Plan de manejo_2_etapa

PLAN
DE MANEJO

SEGUNDA ETAPA
2012/2013

SEGUNDA ETAPA DEL PLAN DE MANEJO

INDICE
CAPITULO I: SITUACION ACTUAL ...................................................................................................................................................... 5
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................................................................. 5
CONSTRUCCIÓN EXISTENTE ......................................................................................................................................................... 6
CARACTERIZACION ........................................................................................................................................................ 6
CRITERIOS QUE MARCARON LA DEFINICION DE LA NORMA CAUTELAR .............................................................. 7
POBLACION EXISTENTE ................................................................................................................................................................ 10
CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 ............................................................................................................... 10
RELACION DE HABITANTES Y VIVIENDA SEGUN CENSO 2010.............................................................................. 14
PORCENTAJE DE VIVIENDA PERMANENTE Y 2º RESIDENCIA ............................................................................... 15
COMPETENCIAS DE LOS ORGANISMOS ................................................................................................................................... 17
MAPA INSTITUCIONAL ................................................................................................................................................. 17
AREAS PROTEGIDAS ................................................................................................................................................... 18
AGUA COMO RECURSO NATURAL ............................................................................................................................. 20
BOSQUES NATIVOS...................................................................................................................................................... 21
CAMINO DE SIRGA........................................................................................................................................................ 23
CAMINOS EN ISLAS, CONEXIÓN ENTRE ISLAS Y CON EL CONTINENTE ............................................................. 24
CURSOS DE AGUA........................................................................................................................................................ 25
HUMEDALES .................................................................................................................................................................. 27
LINEA DE RIBERA ......................................................................................................................................................... 29
PATRIMONIO CULTURAL ............................................................................................................................................. 30
2

TURISMO ........................................................................................................................................................................ 31
ZONIFICACIÓN .............................................................................................................................................................. 33
CAPITULO II: ESCENARIOS FUTUROS ........................................................................................................................................... 35
LATENCIA DE LA NORMA ............................................................................................................................................................... 35
UMBRALES DE TOLERANCIA - IMPACTO ACUMULATIVO .................................................................................................... 38
CAPITULO III: CRITERIOS PARA EVALUAR LA NORMATIVA PROPUESTA .......................................................................... 43
CALIFICACIÓN DEL SUELO EN LAS ISAS DEL TIGRE ............................................................................................................ 45
INSULARIDAD .................................................................................................................................................................................... 47
HUMEDAL............................................................................................................................................................................................ 47
HIDROGRAFÍA ................................................................................................................................................................................... 48
PATRIMONIO ...................................................................................................................................................................................... 49
CONSTRUCCIONES ......................................................................................................................................................................... 49
OCUPACIÓN Y USOS DEL SUELO ............................................................................................................................................... 50
POBLACIÓN / ACTIVIDADES ECONÓMICAS ............................................................................................................................. 53
REGULARIZACIÓN DOMINIAL ....................................................................................................................................................... 54
ASPECTOS DE CARACTER GENERAL ....................................................................................................................................... 54
CONSIDERACIÓN FINAL ................................................................................................................................................................. 55

3


CAPITULO I

4


CAPITULO I: SITUACION ACTUAL

INTRODUCCIÓN
Este texto tiene como objetivo aclarar los alcances reales de la normativa cautelar y verificar los parámetros entre los que debe
inscribirse el desarrollo de las islas para ser encuadrado dentro de la categoría de sustentable, dando soporte también a la
declaración de ese territorio como paisaje protegido a nivel provincial y nacional, aspirada por el Municipio.
Para su confección fueron utilizados datos provenientes de las investigaciones realizadas en el Plan de Manejo 1º Etapa;
información adicional proporcionada por el Municipio y datos de población del INDEC relacionados con el estado de avance
actualizado de los resultados del último censo.

5


CONSTRUCCIÓN EXISTENTE
CARACTERIZACION
En este punto se analiza la distribución de los metros construidos según los usos consignados en catastro de la municipalidad el
Tigre.
CLASIFICACION DE METRAJE POR USOS EN LA SITUACION ACTUAL
Usos
cantidad

%

Total de parcelas (excluidas las
del sector 5b zona de reserva)

17275

100

Cantidad de parcelas sin
construcciones o con
construcciones inferiores a 20m2

11939

69

Cantidad de parcelas con
5336
31
construcciones de más de 20m2
Del total de 5336 parcelas con construcciones, la
distribución por usos es la siguiente:
vivienda
5082
95,24
vivienda +comercio
86
1,61
comercio y servicio
55
1,00
alojamiento con o sin restaurante
equipamiento
Recreativo sin alojamiento
producción

73
10
19
11

1,37
0,19
0,36
0,21

6


CRITERIOS QUE MARCARON LA DEFINICION DE LA NORMA CAUTELAR
DEFINICION DEL FOT MÁXIMO
La definición de FOT por parcela tuvo en cuenta dos aspectos al normar:
 No se puede premiar a las parcelas fuera de norma, pero se debe permitir construir una unidad mínima, por lo que se le
asignó 40 m2 máximo para parcelas menores de mil metros
 La asignación del FOT busca otorgar mayor capacidad edificatoria acorde al tamaño del lote con topes, porque cuando el
tamaño de la parcela es grande el metraje se dispara presentando niveles inaceptables.
 En todos los casos se consideró el promedio de FOT existente (Ver gráfico de distribución cantidad de casos según
superficie del Anexo de gráficos y Planos).

TABLA DE SUPERFICIES MAXIMAS SEGÚN ESCALA DE PARCELAS
Esta tabla muestra la superficie mínima y máxima que se puede construir según los rangos establecidos en función del tamaño de
la parcela aplicando el FOT 0,04 y 0,05.

7


PARCELAMIENTO
 Dimensión mínima para nueva parcela: 1ha
 Para nuevas subdivisiones, se requiere parcelas con salida directa a curso de agua navegable: ancho mínimo sobre curso
de agua igual a 50 metros.
TABLA DEL FOT PROMEDIO SEGÚN RANGOS PARCELARIOS

M² por parcela
0 a 1.000
1.001 a 3.000
3.001 a 10.000
Mayor a 10.000
Total

Cantidad % de superficie
de
sobre el total del
Parcelas área
3.534
1,19
9.756
7,42
2.923
6,82
2.065
84,57
18.278
100%

Cantidad de
Parcelas con
% de parcelas con
% de parcelas sobre construcciones
construcciones
el total de parcelas mayores a 25m²
mayores a 25m²
F.O.T. PROMEDIO
19,33
497
14,06
0,086291732
53,38
2.680
27,47
0,047571909
15,99
1.244
42,56
0,022599257
11,30
984
47,65
0,005782497
100%
5.420
100%
0,028578124

Parcelas con área mayor a 20.000m² y frente mayor a 100ml

791

Posibles parcelamientos
( Con un frente mínimo de 50ml )

4.531

8

SINTESIS DE LOS INDICADORES DE LA NORMA CAUTELAR
Todos los criterios y análisis descritos se tuvieron en cuenta para la definición de los indicadores de una norma cautelar (Ver tabla
adjunta).

SINTESIS DE LOS INDICADORES

DE LA NORMA CAUTELAR

Parcelas hasta 1000 m2
FOT

Sup. Máx.

Parcelas hasta 10000 m2
FOT

Sup. Máx.

Parcela + de una 1 ha.
FOT

Sup. Máx.

Vivienda Ind. Y Multifamiliar

0,04

40 mts 2

0,04

500 mts 2

0,05

500 mts 2

Servicios (Excepto Hotel)

0,04

40 mts 2

0,04

500 mts 2

0,05

500 mts 2

Hotel A

0,04

40 mts 2

0,04

1500 mts2

0,05

1500 mts2

Hotel B

0,04

40 mts 2

0,04

850 mts2

0,05

850 mts2

Producción (exp. Astillero)

0,04

40 mts 2

0,04

250 mts 2

0,05

250 mts 2

Astillero

0,04

40 mts 2

0,04

1500 mts2

0,05

1500 mts2

Equipamiento

0,04

40 mts 2

0,04

Comercio

0,04

40 mts 2

0,04

0,05
100 mts2

0,05

100 mts2

9


POBLACION EXISTENTE
CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010

Del análisis del último Censo de Población y Vivienda surge que:
-

La población de las islas fue para el año 2001 de 5034 habitantes y para el año 2010 de 5.255 habitantes. Para este mismo
año la cantidad de viviendas fue 6256.

-

Como surge del cotejo de las cifras, el crecimiento de población en una década fue sumamente reducido, habiéndose
incrementado en 221 personas (0,22%; tasa de crecimiento: 0,0104).

-

El volumen de población para el año 2001 fue de 5034 habitantes y para el año 2010 arroja los siguientes datos: 5255
personas y 6256 viviendas.

-

La población de varones (52,9) supera la de mujeres (47,1):

10


DENSIDAD
En base a los valores del Censo 2010 se establecieron las densidades por radio censal.
MAPA DE RADIOS CENSALES

11


12

PLANILLA DEL CENSO DE 2010: POBLACION VARONES/MUJERES Y NÚMERO DE VIVIENDAS

13


RELACION DE HABITANTES Y VIVIENDA SEGUN CENSO 2010
Surge del análisis de los datos censales que la cantidad de vivienda excede el volumen de habitantes permanentes, (6266
viviendas para 5255 habitantes), quedando como segunda residencia para habitantes temporarios un alto porcentaje de viviendas.
Para determinar la cantidad de viviendas afectadas a población permanente se consideró 4 habitantes por vivienda, resultando que
la población actual ocuparía 1.314 viviendas y quedaría un remanente de 4950 viviendas como oferta de segunda residencia
(turismo).

14


PORCENTAJE DE VIVIENDA PERMANENTE Y 2º RESIDENCIA

En base al análisis ya citado se pudo observar que la segunda residencia representa el destino del 79% del total de las viviendas,
correspondiendo el 21% restante a la vivienda permanente.
Estas cifras evidencian la dinámica de los asentamientos turísticos, con gran población flotante de marcadas diferencias
estacionales (una población durante el otoño y el invierno y otra durante primavera y verano). Dentro de estos periodos se debe
estimar la variación porcentual de población durante los días laborables y el fin de semana.
A partir de estas consideraciones se estimó en 19.808 personas la población temporaria en viviendas usando el mismo factor de
ocupación de la vivienda permanente (4 habitantes por vivienda), a los que deberían sumarse un porcentual de población adicional
conformada por visitantes de fin de semana (sin cama), definiendo una masa flotante con grandes variaciones que dependen de la
coincidencia entre fin de semana y buen tiempo.
A partir de información brindada por la Municipalidad (ver Plan de Manejo, tomo 1, pág.94), se estimó que esa cifra rondaría el
50% de la llamada población temporaria o de segunda residencia, en condiciones climáticas desfavorables (9905 personas en
2009), que pueden incrementarse al 100% con buen tiempo (20.000 personas en 2008).
15

Surge de los mismos datos censales que la población permanente y flotante se localizan atendiendo con prioridad a razones de
accesibilidad y tiempo de viaje (ver plano Nº 6), definiendo semi-anillos concéntricos cuyo centro enfrenta la estación Fluvial de
Tigre, ubicada sobre la orilla opuesta.
Desde ese foco de mayor densidad (200/habitantes por Km2), los anillos disminuyen progresivamente su densidad de población a
medida que se distancian del citado foco (ver plano Nº 3 Densidades), hasta llegar al valor más bajo que comprende entre 9 y 2
habitantes por Km2.
Debe remarcarse que se corresponden con los mismos parámetros la red de transporte público fluvial, los equipamientos
educativo, comercial y turístico, los tendidos eléctricos y frentes consolidados, la subdivisión de la tierra y la superficie construida,
como surge de superponer los mismos sobre el plano de densidades ( ver planos Nº 7 a 14).
Surge también de esta operación que las mayores persistencias de ambientes naturales se corresponden con el Área de
Amortiguación (5a) y con el Área de Reserva (Subzona 5b). El nivel de fragilidad de estas áreas fue señalado oportunamente en el
Informe del Plan de Manejo 1ª Etapa. Análisis recientes de los ambientes modificados (ver plano N°16) y de los bosques nativos de
ceibales presentes en el sector (ver plano N°15), cuya distribución en las zonas menos urbanizadas confirman la necesidad de
resguardar la intensidad de uso que se propone para que no se pierdan definitivamente.
El plano de ambientes modificados (Plano Nº 16) grafica, asimismo, la irregular ubicación de las áreas bajas y pajonales, cuya
conformación irregular se ve reforzada con el modo en que se distribuyen en las islas. Si bien se ubican en las zonas centrales, no
conforman una silueta regular.

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COMPETENCIAS DE LOS ORGANISMOS
MAPA INSTITUCIONAL

Una de las cuestiones que, a nuestro entender, reviste la mayor importancia en la gestión del futuro Plan de Manejo para la
Primera Sección Islas del Delta Bonaerense, es el referido a las autoridades de aplicación a cargo de cada uno de los aspectos
que serán regulados y/o con incidencia en la aplicación del Plan.
Una primera advertencia recae sobre la necesaria participación de autoridades de distinto nivel gubernamental, sobre todo en lo
que respecta a las cuestiones relativas al medio ambiente y los recursos naturales, la navegación y los cursos de agua, aspectos
que, siendo principales para el buen manejo del área, están regulados por normas nacionales y provinciales, las que cuentan con
sus propias autoridades de aplicación.
Convencidos de la importancia de ejercer el control institucional del cumplimiento del plan, se ha elaborado una ficha por cada uno
de aquellos aspectos de mayor peso en la aplicación del futuro Plan, señalando en cada caso la normativa que les atañe, sus
objetivos básicos, la autoridad de aplicación a cargo del cumplimiento de la norma y sus principales facultades, todo esto en los
tres niveles de gobierno.
Dada la compleja maraña institucional y normativa que actúa sobre distintos sectores del territorio isleño, se ha confeccionado un
Mapa de Competencias institucionales, para ello, además de reseñar para cada tema, las normas de todos los niveles, nacional,
provincial y municipal, con sus correspondientes autoridades, se ha tratado de señalar las superposiciones o deficiencias que se
hayan advertido para aportar a la clarificación de procedimientos sobre los mismos para la actuación del área Legal y Técnica del
Municipio.
Uno de los principios orientadores en la elaboración del plan de manejo debe ser el de potenciar al máximo las facultades del
Municipio para gestionarlo y, de ser necesario, facilitar la articulación fluida con las autoridades nacionales y provinciales en
aquellos temas de competencias exclusivas o concurrentes de esas instancias

17

El objetivo es entonces ofrecer una herramienta de trabajo que oriente acerca de los distintos actores institucionales que tendrán
participación en la aplicación de la normativa que se sancione y también de aquellos aspectos que, no estando normados por el
Municipio, tienen incidencia fundamental en la aplicación del Plan de Manejo.

AREAS PROTEGIDAS
Normativa / Objetivos

Autoridad de Aplicación

Facultades

Nacional:
Ley N° 22.351, Se rigen por ella todas las Áreas
Protegidas (AP) de jurisdicción nacional. Objetivos
de conservación, desarrollo sostenible,
conservación de paisajes, ecosistemas, especies
y heterogeneidad genética; desarrollo económico y
humano, educación y capacitación sobre medio
ambiente y de investigación

Ente autárquico ADMINISTRACION DE
PARQUES NACIONALES (APN),dirigido
y administrado por un Directorio
compuesto por un Presidente, un
Vicepresidente y cuatro vocales
designados por el Poder Ejecutivo
Nacional, en la órbita del Ministerio de
Turismo

Facultades de administración y control, Cuerpo de
Guardaparques, preparación de planes de manejo.
Las AP se declaran por ley, previa cesión a la Nación si se
trata de territorio provincial.
Se está usando una modalidad de declaratorias conjuntas
por medio de “Tratados”, entre Nación y Provincia, sin
cesión de jurisdicción, por fuera de la ley 22351, hay dos
casos en Santa Cruz, fueron aprobados por ley este año.

Provincial: La ley N° 10907, texto ordenado
leyes12459, 12905 y 13757. Contempla la
posibilidad de creación de Reservas en territorios
municipales y privados (art. 10°).
No existen AP nacionales ni provinciales en Islas
Ley 12704 Paisaje Protegido y Espacio Verde
de Interés Provincial
Objetivo proteger ambientes naturales o
antropizados con valor escénico, científico,
sociocultural, ecológico u otros, conformados por
especies nativas y/o exóticas de la flora y fauna, o
recursos ambientales a ser protegidos. Los
ambientes deberán poseer una extensión y
funcionalidad tal que resulten lo suficientemente
abarcativos como para que en ellos se desarrollen
los procesos naturales o artificiales que aseguren
la interacción armónica entre hombre y ambiente.
Los Espacios Verde de Interés Provincial son
aquellas áreas urbanas o peri urbanas que
constituyen espacios abiertos, forestados o no, con

ORGANISMO PROVINCIAL DE
DESARROLLO SUSTENTABLE OPDS
Dirección de Áreas Naturales
Protegidas

Se declaran por ley provincial,
de manejo

OPDS
En cada caso se formará un Comité de
Gestión integrado por representantes de
organismos provinciales con
competencia en la materia, autoridades
municipales y representantes de
instituciones y entidades de la comunidad
con interés sobre el tema, según se
considere conveniente en cada caso.

deben contar con un plan

Los Municipios podrán proponer la creación de áreas
protegidas en su territorio, presentando la delimitación y el
plan de manejo, ante OPDS, se consagrará por ley
provincial. Previamente debería dictar la normativa para el
área en las materias de su competencia En estos casos,
la Administración la conserva el o los Municipios

18

fines ambientales, educativos, recreativos,
urbanísticos y/o eco-turísticos.

Municipal: El Municipio tiene facultades para la
protección del medio ambiente (Ley Orgánica de
Municipios)
Casos en Tigre: Ordenanza N° 758/88.
Reserva formada por las tierras no catastradas y
juncales formados y que se formen en el futuro por
sedimentación, entre los cauces de los ríos Paraná
de las Palmas y Luján, proyectados en el estuario
del Río de la Plata, creciendo en forma constante
cuya superficie se encuentra en constante
incremento. ESTA RESERVA NUNCA SE
MATERIALIZÓ, NO SE APLICA.
PROVINCIA NO CONVALIDÓ, SON TIERRAS
FISCALES PROVINCIALES

No existe en el Municipio un área
específica para el control del medio
ambiente natural, la Secretaria de
Control Ambiental tiene el siguiente
organigrama:
Subsecretaría de Control Urbano
Dirección General de Inspección
General
Inspección de Obras Particulares
Inspección de Comercios
Dirección General de
Habilitaciones de Comercios e
Industrias
Subsecretaría de Gestión Ambiental
Dirección General de Inspección
de Industrias

La creación de una Reserva Municipal exclusivamente a
cargo del municipio podría ser definida por ordenanza, pero
siempre que las restricciones que se apliquen afecten
facultades compartidas con la provincia, esta debería
convalidarla, especialmente en lo relativo a planeamiento y
usos de recursos naturales.

Subsecretaría de Planeamiento
Urbano
Dirección General de Diseño y
Planeamiento Urbano
Dirección General de Obras
Particulares
Coordinación, Comisión,
Interpretación y Análisis del
Código de Zoonificación

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AGUA COMO RECURSO NATURAL


Nacional: Ley 25688 Presupuestos
mínimos ambientales para la
preservación de las aguas, la
reglamentación fijará los estándares
básicos de aplicación en todo el país.

No reglamentada / No se ha
establecido la Autoridad de
Aplicación específica

Provincial: Código del Agua ley
12858 Establece el régimen de
protección, conservación y manejo del
recurso hídrico de la Provincia de
Buenos Aires.
su estructura orgánica funcional se dio
por decreto 266/02

Autoridad del Agua Ente
autárquico que depende
directamente del PE

Facultades

ARTICULO 7° — La autoridad nacional de aplicación deberá:
a) Determinar los límites máximos de contaminación aceptables para las
aguas de acuerdo a los distintos usos; b) Definir las directrices para la
recarga y protección de los acuíferos; c) Fijar los parámetros y
estándares ambientales de calidad de las aguas; d) Elaborar y actualizar
el Plan Nacional para la preservación, aprovechamiento y uso racional de
las aguas, que deberá, como sus actualizaciones ser aprobado por ley
del Congreso de la Nación.
Dicho plan contendrá como mínimo las medidas necesarias para la
coordinación de las acciones de las diferentes cuencas hídricas.
ARTICULO 8° — La autoridad nacional podrá, a pedido de la autoridad
jurisdiccional competente, declarar zona crítica de protección especial a
determinadas cuencas, acuíferas, áreas o masas de agua por sus
características naturales o de interés ambiental.
ARTICULO 9° — El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley dentro de los
180 días de su publicación y dictará las resoluciones necesarias para su
aplicación.
ARTICULO 10. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.
La planificación, el registro, la constitución y la protección de los
derechos, la policía y el cumplimiento y ejecución de las demás misiones
que este Código y
las Leyes que lo modifiquen, sustituyan o reemplacen.
Preside a las autoridades de cuenca

Municipal
Ordenanza 30/77 aplicable a todos los
recursos naturales renovables

Hidráulicas de la Subsecretaria
de Inversión Pública

Las ordenanzas de higiene en costas
y vertidos también protegen al agua
como recurso natural (ver Cursos de
agua), al igual que la ordenanza
cautelar

20


BOSQUES NATIVOS
Nacional: ley 26331 de presupuestos
mínimos de protección de los bosques
nativos.
Define los bosques nativos (art 2) , como
primarios o secundarios y las exclusiones del
régimen
El ordenamiento Territorial de BN está a
cargo de Cada Provincia
Reglamentada por decreto 91/2009
Resolución SMAyDs 159/2010 creó el
Programa Social de Bosques


Facultades

Secretaria de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable

Autorizar desmontes, previa Evaluación
de Impacto Ambiental

Subsecretaria de Política Ambiental
Fiscalizar el cumplimiento de la ley
Dirección Nacional de Ordenamiento Ambiental y
Conservación de la Biodiversidad
Dirección de Bosques
D. de Ordenamiento ambiental

del Territorio

21


OPDS leyes de ministerios 13175 / 13757
Provincial:
Se encuentra en trámite un proyecto de ley
de ordenamiento de bosques nativos

-

Dirección Provincial de Recursos Naturales

Poder de policía concurrente con
municipios
Elaborar el ordenamiento territorial
provincial de busques nativos
A cargo de la propuesta metodológica
para el Ordenamiento Territorial de los
Bosques Nativos Bonaerenses y de una
solicitud de asistencia financiera, los que
finalmente derivarán en una Ley de
Ordenamiento de Bosques Nativos para
la Provincia de Buenos Aires; NO SALIÓ
TODAVÍA

Municipal:
Existen varias ordenanzas que refieren a los
árboles, pero no específicamente a bosques
nativos, no los califica de ese modo, sin
embargo la ordenanza cautelar 3178/11
señala los relictos del bosque blanco, ceibos
y selva en galería los que deben
inventariarse y protegerse.

No existe en el Municipio un área específica de Medio
Ambiente, la Secretaria de Control Ambiental tiene el
siguiente organigrama:
Subsecretaría de Control Urbano
Dirección General de Inspección General
Inspección de Obras Particulares
Inspección de Comercios
Dirección General de Habilitaciones de Comercios e
Industrias
Subsecretaría de Gestión Ambiental
Dirección General de Inspección de Industrias

El control ambiental se realiza mediante
estos organismos, los que buscan actuar
en forma concertada

Subsecretaría de Planeamiento Urbano
Dirección General de Diseño y Planeamiento
Urbano
Dirección General de Obras Particulares
Coordinación, Comisión, Interpretación y Análisis
del Código de Zonificación

22


CAMINO DE SIRGA


Nacional: La define el Código Civil art. 2639 y 2640, medirá
entre 30 y 15 metros desde el borde interno de la línea de
ribera, define una superficie que puede pertenecer al dominio
privado pero sometida a servidumbre administrativa en
beneficio de la navegación y el tránsito en general


Es la autoridad provincial

Facultades

Control de mantenimiento

Autoridad del Agua, ente autárquico

Provincial: Código del Agua ley 12858
Establece la metodología de fijación de la línea de ribera, a
partir de cuyo límite interior se establece el camino de sirga

Municipal
ordenanza 2669/05, establece quince metros de camino de
sirga

Ministerio de Infraestructura Obras
y Servicios Públicos
Dirección Provincial de
Saneamiento y Obras
Hidráulica

Secretaría de Inversión Pública y
Planeamiento Urbano
Sub Sec. de Inversión Pública

Ordenanza 832/88 calle pública en los márgenes (el
Departamento Ejecutivo reglamenta su ancho)

-

Dirección de Obras Viales

Ordenanza del 9-8-1906 camino ribereño 2m

-

Dirección de Obras
Hidráulicas

Secretaría de Control Ambiental

Compartidas con el Municipio, en el control del
uso del camino y su mantenimiento, en la
práctica es el Municipio el que se hace cargo
del control sobre el camino de sirga.

La Ord 2669 No está convalidada por la
Provincia.
Ord 832 es Requisito para aprobar
subdivisiones
La Secretaría de Inversión Pública y
Planeamiento tiene a cargo las obras y la
Secretaría de Control vigila el uso

23


CAMINOS EN ISLAS, CONEXIÓN ENTRE ISLAS Y CON EL CONTINENTE

Nacional: Camino de Sirga (ver aparte)

Autoridad de
Aplicación

Provincia / Municipio

Facultades

El control y mantenimiento lo realiza el municipio, de la misma
forma que la construcción y mantenimiento de muelles

Provincial: No hay caminos provinciales en Islas.

Municipio: Ordenanza cautelar 3178/11
Ordena mantener la insularidad, prohíbe la circulación de
vehículos a motor

Secretaria de Inversión
Pública y Planeamiento
Urbano
Subsecretaria de
Inversión pública
-

Dirección General
de Obras Viales

Solamente podrían abrirse sendas peatonales o ciclovías
¿Tracción a sangre?? No hay disposición al respecto
La ordenanza 3178 / 11 no está convalidada por la Provincia,
la que interpreta que siendo una ordenanza “cautelar” y por lo
tanto provisoria, no necesita ser convalidada.

24


CURSOS DE AGUA
Normativa/ Objetivos


Nacional:
Policía de la Navegación Ley 18398

Prefectura Naval
Argentina

Provincial: La ley N° 10106, “Régimen General en Materia
Hidráulica”, modificada por las leyes 10385, 10988 y decreto
2307/99

Ministerio de
Infraestructura

Califica a las vías navegables en vías de interés general,
son las que en virtud del tránsito a que sirven, a la
importancia de la zona o vías que vinculan, adquieren la
significación de rutas de navegación. El Organismo de
Aplicación
determinará
periódicamente
cuáles
se
considerarán vías navegables de interés general, pudiendo
incorporar o suprimir aquellas que, a su juicio, adquieran o
pierdan tales condiciones.

-

Las demás son vías de interés vecinal y podrán ser
atendidas en forma indistinta por las Municipalidades o por el
Organismo de Aplicación.

Provincial: Ley 12656 Código del Agua

Dirección
Provincial de
Saneamiento
y Obras
Hidráulica

Autoridad del
Agua
ente autárquico en
la órbita del
Ejecutivo

Facultades

Ejerce el servicio de policía de seguridad de la navegación,
policía de
seguridad y judicial y, parcialmente, la jurisdicción administrativa
de la
navegación.
Corresponde a la PNA actuar en los ríos, canales y demás aguas
navegables que sirvan al tránsito y comercio interjurisdiccional,
en las márgenes de los ríos, lagos canales y demás aguas
navegables hasta una distancia de 35m desde la línea de ribera,
en cuanto se relacione con el ejercicio de la policía de seguridad
de la navegación. Asimismo dictar ordenanzas en relación con
las leyes que rigen la navegación y hacerlas cumplir.

Vigilancia, protección, mantenimiento y ampliación del sistema
hidráulico
Dragado y rectificación de cauces
Apertura de nuevos canales o desagües
Rellenado y refulado
Endicamientos
Limpieza y eliminación de obstáculos
Mantenimiento de profundidades en puertos y mercado de frutos.
Toda obra que afecte cursos de agua

Sus facultades se superponen con la anterior, el decreto de
estructura de la Autoridad fijó una transferencia progresiva hacia
ésta, pero no se ha cumplido. en estos casos deben entender
ambos EN FORMA COORDINADA

Regula el uso y aprovechamiento del agua y de los cauces

25

públicos, define temas como “Defensa de Márgenes”
(Artículo 96), permite a los dueños de predios que linden con
cauces públicos defender sus márgenes contra la fuerza del
agua, mediante endicamientos marginales o atajarrepuntes,
plantaciones o revestimientos que pueden situarse aún en la
ribera. Para hacerlo deberán obtener permiso de la Autoridad
del Agua con quince días de antelación.
Regula vertidos (art. 104) y sobre intrusión salina, (art. 106)
mediante la limitación de la explotación de los acuíferos
afectados y redistribución de los captadores.

Municipal: a cargo de vías navegables de interés vecinal y
las delegadas expresamente por la Provincia (ley 10106)
ordenanza 301/61 prohíbe arrojar residuos de ningún tipo a
los cursos de agua, desaguar directa o indirectamente las
aguas de los pozos negros, o conectar a ellos letrinas o
zanjas de desagüe.
Ordenanza 631/52 prohíbe el desvío de aguas servidas
hacia los cursos naturales o artificiales que rodeen o estén
contenidos dentro de las islas, y ordena la fijación de un plazo
para construir cámaras sépticas, cuyo cumplimiento será
condición necesaria para otorgar permisos de edificación.
Está vigente la ordenanza del 9 de agosto de 1906, que
prohíbe e impone multas, a la descarga a los cursos de agua
de productos vegetales de podas o desmalezamiento, y obliga
a los propietarios a la limpieza de sus riberas, por lo menos
dos veces al año. prohíbe las plantaciones en la costa, sobre
el lecho del río y a determina la distancia.

Secretaria de
Inversión Pública y
Plan. Urbano
SubSec de
Inversión Pública
-

Dirección
General de
Obras
Hidráulicas

-

DG de
Saneamiento
y Redes
Urbanas

26


HUMEDALES

Internacional: Convenio Ramsar sobre humedales de
importancia internacional
Reconoce la importancia de las funciones ecológicas
internacionales de estos ambientes, como reguladores
de los regímenes hidrológicos, del habitat de flora y
fauna y como recurso cultural, económico científico y
recreativo, cuya pérdida sería irreparable.
Nacional: Convenio Ramsar aprobado por leyes
23919 y 25335, forma parte de la legislación interna.
El Estado Nacional al aprobar el Convenio asumió el
compromiso de identificar y preservar sus humedales
de importancia internacional., su propuesta estará a
cargo de las provincias o será aprobada por éstas, por
ser recursos naturales.


COMITÉ INTERNACIONAL
HUMEDALES, con sede en
Suiza,

Comité Nacional RAMSAR, en la
Sec. Medio Ambiente y
Desarrollo Sustentable,
integrado por:
Subsecretaría de
Ordenamiento y Política
Ambiental ,
a través de la Dirección de
Recursos Ictícolas y
Acuícolas, que tiene a su
cargo las funciones
ejecutivas dentro del Comité,
lo integran también la
Administración de Parques
Nacionales, la organización
Humedales Internacional Américas, el Grupo sobre
Humedales del Comité
Argentino de UICN y las
Provincias que incluyen
Sitios Ramsar en su
territorio
El Ministerio de Rel. Exteriores,
interviene por tratarse de
aplicación de un Convenio

Facultades de la Autoridad

Decide la incorporación definitiva de un humedal a la
Convención,
El manejo de los sitios Ramsar es competencia de las
administraciones provinciales o de la Administración de
Parques Nacionales, de acuerdo con la jurisdicción del
mismo y en el supuesto de un humedal designado dentro
de una jurisdicción municipal, esta tendrá a su cargo la
elaboración del plan de manejo, el que debe ser aprobado
por la autoridad de aplicación de la Provincia.
Desde 1990, en el marco de la Conferencia de las Partes
Contratantes de la Convención de Ramsar, surge el
“Fondo de Pequeñas Subvenciones” o “Fondo para la
Conservación de los Humedales”, destinado a asistir a
países en desarrollo en la aplicación de la Convención y
permitir la conservación y el uso racional de los recursos
de humedales.

27

Internacional
Provincial:
No existen los humedales como categoría de manejo
específica de la ley de áreas protegidas provinciales
Organismo Provincial de
Desarrollo Sustentable (OPDS)

Municipal la Ordenanza cautelar 3178/11 lo protege en
forma indirecta, mediante la transparencia hídrica y
demás aspectos relativos al medio ambiente.
.

La postulación de esta
declaratoria requiere un estudio y
propuesta en el que deberían
participar todas las áreas de
gobierno y ser presentada ante la
Provincia por el Intendente.

Podrá solicitar la declaración de humedales en su territorio
ante el Comité Nacional con vistas a declararlo en el
marco de la Convención

El Municipio podrá proponer a la Provincia la declaración
de un área, a la que previamente deberá delimitar y
normar en la materia de su competencia, La Provincia lo
elevará a Nación (SMAyDS) , la q dará intervención al
Comité Nacional Ramsar y a Cancillería, para su
elevación al Comité Internacional, para su declaración
definitiva

28


LINEA DE RIBERA

Código Civil art. 2340 inc 4° CC, “…extensión de tierra
que las aguas bañan o desocupan durante las altas
mareas normales o las crecidas medias ordinarias…”
(Texto s/ley 17711). Forma parte del dominio público
El borde interno de la línea de ribera marca el comienzo
del camino de sirga, que es zona libre de ocupación pero
susceptible de dominio privado.


Facultades

La autoridad provincial

Operación técnica de fijación de la línea, puede ser también por orden
judicial a pedido de parte interesada.

Dirección Provincial de
Infraestructura Hidráulica
del Ministerio de Obras y
Servicios Públicos”

Debe coordinar esta autoridad con la Autoridad del Agua, tiene las
mismas facultades en ambas normas

Provincia; Código del Agua ley 12858
El C del Agua trata el tema en especial (art 18 y ssg) con
prescripciones de mayor alcance que las de la ley 11964

Autoridad del Agua, Ente
autárquico depende
directamente del PE

Fijará y demarcará la línea de ribera sobre el terreno, de oficio o a
instancia de cualquier propietario de inmuebles contiguos o de
concesionario amparados por el Código de Aguas.
Se considerará crecida media ordinaria a aquella que surja de promediar
los máximos registrados en cada año durante los últimos cinco años.

Municipal: El Municipio debe ser citado a la fijación de la
linea de ribera, por su interés en la determinación de la
misma

Secretaria de Inversión
Pública y Planeamiento
Subsecretaria de
Inversión Pública,
Dirección Gral, de
Obras Hidráulicas

El Municipio podrá instar su fijación por estar interesado Es una
operación necesaria para determinar los espacios edificables

Provincia: Ley 11964,
Fija normas para la demarcación de la línea de ribera,
establece que las operaciones a los fines de la fijación de
la línea de ribera, pueden ser instadas y cumplidas por
decisión del organismo de la administración provincial
responsable de administrar el dominio hídrico público, de
oficio o a petición de la parte interesada.
También podrán ejecutarse por un Juez competente en
juicios de mensura o deslinde, o que actúe por aplicación
del Código Civil.

29

PATRIMONIO CULTURAL
Normativa / objetivos
Nacional: Ley 12665
Crear y ampliar la lista de
monumentos nacionales, actualizar
las categorías y ejercer la
superintendencia sobre los mismos,
para su preservación


Facultades

Municipal:

Ordenanza N° 2987/08
Delega en el PE la declaración de
inmuebles de Interés Municipal por
su valor local tradicional
Veda aplicar restricciones al dominio

Propone al PE decretos de declaratorias de Monumentos Nacionales (de
distintas categorías) y supervisa lo declarado,
En Islas no hay bienes declarados de nivel nacional
La concreción de obras está a cargo de la Dirección Nacional de
Arquitectura del Ministerio de Planificación Federal

Congreso Nacional

Provincial: La ley 10469
Crear la lista de monumentos
provinciales y ejercer la
superintendencia sobre los mismos

Comisión Nacional de Museos y de
Monumentos
y
Lugares
Históricos,
organismo desconcentrado en la órbita de la
Secretaria de Cultura de la Nación

Dicta leyes de declaratoria dentro del mismo régimen, previo asesoramiento
no vinculante de la CNMMLH

Instituto Cultural
Buenos Aires,

de

la

Provincia

de

- Comisión Provincial del Patrimonio
Cultural

Agencia de Cultura Tigre
Dirección Ejecutiva
Dirección General del Museo de Arte Tigre
Dirección General de Promoción e Inclusión
Cultural
Dirección Coordinadora de Artes Escénicas
Dirección Coordinadora de Producción y
Asistencial Musical
Dirección General de Patrimonio y Museos
Dirección Coordinadora Administrativa
Dirección Coordinadora de Museos
Dirección Coordinadora de Artes Visuales

La Comisión ejecuta y controla las políticas culturales de conservación de
muebles e inmuebles que estén declarados, sean públicos provinciales o
municipales o privados, las declaratorias son por ley y el PE podrá declarar
en forma provisoria
La Comisión debe nombrar un representante en cada municipio a los que
podrá asesorar respecto de la nomenclatura, nombres históricos, calles y
sitios..
Las obras en cumplimiento de sus misiones, se encuentran a cargo del
Ministerio de Infraestructura (ley 13175 art. 22).

Ejerce la defensa del patrimonio cultural, tangible e intangible, el apoyo a
instituciones y asociaciones culturales tigrenses, y al Instituto de
Investigaciones históricas del partido
No existe programas culturales específicos para islas
No advierto que existan programas de identificación y salvaguarda del
Patrimonio Cultural

30


TURISMO

Nacional: Ley Nº 25.997
Declara al turismo como actividad
estratégica, ordena las instituciones y
contiene normas de coordinación, a fin de
articular las competencias nacionales con
las provinciales y municipales

Ministerio de Turismo de la Nación

Funciones
Se ocupa de la promoción y desarrollo de la actividad turística
interna y del turismo internacional receptivo y en materia de
inversiones en dicha actividad.
Tiene competencias en materia de promoción, publicidad,
asesoramiento y en la percepción, depósito y fiscalización del
impuesto sobre pasajes aéreos. Del FONDO NACIONAL DE
TURISMO
Ejecuta el Programa Nacional de Inversiones Turísticas,

Crea:
- Instituto Nacional de Promoción Turística

- Comité Interministerial de Facilitación Turística

Consejo Federal de
Turismo

Provincia:
Ley : 14209 Declara de Interés provincial
al Turismo, como proceso socioeconómico
esencial y estratégico para el desarrollo de
la Provincia

SECRETARIA DE TURISMO, depende en forma
directa del Gobernador
Crea el
CONSEJO DE PROMOCION
TURISTICA, COPROTUR

Ente de derecho público no estatal, conformación mixta, a los
fines de desarrollar y ejecutar planes, programas y estrategias
de promoción del turismo receptivo internacional, tiene recursos
afectados
Coordina a las entidades públicas de nivel nacional con
competencias relacionadas y/o afines al turismo
Coordina las distintas situaciones, necesidades,
potencialidades, proyectos y programas turísticos provinciales y
de la Ciudad de Buenos Aires, facilitando la articulación entre
ellas, optimizando el uso de recursos y potenciando sus
resultados.

Asiste en todo lo inherente a la promoción, asistencia y
ejecución de planes vinculados a la actividad turística, recreativa
y cultural
El Consejo es una entidad de carácter asesor, consultivo, de
concertación y apoyo a la gestión de la Autoridad de Aplicación.,
integrado por el sector público y privado

31


Municipal: Ordenanza 3249/12
Objetivo: Mejorar la oferta en las
prestaciones en actividades y servicios,
atraer nuevas inversiones, brindar un
esquema de competencia, elevar los
niveles de calidad de atención, establecer
sistemas de comunicación sólidos,
abiertos y de disposición del sector
privado afectado a esta actividad; valorar
la creatividad, la proactividad de
iniciativas, sumar la tecnología como
aliado,

Agencia de Desarrollo Turístico ente
descentralizado, con jerarquía de Subsecretaría,
descentralizado

La Agencia cuenta con organigrama y facultades para decidir
las políticas, planes y programas turísticos, su organización
facilita la coordinación entre jurisdicciones.

Dirección General de Desarrollo y Promoción
Turística
Dirección Coordinadora de Turismo Social
-

Dirección Coordinadora de Servicios
Turísticos

Dirección General de Puerto de Frutos y
Estación Fluvial de Pasajeros
Dirección Coordinadora de Puerto de
Frutos y Estación Fluvial de Pasajeros

Consejo Asesor del Turismo (integración
pública privada) carácter consultivo y de
asesoramiento

32

ZONIFICACIÓN

Autoridades de Aplicación

Facultades

Provincia: Decreto Ley 8912/76
OBJETIVO ordenamiento de los usos y ocupación del suelo, con
finalidad de preservar el ambiente y mejorar la calidad de vida
Es ley marco que los municipios deben respetar cuando la completen
con sus normas particulares de planificación
De acuerdo a este decreto ley, el municipio tiene facultad exclusiva
en materia de zonificación y edificación y atribuciones compartidas en
cuanto a la creación y ampliación de núcleos urbanos, subdivisión de
tierras y movilización de suelo urbano, en cuanto se trata de
decisiones que afectan políticas de toda la provincia

Ministerio de Gobierno
Ley de ministerios 13075 art 16 bis

Todo lo relativo a la articulación con los
Municipios , en especial la de colaborar y
asesorar sobre desarrollo y equipamiento
urbano y coordinar c/otras áreas

Ministerio de Infraestructura

Formalizar y aprobar las mensuras,
subdivisiones, con intervención y aprobación
de otros organismos de la administración
pública provincial

Provincia: Código Rural, ley 1008

Ministerio de Asuntos Agrarios

Deslinde y amojonamiento, cercas, caminos
públicos, propiedad rural, suelo, colonización,
venta tierras fiscales en Tigre

Municipio: Ordenanza 1894/96 código
de zonificación del Partido,
Clasifica el territorio de Islas como Área Rural Islas Zonas A2 ,
permite Clubes de Campo y uso turístico como complementario
Tanto en áreas urbanas como rurales o complementarias, podrán
ubicarse zonas de esparcimiento, industriales, de reserva y de usos
específicos (transporte, comunicaciones, producción, transmisión de
energía defensa, seguridad u otros específicos).
Siempre deberán tenerse presentes la necesidad de equipamiento
básico en servicios públicos, para autorizar el uso que implique
habitabilidad, permanente o temporal y la densidad de población bruta
promedio será menor a cinco habitante por hectárea, mientras que
todo proyecto de construcción de viviendas en áreas rurales que
ocasione densidades mayores, se considerará cambio de uso y sujeto
a aprobación previa, esta limitación no existe si las construcciones
son propias de la explotación rural.

Secretaria de Control Ambiental

Efectuar la planificación y programación de
las obras públicas, en coordinación con el
gobierno provincial y nacional.
Realizar los análisis necesarios para el
dictado de normas relacionadas con la
contratación, construcción y conservación de
las obras públicas.
Programar, proyectar y construir obras viales
e hidráulicas.
Asistir en la ejecución y la reparación de las
construcciones de propiedad del Estado
Municipal y Provincial, incluyendo obras de
infraestructura hospitalaria y escolar.
Estudiar, proyectar y ejecutar obras para
el desarrollo del Delta.
Promover, formular y ejecutar proyectos de
construcción de viviendas y coordinar
acciones con consorcios vecinales,
cooperativas y entes.

Esta ordenanza fue afectada por la Ordenanza Cautelar N°
3178/11

Secretaría de Planeamiento
Dirección General de Planeamiento
Urbano
Particulares
Coordinación y Análisis del Código

33


CAPITULO II

34


CAPITULO II: ESCENARIOS FUTUROS
Existen numerosos antecedentes de evaluación de impacto de grandes obras. Pero no es tan habitual estimar las modificaciones
surgidas a partir de obras de pequeña escala y baja complejidad de uso que, por acumulación, pueden llegar a producir efectos
difíciles de predecir. En este capítulo se analizarán las potencialidades de desarrollo del área en función de los parámetros
normativos cuyo objetivo es estimar justamente ese impacto acumulativo.
Para este análisis fue muy importante considerar la particularidad de la conformación de los usuarios de este territorio. Es evidente
que las condiciones propias del lugar (pocas fuentes laborales, frecuentes inundaciones, dificultades de movilidad, entre otros
aspectos) han imperado para que exista poca población residente en la actualidad. No obstante existe una población que no es
residente, pero que concurre con regularidad y que en este estudio llamaremos población temporaria.
Esta diferenciación en dos categorías se manifiesta en el nivel de utilización de la residencia durante la totalidad del año y por sus
pautas culturales diferentes. Mientras que la población permanente conserva costumbres adaptadas a la índole del territorio, la
población visitante no tiene el mismo vínculo con el ambiente y traslada a él pautas más agresivas.

LATENCIA DE LA NORMA
En esta instancia se considera oportuno realizar una estimación de la latencia del territorio bajo las normas actuales. Entendemos
por latencia a la situación que podría alcanzar el territorio con los indicadores actuales. La figura remite a algo que en apariencia
no está activo pero si se dan las condiciones se puede manifestar. Desde el punto de vista territorial se trata de explorar las
posibilidades de desarrollo según diversos escenarios futuros, teniendo en cuenta que las mismas varían sustancialmente según el
destino de la parcela.
Se utilizaron para los cálculos los porcentajes de ocupación de los usos según la información brindada por el Municipio. También
se consideraron los factores de ocupación total y superficies máximas en función de las diversas situaciones de parcelas actuales
y futuras (o sea, aquellas que pueden generarse por subdivisión de acuerdo a norma cautelar) y se aplicaron en la hipótesis futura.
Los valores que se indican en cada rango parcelario analizan el máximo construible para ese uso, por lo tanto no se podrán sumar
los resultados de las columnas.
35


Cuadro N° 1. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas menores a 1.000m2

Menor a 1.000 m²

vivienda unifamiliar
- vivienda
multifamiliar serv. Turistico
superficie
FOT
max. M²
0,04

Sup. Total posible a construir M²

40,00

106.018,80

Comercial

Hotel A

Hotel B

Produccion

FOT

superfici
e max. M²

FOT

superficie
max. M²

FOT

superficie
max. M²

FOT

superficie
max. M²

0,04

40,00

0,04

40,00

0,04

40,00

0,04

40,00

106.018,80

106.018,80

106.018,80

106.018,80

Cuadro N° 2. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas entre 1.001m2 y 3.000m2

1.001 m² a 3.000 m²


- vivienda
superficie
FOT
max. M²
0,04
120,00
621.114,81

Comercial
superfici
e max. M²
100,00

FOT
0,04

Hotel A

FOT
0,04

612.449,74

superficie
max. M²
120,00

Hotel B
superficie
max. M²
0,04
120,00
FOT

621.114,81

Produccion

FOT
0,04

621.114,81

superficie
max. M²
120,00

621.114,81

Cuadro N° 3. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas entre 3.001m2 y 10.000m2

3.001 m² a 10.000 m²

- vivienda
superficie
FOT
max. M²
0,04
400,00

Comercial

FOT

superfici
e max. M²
100,00

Hotel A

FOT
0,04

superficie
max. M²
400,00

Hotel B
superficie
max. M²
0,04
400,00
FOT

Produccion

FOT
0,04

superficie
max. M²
250,00

Cuadro N° 4. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas mayores a 10.000m2

576.760,10

276.000,00

576.760,10

576.760,10

530.449,47

36


Mayor a 10.000 m²


- vivienda
superficie
FOT
max. M²
0,05
500,00
928.000,00

Comercial

FOT

superfici
e max. M²
100,00

185.600,00

Hotel A

FOT
0,05

superficie
max. M²
1.500,00

2.279.733,76

Hotel B
superficie
max. M²
0,05
850,00
FOT

1.482.221,27

Produccion

FOT

superficie
max. M²
250,00

464.000,00

Cuadro N° 5. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas resultantes de posibles subdivisiones
- vivienda
Maximo de posibles
multifamiliar parcelamientos, con superficie
serv. Turistico
minima de 10.000 m² y frente
superficie
minimo de 50 ml.
FOT
max. M²
0,05
500,00

2.455.986,67

Comercial

FOT

superfici
e max. M²
100,00

491.197,33

Hotel A

FOT
0,05

superficie
max. M²
1.500,00

7.318.156,80

Hotel B
superficie
max. M²
0,05
850,00
FOT

4.175.177,33

Produccion

FOT

superficie
max. M²
250,00

1.227.993,33

Cuadro N° 6. Cuadro comparativo de superficies construibles posibles en parcelas existentes y en parcelas resultantes de
subdivisiones de acuerdo a norma

- vivienda

Comercial

Hotel A

Hotel B

Produccion

Total de m² posibles a construir
sobre parcelas existentes.

2.231.893,71

1.180.068,54

3.583.627,47

2.786.114,98

1.721.583,08

Total de m² posibles a construir
subdividiendo las parcelas al
minimo establecido.

2.455.986,67

491.197,33

7.318.156,80

4.175.177,33

1.227.993,33

37

Los diferentes segmentos analizados demuestran que con los indicadores actuales existe una latencia, es decir un
potencial edificable importante para que se puedan desarrollar adecuadamente actividades que poseen expectativa de
localización en el área.
Para tener un parámetro de los valores que se consignan en los cuadros precedentes conviene recordar que actualmente se
registran 591.413m2, de acuerdo a la información presentada por el área de catastro de la Municipalidad y verificada con los
mapas satelitales disponibles a la fecha.
UMBRALES DE TOLERANCIA - IMPACTO ACUMULATIVO
Un aspecto que permite vislumbrar la capacidad de soporte del área surge de analizar los umbrales de tolerancia y el impacto
acumulativo. Se trata de hacer una proyección sobre escenarios diferentes sumando los valores posibles, para vislumbrar las
implicancias y los puntos críticos. La evaluación del impacto acumulativo calcula todas las implicancias que se generarían en el
funcionamiento del territorio si se construyeran al límite máximo normativo todas las parcelas.
Escenarios posibles considerados
Se establecieron proyecciones de desarrollos tendenciales en función de dos escenarios.
En el primero, se consideró que el territorio mantiene la tendencia de distribución de usos, con fuerte predominio al destino
residencial en sus múltiples modalidades. Fueron utilizados los porcentajes que se muestran en el Capítulo I, para calcular las
cargas máximas por uso que se consignan en los Cuadros de 1 a 6.
Cuadro N° 7. Escenario 1. Máxima constructibilidad con la tendencia actual de distribución de usos.
Superficies máximas
construibles a partir de
la tendencia actual de
distribución de usos

vivienda

comercio + servicio

suerficie superficie
potencial existente

alojamiento

potencial existente

producción

potencial existente

otros usos

(1)

suerficie superficie suerficie superficie
potencial existente potencial existente

porcentaje asignado al
uso

96,85

1

1,37

0,21

parcelas hasta 1000m2

106019

106018

106018

106018

621114,8

621115

total de m2
posibles

621115

parcelas entre 1001 y
3000
10000
parcelas mayores
10000m2

576760

276000

576760

530450

928.000

185600

1880978 (2)

464000

subdivididas

2455987

491197

5746667 (2)

1227993

Subtotal
Total superficie potencial
y existente

4687880

621115

4540212

513266

5053478

1679930

16799

5914

22713

1303893

17863

8102

25965

2949576

6194

1142

7336

91621

38

62989

154610

5264103

El resultado del cuadro analizado permite evaluar la envergadura de los metros cuadrados que se podrían construir si se ocuparan
todas las parcelas actuales y futuras, o sea 5.264.103m2.
Si se considera una ocupación de 20m2 por persona se podría estimar la población máxima posible resultante. Se alcanza así una
cifra de 229.491 habitantes, que utilizando los actuales porcentajes de distribución daría una población permanente de 48.193
(21%) y una temporaria de 181.298 personas (79%). A este panorama habría que incorporarle la población visitante (sin
alojamiento) y que incrementaría en el orden del 50% de los habitantes temporarios (según los porcentajes actuales), o sea unos
90.000 habitantes. Con estas estimaciones se arribaría a una hipótesis de ocupación ocasional en el territorio que podría alcanzar
la cifra de 319.491 de personas.
Cuadro N° 8. Escenario 2. Máxima constructibilidad con cambio en la tendencia incrementándose la actividad turística
Superficies máximas
construibles a partir de
la tendencia actual de
distribución de usos

vivienda

comercio + servicio

potencial existente

alojamiento

potencial existente

producción

potencial existente

otros usos

(1)

suerficie superficie suerficie superficie
potencial existente potencial existente

porcentaje asignado al
uso

90

1

4

0,21

parcelas hasta 1000m2

106019

106018

106018

106018

621114,8

621115

total de m2
posibles

621115
530450

3000
10000
parcelas mayores
10000m2

576760

276000

576760

928.000

185600

2279734

464000

subdivididas

2455987

491197

7318157

1227993

Subtotal
Total superficie potencial
y existente

4687880

621115

4219092

513266

4732358

1679930

16799

5914

22713

10901784

436071

8102

444173

2949576

6194

1142

7336

91621

62989

154610

5361191

En el escenario 2 se aplicó un porcentaje mayor a turismo (4%) y se disminuyó levemente el porcentaje de vivienda (90%). En esta
hipótesis se consideró el posible incremento de alojamiento en hoteles. En este caso la cantidad de metros cuadrados aumenta en
aproximadamente 100.000m2.
39

Mayor es el incremento de 18.359 personas, resultando en este caso un total de 337.850 personas, en el que 44.311 serían los
habitantes permanentes; 166.693 los habitantes temporarios; 29.000 quienes se alojarían en hoteles y 97.846 los visitantes que
recorren el lugar sin alojarse. Para esta estimación se aplicaron los criterios antes mencionados pero se estableció una
diferenciación de la población temporaria. El resultado total muestra un incremento significativo de personas respecto del escenario
anterior.
Cuando las variaciones de población son grandes, las gestiones para atenderla son más complejas. En este sentido, resulta
interesante recordar los estándares urbanísticos realizados por los arquitectos Allende y Atkins. Según los mismos se requerirían
las siguientes superficies:1
Cuadro N° 9. Estándares de Equipamiento

Rangos según cantidad de
Personas

4500

9000

22500

45000

M2 necesarios
Biblioteca
Centro
comunitario
Guardería

Escuelas
Parroquia
Otros cultos
Registro civil

225

Preescolar
Primaria
Secundaria

500

1250

2500

225
2890
350
2700
3240
900
0
22

500
5720
700
5400
8505
1200
0
45

1250
13550
1750
13500
21262
1200
750
300

2500
28900
3500
27000
62520
2400
1500
600

1

Estima distintas superficies referidas a poblaciones urbanas con nivel de concentración territorial significativa, por lo tanto en el caso de una población rural por los requerimientos de cobertura es
probable que las superficies varíen.

40

Policía
Bomberos
SUBTOTALES
Sucursal bancaria

22
500
11074
-

-

720

1440

1200

2400

4500

10000

20000

13074

TOTAL

600
1000
133020
2000

2000

Oficina en locales
Talleres
artesanales

300
1000
56112
1000

-

Oficina

45
1000
23615
-

28115

69032

158860

Nota: Los equipamientos de la primera sección son indispensables.

Finalmente se ha construido un cuadro que toma en consideración el volumen de objetos y elementos vitales para los residentes
permanentes, temporarios y visitantes en las evaluaciones de impacto acumulativo para estimar su envergadura.
El primer cuadro analiza la situación con los niveles de población actual y el segundo cuadro considera el impacto que podría tener
el área a partir de la cantidad de población que incorporaría. En este caso se tomó la cantidad de habitantes que surge del
escenario 2 mencionado anteriormente. Los valores que se incorporan en ambas situaciones fueron construidos con fuentes
diversas y se aclaran en el anexo. Los cálculos son de volúmenes diarios en rubros vitales como comida, bebida, residuos.
Cuadro N° 10. Tabla de Impacto acumulativo según cantidad de población actual

POBLACION

población
residente
población
temporária

Situación
actual
cantidad
personas

% que
agua
representa
litros x
sobre el
pers x
total
total
día

comida

garrafa x persona

aguas residuales
domiciliarias
kg x
pers x
total
dia

kg x
pers x
día

total

kg x
pers x
día

total

0,2 kg

1051

1 kg

5255

0,05 kg

263

3962

"

19809

"

990

0

0,5 kg

4953

0,02

198

5255

15

3

15765

1,2 kg

6306

19809

57

3

59427

1,5 kg

11291

Visitantes

9905

28

1

9905

0,5 kg

280560

Total diarios

34969

100

85097

residuos solidos
urbanos RSU
kg x
pers x
total
dia

298157

0

5013

30017

1451

41


Cuadro N° 11. Tabla de Impacto acumulativo según cantidad de población surgida del Escenario 2

POBLACION

población
residente
población
temporária

Situación
actual
cantidad
personas

% que
agua
representa
litros x
sobre el
pers x
total
total
día

comida

garrafa x persona

aguas residuales
domiciliarias
kg x
pers x
total
dia

kg x
pers x
día

total

kg x
pers x
día

total

0,2 kg

8862,2

1 kg

5255

0,05 kg

2216

48001

"

19809

"

12000

0

0,5 kg

48923

0,02

1957

44311

12

3

132933

1,2 kg

53173,2

240004

63

3

720012

1,5 kg

136802

Visitantes

97846

26

1

97846

0,5 kg

2505185

Total diarios

382161

100

950791

residuos solidos
urbanos RSU
kg x
pers x
total
dia

2695160

0

56863

73987

16173

Por supuesto que un análisis profundo del panorama debiera incluir otros factores como el tránsito y transporte de estos insumos y
su incidencia sobre los canales.
Está claro que los sectores 1 y 2 son los que, por su situación y características, están más expuestos a alcanzar los máximos
umbrales de tolerancia y por lo tanto generar los mayores impactos acumulativos. Sobre ellos hay que estar alertas respecto de
los indicadores que se propongan para no superar los niveles establecidos en la norma cautelar2.

2

Los valores que se establecieron para la confección de estos cuadros surgen de un análisis que se explica en el Anexo de Estándares.

42


CAPITULO III

43


CAPITULO III: CRITERIOS PARA EVALUAR LA NORMATIVA PROPUESTA
El delta de las islas del Tigre es un territorio de características singulares de gran valor y su localización, muy próxima a la mayor
área metropolitana de la Argentina, lo vuelve muy apetecible para desarrollos inmobiliarios. Esta ubicación es un atributo positivo,
pero es también su mayor amenaza. Los humedales, que constituyen gran parte de las islas, intervienen activamente en la
producción de los recursos agua y oxigeno, estratégicos en el siglo XXI.
En base a esta combinación de valor, vulnerabilidad y presión urbanizadora es que el Municipio de Tigre, con el objetivo de
protegerlos, encaró la elaboración del Plan de Manejo, instrumento idóneo para estos casos.
Como todo Plan de Manejo, requiere cuidadosa aplicación, control y monitoreo para seguir la evolución del territorio y así realizar
las rectificaciones necesarias. Cabe señalar que si bien existen numerosas experiencias de manejo de los humedales, cada uno de
ellos requiere una adecuación particular. Sin esto, se corre el riesgo de generar distintos niveles de degradación cuya remediación
puede insumir grandes recursos o de perder su capacidad biológica.
Por estas razones se deben formular criterios de desarrollo compatibles con la índole del territorio.
El sector deltaico posee una ocupación del territorio de tipo rural con estándares de construcción y de densidad poblacional bajos.
Esta situación se contrapone con la existencia de loteos puntuales que propiciarían la densificación hasta niveles cercanos a áreas
suburbanas o urbanas.
Frente a esto, cabe aclarar que el sistema territorial del delta no admite ese patrón de asentamiento, de manera que su condición
de rural debe sostenerse y con ello se debe consolidar un sistema de indicadores urbanísticos acordes (restricciones a las
subdivisiones parcelarias, superficie mínima de parcela, superficies máximas construibles (FOT), alturas máximas, entre otros.
Otra particularidad del territorio insular es que las vías navegables son los medios de acceso (y también de evacuación) y por tanto
se constituyen en el equivalente a las calles para un sistema urbano tradicional. Esto impone condiciones a la hora de definir su
estructura parcelaria ya que se debe privilegiar la salida al agua y restringir otras modalidades que no posean dicha salida. Hay
que tener en cuenta que la generación de cursos nuevos, por dragado o excavación, no están admitidos por la gravedad de su
daño ambiental (consignado oportunamente en el informe Plan de Manejo 1º etapa realizado por la Consultora Fajre y Asociados).
Esta comparación entre vías navegables y calle permite también tomar conciencia de otros riesgos como la saturación del tránsito,
la destrucción de los bordes por la intensidad de los flujos de embarcaciones y los accidentes de tránsito, entre otros.
44

Otro aspecto a tener en cuenta es que existe escasa población residente y gran volumen de población flotante. Si bien el censo del
2010 arroja un leve aumento, el destino del área se perfila hacia un rol más turístico, con los consiguientes riesgos de cuidado
ambiental.
Existe una población flotante que ronda un porcentaje cercano al 79% que podría establecerse con cierta regularidad en las islas
contra un 21% de residentes permanentes. Hay que considerar que existe un número importante de personas que circula en los
sistemas de transporte y se instala en recreos o clubes pero no pernocta. Con el turismo durante los fines de semana se produce
una afluencia aproximada de 9900 personas.
El perfil turístico no tiene mucha demanda de pernocte ya que información reciente suministrada por el área de turismo del
Municipio demuestra que la oferta de camas ha crecido más en el continente que en el sector insular.
La conjunción de todos los elementos expuestos lleva a recomendar los aspectos que se detallan a continuación.
CALIFICACIÓN DEL SUELO EN LAS ISAS DEL TIGRE
Reconociendo que la legislación provincial de usos del suelo no brinda un marco apropiado para regular un territorio tan particular
como las islas del delta bonaerense, que merecen un tratamiento específico por ahora inexistente, resulta necesario, sin embargo,
apoyarse en ella, tratando de adaptar sus objetivos y sus disposiciones al caso particular.
En tal intento debemos dar interpretación a la normativa provincial de base, en especial el decreto ley 8912, de acuerdo a las
normas que le son superiores, como la propia CONSTITUCIÓN NACIONAL, la LEY NACIONAL GENERAL DEL AMBIENTE y la
CONSTITUCIÓN DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Este marco superior, más actualizado aunque carente del nivel de
detalle propio de una norma de usos del suelo, nos deberá brindar orientación para la aplicación de la ley provincial y su
adaptación al caso, en que deben prevalecer los valores ambientales consagrados en las normas superiores, que hacen al interés
común, por encima de los intereses particulares.
Aun reconociendo que la norma provincial vigente plantea un serio problema para dar regulación a un humedal que se pretende
antropizar sin deteriorar como tal, para que continúe prestando sus servicios ambientales, en beneficio común, se intentará
proponer alternativas de preservación dentro del marco legal vigente .

45

¿Cuáles son los usos y las densidades de ocupación que se deben propiciar para que los objetivos planteados no se vuelvan
ilusorios? En tal intento la primera consideración que nos aparece es la relativa a la conveniencia de mantener la actual
calificación del suelo en Islas, como AREA RURAL3.
El mantenimiento de la “ruralidad”, da respuesta apropiada a los fines productivos de tipo agrícola, permite usos complementarios y
específicos y una densidad poblacional que resulta compatible en sus demandas de servicios y equipamientos, con la
permanencia del ecosistema.
Subsiste la necesidad de dar tratamiento apropiado al parcelario preexistente, aquella trama que resulta de fraccionamientos
realizados con una lógica continental, cuya ocupación es escasa, pero que representa un peligro para el ecosistema, tanto por la
presión que podría ejercer una ocupación intensa como por su localización sobre zonas que deberían permanecer intangibles.
Por fuera de este marco legal, la condición de reserva natural que detentan por sí los centros de islas en cuanto a sus funciones
ambientales, pueden justificar su expropiación para la conformación de una reserva, en alguna de las categorías de manejo
vigentes.
El tratamiento de los centros de islas, junto con el de las costas y las cotas, de tal forma que permitan el libre flujo de aguas,
constituyen los aspectos naturales que es imprescindible preservar, lo que significa una densidad poblacional y de la edificación
compatibles, lo que se asegura con la calificación como área rural.

Según las disposiciones del D Ley 8912/77: “… El área rural comprenderá las áreas destinadas a emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal,
minera y otros…”. (art. 5º)
Asimismo la norma determina: “… II.- En las distintas áreas podrán localizarse zonas de usos específicos de acuerdo a la modalidad, tipo y características locales, y serán: residencial, urbana
y extraurbana, comercial y administrativa, de producción agropecuaria, ictícola, industrial y extractiva, de esparcimiento ocioso y activo, de reserva, ensanche, transporte, comunicaciones, energía,
defensa, seguridad, recuperación y demás usos específicos (art. 5. II)
Entendiendo que esta disposición posibilita incorporar usos específicos dentro del área rural, permitiendo darle un contenido apropiado al caso, siempre que no llegue el uso especifico a ser
prevaleciente, en cuyo caso la calificación debería cambiar.
En cuanto a los usos del suelo, la norma dispone: ARTICULO 26°.- (modificado por Decreto Ley 10128/83) En el ordenamiento de cada Municipio se discriminará el uso de la tierra en usos
urbanos, rurales y específicos. Se considerarán usos urbanos a los relacionados principalmente con la residencia, el esparcimiento, las actividades terciarias y las secundarias compatibles. Se
considerarán usos rurales a los relacionados básicamente con la producción agropecuaria, forestal y minera. Se considerarán usos específicos a los vinculados con las actividades
secundarias, el transporte, las comunicaciones, la energía, la defensa y seguridad, etc., que se desarrollan en zonas o sectores destinados a los mismos en forma exclusiva o en los que resultan
absolutamente preponderantes.
3

46

INSULARIDAD
Quitar la condición de insularidad de las islas del Delta de Tigre sería lo mismo que convertir a Venecia en ciudad continental, ya
que su particularidad (o identidad) reside en que no lo es. La defensa de la condición de insularidad protege al área isleña de la
polución visual, sonora y aérea de la circulación vehicular (calles asfaltadas, puentes, estacionamientos, monóxido de carbono,
bocinas, etc.) y mantiene la condición peatonal en las islas.

-

No debe permitirse el cruce de automóviles, ómnibus y camiones a las islas por vía terrestre (puentes) o acuática
(ferries)

-

Se debe controlar el cumplimiento estricto de las normas referidas a la navegación autorizada en las diferentes vías
navegables.

-

Se debería estimular el recambio tecnológico de las embarcaciones tendiendo a una menor polución ambiental

HUMEDAL
Las islas del Delta de Tigre se ubican en proximidad a un Área Metropolitana de 13.000.000 de habitantes, de la que constituye su
mayor reserva ambiental y paisajística. El ecosistema del humedal que las caracteriza reviste características excepcionales,
resultado de la combinación de varios factores. Es un humedal de agua dulce, hecho de por sí excepcional, cuyo rol ecológico en
la oxigenación del agua dulce depende del mantenimiento estricto de sus condiciones naturales de “funcionamiento”: Por ser un
ecosistema sus componentes tienen relación de interdependencia, provocando el cambio en cualquiera de ellos alteraciones en el
sistema. El pajonal, por ej., cumple un rol fundamental en la oxigenación de las aguas.
-

Se deben preservar los bordes acuáticos, el albardón costero y los bajos característicos del humedal.

-

No debe permitirse la creación de canales, lagos artificiales ni grandes excavaciones que hagan peligrar la
condición de humedal de agua dulce y puedan contaminarlo con efluentes subterráneos como agua salada, por ej.

47

-

No debe permitirse la alteración de la topografía de las islas con rellenos, excavaciones y/o endicamientos.

-

No debe permitirse la alteración de la línea de costas

-

No debe permitirse destruir la flora (pajonales y bosques nativos) ni la fauna, propias del lugar.

-

Se debe impedir la importación a las islas de especies invasivas y/ o depredadoras.

HIDROGRAFÍA
Surge de las razones expuestas en el punto anterior que el sistema hidrográfico existente cumple un rol importante en el humedal,
y debe preservarse, atendiendo a los siguientes aspectos:
-

No se deben alterar los lechos de sus ríos y arroyos por grandes dragados (salvo en las grandes vías, como el
Paraná de las Palmas o el Luján), por modificar el comportamiento hidrológico de una cuenca aluvial bastante
compleja y por el problema adicional de la deposición de los limos resultantes, que modificarían la topografía del
humedal.

-

No se debe permitir la creación de canales, lagos
comportamiento hidrológico de la red hidrográfica.

-

Se deben preservar las aguas del volcamiento a las mismas de líquidos servidos, lo que exige una atención
especial del Código a las instalaciones de saneamiento domiciliario, dadas las dificultades del lugar para la
construcción con métodos tradicionales de cámaras sépticas, pozos, etc.

-

La protección de las costas mediante tablestacados o ataja-repuntes, así como sus alternativas tecnológicas
(madera, metal u hormigón), debería ser normada para las diferentes vías de navegación, dada su incidencia sobre
el oleaje y la costa que enfrenta.

artificiales ni grandes excavaciones que

alterarían el

48

PATRIMONIO
El patrimonio de las islas tiene un fuerte ingrediente paisajístico, que puede diferenciarse en dos tipos bien marcados: paisaje
natural y paisaje antropizado:
-

El paisaje natural se manifiesta únicamente en los nuevos territorios del frente este, que hemos catalogado como Área de
Reserva. De su preservación depende que se pueda avanzar en el estudio ecológico del proceso del humedal, y preservar
el único testimonio del paisaje natural existente en el área.

-

El paisaje antropizado constituye un conjunto indisoluble de patrimonio tangible e intangible. Combina las modificaciones
introducidas por el proceso productivo en el territorio rural por la importación de especies foráneas para su explotación
productiva y el particular sistema de ocupación del territorio que se manifiesta en los sectores más poblados. En ellos
paseos costeros, puentes, muelles, plantaciones y arquitectura isleña conforman una totalidad cultural de fuerte carácter
identitario, que se ha ido construyendo con los años y hace al paisaje del área reconocible. Ambos paisajes deben ser
catalogados y preservados.

-

La codificación debe alentar también la preservación de obras representativas de la “arquitectura isleña”, con modalidades
tecnológicas particulares, las que deben ser relevadas y catalogadas.

-

La codificación debe alentar la preservación de obras de la “arquitectura culta” de valor patrimonial, representativas de los
distintos momentos históricos vividos por las islas.

-

Se debe alentar la preservación del patrimonio cultural isleño estimulando la permanencia en las islas de su población
histórica.

CONSTRUCCIONES
Las construcciones juegan un rol importante en el mantenimiento del humedal, y deben garantizar la transparencia del
escurrimiento de las aguas. Debe rescatarse la sabiduría demostrada en estos aspectos por la construcción espontánea,
alentando la construcción en palafito y la protección de las fachadas mediante galerías y balcones, el uso de materiales livianos
y transportables, y atender en el proyecto de las instalaciones domiciliarias los requisitos particulares del lugar.
49


-

No computar las superficies de planta baja libre dentro de los topes permitidos para cada sector.

-

No computar las superficies de galerías y balcones dentro de los topes permitidos para cada sector

-

Reglamentar en el código las particularidades del saneamiento en las construcciones isleñas, a los efectos de
defender la pureza de las aguas.

OCUPACIÓN Y USOS DEL SUELO
La mejor forma de preservar el ambiente de los humedales es controlando la densidad poblacional.
Lo que hace particularmente atractivo al delta es disponer ese ambiente donde se impone la naturaleza en el borde del área
metropolitana
Con el aumento excesivo de la densidad poblacional se afecta al ecosistema y se pierde la singularidad.
Se considera importante en este sentido, considerar:
-

Condición de ruralidad/ densidad de población. Sostener la condición de área rural permite establecer parámetros de
ocupación en los que se controle la densificación de población para que no impacte negativamente sobre el medio natural.
Con las densidades propuestas oportunamente en el Primer Informe se puede desarrollar turísticamente la zona
preservándola a su vez. Se recomienda hacer hincapié en no superar los 5 hab. /ha en la mayor parte del territorio del delta
y permitir hasta 30 hab/ha en determinadas zonas. (Artículos 33 y 34 de la ley 8912)4.

4

Conforme la LEY 8912 la intensidad de la ocupación del suelo se clasifica en dispersa, agrupada y semiagrupada, conforme la densidad poblacional medida por metro cuadrado, la que a su vez
puede ser bruta (superficie / población) o neta (metros edificables / población).
Al área rural corresponde población dispersa, con edificación predominante de vivienda y construcciones propias de la explotación rural.
Se establece una densidad poblacional bruta menor a 5 h x ha; si se proyecta construir viviendas que ocasionen densidades mayores, excepto que estén vinculadas a la explotación rural, se
considerará cambio de uso, sujeto a aprobación previa. (art. 33)
Las áreas de población semiagrupada corresponden a “colonias rurales”, y a otras localizaciones de muy baja densidad, en este caso la densidad poblacional bruta podrá fluctuar entre cinco (5) y
treinta (30) habitantes por hectárea.
La densidad bruta promedio para toda área urbana no puede exceder los 150 hab. x ha.

50

-

Capacidad de soporte: Para fijar el criterio con el cual se manejarán indicadores en el sector deltaico del Partido de Tigre,
es necesario tener en cuenta su capacidad de soporte que se establece en función de los umbrales máximos de utilización
que tolera el sistema sin alterar significativamente su funcionamiento. Para evaluar la capacidad de soporte de este sistema
en particular, se deben considerar sus características ambientales, su modalidad de ocupación y sus potencialidades de
aprovechamiento y uso.
Desde el punto de vista ambiental, dada la singularidad del territorio considerado, se deben tener en cuenta, entre otros
factores, la preservación del sistema de humedal; las áreas de mayor riesgo por factores climáticos (crecidas por lluvias,
sudestada, etc.) o que puedan generarse accidentalmente (incendios); la capacidad para absorber desechos, ruidos, entre
otros.
La combinación de estos factores define una situación incompatible con los modelos del desarrollo del continente.
En todos los casos es importante el reconocimiento de esta limitación. La capacidad de soporte en definitiva es la que
surge del cálculo máximo de población para el área sin que abandone su condición de rural.

-

Zonas aptas para construir / área edificable: Las zonas aptas para edificar se deben establecer en función de la
accesibilidad (con acceso directo desde las vías navegables); de retiros de frente (para resguardar la conformación de una
vinculación perimetral de la isla); de retiros laterales (que consoliden un tejido abierto, compatible con el paisaje deseado);
de retiros de fondo (el que posee más dificultad de definición a priori por el nivel de irregularidad de las islas pero necesario
para no afectar el funcionamiento del humedal) y de las modalidades de ocupación que no afecten la transparencia
hidráulica (despegando lo construido del nivel de terreno natural). Recomendación: Las parcelas que surjan de nuevos
fraccionamientos deben poseer acceso desde vía navegable existente. Los retiros de frente no inferior a los 15m; retiros
laterales no inferiores a 6m; transparencia hidráulica lograda construyendo por encima de los 4:50m y sin alterar la
topografía.

-

Densidad de ocupación/normas de tejido (FOS, FOT, alturas, retiros): El nivel de densidad poblacional se debe
reafirmar a través de las normas de tejido que definen los niveles de construibilidad: superficie en planta (FOS); superficie
total a desarrollar (FOT); altura total; retiros; que sean compatibles con un nivel de densidad baja (acorde con la condición
de rural). Las que se habían planteado en la norma cautelar se corresponden con el tipo de ocupación que se ha realizado
hasta ahora al tiempo que admite una densificación moderada. Recomendación: Construcciones de perímetro libre; Fot
según sectores con valores bajos (entre 0,04 y 0,05); una altura total que no admita más de dos niveles por encima de la
cota de inundabilidad (de 15m).

51

-

Tramas atípicas: Conforma un conjunto heterogéneo y por sus implicancias no conviene estimular su consolidación. Se
trata de loteos en general especulativos por sus características y dimensiones, la mayoría no están consolidados con
construcciones, en general son muy poco respetuosos de la naturaleza del territorio, y muchos de ellos sin accesibilidad
adecuada. Recomendación: Se deben generar mecanismos que estimulen una consolidación similar a la que se plantea
para el resto del territorio insular y los parámetros deben ser aún más estrictos para favorecer la opción de aceptar los
estímulos.

-

Englobamientos y subdivisiones: Los englobamientos deben estar estimulados para los parcelamientos inadecuados
(dimensiones exiguas y mala accesibilidad). Las subdivisiones deben tener parámetros que contribuyan a consolidar un
tejido abierto y de baja densidad, al tiempo que deben ser acordes a las actividades admitidas. Recomendación: Estimular
los Englobamientos en general y en particular en las parcelas atípicas; no admitir la conformación de parcelas de superficie
inferior a 1ha y frente inferior a 50m.

-

Paisaje: El sistema del humedal y la vegetación con sus especies autóctonas conforman un paisaje que es parte de la
identidad del lugar. La antropización debe ser controlada para que no se modifique el sistema natural y se preserven las
características. Recomendación: No alterar la topografía; mantener la trasparencia hidráulica; no modificar los cursos de
agua; no generar artificialmente nuevos cursos; regular la introducción de especies vegetales; regular la deforestación (se
puede generar un sistema de reposición cuando se debe talar para poder construir; también multas si se exceden las
posibilidades admitidas, etc.).

-

Dragado: Se considera muy importante insistir respecto de que no se deben autorizar movimientos de suelo mediante
rellenos, excavaciones, terraplenamientos y endicados que produzcan una nueva geografía, ajena al paisaje del Delta,
alteren el régimen hidrológico de sus cursos y el escurrimiento natural de las aguas, afectando el comportamiento ambiental
del humedal. En caso de necesitarse construir dársenas individuales, se buscará aprovechar la morfología costera para
minimizar la excavación de las costas y/o reducir la invasión hacia el cuerpo de agua. Conviene en tal caso recomendar que
se mencione que las excavaciones serán por medio de palas manuales de manera de fortalecer la idea de no autorizar
volúmenes grandes de movimiento de suelo.

52


POBLACIÓN / ACTIVIDADES ECONÓMICAS
La actividad predominante en este territorio estuvo vinculada históricamente a la segunda residencia, a la actividad turística,
náutica, y productiva de pequeña escala. Esta última es la única que ha sufrido retroceso. Se evalúa necesario que el área
recupere un equilibrio entre estas actividades para que se favorezca la radicación de población permanente. Por lo cual
conviene estimular aquellas actividades vinculadas a la residencialidad, los servicios y equipamientos adecuados así como
incorporar algunas actividades económicas compatibles por escala y tipo.
El turismo y las actividades náuticas poseen tradición en este territorio y con requerimientos adecuados puede desarrollar una
oferta muy específica que lo posicione en la región.
En cuanto a las actividades productivas, es conveniente generar programas de estímulo para apoyar las existentes, diversificar y
generar nuevas que, por escala y tipo, contribuyan al desarrollo del territorio y favorezcan el asentamiento de población a
niveles adecuados de densidad.
Recomendación: estimular la radicación de actividades compatibles con el área, servicios y equipamientos, que
favorezcan la retención y radicación de población sobre todo en sectores de buena accesibilidad; establecer un
sistema de estímulos fijando áreas de desarrollo prioritario (por ejemplo) que orienten la localización.
Debe tenerse presente que la ley 8912 (Texto s/ ley 10128/83) permite que en toda zona, se localicen usos compatibles,
únicamente se segregarán en distritos específicos los usos molestos, nocivos o peligrosos (art. 28). Asimismo deberá tenerse en
cuenta la concentración de actividades afines, lo que en área rural sería tender a favorecer la confluencia de las mismas
producciones, con el consiguiente aumento de sinergias positivas (art. 29).
El tipo, intensidad y forma de ejercicio de los distintos usos regulará la dimensión de las parcelas (art. 30), la que en el caso de
áreas rurales no podrán ser inferiores a una unidad económica de explotación extensiva o intensiva, y sus dimensiones mínimas
serán determinadas en la forma establecida por el Código Rural, como también las de aquellas parcelas destinadas a usos
complementarios de la actividad rural (art. 53).

53

Por su parte el CODIGO RURAL, TITULO II “LA UNIDAD ECONOMICA”, en CAPITULO UNICO delega el Ejecutivo la
reglamentación de las unidades mínimas, según la zona, calidad de la tierra, tipo de cultivo, existencia o no de riego, (Art. 43) y
El art 44° dispone que las subdivisiones con destino a actividad agropecuaria, debe ser aprobadas, para asegurar el
cumplimiento de la unidad mínima.
Pese a que no es recomendable, según los fundamentos del plan maestro, superar los límites establecidos de población para la
caracterización de área rural, debe tenerse en cuenta que de incrementarse los mismos también debería acompañar con un
incremento de infraestructura y equipamiento acorde. Cuando las variaciones de población en un área son grandes, las
gestiones para atenderla son más complejas, porque es difícil establecer el parámetro óptimo para estimar la demanda y
provisión de los servicios. Si sumamos a esto la periodicidad de inundaciones, la dispersión de la población, las distancias y la
dificultad de accesibilidad del territorio, estamos frente a un desafío de gestión significativo que no debe minimizarse. Ver plano
de Equipamiento actual.
Se debe considerar que si se propicia el incremento poblacional se debe acompañar este proceso con un considerable
desarrollo del equipamiento y la infraestructura, así como los terrenos necesarios para emplazarlos (tal como lo
muestra la planilla de estándares) y una gran capacidad de gestión.

REGULARIZACIÓN DOMINIAL
Es un elemento vital para mejorar la regulación de este territorio. Al mismo tiempo es un elemento necesario para aplicar otro
tipo de estímulos (por ejemplo para emprendimientos productivos o comerciales).
Recomendación: Establecer un sistema de estímulo para la regularización que sea verdaderamente atractivo, ofreciendo
servicios concretos, por ejemplo frente a situaciones de emergencia ambiental.

ASPECTOS DE CARACTER GENERAL
-

Disposiciones claras y precisas para la aplicabilidad: El marco normativo debe ser específico, conciso y claro para
facilitar su aplicación y control.
54


-

Aspectos fundamentales no deben quedar a consideración: Evitar dejar ítems a la consideración del ejecutivo que
puedan quedar librados al arbitrio de la autoridad del momento.

CONSIDERACIÓN FINAL
Se entiende que la consideración de estas observaciones al texto propuesto en primera instancia para la normativa,
mejoraría substancialmente la sustentabilidad ambiental del desarrollo de las islas, objetivo básico de nuestra propuesta en
la Primera Etapa del Plan de Manejo.

55


ANEXOS

56

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