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Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen: Wie bringe ich diese schnell zum Fliegen?
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Real Estate
Referat von Remo Daguati, LOC Consulting, anlässlich der Schwyzer Behördengespräche - Mythencenter - 28. November 2017
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Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen: Wie bringe ich diese schnell zum Fliegen?
- Industrie- und Gewerbebrachen Wie bringe ich diese schnell zum Fliegen? Referat Remo Daguati, Inhaber LOC Consulting Schwyzer Behördengespräche – Mythencenter – 28. November 2017
- Weil man Erfahrung nicht googeln kann! November 2017 © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! LOC Geschäftsfelder Wichtigste Stationen: • Seit 2016: Unabhängiger Berater • 2011-2016 Leiter Nationale Standortpromotion Switzerland Global Enterprise • 2007-2011 Leiter Amt für Wirtschaft Kanton St.Gallen • 2004-2007 Leiter Standortmanagement Kanton St.Gallen • 2001-2004 Leiter Reform Zürcher Finanzausgleich Remo Daguati, Inhaber lic.rer.publ.HSG et MBA SCM ETH
- November 2017 © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! Zauberformel erfolgreicher Standorte Materials ICTNeuro Life Sciences ICT Promotion Verfügbarkeit Immobilien + + + + + + Werttreibende Funktionen Produktion, Forschung und Entwicklung, Patente, Supply Chain, Marketing und Design, Verkauf + + Konvergierende Technologien
- Ansiedlung Biogen Luterbach, Solothurn
- Learnings aus Fall Biogen November 2017 © LOC Consulting Standortwettbewerb = Tempo • Antwortzeit für Offerte: 4 - 48 Stunden • Zeit zur Abwicklung Standortwahl: 3-5 Monate • Time to market: Max. 3 Jahre Immobilie = Marktreife • Gebiete statt Parzellen vermarkten • Vision, planerische Sicherung • Projektorganisation und –rollen • Lead bei Eigentümern • Verhandlungsmandat definiert Verfahren = Tempo halten • Arbeitsbewilligungen • Raumplanungs- und Baubewilligungsverfahren • Abstimmung von Bund, Kanton und Standortgemeinde Wissen = Gold • Nähe zu Forschungsumfeld und Clustern • Qualifikationen verschiedener Berufsgattungen • Funktionales Knowhow für weltweite Supply Chain Fall Biogen Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Fliegen braucht Tempo/Schub November 2017 © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! Gewicht Schub Auftrieb Widerstand
- Industrie- und Gewerbebrachen Wie bringe ich Standorte zum Fliegen? Referat Remo Daguati, Inhaber LOC Consulting Schwyzer Behördengespräche – Mythencenter – 28. November 2017
- Projektphasen November 2017 © LOC Consulting Latenz Zielfindung Nutzungsmix Öffentlichkeits- arbeit Planerische Sicherung Vermarktung Finanzierung Zwischennutzungen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Latenz: Ursachen Ursachen • Ungenutzte, funktionslose Flächen • Spekulationsabsichten, Preisillusion • private Vermögensverhältnisse • Erbschaftprobleme • Steuerliche Motivation • Insolvenz, Betriebsschliessungen • Freude am Wildwuchs, Anarchie etc. • Flächen ohne wirtschaftliche Nutzung • Kosten Erschliessung zu hoch • Aufbereitung im Verhältnis zu einem möglicherweise auf dieser Fläche zu erwirtschaftenden Gewinn zu hoch • Betriebliche Reserveflächen • Von Unternehmen nicht mehr benötigt • Emissionsschutzrechtlicher Gründe verhindern Neunutzung / Verdichtung • Geschädigte Grundstücke (Altlasten, Verunreinigungen) • Fehlenden künftigen Nutzer • Erfolglose Suche nach Investoren November 2017 1.
- Zielfindung: Stakeholder zusammen bringen November 2017 Anwohner: Wohnraum Lärmschutz Emissionsschutz Freizeit Mieter/Pächter: Festhalten an Standort Interesse an langfristiger Verlängerung Miete/Pacht Investoren Schnelle Realisation Tragbare Gesamtkosten Rechtssicherheit Gemeinde: Ortsplanung/-entwicklung Wirtschaftliche Entwicklung hochwertige Arbeitsplätze Kanton (Eingriffsverwaltung bei Bauvorhaben): Feuerschutz Arbeitnehmerschutz Umweltschutz (Gewässer, Altlasten, Emmissionen) Denkmalpflege Kantonale Raumplanung Wirtschaftsförderung Attraktive Standorte Entwicklung Region Eigentümer: Rendite Verkaufspreis Zeithorizont für Veräusserung Öffentliche Stakeholder: Private Stakeholder: 2. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Zielfindung: Perimeter statt Parzellen November 2017 2. • Parzellen-Denken = m2-Bodenpreis-Denken = weit verbreitetes „Laster“ • Neues Denken = geschaffene Bruttogeschossflächen nach Entwicklung (Raum)! • Guter, nachhaltiger Mix bringt mehr Rendite • Einbringen Grundstücke, Partizipation am Gesamterfolg (egal, wo zuerst gebaut wird) • Privatrechtliche Verträge anstatt komplexe Landumlegungen © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Zielfindung: Projektorganisation November 2017 Gemeinde / Bauamt (Ortsentwicklung) Eigentümer (Lead) Developer (Vision, Rendite) Verkehrs- und Planungsbüro (Ortsplanung) Wirtschaftsförderung/ Kantonale Raumplanung Projektleitung Standortentwicklung X (Developer) Vermarkter (Verkauf) Eigentümer (Lead)Eigentümer (Lead) 2. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Ausstrahlung Dienstleistungen Design Nutzung Nutzungsmix: Konzept • Jede Nutzung bringt unterschiedliche Rendite • Erst richtige Kombination schafft interessanten Raum • Ausschluss von Nutzungen unterstützt Positionierung, wenn es die richtigen sind! • Viele Zielkonflikte Verdichtung, gute öV- Erschliessung, sparsamer Umgang mit Ressource Boden vs. Parkanlagen, Denkmalpflege, Seen, Bachöffnungen • Hightech und Wertschöpfung nur möglich, wenn alles stimmt! November 2017 Standort 3. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Öffentlichkeitsarbeit November 2017 Latenz Zielfindung Nutzungsmix Öffentlichkeits- arbeit Planerische Sicherung Vermarktung Finanzierung Zwischennutzungen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 4. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Öffentlichkeitsarbeit November 2017 4. Öffentlichkeits- arbeit 4. ÄnderungGrundbuch InterneMeetings InterneAbklärungen Augenscheine SpezifischerInfoanlass Gemeindeversammlung Abstimmungs-Infos Spatenstich Baufortschritt Bezug Eröffnung Betrieb © LOC Consulting 15
- Planerische Sicherung: Umsetzung November 2017 Anpassungsbedarf Bedarf? Mass- nahme? Wer? Timing? Kosten? Mach- barkeit? Kantonaler Richtplan Regionalpläne Kommunales Leitbild / kommunaler Richtplan (Siedlung, Verkehr, Landschaft, Infrastruktur) Kommunaler Rahmennutzungsplan (Zonenplan, Baureglement) Nutzungskonzept (Strategie Areal) Sondernutzungsplan (Gestaltungsplan, Erschliessungsplan, Quartierplan) Baubewilligung (konkretes Bauprojekt) 5. Idee / Vision Rechtssicherheit Pläne Wettbewerbsfähigkeit © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Augmented Reality Vermarktung: Endogene und exogene Promotion November 2017 Video Print Leitmessen (Expo Real) Persönlicher Verkauf 6. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! Web/ Mobile Soziale Medien
- Finanzierung: Rendite/Wirtschaftlichkeit November 2017 Nutzungs- form Nutzflächen- angebot in m2 Investitions- kosten in CHF Durchschnitts- erträge pro Jahr in CHF/m2 Kosten Planerische Vorleistungen Rendite Wohnen 20'000 20 Mio. 190 250'000 7,6% Stilles Gewerbe 40'000 45 Mio. 150 325'000 5,4% Einkauf 15'000 45 Mio. 300 750'000 9,5% Kultur (Saal, Eventclub) 10'000 10 Mio. 50 50'000 2% Bauland 30'000 15 Mio. 350 150'000 7,2% Total / Durch- schnitt 115'000 135 Mio. 250 1.52 Mio. 6,8% 7. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Zwischennutzungen: Image aufbauen8.
- Fazite November 2017 © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! Gewicht Schub Auftrieb Widerstand
- Fazit 1: Schub entwickeln Iterativer Prozess, gutes Tempo behalten November 2017 Latenz Zielfindung Nutzungsmix Öffentlichkeits- arbeit Planerische Sicherung Vermarktung Finanzierung Zwischennutzungen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Integrale Areal-Entwicklung - Win-Win zwischen Eigentumsrechten und öffentlichen Interessen - öffentliche Einschränkungen durch Entgegenkommen in anderen Sach-Bereichen kompensieren - Projekt wird umgesetzt bei gegenüber den Marktverhältnissen ausreichenden Rendite - Zuerst Konzipieren, dann der verbindliche Plan - Es muss Spass machen (Kreativer Akt) Fazit 2: Widerstände überwinden Spannungsfelder auflösen Liberaler Ansatz • Boden (Nutzungsrecht) gehört einzig Eigentümern • Zonenkonforme Bauten sind zu bewilligen • Privatwirtschaft: Markt regelt Nachfrage • Flexibilität bei ändernden Rahmen- bedingungen Protektionistischer Ansatz • Boden gehört Allgemeinheit • Öffentlich-rechtliche Interessen sind ohne Rücksicht durchzusetzen • Ohne öffentlich- rechtliche Planung keine geordnete Entwicklung • Ein Plan ist ein Plan und bleibt ein Plan (da ein Plan) November 2017 Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Fazit 3: Gewicht in Waagschale werfen Exekutive: gewählt zum Hinstehen und Handeln • Klares Bekenntnis Exekutive (Regierung, Gemeinderat) • Sich dem Spannungsfeld «Eigentumsgarantie» vs. «aktive Standortpolitik» stellen! • Planung auf freiwilliger Basis („Zucker“ und „Peitsche“) • Planungskaskade rechtzeitig und proaktiv bearbeiten • Arealentwicklung = Planungs-Champions-League: interdisziplinäre Teams (Behörden, Eigentümer) Ausreichend Ressourcen • Grenzen / Killerfaktoren: Fehlender Wille Politik / Gemeinde / Eigentümer / Bevölkerung Zu spätes Angehen der Entwicklung (reaktives Handeln) Spannungsfeld Standortförderung – Raumplanung wird ignoriert November 2017 © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann!
- Stay in touch: Leitfäden, Seminare, Messebesuche November 2017 Praxisleitfaden Arealentwicklung Praxisleitfaden Standortförderung Praxisleitfaden Positionierung © LOC Consulting Weil man Erfahrung nicht googeln kann! Blogs Newsletter Posts zur Aktualität Videos
Editor's Notes
- Die Umsetzung eines komplexen Projektes ist eine anspruchsvolle interdisziplinäre Aufgabe, die einerseits das nötige Fachwissen, andererseits eine gewisse finanzielle Risikobereitschaft der Grundeigentümerschaft oder des Investors erfordern. Eine Integrale Arealentwicklung ist ein länger andauerndes Projekt und muss zwingend als solches organisiert werden. Wesentliche Elemente sind: • Projektauftrag (Ziele, Rahmenbedingungen, Ressourcen) • Phasenplanung (Timing, Zeitplan, Milestones) • Projektorganisation (Steuerungsausschuss, Leitung, Kernteam, Arbeitsgruppen) • Prüfung einer externen Unterstützung Wie die Projektorganisation eine solche Herausforderung meistert, wird also nicht nur durch ihr sachlich-technisches Verständnis (Aufgabe), sondern mindestens so sehr durch ihren organisatori-schen Aufbau und ihre Spielregeln (Struktur) wie auch durch ihr Arbeits- und Problemlösungs-verhalten (Kultur) bestimmt. Im Grundsatz sollte die Federführung bei einer Integralen Arealentwicklung immer bei den Ei-gentümern sein. Diese tragen letztendlich das unternehmerische Risiko und damit auch die fi-nanzielle Verantwortung für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilie. Besteht der Support der Eigentümer einzig aus einem Makler/Vermarkter, so lohnt es sich, dass sich die Eigentümerseite im Projekt relativ rasch mit einem sachkundigen Developer verstärkt, welcher – idealerweise – durch den Steuerungsausschuss gewählt wird. Dieser Developer wird auch mit der operativen Projektleitung und –koordination betraut. Auf Seiten der Gemeinde hat es sich bei Arealentwicklungen bewährt, das zuständige kommuna-le Bauamt mit einem in Ortsplanungsfragen versierten Verkehrs- und Planungsbüro zu verstär-ken. Der Umfang und die Komplexität der anstehenden Fragestellungen führen sonst rasch zu einer Überforderung der meist kleinen Organisationseinheiten innerhalb der Gemeindeverwal-tung. Vielmehr sollte das Bauamt auch innerhalb der kommunalen Verwaltung als Türöffner wal-ten. Die Funktion des Gemeindepräsidiums umfasst die strategische Gesamtverantwortung für die Gemeindeentwicklung stellt das zentrale Bindeglied zum Gemeinderat und der Bevölkerung dar, v.a. wenn direktdemokratische Verfahren gemeistert werden müssen. Eine Identifikation mit dem Projekt ist deshalb bedeutsam, da ein solches die Gemeindeentwicklung auf Jahrzehnte hin prägt und den vollen Support des obersten Gemeindeorgans für die Überzeugungsarbeit erfor-dert. Von Seiten der kantonalen Verwaltung wirken idealerweise in der frühen Phase einer Arealent-wicklung ein Koordinator aus der Wirtschaftsförderung (welche als One-Stop-Shop innerhalb der kantonalen Verwaltung die Fachstellen koordiniert) und/oder eine Vertretung der kantonalen Raumplanung (welche die Kontaktpunkte innerhalb der kantonalen Bauverwaltung erleichtert). Die kantonalen Stellen können sich im späteren Verlauf einer Integralen Arealentwicklung auf Abruf zurückziehen, sobald die spezifischen Arbeitsgruppen an den Spezialfragen arbeiten und ihre detaillierten Abklärungen treffen. Die Projektorganisation wird sich während der Integralen Arealentwicklung je nach Umsetzungs-stand den Fragestellungen anpassen müssen. Daher lohnt es sich, je nach Bedarf mit verschiede-nen Arbeitsgruppen Teilfragen zu Ergebnissen aufzuarbeiten, welche dann vom Kernteam oder dem Steuerungsausschuss verabschiedet werden können.
- https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez---stadt/industriebrache-kurier-erklaert-das-raw-gelaende-22775626 https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez---stadt/industriebrache-kurier-erklaert-das-raw-gelaende-22775626