1. Mietverhältnis in Krise und Insolvenz
Begegnungen am Jungfernstieg, 29.06.2016
Rechtsanwalt Martin Gehlen
Insolvenzverwalter
Betriebswirt (IWW)
Fachanwalt für Insolvenzrecht

2. Agenda
• ABLAUF DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• MIETVERHÄLTNIS
VOR DER INSOLVENZ
• MIETVERHÄLTNIS
NACH ERÖFFNUNG DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ
UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG
• INSOLVENZANFECHTUNG

3. Ablauf des Insolvenzverfahrens
Wie geht ein Insolvenzverfahren?
• Ziel des Insolvenzverfahrens: Gleichmäßige Befriedigung
aller Gläubiger
• Insolvenzantrag Verbraucher/Unternehmer/Unternehmen
• Gutachtenauftrag/vorläufige Verwaltung
• Insolvenzgeld, Bewertung des Vermögens,
Liquiditätsplanung, Kunden- und Lieferantengespräche,
Prüfung der Sanierungsmöglichkeiten, Investorensuche
• Eröffnung des Insolvenzverfahrens
• Verteilung der Insolvenzmasse an die Gläubiger

4. Agenda
• ABLAUF DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• MIETVERHÄLTNIS
VOR DER INSOLVENZ
• MIETVERHÄLTNIS
NACH ERÖFFNUNG DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ
UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG
• INSOLVENZANFECHTUNG

5. Mietverhältnis vor der Insolvenz
Das Mietverhältnis ist insolvenzfest!

6. Mietverhältnis vor der Insolvenz
Fakten
• Insolvenz des Mieters ist kein Kündigungsgrund
• Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der
Insolvenzverwalterein Wahlrecht, ob er den Mietvertrag
erfüllt oder kündigt
• Offene Miete vor Stellung des Insolvenzantrages ist eine
Insolvenzforderung
• Offene Miete ab Stellung des Insolvenzantrages bis zur
Eröffnung des Verfahrens ist in der Regel eine
Insolvenzforderung

7. Mietverhältnis vor der Insolvenz
Über den Stand des Verfahrens erkundigen!

8. Mietverhältnis vor der Insolvenz
Tipps für den Vermieter
• Status des Insolvenzverfahrens:
www.insolvenzbekanntmachungen.de
• Keine Zahlung von Mietrückständen erzwingen
• Zahlungszusagen des vorläufigen Insolvenzverwalters
anfordern
• Bei Abschluss des Mietvertrages trotz eidesstattlicher
Versicherung: Forderung als unerlaubte Handlung zur
Insolvenztabelle anmelden
• Kein Zurückbehaltungsrecht (Vorenthalten der Mietsache)
wegen rückständiger Mieten vor Eröffnung

9. Agenda
• ABLAUF DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• MIETVERHÄLTNIS
VOR DER INSOLVENZ
• MIETVERHÄLTNIS
NACH ERÖFFNUNG DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ
UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG
• INSOLVENZANFECHTUNG

10. Mietverhältnis nach Eröffnung
des Insolvenzverfahrens
Teilkündigung durch den Insolvenzverwalter möglich!

11. Mietverhältnis nach Eröffnung
des Insolvenzverfahrens
Fakten
• Nach der Eröffnung entstehende Mietansprüche muss der
Insolvenzverwaltererfüllen - Masseverbindlichkeiten
• Kündigungsmöglichkeiten Mieter/Verwalter: Frist 3 Monate
• Kein Sonderkündigungsrecht des Vermieters
• Kündigungssperre des Vermieters
• Insolvenzverwalterwird das Mietverhältnis in der Regel
kündigen und die Zustimmung zur Fortführung durch den
Mieter erklären
• Vertragliche Lösungsklauseln zugunsten des
Vermieters sind unwirksam

12. Mietverhältnis nach Eröffnung
des Insolvenzverfahrens
Informationen über die Mieter beschaffen!

13. Mietverhältnis nach Eröffnung
des Insolvenzverfahrens
Aktiv werden!
• Vermögensauskunft vor Abschluss von Mietverträgen
• Vereinbarung von Sicherheiten wie
- Kaution
- Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Kaution
- Notarielle Beurkundung des Geschäftsraummietvertrages
mit Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung,
insbesondere die sofortige Räumungsvollstreckung
• Ausschöpfung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten
zur Vermeidung der Kündigungssperre
• Pragmatische Lösung bei auszugsunwilligen Mietern:
Insolvenzantrag?

14. Agenda
• ABLAUF DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• MIETVERHÄLTNIS
VOR DER INSOLVENZ
• MIETVERHÄLTNIS
NACH ERÖFFNUNG DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ
UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG
• INSOLVENZANFECHTUNG

15. Betriebskosten, Schadensersatz
und Zwangsvollstreckung
Schadensersatzanspruch vor Eröffnung ist eine
Insolvenzforderung

16. Betriebskosten, Schadensersatz
und Zwangsvollstreckung
Fakten
• Anspruch aus Betriebskostennachzahlungist eine
Insolvenzforderung
• Zwischenablesungen im Zeitpunkt der Antragstellung und
unbedingt im Zeitpunkt der Eröffnung – Zuordnung
Insolvenzforderung bzw. Masseverbindlichkeit
• Schadensersatzanspruch nach Eröffnung ist eine
Masseverbindlichkeit
• Einzelzwangsvollstreckung vor Eröffnung: zulässig
• Einzelzwangsvollstreckung nach Eröffnung: unzulässig
• HINWEIS: Risiko bei Zwangsvollstreckung nach
drohender Insolvenz des Mieters, da Eröffnung trotz
Titel zur Unterbrechung des Verfahrens führt!

17. Agenda
• ABLAUF DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• MIETVERHÄLTNIS
VOR DER INSOLVENZ
• MIETVERHÄLTNIS
NACH ERÖFFNUNG DES
INSOLVENZVERFAHRENS
• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ
UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG
• INSOLVENZANFECHTUNG

18. E. Insolvenzanfechtung
Rückforderung gezahlter Miete – ein Beispiel

19. Insolvenzanfechtung
Voraussetzungen der Anfechtung
• Erhöhtes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis
3 Monate vor Antragstellung
• Geringes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis
10 Jahre vor Antragstellung
• Anfechtungsrisiko auch bei Zahlung der Miete durch Dritte
• Zahlungsunfähigkeit/Überschuldungin Zeitpunkt der
Mietzahlung
• Zahlung nicht in vertraglich geschuldeterArt
• Gläubigerbenachteiligung
• Kenntnis des Zahlungsempfängers

20. Insolvenzanfechtung
Typische Fälle der Insolvenzanfechtung
• Zwangsvollstreckung kurz vor Insolvenzeröffnung
• Mietzahlungen kurz vor Insolvenzeröffnung durch Mieter
oder Dritte
• Bestellung von Sicherheiten kurz vor Insolvenzeröffnung

21. Insolvenzanfechtung
Verteidigung gegen Anfechtung
• Keine Ratenzahlung vereinbaren bzw. vorher die
wirtschaftlichen Verhältnisse prüfen und dokumentieren
• Zahlung im Zweifel besser auf jüngste Mietforderung
verlangen
• Keine Dokumentation der Zahlungsunfähigkeit anfordern
• Bargeschäftscharakter(Austausch von Leistung und
Gegenleistung innerhalb von 30 Tagen)
• Nach Eingang des Anfechtungsschreibens: Reaktion zur
Vermeidung einer Klage durch den Insolvenzverwalter
• Die meisten Verwalter sind vergleichsbereit
• Beweislast liegt beim Insolvenzverwalter

22. Mietverhältnis
in Krise und Insolvenz
Begegnungen am Jungfernstieg,
29.06.2016
Rechtsanwalt Martin Gehlen
Insolvenzverwalter
Betriebswirt (IWW)
Fachanwalt für Insolvenzrecht
E-Mail: martin.gehlen@roemermann.com
Tel: 0511 / 32 66 0-0, www.roemermann.com
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