Real Estate Pricing Guide Free from Jacksonville FL Real Estate Agents


Published on Real Estate Free Guide Shows Buyers and Sellers How to Calculate the Value of Any Home FAST Using This Simple 3-Step Formula. Visit Jacksonville FL Real Estate Agents Chad and Sandy Neumann (leave your comments) at

Published in: Real Estate, Business
  • Be the first to comment

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Real Estate Pricing Guide Free from Jacksonville FL Real Estate Agents

  1. 1.               What Is That Home REALLY Worth?   USE THIS FAST 3‐STEP FORMULA!            [TOP SECRET PRICING GUIDE]     
  2. 2.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   2   Congratulations! You’re about to learn our secret strategy for calculating the current  market value of a Jacksonville home so you can price your property bid (or your listing)  effectively!    There are no guarantees, but we certainly hope you find this information helpful and  that you will use it as a spring‐board for a more serious consultation with a professional  advisor or local real estate agent. By the end of this exercise you’ll be able to enter any  Jacksonville real estate decision armed with real data and a viable price range for the  property you are evaluating.     We’ll call that property the “subject” property.   
  3. 3.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   3   Step 1: Find Three Sales     To get the most accurate value, you’ve got to find solid data to measure your subject  home against.  After all, your results will only be as good as the information you enter  into  your  formula.  You  are  looking  for  at  least  three  recent  sales  of  homes  that  are  extremely similar to the subject. These three sales are often referred to as “comps,” or  recent  comparable  sales.  (I  used  the  phrase  “extremely  similar”  in  my  previous  statement  because  it  is  a  common  tendency  of  home  owners  to  unknowingly  insert  personal bias into their home value equation. This will yield poor results.) To be certain  that  you  are  using  appropriate  and  objective  data,  ask  a  third  party  to  review  your  comps. You can find recent sales from your county’s property appraiser web site, your  neighbors, or the newspaper. However, the best source of comps is a local real estate  agent who will gladly provide this service free of charge.    When scouring recent sales, here are the specific criteria you are looking for:     Sale date 30‐90 days old   Same size   Same Age   Same location      Sale date 30‐90 days old.     The market is changing so fast, especially in the cities hit hardest a few years back. The  markets that fell fast and dramatically tend to come back somewhat faster and more  dramatically  than  other  markets.  So  keep  a  close  eye  on  your  market  and  how  it  compares against national trends. Ideally you should look for homes that sold in the last  30  days  ideally,  but  allow  sales  60‐90  days  old  if  absolutely  necessary.  (Some  neighborhoods may have had 30 sales in the last three months, while others haven’t  seen a sale in over a year. You shouldn’t rule out a sale in your immediate community  solely because of the date unless it is more than one year old.    Same Size.     You can use square footage as a guide. Most professional broker price opinions will set a  range of 200 square feet smaller to 200 square feet larger than the subject property. For  example,  if  your  home  is  1,600  square  feet  we’d  include  homes  ranging  from  1,400‐ 1,800 square feet. You can also try to find comps that have the same style if available, 
  4. 4.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   4   such as two‐story or ranch. Of course you’ll need the same number of bedrooms and  bathrooms preferably. Buyers give great value to a four‐bedroom home over a three‐ bedroom home of the same square footage. Also keep in mind that your “office” is not  considered a bedroom if it does not have a closet (or is not really a separate room with a  door). If you have added a bedroom to your home, make sure it is permitted properly  and recorded with the county property appraiser’s office.     One  caveat:  square  footage  becomes  irrelevant  if  yours  is  the  largest  house  on  the  block.  It  is  possible  (and  common)  for  one  home  to  be  overbuilt  for  its  street  or  neighborhood. A good reason why price per square foot is not always the best way to  calculate a home’s price. You could derive a price that is far higher than any other home  in your neighborhood, one that buyers are not willing to pay for your community. Hint:  for best chances of selling, try not to be the highest priced home on the market. Price  your home in a position that makes it look like a bargain but still maintains the high end  of its value. (It’s an art, remember?)      Same Age.     While there is a little flexibility here, especially with older homes, the standard rule of  thumb is to use a range similar to the one we used for square footage. Typically we’d  select a range of homes 10‐20 years older through 10‐20 years newer. If your home was  built in 1980, I’d probably review sales of comparable homes with year built from 1970‐ 1990.  If  you  cannot  find  enough  relevant  data  you  can  expand  the  range  to  include  homes that make the most sense.      Same location.     This is the most relevant factor. Always start inside your immediate neighborhood first,  only working your way out to a half‐mile radius if you cannot find a comparable sale in  your community within the past year. There is great discrepancy from street to street,  even  within  the  same  neighborhood.  For  example,  in  large  newer  communities  it’s  common to find three or four different home builders of varying quality. Also, one home  might  be  identical  in  structure  to  yours  but  located  on  the  busiest  street  in  the  subdivision while yours is nestled on a cul‐de‐sac at the back of the community. And  homes built directly on a golf course or lake, for example, are considered premium lots  and usually sell for a slightly higher price.   
  5. 5.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   5   If you absolutely cannot find a recent comparable sale in your community, it’s okay to  venture out but be very careful to select a community of similar size, built around the  same  time,  and  with the  same amenities. Similarity  of  subdivision  is  more  important  than distance from your home, but make sure it’s at least in the same part of town.  Again, good judgment will serve you well.     Now, write down the address and the sales price for each of the homes you selected as  comps.    Congratulations, research is done!     
  6. 6.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   6   Step 2: Record Assessed Values   Now that you’ve got at least three good comparable home sales in hand, it’s time to  start the formula! We will use a ratio of sale price to assessed value to derive a score for  each of your comps.    Grab  your  calculator,  and  go  online  to  your  county’s  property  appraiser  web  site  to  search property records by address. Find and record the “assessed value” for each of  your comp sales and for your own home. Make sure you use the value for the current  year, and the value before exemptions (not to be confused with taxable value.)     Now plug your data into this formula to derive a “score” for each home.    Formula:      Sale Price  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    =   X     (where, X = the score)   Assessed Value        Example:      $263,000  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    =   1.6   $158,000      Repeat this step until you have a score for each of your comps. You should get similar  scores for each home. If you find a huge discrepancy in scores, you probably need to go  back to step one and find better comps. If all comps are close in range except for one  that is really high or really low, just eliminate the extreme score altogether and don’t  use  that  comp  in  your  calculations.  Many  times  a  really  high  or  really  low  score  represents a home that sold under rare circumstance (like a foreclosed home with a  termite  problem  or  a  high  sale  that  had  an  unusual  feature  or  historic  relevance.)  If  you’ve collected several comps, feel free to eliminate the highest and the lowest score  as long as you have at least three solid comps to work with.      
  7. 7.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   7   ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    -- The Art of Pricing –   HINT: This formula comes in handy for buyers who are trying to calculate a winning bid.  Apply  a  similar  ratio,  but  this  time  divide  list  prices  by  sales  prices  to  generate  an  average score that tells how much ABOVE the list price you should reasonably bid in a  competing offers situation. Take it one step further: compare winning bid scores against  assessed value scores to make sure that your winning bid does not exceed what the  home is reasonably worth.    ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐      A score above the number one (as seen here in the example) indicated that a property  sold “above” its assessed value. In this case, it’s 166%. In other areas, you’ll see homes  selling for a portion of their assessed value, such as 50% or 80%. Some counties assess  their homes low so that every sale appears above assessed value. Other counties may  give high assessments but sale prices will appear as 50% of their assessed value. Scores  don’t just vary by county, but also sometimes by area and neighborhood so make sure  you know what’s common for yours. Whether the number is above or below 1 is not  important.  It’s  whether  you  are  evaluating  your  home  on  a  level  playing  field  that’s  important.       Test Your Agent    If you receive a market analysis from a realtor that is significantly above the assessed  value of your home in an area where homes typically sell at 75% of their value, you may  end up wasting critical time and money marketing an overpriced home. Later, after you  reduce your price and buyers start looking at your home, they’ll perceive the long time  on market as a drawback. They often assume that there is some defect that kept your  home from selling quickly. Or, at best, they will assume that you can’t afford to sell and  have no room to negotiate. Believe it or not, most buyers do not want to insult sellers  and would rather not make an offer on an overpriced home, even if it’s one they really  like. So don’t let a sweet‐talking agent convince you of an unrealistic list price. Estimate  your home’s value on your own, then discuss a well‐planned pricing strategy with an  agent who will give you an honest evaluation.      
  8. 8.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   8     Select A Score    Next,  you  can  either  take  the  average  of  all  the  scores  or  you  can  make  your  own  decision about what makes sense for one overall score that best represents all property  values. It should be easy to pick a score that is reasonably consistent with your data.     I like to choose both one overall score AND a range of low score to high score.    For example, 1.6 is the average of all my scores that range from 1.55‐1.65. 
  9. 9.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann   9   Step 3: Apply Score To Subject.   Take that number you just derived (1.6 in our example), and multiply it by your subject  home’s assessed value. For example, if your subject is assessed at $170,000 then your  resulting price would be 1.6 x $170,000 = $272,000!     Again, feel free to calculate a range using the high and low scores, or by selecting a  percentage above and below this score.    1.55 to 1.65 yields a range of $263,500 to $280,500    A range that spans $20,000 is ideal. It is typical in our area based on the list‐to‐sales  price averages for our market, and the negotiation leeway that buyers expect. Except in  the case of competing offers, it is not uncommon for sellers to come down $10,000‐ 15,000 on an accurately‐priced listing. However, our local market has experienced an  extremely  low  inventory  that  has  resulted  in  bidding  wars  and  is  driving  most  sales  above list price. Just another reason it’s critical to know how to calculate home values.      ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    -- The Art of Pricing –   HINT: Buyers who win bids on the first try often feel like they overbid. Make sure you  add just enough to your list price to allow negotiations without over pricing.    ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐      One Last Look…    Finally, go back and evaluate your results objectively. Common sense and good  judgment trump everything else. So if your sales comps did not account for your heated  in‐ground swimming pool, then perhaps you could reasonably add $10,000 to your final  value depending on current trends. Remember, it’s not what you paid for the pool (or  your new kitchen, or other upgrades) but rather what monetary value the current  marketplace assigns to it.    
  10. 10.     Top Secret Pricing Guide  | © 2013 Chad & Sandy Neumann  1  0   Want To Get Even MORE For Your Money? (It’s The Pricing Guide on Steroids)   Did your results surprise you? Final value will only be as good as the numbers you put  into the formula. To get the best results gather the most accurate, recent sales. What if  there hasn’t been a comparable sale in your immediate neighborhood for quite some  time? Don’t forget about pending sales that could drastically change your valuation.     In other words, there are quick and easy ways to evaluate home prices (and that’s a  good start!) that produce average, ball‐park figures.     That’s not our style. Not what we do.    We have an advanced way we go about “valuing” homes that produces extraordinarily  accurate results. Our system can’t be quantified into a hard and fast formula, per se,  because  it’s  built  on  understanding  of  intangibles:  neighborhood  dynamics,  differing  home styles and conditions, local builder quality, owner modifications (good and bad),  quiet streets and busy ones, seller history, and social situations. Not to negate formulas  and hard data, but there is something to be said for “having an ear to the ground.”     We’ve laid out the best places to own real estate in Jacksonville, FL on our web site at:    http://houses‐that‐    Best,  Chad & Sandy Neumann (904) 219‐7539