustrier (BI) Öst har ett
gemensamt kansli på Kungsholmen i
Stockholm.
www.stockholmsbf.se
info@stockholmsbf.se
08-587 147 00
51

(52)
Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad
52

Ett hus blir till - en illustration av vägen från idé till färdig byggnad

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Ett hus blir till - en illustration av vägen från idé till färdig byggnad