Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Sergey Kozlov Commercial Real Estate 2009

466 views

Published on

Presentation is in Russian

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Sergey Kozlov Commercial Real Estate 2009

  1. 1. JJ Mois Année 16 Сентября 2009 Коммерческая недвижимость и банковское кредитование Сергей Козлов кандидат экономических наук
  2. 2. www.skozlov.com 2
  3. 3. www.skozlov.com 3 Жизненный цикл развивающихся рынков Фаза 0 – После Краха – 1998-2000 Условия кредитования очень жесткие и объемы кредитования сжимаются из-за высокого объема просроченных кредитов Фаза 1 – Искра – 2000-2003 Рост доходов и богатства населения Новая экономическая политика (снижение налогов, преференции для прямых иностранных инвестиций, валютная реформа, снятие ограничений валютного контроля, разрешение иностранцам владеть 100% активов, включая недвижимость, устранение торговых барьеров и т.д.) Фаза 2 – Возрождение – 2003-2006 Быстрое расширение кредитования экономики приводит к резкому росту цены реальных и финансовых активов Цены на недвижимость вырастают в несколько раз
  4. 4. www.skozlov.com 4 Жизненный цикл развивающихся рынков Фаза 3 – Бум – 2007 Эта фаза является кульминацией инвестиционной мании целого поколения и заканчивается взрывом, ее легче всего распознать, поскольку спекуляция превышает все разумные пределы (ошибка оптимизма) Объем кредитования резко возрастает и вся система работает с высоким уровнем долга Большинство проектов жилых домов, новых гостиниц, офисных зданий и торговых центров завершены. Часто одно из самых высоких зданий вот вот будет построено Планируется строительство и развитие новых городов спутников и индустриальных зон Фаза 4 – Сомнения снижения – 2008 Определенный финансовый стресс очевиден. Спекулянты с большими долгами вынуждены распродавать активы. Банки ужесточают стандарты кредитования в некоторых отраслях экономики. Растет объем просроченной задолженности Цены на жилье превысили покупательную способность местного населения Цены на офисы и аренду начинают снижаться
  5. 5. www.skozlov.com 5 Жизненный цикл развивающихся рынков Фаза 5 – Падение – 2009 Условия кредитования ужесточаются, увеличиваются спрэды по облигациям и растет количество банкротств Резко падают цены на недвижимость Один или несколько крупных игроков становятся банкротами Пустеют офисные здания и гостиницы Обычным делом является прерванное и незавершенное строительство Фаза 6 – Дно – 2010 … Капитальные вложения резко падают (ошибка пессимизма) Процентные ставки снижаются и достигают минимума в цикле
  6. 6. www.skozlov.com 6 Цена продажи 1 кв. м. коммерческой и жилой недвижимости в Екатеринбурге 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Торговая Офисная Жилая руб.
  7. 7. www.skozlov.com 7 USA Moodys/REAL Commercial Property Price Index 1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2 янв.04 май.04 сен.04 янв.05 май.05 сен.05 янв.06 май.06 сен.06 янв.07 май.07 сен.07 янв.08 май.08 сен.08 янв.09 май.09 Торговая Офисная
  8. 8. www.skozlov.com 8 Chicago Illinois S&P/Case-Shiller Home Price Index 100 110 120 130 140 150 160 170 180 янв.04 апр.04июл.04 окт.04янв.05 апр.05июл.05 окт.05янв.06 апр.06июл.06 окт.06янв.07 апр.07июл.07 окт.07янв.08 апр.08июл.08 окт.08янв.09 апр.09
  9. 9. www.skozlov.com 9 Concerns are switching from the residential to the commercial sector Towers of debt Jul 30th 2009 From The Economist print edition
  10. 10. www.skozlov.com 10 Выводы Цены на американскую коммерческую недвижимость снизились на 35% с пика достигнутого в октябре 2007 года на фоне резкого сокращения количества сделок Ставки аренды в Москве за последний год снизились на 63% с учетом почти 20% незанятых площадей высока вероятность дальнейшего снижения Рынок Екатеринбурга повторяет американский тренд с запаздыванием на 1,5-2 года, на текущий момент объявленные цены продажи коммерческой недвижимости снизились на 15-20% по сравнению с пиком 2008 года
  11. 11. www.skozlov.com 11 Кредиты нефинансовым организациям в Свердловской области 0 50 000 000 100 000 000 150 000 000 200 000 000 250 000 000 300 000 000 350 000 000 400 000 000 450 000 000 500 000 000 01.01.200701.03.200701.05.200701.07.200701.09.200701.11.200701.01.200801.03.200801.05.200801.07.200801.09.200801.11.200801.01.200901.03.200901.05.200901.07.2009 0 5 000 000 10 000 000 15 000 000 20 000 000 25 000 000 Кредиты Просроченная задолженность тыс. руб. тыс. руб.
  12. 12. www.skozlov.com 12 Динамика процентных ставок по жилищным кредитам в РФ 10 10,5 11 11,5 12 12,5 13 13,5 14 14,5 15 15,5 16 16,5 17 янв.06 апр.06 июл.06 окт.06 янв.07 апр.07 июл.07 окт.07 янв.08 апр.08 июл.08 окт.08 янв.09 апр.09 июл.09 %
  13. 13. www.skozlov.com 13 Объем предоставленных жилищных кредитов в РФ 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 2005 2006 2007 2008 01.07.2009 млн. руб.
  14. 14. www.skozlov.com 14 Выводы С марта 2009 происходит плавное снижение ссудной задолженности нефинансовых организаций в Свердловской области (-1,5% на 01.08.09) Просроченная задолженность нефинансовых организаций перед банковским сектором в Свердловской области за один год выросла в 16,4 раза с 0,32% до 4,69% от ссудной задолженности В сфере жилищного кредитования в РФ средние рублевые ставки выросли с 12,6% до 14,8%, объем кредитования упал в 2,3 раза в первом полугодии 2009 по сравнению с первым полугодием 2008
  15. 15. www.skozlov.com 15 Контактная информация Козлов Сергей Александрович Кандидат экономических наук e-mail sergey@skozlov.com http://www.skozlov.com/
  16. 16. www.skozlov.com 16 Фондовый рынок – брат близнец рынка недвижимости 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Индекс РТС
  17. 17. www.skozlov.com 17 Источник нашего богатства – цена на нефть 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 $ за баррель

×