Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Actieplan tegen leegstand (UNIZO-Limburg)

956 views

Published on

In 2012 stelde UNIZO-Limburg een actieplan op om van leegstaand in een handelscentrum een positief verhaal te maken. Leegstand biedt kansen om een nieuwe invulling te geven en het handelscentrum te versterken.

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

Actieplan tegen leegstand (UNIZO-Limburg)

  1. 1. UNIZO ACTIEPLAN TEGEN LEEGSTAND Leegstand verminderen en nieuw ondernemerschap in handelskernen stimuleren UNIZO-Limburg
  2. 2. Dit is een uitgave van UNIZO-Limburg Maastrichtersteenweg 254/3 3500 Hasselt www.unizo.be/limburg yves.houben@unizo-lim.be Publicatiedatum: februari 2012
  3. 3. Inhoudspagina Voorwoord................................................................................................................................... 4 1. Leegstand: de harde cijfers ..................................................................................................... 5 Leegstand in België groeit onverminderd door .................................................................................5 2. Leegstand in handelskernen verklaard ...................................................................................10 Oorzaken van leegstand ................................................................................................................. 10 Leegstand in het straatbeeld .......................................................................................................... 12 3. Nog meer bijkomende winkelruimte op komst… ....................................................................13 Bijkomende (grootschalige) detailhandel: opgelet met een overaanbod ..................................... .13 De nieuwe winkelmarkt ................................................................................................................. .14 4. Kernversterking moet de focus blijven .................................................................................. .16 De kern is het vertrekpunt ............................................................................................................. .16 De sleutel is in handen van de lokale overheden .......................................................................... .16 Detailhandelsvisie: actieve rol voor de overheid............................................................................ 18 5. Nood aan actie tegen leegstand! ........................................................................................... .20 Planmatige aanpak......................................................................................................................... .20 Een ruim gemeentelijk instrumentarium........................................................................................ 21 10 maatregelen ............................................................................................................................... 22 6. Inspirerende voorbeelden .................................................................................................... .27 7. Samenvatting actiepunten .....................................................................................................30 3
  4. 4. Voorwoord Handelskernen vormen het socio-economische hart van onze steden en gemeenten. Kernen van steden en gemeenten zijn een broeinest van leven, van diverse functies zoals wonen, werken en winkelen. Detailhandelszaken, en vooral concentraties ervan, bepalen mee het beeld en de levendigheid van een kern. Leegstand kan dan ook een hinderlijk element zijn voor een vitaal straatbeeld en de aantrekkelijkheid van een handelscentrum. De desolate indruk van leegstaande handelspanden legt een hypotheek op elke inspanning van de gemeente om de attractiviteit van bepaalde straten of van het winkelgebied in zijn geheel te verhogen. Bovendien: hoe minder handelszaken, hoe minder passage voor de overblijvende handels- en horecazaken. De gemeente kan die vicieuze cirkel mee doorbreken door een kernversterkend beleid te voeren. UNIZO pleit voor een planmatige aanpak. Niet het lanceren van één losse maatregel zal het verschil maken maar een plan van aanpak op alle domeinen die een impact hebben op het winkelcentrum: bereikbaarheid, parkeerbeleid, pandenbeleid, ruimtelijke ordening,…. De aanpak van leegstand kan dan ook alleen slagen als onderdeel van een duidelijke detailhandelsvisie. Het ontwikkelen van nieuwe grootschalige detailhandel op andere locaties zonder aandacht voor een kernversterkend beleid zal zeker niet bijdragen tot een oplossing van bestaande leegstand. Laat het in ieder geval duidelijk zijn: leegstand betekent zeker geen stilstand. Een overschot aan leegstaande winkelruimte moet niet vertaald worden in het stoppen van nieuwe winkelontwikkelingen als geheel. Leegstand vraagt wel een dynamische aanpak, vanuit kernversterking en vanuit een afgewogen aanbodbeleid op andere locaties. Met het voorliggend rapport wilt UNIZO niet enkel de leegstandsproblematiek in de detailhandel in kaart brengen, maar via 10 actiepunten ook een aantal handvaten aanreiken voor het gemeentelijk – en het provinciaal – beleid in de aanpak van de leegstand. Om de problematiek dan ook samen aan te pakken, want zowelde gemeente als UNIZO willen tenslotte hetzelfde: een sterk handelscentrum! Joël Stockmans Directeur UNIZO-Limburg 4
  5. 5. 1. Leegstand: de harde cijfers1 Leegstand in België groeit onverminderd door De leegstand van winkel-verkooppunten is het afgelopen jaar in heel België onverminderd doorgegroeid. Inmiddels staat 7% van alle panden leeg, in 2011 was dit 6,6%, in 2008 was dit nog 5,2%. In vierkante meters hebben we het over ruim 1,3 miljoen vierkante meter lege winkelmeters. Leegstand per provincie Antwerpen Brussel Hoofdstedelijk Gewest Henegouwen Limburg Luik Luxemburg Namen Oost-Vlaanderen Vlaams-Brabant Waals-Brabant West-Vlaanderen België 2008 6,4% 4,8% 4,5% 6,5% 5,3% 3,5% 3,8% 4,4% 4,3% 4,6% 5,2% 5,1% 2009 6,6% 4,6% 5,5% 7,0% 6,2% 4,6% 4,5% 4,2% 4,1% 4,6% 5,7% 5,4% Jaar 2010 7,9% 4,3% 6,6% 7,7% 7,7% 7,1% 5,5% 4,3% 4,9% 5,8% 6,2% 6,2% 2011 8,2% 4,4% 7,4% 8,0% 8,4% 8,2% 6,4% 4,4% 5,4% 6,6% 6,6% 6,6% 2012 8,2% 5,9% 7,9% 8,2% 8,9% 8,8% 6,9% 4,9% 5,7% 6,9% 6,8% 7,0% Bron: Locatus In Limburg staan 1.464 panden leeg, op een totaal van 17.774. Het leegstandspercentage in Limburg is met 8,2% fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Het afgelopen jaar is de leegstand in Limburg wel iets minder snel toegenomen dan gemiddeld in België. Samen met Antwerpen kent Limburg het hoogste leegstandspercentage van Vlaanderen. In België scoren de provincies Luik (8,9%) en Luxemburg (8,8%) nog slechter. In 2008 kende Limburg een leegstand van 6,5%, en nam daarmee toen zelf de koppositie in van alle Belgische provincies. Op gemeentelijk vlak zien we heel wat verschillen tussen de Limburgse gemeenten: de hoogste leegstand vinden we terug in Leopoldsburg (13,9%), Genk (11,2%), Hechtel-Eksel (10,8%), Maasmechelen en Neerpelt (beiden 10,2%) en Bilzen (10,0%).De laagste leegstand – Herstappeeven buiten beschouwing gelaten – is er in Limburg in de gemeenten Lummen (2,5%), Peer en Bocholt (3,0%), Kinrooi (3,1%), Nieuwerkerken (3,7%) en Riemst (3,9%). 1 Met bijzondere dank aan Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux: www.locatus.com. 5
  6. 6. Leegstand per gemeente Alken As Beringen Bilzen Bocholt Borgloon Bree Diepenbeek Dilsen-Stokkem Genk Gingelom Halen Ham Hamont-Achel Hasselt Hechtel-Eksel Heers Herk-de-Stad Herstappe Heusden-Zolder Hoeselt Houthalen-Helchteren Kinrooi Kortessem Lanaken Leopoldsburg Lommel Lummen Maaseik Maasmechelen Meeuwen-Gruitrode Neerpelt Nieuwerkerken Opglabbeek Overpelt Peer Riemst Sint-Truiden Tessenderlo Tongeren Voeren Wellen Zonhoven Zutendaal Totalen Limburg 2008 2012 Aantal Leegstaande Leegstand % Leegstand % verkooppunten verkooppunten 5,8% 9,8% 225 22 3,2% 4,9% 102 5 5,7% 8,5% 716 61 7,2% 10,0% 551 55 4,1% 3,0% 197 6 5,4% 6,2% 227 14 8,4% 4,5% 376 17 4,5% 5,1% 315 16 5,5% 9,5% 336 32 9,2% 11,2% 1.507 169 1,0% 8,3% 96 8 4,4% 5,0% 159 8 4,0% 7,0% 186 13 5,3% 7,9% 228 18 5,4% 9,2% 2.218 204 5,8% 10,8% 223 24 6,1% 4,9% 103 5 2,2% 6,0% 235 14 0,0% 0,0% 2 0 5,2% 7,0% 604 42 4,1% 4,8% 168 8 4,7% 6,6% 532 35 2,1% 3,1% 196 6 1,8% 4,8% 126 6 7,4% 7,0% 543 38 15,1% 13,9% 368 51 7,9% 8,9% 718 64 4,3% 2,5% 237 6 4,5% 9,7% 608 59 10,4% 10,2% 947 97 4,9% 4,3% 209 9 7,3% 10,2% 334 34 3,2% 3,7% 108 4 2,4% 6,2% 177 11 7,7% 9,7% 238 23 4,1% 3,0% 299 9 1,0% 3,9% 280 11 9,1% 9,3% 1.135 105 7,1% 9,1% 394 36 8,1% 9,6% 862 83 1,3% 6,8% 59 4 5,3% 5,6% 126 7 6,1% 4,3% 395 17 5,1% 7,3% 109 8 5,1% 8,2% 17.774 1.464 Bron: Locatus In vergelijking met 2008 is de leegstand in 33 Limburgse gemeenten gestegen, in 10 gemeenten gedaald, en gelijk gebleven in Herstappe. 6
  7. 7. Naast de benadering vanuit het aantal leegstaande panden kan de leegstand ook bekeken worden in functie van het aantal vierkante meters. Begin 2012 kent Limburg een leegstand in de detailhandel van 131.687 m² op een totaal van 1.776.593 m², oftewel een leegstandspercentage van 7,4%. Leegstand per gemeente 2008 2012 Aantal Leegstand Volgens m² (winkelmeters) Leegstand % Leegstand % winkelmeters winkelmeters Alken 7,4% 7,4% 26.147 1.943 As 0,8% 2,7% 13.407 357 Beringen 3,7% 6,9% 52.826 3.648 Bilzen 6,6% 12,5% 40.379 5.051 Bocholt 6,4% 5,5% 15.933 879 Borgloon 6,2% 17,4% 12.314 2.149 Bree 5,6% 5,9% 47.083 2.795 Diepenbeek 4,5% 3,0% 25.672 770 Dilsen-Stokkem 7,0% 12,8% 33.380 4.269 Genk 8,2% 10,6% 172.778 18.282 Gingelom 2,0% 16,4% 2.626 430 Halen 4,8% 3,0% 14.119 420 Ham 3,8% 3,8% 20.746 793 Hamont-Achel 4,6% 4,5% 22.912 1.040 Hasselt 2,6% 6,1% 263.797 16.095 Hechtel-Eksel 11,2% 25,9% 14.029 3.627 Heers 3,7% 5,2% 18.863 985 Herk-de-Stad 1,6% 3,4% 18.713 639 Herstappe 0,0% 0,0% Heusden-Zolder 3,2% 7,9% 46.741 3.671 Hoeselt 4,5% 7,8% 10.154 793 Houthalen-Helchteren 5,4% 3,1% 50.577 1.590 Kinrooi 1,3% 3,1% 22.560 700 Kortessem 1,0% 2,6% 7.411 190 Lanaken 5,6% 5,0% 49.402 2.490 Leopoldsburg 13,1% 15,2% 26.794 4.072 Lommel 6,6% 11,6% 94.583 10.975 Lummen 9,3% 2,9% 15.867 457 Maaseik 3,5% 9,3% 52.080 4.849 Maasmechelen 8,9% 9,7% 109.477 10.657 Meeuwen-Gruitrode 6,7% 4,4% 15.243 667 Neerpelt 11,1% 10,6% 20.342 2.160 Nieuwerkerken 1,3% 6,5% 12.275 800 Opglabbeek 1,1% 5,4% 20.170 1.083 Overpelt 5,5% 7,2% 21.364 1.530 Peer 2,3% 1,9% 46.547 889 Riemst 1,5% 2,0% 79.735 1.610 Sint-Truiden 5,0% 7,0% 108.963 7.647 Tessenderlo 10,2% 7,3% 32.938 2.398 Tongeren 5,6% 8,0% 70.644 5.680 Voeren 2,0% 14,6% 731 107 Wellen 14,8% 6,8% 7.078 480 Zonhoven 7,7% 2,7% 32.408 877 Zutendaal 17,1% 16,9% 6.785 1.143 Totalen Limburg 5,4% 7,4% 1.776.593 131.687 Bron: Locatus 7
  8. 8. Als we differentiëren naar type winkelgebied, dan zien we dat vooral de grote (traditionele) winkelgebieden in Limburg hoge leegstand noteren. Binnensteden (meer dan 400 verkooppunten in de kleinhandel), binnenstedelijke winkelstraten (populair gezegd: de aanloopstraten) en Hoofdwinkelgebieden groot (tussen de 200 en 400 verkooppunten in de kleinhandel) laten allemaal leegstandspercentages zien van 13% tot 14%. Jaar 2008 3,5% 6,5% 5,2% 5,7% 3,1% 11,5% 10,5% 10,9% 7,3% Winkelgebiedstypering Baanconcentratie Binnenstad Binnenstedelijke winkelstraat Buurtcentrum Grootschalige concentratie Hoofdwinkelgebied groot Hoofdwinkelgebied klein Kernverzorgend centrum groot Kernverzorgend centrum klein Shopping Center Speciaal winkelgebied Supermarktcentrum Verspreide bewinkeling Wijkcentrum groot Wijkcentrum klein 13,6% 5,9% 4,2% 8,2% 6,2% Jaar 2012 8,0% 12,3% 14,0% 9,4% 5,5% 13,2% 14,1% 11,8% 9,4% 9,8% 0,9% 9,1% 5,4% 6,2% 10,9% Bron: Locatus Dit wil niet zeggen dat alle locaties het moeilijk hebben. In de gebieden waar Locatus winkelpassanten telt kan een onderscheid gemaakt worden naar A, B en C zones.Op A1 locaties is de leegstand in België gelijk aan de frictie leegstand van 2% tot 3%. Deze gebieden functioneren dan ook uitstekend. Het probleem in de grootste en drukste winkelgebieden ligt verderop: op de B2 en C zones, waar leegstand oploopt richting 15%. De centra van Genk, Hasselt, Sint Truiden en Tongeren laten hoge percentages zien van rond de 13% leegstand. Dat is dus 1 op de 7,5 winkels leeg. Leegstand in de grootste Limburgse handelscentra Centrum Genk Centrum Hasselt Centrum Sint-Truiden Centrum Tongeren 2008 10,2% 6,5% 13,7% 10,2% 2009 13,1% 7,4% 9,7% 10,5% Jaar 2010 15,4% 9,7% 11,3% 12,7% 2011 14,6% 12,3% 12,7% 13,7% 2012 13,3% 12,3% 13,3% 12,9% Bron: Locatus Het is ook interessant om te kijken naar de activiteit die in de nieuw leeggekomen panden het laatst werd uitgeoefend. In de tabel hieronder worden de verhoudingen van de nieuwe leegstand volgens 8
  9. 9. activiteit/branche vergeleken met de totale verhoudingen van die activiteit binnen de voorraad panden. Een negatief verschil betekent dat de leegstand in die sector hoger is in vergelijking met andere sectoren. Herkomst leegstand Hoofdbranche 11.010-Levensmiddelen 11.020-Persoonlijke Verzorging 22.030-Warenhuis 22.040-Kleding & Mode 22.050-Schoenen & Lederwaren 22.060-Juwelier & Optiek 22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar 22.080-Antiek & Kunst 35.100-Sport & Spel 35.110-Hobby 35.120-Media 37.130-Plant & Dier 37.150-Bruin & Witgoed 37.160-Auto & Fiets 37.170-Doe-Het-Zelf 37.180-Wonen 38.200-Detailhandel Overig 45.203-Automotive 45.205-Brandstoffen 59.210-Horeca 59.220-Cultuur 59.230-Ontspanning 65.250-Verhuur 65.260-Ambacht 65.280-Financiële Instelling 65.290-Particuliere Dienstverlening Leeg gekomen 2011 Totale voorraad Volgens activiteit Volgens activiteit Limburg België Limburg België 12,6% 15,4% 12,3% 14,2% 0,8% 1,7% 2,6% 3,2% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 13,1% 11,3% 6,9% 6,6% 1,3% 2,0% 1,6% 1,5% 1,8% 1,9% 1,6% 1,8% 1,0% 2,1% 1,1% 1,2% 0,0% 0,6% 0,6% 0,5% 2,0% 1,6% 1,0% 0,8% 1,3% 1,1% 0,9% 0,8% 0,0% 1,1% 0,7% 0,8% 3,5% 2,8% 2,6% 2,5% 2,3% 3,2% 2,0% 2,1% 0,3% 0,9% 1,2% 0,9% 3,3% 1,3% 2,3% 1,9% 4,5% 4,2% 3,9% 3,5% 2,0% 2,8% 1,6% 1,8% 0,8% 1,3% 5,5% 5,2% 0,5% 0,1% 1,9% 1,7% 30,7% 23,3% 21,3% 22,9% 0,3% 0,6% 0,8% 1,2% 0,8% 1,4% 1,7% 1,6% 1,5% 1,3% 0,5% 0,5% 6,0% 7,7% 14,2% 11,2% 3,8% 4,5% 6,2% 5,8% 6,0% 5,9% 5,0% 5,6% Verschil Limburg België -0,3% -1,2% 1,8% 1,5% 0,1% 0,1% -6,2% -4,7% 0,3% -0,5% -0,2% 0,0% 0,1% -0,8% 0,6% -0,1% -1,0% -0,7% -0,4% -0,3% 0,7% -0,3% -0,9% -0,3% -0,3% -1,1% 0,9% 0,0% -1,0% 0,5% -0,6% -0,8% -0,4% -0,9% 4,7% 3,9% 1,4% 1,5% -9,4% -0,3% 0,6% 0,5% 0,9% 0,3% -1,1% -0,8% 8,2% 3,5% 2,4% 1,4% -1,1% -0,3% Bron: Locatus Het meest opvallend is dat de horecasector in Limburg het sterkst bijdroeg in de nieuwe leegstand in het afgelopen jaar (een aandeel van 30,7% in de nieuwe leegstand, terwijl het aandeel van de horeca 21,3% bedraagt in het totale aantal panden), terwijl dit gemiddeld in België niet zo is. Op de tweede plaats komt de activiteit ‘kleding en mode’ (aandeel van 13,1% in de nieuwe leegstand; een aandeel van 6,9% in de totale pandenvoorraad), zowel in Limburg als in België. De sector levensmiddelen kent ook een hoog aandeel in de nieuwe leegstand (12,6%), maar dit aandeel verschilt weinig van het aandeel in de totale pandenvoorraad (12,3%), waardoor deze sector naar verhouding geen hogere bijdrage tot de leegstand levert. De activiteiten die het afgelopen jaar relatief gezien minder bijdroegen in de leegstand waren automotive en ambachten. 9
  10. 10. 2. Leegstand in handelskernen verklaard Oorzaken van leegstand De hoge en toenemende leegstand kent verschillende oorzaken:  Het spanningsveld tussen de historische handelskern en de grootschalige detailhandel in de periferie is ontstaan in het begin van de jaren ’70 door de ongebreidelde ontwikkeling van baanwinkels en shoppingcentra aan de rand van steden en gemeenten. Commerciële ontwikkelingen aan de rand hebben altijd een impact hebben op het bestaand handelsapparaat in het historisch centrum.  De uitstroom van handelszaken, in het bijzonder de winkelketens, uit het centrum naar de rand alsook de opkomst van nieuwe winkelconcepten, heeft ervoor gezorgd dat heel wat steden en gemeenten al decennialang worstelen met een stijgende leegstand in hun handelscentrum. Een leegstand die niet alleen het handelscentrum maar uiteindelijk de aantrekkelijkheid van het volledige centrum naar beneden haalt.  De algemene schaalvergroting van handelszaken: de gemiddelde verkoopoppervlakte in Limburg is tussen 1975 en 2009 toegenomen2 van 93m² tot 170 m². Oudere panden kunnen daardoor op zichzelf ruimtelijk niet altijd meer voldoen aan hedendaagse markteisen. Nieuwe grootschalige en meer perifere winkelvoorzieningen zorgen er dan voor dat de bestaande kleinere panden niet direct een herbestemming kunnen krijgen.  Er is ook een dalende trend van zelfstandige handelszaken in kleinere (deel)gemeenten. Steeds meer kleinere gemeenten verliezen hun winkelstraat ten nadele van omliggende gemeenten en steden van een grotere omvang. Dit proces van schaalvergroting is nog steeds aan de gang en steeds meer grotere gemeenten voelen de hete adem van dit eliminatieproces.  Jarenlang hebben gemeenten naar het probleem gekeken zonder er een pasklaar antwoord op te kunnen geven, mede ingegeven door de overtuiging dat de gemeente hier geen vat op heeft. Slechts de laatste vijf tot tien jaar zijn gemeentebesturen in actie geschoten om de negatieve spiraal van leegstand in het handelscentrum proberen tegen te houden. 2 Provincie Limburg: Distributie-Planologisch Onderzoek en visie kleinhandel Limburg, Studie Aanbodzijde, juni 2009 10
  11. 11. Helaas kijken nog teveel besturen vanuit een eenzijdige bril naar dit vraagstuk en onderkennen ze de economische voorwaarden die vervuld moeten zijn om de dynamiek in het handelscentrum terug aan te zwengelen.  Veelal worden onsamenhangende maatregelen genomen die het beoogde effect missen: - Heraanleg van een oude winkelstraat met het snoeien in parkeerplaatsen en het morrelen aan rijrichting of bereikbaarheid, - Lancering van een subsidiesysteem om handelszaken aan te trekken maar zonder afbakening van handelscentrum waarop dit systeem van toepassing is (resultaat is dat het effect diffuus is en de kern niet versterkt), - Het toelaten van nieuwe zones voor baanwinkels zonder eerst de impact op de handelskern goed in overweging te nemen, - … Kortom, er wordt te weinig geredeneerd vanuit de economische logica van de handelaar en bovendien gebeurt die redenering niet op een samenhangende, planmatige manier.  Ook de vastgoedprijzen volgen niet altijd de neerwaartse tendens van een handelscentrum en wegen hiermee op de instandhouding van een lokale handelskern. In opgaande handelscentra is het niet uitgesloten dat eigenaars of vastgoedprofessionelen bewust een deel van de handelspanden achter de hand houden om de prijzen opwaarts te beïnvloeden. Door de oververhitting van prijzen in de A-locaties straalt dit tevens af op de B- en C-locaties met exuberante vraagprijzen als gevolg.  In heel wat handelskernen wonen ook te weinig mensen boven handelspanden. Door dit gebrek aan sociale controle wordt een handelskern minder interessant als plek om te investeren. Wonen boven winkels is een essentiële voorwaarde in de versterking van het sociaal weefsel in de handelskern.  Leegstand wordt soms in de hand gewerkt door het ondoordacht toelaten van omvorming van handelspanden naar woningen. Dit zorgt voor verdunning van het handelsaanbod met een daling van de attractiviteit van de winkelstraat. Een herbestemming van handelspanden naar een andere functie kan deel uitmaken van een detailhandelsbeleid, maar dient gestoeld te zijn op een duidelijke en afgebakende visie.  Eens de negatieve spiraal in gang is gezet, is het heel moeilijk om het tij te keren. Huur- en vastgoedprijzen anticiperen niet op een verminderd handelsklimaat maar versterken in tegendeel de neergang. Hoge huurprijzen blijven meestal nog een tijdje aan omdat eigenaars de prijzen niet naar beneden wensen aan te passen. Leegstand blijft dan steeds langer duren, imago en dynamiek wordt slechter tot uiteindelijk de eigenaar plooit. Op dat moment is het helaas meestal te laat. 11
  12. 12. Leegstand in het straatbeeld Handelskernen vormen het socio-economische hart van onze steden en gemeenten. Kernen van steden en gemeenten zijn een broeinest van leven, van diverse functies zoals wonen, werken en winkelen. Detailhandelszaken, en vooral concentraties ervan, bepalen mee het beeld en de levendigheid van een kern. Even rondkijken in Vlaanderen maakt duidelijk dat teveel detailhandel, en vooral grootschalige verkoopsoppervlakten, de rand van de stad of de invalswegen gaan opzoeken. Belangrijke criteria en vestigingsfactoren zijn daarbij vaak goedkope ruimte, grote oppervlakten, autobereikbaarheid en zichtbaarheid vanaf belangrijke verkeerswegen. Zo worden buiten de bestaande kernen nieuwe, monofunctionele kernen gemaakt. Nieuwe shoppingcentra proberen zelfs de illusie van een nieuwe stad te creëren met esplanades en activiteitenpleinen. En ondertussen brokkelt de oorspronkelijke woon- en handelskern af of verwordt hij tot een toeristische attractie, waar wel toeristen hun gading vinden, maar waar de oorspronkelijke bewoners hun dagdagelijkse goederen niet meer vinden. Laat staan dat nieuwe bewoners zouden aangetrokken worden om zich te komen nestelen in dergelijke kernen. Gerichte inspanningen om steden en gemeenten nieuw leven in te blazen zoals city-marketing zullen weinig zoden aan de dijk zetten als één van de basiselementen van deze kernen, namelijk een levendige handelsconcentratie ontbreekt. Leegstand kan een hinderlijk element zijn voor een vitaal straatbeeld en de aantrekkelijkheid van een handelscentrum. De desolate indruk van leegstaande handelspanden legt een hypotheek op elke inspanning van de gemeente om de attractiviteit van bepaalde straten of van het winkelgebied in zijn geheel te verhogen. Leegstand in een aantal handelspanden kan al snel een sneeuwbaleffect veroorzaken en uiteindelijk resulteren in wegkwijnende winkelstraten en een verzwakte handelsfunctie van specifieke buurten. Leegstaande winkelpanden tasten de aantrekkelijkheid van een handelscentrum aan. Bovendien: hoe minder handelszaken, hoe minder passage voor de overblijvende handels- en horecazaken. De gemeente kan die vicieuze cirkel mee doorbreken door een kernversterkend beleid te voeren. Winkels horen in de bestaande centra thuis. Grootschalige perifere shoppingcentra kunnen enkel voor assortimenten die de bestaande winkelkernen weinig of geen concurrentie aandoen zoals auto’s, bouwmaterialen of doe-het-zelf. 12
  13. 13. 3. Nog meer bijkomende winkelruimte op komst… Bijkomende (grootschalige) detailhandel: opgelet met een overaanbod Zoals uit de bovenstaande cijfers en uit de oorzaken blijkt, is de toenemende leegstand van handelspanden een belangrijk probleem waar veel steden en gemeenten mee te maken krijgen. Tegelijkertijd zien we ook een groeiende tendens om nieuwe grote vastgoedprojecten te financieren met grootschalige detailhandel zoals shoppingcentra. Speculerende projectontwikkelaars en bouwpromotoren rekenen daarbij vooral op de hoge huurgelden van het winkelgedeelte om het hele project liefst op een zo kort mogelijke termijn af te betalen. Bij de inplanting van grote winkelprojecten schermen de aanvragers steevast met vermeende behoefte aan meer winkels en voorgewende meerwaarde voor de bestaande handel. Met het oog op een schaalvergroting en een upgrade van het detailhandelsaanbod in Limburg, duiken de laatste jaren dan ook heel wat plannen met heel wat bijkomende m² aan nieuwe handelsruimte op. Tegenover het ruime aantal van 131.000 m² aan leegstaande detailhandel in Limburg kan al snel 200.000 m² aan nieuwe ruimte geplaatst worden. Soms binnen, maar meestal buiten de bestaande handelskernen. Een niet-exhaustieve lijst hieronder:  Opmerkelijke projecten van de laatste jaren: - Maaseik (+15.000 m² Kloosterbempden en Kolonel Aertsplein) - Julianus Tongeren (+6.500 m²) - Stadsplein Genk (+15.000 m²) - FortéNeerpelt (+3.500 m²)  Nieuwe - aangekondigde projecten: - Luikersteenweg Tongeren (+27.000 m²) - Entreestrip Bilzen (+10.000 m²) - Uitbreiding Shopping I Genk (+10.000 m²) - Blauwe Boulevard Hasselt (+24.000m²) - Ikea Hasselt (+30.000 m²) - SportgerelateerderetailEisden (+12.000 m² tot +18.000 m²) - Be-Mine Beringen (+28.000 m²) - Bilzen zone Eikaart (+15.000 m²) - Onderzoek naar solitaire supergrootschalige detailhandelsvestigingen in HouthalenHelchteren en Lummen (>15.000 m²; actualisatie Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg) 13
  14. 14. Nieuwe grootschalige projecten zijn echter niet altijd zonder gevaar. UNIZO waarschuwde eerder al voor de ruimtelijke en socio-economische impact van een ondoordacht inplantingsbeleid van shoppingcentra3. De voornaamste conclusies uit dit onderzoek waren:  Meer dan de helft van de handelskernen die in de aantrekkingszone zitten van een nieuw perifeer shoppingcentrum ondergaat een sterke tot zeer sterke impact hiervan: een daling van de koopbinding en stijging van de koopvlucht met meer dan 15 procentpunten.  De impact van een nieuw perifeer shoppingcentrum op de omliggende handelskernen laat zich vooral voelen in de assortimenten van shoppinggoederen en specialtygoederen4.  In de gemeente van inplanting neemt een nieuw perifeer shoppingcentrum een dominante positie in ten opzicht van de handelskern: 70 % van de klanten die voor shoppinggoederen van buiten de gemeente komt, gaat hiervoor naar het shoppingcentrum, en niet naar de handelskern.  Uit dit onderzoek werd vastgesteld dat de inplanting van een shoppingcentrum buiten een klassieke handelskern met een divers en ruim aanbod geleid heeft tot: - het verdwijnen van een groot aantal winkels in de binnenstad ( bijna 1 op 3), - een nettoverlies van het totaal aantal winkels, - een verdubbeling van de leegstand in de binnenstad ( tot 21 %) en - een toename van dienstverlenende activiteiten in de binnenstad.  Naar assortimenten werd uit het onderzoek vastgesteld dat de inplanting van een shoppingcentrum buiten een klassieke handelskern geleid heeft tot een daling van het aantal winkels in alle functietypes (shoppinggoederen, specialtygoederen en conveniencegoederen) en in de meest representatieve winkelbranches van de binnenstad (voeding, kleding, boeken en kranten). Perifere detailhandelsontwikkelingen hebben niet alleen een impact op de detailhandel in de handelskernen, maar kunnen ook bijdragen tot een overaanbod aan handelspanden. Een aanpak van de bestaande leegstand in de detailhandel kan dus niet los gezien worden van deze nieuwe uitbreidingsprojecten. Leegstaande panden in een handelscentrum betekenen niet dat er helemaal geen nieuwe ontwikkelingen kunnen gebeuren in het centrum of op andere locaties, maar het leegstaand aanbod dient wel meegenomen te worden in een gestructureerde detailhandelsvisie. De nieuwe winkelmarkt De evoluties in de detailhandel en de leegstand worden uiteraard niet enkel bepaald door nieuwe grootschalige vastgoedprojecten en een verhuis of het verdwijnen van bestaande handelszaken. Maatschappelijke en economische trends5 zoals de veranderende bevolkingssamenstelling en de 3 UNIZO-Studiedienst: De impact van perifere shoppingcentra op de handelskernen. Waasland Shoppingcentrum als alarmerend praktijkvoorbeeld. 18 maart 2008 4 Convenience goederen = dagelijkse aankopen (brood, vlees, groenten en fruit). Shoppinggoederen = periodieke aankopen (kleding, schoenen, boeken, huishoudartikelen). Specialtygoederen = uitzonderlijke aankopen (meubelen, tapijten, audivisuele artikelen, juwelen). 5 Hoofdbedrijfschap Detailhandel: Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert, 26 april 2011. 14
  15. 15. toename van aankopen via het internet door de consument hebben een impact op het gevraagde winkelaanbod. We citeren trendwatcher Nathalie Bekx6: “Retailers staan voor de cruciale keuze tussen steeds grotere aankoop- en winkelvolumes of een meer persoonlijke kruideniersaanpak. In de praktijk is het echter zo dat de klant vandaag een weloverwogen preselectie verwacht en geen tijd wil verliezen tussen volgestouwde rekken in overvolle megawinkels, want less is more. De Belgische consument droomt niet echt van een ‘totaalervaring' in drie megashoppingcenters buiten de stad. Zijn voorkeur gaat veeleer naar klantvriendelijke, bereikbare winkels in gezellige buurten. Daarom hebben stadsbesturen de cruciale verantwoordelijkheid om hun winkelstraten veilig en leefbaar te houden en de toegankelijkheid van winkels te garanderen in hun stadsvernieuwingsprojecten. Voorts moeten ze dringend werk maken van betaalbare winkelpanden, willen ze verdere leegloop vermijden. Als retailers blijven kampen met torenhoge huishuur en een sputterende mobiliteit in de stad, worden ze wel verplicht om uit te wijken naar megashoppingcentra of surrogaatdorpen.” De lokale overheden – niet alleen de steden en gemeenten, maar ook de provincie voor een overkoepelende coördinatie – hebben bijgevolg een belangrijke opdracht om een duidelijke detailhandelsvisie te ontwikkelen, om problemen het hoofd te bieden en om uitdagingen optimaal te benutten. 6 Uit: “Scharminkels van megawinkels”, Nathalie Bekx, De Standaard, 6 januari 2012. 15
  16. 16. 4. Oproep: kernversterking moet de focus blijven De kern is het vertrekpunt UNIZO blijft in eerste instantie voorstander van kernversterkend beleid. De verweving van de functies wonen, werken en winkelen zorgt voor een ideale habitat voor een bloeiend winkelapparaat. Dit is tevens de optimale plaats voor een mix aan grootschalige én kleinschalige winkels, met een algemeen of specifiek aanbod. UNIZO kant zich tegen grote nieuwe grootschalige shopping in de periferie van steden en gemeenten, tenzij voor assortimenten waar weinig of geen interactie is met klassieke handelskernen (vb. auto’s, keukens, bouwmaterialen, doe-het-zelf,…). Dit standpunt wordt trouwens bevestigd door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De relatie tussen ‘ruimtelijke ordening’ en ‘vestigingsbeleid detailhandel’ is voor UNIZO dan ook een onontbeerlijk element om aan een onderbouwd distributiebeleid te werken. Het kernversterkend aspect moet volgens UNIZO dan ook als fundamenteel criterium gelden. UNIZO roept de gemeenten op om zelf op bepaalde plaatsen een duidelijke visie te ontwikkelen voor de mogelijkheden en beperkingen voor nieuwe grootschalige detailhandel. Het gaat daarbij om locaties waar nieuwe inplantingen mede naar gelang het assortiment (bijvoorbeeld shoppingartikelen) de handelskern verzwakken op specifieke plaatsen. Op die plaatsen kunnen dan geen nieuwe winkels of shoppingcentra gebouwd worden. UNIZO toont zich trouwens expliciet voorstander van winkelprojecten die uitgaan van het versterken van de kern. UNIZO wijst in dat verband naar projecten in o.m.: Genk (Stadsplein), Kortrijk (K in Kortrijk), Tongeren (Julianusproject), Beveren (De Warande), Hasselt (Twee Torenwijk), Antwerpen (stadsfeestzaal), …. Voorwaarde blijft evenwel dat de projecten voldoende complementair zijn aan het bestaande aanbod en de eventuele overlast voor de bestaande handel tot een minimum beperkt wordt. De sleutel is in handen van de lokale overheden De inplanting van grootschalige winkels wordt sinds 2005 geregeld door de wet op de vergunning van handelsvestigingen, de befaamde IKEA-wet. Die bepaalt dat er voor de inplanting of uitbreiding van winkels met een verkoopsoppervlakte van 400 m² een socio-economische vergunning vereist is. Voor 16
  17. 17. aanvragen groter dan 1.000 m² is bijkomend een advies van het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie vereist. Het is steeds de gemeente die de eindbeslissing heeft ongeacht de omvang van het project. Als gevolg van de Europese dienstenrichtlijn werd de wet eind 2009 aangepast voor wat betreft de beoordelingscriteria van de vergunningsaanvragen. Sindsdien is het niet meer mogelijk om aanvragen te beoordelen (goed of af te keuren) op basis van louter economische criteria (zoals marktbehoefte, impact,...). De beoordeling moet sindsdien gebeuren op basis van de ruimtelijke lokalisatie, de impact op het stedelijk milieu (met inbegrip van mobiliteit), de bescherming van de consument en de naleving van de sociale wetgeving. Met de huidige wet op de handelsvestigingen bestaat het gevaar dat deze afbrokkeling van kernen van steden en gemeenten nog versneld wordt. Uit een UNIZO-analyse7 blijkt dat de IKEA-wet na vijf jaar duidelijk faalde. Belangrijke parameters daarbij zijn het aantal vergunningsaanvragen, de effectief vergunde verkoopsoppervlakte en de ligging van de nieuwe winkels. Gemeenten kunnen eigenmachtig beslissen of er een nieuwe handelsvestiging op hun grondgebied komt, ongeacht de omvang en dus het verzorgingsgebied. Gemeenten die geen distributieplanologische visie hebben, en dus geen kader waarbinnen ze hun beslissingen kunnen rechtvaardigen, zullen moeten optornen tegen de overredingskracht van grote investeerders die op die manier mee het detailhandelsbeleid van een gemeente zullen gaan invullen. Eén van de belangrijkste veranderingen bij de invoering van de IKEA-wet was de overdracht van de eindbeslissing van grote handelsvestigingen aan gemeenten. Heel vaak is al gebleken dat dergelijke projecten de impact van de gemeenten overschrijden. Bovendien zien heel wat gemeenten in dergelijke projecten geldgewin om de financiële toestand van de gemeente op te krikken. UNIZO is daarom steeds voorstander geweest om voor grote winkelcomplexen de beslissing op een bovengemeentelijk niveau te laten beslissen. Tegelijk pleit UNIZO ervoor dat de gemeenten op lokaal niveau structureel overleg organiseren teneinde met de verschillende belangen en de impact van grote winkels optimaal rekening te kunnen houden. UNIZO ontwikkelde ten behoeve van gemeenten ook een “Engagementsverklaring voor Duurzaam Winkelbeleid”, die van deze uitgangspunten vertrekt:  De gemeente onderschrijft een kernversterkend beleid,  De gemeente maakt een koppeling tussen de ruimtelijke aspecten (stedenbouwkundige vergunning, structuurplan) en de socio-economische (winkelvergunning),  De gemeente zal geen shoppingcentra willekeurig in de periferie toestaan,  De gemeente engageert zich tot een structureel overleg met de lokale handel. De Winkelnota van de Vlaamse regering8 van 2010 betekent volgens UNIZO goed nieuws voor de commerciële kernen in Vlaanderen. De uitwerking van de winkelnota zal heel wat nieuwe kansen voor het kernversterkend beleid creëren. Op voorwaarde dat de visie nu ook omgezet wordt in concrete beleidsinstrumenten en door de lokale overheden daadwerkelijk worden toegepast. 7 UNIZO-Studiedienst: De verlinting van het Vlaamse winkellandschap. Op naar ruimtelijke instrumenten voor kernversterkend beleid. 21 september 2010. 8 Op 23 juli 2010 keurde de Vlaamse regering op initiatief van minister-president Kris Peeters de startnota ‘winkelen in Vlaanderen’ goed. Deze nota vormt de basis voor overleg over een beleid van kernversterking zoals ook afgesproken is in het Vlaamse Regeerakkoord. 17
  18. 18. De Omzendbrief Grootschalige Detailhandel9 biedt steden en gemeenten alvast een ondersteunend kader voor de inplanting van nieuwe grootschalige winkels en shoppingcentra.De omzendbrief hamert op een meer gedetailleerd onderzoek: er moet nagegaan worden of de gewenste vestiging wel mogelijk is op de gewenste locatie (volgens de planningsregels). Vervolgens gebeurt een afweging enerzijds aan de hand van positieve elementen, zoals de bundeling van ruimtegebruik, de herwaardering van een locatie, versterking van de kern, …. Daarnaast zijn er ook negatieve doorslaggevende factoren zoals ligging in natuurgebied, in agrarisch gebied of op bedrijventerreinen en de impact op de mobiliteit. Ten slotte worden ook de inrichtingselementen van een nieuwe grote winkel beoordeeld (ontsluiting en verkeer, kwalitatief ruimtegebruik, de verschijningsvorm, energie en duurzaam bouwen). Grootschalige en ruimtebehoevende winkels behouden hiermee wel degelijk hun ontwikkelingsmogelijkheden, maar op beter afgelijnde plaatsen. De omzendbrief is dan ook een gunstige uitvoering van een jarenlange UNIZO-eis, het kernversterkend aanbodbeleid. Toch is deze omzendbrief geen eindpunt maar de opstap naar meer structurele maatregelen en een volwaardig Vlaams handelsvestigingsbeleid. Met de nakende regionalisering van de IKEA-wet moet die verder concreet ingevuld en verankerd worden, ook wat betreft de bevoegdheid van de verschillende overheden. Detailhandelsvisie: actieve rol voor de overheid We kunnen het niet genoeg herhalen: om gefundeerde beslissingen te kunnen nemen, is het belangrijk dat een gemeente een basisvisie formuleert op haar vestigingsbeleid voor de detailhandel. De aanpak van leegstand kan niet los van een duidelijke detailhandelsvisie. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is daar een ideaal vertrekpunt voor, vermits hier ook de lokale economische structuur aan bod komt. Dit dient verder uitgewerkt met een strategisch commercieel plan. Uitgangspunt hierbij moet de afbakening van een kernwinkelgebied zijn, gekoppeld aan complementaire vestigingen in de rand. Een afgewogen detailhandelsvisie bevat onder meer:  De positie van de gemeente in relatie met omliggende gemeenten  Inventarisatie van en visie op de lokale en regionale concurrentieverhoudingen  Een visie op perifere en centrumvestigingen  Vestigingsmogelijkheden in wijken en stadsdeelcentra  Positie van bestaande winkelcentra  Mogelijkheden voor nieuwe inbreiding  Een toetsing van de heersende of toekomstige bestemmingsplannen op kansen en bedreigingen voor de detailhandel 9 http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/omzendbrieven/docs/201112_winkelen.pdf 18
  19. 19. De koppeling met het mobiliteitsbeleid mag ook hier niet ontbreken: een aantrekkelijke kern moet ook goed bereikbaar zijn, en dit met alle vervoersmodi. De bereikbaarheid met openbaar vervoer, fiets, te voet en met de auto dient telkens bekeken afhankelijk van de schaal van een gemeente. Een parkeerbeleidsplan dat zich mee richt op de winkelkernen en een doordachte visie op de beleveringsmogelijkheden van handelszaken in de kernen maakt hier onderdeel van uit. Gemeenten staan echter niet alleen om een detailhandelsvisie uit te werken. De provincie beschikt in de eerste plaats ook over heel wat data en cijfermateriaal en visie op vlak van detailhandel, waarop een gemeente verder kan werken en haar beleid verfijnen. Het is daarom ook belangrijk dat de provinciale overheid een duidelijk kader meegeeft voor de toekomst van het detailhandelsbeleid. De provincie Limburg beschikt bijvoorbeeld al over een distributie-planologisch onderzoek (DPO; de zogenaamde ‘koopstromenstudie’) dat nu al een referentiedocument is voor heel wat nieuwe planningsinitiatieven in de detailhandel. Er is echter nood aan een actualisatie en verruiming van dit distributie-planologisch onderzoek, zodat er een gefundeerd beoordelingskader is voor de provinciale en de gemeentelijke overheden en alle intermediaire organisaties in Limburg die hun oordeel moeten vellen over geplande/toekomstige investeringen in (grootschalige) detailhandel. In functie van een toekomstgericht beleid dienen overheden vanuit dit DPO te kunnen bouwen op:  Actuele cijfers met betrekking tot de aanbodzijde en de vraagzijde in alle Limburgse gemeenten.  Een actuele detailhandelsvisie, rekening houdend met de basisprincipes van de Vlaamse winkelnota en de omzendbrief voor grootschalige detailhandel. Kernelementen voor de visie zijn: het voeren van een kernversterkend beleid, het tegengaan van verlinting en het voeren van een afgewogen aanbodbeleid op specifieke locaties. In deze visie dient een gefundeerde aanduiding van ontwikkelingsmogelijkheden voor (nieuwe/uitgebreide) detailhandel in de provincie: volgens afgebakende geografische locaties, aantal m², eventuele thematische invullingen en realisatievoorwaarden (mobiliteit, impact op bestaande detailhandel / centra in omgeving, …), …. Naar uitbreiding dient deze geïntegreerde provinciale detailhandelsvisie ook een strategie uit te stippelen voor andere detailhandelstrends en –thema’s: uiteraard leegstand, maar ook openingsen rusttijden, innovatie, bereikbaarheid, online verkoop, ….  Een hanteerbaar beoordelingskader/werkinstrument voor de objectieve afweging van nieuwe of uitbreidingsprojecten voor (grootschalige) detailhandel in de provincie – vergelijk opnieuw met de omzendbrief voor grootschalige detailhandel. 19
  20. 20. 5. Nood aan actie tegen leegstand! Planmatige aanpak Het is duidelijk dat leegstand in handelskernen een negatief effect heeft op de leefbaarheid van die kernen. De verloedering door leegstand en minder kwaliteitsvolle winkels neemt toe en de motivatie om een handelszaak te starten neemt bijgevolg af. Wat op zijn beurt de leegstand nog meer in de hand werkt. Deze negatieve spiraal moet dringend stopgezet worden. UNIZO moedigt steden en gemeenten aan om zowel actief als proactief te werken rond de dynamisering van het handelscentrum. Wij pleiten voor een planmatige aanpak. Niet het lanceren van één losse maatregel zal het verschil maken maar een plan van aanpak op alle domeinen die een impact hebben op het winkelcentrum: bereikbaarheid, parkeerbeleid, pandenbeleid, ruimtelijke ordening,… . De belangrijkste voorwaarde die hierbij bijna nooit vervuld is, is de economische insteek. Veel te veel redeneert de overheid vanuit een stedenbouwkundige visie en komen de economische voorwaarden niet in beeld. Vragen als: wat is het potentieel van ons winkelcentrum? Wie zijn onze concurrenten in de regio? Welke parkeercapaciteit is noodzakelijk? Is ons aanbod van handelspanden aangepast aan de vraag? UNIZO speelt hierin een prominente rol omdat het in staat is om de economische logica aan te geven in deze opdracht, én om de verbindingsfunctie tussen het bestuur en de handelaars en eigenaars te versterken. Een probleem van hoge huurprijzen zal bijvoorbeeld niet opgelost worden door een gemeentebestuur dat aan de eigenaars gaat meedelen dat ze de huurprijzen naar beneden moeten doen omdat het handelscentrum niet meer aantrekt. De boodschap moet zijn: “Beste eigenaars, we zitten in een dip maar gaan er alles aan doen om de dynamiek er terug in te krijgen. Wat zouden jullie kunnen doen als inspanning? Inloopkorting, graduele stijging van huurprijs voor eerste twee jaar, koppeling aan omzetcijfers,…. Het is slechts de combinatie van een reeks van sterke, stimulerende maatregelen vanuit de overheden én de privésector die een effect kan genereren.”. Laat het in ieder geval duidelijk zijn: leegstand betekent zeker geen stilstand. Een overschot aan (leegstaande) winkelruimte moet niet vertaald worden in het stoppen van nieuwe winkelontwikkelingen als geheel. Leegstaande handelspanden zijn namelijk niet altijd geschikt om in de huidige en toekomstige markt ook effectief terug ontwikkeld te worden: soms is schaalvergroting nodig, soms een drastischere keuze om de winkelstraat niet langer tot het kernwinkelgebied te rekenen. Leegstand op kansrijke locaties moet wel aangepakt worden: ontwikkelingen daar dragen bij aan de vernieuwing, de ruimtelijke kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de hele winkelstructuur in een handelskern. 20
  21. 21. Met het voorliggend rapport wilt UNIZO niet enkel de leegstandsproblematiek in de detailhandel in kaart brengen, maar duidelijk als essentieel onderdeel in een detailhandelsvisie benoemen. Om het uiteindelijk ook samen aan te pakken: collectief met de bevoegde schepenen en ambtenaren van alle gemeenten, en individueel in samenwerking met de gemeentelijke UNIZO-afdelingen en lokale middenstandsverenigingen. Maar ook duidelijk samen over gemeentegrenzen heen, ondersteund door de provincie. Zowel de gemeente als UNIZO willen tenslotte hetzelfde: een sterk handelscentrum! Een ruim gemeentelijk instrumentarium Een gemeente heeft verschillende mogelijkheden voorhanden om leegstand te bestrijden. Enerzijds door het invoeren van een ontradende maatregel zoals een belasting op leegstaande handelspanden of bedrijfsruimten, conform het Decreet Grond- en Pandenbeleid (DGP) en het Decreet houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten. Anderzijds kan een gemeente ook via financiële stimuli de economische activiteit opnieuw trachten aan te wakkeren. Een eerste stap in de aanpak van leegstand is de ontwikkeling van een strategische visie op de economische ontwikkeling van de gemeente. Alle maatregelen ter bestrijding van de leegstand dienen daarin ingepast te worden. Verder moet er een databank opgesteld worden met een inventaris van alle leegstaande handelspanden en bedrijfsruimtes. Belangrijk is deze op regelmatige basis te actualiseren. Op basis van deze databank kunnen op een accurate manier de winkelkerngebieden afgebakend worden waar maatregelen het meest noodzakelijk zijn. Daarnaast is het ook belangrijk een kernversterkend beleid uit te werken. Investeren in de verfraaiing en opwaardering van pleinen en buurten kan een probleemzone van een gemeente terug de nodige aantrekkingskracht geven. VVSG biedt de Vlaamse steden en gemeenten alvast een eerste houvast van mogelijke steunmaatregelen in de strijd tegen leegstand10. We vatten ze hier graag samen:  De vestigingssubsidie: financiële steun om de commerciële invulling van leegstaande panden te stimuleren. Hierbij dienen belangrijke overwegingen gemaakt te worden, met betrekking tot de afbakening van gebieden en straten die in aanmerking komen voor de subsidie, de selectie van commerciële activiteiten die men wenst aan te trekken of uit te sluiten en de werkzaamheden die in aanmerking komen voor toelage (sloop- en verfraaiingswerken, voorzien van nutsleidingen, voorbereidende kosten zoals marktonderzoek en startersadvies).  De gevelrenovatiepremie: gemeenten kunnen met een toelage handelaars aanzetten tot renoveren of verfraaien van de voorgevel van handelspanden. Net zoals bij de vestigingssubsidie is een weloverwogen gebiedsafbakening aan de orde en moet er een selectie gemaakt worden van subsidieerbare werken. 10 www.vvsg.be/economie_en_werk/economie/detailhandel/leegstaande_handelspanden/maatregelen/ 21
  22. 22.     Wonen boven winkels: een veel voorkomend probleem is de leegstand van ruimten boven winkels. Een gemeente kan een subsidiereglement voor bovenwinkelwonen uitschrijven: voor verbouwingswerken die de ruimten boven winkels toegankelijk maken door het voorzien van een aparte toegang, of voor de inrichting van één of meerdere volwaardige nieuwe woongelegenheden op de bovenverdiepingen of het herstel van de woonfunctie (het aanbrengen van nutsvoorzieningen, het vernieuwen van buitenramen of dakconstructie,…). Het handelspandenfonds: combineert een aantal van de hierboven vermeldde steunmaatregelen: zo kunnen subsidies voor het heropbouwen of renoveren van handelspanden, inrichten van handelszaken, verplaatsen van handelszaken en gevelrenovatie in één reglement gecombineerd worden. De starterstoelage: deze premies kunnen uitbetaald worden aan startende ondernemers of aan handelszaken die zich nieuw vestigen op het grondgebied van de gemeente: een terugbetaling van inschrijvingsrechten aan het ondernemersloket, een percentage van het aangegane investeringsbedrag, een eenmalige startpremie aan een vast bedrag, een huursubsidie, een tussenkomst in de kosten voor professioneel advies en begeleiding, … De Immodatabank: een gemeente kan ook faciliterend optreden in de strijd tegen leegstand. Via een eigen immodatabank is er altijd een up-to-date overzicht van te huur en te koop aangeboden handels- of bedrijfspanden en kantoren. Verderop in dit rapport vindt u ook een overzicht van inspirerende initiatieven die gemeenten binnen en buiten Limburg momenteel al ontwikkelen in de aanpak van leegstand. 10 maatregelen 1. Startnota Winkelen in Vlaanderen als basis 2. Planmatige aanpak ontwikkeling handelskernen 3. Multidisciplinaire aanpak: mobiliteit, ruimtelijke ordening, pandenbeleid, fiscaliteit, citymarketing,… 4. Wijkmanagers voor een activering van eigenaars 5. Vermindering onroerende voorheffing na verbouwing/ingebruikname beschikbaar handelspand 6. Versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften 7. Handelspandenfonds 8. Positieve invalshoek: stimuleren van nieuw ondernemerschap in handelskern 9. Creatieve acties ter aanvulling van structurele maatregelen 10. Werk samen 1. De startnota Winkelen in Vlaanderen biedt een goede basis voor het afbouwen van de leegstand. De nota bevat twee luiken: enerzijds het ruimtelijk-economisch beleid inzake kleinhandel, met onder andere het vermijden van verdere verlinting, het beperken van kleinhandel op bedrijventerreinen enzovoort. 22
  23. 23. Anderzijds zijn er de kernversterkende (steun)maatregelen zoals de oprichting van een Kenniscentrum voor gestructureerde info omtrent detailhandel en de projecten rond Gevelrenovatie Handelspanden (EFRO), Commerciële Innovatie (opgestart in Kortrijk, met nu een uitrol in elke Vlaamse provincie) en het project Ondernemersvriendelijke Gemeente. De Omzendbrief Grootschalige Detailhandel in het kader van Winkelnota biedt alvast een eerste richtinggevend kader voor gemeenten om een kernversterkend beleid te kunnen voeren. Het leegstandsprobleem in de handelscentra kan op gewestelijk niveau aangepakt worden maar zal telkens een vertaling op lokaal niveau behoeven. Bijvoorbeeld: op Vlaams en Brussels niveau kan onderzocht worden aan welke voorwaarden een handelspandenfonds moet voldoen maar dit subsidiesysteem moet op maat van gemeente/stad aangepast kunnen worden. 2. De enige juiste manier om de ontwikkeling van de handelskernen te bevorderen, is de planmatige aanpak. Het Vlaams Gewest moet verzekeren dat in alle gemeenten uniforme maatregelen worden uitgewerkt (eventueel op maat van de gemeente) ter bevordering van de handelskernen. Historisch gegroeide leegstand kan niet opgelost worden op korte termijn, maar vraagt een gemeentelijke aanpak op (middel)lange termijn. Belangrijk is evenwel om te kijken naar beleidsbeslissingen uit het verleden die mee bijgedragen hebben tot leegstand, om deze in een nieuwe detailhandelsvisie te herroepen en te vermijden. Met de afbakening van een kernwinkelgebied maakt een gemeente duidelijke keuzes voor de toekomst, maar de effectieve uitvoering vraagt meerdere jaren en legislaturen. Het afbouwen en herbestemmen van winkels op bepaalde locaties of de schaalvergroting van panden op andere locaties vraagt een doordachte visie. De Vlaamse overheid dient de gemeenten in deze planning en uitvoering te ondersteunen. 3. De oplossing bestaat uit een multidisciplinaire aanpak: vanuit mobiliteit, ruimtelijke ordening, pandenbeleid, fiscaliteit, citymarketing,…. Een detailhandelsbeleidis geen eiland is het lokaal economisch beleid, maar vraagt een duidelijke afstemming met andere beleidsdomeinen. Om een detailhandelsvisie effectief te kunnen uitvoeren en om leegstand aan te pakken zijn ondersteunende en sturende maatregelen nodig: een duidelijk parkeerbeleid i.f.v. winkelgebieden, het al dan niet verkeersvrij maken van straten i.f.v. het type winkels (run- of funshopping), een herbestemming van leegstaande winkels in bepaalde deelgebieden, de fysieke verbinding tussen winkelstraten, de promotie van het hele binnenstad en van specifieke straten in het bijzonder, een impulsbeleid voor doelgebieden, de mogelijke schaalvergroting van leegstaande panden, …. 4. Het systeem van de wijkmanagers zoals dat nu al in Brussel door Atrium is opgezet, dient veralgemeend te worden in Vlaanderen. Atrium vertrekt vanuit een programma van stadsontwikkeling, kernversterking en diversifiëring van het handelsapparaat in de Brussels wijken. Leegstand is niet enkel een probleem van het gelijkvloers, maar ook van de bewoning van de verdiepingen boven de winkels. Per antenne in elk van de ongeveer 20 wijken waar Atrium actief is zijn alle eigenaars van de winkelpanden in kaart gebracht. 23
  24. 24. In het kader van een Europees project (tot 2013) worden deze eigenaars aangesproken om wonen boven winkels mogelijk te maken en biedt Atrium hen aan om intensief op zoek te gaan naar huurders voor de handelspanden. Eigenaars worden door de wijkmanagers ook gesensibiliseerd om deel te nemen aan de versterking van de wijk. Dit kan gaan van het reserveren van het pand voor een bepaalde activiteit (noodzakelijk of versterkend voor de wijk), het aanpassen van de handelsruimte aan de hedendaagse verwachtingen van handelaars, …. 5. UNIZO pleit ook voor een financiële tegemoetkoming aan de eigenaars en/of huurders als gevolg van de verbouwing/ingebruikname van een beschikbaar handelspand, via een (tijdelijke) vermindering van de onroerende voorheffingvoor eigenaarsof de oprichting van een huurwaarborgfonds voor huurders. Hiermee kan tegemoetgekomen worden aan de investeringen die eigenaars en/of huurders doen aan een leegstaand pand om dit pand effectief terug commercieel te benutten. 6. Daarnaast is volgens UNIZO ook het verantwoord versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften een stap in de goede richting. Nu ketsen de plannen van ondernemers vaak af op het feit dat de beschikbare oppervlakte per pand te klein is. Het samenvoegen van verschillende panden kan hier een oplossing voor zijn. Maar vaak botst men hiervoor op stedenbouwkundige regels. Aanvullend kan een subsidiereglement voor het samenvoegen van aanpalende winkels ook een financiële stimulans zijn. 7. Het handelspandenfonds is een subsidie die de stad of gemeente uitkeert aan ondernemers die een nieuwe handelszaak starten in het handelscentrum. De subsidie wordt berekend op basis van de kosten die de handelaar doet voor alle inrichtingswerken. Er zijn wel belangrijke voorwaarden: o Dit handelspandenfonds mag alleen van toepassing zijn op een afgebakend winkelgebied. Op die manier trek je handelszaken aan naar een welbepaald gebied; o De subsidie moet substantieel zijn. De subsidie moet handelaars overtuigen om de stap te zetten en mag niet louter ervaren worden als een ‘welkomstcadeau’; o In de voorwaarden sluit je categorieën van handelszaken uit die niet wenselijk zijn in het handelscentrum (vb. automatenshop, goktent, …); o Bepaal de tegenprestatie die je vraagt aan de handelaar die de subsidie ontvangt: bijvoorbeeld gedurende vijf jaar de handelszaak openhouden, zoniet terugbetalen van de subsidie. 8. Dit vraagstuk moet niet zozeer benaderd worden vanuit een negatieve invalshoek: ‘de strijd tegen de leegstand’ maar eerder vanuit een positieve invalshoek: ‘het stimuleren van nieuw ondernemerschap in de handelskern’. Elk leegstaand handelspand is een opportuniteit voor een toekomstige ondernemer om een eigen zaak te starten. Het pand is er, de goede ligging is er, de passage is er. Het enige wat nog ontbreekt, is een enthousiaste ondernemer die in dit pand zijn levenswerk wil creëren. 24
  25. 25. In het verleden werd leegstand zowel door UNIZO als door de gemeentebesturen steeds negatief benaderd. Repressief optreden leek vaak de enige oplossing. Ook nu nog komen er dagelijks gemeenten bij die een leegstandsheffing invoeren of die vervallen panden zelf gaan onteigenen. De praktijk leert dat dergelijke maatregelen hun effect soms missen. Zo is het voor een speculant soms voordeliger om de heffing te betalen dan zijn pand te renoveren. Wij willen echter vooral hameren op de mogelijkheden die leegstand biedt. Eigenlijk is het een stimulans tot ondernemerschap. Een lijst van leegstaande (en dus beschikbare) handelspanden bijhouden op de dienst lokale economie is al een eerste stap om startende ondernemers snel op weg te helpen. 9. Neem creatieve initiatieven naast structurele maatregelen. Zoals hierboven aangegeven maakt de aanpak van leegstand in de detailhandel deel uit van een gestructureerd en kernversterkend detailhandelsbeleid. Hiervoor is een degelijke planning en een volgehouden beleid nodig over meerdere jaren en legislaturen. Intussentijd kunnen leegstaande handelspanden wel nog mee het beeld in bepaalde gebieden blijven bepalen. Belangrijk is om hier creatief mee om te gaan, en om – in overleg met de eigenaars, met middenstandsverenigingen en met UNIZO – te kijken hoe (tijdelijke) oplossingen gevonden kunnen worden om het desolate beeld van leegstand tegen te gaan. Enkele voorbeelden die in het volgende deel van dit rapport nog aan bod komen: een bestickering van leegstaande panden, een hergebruik van de etalages door aanpalende handelaars zodat het pand een bewoonde indruk krijgt, een gebruik van de etalages door plaatselijke kunstenaars of door de dienst voor toerisme, …. 10. Werk samen. Leegstand is voor een bepaalde gemeente uiteraard een lokaal probleem, maar de oplossing vraagt een aanpak die het lokaal bestuur niet alleen kan of moet aanpakken. In de bovenstaande maatregelen is al verwezen naar de ondersteunende rol die het Vlaamse Gewest heeft om lokale besturen de juiste instrumenten aan te reiken. Maar ook binnen de provincie staat een gemeente niet alleen, en is samenwerking aangewezen met de provincie Limburg, met omliggende gemeenten en met ondernemersverenigingen. UNIZO denkt alvast mee in een planmatige aanpak, en kan een verbindingsfunctie vervullen naar de handelaars en de eigenaars. Specifieke acties van UNIZO kunnen ook ingezet worden in de aanpak van leegstand: - De mascotte WIMBY(‘Welcome/Work In My BackYard’) ter promotie van leegstaande handelspanden als opportuniteit voor startende ondernemers. WIMBY is een positieve benadering om beschikbare panden in de kijker te zetten. Via V-panelen (vergelijkbaar met de ‘Te Koop’-panelen van immokantoren verschijnt WIMBY met de slogan “Start hier je eigen zaak” op de panden). WIMBY is een aanvullend instrument voor een doordacht gemeentelijk ruimtelijk-economisch beleid in de aanpak van leegstand, waarbij de gemeente zelf ook renoveert in het handelscentrum, en een lijst van beschikbare handelspanden bijhoudt op de dienst lokale economie om startende ondernemers snel op weg te helpen. 25
  26. 26. - - - De website www.bedrijfsvastgoedlimburg.be, ontwikkeld door UNIZO-Limburg in samenwerking met CIB-Limburg en Concentra met een overzicht van het beschikbare bedrijfsvastgoed te koop en te huur in Limburg. Deze website biedt voor gemeentebesturen alvast een eerste overzicht op het aanbod aan handelspanden, kantoren en bedrijfsruimten in de gemeente. De startersservicevan UNIZO kan ten dienste staan als back-office voor gemeenten die vragen krijgen van startende ondernemers, om ze te begeleiden met praktische vragen m.b.t. de financiering en vergunningen voor hun pand. Met de engagementsverklaring voor duurzaam winkelbeleid tenslotte (zie ook eerder) ondersteunt UNIZO de gemeenten met een kader voor een geïntegreerd en kernversterkend beleid. 26
  27. 27. 6. Inspirerende voorbeelden Elke stad of gemeente kampt in meer of mindere mate met leegstand, en in elke gemeente wordt getracht om daar oplossingen voor te vinden. Hieronder geven we een bloemlezing van enkele goede voorbeelden binnen en buiten Limburg in de aanpak van leegstand.  Genk: subsidiereglement tot commerciële invulling en verfraaiing van handelspanden 2010-2013: - de commerciële invulling van leegstaande panden; - de creatie van grotere handelsruimtes door middel van samenvoeging; - de inplanting van horecazaken op het Marktplein; - de functionele invulling van handelspanden in de Vennestraat volgens het concept van de ‘Straat van de zintuigen’; - de renovatie van gevels van handelspanden; - herinrichting van bestaande handelszaken  Roermond: EtalArte: kunst in leegstaande etalages EtalArte versterkt de aantrekkelijkheid van winkellocaties in stadshart en kernen door leegstaande panden en etalages te gebruiken voor het tonen van kunst en het inrichten van allerlei exposities. EtalArte creëert een fraai straatbeeld waardoor een win-win situatie ontstaat voor alle belanghebbenden. Kunstenaars zoeken naar mogelijkheden om hun werk aan een breed publiek te tonen. De stad wil af van de ontsierende zwarte gaten. Makelaars zoeken naar mogelijkheden om de verhuurbaarheid van leegstaande panden te verhogen en huiseigenaren willen waardeverlies voorkomen. De professionele invulling van EtalArte vestigt bovendien de aandacht op Roermond als kunst- en cultuurstad.  Sint-Truiden: verhuur van leegstaande etalages Onder impuls van UNIZO-Sint-Truiden worden eigenaars van leegstaande panden aangesproken om hun etalage te verhuren aan aanpalende handelaars. Dit is een win-win voor elke partij: de handelaar krijgt extra etalageruimte tegen een beperkte prijs, de eigenaar krijgt een vergoeding voor zijn pand, en voor de stad verdwijnt een deel van de leegstand uit het straatbeeld. In het voorjaar van 2012 kennen zo 5 leegstaande etalages een (tijdelijk) hergebruik.  Tongeren: gezamenlijke financiering van kernversterkend promotiebudget De stad kwam met de investeerder van de nieuwe detailhandelszone aan de Luikersteenweg overeen om een substantiële bijdrage te leveren in een fonds met gemeenschappelijk beheer.De stad stort een gelijk bedrag in dit fonds. 27
  28. 28. Het fonds zal beheerd worden door de stad, de investeerder en de handelaars uit het centrum. Met de middelen zullen kernversterkende initiatieven ondersteund worden zoals vb. een pendelbus, consumptiebonnen te besteden in de horeca van het centrum (in de kleinhandelszone komt immers geen horeca), ….Het idee komt uit Rijsel (Euralille).  Genk: bestickering etalages Vennestraat: positieve beeldvorming onder het motto ‘Stick ‘em up Vennestraat!’, een oplossing om leegstand visueel te verzachten. Op 3 leegstaande panden is een zeer levendige bestickering over geheel de vitrine aangebracht. De bestickering beeld een levendige handelszaak uit en er is een banner op gekleefd ‘Hier uw handelszaak? Contacteer … .’ Hierdoor springt de leegstand minder in het oog, is de vervallen inrichting van het pand aan het oog onttrokken, krijgt de Vennestraat een levendiger beeld maar valt het pand toch op voor potentiële investeerders of nieuwe handelaars.  10 Limburgse gemeenten (in totaal 42 Vlaamse gemeenten) kennen aan eigenaars en/of huurders een EFRO-subsidie tot 10.000 euro toe in het kader van de oproep “Gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden”. Volgende Limburgse gemeenten kunnen deze subsidie toekennen: Genk, Hasselt, Hechtel-Eksel, Heusden-Zolder, Leopoldsburg, Lommel, Maaseik, Maasmechelen, Neerpelt en Tongeren.  Leopoldsburg: in aanvulling op de EFRO-gevelrenovatiesubsidie stelt de gemeente ook een subsidie in het kader van wonen boven winkels ter beschikking: voor het maken van een aparte ingang, het bewoonbaar maken van de bovenverdieping of gevelrenovatie kan per investering een subsidie van 1.500 euro toegekend worden. Voor de combinatie van de investeringen kan men maximaal 3.500 euro subsidie ontvangen.  Ronse: kernversterkend beleid voor een afgebakend kernwinkelgebied. Vanuit een commercieel-strategisch plan werd een arsenaal aan maatregelen losgelaten op de handelskern (heraanleg, mobiliteit, handelspandenfonds, bebloeming, centrummanager, …). In tien jaar tijd daalde de leegstand van 25% naar 11%. In sommige straten is de leegstand herleid tot quasi 0%, andere straten blijven een zorgenkind. Het handelspandenfonds dateert van 2000 en kent intussen al een derde versie van het subsidiereglement met telkens aanpassingen en verbeteringen naar gelang de gewijzigde omstandigheden in het winkelcentrum.  Kortrijk: de stad die ooit de eerste autovrije winkelstraat inrichtte. Door de ontwikkeling van een groot shoppingcenter aan de rand kreeg de binnenstad een leegloop van handelszaken. Met de opening van het shoppingcenter K in het hart van het winkelcentrum en met goede afspraken tussen de stad en de handelaars binnen een zogenaamd “Business Improvement District” is een nieuwe dynamiek gestart in de omliggende winkelstraten binnen de kern.  En nog heel wat projecten in: - Diest: premies voor wonen boven winkels - Overijse: handelspandenfonds 28
  29. 29. - Brugge: vestigingssubsidie voor buurtwinkels (tot 10.000 euro) Gent: ‘The Make-Over’: gevelverfraaiing i.s.m.leerlingen deeltijds onderwijs Izegem, Poperinge: premies voor modernisering handelspanden Gent: starterscontract: ondersteuning voor opleiding en investeringen Antwerpen: immodatabank … 29
  30. 30. 7. Samenvatting actiepunten 1. Startnota Winkelen in Vlaanderen als basis: Een ruimtelijk-economisch beleid aangevuld met kernversterkende (steun)maatregelen, met een lokale vertaling van een Vlaams beleidskader. 2. Planmatige aanpak ontwikkeling handelskernen: Een aanpak op (middel)lange termijn, vertrekkend vanuit de afbakening van een kernwinkelgebied. 3. Multidisciplinaire aanpak: mobiliteit, ruimtelijke ordening, pandenbeleid, fiscaliteit, citymarketing,…: Ondersteunende en sturende maatregelen vanuit andere beleidsdomeinen i.f.v. een sterk lokaal economisch beleid. 4. Wijkmanagers voor een activering van eigenaars: Binnen een programma van stadsontwikkeling, kernversterking en diversifiëring sensibiliseren wijkmanagers eigenaars van handelspanden om deel te nemen aan de versterking van de wijk. 5. Vermindering onroerende voorheffing na verbouwing/ingebruikname beschikbaar handelspand: Als financiële tegemoetkoming voor investeringen die eigenaars/huurders doen om een leegstaand pand effectief terug commercieel te benutten. 6. Versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften: In functie van een verantwoorde samenvoeging van verschillende panden, ondersteund door een subsidiereglement. 7. Handelspandenfonds: Een substantiële subsidie aan ondernemers die een nieuwe handelszaak starten in het handelscentrum, onder duidelijke voorwaarden (afgebakend winkelgebied, sectoren, tegenprestatie). 8. Positieve invalshoek: stimuleren van nieuw ondernemerschap in handelskern: Niet enkel repressief optreden, maar leegstaande handelspanden benutten als een opportuniteit voor een toekomstige ondernemer om een eigen zaak te starten. 9. Creatieve acties ter aanvulling van structurele maatregelen: Maak op korte termijn werk van (tijdelijke) oplossingen om het leegstandsbeeld in het centrum tegen te gaan, naast de planmatige aanpak op langere termijn. 10. Werk samen: Met het provinciebestuur, met andere gemeenten, met handelaars en met ondernemersverenigingen. 30
  31. 31. Dit is een uitgave van UNIZO-Limburg Maastrichtersteenweg 254/3 3500 Hasselt www.unizo.be/limburg yves.houben@unizo-lim.be Publicatiedatum: februari 2012 31

×